某房地产地块市场调研及预策划分析报告

营销策划中心重庆公司营销策划部遂宁艺术中心地块市场调研及预策划报告二0一三年一月三十一日密级：秘密文件标题：关于重庆和骏遂宁项目艺术中心目标地块市场调研及预策划报告文件管理记录报出：

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日期文件编号：重庆营销[snxjgj]{2013}01-05号

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√）主办单位：重庆和骏营销策划部是否送集团备案：是主送单位：和骏常务副总裁发放范围：无目标地块概况分析区域土地市场分析区域房产市场分析目标土地客群分析目标土地价值分析第一部分目标地块情况2一、目标地块概况分析目标地块位置及基本信息拍卖时间待定地块位置遂宁市河东艺术中心地块面积159742平方米（约240亩）用地性质商住容积率计容面积50.17万平米限高100米（暂）每亩起拍价/起拍楼面地价（不含地票、契税及服务费）/起总价（不含地票、契税及服务费）/竞买保证金/地票/户型要求/其他及备注无3目标地块限制性规划条件一、目标地块概况分析

需核实内容反馈信息信息来源地方限制设计条件

1、车位配置要求住宅1.0车位/户；商业0.5~1.0车位/100m2营业面积遂宁市城区房地产开发规划管理规定2、灰空间运用规定每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不宜大于1.8米，进深大于1.8米的阳台或半径大于1.8米的圆弧形阳台视为预留房间，按其水平投影面积确定建筑面积计算值，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙轴线宽度不得大于0.6米。

十、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件及装饰构架（如空调板、花池、构造板等）的进深不应大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。遂宁市容积率指标计算规则3、层高运用规定套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，

层高不应大于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，建筑层高不宜大于3.6米。住宅建筑层高介于3.6米-5.1米之间时，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；层高大于5.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。跃层式住宅起居室（厅），低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

三、办公建筑、酒店建筑层高大于5.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.1米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

四、商业用房层高大于5.7米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积约2倍计算；标准层层高大于10.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。遂宁市容积率指标计算规则4、地下室运用规定用作车库使用的建筑物地下室、半地下室的顶板面高于室外地坪不大于1.5米时，不计入建筑密度，建筑面积不计入建筑面积计算值；顶板面高于室外地坪1.5米时，按照该层水平投影面积计入建筑密度，按该层水平投影面积确定建筑面积计算值。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理。遂宁市容积率指标计算规则5、特殊退距要求道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于5m，高层建筑不得小于8m（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。

（五）建筑物的围墙、基础、地下室、台阶、管线、落地阳台和附属设施，不得逾越道路红线。在规定的后退道路红线的距离内，不得设置零星建筑物；雨蓬、招牌、灯饰可外挑，但其距离室外地面的净空高度不得小于2.5m。

遂宁市城区房地产开发规划管理规定6、特殊抗震规定无

7、政府配建规定总建筑面积在20万平方米以上时，按建筑面积9‰配建儿童及老年室外和室内活动场地；按建筑面积7％配建集中公共绿地；按建筑面积2‰配建行政管理用房（居委会、业主、物管用房）；按建筑面积5‰配建幼儿园；设一处以上公厕遂宁市城区房地产开发规划管理规定8、代征绿地使用规定无

9、其他…………绿地率：1、旧城区建设项目多层不低于30％，高层不低于35％；

2、新区建设项目多层不低于35％，高层不低于40％；

遂宁市城区房地产开发规划管理规定4目标地块四至及现况一、目标地块概况分析项目临近遂宁市河东生态湿地公园，地块方正，平整，通过涪江三桥与老城区连接，道路宽敞，总体位置位于河东新区内的成熟区域。北侧两车道未命名道路西侧现况道路及河东湿地公园东侧德水西路及市政府广场连通老城区枢纽：涪江三桥南侧涪江三桥下桥口地块内部方正，无明显高差地块西侧摩天轮项目土地周边详规一、目标地块概况分析弗拉明戈（在售楼盘）未出让地块五彩缤纷路东海岸（已交楼）河东实验小学中铁龙城（已交房）奥城花园（已售罄）遂宁市体育馆（在建）遂宁市国际会展中心遂宁市政府及市政府广场未出让新地块两宗）帝一江岸（已出让未建）本地块位置目标地块与外界交通关系二、目标地块概况分析目标地块位于河东新区，距离遂宁老城区仅一桥之隔，属于目前开发最为火热的区域。道路宽敞，规划超前，虽目前公共交通工具较为欠缺，但随着人口的聚集，以及党政机关的集中河东新区办公，后期交通可达性会得到大幅改善。目标地块距离城南繁华中央商务区仅8分钟车程，距离老城区船山区仅一桥之隔。7区域板块配套现状二、目标地块概况分析地块周边交通便捷、教育、医疗配套档次较好；项目紧邻河东湿地公园（五彩缤纷路），休闲景观资源较好；地块周边2公里内体育馆、市政府、公安局、等党政集群，遂宁第四人民医院以及集中市场及五星级酒店本案类型细项描述进度交通18路慈音寺站--慈音寺站（环形）使用中10路永兴镇--电江路8路四川职业技术学院-火车站教育遂宁中学遂宁最好的初中、高中（公立）使用中遂州外国语小学贵族学校（私立）使用中河东小学整个遂宁教学设施最好的小学（公立）使用中周乔实验幼儿园民办幼儿园，在遂宁很出名（私立）使用中红花幼儿园遂宁比较出名（私立）使用中四川职业技术学院遂宁唯一一所全日制普通高等学校（公立）使用中医疗二医院二级甲等医院(遂宁最好的医院）（公立）使用中遂宁市第四人民医院二级甲等医院（公立）商业王中王电器中型家电卖场使用中君发超市满足生活需求（蔬菜都有卖）福来超市满足生活基本需求地块规模较大，开批发周期长，有一定的土地红利上涨空间；地块所在区域为目前开发热点区域，区域价值正在被整体市场逐步认可；地块所在板块属于河东新区位置，商业氛围及居住氛围正逐步增强；地块所在板块属于新开发区域，生活配套及商业配套还内容有待进一步完善；目前地块周边东侧的五彩缤纷路，为遂宁市政府重点打造的宜居城市名片，规划有各类大型休闲商业，体育馆、五星级酒店等，且党政机关全部已搬迁到河东新区离项目1公里半径内，未来发展可期。目前地块配套主要因人口基数小，商业形态主要以满足人们基本生活所需的配套，无集中大型的商业购物广场等，商业气氛不浓厚，商业档次偏向中低端。目标地块周边环境极佳，地块东侧的河东生态湿地公园人群聚集力极强。地块未来集中供应土地量较为巨大。目标地块核心特征一、目标地块概况分析9区域土地供地统计（公开）二、区域土地市场分析编号地块位置用地面积用地性质建筑控制高度容积率建筑密度绿地率起拍价保证金（万元）备注1遂州中路977号（原啤酒厂地块）38060.25m2（57.09亩）住宅不大于60米不小于1，不大于2.6（按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米）不大于18%不小于40%260万元/亩4500

