园林项目可行性研究报告

PAGEPAGE38目录项目决策背景与摘要 一、内部因素 二、外部环境 第一部分项目概况 一、宗地位置 二、宗地现状 三、周边道路及出行方式 四、周边3公里社区配套 五、周边环境与规划 六、市政配套 七、规划设计要求 第二部分法律风险分析 一、土地出让条件 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 三、总体评价 第三部分市场分析 一、南京房地产市场简述 二、玄武、孝陵卫市场概况 三、竞争市场分析 四、需求市场特征 五、产品建议和目标客户定位 第四部分规划设计初步分析 一、规划设计草案 二、规划设计草案分析 第五部分工程及销售计划 一、一期开工时间确定 二、工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 一、成本预测 二、税务分析 三、经济指标分析 四、现金流量 第七部分竞争对手分析 一、已购买标书的发展商 二、其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 一、优势与劣势 二、结论与建议 项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米，2013年可结算面积约9万平米，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。2、项目距老城区——新街口5公里，车程只需20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只有150米，坐地铁到新街口仅10分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。周围一公里之内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩之外，其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。第一部分项目概况一、宗地位置中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地，，距南京火车站10公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里，去年5月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。二、宗地现状1、四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。紫金紫金山宁栖公路宁栖公路宁栖公路宁栖公路宁杭公路中山门宁杭公路中山门宗宗地南京农业大学 南京理工大学图1-1宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形。表1-1宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长（米）316150——210宽（米）257100——200面积（平米）81212合120亩15000——66000合100亩3、宗地标高（1）宗地内部东高西低宗地标高25-57米，东高西低，最大高差5米，综合坡度1.5度。按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。（2）宗地标高东北部显著低于紫金山。西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米。东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差2米左右。西北部低于沪宁高速大约4米。图图1-2宗地与周边高差剖面图（南北向东侧））沪宁高速中山门外大街宗地地面55m4m紫金山山脚4、地块现状地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的一半以上。（1）学校主要学校共计9所，如下所示：大学：南京理工大学、南京农业大学中学：南京市第九中学震旦校区小学：南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园：南京理工大学附属幼儿园、万恒·南师附小附属幼儿园、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园（2）居民及住宅居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。住宅多为上世纪末修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。（3）公园下马坊公园位于宗地的西北方，占地300余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步的好去处。（4）医院地块内有南京市钟山医院、南京市中西医结合医院、南京农业大学医院、南京理工大学医院、二十八所职工医院，就医十分方便。（5）商场宗地旁刚建成一个大型苏果超市，面积约10000平方米，商品种类齐全，价格公道。并新建成了一条商业街。地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。5、拆迁拆迁土地总面积约120亩，房屋总面积1万平米，居民100户，需安置人口361人。拆迁的难度相对较小。三、周边道路及出行方式1、道路对外联系道路主要有中山门外大街、沪宁高速、宁杭公路、胜利村路和龙宫路5条，其中：中山门外大街：是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主要通道。通过中山门外大街可联接沪宁高速、中山东路、苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷、最快速的通道。沪宁高速：起于中山门，是连接南京与上海最重要的一条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。宁杭公路：旧时连接江苏和浙江的一条重要通道，经过拓宽后时速可达110公里/小时，是联通老城区于东部郊区的一条快速通道，也是南京东面出口的一条便捷通道。胜利村路：通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。龙宫路路：北通美龄宫、海底世界、明孝陵、中山陵等，南接后标营路。表1-2宗地周边现状与规划道路一览名称级别宽度（m）车道速度（公里/小时）交通流量（辆/日）路面中山门外大街城市主干线30双向6车道8020000沥青沪宁高速高速公路50双向8车道13030000混凝土宁杭公路一级国道37双向6车道11015000混凝土胜利村路城市支路20双向4车道602000沥青龙宫路城市支路10双向2车道601000沥青龙宫路沪宁高速宗地中山门外大街宁杭公路龙宫路胜利村路图1-3宗地现状道路2、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有14条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约100米，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班23：00结束。