阿克苏市塔北路新建项目可行性研究报告

阿克苏市塔北路项目可行性研究报告PAGEPAGE1阿克苏三星房地产开发公司阿克苏市塔北路项目可行性研究报告一、前言对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济、文化、房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念、项目定位、市场定位及分期开发的初步建议；以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析、毛利润分析、税后利润分析、盈亏平衡点分析、投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航；本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为CLD概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展开，其中总用地面积379423，总建筑面积574134平米。住宅按1.5的容积率规划,建筑面（含底框商业）积524134平米；商业按1.67的容积率规划,地上四层\地下一层,建筑面积50000平米；由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在一定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，虽有所出入，但具有很强的参考价值；本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约10万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率；项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算的平均价格为1950元/平米，底框商业演算的平均价格为7000元/平米，商业演算的平均价格（五层）为5120元/平米；该项目总的销售额是136123万元。其中住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元；根据分期开发和销售计划。2008年初开发建设，当年实现销售业绩20516万元，2009年实现销售业绩21184万元，2010年实现销售业绩21852万元，2011年实现销售业绩22520万元，2012年实现销售业绩34691万元，2013年实现销售业绩15360万元。该项目的开发总成本是99790万元，可以实现36333万元的税前利润，投资的税前利润率是36.41%；项目的税后净利润是23605.5万元，投资的净利润率是23.66%。项目住宅部分的毛利润总额是25353万元；税后净利润是14996.65万元，投资的净利润率是17.56%。项目商业部分的毛利润总额是10980万元；税后净利润是8608.84万元，投资的净利润率是59.87%；对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售率，这也是导致本案投资风险的主要因素。其次，土地获取的政策性风险、周期性风险都是必须加以重视的因素；从整体财务分析而言，本案具有较好的盈利能力，对企业品牌战略提升和可持续发展意义重大，因此具备运做价值；为保证项目投资万无一失，并为本案的运做提供更多的参考意见，建议对本案进行更加细致的调研和论证工作，受时间、精力和资料限制，本案为初步方案，仅供参考和借鉴；第一部分、项目决策背景及摘要1．1外部环境1、城市发展规划与宗地的关系对项目开发的影响按照阿克苏市的规划，“十一五”期间，阿克苏市城市建成区规模扩大到45平方公里（现为27平方公里，基本实现翻番），基本建成“一轴两翼”城市发展框架，城市绿化覆盖率将力争达到40%。在未来的发展中，阿克苏市将改造多浪河，扩建多浪公园，建造库玛拉克河东岸永久性河堤，重点建设“五纵四横十一湖”，全力打造森林化、生态化、环保型的“水韵之城”。其次，阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年，将获得快速的发展，以“阿温”和“库拜”为核心的两大城市圈将促进区域经济的增长。本案位于阿克苏市中心，依托人口和经济优势，必将对该地块价值产生实质性的利好，房地产价格和销售也将进一步向好的方向发展，如此多的宏观因素都对本地块产生长期而深远的影响。阿克苏地区人口增长预测（万人）2000年2005年2010年2020年地、市、州合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村合计城镇乡村自治区1846.26623.101223.162000.00725.001285.142170.00910.001256.372500.001259.511240.49阿克苏地区214.1148.00166.11232.9453.58179.36250.9462.74188.21288.37100.93187.442、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位该区域属于阿克苏市传统的维族居住区，其居住拥有相当长的历史，作为维族墓地的所在地，在维族文化中占有重要的地位。伴随着近些年城市的发展和开发，该区域少数民族逐步向王三街（虹桥花园）所在的区域迁移，使该区域汉族人口所占的比例逐步提升，人口构成以外来人口（租房）和生意人为主（香港巴扎和南城市场商户为主）。从区域战略发展的角度而言，由于四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为阿克苏新的商业和居住中心的地位。本案五面临街，其中塔北路、团结路处于阿克苏市重点建设“五纵四横十一湖”的战略带上，具备长远发展潜力。1．2内部因素1、企业发展战略和核心产业定位的价值和意义本案对鼎隆置业房地产开发公司意义重大，从公司未来几年的发展战略而言，拜城城市规模小、市场空间有限，尤其是经过这几年开发后，主力市场消费潜能基本消化殆尽，市场消费潜能的培养需要时间积累，从近几年发展情形看，本地开发已不具备多大潜力，寻求新的市场，转移开发资源成为企业战略层面上必须面对的现实。2、市场战略布局的价值和意义房地产企业竞争的核心要素不外乎土地、资金、技术和品牌，其中土地是根本，犹如生产型企业的原材料，没有土地储备何谈房地产开发。从公司长远发展的层面考虑，必须考虑土地储备。尤其是对重点区域市场——阿克苏市无疑是阿克苏地区的重点区域市场，想在阿克苏地区发展，阿克苏市的业绩至关重要。其次，在阿克苏进行项目开发，对市场的合理布局、提高市场覆盖率、提升品牌形象、分散过分集中开发降低经营风险、扩大社会影响力等都具有重大作用。