2河东新区仁里组团（灵山街，B7—03）11881.93m2（17.82亩）住宅多层不大于18米不小于1，不大于1.5（按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米）不大于30%不小于40%125万元/亩670抵押在国家开发银行，银行同意拍卖出让3开发区北固小学东侧，宏桥街以北，滨江路以西49831.68m2（74.7471亩）商业、住宅（商业与住宅建筑需严格分离）多高混合，商业不大于18米，高层不大于90米（参照该地块拟定设计条件上报规委会审议时的城市设计）不小于1，不大于2.2(按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米；商业建筑面积不超过26000平方米)不大于25%不小于40%210万元/亩4700

4河东新区圣泉路D1—0368659.08m2（102.98亩）住宅不大于18米不小于1，不大于1.5（按不小于住宅建筑面积的3%配建公共租赁住房，且单套建筑面积不得大于60平方米）不大于27%不小于40%150万元/亩4600抵押在农发行、中国银行，银行同意拍卖出让5河东新区罐子口片区（B01-1/01、B01-3/01、B01-5/01、C01-2/01、C01-3/01地块）总面积193808m2（290.71亩），其中B01-1/01地块9224m2；B01-3/01地块21212m2；B01-5/01地块14048m2；C01-2/01地块85323m2；C01-3/01地块61672m2

A地块：1877m2、B地块：270m2、C地块：182

m2商业、住宅、商业金融；A、B、C为绿地。B01-1/01、B01-3/01不大于60米；B01-5/01、C01-2/01不大于12米；C01-3/01不大于25米。B01-1/01、B01-3/01不小于1，不大于2.8；B01-5/01不大于1.2；

