成都万达广场工程项目可行性研究报告书

成都万达广场项目可行性研究报告PAGEPAGE1万达集团成都万达广场项目可行性研究报告摘要总投资：133885万元销售收入：68490万元年租金收入：10479万元开发周期：3年（其中项目开工至项目竣工：2年）目录TOC\o"1-1"\h\z\u第1章项目概况及公司介绍 1第2章市场调查分析 4第3章经济技术指标 33第4章开发建设进度计划 36第5章投资估算及效益分析 37第6章风险分析 46第7章综述 50附件：附件一关于锦江区“万达商业广场”项目备忘录附件二商业租赁确认函附件三规划设计方案附件四关于成都万达广场项目相关问题的调研成果第1章项目概况及公司介绍1.1项目概况\o"附区位图,标记出区域位置和标志性建筑物及其距离"宗地位置：该地块位于成都市锦江区，是规划中的区域商业中心，地块四至范围：北至二环路东五段，南至新规划道路，东至锦华路，西至老成仁路。\o"用地面积,总建筑面积,建筑密度,容积率,控高,绿化率,公建及配套面积等"经济技术指标:用地面积77788平方米，总建筑面积326140平方米，容积率3.74，覆盖率49.98%，建筑限高150米。地块所在位置示意图宗地现状鸟瞰照片土地状况：项目用地位于二环路与新成仁路交汇处西南角,包括A、B、C三地块。其中A地块面积约105亩,曾由锦江区政府协议出让给国内一家建材商并全部拆迁完毕，但因国家政策调整，该协议未继续履行。后经成都市政府相关部门研究决定：由于A地块属历史遗留问题，确定不再协议而采用挂牌方式出让。现在，A地块产权属锦江区且已全部是净地，B、C地块属川云商贸公司且C地块为净地。锦江区政府要求A、B、C三地块统一规划，整体开发，同时希望我司在该地块上开发建设商业广场。，锦江区已与我司签订备忘录，一旦我司摘牌成功，锦江区政府承诺将全力支持我司项目的开发建设。目前，A、B、c三地块整合已快完成，拟定于2005年11月整体挂牌，摘牌后政府将净地（五通一平）交付。1.2大连万达集团介绍大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过十七年的发展，万达集团已形成以住宅地产、商业房地产、电影院线、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，集团总资产约200亿元。其中，住宅地产至今累计开发量超过800万平方米。从1999年住宅地产开始实施跨区域、规模化发展战略，目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波等城市进行规模开发，年开发量超过200万平方米，年销售额超过60亿元。房地产公司的目标是到2010年，年开发量400万平方米以上，年销售收入达到100亿元。商业房地产开发是万达集团支柱产业之一，在全国首创了“订单商业地产”的全新模式。目前，已与沃尔玛、时代华纳、欧倍德等16家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目。已开工建设16个“万达商业广场”，总面积约170万平方米。计划到2010年建设40个商业广场，总建筑面积达到600万平方米，年租金收入达到40亿元。第2章市场调查分析2.1城市背景成都是四川省省会，具有2300多年悠久历史，是中国西南地区的政治、经济、文化、科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。改革开放以来，成都的发展充满了生机和活力，作为全国15个副省级城市之一，城市服务功能日臻完善。2004年，成都市继续保持快速发展态势，与其它副省级城市相比，其生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额等总量指标排位均靠前：成都市地区生产总值2185.7亿元，居第四位；固定资产投资累计完成1085.2亿元，居第六位；社会消费品零售总额875.28亿元，居第四位；居民人均可支配收入10394元，居第九位，人均消费性支出8997元，居第七位。城市发展潜力分析：成都市具有成为西部大开发战略支撑点的条件和潜力在国务院最近批准的《成都市城市总体规划》中，明确成都市为“西南地区重要中心城市”，以成都市现有的经济实力和发展潜力，完全有条件、有能力、有责任承担起西部大开发战略支撑点的历史重任。成都市与西部其他重要经济中心城市相比独具优势2003年成都与主要西部城市经济指标对比主要西部城市年末总人口（万人）国内生产总值（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）重庆3130．002250．118094成都1044．311870．899641西安716．58940．357748昆明500．79812．007979贵阳344．86380．927985数据来源：《成都统计年鉴2004》与重庆、昆明、西安、贵阳相比，成都优势明显。作为特大型经济中心城市，成都在西南地区经济发展和结构调整中发挥着举足轻重的作用，在国家西部大开发的进程中，成都也具有重要的战略地位。成都市工业化水平整体高于西部其它中心城市成都是西南地区重要的综合性工业基地，是西南地区电子信息、生物与现代医药、新材料、光机电一体化、环保技术等高技术产业的生长点，在西南地区结构调整和升级过程中，将发挥带动作用。成都市交通通信枢纽的功能不断增强以铁路、民航、公路为骨干的运输网络基本形成，成昆、宝成、成渝、成达四条铁路干线交汇于此，南昆线的开通使其拥有出海通道，逐步具备货物大进大出的条件；双流国际机场是全国六大航空港之一和西南地区的枢纽港，客流量居西部第一。成都是全国七大交换中心和九大邮政通信一级处理中心之一。随着在建基础设施项目建成和新项目的兴建，成都市的交通通信枢纽作用将日益凸显。2..1.1成都市宏观因素分析\o"GDP、产业结构、存款余额、通货膨胀、家庭收支结构"经济环境：2002年2003年2004年GDP（亿元）1667．11870．92185．7年增幅（%）11．7%12．2%16．8%人均可支配收入（元）8972964110394年增幅（%）10．4%7．5%7．8%年末居民存款余额（亿元）1226．01494．41726.4年增幅（%）23．2%21．9%15．5%年末全市金融机构存款余额（亿元）2635．