3、公司未来利润的增长、可持续经营的价值和意义该项目分五期开发，每年可为企业带来近5000万的净利润，对公司未来利润的增长意义重大。其次，从本案的影响力和可持续开发因素而言，作为阿克苏规模最大、定位较高、复合开发的CLD项目，对公司企业品牌提升、企业战略转型和长远发展都会起到重要的作用。第二部分、阿克苏经济及房地产市场概况2．1阿克苏市概况阿克苏市是一个以农业为主的县级市，座落于天山南麓，塔里木盆地北缘，市辖5乡2镇1场、4个街道办事处，境内有新疆生产建设兵团农一师的12个团场及地区红旗坡农场和实验林场五、六队，城区座落在多浪河畔，扼南北疆交通要道，是阿克苏地区政治、经济、文化中心。2004年阿克苏市总面积1.8万平方公里，总人口56.9万人，其中市属农业人口12.5万人，劳动力3.7万人，耕地61.75万亩，全市人均占有耕地4.9亩。阿克苏市属暖温带干旱气候，具有典型的大陆性气候特征，特点是四季分明，热量丰富，降水稀少，光照充足，无霜期较长，昼夜温差大。全市水资源丰富。流经阿克苏市境内的主要河流有新大河、老大河，且位于库玛力克河、托什干河上游。年径流量为117.9亿立方米，水资源极为丰富。农作物资源品种繁多。本市从事种植业历史悠久，具有传统耕作技术和科学种田经验，广大农业科技工作者根据自然资源特点，培育、引进、示范和推广了许多农作物优良品种。粮食作物有水稻、小麦、玉米等，经济作物主要有棉花、油料、甜菜、小茴香、药材等。社会经济综合实力的增强为实施大开发战略提供了捷足先登之便。阿克苏市地处联结东南疆和地委、行署、农一师师部所在地的区位优势，具有天时、地利、人和的先决条件，一方面可充分发挥商贸、交通、金融、信息和各种服务功能，另一方面又为全市社会稳定、民族团结、经济发展起到积极的促进作用。南疆铁路的建设和塔里木石油开发将为加快全市各项事业的发展带来千载难逢的机遇。农业基础设施建设有较大改善。到1999年底，全市已建成"五好"配套标准条田45万亩，占总耕地面积70%以上，渠系水利用系数达45%。全市75%以上的农田基本实现"田、林、路、渠"统一规划、灌排配套，桥、涵齐全，水利建设形成规模。工业经济实力显著增强，工业基本形成了建材、塑料、化工、纺织、机械、食品、能源、农副产品加工门类齐全、初具规模的工业体系。城市建设日趋完善。近年来，全市总投资5亿，加快了城市基础设施建设步伐，完善城市综合服务功能，强化市容市貌管理。全市现有出租车1450辆，公交车120辆、城市绿化覆盖率达38%，广播电视人户率达96%，电话普及率达80%。阿克苏市先后荣获了"全国双拥模范城"、"自治区文明城市"和"自治区卫生红旗城市"、"自治区园林城市"、"全国园林绿化先进城市"、"全国卫生城市"、"中国人居环境范例奖"等荣誉称号。在今后5年中，阿克苏市将全面加快建设新区、改造老区的步伐，以绿化、净化、美化、香化为重点，形成"一主两次"的中心格局。届时，市区人口规模将达到25万人，城市也将成为建城区面积达31.05平方公里，基础设施配套，综合服务功能完善，生态环境良好的花园式城市。这期间，将重点实施完成十大建设任务，总投资约16亿元，涉及集中供热、垃圾无害化处理、路桥、天然气管道、西部防护林、文化教育场馆、公园、公交、旧城改造、多浪河风景带生态系统工程等。到2015年，再投资8亿元，城市人口达45万，用地规模达36平方公里。届时，阿克苏市将达到城市功能合理、环境舒适优美、社会进步文明、经济富裕繁荣的生态型花园式的现代化、都市化城市，成为南疆中心城市。2．2阿克苏地区经济概况２００５年地区完成全口径生产总值２３６.７９亿元（地方１３０.７亿元，农一师３９.７３亿元，石油开采业６６.３６亿元），比上年增长１７.２％，其中，第一产业增加值６７.４３亿元，增长９％；第二产业增加值１０８.１７亿元，增长２４.１％，在第二产业中，工业增加值９２.８亿元，增长２６.５％；第三产业增加值６１.１９亿元，增长１４.３％。在全口径生产总值中，地方生产总值１３０.７亿元，比上年增长１３.６％，其中，第一产业增加值４５.４４亿元，增长５.５％；第二产业增加值３３.９６亿元，增长２５.４％；第三产业增加值５１.３亿元，增长１４.３％。按常住人口计算，全口径人均生产总值１０５８６元，增长１５.９７％，其中地方人均生产总值６２１０元，增长１１.９５％。“十五”期间，地方生产总值年均增长１１.９６％，比“九五”期间增速提高了４.０２个百分点。产业结构继续优化。２００５年，在地方生产总值中，第一产业对经济发展的贡献率达２４.９６％，第二产业对经济发展的贡献率达４４.４６％，第三产业对经济发展的贡献率达３０.５８％。地方生产总值中一、二、三产业的结构分别由２００４年的３６.９：２２.５４：４０.５７调整为３４.７７：２５.９８：３９.２５。部分原材料、能源和生产资料价格涨幅较高。居民消费价格总指数（ＰＰＩ）涨幅趋缓，２００５年阿克苏市居民消费价格总指数下降０.３个百分点，库车县居民消费价格总指数上涨３.２个百分点。部分农业生产资料价格涨幅较高，２００５年地区农业生产资料价格上涨３.２个百分点，但小农具、化学肥料、农用机油价格涨幅居高不下，其中，小农具价格比上年同月上涨２１.３个百分点，化学肥料价格比上年同月上涨１０.９个百分点，农用机油价格比上年同月上涨１０.４个百分点。工业生产领域基础材料价格上涨明显，工业品出厂价格指数（ＰＰＩ）累计上涨了４.５６个百分点，其中煤炭开采业、黑色金属采矿业、石油加工、化学原料及制品制造业、塑料制品业、水的生产和供应业涨幅居前，工业品出厂价格指数累计分别上涨１０.２８、１１.３８、１３.１９、８.８２、１８.４５、２７.６３个百分点。财政收入快速增长。２００５年完成地方财政收入１４.５５亿元，比上年增长３２.８７％，其中一般预算收入１３.３８亿元，增长３６.１５％。财政支出明显扩大，完成地方财政支出３２.４６亿元，增长１９.４７％，其中一般预算支出３１.３９亿元，增长２０.９１％。在一般预算支出中，基本建设支出２.４２亿元，增长１０１.７９％；教育支出６.２３亿元，增长３.８２％；医疗卫生支出１.６亿元，增长３５.４％；行政管理费支出５.１１亿元，增长１１.０８％。“十五”期间，地方财政收入年均增长２８.８６％，比“九五”期间增速提高了１０.８７个百分点。劳动就业保持基本稳定。年末全地区城镇单位就业人员１２.７１万人，比上年末增加１７９５人，全年失业人员通过多种渠道实现再就业１９１１７人，年末城镇登记失业率为１.６６％。安全生产形势严峻。２００５年全地区共发生各类事故１１４４起，比上年上升０.９７％，死亡３６３人，上升２１.８％，受伤７９８人，上升３.６３％，直接经济损失８２１万元，上升６２.７％。国民经济和社会发展存在的主要问题。农业产业化水平不高，强有力推动农业结构优化升级的龙头企业比较少；资金和铁路运力紧张、人才缺乏、尤其是劳动者素质亟待提高已制约着地区发展；城镇化程度低；安全生产形势严峻。2．