永大集团物业制度汇编-规章制度汇编

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1篇永大物业组织结构图企业概况（宁波永大时代物业管理有限公司、宁波永大集……）的统称。各公司以集团物业部为核心，在其统一领导下，全面开拓市场。根据企业自身的特点和优势，积极创造可持续发展资源，努力走“创品牌、占市场、上规100、高层、别墅、办公楼等物业类型；永大物业拥有一支高素质的管理队伍，各专业管理人员都力为每一个所接管的物业营造一个整洁、舒适、安全、宁静、文明、便捷的居住、生活和工作环境，真正使物业得以保值、增值。理企业。宁波永大时代物业管理有限公司NingBo Yongda Shidai Property Management Co., Ltd300我公司的设立开创了宁海县住宅小区实施物业管理之先河。自华山花园第一个开展物业管理工作的小区以来，还相继接管了兴宁小区、华静小区和华庭家园，对宁波的东城水岸和中翠家园等已进行前期物业管理。从我们进驻管理小区的第一天起，就以树立企业形象，打响企业品牌为目标，在各级政府主管部门的指导扶持下，物业管理工作得到了不断完善和提高，曾多次受到县、市、省各级领导的赞扬和肯定及新闻媒体的宣传报道。其中，华山花园分别获得县“示范小区”、市“示范小区”、“诚信物业住宅小区”称“先进企业”。宁波永大集团南京物业管理有限公司NingBo Yongda Group NanJin Property Management Co., Ltd50万元人民币。由宁波永大时代物业管理有限公司与宁波永大集团有限公司共同投资组建，已对南京市秦淮区的华静家园进行前期物业管理。泰兴永大物业管理有限公司Taixin Yongda Property Management Co., Ltd50万元人民币。由宁波永大时代物业管理有限公司与宁波永大集团有限公司共同投资组建，已对泰兴市新都花城（606亩土地）第一期开发建设的的怡景园进行前期物业管理。企业文化企业宗旨：缔造经典品牌 拓展服务空间超越客户期望 追求持续发展质量方针：服务至诚 精益求精热情奉献 温暖万家服务理念：用我们规范的服务去感化业主经营理念：综合收支持平 多种经营盈利发展目标：创建一流的企业精神文明建设员工誓词我，很荣幸成为永大物业的一员，视企业声誉如同生命，为客户服务是我的神圣使命，我将以热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心的理念面对客户。“决不犯同样的错误”是我的誓言。我将为永大物业的腾飞贡献我的智慧与力量。展示语誓言：决不犯同样的错误箴言：知自己不足之多少体他人工作之辛劳懂客户心中之需要克自我情绪之烦躁专业务知识之深奥悉与人沟通之巧妙步勤俭公众之正道创企业个人之荣耀每日省：工作程序是否规范

2篇第一章 岗位职责集团物业部职责范围物业部在集团的领导下开展工作。一、负责集团下属各物业公司的全面职能管理和工作开展。准及创优达标工作计划，并指导督促各物业管理公司实施。三、依照集团下发的工作计划，负责对新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。可行性研究分析，为物业管理的工作开展作出决策。五、负责新开发项目的前期物业管理招投标工作及业务委托合同的签订。装及调试。议。八、负责各物业公司的人事管理、员工培训、业务指导及工作检查。利条件。物业部经理岗位职责在集团的领导下全面主持物业部工作。向。二、负责组织对物业管理招标书、重大协议、合同进行评审。三、组织审定各物业公司中长期发展规划、年度计划、物业管理实施方案和重大质量计划。管理有关信息和合理化建议。五、负责组织新开发项目的前期物业管理招投标筹备工作。六、负责理顺对内对外相关部门及公众的关系协调工作，为各物业公司创造有利条件。物业部副经理岗位职责质管理等工作。量标准及创优达标工作计划，并指导督促各物业公司实施。二、负责组织新开发项目物业管理的各项前期筹备工作。四、负责组织新开发项目的前期物业管理招投标文件的编制定工作。五、负责组织制定、修订物业各项管理制度。七、受物业部经理委托，代理行使经理职权。八、完成上级分派的其他工作任务。物业部经理助理岗位职责二、督促各物业公司工作计划实施。四、参与新开发项目的前期物业管理的投标书、委托合同的编制定工作。