63240．83771.5年增幅（%）16．8%22．9%16．4%三产业产值比重8.6:45.5:45.98.0:45.9:46.17.7:46.8:45.5数据来源：《成都统计年鉴—2004》、《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》\o"人口总量、年龄结构、户籍结构、知识结构、家庭结构以及人口的迁移特征等"人口环境：2002年2003年2004年全市城市人口总量(含流动人口和户籍人口）（万人)1028.481044.311124.42年增幅0．8%1．5%7．7%数据来源：《成都统计年鉴—2004》、《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》\o"人口总量、年龄结构、户籍结构、知识结构、家庭结构以及人口的迁移特征等"政策环境：近年来，成都市政府明确提出：紧紧抓住第一要务，大力推进“三个转变”，实现工业新跨越，增创服务业新优势，开拓现代农业新局面，加快城市化进程，增强城市综合竞争力，努力建设中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。围绕“三新”、“三最”目标，成都市大力推进旧城改造，城乡一体化，创模范环保城市，强化城市经营，整顿房地产开发建设秩序，购房办户口，从而迅速改变了城市面貌，改善了百姓居住环境，推动房地产持续健康发展。目前，为保证城市经济持续快速发展，对旧城改造、重大招商引资，东调企业外迁，烂尾楼的处置等均有政策扶持和优惠措施，对本项目的扶持和优惠，政府将采取一事一议的方式处理。2.1.2城市规划\o"图示城市各功能规划的区域分布,如商业,居住,工业,物流等功能分布情况"城市功能规划与布局:按照成都市城市总体规划，未来“大成都”的城市布局将由单中心圈层式向多中心组团式转变。城市结构由单一的特大城市向城乡一体化都市圈转变。新成都的城市圈，将由“摊大饼”(从一个中心向外扩张)式的扩张，变成按“发展轴”向东、向南发展，形成两个城市副中心，同时通过路网的建设，打造成都半小时都市圈、一小时城市圈和3小时城市群。本项目所在区域正是东部副中心的起步区，连接二环内的成熟区和三环内的新兴区，同时，也是东部副中心和南部副中心的联结点。本项目所在区域将配套规划建设大型综合性服务中心，大型金融设施、综合性体育中心、大型综合医院如省医科附院等。目前，项目辐射区域人口（含常住和流动人口）为50余万人，五年内预计会增加到70余万人，中远期将突破100万余人。现在，项目所在区域已建中高挡小区有：万达河滨印象、华润斐翠城一期、万科城市花园、国信花园、望江嘉苑、朝阳名宅、南府锦等，在建的有：中海格林威治、新加坡吉宝嶙江峰阁、新加坡盛吉立卓锦城、华润斐翠城二、三期、北京万基康郡、育才都市花园、天津融创蓝谷地等。城市交通现状与规划:市政道路："井"字加环状加放射"井"字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）；环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝。成都万达商业广场项目地处二环路东五段与锦华路交界处，紧临两个十字路口，市政交通非常发达，出入方便。既得一、二、三环线之便，又得成洛、成渝、老成渝、成龙、新成仁、老成仁放射道路之利。除主干道外，区域内还有顺江路、九三路、锦华路、双桂路、华润大道等次主干道。目前，共有11路公交车从本项目经过。地铁：成都市地铁初步规划中，地铁一号线北起动物园，南到华阳；二号线起于成灌客运站，止于成渝客运站；三号线起于柳家碾，止于琉璃场；四号线起于城南客运中心，止于竹子桥；五号线起于成雅客运站，止于成大。最高行车速度为80公里/小时。预计高峰小时单向最大断面客流量为4.10万人次。规划中的地铁3号线路经本项目并设有站点。轻轨：成都将在2005年开始着手大丰－广汉、五桂桥－龙泉、成灌客运站－郫县3条轻轨快速交通项目的前期准备工作。五桂桥距离本项目有三公里多。基础设施状况：市政基础设施：城市东部新区规划有3座污水处理厂、两座220KV的变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局等。本项目因处于二环路和锦华路之间，水、电、气、视讯网络等市政基础设施配套齐全，均可从项目红线外直接接入。区域配套设施：本项目紧临二环路，属东部副中心的起步区，公用配套设施较多，在本项目五公里半径内，分布多所大、中、小学校和医院，学校有四川大学、四川师范大学、信息工程学院、四川省艺术学校、四川音乐学院、四川航校、四川纺织学校、树德中学、七中育才学校、川师、川大附中、附小等。医院有空军医院、市第十人民医院、市第七人民医院、市传染病医院、锦江区妇幼保健院等成都万达广场项目位于成都市东南部，按照成都市城市总体发展规划，建设东、南新城将是城市总体规划的发展重点，一方面其发展潜力巨大，另一方面与政府发展方向一致，得天时地利人和之优势。2.2商业市场调查2.2.1商贸业发展综述成都市是传统的商贸城市，近年来，随着成都市经济的发展、城市建设重心的转移以及社会消费水平的提高，促进了商贸业的快速发展，并带动商业业态不断升级，商业环境进一步提升，以及沿二环线形成众多区域性商业中心。随着成都市城填居民可支配性收入的稳定增长，成都的整体消费力及购买力发展趋势良好。2004年社会消费品总额明显增速。目前，商品消费能力名列大中城市前列，商品交易市场发展良好。2004年末共有商品交易市场902个，年成交额上亿元的商品交易市场有31个，其中上10亿元的市场有8个。商业网点不断完善，扩张速度进一步加快，沃尔玛、家乐福、易初莲花、欧倍德、欧尚等一批国内外商业巨头纷纷在蓉设点和扩建新的分场。除中心区域传统商圈改造升级，锦上添花之外，在二环路沿线出现了众多区域性商贸中心。目前，这些区域性商贸中心生机勃勃，后劲十足，共同推动成都市商业的迅猛发展。