3房地产开发行业背景自1998年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，阿克苏房地产开发进入起步阶段。尤其是2001年以来，伴随着区域经济的发展和市场需求规模的扩张，阿克苏房地产开发从2000年前的起步阶段进入快速发展阶段，尤其是2003—2004年，房地产开发的规模和销售均创新高，2005年受开发过剩和需求减缓影响，房地产开发量有所下降。据统计，“九五”期间，阿克苏地区人均住宅建筑面积１５平方米，仅有５家房地产开发企业。“十五”期间，阿克苏地区房地产开发企业达５２家，共完成住宅施工面积达１７０万平方米，投资达１６.２亿元，人均住宅建筑面积达２２平方米。2005年阿克苏市房地产开发面积约25万平方米，销售面积约20万平米，销售率在80%左右，供需基本平衡。但从供需结构看，城市中心的项目供应量小，无法满足消费需求。而城郊项目和小高层供应量大，销售情况不甚理想。从房价角度分析，阿克苏市房价处于稳中有升的状态，但平均房价涨幅有限，平均涨幅从2003年起每年房价上涨约3—5%，现阶段平均房价在1550元/平米左右（价格区间主要集中在1300—1800元/平米）。其中城市中心房价受供应量有限的影响，涨幅较大，年帐幅在8—10%左右，2006年城市中心房价比2005年上涨近150元/平米。2．4房地产产品结构分析阿克苏房地产供应以多层住宅为主，近几年，受商业地产暴利驱使，房地产开发企业纷纷介入商业地产开发，从2002年以国大为代表的商业项目投放市场以来，阿克苏商业地产开发进入空前开发阶段。金桥小商品城、新世纪购物广场、新农大厦、世纪家园商业步行街、创业新天地、时代购物广场、美居建材市场等一大批商业项目投入市场，不含大量社区商业，总供应量即突破30万平米，市场竞争十分惨烈，销售基本陷入停顿状态。进入2004年以，来商业地产的平均销售率不足25%。阿克苏市住宅的开发，近些年一直保持平稳水平，年开发量估算在20—25万平米左右，年销售量在20万平米左右，供需基本保持平衡。住宅的开发基本上集中在三个板块：1、中部板块中部板块南到团结路、北接新华路、东到塔北路、西到北大街。是阿克苏的传统中心。该区域以商业和写字楼项目为主。依托世纪广场的中心居住板块，开发住宅以小高层为主，包括国大都市花园、新农的名人空中花园和盛威的世纪家园。受消费能力和产品结构影响，该区域小高层销售普遍不理想，均价1900元左右的低价，依然不能形成有效的销售。在三个项目中，盛威的世纪家园依托板楼的户型好、公摊低、环境和景观优势，在三个楼盘中销售最佳，销售率在65%左右。楼盘档次高档中高档均价1900元1750元左右物业形态小高层住宅多层住宅主力户型120平米85平米消费群体全市居民。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职员社区规模小盘为主，以3—8万平米项目居多该区域多层价格在1700—1800元/平米，小高层均价在1900元/平米左右。西部板块：以中盘为主，8西部板块：以中盘为主，8—15万平米项目居多；价格在1300—1680元/平米；中部板块：以小盘为主，3—8万平米项目居多；多层价格在1700—1800元/平米；东部板块：以大、中盘为主，8—20万平米项目居多；价格在1300—1450元/平米阿克苏市房地产开发板块图示2、东部板块东部板块主要指塔北路以东的大部区域。该区域是阿克苏近年来规模住宅开发的主力区域，也是是阿克苏市房地产开发最活跃的板块，其中大部分楼盘集中在塔北路为中心的东西两侧，包括早期开发的温馨花园、丽园，及近期开发的新农城市花园和兴农花园。该区域房屋价格在1300—1450元/平米。楼盘档次中档中低档均价1450元1300元物业形态多层多层主力户型两房两厅80—95平米两房两厅85平米消费群体以本板块和中心板块消费人群为主，消费属中收入阶层社区规模大、中盘为主，以8—20万平米项目居多3、西部板块西部板块正形成以少数民族居住为特色的民族居住区，依托西部板快的环境优势，也出现了象香格里拉花园这样的经典楼盘。该区域的代表性楼盘有虹桥花园和香格里拉花园。该区域房屋价格在1300（少数民族项目）—1680元/平米。购房户多为该区域的传统居民，对其它区域的消费吸引力有限。楼盘档次中高档中低档均价1650元1300元以下物业形态多层多层主力户型三房两厅100平米以上两房两厅80平米左右消费群体以本板块消费人群为主，多为少数民族社区规模中盘为主，以8—15万平米项目居多2．5房地产市场发展趋势预测

1、改善性住房需求将继续保持增长势头

改善性住房需求是近几年房产消费的主要特征，这部分群体是市场购房的主体，包括行政事业单位职员、生意人和一部分高收入群体，从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。2、城市化进程和外来人口购房成为新增住房消费主力

城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。阿克苏近几年每年新增城镇人口约1—2万人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近5万平方米。

3、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求

这部分需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。4、经济持续快速发展促进房地产业发展

阿克苏市GDP连续多年保持稳步增长势头，目前，阿克苏人均建筑面积为22平方米，人均居住面积约在17平米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，按25万城市人口计算，达到人均25平方米居住面积（建筑面积32平米）的要求，还要增加近250万平方米的住宅面积，按十年的时间实现以上目标，每年需要新增住宅25万平米，开发潜力仍很巨大。5、土地供应减少和土地储备匮乏，房价提升以成必然

