策划书-经营策划书

策划书:经营策划书(2)消费倾向分析

依据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、安康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特殊是对高档次、专业效劳、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元,比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额确实22.6%。

(3)市场容量分析

各类商品市场交易活泼，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个,其中消费品市场46个;超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培育了“东光批发市场“潜在客户群体。

上述分析说明，消费增长平稳有序，需求有所上升，社会购置力正在以较快的速度增长，为该工程的开展供应了坚实的市场根底。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在“穿“上，而且追求更有共性的高质量的服饰(共性化亦为服装订制业务供应了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为工程供应了牢靠的顾客来源。

2、竞争对手分析

“东光批发市场“的根本定位为全国一流的实行标准化统一治理和高水准效劳的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该工程构成市场竞争接触点的有这样几个目标。

(1)白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与“东光批发市场“竞争承租业户;

(2)五赛市场--服装(本钱)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与“东光批发市场“竞争的也是承租业户;

(3)辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海“三来一补“企业为生产外单而余下的尾货，进货本钱较低，市场竞争力较强，与“东光批发市场“竞争的是最终的消费者。

尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍旧有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成“东光批发市场”的竞争对手。

鉴于此，“东光批发市场“工程在功能规划上只要与上述竞争对手进展错位设计，不进展迎头竞争，以现代化治理、高档次、高质量和良好的效劳赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，猎取行业竞争优势。

二、工程立地条件分析

1、地理位置

“东光批发市场“处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是根据进展区域经济思路建立地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建立，于1998年重点改造完成的。该位置享有商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射力量。从西邻的长江街至市的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业时机将更为宽阔。因此，该工程具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于浩大、设施陈旧、治理滞后，往往交易最活泼时亦是交通堵塞最严峻的时刻，从而影响其今后的进展后劲。

2、合配套设置

除“东光批发市场“工程本身具有的配套设置外，该工程所处位置周边环境已形成的自然配置功能也非常完备。如北侧距该

工程1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店“小土豆“”老四季面条“，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有特地的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和气氛，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。

3、客流量分析

总之，依据区人口数、人员构造及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该工程所处的地理位置非常优越，具有商业旺铺具备的根本条件。

东光批发市场工程四周客流量图例(车流不计)

测算地点

与东光工程距离

测算时间

客流量(次/分钟)

银光百货

1000米

XX年10月13日14：00

98

北太轻工

500米

XX年10月13日15：00

122

北太书店

500米

XX年10月14日10：00

120

北太商场

800米

XX年10月14日11：00

133

麦当劳快餐店

800米

XX年10月14日10：00

92

三、工程经营治理

1、功能规划

全国一流的实行标准化统一治理和高水准效劳的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。

摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。

f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)

加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;

f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;

2、工程硬环境

(1)该工程从设计的主导思想上注意空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;

(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;

(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;

(4)各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中心监控系统和自动报警、喷淋设施;

(5)设置集中供温和冷气设备;

(6)采纳双回路供电;

(7)设置电子保安系统;

(8)设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;

(9)装修标准;

外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;

内部：花岗岩地面、吊顶、中心灯带;

卫生间：三酒店标准。

3、工程经营治理

(1)经营治理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业治理与商业效劳严密结合，采纳国际化的商业效劳标准，通过计算机治理系统为商户供应标准化、标准化和现代化的效劳，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满足。

(2)经营治理模式：对经营利润实行目标治理，把“企业目标“、“部门目标“和“个人目标“亲密联系起来，到达同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标治理者、详细承租户之间三位一体的利益链，建立市场规章下的“一荣俱荣、一损俱损“利益关系。见下列图：

4、采纳计算机治理系统进展治理

计算机已经广泛地应用于各行各业的治理工作中，“东光批发市场“的计算机治理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商治理和物流配套治理上，根本涵盖了全部的业务流程。通过标准化、标准化和现代化的治理方式，树立“东光批发市场“的高档次市场形象。

总之，“东光批发市场“工程须在投资者对整个工程进展充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营治理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调力量在运营上对根本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员治理的方面制定非常理性和持续进展的打算;确立具有操作性的流程和规章使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场治理按既定流程规章推动和进展。

四、工程市场策略

1、招商渠道

f1(地上一层)的租用者应当是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴--春城商业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装业户。

f2、f3(地上二、三层)的租用者应是：(1)在白雪春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不抱负的业户;(2)在五赛市场中从事较高档次品牌，但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购置力的业户;(3)在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体治理水平过低而无法取得较高业绩的业户;(4)在市内各大型商场经营的品牌，打算进驻(北行)商业区，但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户;(5)其客观存在新生品牌，极具扩张性，打算在较短时间内占据较大市场份额的业户。

2、招商方式：租赁形式

依据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。

合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。

专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;

从而创立东光春天工程的自营品牌。

3、市场推广

依据东光批发市场工程的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该工程工程筹备同时开头)：

(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;

(2)有用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;

(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《准时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体绽开多渠道宣传，突出“置业首选、黄金升值“的卖点;

(4)公关活动。

五、工程经济效益分析

1、工程的盈亏平衡分析

本钱工程明细表

固定本钱工程

金额

变动本钱工程

金额

上交租金前期推广费治理费用(工资、办公费等)

1500万元100万元294万元

税金及附加

2131.2元

合计

1894万元

2131.2元

总固定本钱=上缴租金+前期推广费+治理费用(工资、办公费等)=1500+100+294=1894万元

上缴租金：1500万元/年。

前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。

工资：按月平均工资1000元/人

月计，治理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。

办公费用：15000元/月，全年共18万元。

总变动本钱=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%

=2131.2元

保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位

实现目标利润1000万元的出租摊位数：

摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位

租金收入和本钱(万元)

2、有关敏感性分析

固定本钱增加10%，利润将下降19%;

每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;

摊位数增加10%，利润将增加29%。

从以上分析可以看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积的16%;而只要出租798个摊位，就可实现利润1000万元，而798个摊位共7182平米，只占总面积的24%，完全有可能租出去，因此一年实现1000万元的利润是可行的。

六、结论

地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的效劳功能和先进的治理手段，以正在渐渐上升的宏观经济形势和快速增长的社会购置力、市场需求作保证，必将产生非常良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该工程在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该工程的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满意人们多层次的物质生活需