C01-2/01、C01-3/01不大于1.0。B01-1/01、B01-3/01、B01-5/01、C01-2/01不大于35%；C01-3/01不大于22%。B01-1/01、B01-3/01、C01-2/01不低于40%，B01-5/01、C01-3/01不低于35%。30万元/亩5000成交后6个月内缴清土地价款。10三、区域房产市场分析代表性在售住宅项目分布图世纪锦江（清水）均价：4700元/平在售户型：80-100（热销）套2变套三，100-120本年月均成交44套欧洲新城（清水）均价约4700元/㎡在售户型81㎡（热销）93㎡（热销）117㎡半年月均成交100套弗拉门戈（清水）均价约4900元/㎡在售户型93㎡（热销），100-130㎡套三（193平米)热销半年月均成交39套鼎盛国际（清水）均价：5100元/平在售户型：80-100（热销）套2变套三，100-120本年月均成交53套翰丽名苑（清水）均价：5400元/平在售户型：80-100（热销）套2变套三，100-120本年月均成交52套佳和北城（清水）均价约4600元/㎡在售户型50-60-80-90㎡套一变二（66平米)热销套二(78平米)热销半年月均成交32套南滨帝景（清水）均价约4900元/㎡在售户型80-90㎡套二变三套二(78平米)热销半年月均成交60套11竞争项目板块统计表区域房产市场分析版块项目名称户型面积及功能灰空间率（%）灰空间形式半年成交均价（元/㎡）目前均价（元/㎡）目前实得均价（元/㎡）总价区间半年月均去化(套）存量资源套数开盘去化率中央商务区板块翰林名苑43㎡/套1变214%阳台、生活阳台5500元/㎡5700元/㎡5000元/㎡24-25万12430套70%74㎡/套1变214%阳台、生活阳台5400元/㎡5500元/㎡4880元/㎡39-41万1060%88㎡/套2变311%阳台、生活阳台5400元/㎡5400元/㎡4897元/㎡47-48万1350%94㎡/套2变314%阳台、生活阳台5600元/㎡5600元/㎡4859元/㎡51-52万870%109㎡/套2变3双卫14%阳台、生活阳台5500元/㎡5500元/㎡4758元/㎡58-59万660%南滨帝景66/套1变215%阳台、生活阳台4800元/㎡4800元/㎡4080元/㎡31-32万1290套30%81/套212%阳台、生活阳台4590元/㎡4700元/㎡4176元/㎡38-39万815%94/套2变310%阳台、生活阳台4800元/㎡4900元/㎡4108元/㎡46-47万2416%102/套2变3双卫10%阳台、生活阳台4800元/㎡4900元/㎡4375元/㎡49-50万410%130套3双卫7%阳台、生活阳台4900元/㎡5000元/㎡4650元/㎡65-66万410%浅水湾60㎡/套1变2（多层）10%阳台、生活阳台5060元/㎡5200元/㎡5150元/㎡32-34万8200套50%76㎡/套1变214%阳台、生活阳台4600元/㎡4800元/㎡4186元/㎡34-36万540%90㎡/套2变311%阳台、生活阳台4830元/㎡5050元/㎡4500元/㎡43-45万530%101㎡/套2变3双卫12%阳台、生活阳台4630元/㎡4900元/㎡4851元/㎡46-49万840%河东新区板块项目名称户型面积及功能灰空间率（%）灰空间形式半年成交均价（元/㎡）目前均价（元/㎡）目前实得均价（元/㎡）总价区间半年月均去化存量资源套数开盘去化率欧洲新城75㎡/套1变28%阳台、生活阳台、院馆清水4500元/㎡，精装5100元/㎡清水4700元/㎡，精装5200元/㎡清水3837元/㎡，精装4535元/㎡33-39万32350套60%89㎡/套2变314%阳台、生活阳台、院馆清水4600元/㎡，精装5120元/㎡清水4750元/㎡，精装5200元/㎡清水4494元/㎡，精装4509元/㎡40-46万3540%103㎡/套2变315%阳台、生活阳台、院馆清水4650元/㎡，精装5120元/㎡清水4750元/㎡，精装5300元/㎡清水3357元/㎡，精装3857元/㎡47-54万1130%110㎡/套3变415%阳台、生活阳台、院馆清水4700元/㎡，精装5200元/㎡清水4800元/㎡，精装5350元/㎡清水4015元/㎡，精装4567元/㎡51-58万820%126㎡/套3变413%阳台、生活阳台、院馆清水4700元/㎡，精装5200元/㎡清水4800元/㎡，精装5350元/㎡清水4225元/㎡，精装4685元/㎡60-67万620%世纪锦江76㎡/套1变213%阳台、生活阳台4700元/㎡4700元/㎡4405元/㎡36-37万10100套40%81㎡/套1变210%阳台、生活阳台4600元/㎡4700元/㎡4382元/㎡38-39万1235%88㎡/套2变315%阳台、生活阳台4650元/㎡4700元/㎡4158元/㎡41-42万935%103㎡/套2变312%阳台、生活阳台4600元/㎡4600元/㎡4087元/㎡46-47万825%122㎡/套2变3（双卫）13%阳台、生活阳台4600元/㎡4600元/㎡4130元/㎡56-57万520%

Page13竞争商业项目统计表区域房产市场分析周边区域商铺竞品项目情况一览表

在售商铺类型项目商业形态层数档次定位总建面（m2）总套数在售面积在售价格层高备注底商翰林名苑

3中5万方43套7000平13000-18000元5.8米31-705平南滨帝景

5中5万方未定2.5万方12000-32000元4.5米100-500平浅水湾

7高3万方120套3万方12000-27000元5.7米60-500平鼎盛国际

地上5层地下2层，21层，23层中高12万推出580套12万方16000-36000元5.7米，4.5米10-300平河东新区主力产品结构区域房产市场分析剩余主要为户型110平米以上，去化速度较快为80至90平米，此类客户已刚性需求为主；河东新区为目前政府主力打造新城区，随着城市基础设施提升和完善，需求群体更会偏向于居住环境较好的河东区域。户型结构户型比例近一年去化率存量（套）代表项目灰空间率75-80(套1变2)21.00%60%46欧洲新城、8%80-89（套二变三）16.00%40%43欧洲新城、世纪锦江10%90-103（套二变三）18.00%48%39欧洲新城14%110（套三变四）15.00%25%78欧洲新城15%120（套三变四）17.00%25%66世纪锦江13%126（套四）12.00%20%59欧洲新城13%14典型参考个案及热销户型——欧洲新城社区指标四、区域房产市场分析经济指标项目名称欧洲新城开发商荣兴元集团、四川君豪建设投资有限公司项目地址河东新区慈航路东南侧占地面积279亩总建面59万方容积率2.19绿化率38.00%规划户数4131户面积范围68-126㎡建筑形态建筑风格欧式几梯几户2梯6户、3梯8户楼层24层33层车位比例1比0.3交房标准五通物管费用1.3-1.5元电梯品牌未定物业管理都兴物业最早开盘时间2011年02月15典型参考个案及热销户型——欧洲新城区位图四、区域房产市场分析欧洲新城遂宁中学外国语实验学校住宅小区规划用地遂宁市法院、规划用地安置小区遂宁外国语实验小学安置小区规划用地住宅小区16重点单盘产品去化情况统计——欧洲新城(住宅部分)四、区域房产市场分析项目推盘进度一览表分期开盘时间物业形态推出套数（套）推出体量（万方）推出均价（元/㎡）一期2011年2月多层2403.54600一期2011年4月洋房61.25800一期2011年6月小高层3304.84800二期2011年9月小高层2403.24800二期2011年10月小高层4004.84800二期2011年12月小高层2303.24800二期2012年1月小高层2203.24800三期2012年9月高层4804.54700三期2012年10月高层2403.54700合计238631.9