五、参与制定、修订物业各项管理制度。六、参与新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。八、完成物业部经理交办的临时性工作任务。物业部综合事务主管岗位职责二、负责物业部行政、人事、文档等日常事务工作处理。三、负责物业部工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草核对工作。四、做好物业部经理办公会议的组织准备和会议决定事项落实及督促催办。五、负责对各区域当地物业管理政策性文件、资料的收集，并做好物业宣传工作。业务指导及工作检查。（评）、情况统计汇总工作。八、完成上级领导分派和交办的其他工作任务。物业部工程主管岗位职责一、参与制定物业管理实施方案，监督、指导各项目区域工程管理的贯彻实施。三、督促检查各项目区域工程管理、安全教育和业务培训、技术指导。四、参与新开发项目前期物业管理投标书编制定工作。五、参与对各类设施设备安装、调试及物业竣工验收、接管验收工作。七、负责组织对物业重大工程的技术攻关及对设施、设备重大事故抢修。九、完成上级领导分派的其他工作任务。物业部文员岗位职责一、受上级指派对各项目区域人事、物业档案、日常工作等业务指导、监督和检查。三、负责登记所有发文及收文并及时将文件转呈相关人员，同时做好文件的归类存档。四、及时统计各项目区域的人事变动情况,将结果报物业部经理。五、严格保密措施，无泄密现象。七、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。八、完成上级领导分派的其它工作任务。公司经理岗位职责在集团物业部的领导下，全面主持公司工作。营方向。二、制定物业管理质量方针和质量目标。四、审定公司中长期发展规划、年度计划、物业管理方案和重大质量计划。六、合理安排人力、财力、物力，以保证实现企业管理目标。八、完成上级分派的其他工作任务。项目区域常务经理岗位职责一、协调处理各部门之间的工作关系。二、负责本项目区域的业务拓展。三、负责项目区域员工的思想教育和队伍建设以及对员工的招聘、奖惩、辞退等管理工作。四、负责组织制定、修订项目区域各项管理制度。七、受公司经理委托，代理行使经理职权。八、完成上级分派的其他工作任务。项目区域经理助理岗位职责二、兼管本项目区域办公室职责范围的工作。三、督促检查各部门执行公司的各项决策和指令。五、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域办公室职责范围常事务工作。一手资料，及时提供可靠依据和信息。分发和登记工作。三、负责项目区域会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。呈批、催办、归档、调卷和保密工作。五、负责项目区域员工的月考勤、考核统计及劳动人事的管理工作，并按时报物业部备案。六、负责外协工作，组织安排接待和对外宣传等活动。业部审批。八、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域业务拓展主管岗位职责出谋划策。二、参加项目区域新开展的业务或工作进行可行性分析、评审，为公司领导提供决策依据。行评审、编制管理方案、进行经费测算、标书编写及物业管理合同的制定。五、策划对外开展物业管理咨询宣传活动、扩大公司的影响力和知名度。技能等日常培训工作。七、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域品质管理主管岗位职责二、负责监检管辖区日常保洁工作，符合质量标准。三、监检管辖区共用设施设备的运行状况，落实开源节流措施。五、监检管辖区客户装修申请审批手续。七、负责项目区域安全维护人员的业务指导、培训和工作监检。八、完成上级领导分派的其他工作任务。项目区域工程维修主管岗位职责一、负责协调本项目区域工程维修养护工作。责与开发建设单位工作联系协调。良好的正常运行状态。四、负责制定落实辖区的各类设备、设施养护工作计划和维修方案。六、完成上级领导分派的其他工作任务。会计人员岗位职责忠于职守，廉洁奉公，实事求是。资金渠道，合理使用资金，完成上级交派任务。帐目清楚。