温州房地产市场运行分析及展望

温州房地产市场运行分析及展望（2011～2012）

一2011年温州房地产市场运行情况2011年前9个月的温州房地产市场总体上呈现两个特点：一是房地产开发、建设进度指标的大幅提升，源于地方政府对于投资率的高度重视；二是销售相关指标的大幅下降，源于限购限贷等房地产调控政策的抑制。（一）房地产开发、建设各项指标增幅明显，保障性住房建设进度较快2011年1～9月温州市完成房地产开发投资439.43亿元，同比增长140.9%（见图1），是近年来增幅最大的一年，远远超过同期全省增长率；温州市房地产投资占固定资产投资比重约为40%。2011年温州市房地产建设方面的指标都有不同程度的提升，形成近年来的高峰。2011年1～9月，温州市土地购置面积约为上年同期的10倍；新开工面积为769.87万平方米，同比增长113.44%（见表1）；房屋施工面积为2973.7万平方米，同比增长28.5%；房屋竣工面积为225.25万平方米，同比增长71.18%。图12011年1～9月温州市固定资产投资及房地产投资增幅情况表12007～2011年温州市房地产土地开发情况2011年保障性住房建设总体进度较快，截至11月份，新开工面积合计132.94万平方米、13108套，完成全年开工任务的109.6%[1]，其中，廉租房和经济适用房新开工面积22.7492万平方米、3029套，完成全年开工任务的67.1%；公共租赁住房新开工面积29.83万平方米、4804套，完成全年开工任务的133.4%；限价商品房新开工面积9.808万平方米、864套，完成全年开工任务的70.8%；旧住宅改造新开工面积15.4万平方米、1723套，完成全年开工任务的138.62%；城中村改造新开工面积55.44万平方米、2688套，完成全年开工任务的134.4%。（二）商品房销售额同比下降全市1～9月份商品房销售面积97.9万平方米，同比下降39.3%，其中住宅销售面积80.95万平方米，同比下降40.89%。温州市区的情况，首先是预售商品房（一手房）的情况。一是批准预售的数量，2011年前9个月温州市区共批准预售商品房22.27万平方米，同比减少27.2%，其中住宅面积3.7万平方米，同比下降84.56%。截至2011年9月底，市区可销售商品住房共有9.06万平方米，同比下降4.1%。截至11月份，温州市区批准预售住宅面积为40.7万平方米，同比增加150%，10月和11月供应量大量增加，特别是11月份供应量为34万平方米，超过2010年全年的供应量。二是预售商品房的实际成交量，1～9月温州市区商品住房成交量和成交金额分别为4.85万平方米和13.26亿元，同比分别下降84.87%和83.42%。2011年1～11月新建商品住宅实际销售面积仅为预售面积的22.8%，远远低于2006～2010年的平均值113%和期间的最小值64%（2008年）。其次是二手房的情况，截至2011年9月，温州市区二手住房成交量和成交额分别为59.93万平方米和70.12亿元，同比分别下降47.4%和29.2%。从温州市区各类商品房销售构成看，住宅销售面积的比重在经历了2010年的降低之后，在2011年前9个月出现了更大幅度的降低，不仅创近年来的新低，而且首次低于同期办公楼和商业用房的销售比重（见表2）。销售的户型结构也发生较大改变，中小户型的占了绝大多数。2011年1～6月市区商品住房成交面积以80～90平方米户型最多，占总成交量的54.42%，144平方米以下的户型占到了72.56%。而上年同期，销售占比最高的为180平方米以上的户型，比例为33%，其次是150～180平方米的户型，占比23%，80～90平方米的户型占比仅为19%。表22007～2011年温州市区各类商品房在销售面积中所占比重情况（三）一手房销售均价单月有波动，整体比上年高，二手房价格普遍下降2011年温州市区通过网上预售的商品住房（一手房）销售均价在各月有一定波动（见图2）。