17重点单盘产品去化情况统计——欧洲新城社区(住宅部分)四、区域房产市场分析2012年1-12月住宅月均销售面积：6600㎡,2012年1-7月住宅月均均价面积：4700元/㎡,2012年1-12月住宅月均套数：100套,。2012年1-12月住宅月均成交金额：4100万1844号楼标准层J1户型1室2厅1卫1厨75㎡42号楼标准层K3户型2室2厅1卫1厨89㎡该项目占地规模较大，开发时间2011年,内部配套完善，景观打造超前该项目内部30万平方米商业配套，有弹子石小学及十一中。该项目目前主力户面积集中在75—103m2，灰空间利用较多，在户型设计上偏重于实用性。该项目所有的户型客厅均半赠送卧室，部分户型预留结构板，有一定的功能预埋功能。该项目依托规模，较性价比的市场价格、以及实用的户型设计导致其去化速度较快。项目点评四、区域房产市场分析重点单盘产品去化情况统计——欧洲新城社区热销户型19四、区域房产市场分析重点单盘产品去化情况统计——欧洲新城社区热销户型御峰销售面积110㎡（套二）使用面积128㎡(加飘窗）赠送比例16.3%赠送内容半面积赠送入户花园、次卧室景观阳台和生活阳台，飘窗全赠送。户型综合点评该户型方正，高层板式通透户型比。御峰销售面积103㎡（套二）使用面积140㎡(加飘窗）赠送比例36%赠送内容半面积赠送景观阳台和生活阳台及次卧室，飘窗及结构板全赠送。户型综合点评该户型简约方正，紧凑，且空间适用，三变四户型，性价比高。20四、区域房产市场分析重点单盘产品去化情况统计——浅水湾社区热销户型销售面积89㎡（套二）实得面积98㎡(未加飘窗）赠送比例10%赠送内容大面积半赠送观景阳台，户型方正户型综合点评标准型两房，空间布局实用。销售面积76㎡实得面积87㎡(未加飘窗）赠送比例14%赠送内容半面积赠送景观阳台和生活阳台，飘窗全赠送。户型综合点评该户型简约方正，且空间适用，在紧凑的空间布局下，装饰随心所欲，清雅自由，在动静、干湿分区上较好。21总价建筑面积（平米）50-5570-8080-9090-110110-13027-30万80300

35-40万24090040-45万

21353345-50万

7352950-70万

37992区域结构型产品市场机会分析区域房产市场分析在售项目的剩余产品统计情况由于区域供应面积主要以70-90平的中小套型为主，因项目大多为新亮相项目及，刚需户型供应充足，但月均以100套速度去化中小套型，则存量中小套型户型仅能支撑12-14个月的销售。但随着区域配套的日趋成熟，同时因为该区域优质的景观及配套资源，刚需及刚改客户需求将持续释放；区域内50-60平的小套型供应量站到整个供应量的11%左右，比例偏小，可适当考虑增加此区间套型供应。套二套三套三双卫结构性机会广泛性供应套三、四双卫套四双卫市场滞销产品市场慢销产品市场需求主力22工薪阶层：收入仅够日常中水平消费，但希望能在城市置业45%20%20%10%5%中产阶层：收入较为丰厚，基本达到中产水平，以追求更舒适居所为核心诉求。金领阶层：购买力强，对生活品质要求高，以低密度高品质住宅或核心地段物业为置业首选。富豪：处于消费人群的最顶端，关注能匹配其地位的高品质产品。老城区及城北片区域挤压的刚需+周边的河东新区原居民年龄：以20-45岁为主力；家庭成员：以两口—三口之家为主家庭收入：年收入6-10万区间来源区域：以老城区及原住民消费为主，实力郊县大英、蓬溪为辅（CBD居住配套功能）消费特征：刚需客户，年轻，资金实力有限，对价格和总价非常敏感；投资性客户，有资金实力，但是更看重投资价值和升值潜力；能接受城东的居住环境。目标客户群体点评：

河东新区受益于“宜居遂宁”的城市发展战略及河东中央CBD区域区域规划，近两年在区域住宅市场呈现出刚性需求旺盛的局面。遵循公司土地投资策略、结合本项目自身条件、区位及规划条件，应坚定的将目标人群锁定在占比达45%的刚需型客户人群及20%的工薪阶层人群四、目标土地客群分析项目广义目标客群消费特点分析23客戶定位按客戶來源核心客戶（20%~30%）第一群體：项目2公里范围内需求人群主要以新区原住民需求为主，兼具投资、居住、改善属性重要客戶（30%~50%）第二群體：距项目3-4公里老城区、中央商务区、城北区域由于市区居住环境较差，选择区域移民的刚需刚改需求，以及新衍生家庭。次要客戶（10%~15%）第三群體：拆迁户及乡镇城镇化演进过程中产生的需求客户城市发展产生大量城市拆迁户产生需求偶得客戶（2%~5%）第四群體：偶得客户因其余居住或投资需求购房的客户，不属于项目有针对性的目标客群。点评：