历年社会消费品零售总额分类表（单位：亿元）时间社会消费品零售总额市区消费品零售额县及县以下消费品零售额2001年6284012272002年7104592502003年7715052662004年875578297数据来源：《成都统计年鉴—2004》、《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》2.2.2城市商业总体市场调查城市主要商圈及特点：商圈名称春熙路盐市口-天府广场骡马市规模级别（特级、一级、二级）特级一级一级发展进程（传统、新兴）传统传统传统核心区域北至总府路,南到东大街,东至红星路步行街顺城大道，上东大街交汇处西大街与人民中路交汇处主要影响区域范围全成都市以及周边县市、外来旅游全成都市以及周边县市成都市主要影响消费人口规模和构成描述（万人）消费人口规模覆盖成都及其周边县市/时尚人士，白领阶层等100万消费人口规模，城市中低收入者和以批发业为主的个体经营者50万常住人口/成都市本土居民为主主要商业点名称购物中心无熊猫城（部分营业）新城市广场，钱江铂金时代（均在建）百货王府井百货，太平洋百货，百盛，伊腾洋华堂，名嘉SHOP北京华联，人民商场，泰华，摩尔百盛，仁和春天，大业百货，百货大楼太平洋全兴店，罗马国际，时代-凯越，锦城丽都（均在建）超市屈臣氏、伊藤洋华堂好又多超市家乐福影院王府井影院，太平洋影院西南影都华协影城娱乐好乐迪KTV，良木缘咖啡，必胜客美高美国际娱乐中心铜锣湾KTV，热舞会所，单行道娱乐中心其他宾洛咖啡，西南书城，龙抄手，钟水饺，必胜客，哈根达斯，假日酒店，四川宾馆，紫薇酒店，第二医院，新中兴商业广场，染房街，必胜客，欧洲房子，仁和春天咖啡，银河王朝酒店三医院，全兴大酒店，新龙洋大酒店商圈成熟程度（改造或发展的余地）此商圈为成都市传统商业圈，具有最广泛的影响力，是成都市最繁华的商业商圈。在整个成都市乃至西南地区，具有极高的知名度。靠近红星路步行街一侧，有待进行改造完善。此商圈为成都市传统商业圈，具有较广泛的知名度，是成都市比较繁华的商业商圈。有待进行较大规模的改造升级，以提升档次和品牌形象。该商圈为成都市传统商业圈，曾经在成都市商业扮演重要角色，后因城市和交通改造逐渐衰落，现市政府正在对其进行重新设计和规划。力图重新打造使其成为黄金商圈。繁华地段专卖店的平均租金水平和租金分布特点（元／月.使用面积）600-1200400-800400-600商圈规划打造红星路步行街与东大街一侧与盐市口商圈连成一片。与天府广场周边商圈连成一片，打造新兴的成都中央商务区拟建成城市中央商务区（CBD）目前存在的主要问题商业经营无超大规模的购物中心，产品档次参差不齐。档次较低，品种太杂，周边有待改造该区域由于前些年道路交通和城市改造而受到一定影响，新一轮的骡马市商圈重整计划正在实施当中交通周边停车场数量不足，比较拥挤。交通拥挤，交通限制较多，停车场不足交通限制较多（单行线路居多），在一定程度上造成人流量和商气的不足。其他///备注：*特级：其影响力不仅限于本市，其消费人口主要还含有大量的跨城市消费者。一级：市级商圈。 二级：区级商圈。商圈位置分布图示主要大型商业网点汇总统计：购物中心类（建成或在建）名称个数位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述金沙时代国际商城1成都市二环路西二

段73号总建筑面积13万余平方米，62005年1月经营情况一般该项目含2.2万平米OBI欧倍德建材超市，西单商场1.8万平米，近6万平米创美家居，近4万平米的娱乐等集休闲，娱乐，办公、商住为一体，环境配套服务十分完善齐备。精心打造出极具品牌价值的休闲娱乐场所。天府汇城1武侯区科华中路与二环路交汇处５万平方米，主要包括百联集团属下购物中心、世纪联华超市2.5万平方米、友谊百货2.5万平方米。4层2004年4月经营情况较差业态布局为：一楼主要是友谊百货卖场、社区服务（银行、邮局、电视演播厅）以及必胜客、肯德基等西式快餐；二楼主要是世纪联华超市、百货卖场；三楼主要是各类专卖店、专业店等；四楼主要是餐饮娱乐、健身中心。一家旗舰店。集购物、休闲、服务、娱乐、办公于一体熊猫城1成都市顺城大街289号熊猫城总建筑面积50万平方米，目前已开发完成30万平方米的一期。地上7层，地下2层2004年12月部分开业熊猫城内规划设计有三至五家大型主力百货公司和上千家的品牌店、若干主题卖场、CBD餐饮中心、酒吧街、文化广场、熊猫主题乐园、环球影院、大型会议展览中心等经营主体。但目前熊猫城商业氛围不浓，人气不佳，经营状况不理想。熊猫城具有不可复制的庞大规模，仅一期工程的裙楼商业面积就相当于如今成都春熙路商圈商业面积的总和。一期已建成，二期金融中心项目将于2006年正式启动。新城市广场1成都市西大街1号10万平方米。6层在建在建18000平方米百佳超市，23000平方米百盛百货，6000平方米数码影城，1100个停车位，83部电梯，12条主题街区，26条空中走廊。钱江铂金时代1成都市青龙街27号4万平方米地上5层，地下一层在建在建采用代表国际商业发展趋势的室内步行街规划设计，以特色商品卖场和独立店相结合，充分体现休闲购物消费模式。汇龙湾商业广场1成都市沙湾路与一环路交汇处58000平方米的商业面积，20000平方米的易初莲花购物中心。5层2004年12月11日开盘。预计2005年10月开业招商中第一个双首层—四维纯立体街铺：首上层：米兰精品百货，统一经营产权铺面。首层下：第一条室内景观商业步行街——独立经营产权铺面。2-3层易初莲花购物中心，4层数码家电家居广场——国内知名家电商家争相入驻。5层天下美食坊数据来源：市场调查和楼盘资料百货类名称个数位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述太平洋百货2成都市总府路12号（春熙店）18000平方米地下1层，地面6层1993良好太平洋百货一九九三年落户于蓉城最繁华的商业区-春熙路，是最早进入成都的外资百货。公司无论从商品组合、服务方式还是环境规划、经营风格逐步迈向国际化；成为集购物、餐饮、娱乐、一体的大型多元化商场。成都市人民中路二段68号（全兴店）30000平方米4层1996年一般王府井百货1成都市总府路15号28000平方米6层1999年12月良好成都王府井百货是王府井百货集团对外投资项目中最大的一个，位于成都市繁华的中心商业区春熙路段，集酒店、商务公寓、百货商场、电影院、餐饮等多项设施于一身。仁和春天2人民东路59号12000平方米4层1998年9月良好成都市最早的高档百货商场之一，汇集高档次的品牌商品。