绍兴某房地产项目投资可行性研究报告

PAGEpagePAGE56第一部分

项目简介一、项目建设概况（一）开发建设项目前言拟建设投资的绍兴XX新区XX西路5号地块项目通过对政策、市场以及行业等基础参数的剖析，结合对项目地理特征、文化内涵等相关元素的解读，XX置业有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在XX新区XX西路5号地块投资建设精品住宅小区，结合项目地块处于XX城市湿地公园的优越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。

（二）建设项目基本概况：

项目名称：绍兴XX新区XX西路5号地块

建设地点：绍兴市XX新区XX西路建设单位：绍兴XX置业有限公司企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发经营注册资金：10000万元法人代表：地址：联系方式：开发商简介：绍兴XX置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司、浙江巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是2010年9月19日取得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本10000万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇“诚信、品质、责任、拼搏”的企业精神，全力打造XX品牌。项目的基本概况：项目位于绍兴市XX新区XX西路，经绍兴市规划国土局批准，用地性质为居住、商业办公。

（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员

项目的可行性研究工作由开发商XX置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件。（四）可行性研究报告编制依据1、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；3、政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划；4、有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等5、政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。

6、有关市场需求调查、分析和预测资料等

（五）可行性研究报告研究范围

研究范围主要包括：住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。

（六）项目建设规模与内容项目主要技术经济指标1建设地点绍兴XX新区XX西路2规划总用地面积121697.144㎡3容积率≤1.84建筑密度≤25%5建筑高度24米≤建筑总高度≤80米6绿地率不少于30%7地下室面积≤104296㎡二、项目可行性研究结论1、本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。2、项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入390856万元，开发总投资247137万元，可获得投资利润143719万元，投资收益率为30.6%，缴纳所得税25227万元，扣除所得税后净利润为75683万元，项目盈利能力很强；本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。3、项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分

项目背景和发展概况一、项目建设背景

2002年，《绍兴大城市发展战略纲要》出台，确定了越城、柯桥、袍江三大组团和XX城市绿心的大城市格局。2007年市政府确定了“越州新城”建设的发展目标和总体框架。这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争新高地，都将起到积极的作用。“越州新城”是指在越城、柯桥、袍江三大组团和XX新区的中间地带，建设一个融合各个组团的紧密型现代化新城区，将绍兴分散的几个组团连在一起。从2000起的十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围、进而东扩北进、最终兴建越州新城这样一个演进的历程。《绍兴大城市发展战略纲要》，明确提出精心规划建设“城市绿心”与市“行政中心”；并首次正式将XX新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。二、投资的必要性

XX新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前XX新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。随着绍兴市民生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。市场迫切需要符合现代生活的高端住宅，该项目的投资开发必然能产生很好的社会效益和经济效益。第三部分

市场投资环境和市场研究（一）绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整、逐步繁荣这样六个阶段：1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7～5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。6、逐步繁荣阶段（2007年至今）。2007年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区（迪荡新城）板快、城南老城区板快、会嵇山高端别墅区板块、火车站北-大滩高端公寓板块、袍江新城板块、柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格局、随着上投、世茂、坤和、卧龙、绿城、滨江等一系列外地品牌开发商的进驻，加上金昌、置业、北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发的新潮流，诞生了一批以高品质的楼盘。整个行业在经历了08年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又一个高峰。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表表：绍兴市区商品房销售价格变化情况（单位：元/平方米）年份199819992000200120022003200420052006200720082009住宅价格187519371933201025993704523652505500694073207919价格涨幅/3.31%-0.21%3.98%29.3%42.52%41.3605%26.1%5.4%4.4%■绍兴市区商品房价格在1998年～2001年间基本维持在相对稳定的水平；■2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州；■2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平；■2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。■2007年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡、山水人家、白鹭金滩、金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。■2008年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降54.5%和57%，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。■2009年全市一手商品房签约金额约62.9万元，其中住宅签约金额约45.4万元，较08年同期大幅增加314.9%。一手住宅签约均价约7919元/平方米，较08年同期略升4.4%。绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升。

表：绍兴市区2002-2009年房地产开发投资情况（单位：亿元）年份20022003200420052006200720082009年投资额44.549.0974.5120.34103.3178199210.46增幅34.7%2.7%51%55.8%-10.7%38.9%11.8%4.2%表：绍兴市区近三年房地产销售情况（单位：亿元）年份2007增幅2008增幅2009增幅投资额（亿元）17838.9%199.611.8%210.464.2%商品房销售额（亿元）241769442.5%110.2-54.5%302.87160.8%商品房销售面积（万平方米）478.0823.5%205.93-57%475.67119.3%房地产施工面积（万平方米）1663.7622.4%17283.7%1900.4110.0%其中：新开工（万平方米）481.01-5.0%545.0213.1%531.94-0.2%竣工面积（万平方米）343.774.1%298.98-10.2293.12-1.9%空置面积（万平方米）160.80-16.0%192.0224%209.583.8%表：绍兴市区2009年房地产销售情况表：绍兴市区2009年商品房销售户型结构走势表：绍兴市区2009年商品房销售价格结构走势（三）绍兴市区房地产开发分布情况随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的XX新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对XX新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的XX新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米1000-14000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米8000-10000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米6000-8000多元。（四）绍兴市区住宅需求市场现状及特点绍兴住宅消费市场向来都是一个相对封闭的市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚、地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业主要集中于绍兴县的柯桥，因此，一直以来，绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主的刚性购房群体为主，由于居民一直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。但是，进入2007年以来，以上这种状况正在发生迅速的变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，一房难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济更促进了一大批人加入到改善型购房的队伍中来，加上近几年开始的全国性的“婴儿潮”效应更进一步刺激了婚房市场的需求，多种因素集中在一起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发展。绍兴住宅市场经过了几轮的宏观调控，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经进入了一个新的快速发展时期。随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念的改变，绍兴房地产市场正面临着一个前所未有的发展机遇，而目前这种商品房市场供需两旺的局面仅仅是一个开始，作为一个经济发达、人均收入水平领先的城市来说，市场需求一旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。（五）项目市场可行性分析的结论通过对外滩一号地块以及绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论：1.绍兴住宅市场进入了新一轮的快速发展期，强大的购房需求和购买力将对绍兴住宅市场发展形成有力的支撑；2.随着老城区用地日益紧张以及房价的快速上涨，周边区域板块将迎来巨大的发展机遇，而板块之间的竞争将日益激烈；3.随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，本地房地产业整体上将面临重新洗牌，土地储备和品牌实力将成为今后企业的核心竞争力；4.绍兴市新一轮城市规划“以向西和向北发展”的主要方向将对未来几年土地供应和城市发展形成巨大影响，XX板块因其地理位置的优越性以及在整个绍兴城市规划中的重要性，而成为绍兴房地产行业的下一个热点，在其崛起的过程中影响整个绍兴房地产业的格局。第四部分

