房地产营改增

讲解人朱国海房地产营改增具体应对Yoursitehere

营改增基础知识Yoursitehere

营业税的重复征收严重Sub

建筑公司提供建筑劳务房子抵顶工程款5000万建筑公司房地产公司合计营业税5000*3%=1505000*5%=250400增值税5000*11%-5000*11%=05000*11%-5000*11%=00

地产公司Yoursitehere

增营之争Sub

现场消费—营业税现场消费—营业税打包带走—增值税

简易征收现场消费—营业税打包带走—增值税

一般计税现场消费—增值税一般计税6%打包带走—增值税?

影视放映简易计税现场销售销售餐饮服务打包带走销售货物Yoursitehere

增值税基本原理Sub

商品价格=C+V+M物料人力剩余价值流动资产固定资产机器设备不动产生产型增值税流动资产进项可以抵扣收入型增值税固定资产按照磨损程度抵扣进项，即按折旧年限抵扣不完全消费型增值税固定资产中机器设备进项税金一次性抵扣消费型增值税固定资产中动产和不动产进项税金一次性抵扣部分政府性资金等通过差额征税解决凭票抵扣（扣税法）（扣额法）Yoursitehere

一般纳税人与小规模纳税人Sub

一般纳税人小规模纳税人一般计税方法应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额应纳税额=销售额*征收率简易征收方法应纳税额=销售额*征收率简易征收方法月销售额不足3万，免税。简易征收必须有文件一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。Yoursitehere

一般纳税人标准Sub

50万500万80万只要有一项达到办理一般纳税人标准后，全部业务均按照一般纳税人处理。增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人（以下简称纳税人）向其主管税务机关办理国家税务总局2015年18号Yoursitehere原增值税税率表原增值税纳税人税率销售或者进口货物（另有列举的货物除外）；提供加工、修理修配劳务17%销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产17%1.粮食、食用植物油、鲜奶13%2.自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气，居民用煤炭制品3.图书、报纸、杂志4.饲料、化肥、农药、农机（整机）、农膜5.国务院规定的其他货物农产品（指各种动、植物初级产品）；音像制品；电子出版物；二甲醚出口货物零税率Yoursitehere

增值税税负率与企业利润Sub

甲企业一般纳税人消费者乙企业小规模纳税人消费者支付价款117，取得税额17专票以不含税价120出售支付价款100，取得普票以不含税价120出售销项税额进项税额应纳税额税负率毛利甲企业20.4173.42.833%20乙企业20.4020.417%20不考虑附加税费Yoursitehere

增值税免税路径的选择Sub

增值税税率10%销售额税款上缴国库生产商11000100100生产商22000200200-100生产商33000300300-200批发商4000400400-300零售商5000500500-400合计500有增值税标准税率的分配链Yoursitehere

增值税税率10%销售额税款上缴国库生产商11000100100生产商22000200200-100生产商33200免税0批发商4200420420-0零售商5200520520-420合计720在中间环节免税的分配链

增值税免税路径的选择纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的,可以放弃免税、减税,依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后,36个月内不得再申请免税、减税。批发商消费者雨润食品对从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税中间环节免税国家多收税Yoursitehere

Sub

在终端环节免税的分配链增值税税率10%销售额税款上缴国库生产商11000100100生产商22000200200-100生产商33000300300-200批发商4000400400-300零售商5000免税0合计400

增值税免税路径的选择Yoursitehere

Sub

增值税税率10%销售额税款上缴国库生产商11000100100生产商22000200200-100生产商33200160160批发商4200420420-160零售商5200520520-420合计720在中间环节有简易征收的分配链

增值税简易征收路径的选择中间环节简易征收国家多收税征收率5%Yoursitehere

Sub

增值税税率10%销售额税款上缴国库生产商11000100100生产商22000200200-100生产商33000300300-200批发商4000400400-300零售商5000250250合计650在终端环节有简易征收的分配链

增值税简易征收路径的选择征收率5%Yoursitehere

国家财政收入和中间环节税率有关吗Sub

商贸公司地产公司建筑公司住户生产公司财政收入17%10011%50011%40017%200500*11%100*17%=17500*11%-400*11%=11400*11%-200*17%=10200*17%-100*7%=1717+17+10+11=55=500*11%Yoursitehere

并列税制混合销售与兼营Sub

甲公司乙公司自产门窗并安装商贸公司乙公司外购门窗并安装甲公司乙公司销售钢材提供资金混合销售兼营建筑公司Yoursitehere

全面营改增后的混合销售Sub

甲公司乙公司自产门窗并安装商贸公司乙公司外购门窗并安装混合销售一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。建筑公司Yoursitehere

