房地产市场研究重点报告

长沙市场概述长沙房地产市场格局长沙各片区重点楼盘扫描长沙重点楼盘园林风格简析长沙重点楼盘建筑风格简析分享思路宏观微观经济现状未来规划宏观特征楼盘解析风格总览长沙市场总体概述1长沙珠三角经济圈中部六省长三角经济圈长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙——长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。长沙市株洲市湘潭市长株潭一体化目标：通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。

城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内；随着城市的扩张，新的商圈正在逐步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。长沙——“西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈五一路商圈省委省政府火车站商圈伍家岭商圈星沙商圈马坡岭商圈黎托商圈红星商圈溁湾镇商圈市政府观沙岭商圈望城坡商圈岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平周边省会/直辖市长沙郑州南昌武汉人均可支配收入（元）13924118001124312360周边省会/直辖市合肥太原成都广州人均可支配收入（元）11013117411278912360在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大周边省会/直辖市广州武汉长沙南昌成都GDP（亿元）60682590179111852750人均可支配收入（元）1985012360139241124312789社会消费品零售总额（亿元）2188.81293.3865.6358.41155.3恩格尔系数（2006年）37.3％38.8％32.6％44.0％34.9%恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，表明长沙市房地产发展空间大。与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入水平高，仅仅低于广州；长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心长沙房地产投资历年来保持较快的增长，2006年达到300亿以上。房地产投资的比例，历年来占固定资产比例均较高，房地产业对于经济的发展占有越来越重要的作用。长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度六年来，长沙GDP平均增长14.8%；人均GDP平均增长13.2%；人均可支配收入平均增长11.45%。长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，表明市民的消费能力得到积蓄，房价有较大的上涨潜力。房价收入比——长沙市为6.15∶1，基本处于合理范围4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价偏低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求长沙房价收入比6.15房价收入比一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围城市北京深圳上海杭州长沙房价收入比131212.110.16.15武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.4在中南六省会城市中，长沙“环房匹配指数”仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大城市郑州海口北京广州长沙环房匹配指数-0.330.44-0.46-0.541.43城市武汉南昌合肥太原成都环房匹配指数8.510.2512.4820.177.68部分城市环房匹配指数（2001~2004）长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长基本符合经济发展要求，随着经济发展，房价也将稳定增长环房匹配指数反映房价变化与房地产市场供求环境变化匹配的指数。指数接近于零，房价变化与房地产环境变化匹配，两者未出现偏差；指数为负，表示房地产价格变化速度低于房地产市场供求环境提供的变化空间，房价上涨的空间较大；指数为正，表示房价变动速度高于房地产供求环境提供的变化空间，房价商战空间较小。经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市经济基础：GDP和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲行业指标：成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平大势向上长沙——“西文东市、南帝北丐”，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展。市府西移省府南迁新河三角洲崛起高桥市场群市民观点“现在的长沙比以前大多了”东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造"一主二次四组团"，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。

板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业/融城核心一主两副环绿心暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的２１世纪人与自然和谐发展的新型生态城。省府行政中心野生动物园长沙理工大学中信新城。。。。。。大势向上规划利好远景一片光明长沙市场大趋势向好长沙房地产市场格局2多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多板块格局，东南西北四处开花城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。城东板块：长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。麓谷板块：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。市府板块：市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。麓谷板块市府板块麓南板块中心板块城南板块东城板块金鹰、星沙板块城北板块产业政府资源地段产业政府政府政府从供应量看，06年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足鼎立格局北城在售103万将售353万麓南在售132万将售96万市府麓谷在售231万将售240万中心在售199万将售137万南城在售210万将售241万东城在售170万将售213万星沙在售94万将售196万2006年供应情况07年6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大长沙在售市场情况：分布于长沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板块领军群雄，共计816.65万㎡，占全市总占地面积的近七成