项目选址及建设条件一、地块详情所属区块分析：位于绍兴市XX新区，整个区域东至绍三线、南至萧甬铁路、北至柯袍线，距杭甬高速接口处2公里，距萧山国际机场24公里地块描述：东南部由XX湿地水域环抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵凤林西路，与城市各标志性建筑距离如下表：绍兴火车站洋江路5号地块昌安实验学校客运中心镜湖高教园区新市政府大滩水上公园城市广场人民医院绍兴一中镜湖校区城际高铁柯桥站奥林匹克中心绍兴火车站洋江路5号地块昌安实验学校客运中心镜湖高教园区新市政府大滩水上公园城市广场人民医院绍兴一中镜湖校区城际高铁柯桥站奥林匹克中心地点距离车程（时速50公里）城市广场4.5公里约8分钟客运中心3公里约4分钟人民医院3公里约4分钟火车站2.5公里约3分钟水上公园2.5公里约3分钟新市政府1公里约2.5分钟奥林匹克中心2公里约4分钟XX高教园区7.4公里约10分钟城际高铁绍兴站11公里约13分钟昌安实验学校4公里约5分钟图：地块位置图本项目所在地本项目所在地二、项目地块的周边情况XX新区绍兴全新的城市中心，绍兴市政府、水上公园、湿地公园、绍兴一中等布列其中，行政、居住、旅游、文化、教育、艺术等城市功能一应俱全；其重点关注配套有：市政府：XX新区是绍兴市政府的所在地，周边市政配套齐全。XX中学：XX中学位于XX新区，由锡麟中学、灵芝镇中、灵芝镇中嘉会分校兼并活动，北临云集路，东面为规划中的灵芝路，西面也为规划道路，南面为河流，占地113亩，学校有60个班级，可容纳3000名学生，是市区规模最大的初中学校。昌安实验学校：绍兴市昌安实验学校建成于2000年9月，“九年一贯制”市属学校，总投资为3000万元，校园占地70亩，建筑面积2.3万平方米。学校是全国中小学整体改革委员会委员单位，浙江省、绍兴市两级实验学校研究会会员单位和浙江省现代教育技术实验学校，学校现有49个教学班，2400多名在校学生，123位教职员工。XX湿地公园：XX湿地公园是浙江省首个国家城市湿地公园，有“水乡泽国”之称。XX湿地公园总面积约15公里，位于绍兴中心城市三大组团越城、柯桥、袍江之间，是典型的淡水河流湖泊型湿地。1．周边社区配套与环境（1）行政/公共机构名称与本项目距离绍兴市政府2公里人民医院3公里（2）教育设施名称与本项目距离昌安实验小学3公里绍兴一中XX校区1.5公里XX高教园区8.4公里（3）主要楼盘名称与本项目距离金色家园100米美林200米白鹭金滩1公里山水人家1公里绍兴天下1.5公里绍兴天下1.5公里（4）公园名称与本项目距离潜山公园50米（5）文化、娱乐、休闲设施名称与本项目距离图书馆2公里音乐厅1.5公里少年宫1.7公里市民广场1.8公里文化广场1.5公里博物馆1.6公里温泉高尔夫1.5公里2．周边主要交通（1）道路交通状况本项目距离城市中心5公里左右（正常行驶车程10分钟），距离XX新区市政府约3公里（正常行驶车程5分钟）。目前地块周边道路中，解放路是XX新区通往市中心的南北走向主要干道。（2）公交线路本项目区域内现有302路公交线路，全程约10公里，全程行驶时间约30分钟左右，票价1元。公交线路走向沿途站点间隔时间运营时间302路西南～东北绍兴一中→XX中学→墨庄25分钟长桥首班6:25墨庄首班6:15至长桥末班18:00墨庄末班17:00（3）交通发展趋势地块周边的公交线路较少，目前出行工具为公交车和自行车/助动车，但由于人气不足，来往于市中心的出租车比较少，公交车到晚上九点就停止运营，从便捷角度出发在短期内交通问题仍成为区域内的一个重要问题。但随着区域的发展成熟，新建小区的逐步入住、人气的旺盛，系列交通配套将得到有效解决，未来交通将越来越便捷。第五部分