随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报。土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格将继续上涨。当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩，导致部分房价下跌的可能。例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌，而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现大量空置和价格波动。6、住宅郊区化显现从范围上看，阿克苏的住宅地产已开始从市区向市郊、周边推移。规模大、规划好、配套完善等特点预示着郊区开发正在全面升级。随着城市规模的扩张，郊区住宅也不再局限于低收入阶层第一居所的范畴，正逐步拉近郊区与城里的距离，个别高品质项目有挑战城区楼盘、争夺高收入阶层的势头。当然受城市配套设施和生活便利性影响，城郊项目整的供应量不宜过大，开发应循序渐进，否则很容易出现过剩。7、商业地产严重过剩的局面短期内很难改观从现阶段阿克苏商业市场的发展和商业地产的供应量对比，显然处于严重过剩状态，销售率不足25%，出租率不足50%，如此多的问题严重制约商业房地产进一步开发和经营，从短期看这种局面不会改善。从长远看至少仍需要3—5年的时间对商业项目进行消化和功能调整，商业房地产才可能迎来新的发展机遇。第三部分、项目概况3．1宗地位置本案位于阿克苏市中心，北部与团结路相临，东与塔北路相临，东南部与文化路相临（局部区域毗邻阿克苏青松塔里木房地产开发公司开发的健康佳园小区），西南与健康路相临，西侧与环南路相临。3．2宗地现状该地块五面临街，地势东高西低、北高南低。整个地块以土丘分割为两个主要部分。其中东部地块总面积280亩，现用地性质为维族墓地。西部地块总面积289亩，其中沿团结路为商业门面，沿环南路为商业和居住用房，其余区域主要是土木结构的平房，地块南端有果园一座。现有居民主要包括维族的原住民、外来流动人口、农技校及民政低保户，土地分属于民政局、农技校、一杆旗和菜大队等。其中除民政局管理的低保户住房和农技校住房为公有住房外，其余住房均属个人所有。3．3项目周边的社区配套1、交通状况本案四面临街，与城市主动脉连接，交通出行十分便利。其中塔北路和团结路是未来市政规划的“五纵四横”的主路网，连接城市东西南北。城市主要配套设施均在本案1500米范围内，步行、乘坐工交或的士都十分便利。小区规划设计四个主要的出入口，从小区中心到每个出入口的距离都在500米以内，方便居民进出社区。客运站近在咫尺，塔北路可直达火车站，距本案约8公里，团结路东行10公里可直达机场。2、教育本案西临的健康路是阿克苏知名的教育、医疗一条街，阿克苏重点中学区二中（现更名为四中）与本案隔街相临，区一中、农一师二中、市二小、农一师二小、农一师技校、师范学校、地区教育学院等知名学校均在本案1500米范围内。3、医疗阿克苏地区医疗设施最为先进，医疗水平一流的地区第一人民医院、农一师医院、农一师卫生防疫站、农一师建安总公司医院均与项目毗邻。4、大型购物中心、主要商业和菜市场金桥商贸城、金桥小商品城、金桥花鸟鱼虫市场、南城副食品市场、民家超市、创业新天地商业街、天南市场等与本案毗邻。项目1500米范围内覆盖阿克苏市主要购物中心和商业项目，包括环东路批发市场（香港巴扎）、时代购物广场、世纪家园商业街、国大步行街、金龙地下街、栏杆路沿街专卖、北大街沿街专卖、东大街沿街专卖、新世纪数码广场、新世纪购物中心、人民商场、供销商场等。5、文化、体育、娱乐设施本案周边文化、体育、娱乐设施健全，周边设施有文化宫、游泳馆等，周边酒店林立，提供全面的娱乐休闲设施。6、公园、休闲设施世纪广场、晶水路小游园距本案500米左右。东城游乐园、多浪公园距本案约1500米。7、银行周边500米内农行、建行、工行、中行、信用社一应俱全。8、邮局邮政支局紧邻本案。3．4项目周边环境1、治安情况该区域属于平房聚集区，人口以少数民族和外来人口为主，其中低收入群体占据多数，因此现有环境和治安情况一般。伴随着项目的开发和区域环境的改善，该区域治安环境必将有很大的改观。2、空气状况该区域空气质量尚可，主要污染源是粉尘污染和居民燃煤污染。3、噪声情况该区域噪音主要是城市噪音和汽车噪音。4、污染情况该区域属于墓地，首要污染源应是墓地污染。其次该区域卫生设施不完善，居民垃圾也是主要的污染源。5、周边景观主要是城市建筑景观，依托项目天然落差，可形成梯式景观效果。6、近期或规划中期周边环境的主要变化不详。3．5土地价格预测根据不同的土地所有权性质和土地现状，土地获取有两种形式，一种以企业为主导，采用协议转让、政府土地出让等方式结合。一种为政府拆迁后土地出让。1、企业主导，协议转让和政府出让同步展开1-1、土地使用权归私人所有部分的土地获取——该部分土地获取可采用协议拆迁，或政府拆迁后，企业通过招、拍、挂的形式获得。根据与房屋土地所有权人的交流，及该区域土地价值初步评估，该部分土地成本在1000元/平米左右。——该部分土地面积约96398平米（包括环南路、团结路沿线和菜大队土地），土地总成本预计9639.8万元。土地使用权归政府或集体所有的土地获取——该部分土地主要采取协议转让，与民政局和农机校达成土地转让补偿协议，由我方一次性给予现金补偿，或建设安置房（另选地址建设砖混结构的平房），其中安置成本在500元/平米左右（该安置费用折抵政府发土地出让金），预计土地成本在500元/平米左右。——该部分土地面积约96398平米（包括民政低保户安置房、农技校居民区、一杆旗和果园），土地总成本4819.9万元。墓地部分土地使用权的获得——该部分土地获取建议通过政府拆迁，企业通过招、拍、挂的形式获得。根据该区域土地价值初步评估，该部分土地成本在500元/平米左右。——该部分土地面积为186626平米，土地成本9331.3万元1-4、土地总成本：根据以上土地获取方式进行推算，土地总成本23791万元，土地单位成本41.8万/平米。2、政府土地出让由政府负责拆迁等工作，开发商通过招、拍、挂的形式获得土地使用权，按照该区域土地价值评估，交纳土地出让金获取该土地使用权。根据预测，该区域土地价值应在35万/平米左右，总用地面积569亩，土地成本在19915万元。3、以上两种土地获取方式对比从土地获取的便捷性、土地成本及风险可控程度而言，依托政府拆迁获取土地无疑是最好的选择，但采用这种形式，也会出现拆迁速度慢，土地获取受他方竞争，土地最终价格存在一定变数的可能。企业为主导获取土地，虽然主控权比较强，但存在拆迁无法正常展开、土地价格过高、部分拆迁可能无法实现等等风险。第四部分、法律及政策性风险分析4．1土地法律性质评估土地使用权归属现阶段该区域土地使用权归多方所有,其中墓地和沿团结路部分平房归民政局所有,农技校平房土地使用权归集体所有,一杆旗、菜大队等处的土地使用权归私人所有。该区域规划所有权归规划局所有，关于规划的用途有多种传言，如墓地计划规划城市广场等说法在市场上多有流传。详细的规划用途因缺乏内部资料不详。4．2取得土地使用权程序评估取得土地使用权有两种形式一种是政府对该地块进行拆迁，然后以招、拍、挂的形式出让土地，土地需求方通过竞争获得土地。该方法保证开发企业能够获得成熟的土地，缩短了土地拆迁的时间，及拆迁过程中不可抗因素的干扰。缺点是周期较长，由于竞争企业较多，土地的获取和土地成本不好控制。第二种是土地使用权转让，即企业与土地使用权所有权人自行洽谈，通过评估机构对土地和房产价值进行评估，给予被拆迁人合理补偿以获得土地使用权。该种方式对土地获取和土地成本具有较好的控制性，但面临拆迁无法实现、拆迁周期过长和拆迁成本无法控制等风险。4．