全面营改增后的兼营甲公司乙公司销售钢材提供资金兼营纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。Yoursitehere

Sub

销项进项应纳税正常200*11%100*11%+50*17%2.5（低纳高抵）混业150*11%+50*17%100*11%+50*17%5.5对外售价为200，假设建安100，装修电器等50EPC业务合约机业务纳税人提供电信业服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信业服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。Yoursitehere

营改增之差额纳税（扣额法）Sub

增值税凭票抵税（扣税法）客运场站客运公司乘客购票支付运费开票试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。试点纳税人中的一般纳税人提供的客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额，其从承运方取得的增值税专用发票注明的增值税，不得抵扣。知识产权代理公司知识产权局申请单位行政事业收据支付费用支付费用开具发票试点纳税人提供知识产权代理服务、货物运输代理服务和代理报关服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。Yoursitehere

营改增之差额纳税Sub

甲公司乙公司全额专票差额专票差额纳税一般计税全额100专票（含税）差额100-A专票（含税），A普票（含税），A为差额甲销项税额影响甲利润乙方取得成本影响乙利润合计不给差额纳税9.9190.09全额专票9.91-0.0991A0.0991A90.090.991A(国家补贴)差额专票9.91-0.0991A0.0991A90.09+0.0991A-0.0991A0税率11%（100-A）/1.11+AYoursitehere

低纳高抵飞机制造公司顺丰快递公司顺丰运输机公司客户17%11%6%地铁公司公交公司公交1公司公交2公司集团纳税Yoursitehere

高纳低抵Sub

农业生产者纺织企业服装企业13%17%17%核定扣除解决方案生物制品生产企业生物制品销售企业财税【2009】9号简易征收国家税务总局2012年20号、2016年8号简易征收减并税率Yoursitehere

增值税暂行条例的视同销售Sub

进项转出是进入最终环节视同销售是未进入最终环节，为了保持增值税抵扣链条的完整性Yoursitehere

各税种视同销售行为Sub

还有土地增值税Yoursitehere全面营改增视同销售将导致房地产关联企业资金拆借风险加剧下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。母公司子公司无偿拆借资金无偿拆借资金无偿使用房产等Yoursitehere

无偿赠送的各种税务处理Sub

无偿赠送他人视同销售药品生产企业医院患者销售销售免费提供药品生产企业销售自产创新药的销售额，为向购买方收取的全部价款和价外费用，其提供给患者后续免费使用的相同创新药，不属于增值税视同销售范围。财税20154以积分兑换形式赠送的电信业服务，不征收增值税财税201443航空运输企业提供的旅客利用里程积分兑换的航空运输服务，不征收增值税。财税2013106企业所得税与个人所得税36号文废止Yoursitehere

买房送车位、送家电Sub

向其他单位或者个人无偿提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。Yoursitehere

抵扣凭证—增值税专用发票Sub

从货物销售方、加工修理修配劳务或者应税服务提供方取得，是最主要的扣税凭证。纳税人应自开票之日起180天内认证，认证当月抵扣，并在认证当月计算抵扣，并在次月申报期内，申报抵扣进项税额，逾期不得抵扣。汇总开具专用发票的，应当使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。自行打印销货清单的，属于未按规定开具发票不得抵扣。1.抵扣的是增值税专用发票（货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额，与专票上的税率无关；2.小规模纳税人和一般纳税人适用简易计税方法，代开或开具的专票也是抵扣票的“增值税额”；3.一张专票开具多个税率，也是抵扣票的“增值税额”；4.180天：仅指开票之日起到认证期限，含节假日；5.认证完须及时申报：认证当月计算抵扣，并在次月申报期内，申报抵扣进项税额，逾期不得抵扣。Yoursitehere

抵扣凭证—货运业增值税专用发票增值税一般纳税人提供货物运输服务，使用增值税专用发票和增值税普通发票，开具发票时应将起运地、到达地、车种车号以及运输货物信息等内容填写在发票备注栏中，如内容较多可另附清单。

为避免浪费，方便纳税人发票使用衔接，货运专票最迟可使用至2016年6月30日，7月1日起停止使用。国家税务总局公告2015年第99号从货物运输服务商取得。它是提供货物运输服务开具的专用发票，基本使用规定与增值税专用发票一致，也应自开票之日起180天内认证抵扣。货物运输代理业务、旅客运输及其他货物、劳务和服务不得开具本发票。Yoursitehere