地块环境经济评价与分析一、XX区域相关情况1.市场概况XX新区房地产行业历近年成交量、成交价情况：作为绍兴高端住宅的核心区域，XX新区无论从土地成交价格还是销售均价均处一个较高水平线。2007年坤和房产率先将高层居住理念引入绍兴，革新了绍兴的人居观念，伴随着白鹭金滩排屋的热销，大滩版块逐步树立起其在绍兴房地产市场的高端地位。经过几年的发展，XX新区是现在乃至以后绍兴的楼市的重点，清晰地可以看到其中的分界，以104国道北复线为界，以南是XX大滩区域，以山水人家、白鹭金滩、绍兴天下为代表，这个目前被定义为绍兴的中央居住区，随着开发的深入，目前的居住氛围已经形成，如果说大滩代表了绍兴居住的现在，而北复线以北的外滩区域则表示着绍兴居住的未来。在越州新城、未来的行政中心及总部经济园的规划促使下，XX新区的房产市场正在迅速发展，在未来一段时间内，拥有独特自然资源和极具优势地理位置的XX新区将成为高品质房产的聚集地。序号地块编号开发楼盘土地成交面积建筑面积容积率土地性质成交价（万元）楼面价竞得单位成交时间㎡亩（元/㎡）1大滩4号白鹭金滩1499312253622832.4商住800002208.2金昌房产2006-7-132大滩1-3号山水人家、山水名家1744212623179891.8商住769002418.3坤和建设2006-11-13大滩5号绍兴天下1768512663006471.7商住717002384.9北辰置业2006-12-284外滩2号金色家园80643.91211774172.2商住700003945.5滨江集团2007-11-285外滩3-1号美林59165891183282.0商住410003464.9赞成房产2007-11-286外滩1号/111154.6167277886.52.5商住1220004390.3金绿泉置业2009-8-177外滩4-20号/1532923383232.5商业184004801.3渚暨润滑油2009-8-178外滩4-4号/835013400804.8商办62501559越发机械制造有限公司2009-9-233057561142.0办公9外滩4-6号/60249295184.9商办50501711中实房产2009-9-2310外滩4-8号/683810225653.3商办23001019诸暨市意龙纺织轧染厂2009-9-2311外滩4-10号/681110224763.3商办23001023城乡建设2009-9-2312外滩4-14号/661210198363.0商办23001160中实房产2009-9-2313外滩3-2号/4999875999962.0商住600006000中成房产2009-12-10绍兴XX新区主要土地出让情况统计表（2006-2009）二、市场推量预测表：未来两年内竞争楼盘高层体量预测（单位：㎡）项目高层总建筑面积高层已售面积高层可售面积山水名家22000018500035000白鹭金滩20500018500020000绍兴天下22000016500055000赞城美林15000012000138000金色家园2000000200000盛世名苑1130000421800708200小计21250009688001156200A.滨江·金色家园2007年11月28日拍得，楼面地价为3946元/平米，起拍价4亿，成交金额为7亿。旁边公建地块拍卖楼面地价皆在880～1600元/平米之间，地上建筑面积大多在2万～5万平米之间，容积率4.0。2、基础数据位置南至凤林西路，西至解放大道，北至梅山江绿化大道开发商滨江集团景观设计单位广州棕榈建筑设计单位中国美术学院风景建筑设计研究院营销策划单位动力广告物业管理商暂无建筑类型7栋高层(33层)+90套排屋（二联—五联，地上面积约20000㎡）——最新方案。（原方案为8栋高层）规划设计总占地面积80643.9㎡总建筑面积200416.6㎡，其中地上建筑面积177416.6㎡（包括公建60000㎡），地下建筑面积23000㎡。规划户数暂无容积率2.2绿化率25%建筑设计建筑风格现代户型范围180—240㎡小区配套会所规模未定配套未定建筑用材、设施面砖开盘日期预计2010年交付日期暂无楼盘售价预计12000元/㎡付款方式及折扣暂无销售情况金色家园预计于2010年下半年开盘，现可接受购房意向登记，此次推出的排屋主力面积在250-320㎡之间，高层主力面积在88-180㎡之间物管收费暂无3、项目效果图4、现场实景B.赞成·美林2007年11月28日拍得，楼面地价3465元/平米，成交金额41000万元。1、基础数据位置东临解放大道，南至凤林西路，北靠梅山江开发商杭州赞成集团景观设计单位澳大利亚普利斯景观设计公司建筑设计单位香港刘伍设计事务所营销策划单位杭州捷群广告有限公司物业管理商暂无建筑类型平层官邸规划设计总占地面积59165㎡总建筑面积157000㎡，其中地上面积118328㎡，地下面积38672㎡。其中2栋公建，地上面积约4万平米；4栋高层，地上面积约6万平米；4层叠排，约18000平米。规划户数暂无容积率2.0绿化率25.5%建筑设计建筑风格新古典主义户型范围250—350㎡小区配套会所规模暂无配套暂无建筑用材、设施暂无开盘日期一期2010年3月，二期预计2010年6月底交付日期暂无楼盘售价一期均价11000元/平米，二期预计13000元/平米付款方式及折扣暂无销售情况项目一期推出高层15#楼116套房源，主力户型89方。二期16#楼预计6月底开盘，主力户型面积89，130平米，均价13000元/平米主广告宣传语新古典城市官邸物管收费暂无4、项目效果图片C.山水人家/山水名家1、区位图山水名家解放大道山水名家解放大道2、基础数据开发商坤和建设（绍兴）有限公司景观设计单位加拿大LAD国际设计集团上海景源建筑设计事务所建筑设计单位深圳华森建筑与工程顾问有限公司物业服务深圳市之平物业发展有限公司智能化设计中程科技有限公司室内设计上海意嘉丰建筑装饰有限公司管理顾问LEIDISEN(雷迪森)酒店管理有限公司建筑类型普通住宅高层（30-32层）、别墅（毛坯房）、SOHO公寓（精装修）规划设计总占地面积174421平方米总建筑面积400000平方米规划户数1400户容积率1.90（包括高层）绿化率40%户型设计主力户型山水人家排屋：250—410㎡，高层90-190㎡；山水名家排屋：240㎡和280㎡，高层160—240㎡会所规模800平方米建筑风格中式车位配比高层1：1排屋：1:1SOHO公寓：1：1开盘时间山水人家高层与排屋2007.12；SOHO公寓2008.3.16山水名家高层与部分排屋2009.4开工时间2006.11.1交付时间山水人家2009.4.1；山水名家2012.1.1付款方式一次性付款98折，按揭99折周边配套项目本身2号地块规划，集休闲、运动、步行与一体的商业中心，XX国家城市湿地公园，规划建立娱乐会所，绍兴客运中心、汽车西站、火车站、绍兴市人民医院、昌安实验学校等。交通状况距离城市广场1.5公里；有12路、88路、312路、602路经过此地；拥有解放北路、104国道北复线、梅山路及大滩路等干道，交通便捷。楼盘售价高层均价11000-12000元/平米；排屋均价14500元/㎡高层还有3幢未开,目前接受登记预约物业管理费高层1.38元/㎡/月;SOHO公寓商业部分3元/㎡/月;住宅部分1.8元/㎡/月;排屋3元/㎡/月3、销售情况2007年10月推出高层570套，均价1.2万元/㎡;2007年12月推出排屋58套，均价2万元/㎡;截止当年年底共销售高层520套，销售额为9.3亿元，排屋12套，销售额为0.8亿元，年度总销售额约10.1亿元。2008年剩余在售排屋46套，均价降低到1.6—1.7万元/㎡;高层60套，均价降低到1.1万元/㎡;08年3月新推出SOHO公寓共221套，均价1.1万元/㎡。截止当年年底剩余排屋及高层全部售完，排屋销售额为2.6亿元，高层销售额为0.99亿元，SOHO公寓售出55套，销售额为0.3亿元，年度总销售额约3.89亿元。2009年4月推出山水名家排屋52套，均价14500元/㎡；山水名家高层250套，均价9000元/㎡。截止09年12月，排屋全部销售完毕。4、现场实景D.绍兴天下1、区位图2、基础数据位置东至长大江、南望文笔塔、西北至梅山江，与XX湿地公园紧密相连开发商绍兴北辰置业有限公司景观设计单位泛亚国际建筑设计单位中国美术学院风景建筑设计研究院营销策划单位杭州青鸟广告物业管理商绿城物管建筑类型一期高层401户,排屋212户规划设计总占地面积265亩规划户数2000余户（二期高层具体户数未知）容积率1.70（包括高层）绿化率45%建筑设计建筑风格新古典主义户型范围排屋：220-310平方米；高层120㎡、140㎡、165㎡、280㎡小区配套会所规模3500平方米配套游泳池、幼儿园、商业区等（其他功能暂未定）建筑用材1层砂岩、2层以上用面砖车位配比高层1：1，排屋1：2开工日期2007.9.1开盘日期高层2008.5.15，排屋2008.10.15。交付日期一期2010年楼盘售价高层均价：12000排屋均价：13000元/平方米付款方式及折扣一次性付款96折；按揭付款首付40%以上98折，40%打97折。销售情况项目二期8#楼32层的高层5月2日已开盘，一单元6户，此次共推出房源约100余套，主力户型面积有140㎡和170㎡，均价为12000元/㎡，交付时间为2012年8月物管收费排屋2.8元/平方米，高层1.38元/平方米交通状况距离城市广场1.5公里；有12路、88路、312路、602路经过此地；拥有解放北路、104国道北复线、梅山路及大滩路等干道，交通便捷。周边配套XX国家城市湿地公园，规划建立娱乐会所，绍兴客运中心、汽车西站、火车站、绍兴市人民医院、昌安实验学校。3、销售情况2008年5月推出高层401套，均价9000元/㎡,10月推出排屋212套，均价1.3万元/㎡。截止08年底销售高层134套，销售额为1.7亿元，排屋21套，销售额为0.7亿元，年度总销售额约2.4亿元。截止09年12月，绍兴天下全年销售额为9.86亿元4、项目效果图片 5、实景图E.白鹭金滩1、区位图2、基础数据位置XX新区解放北路延伸段大滩四号地块，104国道北复线。开发商浙江金昌房地产集团股份有限公司景观设计单位香港泛亚国际建筑设计单位加拿大ACA建筑设计事务所营销策划单位杭州九拍广告有限公司物业管理商自管建筑类型排屋、独栋、高层、小高层规划设计总占地面积150448平方米总建筑面积37.68万平方米规划户数近2000户（包括别墅、排屋185套）容积率1.80（高层和排屋）绿化率36%建筑设计建筑风格中式户型范围高层面积区间：90-200平米，排屋面积区间：200-450平米。别墅面积区间：450—500平米。小区配套会所规模500平方米配套健身体育馆、恒温室内游泳馆、四个亲水码头。车位配比排屋1：1以上，高层1：1开工日期2007．1．27开盘日期2007.6别墅排屋一期；2008.1高层4—7号楼，2008.8高层1—3号楼交付日期2012.1.1楼盘售价高层（均价11000元/平米）排屋：10000-15000元/平方米付款方式及折扣10月：高层按揭9.8折优惠基础上，总价减一万，一次性付款9.6折基础上总结减一万。排屋：一次性付款9.7折销售情况别墅排屋全部售完，高层一期开盘销售率90%，目前还剩170、230大户型。下期预计8、9月份开137、140户型房源。目前均价11000元/平米物管收费排屋：3元/平方米/；高层：1.30元/平方米/月交通状况距城市广场1.5公里；有12路、88路、312路、602路经过104国复线。周边配套市客运中心、市第一人民医院、农贸市场、学校等，距城市广场1.5km5、实景图F.勤业·山水华庭1、区位图2、基础数据位置位于XX新区绍兴XX新区大滩，西临梅山江开发商浙江勤业建设开发有限公司景观设计单位中国美院风景建筑设计研究院物业管理商浙江绿城物业管理有限公司建筑类型高层、排屋规划设计总占地面积120.96亩总建筑面积60000平方米规划户数319户容积率1.70