五、按时编制各种会计报表，做到数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚，报送及时。七、保管好财务印鉴、收款凭证，核对回收工作。料，如实反映情况。九、定期检查指导各项目区域收款员的业务工作。十一、完成上级分派的其他相关工作任务。出纳岗位职责忠于职守，廉洁奉公，实事求是。二、按会计凭证做好现金收、付及保管工作，记好现金日记帐，做到日清日结，账实相符。三、库存多余现金应及时存入银行，库存量不得超过财务管理规定数额。准和计算方法，并协助收费工作。管工作，记好银行存款的日记帐，及时清理未达帐项，确保与银行存款对帐单金额相符。六、及时清理领款凭证，督促借款人员及时报账。不漏。九、完成上级领导分派的其他相关工作。物业管理处职责履行公司签订的物业管理委托服务合同，具体职责如下：（房屋、治安、车辆、道路、消防、卫生、绿化、文化活动等）具体实施一体化综合管理，并接受政府物业主管部门的管理和监督。二、完成公司下达的年度管理目标和经济指标考核。作。四、在项目区域组织下具体负责物业的接管验收工作，指出工程遗留问题和需整改的事项。五、负责客户房屋装修的申请审批、监督、检查工作。六、在定编、定岗的前提下，合理调配人员，协调各岗位的分工和合作，责任落实到人，确保各项服务处于良好的运作状态。务质量。九、建立健全辖区的各类资料，做好归档管理工作。十、根据维修保养规定制度制定工作计划，安排落实对房屋、公共配套设施进行维修养护。十一、经常组织开展丰富多彩的健康有益文化活动，搞好精神文明建设。收业务，为交费人提供方便。平。理目标。十五、完成公司安排或委托的其他服务工作。主任岗位职责管理处主任在项目区域常务经理的直接领导下，对管理处工作负全责，其职责如下：核。三、业务上接受各职能管理部门的指导和监督，做好自检和整改措施。四、合理调配人员，协调各岗位的分工和合作，责任到人。六、负责制定管理处年度、月工作计划。七、负责所辖物业的装修审批、把关，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火管理。八、按规定对员工进行月考核，做到奖罚分明。九、负责员工的思想政治工作，提高员工从业责任感。任务。每日组织晨会，跟进上一天事务，安排当天工作。督，十二、完成上级分派的其他工作任务。副主任岗位职责一、配合管理处主任全面完成各项工作任务。五、经常对部门员工的技能和工作情况进行检查、考核指导。七、负责对员工食堂进行监督管理和物（用）品采购计划的审核。九、受主任委托，代理行使主任职权。十、完成上级分派的其他工作任务。主任助理岗位职责记录。二、协助主任参与楼宇竣工验收和接管工作，并负责统计管理好空置房。（客户）装修审批手续，负责落实装修进度及装修情况的检查和统计。（客户）的沟通和联系，认真做好回访工作。育和环境达标、治安等工作。六、协助主任做好周检工作和落实整改措施。（客户）来访，做好对投诉人和违章人员的解释和处理工作。八、完成上级分派交办的其他工作任务。管理员岗位职责职责：一、熟悉和掌握物业管理的有关法规、政策，认真学习钻研和掌握各种专业知识和技能，不断提高自身业务素质。二、熟悉辖区环境，熟练掌握各项操作处理程序。（住用人）各项投诉，并如实记录，按“首问责任制”及时负责落实到各相关人员，将处理结果备案。等相关手续，处理服务中心日常事务。六、增强工作透明度，创文明形象窗口。（客户）装修申请，做好各项证件的办理和资料管理。八、负责填写、派发、收回工程维修单，并协助落实各类报修。其工作达标。（客户）拖欠的物业管理相关款费。十一、完成上级分派的其他工作任务。收款员岗位职责清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠款费应及时催收，使费用收缴率达到规定标准以上。重不漏。三、严格执行收费制度，对缴费情况随时进行统计，定期向主任汇报；对拖欠款费的业主，及时以电话联系、上门催收等方式使拖欠款尽早收回。五、负责管理处固定资产和物资的登记工作。七、完成上级分派的其他工作任务。服务接待员岗位职责费、公共设施日常维修费、水电费等收费标准的计算方法，配合追讨欠缴费款。二、虚心听取业主的建议和批评，不断改进工作方法。三、向业主、客户宣传物业管理相关政策，及时总结经验教训和传达有关规定、通知。（客户）各项投诉，热情接待业主、客户和来访客人，对业主、客户的投诉要耐心解释并及时反映到相关人员。