长沙即将推出市场情况：省府的南迁，长株潭一体化的不断推进，使得未来南城板块的推盘量明显胜出，焦点化趋势愈加明显。城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强对比项目片区区域的核心驱动力物业类型户型（m2）主要客户当前均价（元/m2）岳麓区长沙的大学城，大学聚集区多层27%；小高层40%高层13%；别墅20%2房90-100；3房120-150；4房150-160；复式180；连排200-300；独栋350-500区域内教师、公务员、企业主，主要是河西的客户，河东客户很少2736天心区以新搬迁的省政府为核心的政务新区多层16%；小高层47%高层34%；别墅3%2房90；3房110-130；4房150；复式210；连排-；独栋-区域内公务员、事业单位、教师、医生2788雨花区城市传统体育、文化中心，城市南拓带来区域发展利好多层16%；小高层35%高层41%；别墅8%2房80-90；3房120-140；4房150-170；复式300；连排-；独栋-区域内公务员及事业单位，市区内的私营业主3200芙蓉区城市传统商业、商务、文化教育中心区域多层20%；小高层22%高层56%；别墅2%2房100；3房130-150；4房140-170；复式180-200；连排250-280；独栋300以上城市内公务员、事业单位、企业主3353开福区以物流和影视文化为产业主导多层21%；小高层31%高层24%；别墅24%2房90；3房130-140；4房150-170；复式200；连排180-210；独栋300区内大学老师，科研单位，广电集团，较多城区客户3214城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强客户虽重视区域前景，但受工作及居住习惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成熟的区域受调客户的居住区域构成：受调客户置业关注因素：受调客户置业倾向区域构成：从分布特征看，大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西11152346789101213城市中心14151617二环线35211741310128169汀湘十里圣爵菲斯长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园珠江花城威尼斯城长沙奥林匹克花园同升湖蔚蓝海岸岳麓山公馆麓山别墅阳光100南山苏迪亚诺振业浪琴湾项目藏珑保利阆峰云墅14151617长沙市主要别墅项目分布状况——90%分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓二环线123451167891012151413城市中心161113101215141617181817水印山城岳麓山公馆麓山别墅早安星城美洲故事水云间圣爵菲斯藏珑国际比华利山35274816汀湘十里世纪春天三期长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园湘江壹号威尼斯小城中新森林海山水英伦庄园二期92006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目为主麓山别墅5000南山苏迪亚诺30002006年以后高端项目分布图圣爵菲斯水云间7500-8000藏珑国际6000-12000比华利山4000-5700阆峰云墅7000-8000汀湘十里4000-8000岳麓山公馆卓越蔚蓝海岸7000长沙玫瑰园9000绿城青竹园9500-125002006年前高端项目分布图圣爵菲斯3000元同升湖山庄2800元水云间3000-4000美洲故事托斯卡纳11000长沙各片区重点楼盘扫描3城南版块重点楼盘一览1、保利·阆峰云墅2、美洲故事3、托斯卡纳4、长沙奥林匹克花园5、比华利山12345楼盘名称保利·阆峰云墅技术指标占地39万平米，总建筑面积20多万平米，0.3容积率，全独栋别墅销售情况07年8月底开盘三百多平米的已经内部认购完；客户构成客户层面及区域分布较为广泛，长沙市及省内客户较多，另有部分保利集团地产投资追随者。主力户型360-550平米独栋别墅S/W优势：位于芙蓉大道延长线上，长潭株一体化中心地段，未来升值潜力大。劣势：交通目前不通，周边配套欠缺，现场包装导示差。价格8500元/平米起其他1、借保利地产品牌，进行大手笔宣传攻势，媒体运用较为综合。；2、采用复合式营销，即名车、名墅结合的高端营销手法；3、配套：内部将有幼儿园、会所、星级酒店、商业街等相关配套设施广告诉求“别墅中的世界名著”保利·阆峰云墅——新南城高端纯独栋北美别墅社区。楼盘名称美洲故事技术指标占地210180万平米，总建筑面积251020平米，1.19容积率，其中别墅为0.55容积率，绿化率41.7%销售情况07年9月底，以组团形式分批推售，首批26套。客户构成企业高官，深圳投资客，各50%主力户型426.76平米独栋别墅，363.16/370.5平米双拼，393.63/372.73平米双拼；S/W优势：交通便捷，紧邻南北主干道万家丽路、东西主干道湘府路。距省政府6分钟车程，距东塘15分钟车程，距机场20分钟车程。劣势：周边配套还没有成型。价格9000均价其他1、项目展示到位，销售员态度好；2、1200万打造销售中心，装修豪华、尊贵，令人流连忘返；3、配套：小区幼儿园、华夏一中、雅礼（寄宿制）中学、同升湖国际实验学校，以及该区域规划中的小学、初中等也近在咫尺；广告诉求“原创北美，家族别墅”美洲故事——浙江品牌开发商倾情打造，展现美洲原始村落风情。楼盘名称托斯卡纳技术指标占地18万平米，总建筑面积20万平米，1.03容积率。销售情况07年8月开盘，平均个月发售20套左右，当天销售一空；客户构成区域性客户较多，中央政务区范围内的政府机关客户以及私营企业主主力户型联排：315-403平米，洋房：130-250平米。S/W优势：3000平米大型水景湖泊，地段，交通。劣势：周边配套还没有成型。价格均价7000元/每平米其他1、展示：3000平方米的大型水景湖泊，20000平方米的样板示范区；2、配套：6班幼儿园，规划中的小学、初中沃尔玛超市雨花店、长沙市中心医院、中南林学院医院、博；广告诉求“意大利手工别墅群”托斯卡纳——中央政务区内产品型意大利风情手工别墅，概念炒作样本。楼盘名称长沙奥林匹克花园技术指标占地35万平米，总建筑面积50万平米，1.99容积率。销售情况1期1批05年10月开盘，至06年3月售罄；2批06年4月开始登记，6月9日选房；2期1批07年1月开盘，2批7月8号；3期10月入市，价格待定，预计6000左右；每月销售50套左右；客户构成1期客户以长沙本地人为主，约占90%，其中公务员、教师、医生、企业主比较多，30-40岁，以二次置业为主；约10%为外地人；2期客户70%为外地客户，以湘籍一线城市人群为主，以投资为主要目的；主力户型132-155平米.三房S/W优势：邻近省政府，交通商务等配套等齐全。