房地产公司协作项目管理规定

合作项目管理规定（试行）1/7合作项目管理规定（试行）第一条合作溢价应在确定合作对价时考虑溢价部分不能计入项目成本所带来的额外税负，并在充分考虑未来真实税负的基础上进行立项测算。第二条项目公司注册资本对于提供资源的合作方，原则上要求项目公司注册资本不应少于1亿元；对于其他合作方，原则上要求项目公司注册资本最低不少于项目土地出让价款的一半。第三条股东借款安排原则上对于项目公司注册资本之外的股东债权性出资，均要求按持股比例对等投入，项目公司按同期银行贷款利率承担资金占用费，如无法对等投入则应根据各方实际投入比例（注册资本加股东借款之比）进行利润分配及项目公司剩余财产分配。具体可根据不同情况做以下调整：1、提供资源的合作方如无法对等投入或只能部分对等投入，我方可直接向项目公司投入，项目公司按我方实际投入额承担资金占用费，对于合作方应投未投行为应作违约行为描述，并就其应投未投部分按不低于15%年利率向我方支付违约金，该违约金按扣除所得税计算金额后可在其应分配税后利润中直接扣除。2、对于其他合作方的对等投入应从严把握，可以给予合作方不超过2个月的宽限期，宽限期内我方可直接向项目公司投入，项目公司按我方实际投入额承担资金占用费，合作方就其应投未投部分按不低于15%年利率向我方支付违约金，该违约金按扣除所得税计算金额后可在其应分配税后利润中直接扣除；超出宽限期，则应根据各方实际投入比例进行利润分配及项目公司剩余财产分配。此外，注意在合作协议中均不应出现我方替代合作方投入等字眼或类似表述。第四条项目公司融资担保对于提供资源的合作方，在我方操盘并表的前提下，如在项目公司融资过程中其所提供担保银行不予认可，我方可全额提供担保，但项目公司除就我方实际担保额按不低于年1%支付担保费外，对于合作方应担保未担保行为应作违约描述，并就其应担保未担保部分按不低于年2%向我方支付违约金，该违约金按扣除所得税计算金额后可在其应分配税后利润中直接扣除,且合作方股权应质押于我方作为反担保。与关联方合作之项目，如其所提供担保银行不予认可，其应担保未担保部分应按不低于年1%向我方支付违约金，该违约金按扣除所得税计算金额后可在其应分配税后利润中直接扣除，其股权是否质押可根据实际情况进行调整。除此之外，项目公司融资需要股东担保的，必须要求合作各方按持股比例对等提供，我方不得超额提供担保，但我方应保留可超额提供担保的权利以便于项目公司融资实现。此时，项目公司应就我方实际担保金额按不低于年1%支付担保费，银行不予认可合作方所提供之担保应作违约描述，合作方应就其应担保未担保部分按不低于年2%向我方支付违约金，该违约金按扣除所得税计算金额后可在其应分配税后利润中直接扣除,且合作方股权应质押于我方作为反担保。如项目公司自身不存在资金需求,但需将其作为融资平台而进行融资贷款的,超出项目需求部分融资可不要求合作方提供担保,但融资所得款项均由我方单独使用并承担相应融资费用。第五条项目公司资金调用原则上不得在合作协议中明确合作方享有调用项目公司资金的权利。项目公司在获取融资、销售回笼等资金后，在现有可动用账面资金满足项目后三个月各项支出的前提下,对于项目公司富余资金：日1、零在合棉作方怖对等幼投入帽及对猾等提帅供担渠保的欧前提械下，贫可按逃持股撒比例兽对等评偿还壮股东大借款价及利任息，住之后街项目只公司裹资金将仍有医剩余戴的，们可按查持股新比例被对等风调用稠，但坑除非蜜合作些方资物金实检力及畏信誉洽可靠撤，否散则合免作方仅调用芳资金安时应辨向我愚方提晕供切宏实有偷效的塔担保介，合泊作方蓄仅以镜股权抗质押年作为讯担保顾的，构所调搁取的摆资金已应尽周量不蜻超过逝其预骨计应储分配码现金样利润粮。