四川省成都市人民南路四段19号10000平方米4层2004年好摩尔百盛1成都市东御街55-223号33000平方米5层地下2层2002年2月良好北京华联2成都市盐市口广场30000平方米52002年良好北京华联集团是国内规模最大的商业零售企业之一，成立于1997年。目前，集团旗下有两家上市公司，北京华联商厦股份有限公司和北京华联综合超市股份有限公司，主要经营业态有城市购物中心、百货商厦、大型综合超市和大型综合商场。集流行百货、综合超市、美食街为一体的社区型百货商厦人民商场1成都市东御街19号33226平方米61993年12月良好是成都营业面积最大、销售额最多的综合商业企业。百货大楼1成都市东御街18号20000余平方米6良好始终按照“经营品牌、经营商品、经营项目、经营人才”的新经营思路，以经营家电类商品提升公司的销售规模，以穿着类商品提高公司的经营效益。美美力诚百货1成都市人民南路二段18号川信大厦4000平方米2层2001年12月良好美美力诚百货是与具有百年历史的香港著名高档百货公司--香港连卡佛百货公司合作所开设的西南地区最高档的精品百货商场。美美力诚百货由香港连卡佛的全资公司--华镫商管集团直接管理，以经营国际顶级品牌服饰系列为主体的精品百货公司。伊藤洋华堂2成都市大科甲巷8号30000平方米6层，地下三层1996年12月良好以日本株式会社伊藤洋华堂为主要股东，合作伙伴有中国华孚贸易发展集团公司、日本伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司及邱永汉集团中国永利都（成都）房产开发有限公司。成都市置信路32000平方米5层2003年9月良好超市类名称个数位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述好又多6成都市科华北路58号亚太广场5000——8000平方米1999年良好是最早进入成都市的大型连锁外资超市，目前已开6店。家乐福4成都市双桥子立交桥9300平方米32005年1月好家乐福是世界第二大国际化零售连锁集团，是大型超级市场(Hyper-mart）概念的创始者。家乐福集团的主导经营产品分为食品类和非食品类两大类，食品类由店内生鲜处、杂货处进行管理；非食品类主要由日用百货处、家电处、纺织处进行管理成都市八宝街一号8000平方米21999年好成都新光路大世界广场10000平方米32003年6月良好光华村路口2003年9月好世纪联华1四川省成都市科华中路19号25000平方米12004年4月一般人人乐1成都市双楠小区22500平方米32001年一般欧尚1成都市金牛区金沙路39号48000平方米22003年11月好麦德龙1成都市清江中路1号12000平方米2层2003年8月一般与其他百货业态不同的是,麦德龙以仓储会员制为经营模式,只有持有营业执照的法人和企业才能成为麦德龙的会员。数据来源：成都购物网和消费成都网以及市场调查走访影院和娱乐类名称位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述太平洋文艺成都市暑袜南街29号6815平方米。24个影视厅3层3000余座1991年良好成都市较大规模的电影院，配套设施齐全，消费大众化。紫荆电影院成都市二环路南三段紫荆北路6000平方米，7个影视厅，1000余座位3层2003年12月良好成都市第一个五星级概念的影城王府井电影院成都市总府路15号12个影视厅，1964个座位4层2000年9月良好是屹立在成都市的第一座国际水准的标志性影城。融娱乐，休闲，购物一体。影院可播放数字电影，胶片电影，3D电影，天地数码电影，是国内电影种类最多的影院花园电影院成都市一环路南三段18号9个电影厅，9个电影自选厅3层1991年好主要针对学生观众，对学生5-8折优惠。西南影都成都市下顺城街75号9400平方米。7个放映厅，1602个坐位3层1992年好其环境优雅舒适,艺术氛围浓郁。可与国际先进影院的高品质视听设备媲美,是影都卓尔不群的亮点之一。在这里，三套全球顶级数码立体声系统——DTS、SDDS、SR.D及超大银幕让影迷沉浸其间，加上原装引进的德国SHCNEIDER高清晰度镜头，让您充分领略21世纪电影的迷人魅力。文化宫电影院成都市提督街61号6个电影厅，4个影视厅，4个自选厅1000座4层1985差是成都市最早的电影院之一，现设施设备落后。东方世纪电影院成都市一环路南三段世纪电影城4楼16个放映厅，2000余座1层2003年好影厅全部采用进口高级座椅，人性化设计，减少坐姿疲劳，座椅安排采用美国体育场无遮挡间隔式，不会因前排座位阻碍视线。位于电影广场大厅，展现多幅令人怀念的精彩电影海报及明星巨照，并配合新片上映举办相关活动，让观众如同走进星光大道。旁边设有开放式咖啡座。华协影城成都市青龙街青龙巷28号14000平方米。2000余座。15个电影厅3层1989好华协影城地处成都市中心骡马市金融商贸圈内，西临家乐福超市，东靠太平洋全兴店，是一座综合性娱乐城。2002年下半年华协影城对各个影厅进行了重新装修，对座椅进行了更换，对放映设备进行了升级更新。使观众在温馨典雅的气氛中欣赏中外电影。是成都市休闲娱乐的好去处。数据来源：“峨嵋院线”和“太平洋院线”2005年成都大型商业零售企业开店计划 名称位置面积预计开业时间特点描述泰国正大易初莲花成都市沙湾路与一环路交汇处20000平方米预计2005年5月1日开业第一个双首层——四维纯立体街铺：首层上：米兰精品百货，统一经营产权铺面。首层下：第一条室内景观商业步行街——独立经营产权铺面。2-3层易初莲花购物中心，4层数码家电家居广场——国内知名家电商家争相入驻。5层天下美食坊。宜家成都商场城南25000平方米2006年初宜家成都商场共有3层，一楼为停车场，二、三楼为商场部分，包括宜家自选仓库、展示室、客商仓库和餐厅等。欧尚待定单层8000平方米以上2005年开店计划1-2家百佳超市成都市西大街1号18000平方米2005年年底百联集团待定单层4000平方米以上2005年3家开设在城市主干道，社区人口密集区人人乐商业集团待定单层面积4000平方米以上，四层以内2005年2-3家选址要求社区人口密集区，交通便利五星电器成都八宝街6000多平方米2005年5月6家以上西单商场待定单层面积4000平方米左右2005年开店计划：2家左右。要求位于城市一类商圈内，社区居民密集区，交通便利。成百永乐待定总租赁面积2500平方米以上不等。