绿城产品策划及规划阶段-产品经济性评审

管理要点实施原理成本管理原则重要性路网规划路网布置道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支减少路网的不合理曲线和弯折★★★出入口布置每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。★★★道路宽度道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。★★停车规划停车场土地利用在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。（1）地面露天车位最大化；（2）地面停车按照最大边线原则布置；★★★停车方式同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；（2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑★★★3绿城设计阶段成本管理策划3.1产品策划及规划阶段-产品经济性评审管理要点实施原理成本管理原则重要性停车规划停车位体形控制建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。（1）停车位高度；（2）单个车位面积★★★车库设置当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。（1）车库宜集中设置，减少建造成本；（2）机械车位及地下车库高度预留★★★配套及商业配套面积的控制配套成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。（1）会所面积优化；（2）学校面积优化；（3）物业用房面积优化；（4）架空层面积优化★★★商业建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。（1）商业面积控制；（2）商业布局优化★★★组团配置合理确定组团大小组团大小对成本的影响要点是：1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。合理确定组团规模，避免组团规模过小。★★★合理布置组团出入口如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口，可以减少后期小区管理费用。相对集中布置出入口。★★★3绿城设计阶段成本管理策划3.1产品策划及规划阶段-设计评审管理要点实施原理成本管理原则重要性土方工程按原有地势规划土方工程中的任何多余耗费均可以视为“无效成本”，优化土方工程方案的最基本原则就是：动土量最少。尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。按原有地势排布产品，使动土量最小。★★★场内土方平衡外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量★★规划场地标高项目场地标高的确定直接影响场地内土方工程量，标高一旦确定则场地土方量确定，同时局部影响建造成本。根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。★★关注排水坡度雨水和污水均为无动力排水，由排水坡度决定。对于长距离的排水，排水坡度的大小及决定相应地面的标高点。大量填土地块，考虑降低排水坡度减少添土量★★关注排水泵站排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中，从而降低低洼区土场地标高。排水泵站需要长期维护费用。大量填土地块，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选★★3绿城设计阶段成本管理策划3.1产品策划及规划阶段-设计评审管理要点实施原理成本管理原则重要性临时设施合理布局临时设施的排布对临时设施的布局要求是：科学布局、减少搬迁、避免重复工作。临时设施仅在建造过程使用，与最终交付客户的产品无直接关系，若不进行科学的布局与计划，则宜造成拆除与重复建设。避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临电的重复建设★★临时道路设置出于文明施工要求，项目开发过程中的临时道路往往也被要求建设为混凝土路面，同时由于其上部载重，其基层做法也有较高要求。因此，完全可以考虑将临时道路与后期永久道路结合起来。尽量安排永久道路与临时道路的综合使用★★产品选型成熟产品选用使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。尽量选用成熟产品★★★可售比控制未经过市场的科学判断的