由于前11个月商品住房成交量很少，因此单月的销售价格往往与当期销售楼盘有较大联系，比如：均价最低的6月，销量的90%以上都是精英公寓，其销售均价在2.2万元/平方米左右，而均价较高的7月，销售的大多是较高端的楼盘。2007～2011年，温州市区通过网上预售的商品住房销售均价呈现总体上涨的趋势（见图3）。一手房价格虽然比2010年有所上升，但是相关的几点信息值得关注：一是截至2011年11月一手房售出的比例只有22.28%；二是市区新开盘的楼盘定位相对高端化，因此一手房均价的涵盖面比较有限；三是当一手房发生第二次销售时，就成了二手房，因此一手房的价格无法实际反映该楼盘价格的升降趋势；四是市区东向的某个楼盘在2011年3月份首次开盘后成交量为零，在8月第二次开盘，开盘价格较3月份下降20%多，这种现象在近几年首次出现。图22011年1～9月温州市区商品住房量价走势图32007～2011年温州市区商品住房销售均价二手房的报税价格往往与成交价格不同，因此缺乏二手房价格的准确信息。笔者只能通过对房产中介机构的调研来获取价格数据，由于调研机构个数的有限性，得出的结论可能有所偏差。大多数中介机构反映二手房价格普遍下降20%～30%，个别中介机构反映部分区域价格下降40%～50%；周边配套设施比较齐全或者学区性或者品质特别好的房源价格下降幅度较小，而周边几乎没有任何配套的期房价格下降幅度较大。（四）房地产开发国内信贷比重下降，居民购房贷款上升幅度较大从开发资金（见表3）的构成看，国内贷款比重2007～2009年呈现逐步提高的趋势，但近两年有一定程度的回落，这是紧缩型信贷政策的体现。自筹资金的比重在波动中呈现缓慢上升趋势。“其他资金”中有相当一部分是购房者的定金和预付款，这是房地产开发企业最主要的资金链，其绝对量和相对量的提高主要受信贷政策的影响，一方面首套房和二套房的首付款比例[2]提高促使“其他资金”比重提高；另一方面，分期付款替代按揭贷款促使“其他资金”比重提高，信贷政策的收紧使得金融机构对按揭贷款的管理较为严格，更多的购房者选择用分期付款替代按揭贷款，如果采取按揭贷款的方式，房地产开发企业在结项之前回笼的资金基本上只有首付款，而采取分期付款的方式，房地产开发企业在楼盘结顶时可以回收70%左右的资金。表32007～2011年全市房地产开发资金情况截至2011年9月末，温州市金融机构房地产贷款余额为708亿元，同比减少3.27%。其中，房地产开发贷款同比减少3.26%；购房贷款同比减少3.4%。购房贷款中，新建住房贷款同比减少2.44%；二手房贷款同比减少3.5%。[3]2010年调控政策效应的显现是从下半年开始的，因此2010年9月末房地产贷款余额增幅仍为155.05%，而2011年的调控政策是其在2010年的延续和强化，贷款的萎缩一定程度上体现了这一过程。二影响房地产市场运行的因素分析需求与供给因素作为内生力量影响着房地产市场发展。（一）市场需求本文将房地产需求大致分为两种类型：消费需求和投资需求，前者将房屋视为消费品，后者将房屋视为投资品。作为一种消费品时，房屋往往是必需品，价格弹性较小，主要受个人收入水平的影响；作为一种投资品时，房屋就不再是必需品，产生于资本的趋利性，价格弹性较大，影响因素是人们可以动用的流动性资金。1.资金成本的提高使消费需求受到一定抑制房屋的消费需求产生于多个方面，一是不断增加的各类城镇人口的需求。温州市城镇人口从2005年底的438万人到2010年底的603万人，年增约30万人，按2010年城市居民人均住房建筑面积30.51平方米[4]来计算，每年新增约900万平方米的住房需求。二是子女入学、结婚等客观情况产生的需求。2010年女性初婚人数58836人[4]，按照人均30.51平方米来计算，年新增约360万平方米的住房需求，实际上温州年轻人的婚房面积普遍大于60平方米。三是以改善生活为目的的需求，比如旧房换新房、小套换大套等。在住房的消费需求中，中低收入群体的住房消费需求应该依靠保障性住房来满足，但目前保障性住房供应总量不足。首先是经济适用房的供给。