（使用人）建立友好关系，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务。六、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。八、负责对各类的文件、表格等按规定整理分类归档保管。九、配合工程维修人员抄记各类计量表。十、完成上级分派的其他工作任务。档案员岗位职责一、忠于职守，严格遵守档案法规及本管理处档案管理制度，积极开展工作。和提供查阅。档案，协助查阅检索。四、熟练掌握计算机数据库软件系统的操作和运用。五、妥善管理档案。严格执行借阅制度，建立借阅登记，对借出资料按期催还。及时修补和复制已破损或变质的档案。防尘、防虫的“七防”工作，保持档案库房整齐清洁。八、完成上级分派的其他工作任务。维修员岗位职责一、严格遵守规章制度，严格执行操作规程，服从管理处的工作任务分派。二、负责辖区内所有水电、管道及设施设备的养护和维修，保证各类设施设备的正常运作。三、定期巡回检查各类设施设备及管线，做到小修不过夜、大修不拖延，特殊维修及时上报审批，并做好维修记录。四、每日巡视辖区各类设施、设备的运行情况，并做好各类记录。后在维修单签字。建议，并做好材料领用手续。养。八、积极认真的完成业主的委托维修任务，尊重客户，收费合理，完工后请业主验收签单。十、及时将各类记录上交管理处存档。十一、完成上级分派的其他工作任务。管道工岗位职责门尺寸，并会正常的操作。处理。运行记录，并及时将各类记录上交管理处存档。洁，完好。七、完成上级分派的其他工作任务。电工岗位职责备，会处理电梯困人等。中修不拖延，能正确判断一般故障，并采取应急措施。98％以上，并及时更换通道照明开关、灯泡、保100％。五、及时将各类记录上交管理处存档。六、完成上级分派的其他工作任务。电梯管理员岗位职责音或电梯有损坏，应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案并交管理处存档。二、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。四、保持电梯及机房整洁，礼貌制止违反《电梯使用规定》的行为。五、要妥善保管电梯门和电梯机房的钥匙，不得随便交与他人使用。采取对策措施，对解决不了的技术问题应及时向主管领导汇报，联系承判商处理。七、完成上级分派的其他工作任务。智能化维护员岗位职责防报警系统等智能化设备安装、调试及验收和接管工作。五、不断完善智能化系统、提高服务质量。六、完成上级分派的其他相关工作任务。安全维护领班岗位职责作及任务：展，熟悉掌握辖区内环境及整体情况，负责安排落实人员的工作计划、任务。二、认真抓好本班人员的纪律和工作质量，督促本班人员遵守公司的规章制度。并对工作过失和违纪员工提交处理建议。四、严格按照交接班制度，负责做好交接班工作。六、熟悉掌握辖区内的装修制度情况。八、积极配合维修部门对智能化系统及各类设施的检查、维护工作。九、带头并督促班组员工履行岗位操作规程。十一、完成上级分派的其他工作任务。安全维护员门岗岗位职责一、按规定上岗接班，上岗签名。二、认真检查出入车辆，维持好门口交通秩序，对进出车辆要做好登记和验证工作。免造成交通堵塞，引导要及时，手势要规范。行收费制度，按规定的标准收取，不得乱收费。时移交清楚，责任明确，必要时向安全维护领班或管理处领导汇报。八、保持值勤区域的卫生整洁，发现垃圾及时打扫。区的可疑人员要进行询问，盘查。十一、完成上级分派的其他工作任务。安全维护员巡逻岗位职责关键部位，防火、防盗、防抢。主动打招呼，有礼貌地回答他们的询问。三、及时制止辖区内的打架斗殴事件。他人时，及时采取相应措施。尤其是夜间遇此情形，安全维护人员要上前制止，如不听劝阻，视情况可报警。防止撬盗车事件的发生。严重要及时移交公安机关处理。八、对于形迹可疑人员必要时进行证件检查。查明情况，并及时处理报告。班时移交清楚，责任明确。十二、遇业主求助，在允许范围内及时帮助解决。十三、完成上级分派的其他工作任务。监控监视员岗位职责并做好监控记录。作情况，发现异常、故障应立即上报，不准擅自摆弄。借录像带，须经管理处主任批准。四、负责接听和处理电话报警，并按部门制定的工作方法与技巧处理。六、各岗位对讲机呼叫三声后仍不畅通，负责协助呼叫，并通知领班。