3政策性风险评估1、城市规划限制或更改：该区域是阿克苏重点规划的区域，其用地规划有多种说法，因此必须十分清晰的了解该土地的规划限制和变更条件。2、突发性政策等政府因素导致项目中断开发：政府拆迁能否正常执行、拆迁的周期、报批报建流程和时间、项目开发期间土地性质变更受挫等。这些因素对项目都会造成很大的政策性风险。4．4总体评价由于面临土地使用权多家归属、拆迁区域人口结构复杂、政府对该区域的规划变数大、拆迁周期长、拆迁成本大及政策变化风险大等多种因素同时并存，因此对本案的开发应充分评估企业实力、政府关系和抗风险能力，如此方能确保项目顺利开发，企业利益不受损失。切不可因过分乐观，匆忙介入市场后发觉缺乏应对实力，如此将会对项目和企业带来极大的风险。第五部分、规划设计分析5．1核心规划理念◆阿克苏首席CLD中央生活区，集商业、商务、居住于一体的大型社区——CLD的中文意思是中央生活区，英文全称为CenterLivingDistrict。CLD的定义是在一个城市中，在总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些可满足城市主流人群，集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，位于城市居住中心地带，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。——CLD是城市里集中的生活区域，该区域内有政府提供的适合居住的基础设施。根据经济学原理，为减少居住区与产业区之间的交通成本，它必然处于到CBD和CED这两个产业区的最方便的位置，与这两个产业区有着便捷的交通联系。如果把阿克苏世纪广场到大十字所在的区域定性为CBD中央商务区（城市商业和商务最集中的区域），塔北路以东的区域称为CED（城市产业区），则本案所在的区域无疑处于这两个区域的中间，处于最便利、最适合集中的区域，完全符合CLD的定位。——CLD是生活区，CBD、CED是商务区、产业区。三者功能不同，互为支撑。CBD的意义在于降低产业组织的商业交易成本，CED是降低产业交流成本，CLD意味着产业人口生活成本的集约化选择，是高品质生活降低成本的最佳选择。——CLD本身所具备的独特内涵。它是对中心城区居住模式的升华和提炼，可以满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的需求，具有城市一流的生活和人文、生态环境。因此，CLD无论对于城市建设，还是对于购房者以及楼盘价值的提升，都具有积极的意义。CLD：中央生活区，介于CBD和CED之间，位居城市中心，聚集城市主要生活设施。满足城市主流人群高层次居住需求CED：城市产业区，集中了阿克苏主要单位和生产型企业CBD：中央商务区，集中阿克苏主要商业和商务设施，以商务办公和商业经营为主CLD：中央生活区，介于CBD和CED之间，位居城市中心，聚集城市主要生活设施。满足城市主流人群高层次居住需求CED：城市产业区，集中了阿克苏主要单位和生产型企业CBD：中央商务区，集中阿克苏主要商业和商务设施，以商务办公和商业经营为主阿克苏市产业分布图及CLD区域联系图示——按照国际国内各大城市中央生活区的建设模式来看，中央生活区都是围绕着CBD而形成的。它主要是满足在CBD工作和生活的白领人士的一个区域。这个区域内要有便利的交通，周边的人文、经济环境发达，处在一个相对优越的城市环境内。——与住宅城郊化相对，ＣＬＤ概念是一种城市优质中心论点（中国尤其是中小型城市，根本不具备住宅郊区化的条件）。居住对于住宅的诉求，很重要的一个因素在于居家生活的方便性，而一个城市的政治、经济和文化的基础设施主要集中在城市中心。——ＣＬＤ就是利用优越的地理位置、合理的资源整合以及一整套系统管理，带给居住者最大限度的生活空间和生活享受的人居模式。ＣＬＤ已经在西方发达国家存在和发展了数年。无论是纽约的曼哈顿中央花园，还是巴黎的香榭丽舍大道，都以优质的硬件配套锁定了富豪阶层与贵族群的目光。在中国的发达地区如北京、上海、深圳等地，ＣＬＤ的概念已为市场所接受。北京的亚运村、上海的徐家汇——虹桥沿线、深圳的香榭里社区都云集了掌握城市科技、金融命脉的城市精英。5．2规划设计构思贯彻项目“CLD中央生活区”的项目定位，充分体现居住的中心价值——居住的便利性、环境的生态性和生活的人性化三个特点1、整体布局分析商业、商务和居住的有效融合，投资收益的最大化是整体布局的原则。本着这种原则，结合区域和周边环境分析，我们对整体布局提出以下建议。塔北路商业、商务区：塔北路是阿克苏市“五纵四横”道路的重点规划区域，也是“一轴两翼”城市架构的中心和连接主动脉，具备很大的发展空间。其次，从现阶段商业氛围、商业形态、辐射能力和地块现状分析，塔北路具备成为阿克苏未来商业中心的潜力和条件，其商务功能也十分发达，因此适合建设大型商业中心和高档写字楼。本案整体布局构想（参考图）沿环南路社区配套商业商业区：大型商业中心组团1：购物概念组团2：景观概念组团4：教育概念组团5：运动概念沿环南路社区配套商业商业区：大型商业中心组团1：购物概念组团2：景观概念组团4：教育概念组团5：运动概念组团3：商住概念中心景观：山地广场、水景广场商务区：高档写字楼、酒店沿团结路综合市场团结路受路面条件、交通流量和区域限制，只能依托现有商业发展，因此适合开发市场型商业，建议以一层门面的底商住宅楼开发为主。必要是可考虑综合性市场的开发，但对综合市场的开发一定要充分论证，确保风险有效控制。环南路受道路条件影响，且该区域商业氛围明显不足，建议依托本案的规模开发社区配套商业，以一层和局部二层的底商住宅楼开发为主。主要经营便利店、餐饮、咖啡、酒吧、美容美发、干洗店、诊所、音像等社区配套商业。本案依托地利优势和周边配套设施，适合建设城市高尚住宅社区，以此提升项目价值，获取最大收益。2、规划设计分析“围合式布局、组团式设计”是本案规划设计的核心理念。由于本案四面临街，从商业价值角度看可以最大程度的发挥沿街面的商业价值，但从居住的安静和私密程度而言则明显不足，采用围合式布局，不但可以充分利用沿街面扩大商业价值，而且可以保证社区内部环境的安静和私密性。其次，从中国传统对风水学和对居住理念的理解，围合式布局体现了中国居住风水的理念——“藏风、聚气、来水”。依托项目中心广场，各组团形成弧形布局，强调小区的景观效果。单体建筑以南北朝向为主，采光通风良好，且局部的弧形设计，使风力不致过强。本案由五个大型组团组成，以此为基础设计了五个较大的围合式庭院，形成整体统一，风格各异的小区环境。既突出了大型社区综合景观、环境、配套完善的优势，又保障了庭院的安静和私密性，起到统筹兼顾的作用。3、景观环境分析以“纯自然、纯生态”为环境设计理念，倾力营造符合21世纪居住标准的人文生态生活区，规划呈围合式院落布局，采用小区——组团——院落的三级规划模式，让每一位业主充分享受阳光、绿色和景观；利用小区先天的山地环境，在中心建设山地广场和水景广场，形成小区的景观核心。