绿化率30%建筑设计建筑风格中式户型范围排屋214-265平方米，高层122-172平方米，小高层100-176平方米，空中别墅：316-381平方米。小区配套会所规模无配套无建筑用材、设施立面使用涂料开盘日期2007年6月交付日期2009年3月

楼盘售价高层均价7000元/㎡；排屋300万/套付款方式及折扣一次性付款98折，按揭99折销售情况项目已售罄物管收费排屋1.8元/㎡，高层1.1元/㎡第六部分

项目地块SWOT分析和地块评价一、项目地块规划XX西路5号地块项目位于绍兴市XX新区核心地块，XX湿地公园的东南角，总占地面积为121697.144平方米，土地成交价10.4亿元，总投资额预计29亿左右，是海亮与巨星控股联合开发打造的高品质楼盘。项目西北侧为XX国家湿地公园内唯一自然山体——梅山，西侧隔江是未来的绍兴市政府，周边文化科技配套设施规划设施齐全，是XX乃至绍兴范围内位置最优越的居住项目之一。项目初步规划以东面沿路11幢小高层及西面临梅山江4幢多层建筑组成，米色石材干挂外立面，以法式风格为基调，栋间布置仪式感强烈；沿XX西路设置小区会所、商业及办公用房，形成综合型多功能小区。二、地块现状XX新区位于绍兴大城市越城、柯桥、袍江、杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团的中心，是绍兴大城市的“绿心”。行政区划76平方公里，其中核心区块(城市绿心)开发建设面积53.4平方公里,东至绍三线和外直江、西至绍齐公路、南至萧甬铁路、北至柯袍线。新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口处3公里，距萧山国际机场25公里。项目所在地块不存在拆迁物，相对平整，项目开发成本较低，房地产项目的运营成本较低。三、项目SWOT的分析