劣势：商业配套较少。价格1期1批均价3200，2批均价3700；2期1批均价4700，2批均价5700其他1、展示区（包括售楼部及售楼部后园林）共投资1400万元建造，吸引眼球效应很大；2、配套：运动城，体育公园，趣味省青少年活动中心，音乐厅。广告诉求“承袭500载中国大宅荣耀”奥林匹克花园——主打奥运风，每一期不同城市主题。楼盘名称比华利山技术指标占地100万平米，总建筑面积75189平米，0.72容积率，1500栋别墅。销售情况开盘售联排和双拼，现临水联排已售完，剩余邻国道的联排（260平左右）客户构成本地南城区60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房团主力户型双拼308；联排231-264；独栋418S/W优势：生态景观、远离喧嚣。劣势：交通不便，配套稀缺。价格双拼5200-5300（5000-5700）联排4200左右（4000-4700）其他1、展示区（包括售楼部及售楼部后园林）共投资1400万元建造，吸引眼球效应很大；2、配套：303医院、湖南对外贸易经济学院、中国保险、商业街广告诉求定位“国际化全域生态新体系别墅物业”，倡导“跨越平面生活，缔造立体栖居”。比华利山——主打生态牌，倡导立体新体系生活。城南片区小结：片区概况：省政府迁入；长株潭一体化规划利好；道路、环境等情况良好。产品特点：靠近北部省政府区域以小高层、高层为主；目前处于大盘崛起阶段，众多别墅项目被市民认可。客户群体：周边政府人员较多；靠近南部县市的外来人员在不断增加；别墅等辐射范围广的产品能够吸引一定的高端客户。销售状况：单价低的产品销售速度迅速；景观品质口碑好的别墅产品消化速度快；片区认同度不断增强河西版块重点楼盘一览1、长沙玫瑰园2、卓越蔚蓝海岸3、汀湘十里4、中新森林海5、阳光10012345楼盘名称长沙玫瑰园技术指标总占地66.7万平米，总建筑面积100万平米，1.8容积率。销售情况2006年6月开始销售，起价2300元/平米，至2007年2月共销售200套，均价2700元/平米，07年2月份以来，价格飞涨，月均销售100余套，价格涨至3800元/平米；客户构成周边区域人群（河西、望城）比较多，主要是工薪阶级、市、区政府公务员、生意人，市区人群在此置业一般都是二次以上置业，比例不到20%；外地客户占30%，其中一名深圳客户购买40套小高层，一栋独栋，调研当天共接待八批客户，其中五批来自深圳；主力户型小高层均价3800元/平米别墅11000元/平米起S/W优势：产品品质感强，山林景观，空气清新。劣势：周边无配套。价格去年均价5500元/平米；年底预计开盘8000元/平米其他1、别墅材质与高层材质趋同2、配套：5星级酒店、莲花艺术馆、泳池、幼儿园、小学、中学、医院、步行街、商铺广告诉求“经典泊岸生活”长沙玫瑰园——系列出品，品质保证。楼盘名称卓越蔚蓝海岸技术指标总占地37.2万平米，总建筑面积50万平米，1.6容积率。销售情况一期共293套，2006年3月开盘，9月售罄，目前70余户装修入户，3600元/平米起价；二期北区2007年4.28开盘，共170套，三周售罄，单价4800元客户构成客户为多次置业者，50%为卓越深圳老业主；本地客户中大多来自市府、区府及高新区的工作人员及大学城的教师，区政府团购有优惠；仅有1/3的客户将河西作为第一居所；主力户型二房92，三房120-140，四房140-190，TH200-240S/W优势：卓越品牌，超大社区，邻近区政府。劣势：周边配套还未成熟。价格去年均价5500元/平米；年底预计开盘8000元/平米其他1、联排产品户型设计一般，园林景观营造精细化不足，主题不鲜明，配套设施较少2、配套：6000平米会所（三层，一层为咖啡厅，二、三层为行政办公中心），商业街广告诉求“生态溪谷生活”卓越蔚蓝海岸——大型外来品牌开发商，系统运作，产品、营销取胜。楼盘名称汀湘十里技术指标占地825亩，建筑面积约32万平方米，一期460亩，共373户销售情况04年开始进行宣传，05年10月开始登记，06年8月初开盘。客户构成咨询客户80%来自市区主力户型415-470平米独栋，270-370平米联排。S/W优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富劣势：产品户型结构不合理，位置较偏价格联排临湖4700，非临湖4000；独栋7000其他1、营销活动：选美活动、案名征集；2、配套：会所、商业街、酒店、休闲广场广告诉求“天下不可无湖湘，新中式问鼎湖湘”汀湘十里——成都芙蓉古镇翻版，产品差异化，新中式主义一枝独秀。楼盘名称中新森林海技术指标占地1000亩，建筑面积约100万平方米，容积率仅为1.2，绿化率达40%销售情况04年开始进行宣传，05年10月开始登记，06年8月初开盘。客户构成咨询客户80%来自市区主力户型415-470平米独栋，270-370平米联排。S/W优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富劣势：产品户型结构不合理，位置较偏价格均价1980其他1、营销活动：选美活动、案名征集；2、配套：普瑞温泉酒店、实验小学幼儿园、望城一中广告诉求“森林海让长沙人从钢筋水泥的都市里彻底解放！”号称“长沙生态第一城”。中新森林海——港商实力打造，全国五城六盘同开楼盘名称阳关100·国际新城技术指标占地659240㎡，总建筑面积100多万㎡，绿化率45.5%，容积率1.92；50栋多层和小高层，总共1000多户；销售情况2004年10月16日开盘，1期8栋400多套还剩20多套，经装修的。2005年12月入伙。二期基本售罄，三期即将发售客户构成70%是周围老师，一次二次置业均有。主力户型两房119-121㎡，三房120-150㎡，160㎡的四房和240㎡的五房。整体户型偏大。S/W优势：品牌开发商（阳光100）；临近大学，临近岳麓山；产品创新时尚（DCM事务所和安藤忠雄设计）；易道的园林设计劣势：周边配套严重不足，交通不方便。价格均价：2400元/㎡（毛坯）；装修房2900元/㎡，楼层差30元。其他1、一次性97.5%，按揭99.5%。2、二期有部分项目与湖大合作，老师每平米优惠45元。3、促销活动很多，如：汽车试驾、体验高尔夫等。4、配套：幼儿园，临街商业，网球场、泳池、会所，学校、超市等。广告诉求为年轻的长沙，为未来的长沙；为城市创造价值。阳光100——将现代建筑风格演绎得淋漓尽致，建筑设计非常大胆，色彩鲜艳。河西片区小结：片区概况：该片区在较早时期一直被大众了解较少，认可度低，使传统的大学城和工业区集中地；随着市政府的迁入，整麓谷高新区的落成，慢慢被众人了解。产品特点：别墅大盘较多，但总体产品仍以多层、小高层为主，福利房多；。客户群体：区域内的老师、政府人员以及企业的部分人员，河东区域的部分年轻人（受经济限制）。。销售状况：总体价格位于长沙下游，销售速度一般；个别具有优势资源或品牌优势的产品销售情况较好。