嘱2、殖如合蔬作方演未能质对等秤投入企或对顽等提寿供的岁担保遥未被袍银行混认可岁的，捏其调息用项跃目公呆司资故金以娘其股董东借疾款为云限锻（对毛于配但合我崭方做解大注粉册资参本的手，合艳作方究要求肢调用剂其投唯入注琴册资认本的杜应事威先单肯项报谨批）舟,即座项目息公司棚偿还走完其同股东兰借款刑后,决不得役反向彼调用岁项目拍公司国资金俭，且犁我方爆享有氧单方石调用疫项目是公司版资金厨的权饶利，茧并可镇按同诉期银陪行贷清款利微率或狮实际湿融资猴成本务承担颤资金差占用疲费。奏第六违条眨项目惨运作苍及项筋目公勤司管竭理肆原则浇上均联要求糠我方忽操盘劈并表乖及负勤责项闲目公嫂司日迫常经船营管兼理，布执行析我方贱财务饲管理总制度画、采此用我杜方管良理信圈息系涛统，智我方夏持股鱼比例罢不应秋低于城51继%，津并在论项目磁公司裂章程移中应岩能体回现我踏方对子项目疾公司堡的独裙立控理制权更，即器涉及鸟主要锣经营冬活动斜之决旦策合壳作方催不得陪拥有航一票凉否决足权。轨未能至对等斩投入蹈的合巾作方通不应耳参与逆项目租公司票经营淡管理瞎。唯原则垄上项纯目公可司证兵照及轿公章咽印鉴梨等均宅应由门我方绍掌控夺，项朱目公滥司法杏人代僵表、启总经龄理及犹财务麻总监错均应敞由我怠方派邪出人框员担遍任，乱项目谎公司缴董事燥会成悔员在叛我方赴占相衣对多盟数的储前提奸下根询据持两股比高例委休派，粪项目件公司战机构狂设置笛、人征力资跳源安弹排、姓薪酬难福利顺、管校理制屋度及糊管理桥信息似系统胜的具怎体方科案均克应参疾照我冠方制到度体咱系制野订。稠对于访非我遵方喘并表绩或操盗盘颈之项厉目，趣应确触保杠按持户股比琴例舒派出兰项目局公司工高级借管理库人员苏，我庭方派铅出人比员应拒列席舱项目瓜公司号经营技会议尊，独且株若我宵司持卵有股肝份在喝30羞%以白上，妖应对厅资金嘴审批核有签两字权扬。对购于以罗下事承项必蕉须经垂董事撇会我在方派百出董洲事同倍意或工股东拾会一掠致同愉意后办方可训执行厨：敏1、奖对外茄投资回、股遗权并搞购、灿资产聋转让张、对射外捐飘赠、靠租赁象托管各等；坦2、侵对外奇融资盒、担愧保及呆质押禽、抵范押事欧项（草对金蛋融机艳构的菜开发参贷款扮及为叙购房磨者按突揭担暂保可阿视情泻况决梢定）昆；滴3、吵项目冠公司丑会计作制度剃，包狭括收谁入结群转原浙则、庆成本保分摊肯原则仆、投炉资性果房地参产核绑算办甲法等秀重大叠会计浑政策炒及财蠢务管爬理制读度；正4、垃项目澡整体附及年凶度经炒营计页划的有制定软，含稼项目监整体赵规划划方案辈及调锹整、混项目佩开发填计划例、目紫标成复本、辟盈利赞规划差等；恩5、卧年度根销售蒙面积梯、销醒售金鸡额、寒资金酒回笼宫较原恋经营羽计划此调减蝇超5亚%以充上；垦项目节重大厘开发狡节点肿偏差捐大于圆30扇天；眉实际激成本症与目刊标成各本（应扣除乳地价监外的舌直接南投资拍）偏炉差超雁过目覆标成难本2储%以池上；类6、风年度劈财务近预算归（包萌括盈汪利预诸算、谜费用茅预算颂、资遍金预僻算、醋固定奉资产废购置冻预算钻等）括及财贼务决昆算、通利润理分配惊及亏货损弥疲补方重案、详销售贷开盘世定价多、操掩盘股址东方谣关联擦交易板。逐同时薪，应孝要求晌项目挽公司悼每季章度报屿送季胸度管朝理报尼告（绘包括赔但不页限于港工程奉进度富、市火场销使售、罩财务互状况无、资纪金状刊况等凝），房并应仙在每倚年度狼终了件后一溪个月后内报蹲送年啄报，售如出降现特丑殊情小况则碰应立摇即上倘报。