该项目依托“河东新区CBD”利好，以地缘客户以及区域内的企业主及级相关产业人群为绝对主力目标人群，同时利用“总价价格洼地”及“功能齐全”的产品优势，吸引市区挤压出的刚性需求。本项目可以覆盖范围内的居民主要以老城区居民为主。目前河东新区区域缺乏产业支持，本区域拆迁人口较多外溢，人口基数较小，因此目前主要依靠老城区的外溢客群，购房主要依托区域移民。项目辐射客群结构分析四、目标土地客群分析24五、目标土地价值分析目标地块SWOT分析区域主要为遂宁品牌开发商项目，开发规模较大，区域的品牌号召力较强，市场的认可度已经形成；240亩的土地规模上具有一定优势，地块方正平整，适于开发。周边交通体系已经完善，未来随着人口迁移，公共交通将更加便捷。区域为典型开发新区状况，各种生活配套尚不完善，生活不便利；公共交通不完善，目前主要依靠自驾车通行；目前市场住宅产品主要集中在河东位置较偏远区域，户型供应以90平三房为主，忽视了部分经济实力有限的刚需客户需求。；随着河东新区的建设，河东新区正逐步成为城市中心，区域价值将得到进一步提升；河东新区CBD建设已经进入高潮时期，未来商贸、休闲、消费潜力巨大商业供应量过大，产品如没有差异化，极易导致同质化竞争，影响项目利润周边存在大量待开发土地，未来竞争可能较大；人口基数偏小易导致项目去化速度降低优势：机会：劣势：风险：25目标地块优劣势应对策略五、目标土地价值分析开发规模优势市场产品机会点区域配套不完善公共交通不发达目标地块优势机会利用劣势风险规避利用大规模开发，形成具有特色的居民配套。利用区域发展潜力以中小户型产品吸引刚需充分利用河东新区区域发展规划，强势灌输区域价值及蓝光品牌价值必须打造一定的商业配套区域及品牌价值机会点协调政府开通1到2路公交车去化速度★创新产品设计，扩大需求面26项目预定位体系复制建筑T块及参考户型商业体系布局规划及定位建议第二部分项目预策划27项目定位经营战略定位高周转高流量，中利润档次价值定位中高端品质，类似于公司开发的coco+南充香江国际项目+遂宁香江国际项目（复合大盘系列）目标客群定位遂宁本地船山区居民+各郊县主题概念定位河东CBD、国际生活社区立面风格定位（复制）ART-DECO风格景观风格定位（复制）与建筑立面相匹配的美式园林风格住宅（类住宅）户型面积配比建筑面积总价区间套型（厅/室/卫）灰空间率实得面积套数（约）套数占比面积占比套数比统计平层52-5328-30万2房1卫44%75107525%18%25%6735-38万3房1卫42%95150535%37%60%7440-42万3房2卫32%98107525%27%78-7944-46万3+1房2卫42%11564515%18%15%商铺面积配比单套建筑面积总价区间进入动线要求开间进深层高套数占比面积占比套数统计SOHO兼写公寓35-4526-33万高层3.8-410-125.130%30%8001-2F底商40-8080-160万平进4-88-165.130%30%688步行商业街1-2F40-200（主力100）80-400万平进48-165.120%20%集中型商业1-3F36500/楼梯或电梯///20%30%沿河独栋商业7367/楼梯或电梯//////一、项目预定位体系（一，全平层）28代表性赠送面积参考（遂宁香江国际社区为例，参考卧室灰空间赠送方法）二、复制建筑T块及参考户型29建筑T块及户型（T6标准层）二、复制建筑T块及参考户型30三、商业体系布局规划及定位建议滨江风情独栋商业在项目西侧五彩缤纷路与湿地公园处设置独栋商业。底层商业街区及步行街在项目周边与内侧设置底层商业，1-2层设计，采用短进深，大开间、大赠送的设计方式。约30500平米5.1米面积层高1层5.1米2层5.1米高端餐饮休闲娱乐配套商业面积层高业态约7300平方米集中型商业广场1层5.8米2-3层5.1米3层:电影院9,米超市、百货、品牌店及电影院等面积层高业态约20900平方米浪漫爱情广场31拿地概念方案及指标项目价格建议及销售周期销售排期及回款计划第三部分价格建议及销售排期32一、拿地概念方案及指标（方案一，全平层）产品结构32F电梯(21栋)地上总建面（m2）424915住宅330850底商+独商+商业广场58850地下停车位（个）548733二、项目价格建议及销售周期(方案一：平层）预计开盘时间

2013年三季度总销售周期

39个月

资源类型

可售面积（㎡）

可售套数

入市价

快销

积极

自持比例

（元/㎡）

均价

均价

住宅

高层

3208504300520055005800/商业

底层商业1F7625/140001600018000/底层商业2F4250/90001000012000/沿河独栋商业7367/100001100015000/商业步行街1F9354/200002200024000/商业步行街2F9354140001600018000广场商业1F8300/13000140001500050%广场商业2F8300/100001100012000100%广场商业3F4300/800085009500100%SOHOSOHO公寓41058