抵扣凭证--机动车销售统一发票Sub

机动车销售统一发票没有专票与普票之分，都是专票。购买二手车要抵扣的话，除取得二手车销售统一发票，还需取得增值税专用发票。先认证后上牌。即第一联发票联（购货单位付款凭证〉，第二联抵扣联（购货单位扣税凭证），第三联报税联（车购税征收单位留存），第四联注册登记联（车辆登记单位留存〉，第五联记账联（销货单位记账凭证），第六联存根联（销货单位留存）Yoursitehere

抵扣凭证—农产品收购发票Sub

没有抵扣期限票面金额乘以13%计算抵扣一般纳税人从农业生产者收购自产农产品时开具，按农产品买价乘以13%计算抵扣，实行农产品进项税额核定扣除办法的纳税人除外。安徽省收购发票取消，开具销售发票，但是备注会套打出“收购字样”向批发零售商购买农产品，或者向农业生产者购买非自产农产品，不得开具收购发票。Yoursitehere

抵扣凭证—农产品销售发票Sub

农产品销售发票是指小规模纳税人销售农产品，依照3%征收率缴纳增值税而自行开具或委托税务机关代开的普通发票。批发、零售纳税人享受免税政策后开具的普通发票不得作为抵扣凭证没有抵扣期限票面金额乘以13%计算抵扣Yoursitehere

抵扣凭证—海关进口增值税专用缴款书Sub

纳税人进口货物时从海关取得。纳税人应自开具之日起180天内申请稽核比对，逾期不予抵扣。对稽核比对结果为相符的，纳税人应在税务机关提供稽核比对结果的当月纳税申报期内申报抵扣，逾期不予抵扣。委托代理进口的，对代理进口单位和委托进口单位，只准予其中取得专用缴款书原件的单位抵扣。Yoursitehere

抵扣凭证—完税凭证Sub

纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。Yoursitehere增值税进项税金认证

增值税专用发票开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。海关进口增值税专用缴款书应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。农产品收购发票农产品销售发票税收缴款凭证Yoursitehere

设置增值税发票台账Sub

序号发票开具单位发票号码发票代码发票类别开票日期开票总金额不含税金额税额收到日期认证到期日双方签名国家税务总局公告2016年第7号纳税信用A级纳税人取得销售方使用增值税发票系统升级版开具的增值税发票（包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同），可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。增值税发票查询平台的登录地址由各省国税局确定并公布。

纳税人取得增值税发票，通过增值税发票查询平台未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。勾选认证，也受180天限制Yoursitehere虚开增值税专用发票

1、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；

2、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；

3、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。（最高人民法院司法解释）4、自己未进行实际经营活动但为他人经营活动代开增值税专用发票的行为。（法函【1996】98号文件）属于典型的票货分离实际销货方（偷税）虚开企业接受虚开企业虚开发票向第三方付款发货Yoursitehere取得虚开增值税专用发票的风险纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。国税发[1995]192号开票方受票方货物流发票流资金流凌源万运金属有限公司辽宁金湖盛锦铜业有限公司淮安虚开27份1700万一是购销双方存在真实货物交易；二是发票必须是销货方开给购货方的，且专用发票内容与实际交易相符；三是销售方使用的专用发票是其从所在省（自治区、直辖市和计划单列市）以非法手段获得的；四是没有证据表明购货方对取得的虚开发票事先是知情默许的。证实虚开善意取得销售废铜支付对价增值税？所得税？合同Yoursitehere虚开增值税专用发票Sub

国家税务总局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告国家税务总局公告2015年第19号试点地区（北京市、上海市、江苏省和广东省）的省级税务机关，根据实际情况确定省内试点地区，并开展编码推行试点工作：

（一）2016年2月19日起，试点地区新办增值税纳税人使用具有编码功能的增值税发票系统升级版开具增值税发票。

（二）2016年2月19日起，试点地区原增值税纳税人分批完成具有编码功能的增值税发票系统升级版的升级。

纳税人使用具有编码功能的增值税发票系统升级版开具的增值税发票，包括增值税专用发票、增值税普通发票、货物运输业增值税专用发票和机动车销售统一发票。投入产出Yoursitehere

虚开增值税专用发票黄金票黄金交易所虚开公司个人等会员单位委托代理开专票接受虚开公司交付黄金不开票虚开增值税专票即征即退增值税抵扣链条断裂增值税专用发票管理漏洞Yoursitehere