2005年计划：6～8家总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米。伊藤洋华堂待定单层面积4000平方米以上2005年计划：1-2家单层面积4000平方米以上，有足够的停车场，居民密集，交通便利数据来源：成都商报在线新闻中心城市商业发展规划简述：上世纪90年代中期，成都市商业格局是顺应单核心城市布局而自发形成，即以盐市口——春熙路商圈为城市中心商圈，向外强力辐射、扩散。目前，成都市政府已提出向东向南发展，在城南和城东建立两个城市副中心，逐步由现在的密集‘饼’状布局转变为疏密结合的扇叶式布局，城市结构逐步由单核心模式发展转变为多核心模式。综述：成都市是我国西部地区最大的经济中心城市之一，是综合性的工业基地，西南地区的科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽。改革开放以来，成都市发展潜力逐步发挥，经济增长迅速，经济实力和辐射与扩散能力进一步增强，作为西部地区经济中心城市的地位更加突出。成都市商业服务网点、商业从业人数在西部大商贸圈中优势明显，大商贸、大流通、大市场的格局初步形成。随着商品市场的扩大和完善，资金、技术、信息、劳务、房地产等要素市场的迅速发展，以及在城区建立若干中心商业区，成都将不断增强西部商贸中心的功能，进一步扩大辐射范围和增强扩散能力。作为西南商贸中心，在糖酒会、电脑节等各种国际性、全国性商贸、文化活动的推动下，成都对周边省市乃至整个西部地区的市场影响力也越来越大，辐射范围已从四川扩展到全国，甚至辐射到东南亚一些国家和地区，市场规模及容量均位居西部城市之首。目前，成都已初步形成四大物流基地，五大区域性配送中心。2005年的成都商业将迎来更大的机遇。2004年12月，中国零售业对外资的限制已取消，跨国零售企业大举进入中国内地，成都作为西部的焦点城市，也吸引了众多商家聚于此地抢占市场和有利口岸。2.2.3地块区域商业分析地块区域商业发展现状：成都商业的环域分布商业项目分布最多的区域还是一环内和二环至三环之间，占到了整体的86%，其中一环路内属城中心区域，历年来都是商业项目集中的地段，而二环至三环区域所占的比例则大大超过一至二环区域，说明目前成都商业发展的新兴热点在二环至三环之间。成都商业方位分布 在各方位中以城中和城南的商业项目数量最多，其次才是城西和城北，项目数量最少的是城东方位。随着成都市向东向南发展规划的实施，大量新兴住宅和大规模社区的建成，城东方位目前商业的稀缺带来的是极大的市场潜力和发展空间。主要商业网点（百货、超市、购物中心等）、竞争程度和特点目前，城东板块内，特别是二环路——三环路范围内商业较少，主要网点分布如下名称位置面积层数开业时间经营情况描述特点描述家乐福双桥店成都市锦江区大田坎街162号蜀都花园31200平方米4层2005年1月31日该店采用了低价促销政策，大量商品售价甚低，开张前即吸引了为数不少的顾客，开业当天因市民蜂拥抢购而发生安全事故，目前每日客流量巨大，经营十分火爆。与其他门店不同，双桥子店除日常生活用品经营外,将主要立足于服务周边2.5公里范围内的顾客，并针对城东顾客群，推出“1元特卖专区”，强化家庭日常用品的销售，同时在蔬菜、猪肉制品上大做文章，进一步凸显“农贸市场”的氛围。北京华联双桥子店经华北路2号(蜀都花园对面)25000平方米5层2003年底开业，2004年11月24日重新开业打出“城东第一商厦”的旗号，以新兴的家庭百货店出现，采用多层布局、多业态的组合方式，经营品牌较贴近该区域消费者的实际需求，经营情况较好，但品牌专柜分布较杂乱，装修简单，布局也不够合理。1-5层为流行百货，经营品牌汇集国际国内知名品牌，同时更贴近居民的实际需求；一层、二层部分卖场为超市，包括生鲜、食品及百货，并新增许多地方名优特商品；负一层为美食城和特卖场；负二层为大型停车场。天府汇城购物中心二环南路与科华路的交叉路口旁10万平方米4层2004年4月天府汇城因体量大、定位不准，开业时间短、缺乏人气支撑，经营情况不太好。集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心，包括世纪联华超市（２．５万平方米）、友谊百货（２．５万平方米）及各类知名品牌专卖店、专业店等。国美万年场店二环路东三段40号12000平方米3层2004年6月19日以低价策略、和各种经常性的促销活动为主要营销手段，经营情况很好。专业经营空调、彩电、冰箱、洗衣机、日用小商品、数码产品等各类电器。成百永乐万年场店二环路东三段40号10000平方米3层以低价策略、和各种经常性的促销活动为主要营销手段，经营情况很好。与国美竞争经营空调、彩电、冰箱、洗衣机、日用小商品、数码产品等各类电器。成百永乐成仁路店锦华路1号9000平方米3层2004年12月18日以低价策略、和各种经常性的促销活动为主要营销手段，经营情况很好。专业经营空调、彩电、冰箱、洗衣机、日用小商品、数码产品等各类电器。地块区域商业发展规划简述：概况根据最新的《成都市中心城市向东发展规划》，成都市向东发展规划控制区范围一共226平方公里，其中外环路以内是76平方公里，外环路以外是150平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧用地控制界，东至龙泉驿区东侧成环路，北至城南高速公路。因而城东区域可划分为城东市区和城东新区两大区域，以沙河为纽带，依托“五横五纵”的交通网络将整个城东区域有机的联系起来。按照政府的规划，建成后的城东副中心规划面积７６平方公里，规划人口７３．５万人，人均城市建设用地８４．６１平方米，是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区，功能定位按照政府的规划，建成后的东部新区，将成为我市以生活居住、旅游休闲、教育科研和办公等功能为主，具有历史、人文特色的生态型城市新区。政府在规划中明确的将“生活居住”排在了第一的位置。规划特点生活新城新城东共占地76平方公里，东部新区将建设成都平原上最具有特色的绿色“坡地新城区”，给久居平原的成都人在居住理念上带来新的冲击。旅游新城新城东将被全力打造成历史文化旅游之城，依托明十陵，建成万亩十陵文化风景区，周边还有成都最大的城市湖泊———占地千亩的青龙湖。很多有着自然山地园林风貌和历史人文景观旅游设施以及旅游景点也将一一开放。