国际写字楼项目可行性研究报告书

第一章总论PAGEPAGE1第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称房地产开发有限公司国际写字楼项目1.1.2项目承办单位xxxx房地产开发有限公司1.1.3单位地址xx市明德路4号1.1.4法人代表1.1.5企业类型有限责任公司1.1.6项目建设性质新建1.1.7可行性研究报告编制单位：xx市工程咨询服务中心工程咨询资质编号：工咨甲10301100011.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；2、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；4、xx市总体规划；5、xx市规划局《建设用地规划许可证》；6、国家相关政策、法规、文件；7、xxxx房地产开发有限公司委托xx市工程咨询服务中心编制项目可行性研究报告的委托书；8、项目建设单位提供的有关资料、数据。1.2.2可行性研究的范围本可行性研究报告对人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北的3300m2区域内建设的总建筑面积32029m2的25层建筑及其配套设施-xx国际写字楼项目进行研究。对其市场分析、项目的建设规模、标准和方案进行了方案设计，估算了项目的投资并进行了经济效益分析。1.3项目简介1.3.1项目建设地址xxxx房地产开发有限公司xx国际写字楼拟建于xx市人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北。1.3.2项目建设规模、内容项目建设规模：规划占地面积3300m2，工程拟新建写字楼及配套的邮政、餐饮等服务设施共32029m2。主要建设内容：新建写字楼及其配套服务设施共32029m2，其中地上建筑面积29309m2，地下建筑面积2720m2。建筑物最高25层，建筑高度1.3.3项目主要建设条件本工程施工场地位于xx市市中心区域，水泥、钢材等建筑材料可在当地采购。材料的数量和质量完全可以满足本工程的需要。施工用水、用电可就近引入，工程建设条件良好。新建写字楼供水、排水、供电、供热均可与人民大街及明德路相应市政管网连接，可满足项目建成后运营需要。1.3.4项目总投资及融资情况本项目总投资17125.30万元，其中8000万元申请银行贷款，其余9125.3万元由xx房地产开发有限公司自筹解决。1.4项目提出背景及建设的必要性1.4.1项目提出背景近几年来，xx市的经济发展突飞猛进，IT、通讯、传媒等信息产业极速发展，急需适合生存和拓展的空间，而这些行业的不断发展壮大，又共同促成以提供办公场所为主要功能的楼市产品价格的猛涨——xx写字楼因此迎来崭新的时代。写字楼是一个城市的经济脉络和财富的流向，作为商务生活的载体，写字楼市场的发展往往成为一个城市经济发展的晴雨表。近年，由于万科、万达、中海等这些进驻xx的大型房地产开发公司主要开发住宅产品，使已经基本成熟的xx住宅产品投资市场竞争相对激烈，而随着流动人员的增多、大部分公司规模的不断扩大及第三产业的迅猛发展，写字楼的市场购买力逐步增强，需求强劲必然带动市场的良性发展。2002年，xx的写字楼市场开始进入高速增长期。2002至2005年间，xx出现了如吴太商务中心、润天国际、鸿基名筑、伟峰•国际商务广场、鸿城西域、超达•磐谷国际商务港等高端写字楼项目，并形成了西南高新区，西部绿园区，东部南关、朝阳区，中部西安大路写字楼聚集的四大板块。2006年，又出现了晨光大厦、万晟第一区等新项目。xx市2004年以前共有写字间项目60万平方米左右，发展比较平稳，投资客户所占比重较小，整个市场保持着稳中有升的态势。2005年，xx市写字楼供应面积约30万平方米，增长幅度已远远超过2004年的市场供应面积。2006年上市的写字间项目按上半年的增长速度，总建筑面积将达到35万平方米以上，加之上年度供应面积，约66万平方米，如此巨大的供应量已超过2004年前的全部市场供应面积。第三产业和外来投资是写字楼客户的主要来源，xx市从2000年起，第三产业增加值逐年递增，截止2004年末，xx市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以每年10%的速度增长。快速发展的第三产业及外来投资客商需要高端的写字楼市场，从长远来看，xx写字楼市场呈现快速发展的态势。目前，xx写字楼公寓市场呈现着“老中青”并存的态势，尤其近年占据城市最好地段的”中生代“写字楼的出现，满足大多数公司现阶段办公要求，高度智能化写字楼的最大优势在于使之成为以往写字楼难以替代的竞争优势，高度智能化的办公环境以及符合现代人文的设计使“新生代”的写字楼站在了一个全新的高度。随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的xx市的经济尤其是第三产业商贸物流必将有着大幅度的发展。为此，xxxx房地产开发有限公司根据xx市写字楼市场的需求与发展情况，根据公司的相关发展规划，对xx市现有商业房地产市场进行分析的基础上决定在xx市中心交通便利地段建设本项目。1.4.2项目建设必要性1、是城市发展的需要本项目位于人民大街与明德路交汇处，建筑高度96.10m，是一座高标准的写字楼建筑，本项目的建设符合xx市规划局对城市的规划。加快城市建设是政府的重点工作。近年来，xx市进一步加快了中心城市建设步伐。写字楼代表着城市中最活跃、最强大的力量，在城市中具有举足轻重的地位和重大的影响力，因此，写字楼在城市规划中是重要的一项。xx的写字楼商务楼市场与北京的CBD、中关村、望京这样的核心商务区无法相比，在新建设的写字楼中，很少有能满足现代商务楼的发展趋势，也因此具有相当大的发展空间。本项目的建设正是为了弥补xx市高端写字楼较少的缺陷，适应xx市城市规划的布局而建设的。2、是满足市场和经济发展的需要目前xx市的经济发展迅猛，尤其是对写字楼需求旺盛的第三产业。这也未本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。综上所述，本项目的建设可改善城市整体环境，体现人与自然和谐，项目的建设势在必行，且迫在眉睫。同时，随着国家振兴东北经济发展战略的稳步实施，作为东北地区地理中心位置的xx市的社会经济将会呈现快速发展的势头，而良好的经济发展环境将为本项目建设提供有力保障。1.5项目主要技术经济指标