营改增具体分析Yoursitehere营改增进程雁阵方略一字排开！广告代理公司上海广告公司可口可乐合肥合肥3000万3000万3100万不含税2924不含税2830增值税5.64Yoursitehere营改增后税率变化表“营改增”后税目分类列示表，含与原营业税对比大类中类小类征收品目原营业税税率增值税税率销售服务交通运输服务陆路运输服务铁路运输服务3%11%其他陆路运输服务水路运输服务水路运输服务航空运输服务航空运输服务管道运输服务管道运输服务邮政服务邮政普遍服务邮政普遍服务3%11%邮政特殊服务邮政特殊服务其他邮政服务其他邮政服务电信服务基础电信服务基础电信服务3%11%增值电信服务增值电信服务6%建筑服务（新增）工程服务工程服务3%11%安装服务安装服务修缮服务修缮服务装饰服务装饰服务其他建筑服务其他建筑服务金融服务（新增）贷款服务贷款服务5%6%直接收费金融服务直接收费金融服务保险服务人寿保险服务财产保险服务金融商品转让金融商品转让Yoursitehere

销售服务现代服务研发和技术服务研发服务5%6%合同能源管理服务工程勘察勘探服务专业技术服务(新增)信息技术服务软件服务5%6%电路设计及测试服务信息系统服务业务流程管理服务信息系统增值服务(新增)文化创意服务（商标和著作权转让重分类至销售无形资产）设计服务3%~5%6%知识产权服务广告服务会议展览服务物流辅助服务航空服务3%~5%6%港口码头服务货运客运场站服务打捞救助服务装卸搬运服务仓储服务收派服务租赁服务不动产融资租赁(新增）5%11%不动产经营租赁(新增）有形动产融资租赁17%有形动产经营租赁Yoursitehere

销售服务现代服务鉴证咨询服务认证服务5%6%鉴证服务咨询服务广播影视服务广播影视节目(作品)制作服务3%~5%6%广播影视节目(作品)发行服务广播影视节目(作品)播映服务商务辅助服务（新增）企业管理服务5%6%经纪代理服务人力资源服务安全保护服务其他现代服务(新增)其他现代服务3%~5%6%生活服务（新增）文化体育服务文化服务3%~5%，娱乐业5%~20%6%体育服务教育医疗服务教育服务医疗服务旅游娱乐服务旅游服务娱乐服务餐饮住宿服务餐饮服务住宿服务居民日常服务居民日常服务其他生活服务其他生活服务销售无形资产销售无形资产（新增）专利技术和非专利技术专利技术和非专利技术5%6%（除销售土地使用权适用11%）商标商标著作权著作权商誉商誉自然资源使用权自然资源使用权(含土地使用权)其他权益性无形资产其他权益性无形资产销售不动产销售不动产（新增）建筑物建筑物

11%构筑物构筑物

Yoursitehere

交通运输业营改增之痛Sub

运输企业加油站张三支付价款加油卡加油卡提供运输劳务挂靠问：我企业是一般纳税人，从事产品加工销售，产品均需送货到外地工地现场上门安装，因此经常雇佣私人货运车辆运输，运费支付是采用一部分现金和一部分加油卡，加油卡是我企业采购石油公司的，取得17%的增值税专用发票，请问这样可以作为进项税抵扣吗?安徽国税的答疑使用加油卡支付运费，从实质上来说，是用石油的所有权交换交通运输服务，其实质是一种以物易物行为，因此在使用油卡支付时应当将该油卡做出售处理缴纳增值税，这种前提下，油卡的进项税是可以抵扣的。建筑业呢Yoursitehere

增值税对地产企业的影响Sub

营改增在销售回款一定情况下，销售收入下降拿地应缴纳的契税会降低吗，购房者契税（一般纳税人、小规模）收入降低会导致印花税降低资产负债率会发生变化土地增值税会发生变化房产税计税依据会降低（包括原值或出租）Yoursitehere

房地产企业新老项目的处理房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。除了老项目之外都是新项目房地产企业一般纳税人小规模纳税人老项目新项目一般计税简易计税简易计税老项目新项目一般计税收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税Yoursitehere

应对策略查看施工许可证，按照取得时间来处理，4月30号前，有选择简易征收权利如果想采用简易征收计税，那么对于没有拿施工许可证，则看能否提前到4月30日前拿证（当然要符合拿证条件）如果4月30日前没有办法办理到施工许可证，则应该尽量减少此项目的成本费用支出，同时要梳理已经签订的相关合同，看是否要补签合同。如设计合同等等适用一般计税的项目，招投标一定要求按照不含税价来制作标书，谁不含税价低中标。适用简易征收的项目，以前已经签订的合同基本不需要修改。没有签订的合同，招投标可以按照含税价来制作标书，谁含税价低中标。Yoursitehere成本项目序号成本项目