800700072007500/车位

车位2189435487个80000元/个

8000090000/34方案1：地块投资综合估算表遂宁地块投资综合估算表地块基本信息位置用地性质净用地面积（亩）净用地面积（㎡）容积率限高建筑密度起始楼面价

（元/平米）起始总价

（万元）竞买保证金

（万元）遂宁240亩居住、商业用地240.001597422.66100m25.00%

0

方案指标总建筑面积

（㎡）644395计容建筑面积（㎡）不计容建筑面积（㎡）

425451.79218943

住宅高层住宅320850商业底层商业一层7,625配套物管用房1288.79地下设备用房

SOHO41058底层商业二层4,250幼儿园3405非机动车库

沿街独栋商业7,367架空层

地下室面积218943

商业步行街1层9,354消防控制室

地下停车位（销售60%）5,487

商业步行街2层9,354

广场商业一层8,300

广场商业二层8,300

占比

广场商业三层4300

地下物管用房

住宅总面积（㎡）361908地上商业总面积（㎡）58850地上商业占比（%）

基地面积（㎡）39936

价

格

体

系

一销售收入

高层住宅SOHO底层商业一层底层商业二层沿街独栋商业商业步行街1层商业步行街2层广场商业一层广场商业二层广场商业三层地下停车位（销售60%）总销售收入

（万元）321904资产市值

（万元）40023开发贷

单价（元/平米）58007,50018,00012,00015,00024,00018,00015,00012,0009,50090,000诺亚模式杠杆系数

总价（万元）1860933079413725510011051224501683762250029630

资产市值0000

062259960408519753

静态测算土地溢价水平楼面价

（元/平米，含契税）单价

（万/亩）总土地成本

（万元，含契税）综合造价毛利润毛利率土增税单方土地增值税销售净利润销售净利率项目净利润项目净利率资金放大系数股东投资年收益率资金杠杆放大系数

0%11471904881535449801230.45%242156193354810.42%6185517.09%5.9842.24%23.93

成本

直接成本间接费用销管费用营业税及附加汇总

单方成本

（元/平米）24043133002853301

总成本

（万元）154935201421931418349212739

35二、项目价格建议及销售周期（方案一:平层）项目面积M2

均价(元／M2)合计（万元）

一、销售收入

销售年度

2014年2015年2016年2017年

销售面积㎡销售单价(元／㎡)收入（万元）时间3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度

3季度

4季度

高层住宅320,8505,800186,093销售比例8%10%13%8%10%10%11%7%10%5%3%3%2%

销售面积25668320854171125668320853208535294224603208516043962696266417

销售单价5,6505,7005,7305,7605,8005,9005,9005,9005,9005,850575057505640

销售收入14,50218,28823,90014,78518,60918,93020,82313,25118,9309,3855,5355,5353,619

底层商业一层7,62518,00013,725销售比例

13%6%6%9%11%15%15%15%5%5%

销售单价

17,00017,30017,90018,00018,00018,80018,80018,30017,50016,350

销售收入

1,6857918191,2351,5102,1502,1502,093667623

底层商业二层4,25012,0005,100销售比例

8%6%6%9%15%15%15%15%6%5%

销售单价

11,00011,50012,00012,00012,20012,20012,50012,30011,50011,270

销售收入

374293306459778778797784293239

沿街独栋商业7,36715,00011,051销售比例

20%9%15%15%15%15%6%5%

销售单价

13,50014,50015,00016,00015,50015,90015,10014,600

销售收入

1,9899611,6581,7681,7131,757667538

商业步行街1层9,35424,00022,450销售比例

10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%

销售单价

23,00023,00023,00025,00025,00025,00025,00024,0002400023000

销售收入

2,1512,1512,1512,3392,3392,3392,3392,2452,2452,151

商业步行街2层9,35418,00016,837销售比例

10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%

销售单价

17,00017,00017,00019,00019,00019,00019,00018,00018,00017,000

销售收入

1,5901,5901,5901,7771,7771,7771,7771,6841,6841,590

广场商业一层(自持50%）8,30015,0006,225销售比例

10%10%10%5%5%5%5%

销售单价

15,80016,00015,00015,00014,2001400013200

销售收入

1,3111,3281,245623589581548

广场商业二层8,30012,0009,960销售比例

10%10%13%13%13%11%10%10%10%

销售单价

11,50011,50011,50012,50012,50012,50013,00011,79011,000

销售收入

9559551,2411,3491,3491,1411,079979913

广场商业三层430095004,085销售比例

8%13%13%11%11%12%8%8%8%8%

销售单价

95009,5409,5409,6009,5509,5509,5509,3809,3509,300

销售收入

327533533454452493329323322320

SOHO41,0587,50030,794销售比例

20%20%20%15%15%10%

销售单价

73807,4507,5307,5507,6007555

销售收入

606061186183465046813102

地下车位5,4879000049,383销售比例

15%5%15%15%15%15%10%10%

销售单价

8400088000900009100091000920009200092000

销售收入

6,9142,4147,4077,4907,4907,5725,0485,048

合计

355,702

14,50218,28829,70120,89226,95334,84745,04633,70642,02032,11523,56520,0318,9875,048

36目标地块位于遂宁河东新区CBD核心位置，党政机关及各类公建配套日益成熟，交通便利，地理位置极佳。项目周边存在有大量土地供应，是目前遂宁最主要的核心开发热点区域，遂宁本土实力开发企业均在地块周边开发，未来区域价值日益显现。目标地块周边项目单盘去化速度维持在100-160套/月，市场去化速度惊人，侧面反映市场对区位认可度都较高。已开发的遂宁香江国际项目在遂宁市场美誉度极高，属高品质楼盘代表，品牌深入人心，对后期销售提供支撑。建议公司积极的介入目标地块的竞拍！结论3738整合细分更上层楼

脑灵通整合营销推广策略单击此处添加副标题内容内容提要合作伙伴介绍方案评估系统及合作建议0102市场分析单击此处添加文本具体内容03半年工作总结单击此处添加文本具体内容04推广策略及活动方案单击此处添加文本具体内容05媒介策略单击此处添加文本具体内容06媒介排期单击此处添加文本具体内容重庆开易广告有限公司重庆开易广告有限公司是致力于品牌整合传播的综合型广告公司。公司以影视广告为基础，以整合行销为理念，不断融汇行业智慧，巧妙贯通地方思维。从产品上市到终端支持，从媒体执行到品牌管理，以专业、专心的职业操守，360度无缝服务于众多国内知名企业。开易广告凭借其独占重庆影视媒体市场的绝对优势、强大完善的行销网络、专业科学的行销、推广理念，成为西南地区最优秀的广告公司之一,5年来，成功协助十余个品牌傲立西南市场.现已与和平药房签定了品牌整合传播代理合同，并全面设计其终端VIS.重庆恒宇保健用品有限公司简介重庆恒宇保健用品有限公司系重庆开易广告有限公司的全资子公司，注册资本100万元。公司拥有:完善的医药销售网络和售后服务体系；精干、优秀的专业化营销队伍和促销队伍；合理的、切实可行的现代医药营销推广模式；优秀的现代企业财务制度及人力资源管理体系。公司一直致力于重庆市场的开发，同时带动周边地区,辐射西南市场。脑灵通全面代理专业推广恒宇保健品有限公司产品营销渠道建设终端推广促销管理开易广告有限公司市场分析研究品牌推广策划广告创意制作强势媒介传播强势终端运作渠道终端其它细分市场消费者一站式解决问题保姆式服务品牌市场调研：发现问题专业整合传播能力消费者良好的OTC运作平台及丰富保健品市场运作经验强大媒介运作能力营销整合深度传播面对竞争，我们的方向洞悉市场，发现机会看清自己，剖析对手提炼一个拉动性的销售主张老产品，新市场，更有针对性的推广策略知彼知己百战不殆