中心区+城东版块重点楼盘一览1、万科·西街花园2、绿城·桂花城3、水云间123楼盘名称万科西街技术指标总占地247亩，建筑面积22万㎡，容积率1.37；多层和小高层；1300多套；车位比：1：0.83；销售情况2004年开盘，一期推出22栋436户，目前销售剩下20多套；已经入伙，入住率较低。客户构成公务员、医师等事业口人员，记者媒体人员等。多次置业。主力户型130-140㎡为主力户型，占到70%；140㎡以上10%；顶层90㎡占到20%；68平米左右的一房有4套S/W优势：品牌开发商（浙江南都和长房集团），产品现代、新颖；长沙5层多层不多（市场缺少）劣势：现楼出售，售价稍高；周边楼盘多，竞争压力大。价格均价：3100元/㎡其他1、顶层弧形阁楼，在长沙属于创新产品。2、推出详细的建筑产品说明书和每月的西街生活业主俱乐部会刊。3、售楼处室内装饰较为新颖。4、配套：幼儿园、泳池；广告诉求随心+随意+善待生活万科西街——品牌优势强势进驻，带来销售热潮。绿城桂花城——高品牌、高品质创造出高销售额。楼盘名称绿城·桂花城技术指标总用地263亩，容积率1.49，建筑面积21万㎡；分两期开发，总共1400户；停车位超过1：1；住宅类型包括多层、小高层以及高层公寓销售情况2005年4月26日开始认购，交定金1万/套B栋已认购完，C栋认购过60%，A栋整体销控客户构成主要以二次置业者为主。户型以三房130-140㎡为主，占到50%；二房以90-110㎡，二房二卫很少，二房一卫多一些。S/W优势：杭州品牌开发商（绿城投资有限公司），在其他多个城市进行了桂花城的大规模开发；劣势：周边无任何景观资源，周边配套欠缺。价格均价3500元/㎡；起价3000元/㎡以上。其他1、设计：八角窗、大阳台，双层中空玻璃，一楼是半地下形式；2、创新产品：住宅形式（小胖楼）。3、配套：双会所、幼儿园、临街商业、网球场广告诉求低密度、高绿化率的大型现代生活园区；清新、典雅、桂花城水云间——“市区内”绝版高尔夫豪宅住宅区。楼盘名称水云间技术指标占地210亩，建筑面积约13万平方米，分三期进行开发销售情况2003年一期开盘，已售罄客户构成客户主要是私营业主，媒体人士、政府高官，部分来自北京、上海及外省市人士，比例约10%户型最小270平米的叠拼250-280平米的联排S/W优势：市区内高尔夫景观豪宅别墅，独一无二。劣势：物管较差，环境喧嚣。价格2003年起价2800元/平米。2006年三期价格在7000元/平米左右其他1、与广州番禺星河湾风格相似，创新八角房、采光地下室、大面积露台、夹层；2、开发商自己做物管，较差；3、营销展示较好，私家路的打造比较成功。4、配套：高尔夫练习场、会所、网球场、篮球场、钓鱼中心、露天泳池广告诉求长沙城区绝版高尔夫纯别墅贵族社区中心+城东片区小结：片区概况：长沙核心经济政治中心及辐射区域，地少人多；配套完善，商业发达，写字楼林立，交通便利。产品特点：公寓、高层项目为主；缺少大社区理念，以居家型为主；东部区域少量别墅规模较大。客户群体：长沙首次置业者首选；芙蓉区政府区域以政府医疗等国企、事业单位员工二次置业为主。销售状况：长沙价格标竿，销售迅速，供不应求；东部区域楼盘竞争较大，部分明星产品销售火爆。城北版块重点楼盘一览11、绿城·青竹湖2、藏珑国际3、碧桂园·威尼斯城23绿城青竹园——绿城品牌，长沙首席高尔夫社区，展示优先，产品品质制胜。楼盘名称青竹湖别墅技术指标占地10000余亩，总建筑面积100多万㎡，0.25容积率，280套纯独栋别墅销售情况2007年5月中下旬开盘，自8月份起限量销售，每月限售四套，至今已售23套；客户构成参观客户中外省市人士占50%左右，几乎都是生意人，也会有部分政府高官主力户型360-1000平米，每套占地3-4亩S/W优势：双高尔夫球场环绕，自然原生态，青竹湖畔，环境秀美，别墅品质感强劣势：交通略有不足，山后为农村用地，对整体形象有一定影响。价格500万起其他1、双高尔夫环绕，青竹湖湾畔；2、户型采用了每户各不相同设计；3、配套：高尔夫球会、青竹湖、灯光高尔夫、周南中学、青竹湖外国语实验学校广告诉求2006最值得期待的品质别墅“唯楚有墅，于斯为尊”藏珑——公园概念，城市中的湖景别墅，类比深圳香蜜湖1号楼盘名称藏珑国际海滨社区技术指标占地约100平米，建面40万平米，1.5容积率销售情况别墅已售完，高层近期开盘客户构成别墅70-80%为本地人（开福区20%芙蓉区30%）周边县市20-30%；广州深圳约15%主力户型双拼别墅11000-12000，小高层（1T4H）6000,高层（1T2H）7000S/W优势：月湖公园景观，交通通达性好劣势：销售服务不好，周边配套不足价格一梯四户小高层6000，一梯两户高层7000，别墅1万1至1万2其他1、7亿打造月湖公园；2、配套：幼儿园、小学、月湖公园广告诉求紧扣湖景资源，主打公园概念打造长沙楼盘的领袖碧桂园·威尼斯城——粤系开发商实力制胜、教育推波助澜的典型。楼盘名称美林水郡技术指标总占地1798200平方米，总建面965500平方米，除高层2200户。销售情况洋房仅余一套，联排、独栋三期7月15推出，城市商业广场在招商，中英文学校今年开始招生客户构成客户以本地白领、省内客户及省外客户为主，各占1/3；广州碧桂园客户带来的客户，深圳客户会带朋友来买；自住客户占50%，这部分客户中长沙市的较多。主力户型洋房125平米，共300余套；联排共500余套；独栋1000余套；S/W优势：四周临水，广阔水社区，景观好劣势：交通略有不足，周边配套不完善价格花园洋房4000左右；联排4800，独栋6500起价（精装）其他1、形象地位：给您一个五星级的家2、配套：中英文学校、商业街、五星级酒店、银行；广告诉求依托碧桂园强大的实力，进行强势的媒体推广。依托碧桂园品牌口碑，进行异地推广。城北片区小结：片区概况：远离原省政府，属于长沙原来的“北丐”区域，以浏阳河以北为界，生活配套欠缺，交通不便。产品特点：商品房小高层、多层公寓为主，部分处于景观之地的项目以独立别墅以及联排别墅为主。客户群体：以项目周边客户为主，其他区域客户对这里较为敏感。销售状况：价格与景观资源、地段密切相关，消化速度相对其他的片区较缓慢。项目名称所属板块价值点洋房及小高层联排独栋比华利山城南板块产品、资源双拼5200-5300联排4000-4700保利·阆峰云墅城南板块品牌、产品8500美洲故事城南板块产品、品牌9000长沙奥林匹克花园城南板块地段、品牌、产品4000-5400托斯卡纳城南板块概念、产品4500-5000均价6500，靠湖7000以上碧桂园威尼斯城星沙板块品牌、资源400048006500起价（精装）美洲故事星沙板块产品、品牌3300藏珑星沙板块资源6000-70001.1至1.2万万科·西街花园城东板块地段、品牌5400水云间城东板块地段、资源叠拼7500，联排8000阳光100国际新城麓南板块品牌、建筑设计4500汀湘十里麓南板块中式风格临湖4700，非临湖40007000绿城青竹园城北板块品牌、高尔夫9500-12500长沙玫瑰园市府板块产品、资源均价3300（临湖4000）均价9000多，临湖的1.1至1.2万卓越蔚蓝海岸市府板块品牌、产品4000多一期南组团5000，后期北组团预计7000绿城·桂花城城东板块地段、品牌、产品5600高端项目特征一：