占地面积

建筑面积

可售面积一土地获得价款1政府地价及相关费用2合作款项3红线外市政设施4拆迁补偿费二开发前期准备费1勘察设计费2报批报建费3三通一平费4临时设施费5工程管理费三主体建筑工程费1基础工程2结构及粗装修3门窗工程4公共部位装修5室内装修6变更签证四主体安装工程费1室内水暖气电2设备及安装费3弱电系统4变更签证五社区管网工程费1室外给排水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外高低压线路5室外智能化系统6室外消防系统7有线电视地下管网建设8网络线路费用六园林环境费1绿化建设费2建筑小品3道路广场建造费4围墙建造费5室外照明6室外零星工程7跨期分摊七配套设施费1设备用房（配电房）2公共厕所3人防地下室4普通地下室5物业用房及保安室、环卫设施6架空层7沿街亮化及市政配套8小区大门八开发间接费1行政管理费2资本化利息3物业完善费4风险费

开发成本

不含土地九期间费用1管理费用2财务费用3营销费用

项目总投资(含土地、期间费用)Yoursitehere

对招投标报价的影响—一般计税Sub

票据类型17%专票3%专票普通发票计入成本85.4797.09100含税价不含税价票据类型17%专票3%专票普通发票计入成本100100100资金流出117103100资金流出相同，即含税价相同，100不含税价相同，100对增值税随征的城建税、教育费附加地方教育费附加的影响pkYoursitehere

过渡期选择简易征收的各种影响房地产企业取得进项不能抵扣，增值税链条终端。只能开具5%专用发票，和其他新项目只能竞争不含税价。资金回流会减少供应商房地产企业由于取得进项不得抵扣和营改增前的招标比价一样，只比较资金流出情况，即比较含税价最低者中标Yoursitehere

房地产B2BSub

出售收入税金利润

营业税100595-X一般计税90.0990.09-(X-A)A-4.91

简易计税95.2495.24-X+0.24进项不能抵扣只考虑单环节，销售回款都是100.成本X(能分离进项A)，不考虑对土地增值税影响能取得进项AYoursitehere

Sub

成本进项税金利润上升营业税100

一般计税90.099,919.91

简易计税95.244.764.76下游能抵扣考虑下游，支付价款都是100.计入成本情况上下游合并考虑，对企业的整体影响分析影响上游影响下游合计影响数营业税00一般计税A-4.919,915+A

简易计税0.244.765下游能抵扣Yoursitehere

房地产B2CSub

出售只考虑单环节，销售回款都是100.成本X(能分离进项A)，不考虑对土地增值税影响收入税金利润

营业税100595-X一般计税90.0990.09-(X-A)A-4.91

简易计税95.2495.24-X+0.24进项不能抵扣能取得进项AYoursitehere

Sub

Sub

成本税金利润上升营业税100

一般计税10000简易计税10000考虑下游，支付价款都是100.计入成本情况上下游合并考虑，对企业的整体影响分析影响上游影响下游合计影响数营业税00一般计税A-4.910A-4.91简易计税0.2400.24Yoursitehere

房地产C2CSub

出售收入税金利润营业税1005或045或50财税〔2016〕23号简易计税95.24或10045.24或50

交易价格100万，购入价50万Yoursitehere

房地产C2BSub

出售收入税金利润营业税1005或045或50财税〔2016〕23号简易计税95.24或10045.24或50购买方能获得进项交易价格100万，购入价50万Yoursitehere

房地产B2B2BSub

出售出售ABCB收入税金成本利润C的成本营业税1002.85047.2100一般计税90.090.645.0544.4490.09简易计税95.240.575044.6795.24可开专票时B以含税价50万购入，以含税价100万出售，不考虑土地增值税Yoursitehere

建筑业税率对全产业链企业有意思吗Sub

关联建筑公司关联设计公司关联园林公司关联物业公司影响上游影响下游合计影响数提供建筑劳务100建筑业税率11%-9.09+9.090建筑业税率17%-14.53+14.530

简易征收-4.76+4.760建筑公司进项不能抵扣有影响集团内交易增值税Yoursitehere

万达交钥匙工程税务处理-兼营Sub

总承包商业主设计6%取得6%进项采购17%取得17%进项施工11%取得11%进项Yoursitehere

营业税状态下资金占用费的困惑在增值税状态下迎刃而解？Sub

项目公司1项目公司2项目公司3

工行收取利息（不考虑进项）万科收取利息整个环节税负营业税5510一般计税5.665.6611.32

如果不符合统借统还条件价税合计100价税合计100Yoursitehere房地产土地成本如何处理土地空转怎么处理？母公司拿地子公司开发开工日期房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。文件没有考虑非房地产企业购地自建能否抵扣进项，以及再出售时土地价款能否差额征税。扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。Yoursitehere