人居新城四川师范大学、成都大学、信息工程学院等大专院校的先后入驻，使新城东在文化底蕴上成为未来成都的最佳居住区，同时也会给这里的房产带来投资价值。生态新城新城东水体资源极为丰富，水库、河塘星罗棋布，与蜿蜒流经的东风渠相映相衬，占总用地33.1%；36%的绿地覆盖率使这里成为成都绿地最为集中的区域。配套设施基础设施：3座污水处理厂、两座220KV的变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局等。学校：四川大学、四川师范大学、信息工程学院、成都大学、四川音乐学院、树德中学等。公园绿地：青龙湖公园、十陵历史文化风景区、市政公园。其他配套：根据规划，副中心作为新区核心将规划建设大型综合性服务中心，大型金融设施、综合性体育中心、大型综合医院如省医科附院等。区域交通环境①五横五纵的交通系统②车站：五桂桥汽车总站、城东客运中心。以上车站距本项目4-10分钟车程③地铁：规划中的地铁2号线、地铁4号线、地铁5号线横穿新区而过，连接南北、东西的1、2号地铁线力争在2010年底建成投入使用。3号地铁线与本项目相接。到2035年，成都将建成以三角形为核心的放射状地铁网线。④轻轨:规划中的轻轨也将从五桂桥一直延伸到龙泉。距本项目十分钟车程。发达的交通体系，使得无论是走进市中心还是出行远郊，城东道路皆是一路绿灯。道路通畅，环境改观，居住城东优势显现。区域人口分布情况目前项目周边五公里范围内人口情况表片区名称总人口常住人口流动人口东光片区5万3万2万龙舟路片区3.8万2万1.8万双桂片区1万余1万较少成龙路片区4.5万2.4万2.1万莲新片区7万6万1万牛市口片区4.5万3.5万1万沙河片区4.8万3.7万1.1万狮子山片区5万3.8万1.2万(学生)水井坊片区3.6万3.2万0.4万望江路片区8万3万5万(学生)火车南站片区10万5万5万总计57.2万37.6万19.6万(注:以上数据由各片区街道办提供，2005年7月调查)区域消费水平自去年以来，政府提出“中产城东”的口号，要把新城东建设成为以都市白领为主的中产阶级的聚居地。随着城东新区规划的出台，政府对新区投资建设力度加大，以及国内外大开发商的进入，楼盘品质大幅提高，地价节节攀升，城东房价也迅速飙升。城东新供楼盘的均价已与有西贵南富之称的城西城南缩小差距，“中产城东”的概念已深入人心，万达河滨印象、万科城市花园、魅力城市、华润翡翠城、融创蓝谷地、康郡、雅郡等等楼盘行情一路看涨！城东的中高端住宅开始吸纳和聚集西南各地的成功人士和白领精英，新城东的消费格局将发生从量到质的转变，消费人群以城市中产阶级为主。其消费层次与消费能力都将带来整个城东区域消费水平的极大提高，使新城东具有了极大的可供挖掘的消费市场潜力。区域商业发展前景根据规划，中产城东生态居住区未来的商业网络以集中商业商务区为中心，商业用地面积将占到整个起步区的32%，达到490万平方米。商业区域规划由沿着居住区域周边的传统商业街，逐渐向区域中心地段的中央商务区及大型购物中心过渡。目前城东的餐饮娱乐、休闲生活方面的配套服务网点不足，档次相对较低，餐饮休闲消费还仅限于一环路以内市区范围，二环路周边及二环至三环路区域范围内商业配套落后，大型购物网点极其匮乏，而二环、三环周边大量高品质楼盘的兴建，大量中产消费人群的入住，使得生活配套为主的大型购物中心、大型超市的出现已迫在眉睫，呼之欲出！地块周边及区域代表性的商业物业租金水平和分布特点：调查点类型经营情况租金（元／月.平方米建筑面积）其他费用说明家乐福双桥店大型超市购物流线设计较好，导购系统明确，装饰现代大气，客流量很大，经营情况非常好20/一楼为散铺，经营中档品牌专卖，二、三楼为家乐福超市卖场，四楼为停车场。北京华联双桥子店百货专柜分布较杂乱，装修简单，经营情况较好以商场抽成提点销售额的25-30%的方式收取2%的广告宣传费，清洁费，质检费，入场费等。一楼为日化用品与超市，二楼为女妆和超市，三楼为女装，四楼男装，五楼童装。天府汇城购物中心购物中心体量较大，周边缺少成熟住宅区，经营情况一般33-38物管费等一楼主要是友谊百货卖场,以及必胜客、肯德基等西式快餐；二楼主要是世纪联华超市、百货卖场；三楼主要是各类专卖店、专业店等；四楼主要是餐饮娱乐、健身中心。国美万年场店电器专卖经营情况好//一楼为手机、电脑，二楼为白色家电，三楼为中高档影音设备专卖。成百永乐万年场店电器专卖经营情况好//与国美竞争经营空调、彩电、冰箱、洗衣机、日用小商品、数码产品等各类电器。成百永乐成仁路店电器专卖经营情况好//一楼为小家电和数码产品,二楼为白色家电,三楼为影音设备.综述：成都已开发商业地产项目多由本土开发商建设，但总体规模小，缺乏商业规划，先建设后招商。国内外先进商业地产模式正逐渐对成都本土产生影响。像万达的“订单式商业地产开发模式”给业内带来巨大冲击波，并竞相被本地开发商在形式上所效仿、复制。目前商业地产项目多集中分布在城西、城中、城南。在城东，虽住宅地产方兴未艾，但商业地产、生活配套设施较为稀缺，因此，锦华路商业项目的开发必将填补城东大型商业配套的空白，极大提升成都东南二环路区域的生活品质和地段价值。锦华路商业项目应以更贴合周边区域的属性和定位来占领市场，以完善城东南的生活配套为目标，在产品类型上改变单一的产品结构，合理考虑各类业态的比例调配、业态融合以及本地消费心理和行为模式，并注重后期经营的竞争特色问题，将其打造为城东集餐饮、娱乐、体闲、购物、生活服务为一体的商业中心。2.3住宅、商住楼（40或50年产权、可用于居住或办公的物业）、底商及其它可售物业市场调查2.3.1近三年来成都市房地产市场相关数据2002年2003年2004年2005年（预测）房地产投资额（亿元）203．3245．4291．4335．1年增幅（%）19．0%20．7%18.7％15%房地产销售额（亿元）161．7202．6306.3459．5年增幅（%）24．7%25．3%51.2％50%住宅竣工面积（万平方米）790．29897．96700.49910．63年增幅（%）10．3%13．6%-22.0%30%住宅销售面积（万平方米）743．58897．261019.631158．30年增幅（%）16．5%20．7%13.6%13.6%市区住宅销售均价（元/平方米）2797292332413594年增幅（%）3．5%4．5%10．9%10%数据来源：《成都统计年鉴—2004》、《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》、成都房地产信息中心《成都房地产市场报告》城市住宅供需情况发展态势图成都万达广场项目可行性研究报告2.3.2区域具有可比性物业的租售水平本项目位置和可比性物业的相对位置关系图 图中编号楼盘为:1、华润斐翠城 6、仁禾商务楼 2、望江嘉苑 7、望江嘉苑底商 3、静居嘉苑 8、EAST校园广场 4、银河商业广场 9、成龙花园底商 5、瑞华大厦成都万达广场项目可行性研究报告