利用地势的落差，形成梯式景观设计，让小区建筑更加错落有秩，景观更加灵动。小区建议采用几何园林设计手法，利用对景和借景的表现手法，形成小区丰富的景观体系，住宅设计朝向好、视野开阔，景观利用率高；通过借景、组景、添景多种手法，使住区内外环境协调。单体建筑以六层为主，塔北路规划为四层大型商业和十二层左右的板式写字楼，团结路、环南路为底商住宅楼，商业门面以一层为主，局部考虑二层结构。各楼层及建筑有效过渡，形成良好、丰富的建筑天际轮廓线，无论从小区的外围、入口抑或是庭院进行观赏，均可看到错落有序的建筑空间，内外景观效果达到最佳水平。4、空间组织分析在建筑学中，有三度空间之说，即建筑外部环境在阳光的照射下称为白色空间，内部私密环境称为黑色空间。建议采用通贯全区的环行步行街道，将灰色空间概念引入社区，作为白色与黑色空间的过渡，更好的使建筑与环境协调，使住户一步入社区，就可沿着绿色掩映的林荫道、一路观景，找到回家的亲切感觉。5、会所功能分析会所是小区人性化的部分，满足小区居民休闲和健身需求，同时也是邻里交流的有效空间。会所配备室内游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动室等室内设施。而将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区外部（中环路商业门面），形成半开放格局。这样最大程度上方便了社区居民的日常生活需求，而且还保证了社区居民对私密性的要求，对社区安全也极其有利。6、组团定位分析组团是每个居民居住的部分，是最能体现生活和个性的地方，由于小区规模大，为满足不同消费人群的需求，我们对不同的组团包装不同的概念，并赋予其生活内涵。教育组团临近环南路和健康路，是阿克苏著名的教育街，诸多知名学校遍布周边，因此可炒做教育概念。在组团的设计和庭院规划上，体现文化氛围，如幼儿园、文化名人的雕塑小品、读书长廊等。运动组团临近环南路和团结路，与广场较近，毗邻主要医院。在组团的设计和庭院规划上，体现运动概念，如网球场、篮球场、奥运吉祥物的雕塑小品、运动名将的题词等。景观组团依托小区的中心广场，形成丰富的景观线，可以看到中心水景广场、山地广场和中心主题雕塑等，由于地理位置高，可以看到天际线和丰富的城市和整个小区景观。以景观为朝向是该组团设计的核心。购物组团临近塔北路和文化路，与本案规划的大型商业中心临近，毗邻民家超市和金桥商贸城。在组团的设计和庭院规划上，体现财富和吉庆概念，吸引周边生意人入住。商务组团临近塔北路和团结路，与本案规划的商务中心临近，交通出行十分便利。在组团的设计和庭院规划上，体现儒雅风范，推出梅兰竹菊若干庭院，吸引商务精英、白领阶层入住。7、配套环境分析无论是利用周边配套还是自建配套，都要突出一个便利的原则。生活配套包括超市、便利店、医疗、干洗店、社区餐饮等，利用社区开发的底层商业，完全可以满足社区生活配套需求；教育配套包括幼儿园和学校，社区建有幼儿园，结合周边校区，完全满足教育配套需求；娱乐配套包括休闲广场、健身设施等，社区建设中包括中心广场、网球场，还建设有游泳池等设施，充分体现项目规模定位带给消费者最完善的配套环境。8、道路组织分析小区主路设计以“通而不畅，顺而不穿”为原则，形成“T字+环状”的主路。T字路是沿塔北路进入小区的主入口，规划林荫大道，凸显项目规模和入住业主的荣誉感。环状路以中心广场为节点，形成贯通五个组团的主路网，尤其是环行路在坡度的设计，以体现出山间小路的情境，是小区内步行、休闲和观景的主路网。小区内道路按车道、步行路和宅前路三级设置，宽度分别为6.0米、5米和3.0米。小区主路结合绿地小品，形成良好的对景关系，富有特色和情趣，并具有引导作用。宅前路结合住宅单体、院落绿化设计，亦曲亦直，亦分亦合，形成丰富多彩的交往空间。区内道路分级清楚，做到人车分流，将车辆对住房和安全及环境的影响减至最低。除机动车、自行车、行人各行其道外，特别注重居住区步行系统设计安排。以简洁的步行道路将各功能空间联系起来，为晨跑的居民设计了安全、宁静的道路路线。组团绿地、居住区公园和居住区的各项服务设施，对于老人和儿童均可步行到达。为方便居民，小区设有四个出入口，其中塔北路主出入口，团结路、环南路两端各设计一个次出入口。9、景观绿化功能分区规划组团集中景观绿地：以组团为受益对象，即在每一个组团内适中位置，规划1-2个集中整块绿地，使其兼有晨练、交往、小型集会场所和游憩的功能，特别是借此保证提供老人、儿童休闲、游憩的基本场地。布置形式有：孤植树、疏林草地、树石草地等。道路防护景观绿地：沿着车行道形成道路防护绿带，并将车行道与绿化带有机地联系起来。人行道绿化与周边绿地结合考虑，或灌木或草地，或标志栽植等。设施防护景观绿地：小区内各种要求“闲人莫进”的日常生活设施，如变电站、水泵房等，根据体量大小，设立乔木防护绿地，或用蔓木隐蔽，以保证居民安全和工作需要。10、组团设计建筑组团设计及规划布局除满足照明、通风、噪声防治等功能要求外，要以创造居住区丰富的空间形态，实现居住区设计的多样化为原则。住宅建筑组团设计既要有规律性，又要有恰当合理的变化。住宅建筑的布局、空间的组织要有疏有密，布局合理，层次分明而清晰。住宅单体的组合，组群的布置，要有利于居住区整体景观的创造与组织。建筑组团的围合要有利于创造领域感，扩大环境的认同感，增加居民心理的舒适性和便于物业管理。11、住宅设计住宅单体平面布局以条形单元、弧型单元和局部拐角单元结合，形成围合的住宅型式，条形住宅均为1梯2户，点式住宅为1梯4户。单体户型面积由45—200平方米不等，其中75平方米住宅约占15％，75—100平方米住宅约占50％，100—125平方米住宅约占25%，125平方米以上住宅约占10%（主要为跃式或复式住宅）。住宅设计中应注重环保及节能，尽量选用新型墙体材料及屋顶保温材料，同时并加强小区宽智能化的建设。12、主要技术经济指标序号项目指标(平方米)1总用地面积3794232居住用地面积（含一层底商住宅）3494233商业用地面积300004总建筑面积5741345住宅建筑面积524134平米容积率1.5其中住宅建筑面积507334底商建筑面积168006商业建筑面积容积率1.67500005．3项目市场定位1、市场定位由于本案定位层次高，因此市场定位建议采用领导型市场定位策略，即不论从项目先天质数、后天规划和行销推广方面，均应体现高层次、精品楼盘的定位，以此提升项目价值，确保土地效益获得最大发挥。2、目标人群特征/来源区域/行业特点目标人群特征：——具有较强的消费能力，在选择住宅时偏重于社区环境和地利；——典型的社会精英阶层，对新事物和城市发展具有独到的见解和认识；——通常是二次、乃至三次置业，对价格敏感度低，对产品的要求高；——注重居住环境和社区文化，对品牌和文化具有较强的认同感；来源区域：——项目周边，主要以商业、商务区为主；——工业区，效益比较好的单位；——阿克苏地区各县市及乡镇；职业特征：——政府公务员、行政事业单位职员；——生意人及私营企业主；——大型企业和效益较好的企业单位；第六部分、项目开发6．