表1-3公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔游2灵谷寺—小卫街—雨花台南门6:30-20:005分钟5路柳营—小卫街—莫愁新寓4:30—23:005分钟36路柳营—小卫街—南京火车站5:00—21:255分钟49路新和源装饰城—小卫街—南京理工大5:00—23:055分钟51路太阳城—小卫街（东）—双桥门（东）5:00—21:205分钟55路长白街－小卫街－悦民路5：30－22：205分钟84路南京理工大－小卫街－雨花台南大门6：00－22：2010分钟121路锁石生态园－小卫街—石门坎6：00－22：1020分钟142路长白街－小卫街－南湾营6：30－20：3015分钟163路长江路—小卫街—南湾营5:40—23:0015分钟314路悦民路—小卫街（东）—富丽山庄6:00—20:0020分钟315路仓波门－小卫街－白马公园6：00－19：0020分钟805路五洲装饰城－小卫街－南湾营22：35－04：1015-35分钟814路南湾营—小卫街—公交总公司驾校23:00—04:5520-35分钟3、轨道交通地铁2号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅150米。四、周边3公里社区配套项目周边一公里之内就有大学、中学、小学、幼儿园多所，另有钟山医院、南京理工大学医院、南京农业大学医院等，一公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中：宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校、医院，因此不用为项目修建的配套设施。项目与市中心以及周边主要配套区——新街口、大行宫和月牙湖之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。五、周边环境（1）北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好的区域=1\*GB3①紫金山山呈圆形，东西长7公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔448米，是宁镇丘陵的最高峰。山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度60°左右。山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名的山顶公园。整座山就是南京最赋盛名的大型风景区：钟山风景区。名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名的中山陵、明孝陵、灵谷寺、美龄宫、海底世界、紫金山索道等。=2\*GB3②下马坊公园位于宗地西侧，占地300余亩，是明孝陵的一部分，现在修复后免费开放。植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的好去处。（2）空气质量南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北10公里以外，东、南方向均无污染型的厂矿企业。主要污染源来自沪宁高速、中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。（3）噪声影响=1\*GB3①周边无厂矿、仓库等，主要噪声来自周边道路沪宁高速：上午40辆/分钟，下午25辆/分钟，晚上10辆/分钟；客货比5:3。中山门外大街：上午30辆/分钟，下午20辆/分钟，晚上17辆/分钟；客货比2:1。龙宫路：车流量白天4-5辆/分钟；以客车为主。表1-4交通流量分析表单位：辆/分钟时段分次测试沪宁高速中山门外大街客车货车总计客车货车总计10:00～12:00125154019143322712391414283231841151328平均25154016143014:00～16:00120727137202167231482231592414519平均1782514620=2\*GB3②噪声值白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到10dB。55dB以下噪声值的分布区域：后退沪宁高速100米，后退中山门外大街50米，后退龙宫路10米。=6\*GB3⑥排洪与泥石流影响钟山园林项目前面有一条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排洪沟，就可解决雨季洪涝问题。紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。六、市政配套1、宗地内部现状宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东北向西南通过明沟排放到西南侧，至今没有发生过洪涝。电力线通过电线杆接入。自来水、电话、有线电视、煤气由中山门外大街接入。2、周边道路市政管线中山门外大街规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线，管线设施十分齐全。综合分析，污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪；电力、给水、雨水可从中山门外大街接入或排出。电信、煤气也可从中山门外大街接入。图例电力给水电信雨水图例电力给水电信雨水路灯污水煤气龙宫路中山门外大街图1-4周边市政管线分布图七、规划设计要求根据规划设计要点，宗地总建筑面积19万平米，综合容积率为0.5，建筑类型为单户型双层别墅和多层住宅。表1-5主要规划设计要求指标规划要求规划用途一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅）建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。别墅用地的面积不得超过总用地面积的1/2。容积率（≤）别墅≤0.3、多层住宅（含公建配套）≤1.0规划布局多层住宅应放在用地的东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。建筑限高多层住宅的层数不得超过五层别墅为双层别墅建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于1：1.3其它高压线可以移位建设要求1、地块周边绿化带和绿化带内6米宽的道路，由开发企业自行建设。表1-6根据规划设计要点计算的面积指标用地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）多层61.06别墅100.33合计190.59第二部分法律风险分析一、土地出让条件1、出让方式及程序（1）出让方式竞买人资格1、境内外的公司、企业和其它组织。2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。底价1.5亿元。加价幅度200万元的整数倍。竞买保证金2000万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种人民币。