S－项目优势：1、景观优势，项目紧邻XX梅山国家公园与南湖公园之间，自然风光，城市的稀缺资源；2、配套优势：靠近新市政府行政中心，奥体中心、文化体育中心等配套正在酬建中，新的商业中心即将形成。3、海亮、巨星两大品牌企业联袂巨献4、交通便利、配套完善的宜居之地5、大学城即将落成，带来多利优势6、园区服务体系，以人为本7、各有特色的精装户型8、新古典建筑和皇家园林、人文细节铸就品质W－项目劣势：1、XX湿地雏形已现，但是仍在完善中；2、政务新区规划已经完成，但实施过程漫长，周边面貌陈旧，对项目影响较多3、项目规划为高层、多层，与竞争项目相比建筑的独特性不强；4、西地块规划设计条件限制较为苛刻，不利于产品规划；5、项目的价格定位和户型定位之间有偏差；6、政治经济的激烈变化，宏观政策的调整，影响着房地产市场7、未来竞争同行高端楼盘的推出，加剧市场的竞争O－市场机会：1、周边可出让的土地，凸显出土地价值及项目的唯一性2、两大集团合作开发，品牌影响力强3、精装修交付，产品附加值高4、景区的双重概念，丰富了产品的想象空间T－市场威胁：1、政策的打压和房地产市场形势存在变数，消费者信心不足，观望情绪持续2、高端产品定位限制部分目标客户的购买3、周边的竞争对手强大，作为新成立XX品牌与知名开发商之间有差距；4、市场定位于高端住宅，对手的竞争实力有待于检验我们开发水平；四、项目地块分析总评随着绍兴新行政中心北移，绍兴明显加快了XX新区的建设步伐，它正成为绍兴城市建设的一大新热点，一批有实力的开发商相继进入，已形成了新一轮的开发热潮。由此，一幅XX新区核心区块的新蓝图，正在越来越清晰地呈现。XX核心区块东至中兴大道和外直江，西至大越路，南至萧甬铁路，北至于越路。在不远的将来，一个百万人口的绍兴城市，在它的繁华中心区域，如诗如画般展现出一望无际、碧水浩瀚的水面。板块作为绍兴XX大城市的核心区块，意义不只在于占据市中心的繁华，尽享湿地资源的奢侈，更是起到一种人居地标的引领作用，XX新区的“城市绿心”，是绍兴城市建设的新亮点，是绍兴楼市的新地标，新“西湖”。第七部分

项目定位客观的分析地块条件，项目拥有打造高档产品的基本条件，首先XX区域定位较高；其次生态环境在城区内具备稀缺性；再次海亮、巨星资金实力雄厚，有打造高端楼盘的实力。一、项目定位：拥有绝佳城市湿地水景资源的尊贵豪宅。1、区位：城市中心，稀缺高端住宅2、配套：区域内均为高档住宅项目，适合开发高档住宅；3、在本区域内的高档项目，销售情况比较理想，项目投资有较好的回报；4、在本区域内的项目受各方的关注度较高，有利于品牌的建立；5、项目紧邻规划中的新市政府，处于四大组团的核心位置，未来城市的中心，享受大滩水上运动中心、奥林匹克中心等市政配套，紧靠绍兴最第一繁华的解放路，交通极为便利。二、价格定位从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米9000-10000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米3000-5000多元。2、本案定价参考：就目前绍兴在售楼盘而言，我们可以参考市中心成熟楼盘的二手房价格和与本项目区位接近的XX区域其它楼盘的定价，根据本项目的建设和销售进度估算，尚不考虑楼盘本身品质的差异性和XX新区周边配套完善，项目销售价格初定如下：均价17000元/㎡（毛坯），商业区块拟定均价14000元/㎡三、客源定位1.可比项目客户来源分析绍兴因为其城区面积较小，所以各个板块之间的客户具有一定共性，本地企事业单位人员和私营业主是两大目标客群。据统计，机关公务员年收入约10-12万元左右，该阶层收入含金量极高，尚有部分潜在灰色收入。企事业单位高层管理人员收入跨度较大，银行保险类分行行长年薪50～80万，有些可能更高；电力水利在25万左右。第一层面：绍兴本地在聚集财富的同时也追求一种社会地位的象征，他们注重产品品质、追求生活品位。第二层面：台州、温州、义乌以及其他地方在绍兴从事经营活动的客户。主要以纺织、建筑、化工等行业为主。第三层面：杭州、上海等少量外地客户，特别是原籍绍兴市的人士。2.目标客户群内在需求属性分析为了更好了解本项目的目标客户，公司以问卷的形式对相关人群进行了调查，投放渠道包括政府公务员、电力系统中高层、公安系统中高层、中国移动及中国电信中高层、人民医院中高层、绍兴日报社中高层、玉兰花园及白鹭金滩部分客户、建设银行中信银行中高层，区域以市区为主、结合柯桥、钱清等地区和乡镇。在行业和区域的选择上较为宽泛。本次调查共发出200份问卷，收回175份问卷，142份问卷有效。（1）客户工作及居住区域分析大部分受访人群居住与生活均在市区，分别占到人群的39%和41%，柯桥次之，分别占到17%和16%。（2）客户学历及家庭收入情况绝大部分人拥有大专以上学历、大学本科、硕士等，家庭年收入为20万以上，其中20—30万的家庭占了19%，30万的家庭占了38%，属于高学历高收入者或高能力高收入者。（3）信息来源以及主要休闲方式从本次调查我们可以看出目标客群（银行金融类、企事业机关单位）大部分的信息来源是从报纸杂志、互联网和朋友介绍上得到的，信息来源较为狭窄。另外家庭休闲方式以散步、在家休息和旅游等健康的生活方式为主，占所有受访人群的一半。（4）汽车数量及品牌大多客户都拥有1辆以上的私家车，有车位购买倾向。汽车品牌选择较为保守，以奥迪、本田和丰田为主。（5）拥有物业数量及认可区域调查中发现，绍兴客户具有较强的安置理财观念，并将购置房产作为资产保值的重要手段。60%以上拥有两套及两套以上住宅，同时47%的人认为大滩是绍兴最适合居住的区域，对区域认同度较强。（6）喜欢的物业形态及再次购房的目的在本次调查中，排屋是最受欢迎的物业形态，占到了29%，高层26%，别墅22%，三者差距不大，但是在访谈中发现，当高层与排屋总价相近时，有8成客户选择排屋。在购房目的的选择上，改善性居住占到55%。（7）对现有物业的意见以及需求的户型小区环境、配套不完善以及物业管理是客户对现有居住条件不满的三大原因，户型方面三房两厅和四房两厅的需求占到了89%。（8）各物业类型的需求面积别墅面积需求偏小500方以下的占到95%，这与调查群体的选择有一定关系。高端客户排屋需求面积以200-300㎡占65%，300㎡-400㎡占比20%，400㎡以上几乎没有。高层120-144㎡占27%，144-170㎡占185，170-200㎡占到20%，与前面的户型需求基本吻合，以舒适型的三房和四房为主。（9）在意的购房要素依次为开发商品牌、价格、地段、环境、配套和物业服务。目标客户信息进行总结：◆年龄:主要分布在31-50岁，31-35多岁的这部分成功人士刚刚进入了事业的上升通道之中，对未来雄心勃勃，勇于追求自己喜爱的生活方式；而35-50岁年龄阶段的高端客户正处于事业的成熟期、收获期，具有改善家人居住环境的迫切欲望。◆教育、收入、家庭规模：目标客户都接受过良好的教育，高收入，家庭成员以2代或是3代居。◆生活方式：目标客户群体一般为事业成功人士，这部分人群工作压力较大，事业心强，工作勤奋努力，富有创造力，平时与家人团聚的时间相对较少；文化层次较高，交际面广泛，注重社会地位、职业、家庭背景。日常休闲方式主要以健身、喝茶聊天、旅游等活动为主，代步工具为非公共交通工具，大多有一辆以上的私家车。◆信息获知渠道：口碑传播：交际面广是高端人群的特点，所以信息往往会以口耳相传的形式在人群内迅速传播，口碑传播往往具有准确、到达率高、可信度高的特点；根据行业的不同获知途径会有所区分，企事业机关单位主要从传统渠道（报纸、网络等）获得信息；一般的私营业主除了从传统的渠道获取信息外也从非主流渠道获知。◆面积需求：以自住为主要需求，考虑经济性和舒适性，别墅在（本次问卷调查客户不是潜在别墅客户），排屋在200㎡-400㎡，高层在130-200㎡左右。◆总价承受需求：目标客户可承受的高层价格区间150万-200万，排屋价格区间300万-500万。◆职业：排屋客户群：企事业机关单位中高层、私营业主、企业中高层管理人员。高层客户群：企事业机关单位中基层、个体经营者、私营业主、周边居民。第八部分