主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1总用地面积m23300规划面积2442使用权面积2总建筑面积m2320293出售建面积m2320294总投资万元17125.304.1开发投资万元16925.30其中建设期利息即本项目的财务费用792.00万元4.2经营投资万元200.005贷款偿还期年36投资回收期年4.717营业收入万元25381.758利润总额万元6488.379财务净现值万元1823.6010内部收益率%18.7111盈亏平衡点%44.62第二章市场分析第二章项目市场分析2.1xx写字楼发展情况2006年xx已建成和在建的写字楼项目总建筑面积将超过30万平方米，呈现出供市旺盛的局面。2.1.1从目前xx写字楼分布情况看，多集中在南关区和朝阳区。两区先后提出发展楼宇经济的规划目标，其中一项就是向城市上空拓展经营空间，提升产业层次。另外，两区的地理位置处于xx中心城区的腹地，金融、商贸业非常发达。朝阳区更是提出，从东起人民广场，西至西安桥的西安大路要打造一条商务街，从中不难看出，xx写字楼多建于此的原因。2.1.2高档xx目前市场上的写字楼几乎清一色都是较高等的甲级写字楼。如伟峰•国际价格在5500元／平方米，亚泰•鼎盛国际均价在6000元／平方米左右。除了以上写字楼，今年上市的还有鸿城西域、晨光国际花园写字楼、鸿基名筑、联邦国际大厦等。由于写字楼项目立项要比住宅楼项目立项多交一半的土地出让金，而写字楼的土地使用权最多为20年。从长远考虑，开发商要树立品牌形象，来吸引投资者，这就要求写字楼要从自身品质下手，从外观设计、使用功能及后期物业管理都必须提高而且要做出自己的特点，这无形中就加大了建筑成本和管理成本。2.1.3市场处于从今年写字楼市场来看，xx的写字楼市场已经迎来了一个放量的高峰。目前很多购买写字楼的购房者都是以投资为目的，主要是预计该地段的房价会涨而购买的，因此潜力地段的写字楼销售不会存在太大问题。但是，大量的写字楼投入使用后，市场可能没有如此大的消化能力，空置率就会很高。经济的发展速度决定写字楼市场的需求量，xx经济能否在未来几年实现一个飞跃，最终吸引更多的资本进入xx市场是关键，xx的经济形势正处在一个转型时期，这已经引起国内和国外一些企业的重视。但是，随着近几年xx总体经济发展状况看，对高档写字楼的市场需求还是很大的。一些有长远发展打算的公司都会选择写字楼作为办公地点，这样不仅可以有一个相对良好的办公环境，而且也有利于提升公司的自身形象。2.1.4xx目前的写字楼市场还处于不太规范阶段，xx市总体经济水平不高，而外来公司企业中，生产企业占到绝大多数，能带动写字楼市场发展的外来第三产业公司比较少，所以，失去了一些拥有购买力的庞大客户群体。目前xx市的很多写字楼是按商住两用标准立项和开发的，缺少真正的专业写字楼，而未来市场需要的是功能专业、硬件配置高、管理和服务水平高的专业写字楼。2.2市场发展过程中凸显的问题2.2.1产品定位不明晰现在xx的写字楼除了不多的几个项目外存在硬件配置低、管理水平低、功能专业化不够等特点。目前xx市的很多写字楼是按商住两用的标准立项和开发的，高档、专业的写字楼较缺乏，而未来的市场需要的是功能专业、硬件配置高、管理和服务水平高的专业写字楼。并且，基于第三产业特点，公司和企业的规模日益小型化（尤其是xx市近些年来中小型企业发展迅速，潜力较大），因此那些动辄半层、整层的写字间占整个市场需求的比例会越来越小，250平方米以下的公寓式写字间则会越来越大。2.2.2电梯不足写字楼的垂直交通就是一个很大的问题：无论在环人民广场区域、红旗街区域、桂林路区域还是站前区域的写字楼都不同程度地存在着电梯不足的现象。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这就直接给日后的使用和物业管理带来不便。2.2.3停车面积少停车面积不足也经常是很多写字楼不得不面对的尴尬。从xx目前经济发展来看，不久的将来，除了公务用车以外，私家车将成为潮流，车位数量自然成为客户选择写字楼的重要指标。当然，如何解决写字楼的停车恐怕不仅是发展商要面对的问题，同时也是xx市城市规划和交通建设等配套设施建设所共同面对的课题。2.2.4缺乏足够的配套设施缺乏足够的交际空间和休闲娱乐的配套设施也是一个缺陷。在xx的写字楼市场上，很多写字楼产品是上个世纪90年代末期至2004年建造的，在相关配套设施上明显不能满足客户的需求，尤其是符合现代商务办公环境的配套设施整体薄弱。2.3写字楼市场分布2.3.1人民广场区域环人民广场区域有伟峰•国际、兆峰国际、新润天国际等高品质写字楼项目入市，环人民广场区域内写字楼的客户所属行业比较复杂，但是大多规模较大，这是由于该区域已经形成了基本的中央商务格局，注重企业形象的公司多在此选址置业，谋求更好的发展。因此，专业写字楼多集中在这一区域内。2.3.2桂林路、红旗街区域桂林路区域的写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑，设施比较陈旧，但由于该区域的小企业比较多，所以其写字楼的租售情况都比较好，入住企业多为广告、旅游、IT等行业。红旗街区域红旗街商圈内现有写字楼的主要客户以旅游公司、律师事务所、装修设计公司、外地机构驻长办事处等为主。2.3.3环铁区域环铁区域写字楼的客户50%以上为医药行业、服装行业，还有一些广告、软件、地产等公司，由于吴太商务中心是xx市为数不多的高档写字楼之一，所以其入住客户的发展规模往往较大。2.3.4高新区等开发区高新技术产业开发区等开发区大多以高科技产业为主，对于写字间的需求较大，随着城市经济的不断发展，该区域形成了新的商务区，成为xx写字楼市场的第五大版块。2.4总结总体来说，xx写字楼市场开始进入迅速发展阶段，目前商住楼仍然占据市场主要份额，价格较低，但在硬件设施及软件服务上不能够满足优秀企业的需求，从市场反应来看，高端客户对高档写字楼的需求初步显现，市场缺乏配置完善、物业服务优良的高品质写字楼。本项目通过对xx写字楼市场的分析，决定在xx建设一座高端的写字商务楼，明确市场定位，在电梯、停车面积等方面进行人性化的规划设计，完善相关配套设施，突出项目自身作为商务写字楼的专一定位，同时在商业较发达的朝阳区进行建设，必将树立优质的市场效应，使客户对本项目写字楼产生信心。第三章项目选址及建设条件第三章项目选址及建设条件3.1项目建设地点根据市场调查，写字楼市场主要分布在南关区、朝阳区，因此本项目选址在人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北，位于朝阳区。项目建设规模：规划占地面积3300m2，工程拟新建写字楼及其它配套服务设施共32029m2。目前土地摘牌等工作已经完成，拆迁等工作由开发单位委托专门公司办理，3.2项目建设条件3.2.1xx市位于吉林省中部，地理位置:东经124°18’～127°18’，北纬43°17’～45°15’，属松辽平原，伊通河从市区中心穿过，整个地区地势平坦、开阔，地貌表现为微波状起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200～300m之间，京哈铁路、长图铁路横穿其间。5.2.2自然环境状况（1）气候条件xx市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。（2）气象参数年平均气压:98.6Kpa绝对最高气温:36.4℃绝对最低气温:-36.5℃年平均气温:4.5℃采暖室外设计温度:-23.0℃年平均相对湿度:68%年平均降雨量:65Omm年最大冻结深度:169cm主导风向:冬季西北、夏季西南年平均风速:3.6m/s最大风速:25.7m/s5.2.3地质条件根据项目《岩土工程勘察报告》，拟建场地地形、地貌及地层条件如下：（1）地形、地貌条件场地位于松辽平原波状台地上，地形微起伏。地面高程208.65～209.81m，最大高差1.16m。（2）地层条件拟建场地地层按其岩性、成因、塑性状态等的不同，自上而下共分6层，详述如下：