Yoursitehere

Yoursitehere向政府部门缴纳的规费如何处理Sub

1土地闲置费按划拨或出让土地价款的20％收取行政事业性收费财政票据

2城市基础设施配套费县城75元/㎡，中等城市90元/㎡，大城市105元/㎡，南京市150元/㎡；在建制镇规划区内进行各类工程建设的单位和沿街建筑的个人，20-50元/㎡，对农民在建制镇规划区范围内建住房免收政府性基金财政票据

3墙体材料专项基金按10元／平方米预收，视新型墙材使用情况，按比例退还。不便计算建筑面积的按预计用砖量缴纳，标准为每0.05元/块政府性基金财政票据

4人防易地建设费2400－2800元／平方米行政事业性收费财政票据

5人防建设经费上年末职工在册人数每人每年缴纳13-15元行政事业性收费财政票据

6城市道路占用挖掘费建设性占道一个月内0.2-0.3元/日.㎡，超过一个月可以逐步提高收费标准，但最高不超过100%行政事业性收费财政票据

7白蚁防治费新建房屋按建筑面积收费，七层以下（含七层）2.3元/㎡，八层以上0.70元/㎡行政事业性收费财政票据

Yoursitehere

部分出售部分自用土地成本如何处理Sub

1-40层出售41-50层自用新项目土地成本如何处理？出售当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款自用由于不是计算抵扣。所以土地成本不能允许扣除不考虑土增时，是否考虑投资设立公司来享受差额征税的优惠Yoursitehere老项目选择一般计税土地成本如何处理Sub

在5月1日前已经预售，已经清盘，且全部回款

在5月1日前已经预售，已经预售50%。土地成本如何处理？清盘清盘那么就不存在缴纳增值税情形。如果清盘但在5月1日前未全部回款，则剩余部分缴纳增值税，土地成本如何处理预售50%预售50%有5月1日前回款，后回款的部分及未售部分缴纳增值税，土地成本如何处理？按建筑面积？还是按销售额？一套房子5月1日前缴纳100万，5月1日后缴纳100万。土地成本如何处理Yoursitehere

车库与房屋属不同施工证税务处理Sub

施工许可证1地下车库，开工日期，2016年3月施工许可证213-18号别墅，开工日期2016年7月施工许可证1选择简易征收，施工许可证2必须一般计税，土地成本怎么差额纳税，地下人防车位怎么处理？人防车位移交不移交，移交进项用于简易征收不能抵扣（除土地）如果相反呢，地下车库一般会选一般计税Yoursitehere

诚意金、定金等被征收营业税土地成本如何处理Sub

在5月1日前，收取诚意金缴纳营业税

在5月1日前，收取定金，缴纳营业税诚意金缴纳营业税退还，全部缴纳增值税？定金缴纳营业税按销售额和建筑面积分摊土地成本？未领取施工许可证Yoursitehere公共配套设施占地的土地成本税务处理Sub

4月30日前

施工许可证4月30日后

施工许可证项目1项目2配套学校建在项目2上，项目1建筑面积10，项目2面积20（包括学校10）简易计税一般计税配套的土地成本如何处理方案1项目1选择配套的土地成本如何处理项目2

必须方案2项目1选择全部销售，土地成本可以全部抵扣销售额项目2必须物业用房在一栋楼的3层，怎么处理房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。幼儿园、会所Yoursitehere

招拍挂拿地施工许可证2，16年4月30日前施工许可证1，16年4月30日前施工许可证3，16年4月30日后5栋高层住宅3栋4层商业25栋联排别墅简易计税一般计税土地成本如何差额施工许可证1基本是（测算）不用考虑，不能抵减销售额施工许可证2可能可能一般计税时如何分摊能差额的土地价款施工许可证3是如何分摊土地成本抵减销售额

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，不合理Yoursitehere

招拍挂拿地高层占地100亩，可售面积250000平方米别墅100亩，可售面积50000平方米施工许可证1，16年4月30日前施工许可证2，16年4月30日前总地价为20亿，住宅平均售价1万/平方米，别墅售价2.5万/平方米单方可供销售建筑面积允许扣除的土地价款=6667元。高层别墅计税方式简易计税一般计税一般计税简易计税一般计税一般计税Yoursitehere