1建设方式该项目为复合型大型房地产开发，面临体量大，复合性强（商业、商务、商住和居住）。因此在开发建设的过程从必须以前瞻性的眼光分析市场和项目特征，充分顺应市场发展趋势以获取最大效益。由于投资规模大，开发周期长，必然导致市场风险变数加大，因此在开发前必须进行充分的论证，对开发的进度、资金使用、市场行销等进行周密的统筹安排，确保项目投资万无一失。6．2进度安排项目整体实施进度表进度项目2008年2009年2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅一期二期三期四期五期商业四、五期本项目开发周期5年：从2008年——2012年，其中每期开发一个组团，开发面积控制在10万平米左右，总建筑面积574134平米，在五年内分期开发完成。其中商业项目在四、五期开发，建设周期一年半。该开发进度安排充分考虑项目土地获取和前期筹备需要的时间，按时间推算，从今年开始进行项目立项。获取土地、规划设计等前期工作至少需要两年的时间，按照整体规划、分片拆迁、分期开发的思路，项目首期的开发也应在2008年。每年10万平米的开发量充分考虑了市场的消化能力，和资金投入的统筹安排，确保当年销售80%，自筹资金达到项目开发资金的60%以上。商业项目放到2011—2012年开发，充分考虑的阿克苏现阶段商业市场，从商业地产发展的周期来看，阿克苏商业地产若想再次发展，至少需要3—5年以上的时间，从现阶段时间计划来看，2011—1012年应该是商业市场恢复的最佳水平，无论从项目价值还是销售预测来看，都是最适合开发的时间。第七部分、项目投资和财务分析7．1成本分析1、土地成本根据土地测算的两种成本，我们按最高23791万元的土地成本进行分析，该项目总建筑面积574134平米，则土地费用414元/建筑平米。建安工程费阿克苏多层住宅建安费用，框架结构在850元/平米左右，砖混结构在750元/平米左右；商业的建安费用（设备及初装费用约800元/平米）在2000元/平米左右；前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标、评估监测、可行性研究、勘查等，前期费用约占建安费用的3%；城市建设配套费包括供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化等，住宅约100元/平米，商业约200元/平米（该费用先核入成本，如获得政府减免，则可增加相应收益）；公建配套费公共设施（幼儿园、会所等）、小区道路建、小区管网、室外景点绿化费、安防系统费等，约为200元/平米；不可预见费按以上工程（1—5项）费用的2%提取；开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用。其中管理费用按工程建设费用的2%提取，销售费用按预估销售额的2.5%提取，财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。总成本总开发成本为以上7项费用之和。项目投资成本估算成本估算表项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本23791414根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用49478商业、住宅和底框，总面积574234平米2．1住宅建安费用38050750建筑面积507334平米2．2底框商业建安费用1428850建筑面积16800平米2．3商业建安费用100002000建筑面积50000平米3、前期工程费用148425．84建安费用的3%4、城市建设配套费6409住宅100元/平米，商业200元/平米4．1住宅建设配套费用5073100住宅建筑面积507334平米4．2商业建设配套费用1336200商业建筑面积66800平米5、公建配套费11483200公建、道路、管网、绿化等6、不可预见费用185232．251+2+3+4+5ⅹ2%7、开发成本944981+2+3+4+5+67.1住宅开发成本772961523住宅面积507334平米7.2商业开发成本172022575商业面积66800平米，包括底商8、开发费用529292．168.1管理费用1889按开发成本的2%计8.2销售费用3403预估销售额2.5%9、开发总成本9979017377+8备注:——本案总建筑面积574134平米，其中住宅（含底框商业）建筑面积524134平米，商业建筑面积50000平米；——土地成本按最高价23791万元计算，其中单价为41.8万/亩（627元/平米）；——成本分摊除建安费用区别外（其中住宅按750元/平米核算、底框按850元/平米核算、商业按2000元/平米核算），其余费用采用平均分摊原则，即876元/建筑平米；——由于受当地市场数据缺乏，政府政策变数大，无可参照项目等因素影响，以上费用测算数据略有出入，但基本符合市场运做规律,具有较强的可参照性。在获取更为准确的数据后，可对以上方案进行进一步修订和细化。各项成本比例分析图7．2收益分析销售价格预测该片区现阶段多层住宅销售价格在1450—1800元/平米，通过竞争定价分析，演算出住宅的销售价在1750—1850/平米元之间，通过价格加权平均计算，取平均价格，该项目住宅销售价为1750元/平米，项目2年后分五期5年开发计划，每年价格上涨50元/平米，则五期平均价格为1950元/平米。商业底框属于住宅同步开发项目，起价为6000平米，平均每年价格上涨500元/平米，则五期的平均价格为7000元/平米。现阶段该区域大型商业的价格为6000元/平米，考虑项目5年后开发，每年升值5%左右，则大型商业中心一层定价为8000元/平米，二、三、四和负一层的价格系数分别是0.7\0.5\0.4\0.6，则平均价格为5120元/平米。销售收入分期比例确定该项目总开发周期历时五年。其中住宅总建筑面积507334平米，底框商业面积16800平米，分五期开发。则住宅每年的开发量为10万平米，底框商业的面积为3360平米。商业总建筑面积50000平米，一期开发，开发周期为两年。我们以此为依据，计算销售额。该项目采用滚动开发，分期销售的办法，能够在实现较好的销售业绩的同时，保证项目后续开发的资金回笼，实现良性运做。销售分期比例计划表销售计划年份销售面积（平米）销售单价（元/平米）销售金额（万元）住宅底框商业住宅底框商业住宅底框商业小计2008年100003360/18506000/185002016205162009年100003360/19006500/190002184211842010年100003360/19507000/195002352218522011年100003360/20007500/200002520225202012年10733433602000020508000500022003268810000346912013年//30000//5120//1536015360合计5073341680050000195070005060990031176025360136123该项目总的销售额是136123万元。