层次岩土描述层厚（m）承载力特征值fak（KN）状态1杂填土灰黑色、以建筑垃圾和粉质粘土为主，含石块、砖等1.00～3.60150松散2粉质粘土黑灰色，大部分为高压缩性土，局部为粉土5.70～7.50200软塑－可塑3粉质粘土褐黄色，含铁锰结核，中压缩性土5.40～7.40300可塑4全风化泥岩紫灰色，灰绿色，风化呈土状，泥质结构，厚层状构造，局部含黑灰色斑点3.50～7.604505强风化泥岩紫灰色，灰绿色，岩芯碎块状，局部土状，泥质结构，厚层状构造，局部含黑灰色斑点1.50～4.00800（3）水文地质条件场地地下水为上层滞水，地下水水位埋藏浅，富水性小，渗透性差。地下水稳定水位1.2～1.4m，对砼无侵蚀性。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。（4）其他自然条件基本风压:0.65KN/m2基本雪压值:0.3KN/m2无霜期:145天地震烈度:Ⅶ度土的冻深：1.70m5.2.4建设条件项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。1、公用配套条件给水：供水由人民大街城市给水管网供给。排水：排水排入人民大街地下市政排污管线。供电：场区附近的10KV电力线路（线）。供热：冬季供暖拟由人民大街供热管线提供。2、交通条件项目位于xx市朝阳区，有多条市政道路通过。xx市作为吉林省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利。本项目所选择地块周围有人民大街、明德路等市政道路环绕。可以满足施工、运营过程中的运输需求。3、施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。第四章项目SWOT分析第四章项目投资分析xx国际写字楼项目的策划构思，是基于xx的经济、地域、交通条件优势而提出，符合xx城市总体规划发展战略目标。然而构想能否变成现实，更要看其落地的可能性，投资的可行性，实施的可操作性。影响商业地产开发能否成功的因素很多，但最最关键的地段、人气等关键因素。这是由商气、人脉等规律所决定的。因此项目的选址至关重要。4.1分析1、优势xx市朝阳区及周边地区有传统的商业氛围和成熟市场；交通便利，易于聚集商气、人脉，有利招商引资；项目符合xx市和朝阳区城市总体发展规划，利于项目实施；朝阳区的发展对高品位的现代商业形态有强烈的社会、市场需求，具备有利于投资开发的环境条件；项目区域地块方正，有利于规划布局，交通方便，位于xx知名的商业区附近，加上便捷的城市交通，区域商业价值有一定的升值潜力。2、劣势场址上的原产权单位和土地使用权单位成份较复杂，工作难度大，成本高。拆迁工作量较大，运作周期长，成本高；补偿难度大，开发成本高。土地面积较小，容积率较高，导致建设成本较高。3、机会项目选址地是xx市朝阳区已经确立的城市商业区。项目建设符合城市宏观发展规划。开发恰逢朝阳区发展的难得机遇。朝阳区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。4、威胁高成本的开发投入、规划要求与宏观地产市场氛围所造成的商业地产与住宅地产价格反差，将加大开发商的投资风险；新型商业业态、现代管理模式、经营交易方式的改变，必然会导致销售及物业管理面临新的挑战，也将加大开发商的投资风险。4.2结论由以上分析可以看出，本项目选择在xx市朝阳区建设有利有弊，获利与风险并存。但难度最大的土地（包括拆迁等）工作已委托给专门的公司进行，开展顺利，已经基本进行完成，在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位的条件下，政府也在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造了宽松的投资环境，这必将降低开发成本和投资风险，使开发商和投资者看到获利空间。综合看本项目利大于弊，项目可以进入实质性实施操作。第五章项目定位与规划设想第五章项目定位与规划设想5.1项目定位建议xx市作为吉林省省会城市，不仅是吉林省的政治、经济和文化中心，同时因地处东北亚十字交会点，具有得天独厚的区位优势。写字楼的发展有四大趋势：占据绝佳的地段、高标准的配置、营造休闲办公环境、随意空间组合。1、占据绝佳地段：企业最终择定的办公地点是否坐落于市中心的交通枢纽，将直接影响公司的办事效果。因为在企业选址时，追求交通畅达有着其特定的意义，它一方面可以保证企业员工下班的便利性；另一方面可以减少公司人员外出办事所花费的时间，提高工作效率。由此不难理解在很多国际性大都市，临近车站或者有地铁直达的写字楼项目备受欢迎。本项目选址在xx市的交通中轴线人民大街上，是全市交通的重要运输线，其交通便利程度不言而喻。2、高标准的配置十年前的办公楼还在以能提供充足的直线电话为炫耀，还在为使大楼里每一个角落能清楚地接受到手机信号而努力奋斗，还是噪音隆隆的全空气风管空调。而十年后的今天拥有前瞻性的高科技设计已经是写字楼必须拥有的条件。5A智能系统是近年高档写字楼必须举办的，5A智能系统就是指5个自动化系统——楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、保安自动化和消防自动化。本项目在规划设计上，建议按照5A标准进行建设精密数字化系统，这必将为商务运作提供完美的保障。3、营造休闲办公环境讲究生态，追求自然已经成为现在人们普遍的想法。员工是企业的财富，现代企业也都积极倡导“以人为本”的经营理念，为其营造休闲愉悦的办公环境。写字楼是很多城市人把三分之一生命时间投入的地方，它需要温馨的氛围，这关系到所有员工的健康和企业的活力。建议作为高品质写字楼的本项目，在楼内规划好配套设施，银行、快递、餐厅、干洗店等商务与生活设施要尽量配置齐全。4、空间随意组合就一个理想的商务写字楼而言，不能忽视其空间设计上的细节问题。如果写字楼的楼层面积狭小，用户想扩大面积时就只能另寻办公地点，而拥有大面积楼层的写字楼则可以灵活的满足用户扩展的需要。建议本项目规划上严格遵循国际商务标准之敞式大度开间，自由分割，自由组合。在设计上不依赖于机械通风，充分利用自然舒适的通风效果。本项目xx国际写字楼的建成，必将成为一个xx地区的高品质写字楼典范。