各高端项目特有的价值点较散，并未形成体系，主要集中在“地段、品牌、产品、资源”项目名称所属板块规模产品客户比华利山暮云板块占地1500亩复式洋房、高层洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅本地南城区60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房团保利·阆峰云墅暮云板块占地583亩独栋别墅外地人较多，北京、上海、广深工作的湘籍人美洲故事城南板块占地310亩独栋、双拼、洋房政府高官、企业高管，私营业主，长沙奥林匹克花园城南板块占地500亩35栋小高层于广深工作的湘籍人，长沙人与附近县市湖南人托斯卡纳城南板块占地270亩多层洋房、联排别墅区域性客户较多，中央政务区范围内的政府机关客户以及私营企业主碧桂园威尼斯城星沙板块占地2700亩独立别墅、联排别墅、洋房外地工作湘籍人士，长沙本地人，周边县市湖南人藏珑星沙板块占地1500亩双拼、小高、高层别墅70-80%为本地人（开福区20%芙蓉区30%）周边县市20-30%；广州深圳约15%万科·西街花园城东板块占地250亩多层，以4-5层为主公务员，私营业主水云间城东板块占地200亩叠拼、联排周边区域的企业主阳光100国际新城麓南板块占地1000亩电梯小高层、酒店式公寓、洋房、别墅一期客户20-35岁居多，二期30-50岁居多。两期共有几千老师购买，一期北部有湖南大学团购。汀湘十里麓南板块占地825亩中式别墅，独栋、双批、联排中国情结的外籍华人、华侨和周边经商的企业主绿城青竹园城北板块占地2700亩独栋别墅地域性较广，全国各地都有长沙玫瑰园市府板块占地1000亩高层、别墅——卓越蔚蓝海岸市府板块占地550亩小高、花园洋房、联排长沙本地，周边县城，在广州深圳工作的湘籍人绿城·桂花城城东板块占地260亩多层洋房，电梯小高，小胖楼湘籍外地人，本地人，自住居多。高端项目特征二：