成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；不含其它税费。竞得人的确定“价高者得”原则，报价低于底价为废标。项目公司的成立竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。无效报价1、报价低于底价；2、报价不高于前一轮报价；3、未按加价幅度报价；4、报价书未盖单位公章；5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；7、一份报价书中有两个或两个以上报价；8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；10、其它按规定应属无效的。（2）出让程序=1\*GB3①报名工作日20011年11月29日至2011年12月23日办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。=2\*GB3②答疑书面答疑。竞买者必须于2011年12月18日下午5：00之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2011年12月23日下午2：00——5：00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2011年12月19日起不在接受任何形式的质疑。=3\*GB3③报价方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。时间：工作日2011年11月29日上午8：30至2011年12月26日下午2：30，2011年12月26日下午2：30之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。=4\*GB3④竞买结果的确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。=5\*GB3⑤签约竞得者必须于2011年12月28日与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。购买标书购买标书11月29日起报名11月29日——12月23日（工作日），以资金到帐为准；由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。签订土地出让合同，支付成交价款的15%12月28日签订成交确认书成交当日（12月26日）报价11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后进入现场竞价程序。答疑书面答疑；2011年12月18日下午5：00之前提交；审查具备竞买资格的报名者于2011年12月23日下午2：00——5：00领取书面答复。图2-1竞买流程及主要时间节点2、合同要点（1）交地标准拆成自然平整，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。（2）交地时间第一期（西半部）：2012年5月25日第二期（东半部）：2012年7月5日（3）付款条件出让合同签定当日内（2011年12月28日），付成交价款的15%；2012年1月10日之前，付成交价款的15%；2012年2月5日之前，付成交价款的15%；2012年3月12日之前，付成交价款的10%；2012年4月8日之前，付成交价款的10%；2012年5月4日之前，付成交价款的15%；2012年6月9日之前，付成交价款的10%；2012年7月18日之前，付成交价款的10%。（4）土地出让年限居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。（5）开工时间2012年9月30日之前。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。（6）违约责任=1\*GB3①付款如受让人不能按时支付成交价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。=2\*GB3②交地如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3‰向受让人给付违约金；延期交付超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。=3\*GB3③开工超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权成交价款20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段1、主要风险及控制手段从XX都市园林项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外，XX公司没有在孝陵卫操作项目的经验，对孝陵卫政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。（1）主要政策性风险分析1：拆迁政府负责拆迁及土地平整，但根据XX都市园林项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。2：地下设施XX都市园林的涵管问题当初未在用地条件中明确，以至影响了规划设计。该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。3：规划控制要求根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。4：市政配套龙宫路下面的规划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向没有明确，将可能增加开发成本和风险。（2）控制手段针对上述问题，XX公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。三、总体评价根据XX都市园林项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。第三部分市场分析一、南京房地产市场简述南京总体概况（2009年数据）：市区面积4730.74平方公里，人口545.97万人，人口密度1154人/平方公里。主城面积313平方公里，人口329万人，人口密度10511人/平方公里。老城区面积73平方公里，人口216万人，人口密度298589人/平方公里。国内生产总值2721亿元人均国内生产总值5000美元产业结构“二、三、一”三大支柱产业：石化、汽车和电子实际利用外资116