5.2规划设想该项目以建设xx地区的高品质写字楼为目标，根据场址条件采用东西朝向，建筑总体布局稳重，建筑单体设计以有机的块体为主要元素,构建出造型简洁,形体错落有致,极度富现代感的建筑形象。建筑物功能以企业办公为主，辅以配套的商务设施。根据项目的建设条件、项目定位，本项目的规划方案如下。规划方案序号项目名称数额1总占地面积33001.1建设用地面积2442m2总建筑面积320292.1地上293092.2地下27203地上容积率（平均）9.714机动车停车位136个4.1地上36个4.2地下100个第六章建设方案第六章建设方案6.1项目规划方案设想及依据6.1.11、集中体现“以人为本”的设计理念，以创造良好商务环境为宗旨，注重组团庭院环境设计，创造邻里交流的多样性场所；2、充分考虑利用现有的周边自然环境条件，借鉴现代规划设计方法，重视组团整体空间设计，在体现本区建设的独特性的同时，实现城市风貌局部与整体完美统一；3、合理组织组团内部道路，形成安全便捷的交通体系；4、力求体现规划设计的先导性和超前性，做到社会效益，环境效益和经济效益的统一。6.1.2《民用建筑设计通则》JGJ37-87《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《地下工程防水技术规范》GB50108-2001《建筑玻璃应用技术规范》JGJ113-2003《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98《砌体结构设计规范》GB50003-2001《商店建筑设计规范》JGJ48-88《屋面工程技术规范》GB50345《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-2003《金属与石材幕培工程技术规范》JGJ133-2001《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《低压配电设计规范》GB50054-95《供配电系统设计规范》GB50052-95《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《汽车库、候车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16/92《室外给水设计规范》GBJ13-86(1997年版)《室外排水设计规范》GBJ14-87(1997年版)《城市热力网设计规范》CJJ34—2002《有线电视系统工程设计规范》GB50200-94其他相关规范、规定6.2规划布局1、规划原则规划中遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，以城市空间结构为重点，充分考虑建筑与城市的关系，创造良好的城市空间环境。2、布局结构本项目为东西方向布置的高层建筑。3、交通组织主出入口位于人民大街，次出入口位于明德路；机动车与非机动车停车采用地下集中停放，即美化又节省用地。4、公共服务设施机动车库、变电室、消防水池、加压泵房等配套设施安置在地下。6.3综合技术指标序号项目指标说明1规划用地面积0.33ha2总建筑面积320292.2地上建筑面积293092.2地下建筑面积2720m3层数25层地下2层4建筑高度96.10m5容积率9.716停车位136个6.1地上36个6.2地下100个采用双层机械车位6.4建设方案6.4.1建筑方案设计说明本工程设计涉及建筑、结构、消防、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等专业，设计时遵循有关的规范或规定。项目市场定位于配套设施齐全的综合商业建筑。平面布置根据其使用功能进行设计，采用框架结构大空间布局。立面造型设计突出现代建筑特色，与人文居住环境达到和谐统一，与沿街景观及周围城市环境相协调，与整洁、优雅、和谐的城市规划要求相一致。6.4.2本项目为1座高层建筑，建筑层数25层，高度96.10m。建筑物采用方形造型，外墙采用石材幕墙和玻璃幕墙，整体色调以浅蓝灰为主，和谐统一，突出体现高档写字楼的个性及时代特征。屋面防水等级二级，屋面保温采用阻燃型挤塑聚苯乙烯泡沫板。6.4.3功能布置本项目写字楼1层用于图文中心、邮政、银行等商用服务；2～5层用于餐饮、健身等商用服务；6层用于会展；7～25层用于商用办公，地下用于停车场及设备用房。功能分区一览表项目分区备注分区七层～25层商用办公六层会展二层～五层餐饮、健身等一层图文中心、邮政、银行等地下地下停车场、设备层停车场及设备用房6.4.4垂直交通为交通方便及消防安全考虑，本项目写字楼共设主要出入口2处，分别位于东西两侧。主体建筑疏散楼梯共2处，分别位于建筑物南北两侧，以便于人员流动。另外，写字楼设电梯5部，4部为日常垂直交通使用，1部为消防电梯。6.4.5外门窗抗风压性能5级，气密性5级，水密性4级，保温性能5级。采用铝合金门窗，建筑主出入口大门采用不锈钢旋转门。建筑物地面采用防滑地面砖，楼梯间、门厅等处采用磨光花岗岩面层，设备间采用水泥砂浆抹面。建筑物外墙采用石材幕墙和玻璃幕墙，内墙面、天棚采用内墙涂料，卫生间、楼梯间门厅等处采用铝合金龙骨石膏板吊顶。6.4.本项目结构中重要性系数1.0；结构安全等级二级；耐火等级一级，砼结构环境类别地面上一类，地面下二类b；设计使用年限50年。抗震设防类别丙类,砼结构抗震等级二级；抗震设防烈度为七度，设计基本地震加速度值为0.15g。本项目采用框架-核心筒结构，基础形式筏板基础，地下部分建筑为地下室外墙连续。6.4.主要建筑特征一览表工程名称xx国际写字楼项目建筑物名称xx国际写字楼耐火等级一级抗震设防烈度Ⅶ度主要结构形式框架－核心筒建筑物总体高度最高96.10m建筑层数地上25层地下2层建筑面积（m2）32029建筑构造墙体节能砌块地面水磨石、防滑转、水泥砂浆抹面窗铝塑窗内墙面内墙涂料外墙面石材幕墙、玻璃幕墙6.5设备方案项目公用设备采购表序号项目单位型号数量金额（万元）1电梯部56002变压器台21203空调机组套21804给水设备套1505消防设备台4506网络、通信设备套1607安防设备套12008风机套190合计=SUM(ABOVE)13506.6公用及辅助工程本项目辅助工程主要包括道路的建设，给排水及消防等的建设，还考虑楼宇自控系统、保安监控系统等智能化设施。6.1、给水工程（1）给水水源由城市自来水管网供给，拟从人民大街市政管网上引DN250给水管在建筑物四周形成环路。在该环网上设室外消火栓，以保证室外消防用水。给水量按6L/m2计算，不可预见用水量按15％考虑，则本项目日用水量为239.77m3，年用水量为8.75万m3。（2）给水系统供水管由地下的给水水泵房的供水泵通过管道送入各用水点，给水水箱、消防水箱设置在地下设备用房内，按日用水量的15％确定，为40m3。本项目消防水池总容量给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，规格DN200。