招拍挂拿地住宅用地300亩，2400万/亩。商业用地400亩，150万/亩商业与住宅边界不明晰，要求商业要大部分自持当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=（支付的土地价款/房地产项目可供销售建筑面积）×当期销售房地产项目建筑面积=单方可供销售建筑面积允许扣除的土地价款×当期销售房地产项目建筑面积。1如果以整块的做为一个房地产项目单方地价8357元2如果商业和住宅分别做一个项目住宅单方地价18000元Yoursitehere

招拍挂拿地施工许可证1，16年4月30日前施工许可证2，16年4月30日前住宅车位销售住宅附赠车位，住宅简易计税，车位一般计税，如何处理Yoursitehere招拍挂拿地出售证办到自己名下，出租三年后销售如何计算增值税？Yoursitehere

土地使用权作价入股拿地甲公司乙公司以土地出资入股时间施工证开工时间甲公司乙公司如何差额2016年4月30日前投资入口4月30日前不交营业税无土地出让金票据简易征收不需要，一般计税，怎么处理4月30日后不交营业税无土地出让金票据一般计税怎么处理2016年4月30日后投资入股4月30日后视同销售，如何缴纳增值税（可以差额吗）取得甲公司销售土地使用权发票不是差额征税，凭票抵扣进项土地增值税契税Yoursitehere股权收购拿地甲公司乙公司100%A公司乙公司100%施工证开工时间计税方式乙公司税务处理2016年4月30日前一般计税差额纳税简易计税5%2016年4月30日后一般计税差额纳税土地增值税企业所得税Yoursitehere

购买在建工程拿地甲公司乙公司出售在建公司正在建设空地入股时间施工证开工时间甲公司乙公司如何差额2016年4月30日前销售4月30日前营业税无土地出让金票据简易征收不需要，一般计税，怎么处理4月30日后营业税无土地出让金票据一般计税怎么处理2016年4月30日后销售4月30日后视同销售，如何缴纳增值税（可以差额吗）取得甲公司销售不动产发票不是差额征税，凭票抵扣进项，这里全部抵扣吗？土地增值税Yoursitehere分期支付土地出让金支付利息如何处理Sub

按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写

元（小写：

元），付款时间：

年

月

日之前。第二期人民币大写

元（小写：

元），付款时间：

年

月

日之前。

受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

在销售额中扣除的差额纳税政策？不允许抵扣？违约金呢？Yoursitehere

拆迁还原的税务处理Sub

房地产企业进项房地产企业销项还原给个人无法取得进项视同销售尽量通过地价来解决还原给企业还原企业开票给房地产企业，作为房地产企业进项房地产企业开票给还原企业，作为还原企业的进项其他税种拆迁还原适用简易征收如何处理Yoursitehere

拆迁还原拿地的税务规划地块1地块4地块3地块2整个项目有四个独立地块构成，签订的一揽子安置协议，安置房统一建在地块一，剩余部分对外出售。每块地200亩，项目均价10000元4月30日前

施工许可证4月30日后

施工许可证已经领建设工程规划许可证未领施工证已经领建设用地规划许可证未领施工证未处理方案1地价100万/亩，安置面积为20万平方米方案2地价300万/亩，政府安置补偿200万/亩，安置面积20万平方米Yoursitehere

甲供材—营业税Sub

建筑商建材商建筑商地产商地产商400大包300建筑劳务100钢材营业税建筑商400*3%地产商取得400成本营业税建筑商400*3%地产商取得300建安成本，100建材成本甲供材营业税漏缴发票如何开具问题甲供材与甲供设备之争自产货物并提供建安劳务，如何开票Yoursitehere

甲供材—增值税Sub

建筑商建材商建筑商地产商地产商400大包（不含税）300建筑劳务（不含税）100钢材（不含税）增值税建筑商400*11%(销项)地产商取得400成本（建筑商开具专票），资金流出444（44为进项税）增值税建筑商300*11%（销项）建材商100*17%（销项）地产商取得300建筑成本，100建材成本。资金流出450（50为进项税）Yoursitehere房地产企业取得金融服务哪些可以抵扣进项金融机构地产公司开发贷等贷款资金结算手续费买卖理财产品购买财产保险金融机构地产公司贷款服务6%不能抵扣直接收费金融服务6%取得专票，符合条件可以抵扣（适用简易征收免税不可抵扣）保险服务6%财产保险取得专票，符合条件可以抵扣金融商品转让6%（差额）不得开专票6%（差额）不得开专票接受贷款服务进项不得抵扣，同时纳税人接受贷款服务向贷款人支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项不得在销项中抵扣Yoursitehere

不动产进项抵扣问题适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。工业企业房地地产企业自建自建会计上做投资性房地产呢