目前温州市本级经济适用房主要分布在瑶溪、瞿溪和娄桥等地，瑶溪的项目已经部分完工，瞿溪的项目正在建设中，娄桥项目也已开工，瓯浦垟项目正在进行前期工作。2005年黄龙栖凤组团销售1000套，之后便是瑶溪地块，分三期，总共3000多套，每套平均面积大约为70～90平方米，2009年销售第一期的948套，2011年10月初已经摸文定位并签订购房合同，正在缴纳余款，2010年销售第一期余下的552套，将在2011年底摸文定位并完成余款缴纳，2011年开始对第二期的1500套进行申请和资格认定，争取在年底完成摇号。从经济适用房的申购情况看，随着经济适用房标准的适当放宽，申请人数越来越多，2010年总共有1052户参加瑶溪第一期的552套的摇号，2011年总共有3500多人参加瑶溪第二期的1500套的摇号。2006～2011年（1～9月）经济适用房施工面积占总施工面积的比重分别为4.7%、5%、2.65%、3.95%、3.8%和3.6%，考虑到“经济适用房”统计涵盖面的缩小[5]，经济适用房的施工面积占比实际提高了，但比重仍然较小。其次是廉租房的供给，截至9月份，全市的保障户为6494户，其中实物配租1300户，面积在50平方米左右，租金补贴5192户，租金核减2户。从目前情况来看，只要达到条件的困难家庭提出廉租住房申请，一般都可以获得廉租住房的保障，某种程度上已经实现了“应保尽保”的政府目标，从量上看，达到条件的困难家庭的数量统计很困难，更广义的“应保”数量无法得知，而且存在困难家庭由于各种原因没能进行申请的可能，但是6494户毕竟是全市范围的数量，规模还较小。最后是公共租赁房的供给，目前市本级主要有聚英家园和安心公寓，前者是针对高校毕业生或具有一定成果的高级人才，共200套，11月初由于房源已经报满而暂停申报，200套对于高校毕业生和高级人才这个群体而言，实在是杯水车薪；后者针对外来务工人员，由于全面统计的难度很大而缺乏数据。限价房还未形成供应量，旧住宅改造和城中村改造没有形成新增供应量。总之，保障性住房在满足中低收入群体的住房消费需求上起到的作用还非常有限，短期内中低收入群体的住房消费需求还是主要依靠商品房市场来满足，因此住房消费需求不可避免受到政策特别是“限贷”政策下较高的首付款比例以及贷款利率的影响，被一定程度地抑制。2.房产作为投资品的可能性和吸引力大大降低借助于金融这一手段，投资者能够动用的流动性资金量可以远远超过自身的收入水平，他们对房价的承受能力也远远大于住房消费者，因此投资需求容易在短期内大量膨胀。当CPI超过一年期存款利率，如果储户将钱存进银行，事实上遭受着“损失”。通货膨胀率相对较高而实际利率相对较低，资金的机会成本也较低，再加上投资渠道的缺乏，房产就可能成为一种投资品。但是从2010年至今的限购限贷政策既限制了投资者的购房资格，也较大程度遏制了货币流动性，极大提高了购房的机会成本，更为关键的是政策很难在短期松动，这对市场的影响甚至超过了政策本身，因此，2011年房产作为投资品的可能性和吸引力都大大降低。考虑到无法对市场需求作全面的数据统计，文章引用某大型全国连锁中介公司温州分公司统计的客户量来反映市场需求的波动情况。该数据存在以下局限性：一是仅反映该公司所属所有直营店接触到的需求量，二是仅反映对二手房的需求，因此该数据反映的需求变化与整体市场需求变化之间会存在一定差异。据该中介公司反映，需求的最高峰大约是2009年最高峰的1/2，3月之后新增需求量基本上稳定在低位，大约是2009年最高峰的1/3，反映了调控政策对住房需求的抑制。房地产开发企业资金链中“其他资金”比例的提高说明更多的购房者是在用现金买房而非用金融资本，购房的机会成本高昂，消费的可能大于投资的可能。（二）市场供应1.土地计划供应量增加，实际成交率较低土地是房地产市场发展的基本要素。2005～2011年温州市区土地出让规模见表4。实行招拍挂手段供给土地以来，除了2006年和2010年均为1000亩左右，其余年份的供应量都比较少，2007～2010年温州市区住宅用地共投放1756亩，年平均为近585亩。