2、排水工程项目污水排水量为给水量的80％计算，项目产生的污水主要是生活污水，经处理后排入DN400污水管，污水经立管汇集后排入市政污水管网，送至污水处理厂进行处理。雨水经小区内道路下雨水管线排至人民大街市政雨水管线。3、管材生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。4、泵房节能、环保措施水泵房内水泵基础设置减振垫，水泵进口设置柔性接头，防止噪声超标。6.6.2电气工程1、工程范围变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等)、停车管理系统等。2、供配电系统根据《城市电力规划规》，本项目供电负荷采用为60W/m2计算，不可预见按20％考虑，空调负荷为2779.9Kw（见6.6.4），则本项目总用电负荷为5290.83kw，3、供电电源及系统本项目电源电压为10KV，引入1回10KV电源由市电外线电缆引进，地下设备间设置2台630KVA，1台1000KVA厢式变压器。可以满足小区内包括照明应急用电需要。干线非消防线路选用低烟无卤阻燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿刺技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线路选用低烟无卤耐火电线。4、照明及电力设计①配电方式：由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电。②照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。照度标准按国家标准中值选取。在疏散楼梯口、地下停车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。5、弱电设计（1）电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。（2）智能系统：内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。6.6.3建筑物防雷本工程按二类防雷设计，防止雷击在屋面设避雷带，引下线及接地装置均利用建筑物钢筋网。应配电点及弱电进、出位置设SPD保护。采用综合接地装置，接地电阻小于1欧。6.6.4暖通工程1、设计计算参数（1）室外空气计算参数冬季采暖计算温度：-23℃；夏季空调计算温度：30.5℃；湿球温度：24.2℃；（2）室内空气计算参数房间名称夏季冬季新风量标准m3/h.p温度℃相对湿度％温度℃办公室26-28<652030-50车库5大厅26-2850-6516-182、供热（1）热负荷确定根据《城市热力网设计规范》CJJ34—2002规定，本项目采暖综合热指标确定位50W/m2，经计算总热负荷为1737.45KW。（2）热源项目采用集中供热，热源由xx市集中供热提供，通过人民大街供热管道为本项目提供采暖。管线沿项目区道路直埋敷设，管材选用无缝钢管。（3）采暖系统形式：地下采用双管水平串联式采暖系统，地上部分采用单管顺序式采暖系统；一区地下室中部设置分集水器，各采暖分区供回水干管均设置流量调节阀。2、通风（1）地下车库、卫生间等设置机械送排风系统；地下室按照6级二等人员掩蔽所设置战时送排风系统。（2）地下车库通风换气次数为6次/小时；卫生间通风换气次数为10次/小时；厨房通风换气次数为40～50次/小时，其中65%由局部排气罩排除，其余35%由全面换气排风口排除。（3）送排风道均采用镀锌钢板制作。3、防烟、排烟地下车库等设置机械排烟系统。排烟与排风系统合用。不具备自然排烟条件的合用前室设置机械加压送风系统，送风机设置在顶层屋面。4、空调系统（1）计算参数空调干球温度33.2空调湿球温度26.4通风温度30室外风速1.9m/s（2）空调机组选择：经综合考虑，综上所述，本工程空调主机选用水冷机组。（3）空调冷源：空调夏季集中冷源为设于地下层的两台螺杆式冷水机组，供回水温度为7/12℃，与其配合使用的冷水泵和冷却水泵各三台（其中各一台备用）。空调夏季总冷负荷为2779.9KW，冷指标为80（4）空调水系统：空调水系统为一次泵变水量双管系统。空调冷热水采用膨胀水箱定压，由膨胀水箱浮球液位计高低水位信号控制补水泵启停，补水采用软化水，全自动软化补水系统设在地下层设备机房内。（5）空调风系统：空调系统的送、回风方式采用上送下回及喷口送风两种形式形结合的形式。6.6.5其它配套工程1、停车场工程本项目地下停车场停车泊位100个，采用双层机械车位，建筑面积共1800m2；地上公建停车场泊位36个，共1150m2，采用水泥混凝土路面结构。2、燃气本项目气源由人民大街燃气管线引入。根据《城镇燃气设计规范》及其相关规范，本项目燃气工程管材采用PVE管，埋地敷设，规格DN100。管道安装完成后，进行强度和严密性试验。管道分段试压的长度不超过1000m，试验压力按设计要求为1.1Mpa。6.7消防工程本项目火灾危险性较大，必须严格采取防火措施。主要火灾隐患为餐饮用火，办公室内电器照明电线、楼道内的照明线路和违规吸烟等因素。本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。6.7.1建筑消防1、根据《高层民用建筑防火规范》（GB50045-95）中有关条文规定，本建筑为一类高层建筑，耐火等级为一级，地下耐火等级为一级，本项目高96.10m2、平面布置建筑主体直接落地，四周设环形消防通道，车道距离建筑物大于6m，满足高层民用建筑防火规范要求。建筑内设置火灾自动报警系统和自动灭火系统，消防控制室设在一层，有直通室外的安全出口。围绕项目建筑物修建环形消防通道，路宽6m。3、消防登高面消防登高面设在建筑的周围，长度超过单作建筑的1/4周长，沿建筑长边布置。4、管道井、检查井和防火井各设备专业管道井井壁采用120mm厚红砖砌筑，其耐火极限满足防火要求。井壁不检查门及各设备用房防火均按设防等级要求设计。5、消防分区本项目建筑物，每层为一个独立的放火分区。各部位防烟分区面积≤500㎡。6.7.2水暖消防1、设计依据《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑抗震设计规范》GBJ50011-2001《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《建筑给水排水设计规范》GB50015-20032、消防水源消防水源来自地下消防水池，通过消防给水管网供应写字楼的消防用水。3、消防用水量项目消防用水量根据《建筑设计防火规范》的要求，以项目体积最大的建筑物为基准进行计算。其消防用水量为：室外消防用水量30L/S，室内消防用水量40L/S，采用喷淋系统，供水压力0.2Mpa。