亿美元社会消费品零售总额947亿元全社会固定资产投资额1142亿元城镇居民人均可支配收入2147元人均储蓄存款余额22002元房地产开发（2009年数据）：投资：房地产273亿元、住宅183亿元施工面积：商品房2379万平米、住宅1782万平米竣工面积：商品房1178万平米、住宅604万平米批准上市面积：住宅647万平米销售面积：商品房907万平米、住宅537万平米销售额：商品房401亿元、住宅248亿元空置面积：商品房83万平米、住宅55万平米销售均价：商品房1077元/平米、住宅9739元/平米个人购房比例：98.9%按揭贷款：174亿元（一）市场成长状况1、投资增长加速2008年以来，南京房地产开发投资一直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大，共完成投资122亿元，在全国大中城市中排第五位，增长率10.1%，排第十一位。其中：与去年相比，土地开发、商品房开发和住宅开发投资增长率均大幅提高，分别达到27.3%、38.4%和19.4%，超过房地产开发投资增长率10.7、21.8和2.8个百分点。土地开发投资增长率小于商品房开发增长率11.1个百分点，主要原因在于近几年的大量开发使市场存量土地消耗过多，而国家限制政策出来后，市场不够活跃。住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的一半，主要原因在于上半年商业、办公用房开发比例显著增加。2、需求增长大于供给、空置面积持续下降（1）综述=1\*GB3①需求增长大于供给08-10年，商品房竣工面积与销售面积的差距由163万平米减小到98万平米，住宅竣工面积与销售面积的差距由128万平米减小到41万平米。今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率（32.9%和23.2%）分别低于新开工面积（48.4%和54.0%）15.5和30.8个百分点。=2\*GB3②空置面积持续下降08-10年，商品房空置面积平均每年下降4万平米，住宅空置面积平均每年下降8万平米。今年上半年，全市商品房空置面积78万平米，同比下降10.8%。（2）供应量年波动幅度不超过10%，但今年上半年增长较缓=1\*GB3①施工面积08-10年，商品房和住宅施工面积分别保持在1000万平米和700万平米左右，波动幅度不超过10%；今上半年大幅增长，分别达到854万平米和658万平米，增长率分别为18.9%和29.4%。住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率高于商品房4.5个百分点，今年上半年高10.5个百分点。=2\*GB3②竣工面积08-10年，商品房和住宅施工面积分别保持在400万平米和300万平米左右，波动幅度不超过10%；今上半年大幅增长，同比增长率分别为12.4%和22.2%。住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率低于商品房1.3个百分点，今年上半年高9.8个百分点。=3\*GB3③批准上市面积2009年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在320万平米左右，2010年略有增加，达到324万平米。（3）需求增长加速=1\*GB3①销售面积2008年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积122万平米，增长32.9%。2008年以来，除2001略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积102.44万平米，增长23.2%。2010年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今年上半年低9.7个百分点。=2\*GB3②销售额2008年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今年上半年分别实现销售额37.3亿元和29.9亿元，分别增长41.4%和32.7%。2008年以来，住宅销售额除2009年高于商品房18.7个百分点，其余年份均低于商品房，今年上半年低8.7个百分点。（4）需求增长的主要影响因素1：大规模城建与拆迁2008年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。今年1-4月完成居民拆迁1.2万户，全年居民拆迁量预计为1.3万户，按每户住宅需求80平米计算，则拆迁扩大住宅需求100万平米，超过2010年全年住宅销售量的三分之一。2：居民收入增长2009年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均每年高2.7个百分点。今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率12.3%，比往年高70%，高于同期住宅销售价格增长率（7.8%）4.5个百分点。3：外来人口带动据市公安局统计，2008年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（36485人），占同期商品房交易总套数的10%左右。（4）空置量持续加速下降2008年以来，商品房空置面积下降速度不断加快，今年上半年商品房空置面积下降为78万平米，同比下降10.8%，其中，空置一年以上的商品房19万平米，下降17.6%。2009年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房，2010年下降率高1.9个百分点。3、销售价格加速上升2008-2010年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，销售均价高达3486元/平米（房产局数据），据国家统计局统计，2009年南京市房屋销售均价为3572元/平米，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。2008年以来，南京市住宅销售均价持续上升，增长率不断放大，年均增长率5.5%，今年上半年销售均价（含江宁）为2920元/平米（统计局数据），同比增长211元/平米，增长率高达7.8%。4、二手房日趋活跃，今年上半年首次超过新房成交量，成为带动商品房市场快速发展的重要因素成交量持续上升，今年上半年首次超过新房：2008年以来，二手房成交量成倍增长，今年上半年成交1.3万套，成交面积104万平米，首次超过新房成交量（102万平米）。价格上涨幅度超过新房：2010年，二手房平均成交价格2182元/平米，增长率10%，超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）；今年上半年，成交价上涨200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上涨211元/平米。5、经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，但今年建设力度明显加大08年以来，南京市累计供应经济适用房50万平米，年供应量仅占商品住宅销售总量的6-8%左右。今年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经确定、并将于明年逐渐上市的共165万平米，包括定向供给河西拆迁居民的68万平米、定向供给仙西拆迁居民的75万平米、面向全市的景家村小区（二、三期）22万平米。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。6、个人购房比例持续上升，已经接近100%2008年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，今年上半年高达98.9%。7、住宅金融支撑住宅市场快速发展2008年以来，按揭贷款成倍增长，至2010年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。