负第七脚条能品牌懂使用旷费唐对于旁我方贿权益俯低于济20雨%但山由我质方哑操盘奏之项绵目或役我方籍代建浮之项哨目，己如静需使歪用“剃保利漏”品棕牌，字应按被不少招于项梳目实撇际销逼售额参的2李%向属项目欣公司窜计提卧品牌锡使用哈费剃，低寺于2忆%应驼事先滩单项校报批殊；未渐售部似分的策开发咳产品望按其科对应太直接替投资戏的1冬.5删%计尽提收分取巩。售品牌轧使用凭费挑按季隶度计摇提收佳取，嫩每年帅结算平一次键，根痛据当魄年销宁售曲签约薪金额使在第拳二年锐一月姻份内促完成钞支付厦，但痛我方啄有权虑根据洪项目昌情况停进行织相应摆调整后。耗同时额，为呢避免捕我方酸品牌熄受损系，对虾于上爷述项撞目，丈应至哪少在除以下粒几个外方面叼做好俱保障既措施元：茫1你、争争取娘我方藏在项董目公旺司董落事会闲成员筐中占移相对皇多数映；蝇2倍、烈争取杆项目卵公司绘经营宇层成与员均星由我搭方委圈派；纯3均、鸭项目稍开发星应按予我方汽流程茶、标上准及喉管理致制度铲执行罩；肥4测、援除项孩目销并售推赶广过敲程中悲可使罩用“锣保利茄”外梅，项蛛目公径司名聚称、威项目勉开发搭报建敏过程掠及项羡目地短名中顽均不篇得出渠现“附保利板”字商样；搭5铺、哀争取枕我方偿退出界时根葱据实伯际情辟况在津项目语公司穷预留普部分瓣资金迅共管乎，以税应对支后续谷工程烂款支秃付、摄可能谷出现舟的保误修及出业主站索赔厨等事边项。笨第八详条止项目安公司论管理扣费略对于贼由我换方操摔盘之亿项目法，原哀则上茫按不题少于孕项目沫实际垂销售新额的店2%道向项漆目公炼司惯计提饲管理列费，汁未售汇部分邀的开貌发产亦品按浮其对挠应直坦接投预资的想2.蹈5%蛮计提注，由赴我方羊包干畜使用谋，管低理费嘉具体腰包括献：职滴工薪手酬、篇劳动遮保护趁费、许业务功招待储费、肠差旅榆交通治费、称车辆符使用征费（腾不含吩车辆苦购置色费）愿、办识公费征、会忽议费蹦、房旧租水构电物匠业费叨、审砖计咨递询费进、董饰事会自及监山事会搏费哗，爆但芬不何包括尚印花哲税、商城镇副土地去使用携税等击列入向管理冠费用逆科目拳的税启费及箭固定浴资产轧折旧煌。肾管理皂费实瓶际发冈生金幅额较块包干叠金额睡超出隶部分化由我误方承硬担；等较包牌干金毫额节优余部贷分以鸽管理湾咨询辣费鞠或其大他形栗式浑支付拿给我俭方，殊我方干提供孟合法逼税务劲发票熄。冤管理恼费秩优先浙在项垃目公腹司列础支，桶并秆按斥季度险计提败，役每年昏结算愿一次敞，根隐据当产年销编售缠签约悲金额值在第乡二年过一月闹份内董完成易支付超，但苗我方码有权首根据招项目贿情况羡进行行相应店调整侍。触我方末操盘冈合作心项目旱管理印费支面出均接应绵纳入约区域剩公司矿整体土费用妇预算滥总额纹控制弟，赠对于女合作飞公司煎费用撤包干咽结余奖部分惭金额荣，可残由区冰域公桨司收嘴取，经列入搅区域呈公司耕营业散收入映，耻但应顾实行史收支喷两条共线管凡理，钱严禁傻将兽从合开作公位司取宅得的乡费用骂收入哄与费纪用支港出直腰接冲意抵。缩对于旦合作方各方国共同货操盘让项目细，可往不设痛定管垂理费冬用的亭包干蜓额度闻，但滩应由储合作盖各方退从紧哨制订燥各年混度费莲用预柴算，虏实施再预算煌管理沟，单宣年度用费用惧预算插应提表前报拜批堤。在渗工资有薪酬拢方面国，应埋事先头确定景合作桥公司术岗位访级别贵和薪尺酬耍体系惠，然约后墨按照刮各泰方派计驻人定员咽的实菊际拒情况委进行圈定岗撤定编坛以及劳确定躺薪酬满水平绘，原挽则上都应参返照我纯方薪训酬标董准，议各方皮股