项目规划定位及户型评价与选择一、产品定位根据地块的SWOT分析，考虑片区的小高层与高层豪宅的空缺，结合公司的开发经验，结合项目周边环境资源及公共配套设施的不断完善、区域功能的完美，我们必须定位于做高端精品楼盘。结合项目容积率及限高的要求，东侧区域设定为高层、西侧区域设定为小高层或多层。结合高端客户对产品品质的要求，该项目的建筑风格设定为法式或欧式新古典主义风格。项目拟采用法式古典主义的宫廷建筑，力求在典雅高贵的古典建筑风格的统一基调下，以古典的构图比例和丰富精致的细部营造出高品质的住宅建筑，形成整体协调又不失变化丰富的建筑群，营造一个以多层、高层住宅结合的高端社区。二、产品类型组合与面积分配结合高端客户的购买习惯，该项目主力户型为150-250平方米，适量建部份140平方米以下的小户型及250平方米以上的大户型，满足客户的多样化需求。三、户型配比概述：项目户型配比的原则为：满足目标客户的改善型居住需求，以大户型为主力，提高居住舒适度；考虑目标客户总价承受能力；尽量满足客户的多种居住需求；尽量与其它项目做差异化竞争。第九部分

项目工程规划与安排一、项目建设规划1．建设方案规划设计依据中华人民共和国城市规划法、土地管理法、环境保护法国家及地方现行有关设计标准、规范规划红线图XX西路5号地块规划设计条件书2、工程内容及规模概况XX西路5号地块项目用地面积为121697.144m2，地面建筑面积为219055m2，地下部分面积为86000m2，容积率1.79，建筑密度为16%，绿地率40%左右。规划布局设想结合规划条件，南区沿XX西路设置商业办公综合体，综合体包括2层商业裙房和2幢分别为8层和12层的商务办公楼，综合体西端为住区会所，兼有经营和管理的功能。西区利用400米宽的梅山江岸，由南而北布置4幢多层湖景平层大宅，户型面积250～280平方米，开阔的景观视野与大尺度的水面相契合。东区设计为高层住宅组团，11幢19～23层高层住宅分别围合两个大尺度景观院落空间。户型面积140～240平方米，适合不同层次需求。4、交通组织小区内部采用适宜的人车分流模式。5、景观设计大面积景观水面，营造一种富有动态韵律、端庄典雅、高贵凝重的场景6、建筑风格新古典主义风格，展现高雅、和谐、尊贵的姿态，全石材幕墙尽显新古典主义之美，给人以历久弥新的价值感。7、户型设计从140平方米至280平方米，从舒适三居到豪华四居，以较大的变化幅度来满足各阶层购房者的需求。二、建设方式及进度安排

（一）开发计划拟定的原则①作为中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时，我们主要遵循快速开发，快速回收资金，达到快速滚动开发的原则。②项目经测算销售值达39亿元人民币，暂定开发经营时间3年，其中销售期为2年。③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。（二）建设方式：采用公开招标方式选择施工、监理单位，有效控制项目的工期、成本和质量。（三）进度安排：计划2011年8月开工，初步设定的各主要分段工程进度周期如下：9D&@z①项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：6个月②住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：20个月③室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：10个月（四）项目周期设定：