8、单个楼盘开发规模逐渐加大今年，南京市楼盘开发规模明显加大，例如，4月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万平方米以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%，20万平方米以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。9、外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公司，开发水平不断提高。外地发展商积极进入南京市场：今年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂滨江、金地、中海、中房、浙江赞成等。二、玄武市场概况（1）自然概况玄武区位于南京主城东部，为南京市中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积80.97平方公里，2010年底常住人口52.53万人。（2）历史沿革从公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙中山临时大总统府、国民党总统府也在玄武区内。境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墙等多处名胜古迹，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。（3）基础设施玄武为南京市的交通枢纽，区域交通便捷：公路：沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇（312国道）公路、绕城公路；南京长途汽车站。2、经济发展（1）经济总量根据区属口径统计，2009年，玄武区实现GDP34.06亿元，人均GDP6024元，在南京十一个区中分别排名第5和第9位；玄武区统计数据偏小的主要原因在于市属企业多，未列入区属统计口径，在南京市民心目中，玄武经济、教育发达，是仅次于鼓楼的最好的区之一。三、竞争市场分析1、项目周边市场分析河西片区宁南片区光华门片区图例1000-2000元/平米2000元/平米以上河西片区宁南片区光华门片区图例1000-2000元/平米2000元/平米以上图3-1竞争片区分布图（1）光华门地区近3年迅速崛起的高档居住区：90年代中后期，月牙湖周边地区开发带动城东片区的形成，长期以来定位于南京的高尚居住区；随着月牙湖周边地区的开发完毕，城东片区的中心向南转移到光华门地区。销售价格在南京各大片区中仅次于中心城区：均价14250元/平米，楼盘最高均价16000元/平米。在建项目100万平米，约占全市总量的1/10。今年10月份浙江名城房地产公司以40300万元、楼面地价2126元/平米摘牌南京制药厂地块，净地面积15.2万平米，建筑面积19万平米；如加上杨庄地区和钟山花园城，未来土地供应量约5000亩。楼盘平均规模5-10万平米，规模最大的黄埔鑫园占地面积18万平米，建筑面积22万平米。产品形态以小高层和多层为主，容积率多在1.5以上。主力客源：白下、玄武、秦淮为主的市区客源。表3-1光华门片区主要在售楼盘楼盘名称发展商占地面积(万M2)建筑面积（万M2）建筑形态均价元/㎡形象进度主诉求点销售状况香格里拉花园金大地7.8小高层48802012年10月交付中央文化区高档住宅销售不佳，改推装修房黄埔鑫园三金（金大地）17.822多层、小高层小高层43002012年5/8月二期交付"森林海"植物园风情住宅区销售良好东城水岸百市发展10多层、小高层48002012年7月二期交付城东首座大型PARKHOUSE社区尚未开盘大地豪庭二建房产58小高层41002012年8月一期交付健康新城健康居家模式销售良好城开家园城建集团7.5小高层40002012年7月一期交付智能化家居系统销售良好江南明珠万达2021多层32002012年2/5月一期交付低密度健康休闲社区销售一般表现最好个案黄埔鑫园占地面积18万平米建筑面积22万平米容积率1.07销售均价多层11000元/平米，小高层12000元/平米；主力产品135平米三房、主力总价60万建筑形态多层、小高层形象进度二期主体施工开售日期2010/6/28一期开盘销售状况一期392套多层，两年售完发展商南京三金房地产开发公司（南京钢铁集团、南京金大地房产联合投资）设计单位何显毅建筑师楼物业管理金大地物业（2）宁南片区去年开始启动的大型居住区：90年代中期开始规划建设，初期以基础设施建设为主，在配套等基本完备的情况下于去年开始启动，由于地理位置优越，环境优美，加上知名发展商——新加坡仁恒地产的带动，迅速引起市场关注。价格高于南京平均水平：均价9000元/平米，楼盘（别墅）最高均价20000元/平米以上。在建项目6个，总建筑面积140万平米，已售面积不到20万平米。楼盘规模远高于南京平均水平：建筑面积普遍在18万平米以上，正在开发的5个楼盘中，3个在30万平米以上，其中最大的秀林苑占地面积50万平米。产品形态以小高层和多层为主。主力客源：宁南新区的自有客源(家境殷实的拆迁户/改善居住条件)；周边效益好的大型企业（如中兴通讯）的职工；主城区购买力强的二次置业家庭；中途分流的江宁客源。表3-2宁南片区主要在售楼盘楼盘名称发展商占地面积(万M2)建筑面积（万M2）建筑形态均价元/㎡入伙期主诉求点销售状况翠竹园仁恒地产2433.5小高层39002012年10月一期交付纯小高层现代精英社区销售状况一般一期售出近30％玉兰山庄仁恒地产177.8别墅、公寓80002011年11月开盘水岸山林别墅园尚未销售秀林苑宇城房产江东房产50——多层、小高层——2012年4月开盘大型原生态山林住宅尚未销售康盛花园康益房产1218多层、小高层多层35002012年3月三期交付现代生态居住区基本售完表现最好个案翠竹园占地面积24万平米总建筑面积33.5万平米容积率1.40销售均价9800元/平米主力户型120-130平米三房主力总价45-55万元建筑形态小高层形象进度一期施工中，2012年10月交付开售日期2011年9月18日一期开盘销售情况销售一般化，通过9个月的积累，开盘后即售出近200套，销售率30%发展商仁恒投资（南京）有限公司设计单位新加坡杰盟建筑事务所私人有限公司物业管理南京仁恒物业管理公司（3）河西片区启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域：90年代初期开始开发，以省市政府机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口35万人，形成规模较为集中的5个片区：龙江片区、中保片区、凤凰东、西街片区、莫愁湖片区和兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之一；2001年底，十运会主会场——奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。中高端市场定位：均价11000元/平米，楼盘最高均价14000元/平米；受河西新城区建设的推动，今年上半年上涨300-500元/平米。