七、严格按照交接班制度，做好交接班工作。八、做好监控室的卫生，钥匙领还记录，以及上级交办的任务。挪作私用。义务消防队员职责一、公司全体员工都为义务消防队员。二、学习公司有关消防知识，正确使用各种消防器材和设备。查，发现问题及时整改。四、制止任何违反消防安全的行为。立即报告有关部门和报警，组织人员进行自救、疏散，采取适当措施，力争尽快把火扑灭。七、做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动。八、协助有关部门做好善后处理。绿化管理员岗位职责一、熟悉各辖区的绿化概况，保证绿化的完好率，发挥绿化的生态环境效益。知识，并督促遵守各项制度。三、负责辖区绿化日常工作安排，划分责任区，把工作落实到个人。理处完成辖区的绿化管理工作。杂草的工作情况，并做详细记录。六、台风雨季节，负责督促指导绿化工做好辖区花草树木的防护工作。八、督促指导绿化工对绿化设备、工具的维护保养工作。十、完成上级分派的其他工作任务。绿化养护工岗位职责工作负责，为客户创造并保持怡人的生活环境。一、熟悉辖区的绿化概况，保证绿化生态环境效益。三、适时对花草树木进行浇水，满足其生长需要防止过旱过涝。四、满足花草树木正常生长需要，适时适量对其施肥。五、根据园林要求，花木分枝规律和生长特性，及时对花木进行修剪、整形。六、配合保洁员做好环境卫生工作，及时清除杂草、杂物，适时剪草，保持草地整洁美观。七、定期对花木进行培土、防风害、除虫。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗。晾晒衣服、被褥等行为。九、完成上级分派的其他工作任务。保洁工岗位职责二、保质保量地完成本人所负责区域内的清扫卫生工作。四、发扬互相配合精神，支持同事工作，以礼相待。五、负责各自范围内道路、绿化带等公共区域地面的清洁工作。PAGEPAGE95六、负责室外果皮箱、垃圾箱的清洁、清运和清扫工作。八、对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。十、完成上级分派的其他工作任务。家政服务员岗位职责一、严格遵守规章制度，服从管理处的工作任务分派。（客户）委托事项，按时上门以认真负责的态度提供优质服务。（客户）的合理要求，按质、按量、按时完成服务事项，以保证业主（客户）满意。四、发扬互相配合精神，支持同事工作，以礼相待。（客户）的沟通，广泛征求业主意见，改进工作，提高服务质量。六、完成上级分派的其他工作任务。第二章 办公管理制度办公制度二、保持办公室环境整洁，做到书籍、资料、用品等摆放有序，整齐。主管请假。非职责管理范围内的按《首问责任制》程序办理。六、爱护公共财物，勤俭节约。七、不准乱丢堆放杂物、随意张贴、随地吐痰及乱丢烟头、纸屑、果皮等废物。做好相应防范措施。会议制度二、各种会议由召集者负责组织安排，并对出席对象提前发出通知。会议，须提前向会议组织者请假。起到应有的效果。班组例会。各公司经理、物业部职能主管及相关人员。经理助理及相关人员。能主管、管理处主任。（负责人）以上。51（具体时间由部门确定）。上一级别会议为主，本级别会议作相应时间调整。印发并贯彻执行。八、开会时与会者应尊重他人发言，使会议正常进行，将手机调至振动档或关机。保密制度一、本制度是处理涉及机密的文件及其机要事项而制定。二、本规定中所称机要是指不得泄露事项，凡符合下列条款之一者均属于此。1、关于重要决策或计划。2、关于人事问题。3、关于会议重要的讨论事项。4、关于业主或租户的档案资料。5、契约、协定或根据协商而决定的事项。6、特别指定的事项。三、机要文件按保密等级可分为以下三种：1、秘密。不能向相关人员以外者公开。2、机密。不能向外公开。四、机要文件、机要事项及其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。五、机要文件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类加以保管，另一份由所管部门的负责人保管。七、机要文件来往传递（包括传真），应指定专人传接或采取亲启信函方式进行。件数量在原件或副本上详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。和传送。