①项目建设期3年

②开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间为项目开发周期的起始日。第十部分

投资估算及资金筹措计划

一、本项目总投资与成本费用估算（投资估算）详见投资估算附表二、项目资金筹措

(一)项目投资组合方式

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金二是向银行贷款三是预售收入用于投资部分。资金来源结构图表筹措资金来源筹措资金(万元)筹措资金比例总投资额291550100%自筹资金10724641%银行贷款11942036%销售收入再投入6488423%（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。三、资金筹措、投资使用计划与借款利息项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金98855万元作为启动资金，另需向银行贷款78970万元用于投资，剩余部分69313万元由销售房收入补充，总投资为247138万元，其中银行贷款利息从销售收入中支付。长期借款采用：最后1年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。四、资金来源与贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如销售部分资金来源的资金，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。第十一部分

项目销售方式及经营收入测算一、项目销售方式1、根据现行的商品房销售政策,房地产项目须投资达到总投资的百分之三十后可预销售，一般执行原则是工程形象地下室部分完成允许申领《商品房预售许可证》。2、按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。3、按目前行业的惯例,初步考虑本项目在开工后六个月取得预售许可证后开始对市场发售期房。根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,我们设定开始预售开始，两年内完成销售。4、根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售。二、项目经营收入测算1、根据项目市场调研报告制定价格体系，住宅按毛坯17000元/平米销售，商业14000元/平米，地下车位按20万元/只（平均价格）2、建议销售测算单价(运用最低估算标准)住宅170000平米，按毛坯17000元/平米销售，销售约28.9亿元商业45000平米，按14000元/平米销售，约6.3亿元地下车位1800只，按20万元/只，约3.6亿元3、总销售收入的确定总销售收入39亿元三、销售收入测算表项目总可售面积（平方米）销售价（元/平米）销售收入（万元）备注住宅17168017000291856商铺450001400063000地上车位地下车库180020000036000收入合计390856税金及附加小计42807营业税、水利建设基金、印花税按销售收入5%、0.1%、0.05%计征；并按营业税的7%分别计征城市建设维护税、教育附加税，销售税金及附加综合税率为销售收入的5.75%，土地增值税按2亿预计。税前利润100911税前利润=销售收入-开发成本-税金及附加税后利润75683税后利润=税前利润*（1-所得税25%）税前投资回报率40.8%税前利润/总投资税后投资回报率30.6%税后利润/总投资销售利润率25.8%税前利润/收入合计销售净利润率19.4%税后利润/收入合计四、项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进度的初步安排，整个项目的销售周期三年。各期的销售回款计划为：年度销售回款（万元）比例累计备注201100%0%项目还未入市销售20127328118.79%18.79%作为建设资金来源201311898930.51%49.30%建设资金来源与还贷20148899822.82%72.12%税收与利润201510873227.88%100%税收与利润第十二部分

不确定性因素分析不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等盈利能力分析一、项目盈利能力分析本项目在计算期内预计经营收入390856万元，开发总投资247137万元，可获得投资利润143719万元，投资收益率为30.6%，缴纳所得税25227万元，扣除所得税后净利润为75683万元，项目盈利能力很强。二、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损的状态，通常用一定的销售量来表示这种状态。以销售率表示项目的盈亏平衡点（BEP），本项目总投资为247137万元，销售收入为390856万元，盈亏平衡点的计算依据为：盈亏平衡点的经营收入=项目总投资+销售税金其中销售税金为销售收入的5.7%，销售费用为销售收入的2%。在盈亏平衡点时，所得税为0，因此不计所得税，有：开发成本+管理费用+财务费用+销售费用+销售税金=销售收入开发成本+管理费用+财务费用+销售总额×BEP×（销售费用率+销售税费率）=销售总额×BEP计算得：BEP=74.2%由BEP数据证明XX西路5号地块项目抗风险能力较强第十三部分

国民经济评价一、项目社会效益评价3v'（1）项目对社会发展的适应性1、适合城市韵味，促进城市发展。XX路5号地块项目的建成是经济效益、社会效益的双赢。促进了绍兴城市发展的基础力量，拉动了城市的经济增长。2、带动绍兴经济发展的社会效益。项目建设能够带动城市的区域经济增长，配套设施的开发建设就会给一个城市发展带来无穷的动力。3、满足绍兴市民的住宅品质需要，是社会安定的基础保障。4、项目节能设计的社会效益。项目节能设计利国利民。实行住宅项目节能设计,空调能耗也会大幅减小。全面执行建筑节能设计标准,改善室内的环境，生存质量提高，使人的疾病发生率大幅度下降。5、全民素质、环境生态等方面的社会效益。项目节能设计使能耗降低,整个资源环境得到改善,搞好建筑节能就等于增加煤炭产量、等于建设电站、也为治理环境污染、为居民身体健康提供了保证。

6、促进相关先进建筑、经济技术行业的发展。对工程建设项目的要求越来越高,这就要求在开发项目的同时要利用最新的材料、技术,并且不断创新,促进新思想、新技术的发展,带动相关行业的发展。

（2）目前对人和社会影响项目在规划中本着以人为本、注重生态原则，合理组织环境和交通体系，完善布局，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔、方便的公共活动环境以及自然优美的生活环境。二、项目环境效益评价本项目开发及其周边的市政配套建设，道路和绿化的改造，为绍兴居民提供了具有良好居住环境、具备完善基础设施的文明高尚小区，进一步提升了该片区的区域形象。该项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。第十四部分

可行性研究报告结论及建议一、评估结论：1、建设条件：本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。2、经济效益：经济效益较好。3、社会效益：本项目的开发，不仅满足了人们的居住需求，而且可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显的社会效益。4、环境效益：同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境，具有良好的环境效益。5、可行性研究结论：项目开发公司具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。可行性研究结论是：本项目可行。二、结论的建议及说明XX置业本着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测后得出的。统分结合有关专家组成员的意见汇总，鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步提出建议及说明，并提出若干建议。十五部分项目风险及防范建议一、项目主要问题的解决办法和建议1、项目主要问题：本项目前期投入资金较大，持续时间较长；周边区域同质化高档楼盘较多，有一定的竞争压力。2、解决办法和建议：加快项目建设进度，争取提前预售；在产品设计过程中强化差异性和与区域协调性，并同时采取相应的差异化营销策略。二、项目风险1、市场风险该风险的存在与建议按上述。2、建筑本体风险该项目目前尚未进行场地平整，如果商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目“烂尾”，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在一定建筑本体风险。3、行业风险房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，导致行业的市场风险程度高，特别是在我国加入WTO后，国外的房地产业投资商会以多种方式和渠道介入中国的房地产开发行业，加剧市场竞争。4.财务风险本项目采用自有资金、银行贷款、销售回款筹集资金的方式进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。三、防范建议1、加快建设进度，抢占市场先机；2、加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度；3、加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实的竞争地位；4、可通过以下措施减少项目的财务风险：①资金供应的充实度：首先要保证开发资金的充足。②资金供应的持续性：本项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。③加快资金回笼④应多渠道、多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金。务求使得开发资金能按期尽快回笼。第十六部分