开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东：拟建在建楼盘供应量190万平米，根据规划，中部和南部新城区有13.5平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。年消化量占全市的三分之一左右，约80-100万平米/年。客户特征：中高收入阶层；河西各建材市场的私企业主；鼓楼、建邺区为主的市区客源；省市政府机关、事业单位工作人员、高校教师、企业白领、私营企业主；南京周边地区客源。建筑形态以多层、小高层、高层为主，其中，多层占70%左右。楼盘品质位居南京各开发片区前列。知名发展商多，如万科、栖霞建设、银城、苏宁、城建集团、香港金马、雨润地华（河西地产）等。表3-3河西片区主要在售楼盘楼盘名称发展商占地面积(万M2)建筑面积（万M2）建筑形态均价形象进度主诉求点销售状况云锦美地栖霞建设1825多层、小高层38002003年5月一期交付风景内环线大型主题园林式社区一期基本售磬长阳花园仁裕达912多层、小高层33002003年10月一期交付南京首家“无质量通病小区”试点单位销售良好清江西苑下关城市开发集团6.414多层、小高层39002003年10月二期交付——销售良好表现最好个案云锦美地占地面积18万平米总建筑面积25万平米容积率1.39销售均价11000元/平米建筑形态多层40幢、小高层11幢形象进度一期施工中，2012年5月交付开售日期2010年5月一期开盘，2010年10月二期开盘销售情况一期、二期开盘均出现排队抢购，开盘当天销售率均在80%左右。发展商栖霞建设设计单位南京栖霞建设集团物业管理栖霞物业营销代理栖霞建设营销公司总结：从全市住宅市场片区划分来看，本项目位于均价12000元/平米的城东片区、均价16000元/平米的光华门片区的交接地带。从全市范围来看，10000-13000元/平米的供应量最大，主要集中在河西、宁南地区，而14000-16000元/平米价位区间的竞争主要来自于宁南和光华门片区。四、需求市场特征1、区域选择与去年相比，今年南京居民购房区域选择呈现出明显的西移趋势，而城中片区大幅下挫、江宁大幅上升，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，城中片区由于价格过高购买力难以支撑，江宁与城南、城北相比，环境和价格优势明显。城东片区自2006年来一直是南京居民购房的首选区域，今年所占比例略有上升，主要原因在于城东住宅市场已处于成熟期。城北片区自2006年来在南京居民购房区域选择上一直排名最后一位，今年所占比例进一步下降，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，与江宁相比，城北在环境和价格上又处于明显劣势。2、价格承受能力（1）单价8000-9000元/平米和1000-15000元/平米是南京居民、意向购买城东和城北住房居民的第一和第二选择，说明南京居民的房价承受能力集中在9000-15000元/平米。在12000-15000元/平米的单价区间，意向购买城东住房居民的承受能力明显高于全市居民平均水平和意向购买城北住房居民，说明意向购买城东住房居民对高端市场的接受能力较高。意向购买城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。（2）总价南京居民和意向购买城东和城北住房居民的总价承受能力集中在80-100万元，但意向购买城北住房居民的总价承受能力相对偏低。100-150万元的总价，约1/6的意向购买城东住房居民可以承受，全市平均水平在1/7左右，而意向购买城北住房居民仅占1/10。可承受200万元以上总价的居民仅占3%左右。3、产品形态多层住宅是南京居民和意向购买城东和城北住房居民的绝对首选，小高层的接受比例在30%左右。4、户型80-120平米在南京居民和意向购买城东和城北住房居民的户型选择中所占比例接近60%。分别有15.6和18%的南京居民和意向购买城东住房居民选择120-140平米的户型，但对于140平米户型的选择比例明显减小。总结：城东是南京居民购房的首选区域，并且意向购买城东住房居民在房价承受能力上明显优于意向购买城北住房居民。多层住宅是南京居民和意向购买城东和城北住房居民的绝对首选，中山园林项目以多层为主可以提高市场接受程度，有利于加快销售和回款速度；别墅的市场虽然接受能力较低，但利润高，钟山园林项目别墅的比例将近一半，与多层住宅一起销售必然会产生积极效果，投资回报率相对较高。五、产品建议和目标客户定位1、定位概述——南京“四季花城”环境优美：鸟语花香，四季如春。完善配套：区内幼儿园、小学、中学、大学、大型超市等生活配套完善，社区文化浓郁。广阔需求：二房90平米，三房125平米为市场精典户型，300平方米经典民国风格别墅，亦为需求最大产品构成。差异/互补：单价、总价力求与现有市场产品形成互补——填补南京单价为16000元／平米、总价120－150万元的相对真空市场。风险规避：趋近大众的产品覆盖面广，市场风险相应降低。形象同质：因建筑形态与现有楼盘趋向同质化，追求产品品质个性将有效提升市场认知效率。2、规划建议宗地内围中部及西南侧：布置主导产品多层公寓宗地中东北侧：紫金山脚规划以独立为主的别墅，以自然地势强调产品私密性。宗地东、西、南侧外围：规划――低密度多层（4—5层），宗地南面设立商业、会所等相关配套。3、产品构成（1）产品定价：通过上述对南京市房地产市场成长状况、竞争市场、需求市场的研究，并综合考虑万科品牌的附加值及公司年度经营要求，定价如下：单价：项目均价16000元／㎡，一期均价14000元／㎡。总价：120-150万元，部分140－160万元。（2）建筑形态：多层55%（4－5层），独立别墅45%；另：商业建筑8500㎡（不含在住宅百分比中）（3）户型面积：以下各户型比例中：比例1为各户型总面积与住宅总建筑面积比比例2为各户型总面积与该形态产品总建筑面积比=1\*GB3①多层55%（4—5层）户型2房小3房大3房四房及跃层比例19.8%5.3%8.3%1.6%比例239.2%21.2%33.2%6.4%面积90㎡108㎡123㎡150－200㎡均价14000元／㎡大户型部分考虑在入户区域增设对外开敞花园（8㎡－15㎡），花园销售面积按实际面积一半计算=2\*GB3②以独立为主的别墅45%面积：170㎡－220㎡均价：20000元／㎡顶层均设置屋顶花园，赠顶层住户底层赠送花园，面积40—50平方米④商铺（不含在住宅百分比中）总建筑面积8500㎡均价：18000元／㎡4、销售安排（1）一期位置首期开发宗地西南边地块，主导产品＋多层＋配套（2）销售时间政府将于2012年5月移交宗地，考虑到项目报批报建和工程进度，选择2014年5月入市。开工日期销售日期一期总量主力总价区间年度销售2012年10月下旬多层2014年3月5万平米120－150万左右4万平米（3）销售前提卖场与公建配套的交付报批报建与工程进度符合计划要求，能取得销售许可证。5、开发顺序由西南向东北，分两期逐渐开发销售。一期产品安排2／3多层，和1/3别墅，以求快速树立项目形象，创造旺销的局面。二期安排1/3多层和2/3别墅。最终以别墅产品和成熟、高品质社区吸引客群。6、设计建议（1）对宗地北、南侧干道干线噪音和震动的设计处理。（2）环境将成为本项目的最重要卖点利用宗地原有坡地形态，使各类产品间存在地势跌宕。产品设计风格力求形成鲜明的个性，以明快、简约为主调，局部强化色块对比。多层产品间距以21米以上为佳，便于营造景观和设置车位。一期建设商业街性质的公建配套，同时将卖场置于该区域中，以促进销售。