精准的市场分析重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆健脑补脑产品

市场特点概述A重点市场集中全国主要健脑补脑保健品，是该类厂家争夺的重点市场之一B外地产品占主角外地品牌占市场份额84%以上，本地“枕中健脑液”占有一定的市场份额C成熟期市场，两极分化明显各类健脑补脑产品的生命周期有明显的区别，既有“昙花一现”的“科曼欣比盖次”，也有“青春长在”的“三勒浆”等D淡旺季明显明显的淡旺季区分，以中国传统的考试3-6月为重点月份E主要推广手段——电视，公关推广及SP在营销整合运作中，电视媒体占有绝对优势的地位，其次为公关营销，而对报纸媒体为此类产品的弱势媒体2002年市场发展趋势A市场总量缩小：与去年同期比较，总体市场容量减小，需求呈下滑趋势；B市场集中度继续增强：市场集中度继续增强，主打产品以老品牌为主；C终端竞争趋强：商家在市场争夺中，均加强了在销售终端包装的投入比重；D周边市场开始成熟：市区与边沿城区的销售差距缩小，周边地区的销售呈现增长趋势；E产品挖潜：部分主打产品有意扩大产品外延，扩大了目标消费人群，以期延长产品的生命周期。主要竞争对手分析生命一号：销售：成熟产品无明显淡旺季，指名购买率高，销量最高。核心卖点：促进骨骼生长，提高记忆力。渠道：网络健全。终端基本无投入。公关推广：依靠央视和地方媒体强势广告拉动，少量报版。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。欧德活脑素：销售比2001年同期呈下滑之势，在各大商场的促销员达百人以上（重庆市），药房无包装宣传品。主要竞争对手分析三勒浆销售：4—6月销量占全年80%推广方式：4月底2-3天突击在全市各大药房POP包装达100余家；核心卖点：树立信心，强力抗疲劳渠道：重点各家代理，逐级分销，无促销包装公关推广：与市教委合作展开招生咨询活动；教师节前后针对教师公关，通过教师口碑传播；通过赞助高考状元，贫困学生赞助，送学校宣传品等；通过赞助义务交通遮阳伞等活动增加户外品牌爆光频次。SP：促销员8—10个。有少量堆码，无陈列展示，买五送一，买赠——背包，笔记本等。无店员返利。主要竞争对手分析脑轻松销售：紧跟脑灵通运作方式核心卖点：读书轻松一点，考试胜人一筹。渠道：由几家供货，少量包装堆码，以专柜为主。进入超市销售公关推广：大量贴片，插播广告，作感性诉求。主要商场易拉宝展示今年在国营药房推广力度较大，和平药房全部采用吊旗，桐君阁主要是易拉宝，私人药房有少量横幅。SP：促销员60个。有少量堆码，店员返利盒装5%（约2.5元/盒），瓶装5元/瓶。借助康福来洋参含片进行品牌联惠。问题点：2001年被媒体曝光后（因夸大功效），销量大幅度下滑主要竞争对手分析欧德活脑素：销售：销售比2001年同期呈下滑之势，呈自然销售状态。渠道：依靠全市各大商场，超市的万基洋参含片140个促销点拉动销售。公关推广：少量车身广告，终端基本无投入。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。主要竞争对手分析比盖茨本地企业，以专柜销售为主，OTC连锁药店铺货率低。少量车身广告。枕中健脑液本地企业，电视媒体有一定投入，利用中药保护概念进行差异化营销，占据一小块市场份额。广告分析

(以下数据由重庆开易广告有限公司市场调查部提供，所涉及广告投放费用数据按刊例价结算）

2001年3-6月重庆地区电视广告投放概述2001年3-6月各健脑补脑产品在重庆主要的CQTV-1、CQTV-4和重庆卫视三个频道上投播了广告，共计播出2272次，广告总长度达到59596秒，估计这些厂家为此投入广告费用上千万元。“生命一号”、“脑灵通”成为广告排行榜的前两位，两品牌广告约占同类产品广告费用的75%。（注：广告费用均按刊例价计算）品牌2001年销售额所占比例2001年3-6月广告费用总额（元）所占比例生命一号1800万元28.100%485604538.65%三勒浆1500万元23.40%7362995.86%脑灵通800万元12.50%435110034.63%欧德活脑素800万元12.50%11146618.87%脑灵素500万元7.80%11950999.51%枕中健脑液300万元5.00%