其中住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。根据分期开发和销售计划。2008年实现销售业绩20516万元，2009年实现销售业绩21184万元，2010年实现销售业绩21852万元，2011年实现销售业绩22520万元，2012年实现销售业绩34691万元，2013年实现销售业绩15360万元。该项目的开发总成本是99790万元，可以实现36333万元的税前利润，投资的税前利润率是36.41%。资金投入和使用计划该项目采用滚动开发模式，用一期的销售资金回报二期的开发，依此类推,以减少开发的筹资量，从而降低资金的使用成本，提高盈利能力。遵循逐步拓展、稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，以循序渐进，滚动开发为原则，项目分六年、五期开发完成。项目开发总成本将以分期、分批方式滚动投入，尽量以自筹资金和销售回款解决开发资金。项目所需资金主要为土地投资和首期开发资金，首期开发资金基本控制在5000万元以内（不含土地费用，建设投入50%左右的资金可确保项目封顶,后期资金通过销售回款解决），建议以自筹方式解决；土地投资金额较大,可与政府协商分期支付土地出让金,不足部分通过银行贷款解决。后期商业开发周期长、需要资金数量巨大，建议部分自筹，部分通过银行信贷和其它融资方式解决。分期开发采用相互滚动支持的方式展开，即在前期项目产生销售的基础上进行下一期的开发；住宅项目春季开工，秋季入住，二期部分秋季动工，来年夏季入住。商业项目开发周期较长，建议在秋季开发，第二年夏季即可销售，秋季商户可以进驻开业，确保销售、招商和营业都在最佳时间进行。利润计算在税后利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%；印花税为销售额的0.05%；阿克苏地区房地产开发所得税率为销售总额的3.8%。1-1、项目总（包括住宅和商业）税后利润表项目金额（万元）说明1、销售收入136123见57页销售收入2、总成本费用99790见52、53页成本核算2-1税前毛利润363331-23、营业税及附加7486.771*5.5%4、印花税68.061*0.05%5、所得税5172.671*3.8%6、税后利润23605.51-2-3-4-57、净利润率23.66%6/2从该项目税后利润表可以看出，项目的毛利润总额是36333万元；税后净利润是23605.5万元，投资的净利润率是23.66%（税后利润/总成本费用）。1-2、住宅（含底框商业）税后利润表项目金额（万元）说明1、销售收入110763见57页销售收入2、总成本费用85410见52、53页成本核算2-1、税前毛利润253531-23、营业税及附加6091．971*5.5%4、印花税55．381*0.05%5、所得税42091*3.8%6、税后利润14996.651-2-3-4-57、净利润率17.56%6/2从该项目税后利润表可以看出，项目住宅部分的毛利润总额是25353万元；税后净利润是14996.65万元，投资的净利润率是17.56%（税后利润/总成本费用）。1-3、商业税后利润表项目金额（万元）说明1、销售收入25360见57页销售收入2、总成本费用14380见52、53页成本核算2-1、税前毛利润109801-23、营业税及附加1394.81*5.5%4、印花税12.681*0.05%5、所得税963.681*3.8%6、税后利润8608.841-2-3-4-57、净利润率59.87%6/2从该项目税后利润表可以看出，项目商业部分的毛利润总额是10980万元；税后净利润是8608.84万元，投资的净利润率是59.87%（税后利润/总成本费用）。7．3风险分析1、盈亏平衡点分析影响项目的不确定因素主要有以下几个方面：开发成本、销售价格和销售率，这些因素受政治、经济、社会条件和市场环境的影响，可能发生变化，从而影响项目的预期效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏的临界点（见下表）。计算公式：A、开发成本盈亏平衡点值=销售收入开发成本盈亏平衡点变化百分比=开发成本盈亏平衡点值/开发总成本-1B、房屋销售价格盈亏平衡点值=开发总成本/开发总面积房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比=-（房屋销售价格-房屋销售价格盈亏平衡点值）/房屋销售价格C、房屋销售率平衡点值=开发总成本/销售收入房屋销售率平衡点变化百分比=房屋销售率平衡点值-100%1-1、项目盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值997902371元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比36．41%-26.7%-26.7%因素盈亏平衡点值136123173873.3%从上表分析可以看出，当开发成本增加36．41%，或房屋价格下降26.7%，或房屋销售率不足73.3%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增15%，房屋销售价格不会低于1800元/平米，房屋销售率不会低于80%。所以该项目有盈无亏。但必须引起重视的是开发成本上升主要和土地获取成本有关，而房屋价格的降低主要和市场供求及产品有关，而销售率主要取决于市场供求矛盾、销售价格和产品特征。1-2、项目住宅部分盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值854102113元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比29．68%-22.86%-30.54%因素盈亏平衡点值110763163077.11%从上表分析可以看出，当开发成本增加29．68%%，或房屋价格下降22.86%，或房屋销售率不足77.11%时，该项目住宅部分达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加15%，房屋销售价格不会低于1800元/平米，房屋销售率不会低于90%。所以该项目有盈无亏。从上也可以看出，住宅部分的主要风险在于土地成本的上升。1-3、项目商业部分盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现