十、机要文件及其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责销毁。印章使用管理制度管。上述印章未经公司经理批准，不得随意交与他人保管使用，部门（管理处）印章由部门负责人（管理处主任）保管或指定专人保管。二、使用公司印章依据下列情况进行审批：涉及人员调动（任免），以公司名义签置的合由项目区域常务经理批准；使用法定代表人印章除财务部门用章外，由公司经理批准。使用部门（管理处）印章，有关业务管理工作用章，由部门负责人（管理处主任）批准；涉及到对外或代表公司名义，必须经公司经理或项目区域常务经理批准同意。三、未经领导批准，不得私自用章，不准携带公章外出，不准盖出空白信笺；对不符合用后果或经济损失，要追究保管人、当事人的责任。四、刻制印章，须经公司经理批准。作废的印章应及时封存。公文管理规定为统一公文运行程序，加强公文管理，提高办公效率，制定本规定：类、登记和分发、传阅。三、公文处理：1、公文登记分类，交办公室负责人审阅，提出拟办意见。2、根据拟办意见，送有关部门相关人员阅办。3、领导批办的公文，按批示意见交有关部门负责办理。4、如承办过程中有疑问或问题，应及时请示、报告。四、公文传阅：1、送阅文件要抓紧时间阅读，不得无故拖延或扣押。2、文件一律由专人传送，一般不得横向传阅。3、文件传阅后，阅文人要签名并写上时间。4、文件传阅后，交回归档保管。传真机、复印机、计算机（电脑）管理制度二、非操作人员，未经许可不得私自操作使用。三、为节约纸张和能源，严格控制复印和传真数量，非必要不予复印和传真。付款手续后，方可操作使用。（盘）和使用，以防电脑病毒感染。得提取（阅）电脑内存信息、数据资料。七、凡内部常用业务资料、数据，必须进行备份处理，以免丢失。断电源。档案管理制度制度。一、档案工作的基本原则公司各部门在各项活动中所形成的具有参考价值的文件、材料，由承办单位、经办人负责将办完的文件、资料及时归档。二、文件资料点收、整理和归档1、文件结案移送归档时，检查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，应立即追查归入。2、文件如经过抽查，应有部门主管领导的签认。3、文件的处理手续必须完善，如有遗漏，应立即退回承办人。卷、归档。三、档卷管理档案的安全。2、做好相关的防范措施，注意保密工作。3、保持档案室清洁，随时擦拭档案橱、架，并采取防虫蛀腐朽工作。后作销毁处理。四、档案调、借阅摘抄文件，须经领导批准。2、借档人不得转借、拆卸、调换、污损所借的档案。3、档案归还，经档案管理人员检查无误后，立即归入档卷。第三章 人事管理制度员工守则服务准则：业主（住用人）对我们的服务无可挑剔，是全体员工共同遵守的服务准则。职业道德：一、敬业爱岗。吃苦耐劳、积极肯干，热爱本职、乐于奉献。二、遵纪守法。严格遵守国家政策、法规、法令和企业的规章制度。三、诚实守信。诚信为本、坦诚待人、实事求是、兢兢业业。务质量。六、勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。好的团队精神。的保密资料。工作态度：一、服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及调配。二、严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗、睡岗。三、正直诚实——对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。和完成工作任务。五、勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。服务意识：一、礼貌——是对客户和同事最基本的态度。二、乐观——以乐观的态度接待客户（对待每一天或每一项工作）。四、热情——尽可能为客户和同事提供方便，热情服务。五、耐心——对客户的要求、建议应认真虚心的听取，并尽量在不违背规定的前提下办理。六、平等——一视同仁的对待所有客户，不能有贫富之分，厚此薄彼。仪容仪表：上岗证须端正地佩带在胸前。二、形象岗按跨立姿势站立。三、男员工不得留长发、蓄胡子、留长指甲；女员工不得浓妆艳抹，做怪异发型。五、不得在上班时间吃零食、吸游烟、乱丢杂物。行为举止：左顾右盼，心不在焉。