0.00%其他800万元12.50%3115402.48%总计6400万元100.00%12564745100.00%2001年三频道3-6月广告分布重庆CQTV-1、CQTV、CQTV-4为健脑补脑产品重庆地区的强势媒体，在此三频道投播的广告占重庆市广告投播总量的80%；在三频道中，CQTV-1的优势地位比较突出。频道长度（秒）费用（元）频次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合计59596125647452272生命一号2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第一（45.86%），广告费用排名第一（38.65%），广告频次排名第一（37.02%）；媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均匀投放，6月密集投放。生命壹号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合计272214856045841维特健脑灵通软胶囊2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第二（28.69%），广告费用排名第二（34.63%），广告频次排名第二（23.20%）；媒体发布策略：以CQTV-1为主，3、5月做铺垫，6月密集投放。维特健脑灵通软胶囊月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）31418514578471864卫视7124955802119513540120758114761225072986975合计170994351100527三勒浆口服液2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第四（9.22%），广告费用排名第四（5.86%），广告频次排名第四（5.15%）；媒体发布策略：以CQTV-1和CQTV-4为主，3、4、5月多次数小费用投放，6月密集投放。三勒浆口服液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）341414538894115019920104卫视450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合计5496736299117生命一号2002年3-6月广告分布生命一号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合计2810355305202019媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4为主，CQTV为辅，于4、5月密集投放。维特健脑灵通软胶囊2002年3-6月广告分布维特健脑灵通胶囊月份频道广告长度（秒）T广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合计2489038329101071媒体发布策略：以CQTV-1为主，CQTV-4为辅，3、4、5月密集投放，6月有少量广告投放。枕中健脑液2002年3-6月广告投放枕中健脑液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合计145032202963722媒体发布策略：选择频道CQTV-1和CQTV-4，侧重于CQTV-1，3月份作为铺垫投入较少，4月投入量最大，5、6月逐渐递减。康富来脑轻松2002年3-6月广告分布脑轻松月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合计123451707540489媒体发布策略：只在CQTV-4投放，3—6月广告分布较为平均。三勒浆2002年3-6月广告投放媒体发布策略：广告集中在4、5月份，同样选择频道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重点在于CQTV-1，5月中心转椅到CQTV-4，与去年相比收缩较大。三勒浆月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合计1088162720162补脑保健品2002年3-6月广告投放比较结合前面各品牌广告投放表来看，今年补脑保健品广告投放更多的集中于4、5月份，6月广告投放量与去年同期相比下降幅度较大。品牌频道分布广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）生命一号1、4、卫视2746355305201987脑灵通1、4217353832910889枕中健脑液1、490312098060322脑轻松493451707540364三勒浆1、41088162720162合计686621333175037242002年3-6月补脑保健品广告费用比较生命一号无论是广告费用还是长度、频次均居于第一位，其后依次为脑灵通—枕中健脑液—脑轻松—三勒浆。且与去年同期相比生命一号广告投放比例提高了2.83个百分点，而脑灵通则较同期下降了5.88个百分点。2001年与2002年频道选择比较2002年CQTV-1仍然占据优势地位，但和CQTV-4的差距在缩小。与去年相比，补脑健脑类产品广告投放长度、费用和频次均有不同程度的增长。CQTV-1投播长度虽然上升，但费用反而下降；CQTV-4的长度也有小幅上升，费用增长最多；CQTV与CQTV-1恰好相反，广告投放长度减少，费用增多。频道长度（秒）费用（元）频次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合计59596809291256474513331750227244632001年与2002年各品牌广告投放比较品牌长度（秒）费用（元）频次（次）200120022001200220012002生命一号2722128103485604555305208412019脑灵通1709924890435110038329105271071枕中健脑液—14503—2202963—722脑轻松—12345—1707540—489三勒浆54961088736299162720117162脑灵通——唯一达到世界卫生组织（WHO）推荐DHA的产品核心概念：增强记忆力我们的产品成年人型有效消除脑疲劳，改善记忆，提高工作效率。青少年型有助于增强记忆，提高智商，有效提高学习效力。SWOT分析优势○著名企业,和黄背景○唯一达到世界卫生组织推荐DHA的产品○中国保健品信誉保证标识○代理商良好的运作平台和从业经验劣势○DHA在消费者心目中概念性不强○前期的广告片针对性不强○没有针对性的学校推广○成年型产品卖点较少，对大众传遍无有利支持（如很难切入团购市场）机会○成年消费者市场细分○针对重点学校学生的针对性促销○开发周边市场威胁○三勒浆对学校及教育机关的垄断宣传与合作○生命一号的价位偏低○社会对保健食品的负面宣传，引得消费者对保健食品效果的怀疑我们在哪里——

脑灵通市场格局概述补脑类市场销量总体下降。市场挑战者。市场排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道顺畅，沟通良好。终端建设（陈列，人员公关）较好。没有进行差异化营销，基本SP活动（刮刮卡）执行效果欠佳。专有通路（学校教育系统）无良好的运作方案。Part01上半年工作总结上半年工作总结启动日期：2002年2月18号销量及回款：6，879，624元。5，567，784元销售区域及网点建设：主城区：国营连锁343家，私营药房729家，合计1072家外埠市场：万州、涪陵、长寿、垫江、江津、永川、铜梁、潼南合川等全部县级城市。铺货率：详见后表。终端包装及陈列：涉及400余家，专层60余家，国营连锁陈列面合计747个，平均2.17个/店。包装选项：“横幅-堆码-展示盒-张贴画-展示架-部分非药房包装”。促销：最多39名派员促销，详细销量见附表。上半年工作总结重庆主要OTC药房铺货率统计特别说明：6天装受到药房强烈抵，因产品规格规划用量小，销量小，挤占陈列面）备注：以上数据来自恒宇保健品公司市场部