房地产估价：房地产项目融资与风险投资

房地产估价：房地产项目融资与风险投资在当今特别活泼的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，工程融资与风险投资是其中最为重要的两种。二者间有很多一样之处，比方都适用于各种规模的工程，投资决策都是建立在高度专业化和程序化的根底之上，投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等。当前中国经济正处于快速进展期，根本风险和高成长工程的开发与建立已经成为经济进展的重要方式。p.k.nevitt在所着的《工程融资》1996年第六版中对工程融资的定义是：工程融资就是在向一个经济实体供应贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益，将其视为归还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。法律专家对工程融资的定义是：工程融资是对一项权利，自然资源或其它资产的进展或利用的融资，而且，融资并不由任何形式的股本供应，其回报主要来自于工程生产的利润。工程融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于工程本身，而不是其它来源。工程融资其重要特征是：贷款方在打算是否发放贷款时通常不把工程发起方现在的信用力量作为重要因素来考虑。风险投资是由企业金融家投入到新兴的、快速进展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司（主要是高科技公司），在担当很大风险的根底上，为融资人供应长期股权投资和增值效劳，培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

风险投资一般具有以下根本特征：

1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业；

2、投资期限至少在3—5年，投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的15%---20%；

3、投资决策建立在高度专业化和程序化的根底之上；

4、风险投资方一般乐观参加被投资企业的经营治理，供应增值效劳；

5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报；

6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5-----7倍的利润和资本升值。

工程融资与风险投资的选择

通过对二者的分析和比拟，着重从二者间不同点的角度使人们对于如何选择工程融资和风险投资有所了解。

一、投资方的构成不同

1、工程融资中主要有以下几方构成：金融机构，公共基金机构、短期资金市场、商业金融公司，其中商业银行（commercialbank）是工程融资的最主要的资金来源，而其它来源往往也是从商业银行融资。目前由国内银行作牵头行或者完全由国内商业银行组成的银团为数许多，从能源到运输等各个方面的实践都不少。

2、风险投资中的风险投资人大体可分为以下四类：

a、风险资本家（adventurecapitalists）。他们是向其它企业家投资的企业家，与其它风险投资人一样，他们通过投资来获得利润。但不同的是风险资本家所投出的资本全部归其自身全部，而不是受托治理的资本。由于国内环境的限制和影响，个人投资风险工程为数众多，但真正形成较大规模的并不多。

b、风险投资公司（venturecapitalfirm）。风险投资公司的种类有许多种，但是大局部公司通过风险投资基金来进展投资，这些基金一般以有限合伙制为组织形式，我国目前的风险投资公司多为有限公司，并且多数具有政府背景，运作机制不够完善。

c、产业附属投资公司（cprporateventureinvestors/directinvestors）。这类公司往往是一些非金融性实业公司下属的独立风险投资机构，他们代表某公司的利益进展投资。这类投资人主要将资金投向一些特定的行业。和传统风险投资一样，产业附属投资公司同样要对被投资企业递交的投资建议书进展评估，深入企业作尽职调查并期盼得到较高的回报。

d、天使投资人（angels）这类投资人通常投资于特别年轻的公司以帮忙这些公司快速启动。在风险投资领域，“天使投资人”这个词指的是企业家的第一批投资人，这些投资人在公司产品和业务成型之前就把资金投进来。

二、投资对象和范围不同

1、工程融资的投资对象主要适于以下三大类工程：

a、资源开发工程、如石油、自然气、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等；

b、根底设施工程，根底设施工程必需要实行商业化经营，才可能产生受益；

c、制造业工程，如大型轮船、飞机等。

2、风险投资的对象主要包括：兴新的高科技公司、具有高成长性及超额利润的公司。工程融资虽然说适用于各种规模的工程，并不限于大型工程。但从其三种投资对象不难看出，主要限于大中型工程；而大多数风险投资者更偏爱小公司，这首先是由于小公司技术新效率高，有更多的活力，更能适应市场的变化；其次，小公司的规