各高端客户基本没有区位限制，客户覆盖面广长沙重点楼盘建筑风格简析4绿城·青竹园强调功能和形式同等美感；强调建筑的稳重大气和艺术感；栋栋独立设计成型，自成一格。

建筑风格：风格及特色：“经典美式独栋”美洲故事建筑风格：风格及特色：“原创北美家族别墅”

北美法式别墅:典雅浪漫秀丽柔和的外立面中，镶嵌着圆弧般灵动的门窗、坡面缓和的屋檐、穹形的屋顶；

北美西班牙式别墅（南加州风格）：温馨精致红瓦、黄墙、拱瘠、弧窗，小巧而别致、激情而细腻；

北美英式别墅：庄严稳重高耸的屋顶，深红的艺术砖，白墙与木质线条龙骨搭配、处处透射出英式建筑的典雅与古朴；保利·阆峰云墅简约大气的建筑随着地势的起伏而错落；青灰、赤红的屋顶；由“古猿人”文化石装修的外墙；优美伸展的内外廊道；

建筑风格：风格及特色：“北美风格”长沙玫瑰园秉承意大利古典建筑传世风范，融入西班牙质朴的建筑个性；色彩丰富而不失雅致，造型庄重而不失精美；上部构件精巧，下部结构浑厚，以体现稳重感；屋面采用罗马柱衬托斜屋顶，天面斜屋顶铺设西班牙瓦；

露台栏杆用罗马短柱装饰，短柱顶部摆放特制成型花瓶；建筑风格：风格及特色：“意大利古典风格”托斯卡纳建筑风格：风格及特色：“意大利风格”手工、自然、质朴；外墙局部采用文化石，石材的质感与墙体STUCOO手刷抹灰形成强烈的对比，营造出托斯卡纳式的朴素气质；暖色的筒瓦，沿袭托斯卡纳建筑景点的坡屋顶，营造一种经典的意式格调；前后外立面通过高低和层次设计，创造宜人尺度的亲切感；装饰上体现托斯卡纳天然质感，部分天然石材墙体，显示自然纹理；别墅局部外墙突出，一楼地面的抬高与路面造成人为的高低错落，契合托斯卡纳明显的立体层次感；局部以铁艺、木架，赋予历史沧桑感；麓山恋·迪亚溪谷简约、大气、精美、含蓄、严谨、气势；屋顶覆盖着西班牙最性感的褐红；高贵的圆弧拱门，用滑顺的圆角抹平突兀；多面坡屋呈现变化多端的天际线，多层退台带来一览无遗的秀丽景观；建筑风格：风格及特色：“西班牙风格”鹏基·诺亚山林简约、大气、精美、含蓄、严谨、气势；屋顶覆盖着西班牙最性感的褐红；多面坡屋呈现变化多端的天际线，多层退台带来一览无遗的秀丽景观；