根据《温州市2011年度国有建设用地供应计划》，2011年温州市区住宅用地为239.8公顷（3597亩），是2010年计划供地量的2倍；其中商品房用地为116.4公顷（1746亩），较之往年大幅增加。虽然土地的计划供应量增加，但是1～9月的温州市区出让土地的平均成交率仅为44%，只有1个月的成交率为100%，有4个月没有土地的成交，因此实际出让的商品房用地仅完成全年计划的近30%，之后3个月的土地出让任务比较重。前几年温州市区土地溢价率很高，2007年为87.28%，2009年为74.53%，2010年在延续高溢价率的同时，个别地块溢价率达到200%多。而2011年1～9月，存在土地交易的月份中，有4个月的溢价率都在10%以下，单月溢价率最高的为14%，最低的为4%，单宗地块溢价率最高的为14%。从土地成交到商品房供应存在一个时差，只有当开发商对商品房市场有良好的预期，才会积极参与土地的投标，才可能带来土地的高溢价率。正是开发商对未来一段时间内的房地产市场不看好，才使得这9个月土地的成交率及溢价率都比较低。表42005～2011年温州市区土地出让规模2.商品房供应量前少后多，中小户型占比较低首先是绝对量的供给，商品房在前9个月的供应量非常少，但在之后的两个月大幅增加。1～9月温州市区商品住宅成交量和成交金额同比分别下降84.87%和83.42%，除了受房产调控政策的影响，还和供应量不足有很大联系。1～9月，温州市区商品住宅供应的绝对量大幅下降，批准预售的面积仅为3.7万平方米，同比下降84.56%，而且商品住宅的相对量也大幅下降，住宅的预售面积占预售总量的比重由2010年的78.36%下降到2011年的16.61%。但是到了11月底，温州市区累计批准预售住宅面积就达到40.7万平方米，同比增加150%，11月份的供应量为34万平方米，单月的供应量超过了2010年全年的供应量。不同于2010年的调控政策侧重于对需求的抑制，2011年的调控政策影响需求的同时也影响了供应。在温州市区，2011年前9个月开盘销售的商品房项目中，项目地块在六年内出让[6]的占36%，后3个月开盘销售的商品房项目中，该比重提高到58%；前9个月销售商品房中有68%都是尾房，后3个月，该比重下降到36.8%；2010年开盘销售的商品房项目中，项目地块在六年内出让的占比30%，2011年开盘销售的商品房项目中，该比重提高到46%[7]。2011年，有两个开盘的商品房项目，其地块是在年初购买的，这在前几年是不可能出现的。这些情况都一定程度上反映了调控政策在加大商品房的供应量。其次是中小户型占比较低。从住房成交户型看，2011年1～6月市区商品住房（一手房）成交面积分布在100平方米以下，此户型占总成交量的64%；二手住房成交面积分布在100平方米以下，此户型占到58%，说明市民对100平方米以下户型的需求比较大。然而，2011年1～9月温州市区批准预售的商品房中，商品住宅的比重仅为16.61%，100平方米以下户型的商品住房面积占预售商品房总量的比重为6.7%，占预售住房总量的比重为40.54%。相对于住房需求，中小户型供应量占比较低，商品住房供应结构不合理。三温州房地产市场发展展望土地招拍挂以来，土地要素供给由地方政府绝对垄断，要素的市场化不足与产品的过度市场化并存，即在商品房的整个生产供应链上存在二元机制。财政制度没有得到改革，地方政府对土地出让金的依赖始终存在，地方性融资平台需要土地价值的提升。从长期来看，房地产市场的体制机制未根本调整，房地产价格上升的基础依然存在。从短期来看，以限购限贷为核心的调控政策不仅限制了投资者的购房资格，也较大程度遏制了货币流动性，极大提高了购房的机会成本，更为关键的是政策很难在短期松动，这对市场的影响甚至超过了政策本身。在过去的一段时间，二手房价格已经作出了下降20%～30%的调整。如果未来一段时间外部环境不发生较大改变，资金压力继续存在，那么抛售的二手房在价格上还会有一定下