7、目标客户描述（1）主力客群：二次置业三口之家目标客群描述：·年龄构成：32—40岁，（辅助：28——32岁；58岁以上）无子女或子女年龄在6—10岁，追求生活品质，关注社区环境、文化氛围及社区生活配套与服务，认同品牌消费。·职业分布：多为外企及私企的中等收入白领，国营企事业单位中层、小业主，部分文艺类自由职业者和离退休人员为辅。部分为区域客群（新港、炼油厂、金陵石化）·家庭年收入：30—50万左右。（2）辅助客群：家境殷实的年轻二人家庭，子女离巢之老年家庭第四部分工程及销售计划一、一期开工时间确定中标中标11/12/26签约11/12/28立项11/12/29—12/01/05用地批准书12/01/06—12/01/26规划要点确定12/01/27—12/03/05规划调整上报规划局12/06/25—03/07/10集团规划设计评审会12/05/20—03/05/25外部规划设计（专家）评审12/06/10—03/06/25规划调整12/05/25—03/06/10一期方案（实施方案）平立面确认、上报集团12/07/10—12/08/25一期方案报建批复12/09/10—03/10/10规划方案（总体）批复12/07/10—03/08/10一期扩初设计12/10/10—03/11/10基础资料收集11/12/26—03/01/15概念方案研究12/01/30—03/03/05公司讨论调整12/03/06—03/03/10公司讨论通过、上报集团，编写项目设计指导书12/03/10—03/03/25规划方案设计招标12/03/25—03/05/15扩初评审会12/11/10—03/11/17一期扩初批复（完成实施方案上报）12/11/17—03/11/25一期施工图设计12/11/25—04/01/10一期施工图报审，拿到规划许可证12/01/10—04/02/20一期方案报建图12/08/10—03/09/10开工（拿到施工许可证）12年10月底二、工程及销售计划项目开发周期3年，分两期开发，2015年中旬开发完毕。表4-1项目开发销售计划一期二期开工建筑面积（万平米）5.043.94可售面积（万平米）总计4.464.54住宅其中多层3.84万，别墅1.2万其中多层1.42万，小高层2.74万商业0.350.3结算面积（万平米）总计4.54.5住宅其中多层3.5万，别墅1.0万其中多层1.5万，别墅2.5万商业——0.35售价（元/平米）住宅多层14000,别墅20000多层15000、别墅21000商业——18000开工时间2012.102013.2销售时间2013.112014.5开发种类多层\别墅\商业\会所多层\别墅\商业第五部分成本及投资收益预测一、成本预测1、建筑成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑：报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况；因场地高差较大，建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均1.2M左右的场地平整；场地北侧山体排水暂按内口尺寸1.5*1.5M毛石排洪沟考虑；场地西北角火车噪音影响区暂按采用中空玻璃窗隔音考虑；因无相关地质报告，建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人工挖孔桩（桩长10米）条基、低层、多层按无桩条基考虑；水、电、气等大配套投资未考虑；人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的4%考虑。2、成本测算汇总地价按6.5亿底价测算：项目单位成本6975元/平米，单位投资为7964元/平米，总投资71676万元。资本化利息9000万元记入开发间接费中。表5-1成本测算汇总成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）比例一、土地获得价款64087337339.5%二、开发前期准备费132233697.7%三、主体建筑工程费12096134427.2%四、主体安装工程费44703925.5%五、社区管网工程费54043915.5%六、园林环境费32793283.7%七、配套设施费42543474.2%八、开发间接费113714316.7%开发成本合计1181846975=SUM(ABOVE)*100\#"0.00%"100%九、期间费4523393管理费用2232286销售费用2281307项目总投资1227077964二、税务分析1、应交营业税金及附加按5.55%计算，为8398万元；2、企业所得税按3.3%计算，为4993万元；3、契税按地价合同额的4%计算为2563万元，已记入地价成本；4、土地增值税按别墅的销售收入预缴，按3%的预缴率计算，为1053万，按照“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”，该项目征收土地增值税的最高售价限额为4,531元/㎡[3292×(1+30%)/(1-5.55%)]。该项目目前预测平均售价为20000元/㎡，高于上述最高售价限额。普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。而别墅没有20%的加扣，将按3%的预缴率预缴，结算后返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。表5-2税费标准税项税率%计税依据预计税额(万元)计算说明营业税5%营业收入10581销售收入*税率城建税7%营业税741营业税7%教育费附加4%营业税423营业税4%土地增值税3%别墅销售额1053预缴地方基金0.4%营业收入每年20万-200万有免缴、少缴的空间印花税0.042%营业收入89核定征收营业收入的1.4倍契税4%中标地价2600地价合同额4%企业所得税33%应纳税所得额6018不考虑纳税调整三、经济指标分析1、成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价6.5亿元计算，按净用地约224万/亩，可售面积楼面地价为3364元/平米，销售均价14000元/平米，测算时不考虑税收返还因素。表5-3项目售价功能建筑面积（m2）可售面积（m2）售价（元/m2）营业收入（万元）三层独立别墅40500405002000081000五层50500505001400070700商业850085001800015300合计9850098500170001670002、主要经济指标内部收益率10.34%，指标值低于集团25%的要求；因地价在一期开盘前半年就要全部付清，是本项目的内部收益率较低的主要原因。销售净利率5.77%，未达到集团规定的9%的指标；总投资回报率6.77%。表5-4主要经济指标汇总项目指标值计算式核心指标：1、税前利润（万元）167002、税后利润（万元）102183、内部收益率%10.34%使累计净现值为零的贴现率4、销售净利率%5.77%项目净利润/销售收入×100%参考指标：5、总投资回报率%6.77%项目净利润/项目总投资×100%6、销售毛利率%13.1%项目利润/销售收入×100%7、资金峰值比例39.69%资金峰值/项目总投资8、地价支付贴现比0.831各期支付地价现值之和/地价总额9、启动资金获利倍数0.179项目净利润/启动资金3、各期利润体现本项目分两期开发，每期工期约为10至12个月，项目税后利润10218万元，单位面积毛利527元，单位面积净利256元。