高贵的圆弧拱门，用滑顺的圆角抹平突兀；建筑风格：风格及特色：“西班牙风格”星语林·汀湘十里现代工艺、现代技术、现代设备、现代文明与古典元素的融合；屋面：灰色筒子瓦；外墙：灰白色高档外墙漆，墙裙为外墙砖；窗：双层中空玻璃塑钢窗；院门：高档仿古实木门；建筑风格：风格及特色：“原创新中式风格”长沙碧桂园·威尼斯城欧洲庄园城堡式建筑糅合欧式建筑风格与中式室内布局，美观大方全落地玻璃景观窗设计，跃式餐厅及开阳厨房；前后私家花园，大型露台花园；建筑风格：风格及特色：“现代欧式风格”比華利山大气浑厚的北美风情建筑

；外墙：采用高级人造石配仿石浮雕涂料及保温材料；屋顶：加铺隔热层，配以古典瓦顶，屋顶平台则配以高级地砖窗户：采用名厂中空玻璃，配以纯白厚料窗框；门扇：各式住宅大门配以名贵门锁，门铃及名贵门灯；建筑风格：风格及特色：“北美风格

”南山·苏迪亚诺

简洁明快；建筑风格：风格及特色：“澳式风格

”中新森林海全新理念，打破传统的建筑风格

270°景观露台、超大落地窗、错层空间、前庭后院等建筑元素的运用

；建筑风格：风格及特色：“地中海式风格

”阳光100色彩鲜艳，设计个性，结构简约；八层高门洞，极具视觉冲击力的建筑豁口；中空天井：将成长性公寓划为两栋短板，让通风采光更加通畅；全落地窗：高端写字楼格调布局，开阔视野范围；外廊布局：将自然风巧妙的引入楼体内部；建筑风格：风格及特色：“现代风格”

大盘由于占地广阔，多采用一种整体地域风格搭配各式局部风格，按照不同地形，景观形成各个风格体群；

别墅较多采用北美、欧洲、地中海等区域内交融性较强地域风格；品牌公司产品成型效果与项目本身定位契合度高；注重别墅产品的功能化、私密化、个性化、舒适化；强调与周围地形景观等自然元素结合，多按照地势景观进行相关产品排布，对自然景观改变度较小。长沙项目建筑风格的共性特征：长沙重点楼盘园林风格简析5绿城·青竹园强调功能和形式同等美感；强调园林的稳重大气和艺术感；独立庭院园林设计结合别墅整体风格，完美演绎；

园林风格：风格及特色：“北美街区风情”美洲故事园林风格：风格及特色：“美洲风情”将小区雕琢成“森林、学院、花园”三大主题原味美洲村落；西入口大气的美国新港风格，东路口模仿著名“玛瑙项链”大道绿化设计，高大的天然石入口和低矮的粗石栏杆；五月花环路、自由小道等取名于美洲的同名小道，周边立有美国独立战争文化墙，尽享人文精神的温暖；玫瑰花洲景观纯朴、自然富有诗意，金色池塘滨水湖景、美洲人文主题雕塑景观，让你重温美洲历史和文化；保利·阆峰云墅景观划分为：美式古典台地组团、湖畔美式古典岛居组团、自然山体美式山地组团；围合式的草坪、仿古的中型摆设，提升了庭院的整体品质；以3-5个品种的高大乔木作整个组团的骨架树种、以7-10个品种的乔木作为整个组团的主要树种，辅助以多种、多规格的各类乔灌花草相结合，形成自然山林环境的职位群落；有圆明园回归国宝牛首、虎首、猪首、形成的入口景观给你一种深深的历史感；园林风格：风格及特色：“山水庭院式的水景园林”长沙玫瑰园通过对地面标高的适度调整和自由布局的组合形式，完美体现“绿环水抱”的山水特色；利用地势起伏、水岸线、超大亲水空间、高大常绿乔木等自然生态，创造出户户有景的视觉奇观。园林风格：风格及特色：“澳式园林风格”托斯卡纳社区规划以多层次、组团化为空间布局原则，一期设计安排一条贯穿园区的水景，轴线分别安排具有视觉引导的联体别墅及花园洋房；整个园区的设计风格比较自然，景观设计在空间组织上采用多种现代园林的设计手法，景观设计充分体现了“以人为本”的人文内涵

；景观设计从多角度出发，针对不同的功能区利用多样的景观设计手法将建筑同景观融为一体，塑造出生态、休闲、舒适、私密、安全的高层次居住生活空间。园区内不同的功能区将展现出各自独特的景观特质