项目名称位置规模（m2）建筑层数销售期销售均价（元/m2）租金（元/m2·月）销售率车位销售均价（万元/个）车位租赁价格（元/个·月）物业管理费（元/m2·月）抽样理由备注住宅华润翡翠城二环路东五段占地：1245亩，总建筑面积近100万平米叠拼别墅、5层多层，小高层、高层2003年1月一期开盘，开盘三天售罄。一期均价330020一期100%微型车位：7万，标准车位：9万，豪华车位：11万，子母车位：15万300电梯1.1，花园洋房1.3，二期电梯1.7。本项目商业辐射区域内望江嘉苑三官堂16号占地67040.34平米，总建筑面积118603平米，总户数935户多层、电梯公寓2002.7.6开盘，2003年初售罄开盘均价2800，2003年330010-15100%10——11地下:200-300地上:100-200多层:0.8小高层:1本项目商业辐射区域内静居嘉苑锦华路5号占地56669平方米，建筑面积：99288平方米多层：6、182004.7至今2005.1均价：2800，2005.3至今均价：3300/99%可租可售，价未定，可办产权/0.8本项目商业辐射区域内户数：796个商住楼银河商业广场成华二环路东三段40号附5号15000平米商业:32003.4开盘至今商业12000对本项目有参考性瑞华大厦万年场路口35000平米7不对外销售/26（含物管费/不售露天110/对本项目有参考性仁禾商务万年场路口25000平米8/一楼目前转售价900024（含物管）100%不售露天180对本项目有参考性租金按使用面积计底商望江嘉苑底商三官堂街16号8000平米12002.7开盘至今1000040元10-11露天1000.8对本项目有参考性EAST校园广场成龙路占地2.6万平米商业面积:1920052002.11开盘760030-50100%2对本项目有参考性成龙花园底商成龙路18000平方米12002年开盘870020-30100%0.8对本项目有参考性成都万达广场项目可行性研究报告2.3.3本项目产品定位通过前期的市场调查，鉴于中产城东的形成及项目与城南中高档社区近邻，本项目的目标客户定位主要为中、高端消费群体。该群体职业稳定，收入较高，消费能力较强。故产品定位主要为中、高端产品。从业态定位上，项目区域5公里范围内中高档楼盘大量兴建，居住人口急剧增加。虽新建楼盘有一定社区商业，但综合性、区域性商业中心严重缺乏，大型超市、百货、家居、中高档影院、餐饮、娱乐休闲、书城几乎均是空白，已远不能满足城市建设和社区发展的需要。因此，项目产品的业态定位应包含以上方面，以便及时填补该区域的空白，同时，各业态要互补，商气、人气要融合。2.3.4本项目租售价格预测序号项目清水房售价（元/m2）租金（元/m2·月）备注1住宅4５0020—25按建筑面积计算、不含物管费及税2底商2003车位500元/个▪月成都万达广场项目可行性研究报告第3章经济技术指标该项目规划经济指标为同政府及有关部门沟通后确定的，因没有取得土地证，政府有关部门审批时，可能有适当调整，与目前方案差别不大，最终指标以获取土地证后为准。3.1项目规划情况简述成都万达商业广场项目是集大型商业、商务于一体的综合性大型商业广场，项目规划用地面积77788m2，总户数约1200户，规划人口3300人。其中规划住宅9栋、层数27-28层、层高3米；商业5栋、层数3-6层、层高4.8-10米，业态分别为大型超市、百货、影院、餐饮娱乐休闲、家居、书城等；地下停车位1400个。3.2经济技术指标项目名称项目明细单位数量备注一、规划用地面积m277788117二、总建筑面积m2326140三、地上总建筑面积m22909201、商业m21387202、住宅m2152200四、地下建筑面积m2352201、满足商业需求m245002、其它m230720车库、设备用房等五、停车位个1400考虑二层机械停车位的数量六、容积率3.74七、覆盖率49.98%八、总户数户12003.2商业建筑面积分布明细商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注1、大型百货地下一层至地上六层31500各层面积相同2、超市数码广场地上一层5280超市地上二层至地上四层15840各层面积相同3、建材超市地上一层至三层24600各层面积相同4、酒楼健身大型酒楼地上一层至二层4680各层面积相同健身地上三层至四层4680各层面积相同5、娱乐广场主题餐厅地上一层4130KTV地上二层4130影城地上三层59405、室内步行街地上一层15720地上二层13360地上三层133606、合计143220第4章开发建设进度计划 目前，A、B、c三地块整合已快完成，拟定于2005年11月整体挂牌。开发周期：签订土地出让合同起3年（其中项目开工至项目竣工：2年）第5章投资估算及效益分析5.1开发成本分析5.1.1各项开发成本构成：开发成本由土地成本、建造成本、财务费用、管理费用、营销费用、各项税费组成。5.1.2各项开发成本包含内容：土地成本：土地出让金、土地契税、土地交易费、拆迁补偿费、大市政配套费等建造成本前期开发准备费：地质勘察费、规划设计费、报批报建费、临时设施费、三通一平费、增容费等；主体建安工程费：建筑工程、安装费用；社区管网工程费：红线内给排水、高低压供电、燃气等管网的费用；园林环境工程费：环境设计费、区内绿化建造费、道路广场建造费、室外照明及零星设施费；配套设施费：不能有偿转让也不能转作自留固定资产按规定需建设的配套设施建造费用；其他工程支出：监理费、工程造价咨询费、物业管理费（前期物业咨询、建设期的正常物业亏损）等；预备费：在估算时难以预料的工程费用和建设期间不可预见的支出，建设期材料设备涨价的支出。