火灾延续时间均为3小时；按同一时间内发生一次火灾计算，项目消防用水量为756m3，设置消防水池2座，总容量800m3，每座400m3（其中消火栓水量640m3，自动喷淋用水在写字楼项层设备间设置一个18m3的消防4、消防给水措施（1）消防栓室外消防给水管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓，保护半径150m，共设置消防栓2个，室外设2套地下式消防水泵接合器的供水管分别与消火栓给水管网相连接。楼内的消防管网水干管与竖向立管构成环状。消防水箱出水管与顶层水平干管相连接，消火栓给水加压泵的两条出水立管与高区管道系统相连接。为保证消火栓出水压力，本项目高层的消火栓采用减压稳压消火栓。每个室内消火栓处设置在走廊、楼梯附近易于取用的地方，其间距保证同层任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。在每个消火栓下设置手提式灭火器箱，设置磷酸铵盐手提式灭火器。（2）自动喷淋、气体灭火系统自动喷淋为一个供水区，平时管网压力由屋顶消防水箱维持，火灾时，喷头动作，水流指示器动作向消防控制中心显示火灾区域，此时，湿式报警阀处的压力开关自动启动喷水泵，并报警。在变配电机房等不宜采用水灭火的地方采用低压二氧化碳气体灭火系统，同时设置防止污染的措施。5、暖通消防措施风管在穿越防火分区处、空调隔墙和楼板处，穿越重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处设置防火阀。穿过通风、空调机房的送、排风管道等处上设置70℃关闭的防火阀，排烟管道等处上设280℃（1）公共建筑经常有人停留、面积大于300m2（2）公共建筑超过20m的内走道；（3）总建筑面积大于200m2或一个房间建筑面积大于50m（4）中庭；（5）超过40m的疏散走道；6.7.3电气消防措施根据本项目对灭火自动报警、消防联防系统的要求，火灭自动报警、消防联动系统由设在一层消防控制中心的GST5000灭火报警控制器、彩色CRT显示系统、消防广播系统、消防电话系统组成，并配置专用的消防报警系统软件，负责整个大楼的火灭预警、火灭报警及消防指挥调度工作。现场设备包括火灭探测器、临视模块、控制模板、手动报警按钮、消防栓钮等。第七章节能第七章节能7.1节能编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》2、《中华人民共和国清洁生产法》3、《中华人民共和国可再生能源法》4、《中国节能技术政策大纲》（计交能【1996】905号）5、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20056、其它相关节能设计规范7、吉林省节约能源条例7.2能源耗用分析据了解，我国现在既有建筑400亿m2，到2020年还将建设300亿m2，平均每年新增18～20亿m2。有关数据表明，我国建筑运行能耗占我国能源总消费量的比例已由上世纪70年代末的10%上升到了26.7%，加上房屋建设环节的能耗，已经达到了世界建筑能耗占能源消费量30%的平均水平。中国的单位建筑能耗比同等气候条件下发达国家高出两到三倍，正确认识节能省地型住宅和公共建筑迫在眉睫。建筑耗能包括对建筑的保温、隔热、建筑采暖、房屋的照明、居住建筑的生活用能等等。其中建筑采暖、空调、通风等能耗约占建筑总能耗的三分之二以上。因此，要实现建筑节能，大幅改善建筑的保温隔热性能是见效最快的办法。可采用的主要措施包括：节能门窗，新型墙体材料，蓄冷、蓄热空调技术，中央空调系统的风机水泵变频调速技术等。本项目以商业开发为主，节能门窗、新型墙体材料等技术皆可大量采用，同时，在设计阶段对建筑的整体能耗进行优化设计也是可采取的有效节能手段。本项目选用的皆为各种新型建材，优先使用以各类废弃物如粉煤灰、炉渣等制作生产的质轻、高强、隔热性能好的新型墙体材料和其它保温门窗。7.3本项目用能分析本项目能源消耗主要为电力、热量，经计算，本项目年耗电量为5290.83KW（772.46万kwh），年耗热量为1737.45KW（460.77万Kwh，16587.78百万千焦）。本项目外购含能工质为自来水，经计算，本项目年耗水量为8.75万m3。能耗换算表能源种类单位年需要实物量折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）年能耗表电力万kwh772.461.229949.35热力百万千焦16587.780.0341565.64合计=SUM(ABOVE)1514.99年水耗量万m38.757.4节能效果本项目通过采取建筑节能措施后，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖和照明的总能耗能够达到国家要求，符合《公共建筑节能设计标准》的相关规定。第八章环境影响分析第八章环境影响分析项目在规划设计时首先考虑绿色、环保等问题，在建筑布局和功能设置上，从“以人为本”和“人文关怀”的理念出发，努力营造“健康、舒适、自然、和谐”的工作和生活环境。在项目规划中，对水、气、声、光、波等可能性污染源，采取了加强控制、合理规避的措施，尤其加大了采用高新科技治理、防范污染的力度。在建筑形式上采用降低能源消耗的多种措施，如尽量减少电能消耗，增加保温隔热效果的设计等。在建筑材料的使用上，尽量减少对不可再生资源的使用，多利用可再生资源。同时，也加强了对易受污染和释放污染的材料控制和管理。在自然、绿色、生态等环境设计方面，强调“以人为本”的设计原则，为促进在项目内生活、工作的人员的身心健康，综合考虑了人们的视觉、听觉、触觉以及人们的心理感受等需要，加强对园区整体环境的设计，突出绿色，强调生态，追求和谐，体现自然，力争使在这里的人们不仅能感受到大自然对人们的关爱，更唤起人们对大自然的关爱。8.1规划、设计依据《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国环境影响评价法》《中华人民共和国水法》《中华人民共和国规划法》《中华人民共和国大气污染防治法》《建设项目环境保护管理条例》《污水综合排放标准》GB8987-88《城市区域环境噪声标准》GB3096-93吉林省、xx市有关环境保护的地方性法规与条例8.2环境条件现状调查xxxx房地产开发有限公司xx国际写字楼拟建于xx市朝阳区人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北。基础设施相对完备，地段周边地势平坦，无大型污染源，环境状况良好。8.3项目主要污染源及污染物项目主要污染物为生活污水、生活垃圾、以及进出项目的汽车产生的噪声及废气等。8.4项目产生的污染物对环境的影响8.4.1拟建项目开始启动后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作业中，将动用大量的施工作业设备和机械，主要有压路机、前斗装卸机、混凝土搅拌机、铲土机、平土机、移动式吊车、起重机、混凝土振动棒、打桩机等，不可避免地产生建筑施工噪声，这些声源具有噪声高、无规则等特点，会对车辆经过的沿线的居民住宅等敏感点产生噪声污染。