表5-5各年利润体现项目合计利润体现2013年2014年2015年2016年结算面积(m2)9850047500250001300013000平均售价(元/m2)1700014000180002000020000营业收入（万元）21163037825628036733643666营业税及附加（万元）127992099348638493364单位成本(元/m2)34743395345634713608销售成本（万元）17107233947530565405130017项目利润（万元）2775917796261943510285期间费用（万元）95231702282630301965其中：管理费用（万元）423375712561347873销售费用（万元）5291946157016831092税前利润（万元）1823677343564048320所得税（33%）601825113421132746税后利润（万元）1021851180237914574单位毛利(元/m2)5271784086061236单位净利(元/m2)25651502766704、敏感性分析表5-6销售均价变化的影响一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）销售均价(元/m2)1700016150153001785018700营业收入（万元）211630201048190467222211232793项目利润（万元）277591881888243880748801税后利润（万元）122186228-4691962026316单位净利（万元）248126-10398534销售毛利率（%）13.12%9.36%4.63%17.46%20.96%销售净利率（%）5.77%3.1%-0.25%8.83%11.3%表5-7单位成本变化的影响二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）单位成本(元/m2)69756626627873237673总成本（万元）171072162518153965179626188179项目利润（万元）2775937366459202025911705税后利润（万元）12218186552438671931462单位净利(元/m2)24837949514630销售毛利率（%）13.12%17.66%21.7%9.57%5.53%销售净利率（%）5.77%8.81%11.52%3.4%0.69%5、盈亏平衡点分析（1）保本售价：7384元/平米即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)，S=6975/(1-5.55%)=7384（2）保本销量：32505平米在均价为17000元的情况下，当销量达到32505平方米时，即可弥补项目的全部期间费用,该部分面积占可售面积的33%。（3）项目完全投资保本销售率：83.33%计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]=6975/(0.9445*0.67*17000+6975*0.33)式中：C：表示单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率;S:表示单位售价:T1：表示营业税率:T2：表示所得税率四、现金流量地价从2011年底开始支付，2012年7月第一次交地时付至总地价的65%，2012年底付清全部地价，同时付清契税；每年的销售周期约8个月，参照南京XX都市园林项目的回款情况，回款额按每年签约额的90%计算；每年的工程款支出为当年开工面积的除地价以外的开发成本的70%。表5-8现金流量表项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年合计一、现金流入销售面积（m2）4750025000130001300098500销售额71250425002987023380167000二、现金流出1、付地价款4000636002、付工程款50018310290492637817864921013、开发间接费47471171147423714、期间费用17022826303019659523项目投资合计400064100204873258630119203031715955、营业税及附加1889334737123850127996、所得税251134211327466018小计40006410022401370673594526899190412现金流出现值NPV136262三、净现金流量-4000-641001164123238309382350121218四、累计净流量-4000-68100-56459-33220-228321218五、平均资金占用-56-36050-62279-44840-177529468六、资金成本31999345324869848925第六部分综合分析与建议一、优势与劣势1、优势项目规模大，密度低，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心边缘中高档项目。该项目三面环山，环境优美，具备典型的畔山物业特征，独特的自然风景资源将成为其主要卖点。项目在南京属中高档定位（均价17000元/平米左右），该细分市场为南京主流市场，供需关系平衡，客层丰富，适合“四季花城”产品品牌线发展要求。城东一直是南京市民较喜欢的居住选择区域，该项目背靠大企业群，市场需求旺盛，周边可用于住宅开发的土地不多，市场机会明显，是XX公司进入城东市场的一个较好切入点。作为政府招标项目，法律手续简单，启动速度快。2、劣势土地成本高，付款方式苛刻，销售净利率与内部收益率较低，有一定的操作风险。城市对外交通干线三面环绕，高速路和公路的噪声影响大。为满足高档居住要求，发展商需对紫金山局部和与地块交界处加以改造处理。宗地地势起伏变化大，局部地区有堆积土，土方改造成本高。二、结论与建议1、本项目为环紫金山商品房开发中典型，由于地理环境优越，自然景观优美，其成交情况受到政府、业界、媒体和社会公众的高度关注，互连网、报纸、电视等媒体作了大量报道，巨大的广告效应使其成为南京房地产开发的焦点，中标者将因此确立在南京发展商中的强势地位。2、第一天上午购买标书的发展商达8家，包括万科、中海、栖霞、银城、金大地等本地、外地的知名发展商，预计届时竞争激烈，成交价格在7-8.5亿之间。3、对XX而言，土地总价偏高，销售净利率等核心指标偏低，离集团要求有一定差距，但本项目地块完整，环境好，拆迁难度小，不排除通过良好的策划创意，创造良好的市场表现，因此，机会与风险并存。4、政府对本项目非常关注，XX公司的参与一来可以表达支持政府工作之意，另一方面也可以提高竞争和对手拿地成本，减少以后拿地的竞争对手。5、建议对此项目合理地估算成本，控制投标价格上限，理性参拍。建议投标价在7.5亿以内。可行性研究报告TOC\o"1-3"\h\z1引言 11.1编写目的 11.2背景 11.2.1提出方 21.2.2系统的使用人员 21.2.3本系统完成时间 21.2.4项目经费预估 21.3定义 21.4参考资料 22可行性研究的前提 32.1要求 32.2目标 32.3条件、假定和限制 42.4进行可行性研究的方法