可行性研究报告相关附表一、工程计划横道图

二、开发成本估算表

（单位：万元）

三、全部销售收入分期比例预测表

一、XX西路5号地块项目计划横道图年/月节点2011.82012.42012.102013.42013.102014.42014.102015.4项目前期准备桩基工程地下室30%预售主体工程（含幕墙）场外工程验收竣工资金支出(万)13000018001300050000500002000026750注：开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间为项目开发周期的起始日二、开发成本估算表项目名称工程量单价金额备注（万元）一土地费用1071201土地出让金1040002土地税契1040003﹪3120二前期费用28051地址勘测费总建筑面积1002项目方案及施工图设计费建安工程费2.50﹪22323项目场地平整费土地面积2434临时施工用水、电估305地块苗木补偿及迁移200三项目建安工程费892711建安工程318825280089271不包括精装修四基础配套设施57471永久性供水、电工程总建筑面积80元/㎡17512小区道路及排水系统道路150元/㎡365广场面积3区内园林绿化工程绿化面积350元/㎡27754小区智能安防系统建筑面积20-40元/㎡856五房屋建设各项收费56971防雷审图费总建筑面积2元/㎡642防雷技术服务费总建筑面积1.6元/㎡513人防咨询费人防面积5元/㎡204人防审图费人防面积5元/㎡205人防易地建设费易地建筑面积2500元/㎡自建不收费6人防工程质监费人防面积5元/㎡207工程招投标活动费估108招标代理费建安工程费0.10％899项目审图费总建筑面积2元/㎡6410散装水泥专项资金1.5元/T511新型墙体材料专项资金总建筑面积10元/㎡31912项目工程监理费建安工程费1-2％133913规划定点放样费幢2500元/幢414规划公示牌费10000元/块315桩基工程检测费建筑面积15元/㎡15016白蚁防治费建筑面积1.5元/㎡4817房地产交易手续费建筑面积3元/㎡9618初始登记费（住宅）套80元/套7项目名称工程量单价金额备注万元19初始登记费（营业房）本420土地证工本费本13大证1200/本小证120/本21工程质量监督费建筑面积1.4元/㎡4522工程质量监督费（场外工程）场外工程价0.18％123排污水入网费建筑面积9.4元/㎡30024环评费建筑面积1.8元/㎡5725城市建筑垃圾处理费建筑面积4.5元/㎡143自建不收费26排污井管及化粪池移交建筑面积8元/㎡25527环境检测费建筑面积1.5元/㎡4828施工图设计文件审查费建筑面积3229高教费建筑面积10元/㎡31930土地测绘费亩80元/亩23180M以上高楼地震监测15-25万元/单个项目2532消防验收测试费建筑面积1元/㎡3233电信建筑面积6-8元/㎡22334有线电视安装费建筑面积10元/㎡31935水源补偿费5万/亩9536室外消防直供水建设费5-11万/小区1037煤气3500元/户31538房屋门牌制作安装费50元/户539地名预缴牌号费200元/每只1840电梯检测费5000元/台2441室内空气检测1200元/点暂不计42规划验收测绘费建筑面积1.2元/㎡3843国土复核验收测量费建筑面积0.9元/㎡2944房管测绘费建筑面积1.1元/㎡3545商品房网上销售系统维护费5000元年346商品房签证手续费建筑面积3元/㎡9647产权证制作费建筑面积7848物业管理开办费建筑面积8元/㎡25549业主委员会成立建筑面积1元/㎡3250建筑面积核算建筑面积0.5元/㎡1651工程档案整理、服务费建筑面积2元/㎡6452土地登记费1收120元每超500㎡加收4053绿化移交绿化面积4元/㎡12854移交街道社区管理费总建筑面积2元/㎡64项目名称工程量单价金额备注万元55建设工程土方运输（渣土办）费建筑面积4.5元/㎡14356土地复核勘测费200000元/幅2057消防设备、电器检测费建筑面积1.2元/户3858气检费建筑面积2元/㎡6459消防培训费20000元/一个项目260城市基础设施配套费出让及拍卖土地免交六销售及各类附加税677351营业税3908565%19543销售收入2水利基金3908560.10%391销售收入3土地增值税39085620000预交普通住在1%非普通住宅4印花税（产权转让）3908560.05%1955印花税（建筑安装）合同价*30%0.03%336企业所得税销售收入*15%25%252287城建税营业税附加税7%13688教育附加税营业税附加税3%5869地方教育费附加营业税附加税2%391七项目管理、销售、财务费349971项目开发管理【(一）至（五）总额】3%6319（二）+(三）+（四）2销售代理费销售价1%39093销售推广费销售价1%39094财务费202715融资费用贷款利息额3%590八不可预见费1500九项目开发总成本314872三、全部销售收入分期比例预测表单位：（万元）序号指标名称计算公式金额销售比例1住宅171680㎡*17000元/㎡29185674.6%2商业45000㎡*14000元/㎡6300016.1%3地下车位1800只*20万元/只360009.2%4合计390856100%注：1、总建筑面积（地上）218825㎡，实际销售面积为216680㎡。地下室总面积为100000㎡，实际销售面积约81000㎡（1800只车位）目录1 前言 42 项目背景 52.1 系统现状 52.2 项目需求 53 技术选型 73.1 选择EMC公司 73.2 选择开放的EMCCLARiiON磁盘阵列 83.3 值得称道的产品兼容性 113.4 SAN+NAS集成优势 134 解决方案 15HYPERLINK"file