在施工期场地拆迁过程中，会产生大量的固体废弃物；施工过程中由于施工人员居住的临时工棚，也会产生生活垃圾和废弃物；另外运输车辆在运载工程废土、废料和散装建材时，会产生扬尘。施工过程中使用的打桩机、挖掘机、运输汽车等噪声值较高，可达85dB（A）以上，对车辆经过的沿线的居民产生影响，特别在夜间影响更为严重，因此报告建议本项目建设过程中在夜间10点至次日6点停止施工，以防噪声扰民。由于上述环境影响因素持续时间较短，并且附近的居民不是很多，故对环境的影响只是暂时的。8.4.2项目运营期主要污染源有废气、废水和固体废弃物等。废气：指汽车尾气，其对环境的影响有如下特点：车辆在项目区范围内活动，尾气呈面源污染形式；汽车排气筒高度较低，尾气扩散范围大，对周围地区影响较小；车辆为非连续行驶状态，污染物排放时间及排放量相对较少。废水：主要指生活污水，符合排放标准。固体废弃物：主要为生活垃圾。8.5污染防治措施的论证分析与建议8.5.1为了保护区域环境空气和声环境质量，创造良好的施工环境，提高施工的文明程度，本评价对施工期可能产生的扬尘、废水、噪声及固体废物提出如下污染防治措施。1、施工期扬尘的防护措施（1）施工场地扬尘的防护措施对容易产生扬尘的建筑材料应设立临时仓库，专人管理，避免散装水泥、黄砂、白灰等物料长期露天堆放在施工现场；若需要堆放散装粉、粒状材料在室外，应采用雨棚雨布覆盖或经常性地喷洒水，以保持湿润，减少扬尘；施工拌料时，即用即拌，设置围护工棚，防止粉尘吹散产生扬尘；建筑施工现场应采取全封闭措施。应采用商品混凝土，禁止主体工程使用散装水泥。（2）施工运输中扬尘的防护措施运偷车辆在运载工程废土、回填土和散粒状建筑材料时，应按载重量装载并且设有防护措施。施工中尽可能采取集中性、大规模的操作方式，尽可能使用密闭运输车辆、封闭料场等施工器方式，在混凝土浇注时，宜采用商品混凝土搅拌车直接送至施工现场。2、施工废水的处置施工产生的泥浆或含有砂石的工程废水，未经沉淀不得排放。鉴于小区城市污水管道已铺设完成，本项目施工过程中产生的工程废水经过沉淀池采取澄清措施后，上清液部分排入地下排水管，沉淀下废弃物，应与建筑渣土一起处置，不得倒入生活垃圾中。3、施工作业噪声的污染防治措施（1）施工机械设备的选用施工单位应首先选用低噪声的机械设备，或选用作过降噪技术处理和改装的施工机械设备，如铲土机、卡车等均须安装好尾气排放消声器；并应经常维修保养，使施工机械设备保持正常运转；同时，定期检验机械设备的噪声声级，以便有效地缩小施工期的噪声影响范围。（2）施工机械的安置区域施工机械设备的安设位置应充分利用现有及正在施工的建筑物对噪声的衰减作用，以增加声源的自然衰减量，减少对环境的影响。（3）减少作业噪声施工部门应统筹安排好施工时间，根据施工作业各阶段的具体情况，尽量避免高噪声机械设备集中使用或几台声功率相同的设备同时、同点作业，以减少作业时的噪声声级。（4）减少施工交通噪声施工场地应保持道路通畅，控制运输车辆的车速，减少车辆鸣笛产生的噪声对环境的影响。（5）施工时间的安排对打桩机、装载机、挖掘机、吊车、重型自卸汽车等高噪声设备应控制施工时间。打桩机禁止夜间作业。产生高噪声的机械设备也应尽量集中在白天施工，其它施工作业均应根据施工现场周围噪声敏感点具体情况安排在早6时～晚10时之间进行，以缩短噪声影响周期，减少对周围环境的影响。5、施工期固体废物的防治措施施工中产生的拆迁废物、建筑垃圾及工程渣土应按xx市关于建筑垃圾和工程渣土的有关文件精神处理，统一运至政府指定的建筑垃圾堆放场，严禁随便堆弃。这部分废物只要及时清运，不会对周围环境产生较大的影响。施工队伍驻扎现场应设置专门生活垃圾箱和垃圾筒，建筑垃圾要与生活垃圾分开收集，不准将建筑垃圾及渣土倒入生活垃圾筒，生活垃圾由环卫部门来收集，统一处置，不允许随意抛弃。8.5.21废气污染防治措施的论证分析与建议本小区采用城市集中供热工程，不自建锅炉房，无锅炉废气污染物产生。所排放的废气主要为地下停车场排放的机动车尾气和居民燃用煤气排放的废气。地下停车场应设置废气集中排放系统，排风筒高度应高于地面3m以上。2、噪声污染防治措施与建议本工程运营后主要噪声源有：出入的机动车和地下车库引风机、水泵等机械设备的声级值较大，声级范围可达90～95dB(A)。为防治该类噪声对小区内声环境的影响，建议采取如下防噪施：（1）限制内机动车行车速度，小应超过10km/h（2）小区内行驶的机动车禁止鸣笛。（3）合理布置布局，确保小区道路畅通。（4）在设备选型时采用低噪声设备并对基础做减振处理。（5）各种风机和水泵等设备噪声均在85dB（A）以上，设计时应考虑选用隔声及消声性能较好的建筑材料，操作室采用双层复合板、双层隔声门及门窗密封装置，减轻噪声对操作人员的危害和对环境的影响。（6）引风机出口要加消音器和消声风道，风机和风管采用软接头连接，水泵出入口处装避振喉，降低噪声传播，在安装高噪设备时应加防振设施，降低设备噪声对厂界及居民区环境的影响。（7）在设计中合理布局，充分利用厂内建筑物的隔声作用，以减轻各类声源对周围声环境的影响。2、固体废物的污染防治措施本工程的固体废物主要是生活垃圾及污水处理站产生的污泥。小区居民生活垃圾在垃圾中转站暂存后，送往城市垃圾填埋场作填埋处理。垃圾转运站的垃圾应做到日产日清，并尽可能一天清理两次以上，并应全封闭处理，以免对附近居民住宅产生污染。8.6环境影响评价本项目建设中对污水、废气、噪声等污染物均按国家有关环境保护标准要求，采取相应的措施，做到达标排放，并在指定场所进行净化和重新利用处理，不会对环境造成影响和破坏。同时，项目建设过程中坚持“三同时”的原则，即环境治理措施与项目主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，确保所有污染物均达标排放。本可行性研究调整报告谨从工程的角度对环境影响做初步的定性的评价，即只要采取适当的措施，本工程对周围环境不会产生太大的影响，此结论供决策参考；最终评价以相关部门的“环境影响评价报告书”及其批复为准。第九章项目管理和进度安排第九章项目管理和进度安排9.1项目开发管理方式项目采取整体规划、分步实施、分块建设开发方式进行开发建设，总开发建设工期为3年。xxxx房地产开发有限公司根据“分步实施，分块建设”资金使用的具体情况，凭借雄厚的现金和资产实力，以自有资金、向战略投资方股权融资等方式，解决开发初期的资金需要；在项目分期开发中，在前一期项目完成后，通过阶段性运营，为下一期项目打铺垫做准备，凭借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的平衡和资产的增值，完成对下一期项目的运作投资直至项目全部建成并投入使用。9.2组织机构本项目建设中，将建立实行独立核算，自负盈亏的现代企业管理机制。