售楼部、配套设施是房地产企业取得不动产吗Yoursitehere

不动产进项抵扣问题-自建甲企业建材公司建筑公司设计公司沉降检测公司勘探公司其他公司建筑服务设计服务货物检测服务勘察服务其他服务纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣。纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。Yoursitehere

房地产企业绿化工程的税务处理Sub

1、绿化与增值税2、绿化与企业所得税3、绿化与个人所得税4、绿化与土地增值税

Yoursitehere

支付境外设计费的税务处理Sub

1、设计费的增值税和企业所得税（是按劳务征收企业所得税还是预提所得税）2、设计费的包税条款涉税分析。Yoursitehere

不得抵扣进项税额用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务取得的进项税额不得在销项税额中抵扣老项目新项目简易征收一般计税办公用品广告费用钢材门窗其他费用般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）Yoursitehere

不得抵扣进项税额确定文化出版单位用于广告业务的购进货物的进项税额，应以广告版面占整个出版物版面的比例为划分标准，凡文化出版单位能准确提供广告所占版面比例的，应按此项比例划分不得抵扣的进项税额开始营改增之前Yoursitehere

不得抵扣进项税额-固定资产等老项目新项目简易征收一般计税小汽车计算机打印机其他方面老项目简易征收沙盘售楼部固定资产用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物

、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得在销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）

、不动产。

Yoursitehere

不得抵扣进项税额Sub

非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务。

非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。被盗Yoursitehere

Sub

不得抵扣进项税额Yoursitehere

不得抵扣的进项税额Sub

购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。租车（配司机）是交通运输业租车（不配司机）是有形动产租赁，进项能抵扣吗Yoursitehere不得抵扣的进项税额Sub

进项税额专门用于可抵扣项目可抵扣无法划分不得抵扣的进项税额固定资产、无形资产、不动产可以抵扣货物（除固定资产）、劳务、服务计算可抵扣计算不可抵扣专用于不可抵扣项目不可抵扣Yoursitehere抵扣权的变化按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。老项目售楼部新项目售楼部简易征收一般计税食堂办公室公式正确吗？Yoursitehere

公共配套建在一般计税项目上的税务处理学校简易计税一般计税配套建安服务等的进项如何抵扣方案1项目1选择

配套相关进项如何处理，会导致多转出项目2

必须方案2项目1选择配套进项滞后，但进项能全部抵扣项目2必须4月30日前

施工许可证4月30日后

施工许可证项目1项目2配套学校在项目1上物业用房在一栋楼的3层，怎么处理全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）如果配套都在项目2上，按照上面公式，会导致进项少转出Yoursitehere

绿化工程部分先建部分后建税务处理学校简易计税一般计税绿化工程进项如何抵扣方案1项目1选择

方案1:先建，无专票的，无法抵扣，有专票的，按照建设规模等分摊？后建的有专票，按照建筑规模分摊？或者能分开计算抵扣

项目2

必须方案2项目1选择项目2必须4月30日前

施工许可证4月30日后

施工许可证项目1项目2绿化Yoursitehere动产出租的税务处理甲公司出租乙公司设备试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。106号试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。一般计税=销项税额-进项税额-留抵税额甲公司

乙公司车辆

营业税：干租营业税-租赁业，5%；湿租营业税-交通运输，3%。增值税：干租增值税-租赁业，17%；湿租增值税-交通运输，11%。增值税：干租增值税-租赁业，简易征收，3%。货代公司营业税：带车，联运营业税-交通运输；增值税;不带车增值税-现代服务业税目转换Yoursitehere

不动产出租承租人出租人不动产一般纳税人出租小规模纳税人其他个人2016年4月30日前取得2016年5月1日后取得简易征收，租金*5%一般计税，销项-进项11%不动产所在地征收率5%预征机构所在地申报不动产所在地预征率3%预征机构所在地申报个体工商户简易征收，租金*5%住房非住房不动产所在地征收率5%机构所在地申报按照5%征收率减按1.5%计税不动产所在地按5%申报Yoursitehere不动产出租的税务分析甲公司出租乙公司2016年4月30日前取得不动产甲公司出租丙公司或个人一般纳税人一般纳税人一般纳税人小规模纳税人2016年4月30日前取得不动产甲收入甲毛利乙或丙成本上下游合计红利营业税10095100出租给乙公司一般计税90.0990.09（-4.91）90.09（+9.91）5+A简易征收95.2495.24（+0.24）95.24（+4.76）5出租为丙公司或个人一般计税90.0990.09（-4.91）100-4.91+A简易征收95.2495.24（+0.24）1000.24假设租金回款100,简易征收下游符合条件能抵扣，不考虑附加税费Yoursi