；园林风格：风格及特色：“自然风情”鹏基·诺亚山林优雅与品味、尊贵与休闲；园路两旁金丝垂柳、中心樱花树林、地面花灌紫薇，营造出一种温馨、浪漫、舒适的休闲景点；

园林风格：风格及特色：“西班牙塞维利亚风情”星语林·汀湘十里以湖湘文化为主题，结合江南园林的造园手法，规划六大主题景观；每岛以各自主题景观为核心，建筑围绕景观发散，形成每岛之间独特的风格；六大岛屿的景观自成一体却又彼此相互补充；最具综合湖湘文化园林景观的莫过于此处之杜甫系舟，既是水路游玩之末，又是文化长廊之始；园林风格：风格及特色：“江南园林”长沙碧桂园·威尼斯城注重院落设计，以湖泊为中心形成生态组团“肺泡”翠色堆叠成趣，社区空间立体而生动，每一个角度都有不同的风景；层次丰富的岛内外叠水景观与小桥流水、亭台花榭等园林建筑完美融合；园林风格：风格及特色：“欧式风情”比華利山独特的具有“生态溪谷生活”特色的的优雅居住环境

；

整体展现的是一个既富有两班牙风情又独具新都市主义特色的大型人文杜区

；

园林风格：风格及特色：“纯北美风情”阳光100简约、真实、自然；园林风格：风格及特色：“北欧风情”

重参与性和体验性；较多运用水景；重生态感，绿化多；强调立体绿化，园林层次感丰富；园林普遍呈现出高植被绿化率；重视园林特色标志物的打造，同时重视园林的做工；部分楼盘突现出的园林风格与定位不符。

长沙项目园林的共性特征：写在最后……

时间仓促，难免错漏。欢迎指出我的不足！網路行銷推廣策略Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.大綱01030204推廣組合推廣目標的設定整合性網路行銷溝通推廣金字塔0506網際網路廣告工具網際網路促銷工具推廣組合最常見的促銷活動：02LOREMIPSUMLOREMIPSUM廣告是一種付費的溝通方式，其是由可認明的廣告業主，透過大眾媒體來說服或影響消費者兩項優點：它是在輕鬆的氣氛下，將產品資訊傳遞給消費者。它不會對消費者形成心須立刻作決定的壓力傳統的廣告具有兩項限制無法達到個人化調整或修改時較缺乏彈性網路行銷最常被提到的促銷方式而網路廣告市的利潤，也是網站經營者的財務計畫中，被認為是成本回收的主要來源公共關係公共關係(PublicRelations)簡稱公關利用資訊去影響民意公眾報導(Publicity)報紙及電視上的新聞報導不用支付費用的一種方式組織並無法擁有充足的主控權具有較高的公信力若組織平時用心於公共關係的建立，與媒體廣結善緣，則可掌握較多的正面公眾報導。人員推銷最傳統的促銷方式人與人面對面接觸時，容易獲得較高的信賴感對於產品本身較複雜、需要詳細介紹及示範者，特別適合人員推銷的方式限制：(1)單位成本較高(2)同時可接觸的總數量有限虛擬人員具互動性的網站人機介面，銷售促進除了人員推銷、廣告、公眾報導以外，其他可以促進產品銷售的行銷活動諸如陳列、展售會、展覽會等等，都可泛稱銷售促進像是贈品、折價券、虛擬商展、競賽、抽獎、打折等等，都是銷售促進的有效方式網路上常見的例子，有麥當勞、肯德基、好樂迪、達美樂等公司所提供可直接從網路列印的折價券、以及PChome所提供可以在網路上使用的e-coupon等等還有一些網路社群所提供的虛擬貨弊或累積點數，除了可增加網友忠誠度，其實也具有銷售促進的功能。来自

....中国最大的资料库下载銷售點促銷工具是廣告的延伸零售店面所張貼的促銷海報相當高比例的消費者，是屬於未經規劃而臨時決定購買者在最終銷售點，再以陳列、海報等等產品資訊來提醒或刺激消費者的購物慾在網站上一樣可以有類似的銷售點促銷工具直銷具有高度互動性、可發生在任何地點、便利、效率網路上特別適合直銷：(1)網路媒體具備雙向溝通的互動性。(2)網路上本來就不受到地理限制。(3)網路本來也具便利與效率的優勢。(4)很多網站是由製造商直接規劃經營的。(5)在網路世界裏，中間商有減少的趨勢。

人員銷售

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推廣金字塔推廣目標(1)告知(Inform)針對新產品在導入市場或在產品生命週期的導入期，賣方特別需要告知消費者新產品的用途、性能。有效的告知，可以將消費者的需要變成慾求提前告知或宣示(Preannouncement)被廣泛運用在軟體業，其中除了告知與教育的功能之外，還含有欺敵的策略意含推廣目標(2)說服(Persuade)說服通常被運用在產品生命週期的成長期，因為競爭者開始出現。說服消費者該品牌比競爭者品牌的產品優越或較符合消費者的需求。讓消費者對於品牌建立正面的態度與偏好。推廣目標(3)提醒(Remind)被運用在產品生命週期的成熟期，因為市場上競爭者開始大量出現消費者對產品的效能與品牌的認同都已建立，此時是以提醒為主要目標再次喚醒消費者使用該品牌愉悅的經驗與滿足感反應層級模式

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