公司实行董事会领导下的总经理负责制，其内设机构包括办公室、财务部、运营开发部、信息管理部、工程技术部、开发研究部、后勤服务部等相关机构。9.3人力资源配置项目劳动定员约80人，其中：管理人员约12人，其他人员68人；管理人员从全国范围内应届大学毕业生中择优录取，其他人员从项目选址区域附近城乡结合部的下岗工人和当地农民中择优选择。9.4人员培训建设一支具有较高素质的员工队伍是实现企业发展的根本大计。项目的销售是本项目关键之所在，因此xxxx房地产开发有限公司不断加强销售队伍建设，积极组织销售人员培训，主要培训方式如下：1、深入开展岗位练功活动，强化培训和锻炼销售队伍，提高业务水平，增加职业素养，培养敬业精神，让员工调研，了解xx市商业地产市场并熟悉项目本身情况。2、利用认知科学中的虚拟化方式模拟每一类消费群体的行为模式及心理模式，准确虚拟出每一类群体的活动范围及活动内容，再加上对其文化的详细研究，更清楚地了解每一类消费群体在购房过程中信息来源的方式、对信息反映的方式、以及可能采取的行动。3、以细分后的市场为单位，模拟每一类消费群体在销售现场可能提出的问题，以及对售楼代表的解说可能产生的反应，并在此基础上对售楼代表进行培训，尽量做到虽然前来现场的消费者心态各异，但最终提出的问题和反应没有逃脱虚拟的问题，而且售楼代表根据在调查中对消费者所提问题与其类型的对应虚拟，能很快判断出消费者的心态和行为模式，做出准确的反应，快速促其成交。4、坚持人员培训，为以后工作打下坚实基础。9.5项目开发运作设想本项目拟采取滚动开发模式，分期、分批开发，总开发周期4年，计划于2007年8月至2009年8月建成。本项目计划于2009年开始销售，到2012年完成本项目的销售工作。9.6项目建设进度安排1、规划、编制、评估项目建议书、可行性研究报告等前期准备工作：2006年8月～2006年9月；2、勘察设计：2006年10月～2007年2月；3、项目招标，并做好施工前的准备工作：2007年3月～4月；4、工程施工：2007年5月～2008年8月；5、项目全部建成：2008年8月。9.7项目建设进度表（横线图）项目实施进度计划表年度季度序号项目200620072008341234123…1编制、评估可行性研究报告等前期准备工作2勘察设计3招标，并做好施工前的准备工作4工程施工5项目建成9.8经营销售期预计本项目于2008年开始预售，至2011年销售完毕，具体的销售计划见表：项目销售计划表序号销售周期安排销售物业预计销售率12008写字楼15％22009写字楼35％32010写字楼30％42011写字楼20％第十章工程招标第十章工程招标10.1招标工作依据《中华人民共和国招标投标法》国家发展改革委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》国家发展改革委《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》国家发展改革委等七部委《工程建设项目施工招标投标办法》10.2招标工作原则严格按照《中华人民共和国招标投标法》及xx市的相关法律、法规、条例：本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。10.3招标工作的组织管理考虑到施工组织、工程管理、竣工验收等工作的要求，本项目统一公开招标。10.4招标范围本项目招标范围均为：设计、土建施工、设备购置、监理等。由于工期紧张，前期工作尤其急。因此，尽快选定勘察设计单位，尽快开展工作，及早上报设计文件，为征地、拆迁、施工监理招标、手续办理等创造有利条件。10.5招标方式及组织形式建议招标对象为具有丰富高层建筑设计、施工经验的勘察设计单位、施工单位以保证工程的质量和进度。招标基本情况表建设项目名称：xxxx房地产开发有限公司xx国际写字楼项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√41.60设计√√√425.80建筑工程√√√7276.48设备购置√√√1350.00安装工程√√√854.90监理√√√264.00情况说明：2007年月日注：情况说明在表内填写不下，可以另页。第十一章投资估算与资金筹措第十一章投资估算与资金筹措11.1估算编制依据及说明1、国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；3、国家发展改革委《投资项目可行性研究指南（试用版）》；4、《吉林省建筑工程预算定额》及其它相关定额、指标；5、设备购置费：按国内目前市场价格或参考同类工程计算；6、建筑、安装工程费：依据吉林省相关建筑、安装、建筑装饰预算定额及xx市竣工的同类工程费用确定；7、设计费、监理费等按国家相关规定执行。11.2投资估算本项目总投资为17125.30万元。全部为开发建设投资。其中开发建设投资16925.30万元，经营资金200.00万元。11.3投资计划及资金筹措项目按照开发计划分3年投入，采用边销售边开发的方式，资金从建设期的第3年开始回收。该项目筹资主要采用企业自筹方式和银行贷款的综合融资方式，其中申请银行贷款8000.00万元。第十二章经济效益分析第十二章经济效益分析12.1销售测算说明销售面积预测：本项目销售面积通过各方面沟通，销售面积预估合计32029m2，其中，办公用房间24505m2，商用4804m2，地下2720m2。12.2销售收入预测 本方案中销售面积共计32029m2，其中，办公和商用每平米售价7500元，地下建筑每平米售价12500元，总销售收入共计12.3利润预测本方案中的总投资为17125.30万元，总收入为25381.75万元，利润总额为6488.37万元，税后利润为4866.27万元。投资利润率为37.89%，投资利税率55.51%。12.4财务分析1、财务现金流量分析财务净现值（所得税后）(NPV,Ic=8%)：1823.60万元财务内部收益率（所得税后）（FIRR）：15.23%投资回收期为：4.71年由此分析，该项目盈利能力合理。2、财务静态指标分析投资利润率（%）=37.89%投资利税率（%）=55.51%12.5不确定性分析1、敏感性分析根据项目具体情况，在建设投资、营业收入、经营成本等不确定因素变化的情况下，分别对项目财务内部收益率进行了单因素敏感性分析。分析表明：开发成本变化对项目财务内部收益率的影响最为敏感，在经营收入减少5%的情况下，内部收益率为12.37%，已经接近12%的基准收益率，因此建设方要在建设过程中严格控制质量，避免“三超”，同时做好市场营销工作。2、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是根据满负荷运营年份的营业收入、成本费用和税金等数据，通过公式求得盈亏平衡点（BEP）。由于项目各年固定成本不尽相同，现对项目在计算期内达到设计水平年的盈亏平衡点进行了测算，项目盈亏平衡点（BEP）：BEP=44.6%分析表明：项目只要在计算期内达到设计运营能力的44.6%，项目就可