项目开发市场调查内容

1/9项目开发市场调查内容一、城市投资环境调查(一)政策法律环境调查1.城市发展战略2.城市建设规划和区域规划3.土地利用总体规划4.房改政策5.开发区政策7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地节税等8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平偿规定、土地收费规定、(二)经济环境调查1.城市总体发展规划2.地区内的重点开发区域4.政府办事效率及工作作风5.政府财政收支状况6.房地产在国民经济中的比重7.房地产开发景气指数8.就学条件2/99.基础设施情况(三)人口及社会环境1.人口总量和密度2.居民消费结构和消费水平3.家庭规模与结构4.居民就业状况及收入水平5.社会治安情况6.居民需求结构及特征(四)房地产市场调查1.房地产市场需求和消费行为调查a)某类房地产的总需求量及其饱和点b)市场需求发展趋势2.房地产市场供给情况调查a)可供开发的土地资源及规划要求状况c)楼面地价或单位地面价3/9e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工3.房地产产品调查a)现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期c)居民对某种房地产产品的接受程度d)新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况e)建筑设计及施工企业的有关情况4.房地产价格及交易情况调查a)本城市房地产市场的价格状况b)房地产市场价格趋势c)市场供求情况的变化趋势d)影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策e)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小f)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响g)价格变动后消费者和开发商的反应5.房地产促销调查a)广告的时空分布及广告效果测定b)广告媒体使用情况的调查c)广告预算与代理公司调查d)人员促销的配备状况e)各种公关活动对租、售绩效的影响f)各种营业推广活动的租、售绩效6.房地产营销渠道调查a)营销渠道的选择、控制与调整情况b)市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因c)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况4/9d)客户对租售代理商的评价二、意向投资项目调查(一)投资项目自身情况调查1.项目土地现状调查a)土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让b)地理位置、土地面积、形状及四至c)土地价格：楼面地价、单位地面价d)土地规划使用性质、年限e)地质地貌状况f)九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、宽带、闭路、g)地下、地上附着物现状及迁除完成情况h)周边道路及综合管网现状及规划目标i、建筑密度、绿地率、建筑退让、车位、公共配套要求等2.项目用地周边气候、环境调查a)项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害b)地块周边建筑物情况c)周边环境污染状况：空气、水源、噪音d)周边卫生状况e)绿化景观f)历史人文景观g)建筑抗震设计等级3.地块交通条件调查a)周边市政路网现状及规划路b)到达、经过地块的交通线路c)项目所在区域水、陆、空交通状况d)交通近期、中期规划情况5/94.项目所在区域配套设施调查a)购物场所b)医疗卫生c)文化教育d)金融服务f)娱乐、餐饮、运动休闲g)垃圾收集站分布情况5.其他a)项目投资优惠政策：如税，费减免、地价款的付款方式等b)各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式c)开发过程中的各项规费：市政基础设施配套费、教育附加费、房屋d)当地的建筑成本：如各种建筑结构每平方米造价经济指标e)项目开发成本测算：土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规管理费用、营销费用、不可f)项目是否存在其他债权、债务问题g)政府和其他有关机构对该项目的态度h)开发过程中可能遇到的干扰因素(二)竞争物业情况调查相近的物业；同一城市内销售价位1.竞争物业的区位6/9性质的综合部署和调整生活配套2.竞争物业的产品特征建筑面积、公摊率厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫3.竞争物业的配套状况物场所、体育设施、公园等所等用的承担情况4.竞争物业的工期安排5.竞争物业的价格均单价、主力单价、最高单价、层、开发商贷款6.竞争物业的广告7/9形象展示、三维动画、沙盘广告媒体：报刊、电视、网络、车体、户外(路牌、灯箱、条幅、布幅)幅，媒体的数量和大小等7.竞争物业销售情况、销售人员状况房屋销