财务费用：贷款利息（或工程融资成本）、金融机构手续费等(按照贷款3亿元，年利率5.76%，贷款期限2年计算)；管理费用：人员工资、办公费用、房屋租赁费等(按照每月80万元，开发期3年估算)；营销费用：广告费、销售人员的底薪及提成、销售中心及样板房建造费等(按照销售收入的2％进行估算)；商业转让基金的交易费用按折合收购价的3.5‰考虑各项税费：营业税按销售收入5%、印花税等按销售收入0.05%考虑；所得税：按照成本分摊法确定商业部分的成本，即商业部分成本（不含税金）＝总成本（不含税金)÷总建筑面积×商业部分建筑面积，所得税＝（销售收入－（总成本（含税金）－商业部分成本））×33％；土地增值税：可售物业按销售收入的1％计征。利润总额＝可售物业销售收入－可售物业成本，或＝销售收入－（总成本－商业分摊成本）；净利润为可售物业实现的净利润；商业部分作为自留物业，出租收取租金。5.2投资估算5.2.1投资估算表非商业部分不含土地开发成本的投资估算各业态单体综合单价（单位：元/m2）总成本（单位：万元）序号项目名称住宅地下室1建安成本14773600335452前期准备23623643143社区管网11511521044园林绿化416295配套设施44736工程其他26264767预备费9519920578管理费用888816159财务费用106106193810销售费用900137011营业税、印花税、土地增值税2720414412综合单价2551437452265商业部分不含土地开发成本的投资估算各业态单体综合单价（单位：元/m2）总成本（单位：万元）序号项目名称大型百货超市酒楼健身娱乐广场建材超市室内步行街商业部分地下室1建安成本2858243122483262245831283498404852前期准备23623623623623623623633783社区管网11511511511511511511516474园林绿化4141414141415745配套设施4444444576工程其他262626262626263727预备费16414313418414417819423268管理费用8888888888888812659财务费用106106106106106106106151810营销费用2525252525252536511综合单价366432153024408832443948429351986项目整体投资估算（含土地成本）序号项目名称计划总投资（万元）按总建筑面积摊（元/平方米）占计划总投资比例（％）一计划总投资133,8854,105100.00%1土地成本29,63490922.13%2建造成本92,0372,82268.74%2.1前期开发准备费7,6922365.75%2.2主体建筑工程费54,3511,66740.60%2.3主体安装工程费19,67960314.70%2.4社区管网工程费3,7511152.80%2.5园林环境工程费1,203370.90%2.6配套设施费13040.10%2.7其他建设工程支出848260.63%2.8预备费4,3831343.27%3营销费用1,735531.30%4管理费用2,880882.15%5财务费用3,4561062.58%6营业税、印花税、土地增值税4,1441273.09%具体详见《成都万达广场项目成本计划表》5.2.2说明：5.2.1建造标准非商业序号内容住宅地下室1结构类型框剪框剪2基础形式片筏基础3外立面面砖为主4大堂地面国产花岗岩墙面国产抛光砖或花岗岩天棚石膏板吊顶6楼梯间地面水泥砂浆压光墙面乳胶漆天棚乳胶漆7电梯厅地面国产抛光砖墙面乳胶漆天棚乳胶漆8窗单层塑钢窗9室内清水房地面水泥砂浆、墙面天棚乳胶漆10电气除灯具外，其他全做灯具安装到位11空调不设消防、通风12电梯合资电梯商业序号内容大型百货建材超市和酒楼健身室内步行街娱乐广场超市地下室1结构类型框架框架剪力墙2基础形式片筏基础3外立面单层夹胶钢化玻璃幕墙氟碳喷涂铝板幕墙结合石材涂料不锈钢包边广告灯箱。同左同左同左同左4室内地面玻化砖600*600，墙面乳胶漆（部分墙面按仿理石玻化砖，天花轻钢龙骨石膏板吊顶（乳胶漆）只考虑公共部位装修店内清水房，其他同大型百货公共部位装修,KTV精装修，其他层清水房一层数码广场公共部位装修，超市部分地面水磨石地坪，墙、柱、天花面乳胶漆地面水泥砂浆压光；墙面乳胶漆，棚顶及吊挂设备喷黑漆或本色交付5电气灯具安装到位6空调中央空调安装到位7消防安装到位8电梯合资电梯5.2.2主要材料价格序号材料名称单位价格（元）1钢筋吨38002水泥吨3205.3收入可售物业的销售收入项目总金额

（万元）可售面积

（Ｍ２）按可售面积（元／Ｍ２）备注销售总收入68,490152,2004,500.001住宅收入68,490152,2004,500.00自留物业的租金收入商业业态业态明细楼层分布建筑面积（m2）使用面积（m2）租金（元/m2·年）小计（万元）1、大型百货地下一层至地上六层3150060018902、超市数码首层5280720380超市二－四层158403605703、建材超市地上一层至三层246003608864、大型酒楼、健身大型酒楼地上一层至二层4680600281健身地上三层至四层46804201975、娱乐广场主题餐厅地上一层4130600248KTV地上二层4130600248影城（含夹层1810)地上三层59402006、室内步行街一层15720880024002112二层13360804018001447三层133608140150012217、车位1400个8008、总售物业的净利润单位：万元一销售总收入68,490二计划总投资133,885三减商业分摊成本69,195四利润总额3,800五所得税1,254六净利润2,546第6章风险分析6.1土地、拆迁风险及应对措施此次挂牌地块是A、B、C三块地整合完成后净地出让，故无拆迁风险。成都市土地市场目前管理很规范、很严格，且是净地出让，故政府能够按期交地和办理相关土地手续，风险较小。6.2规划风险及应对措施为完善投资环境，强调政策的稳定性和连续性，避免人为因素干扰，成都市近几届政府一直致力于打造诚信政府，推进政府规范化管理和服务，并成立了规范化服务建设领导小组。在城市建设当中，率先严格执行土地阳光政策，非常注重城市规划的科学性和严谨性，任何正式规划方案的变更，都必须严格按程序审批。因此，政府换届所带来的风险，如规划变更风险已大为减少。6.3市场风险及应对措施金融政策