来客告辞，应起身移步相送。（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方。双手垂直（男可放后，女可放前）。四、行走要规范、自然，不得奔跑（紧急情况除外），不得两人搭肩、挽臂、牵手而行；与业主或上级领导相遇应主动问好并靠边而行，不得从行人中间穿行。若进去时门是关着的，出来时应随手将门轻轻带上。六、对客户或来访人员提出的咨询、疑问、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度程序办理，进行文字记录，及时联系有关人员给予解答，限时予以回复。接听电话：一、所有来电，务必在三响内接听。方有什么事需要帮助。三、通话时尽量不使用免提键。五、通话完毕应说“再见”，听到对方搁下后再放听筒。3（禁止打声讯电话）。劳动纪律一、遵守国家法律、法令及企业的各项规章制度。三、员工必须按规定的时间上下班，不得迟到与早退。不得擅离岗位。（特殊情况除外），不得干与工作无关的事情，不得长时间接待亲友，不得看杂志，串岗聊天、睡觉、下棋、打牌、嘻戏、打闹等。况后必须立即赶到现场而不得以任何理由推托。七、企业如有需要员工加班加点，必须执行（如有特殊情况除外），否则作旷工处理。红包，小费及接受业主的馈赠。十、员工必须坚决执行上级分派的各项任务，执行是绝对的。三级管理制度为了公司内部管理制度化、规范化，在管理中将体现“严格、系统、人性、协调”的基本方针，特制定本制度。（部门）负责人三级管理。工作负责。特殊情况可越级汇报处理。处理。的，可向上级建议，要求部门对其进行处理。六、各级在处理问题时，应客观、公正、慎重，并对所作出的处理结果负责。劳动人事制度为完善人事管理，充分合理利用人力资源，特制定本制度。员工聘用与任免二、各项目区域常务经理、经理助理由公司经理聘用、任免。（包括助理）聘用、任免由常务经理提议，报公司经理审批。四、管理员、领班、技术专业人员的任免由部门主管提议，报常务经理审批。五、普通员工（包括临时工）由部门主管聘用，报项目区域备案。3-6（根据各岗位、企业在职员工）。试用期满经考核合格者成为企业在职员工。七、各项目区域员工的聘用与任免应及时上报集团物业部备案。人事调迁一、根据工作需要可调动员工，被调动的员工应服从安排。三、各部门调动其管辖区域内员工时，应报项目区域常务经理核准。交接手续，擅自离职者，一律作旷工处理。五、项目区域对接收的员工应按人事调迁证明及时对调入员工进行接收备案。不得发放工资。25的员工其工资由原项目区域造册发放。八、各项目区域应及时将人事调迁情况上报集团物业部备案。员工离职一、员工如要求辞（离）职（包括试用期），101须提前1个月书面告知公司。（离）职或被辞退员工由部门主管按规定填写《员工离（辞、退）职审批表》报（辞、退）职手续及退还公司物品后，再领取当月应得工资，否则作自动离职处理。（辞、退）职审批表》，报上级审批，待批复后，即宣布除名。五、凡辞（离）职或被辞退、开除的员工，其他项目区域（部门）不得再聘用。六、若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，本公司有权决定裁减员工。被1工资及福利一、工资构成为：基本工资+考核浮动工资+各类补贴（各岗位工资标准参照《岗位工资等级表》）。二、每月工资按规定统一发放。四、新进员工在培训期间只享受生活费补贴。五、试用、留用期间只发给基本工资。六、新员工培训期间离职，不发生活补贴费。八、员工的社会养老保险待遇按集团规定。考勤制度（班组）为单位对员工出勤进行考勤，考勤情况统计经部门主管签字，于次月初报项目区域办公室，作为发放工资的依据。二、被借用的人员由借用部门负责考勤。不得无故擅离岗位，否则视为旷工。五、员工接到调动通知，未按时到位，作旷工处理。七、累计旷工二天则作除名处理。请假及假期待遇制度请假：一、员工请假，先由本人填写请假单，并按管理权限逐级审批，经批准同意后，才能用假。二、未经批准或未办理手续擅自离开工作岗位，一律按旷工处理。申请，否则，将按旷工处理。1（特殊情况除外）；3（部门）批准，3五、病（公伤）假：需提供有效证明，并按管理权限审批。各类假期待遇：一、病、事假：请假期间，扣实际假期天数的基本工资；当月请假累计超过7天，除扣除请假天数的基本工资外，取消当月考核浮动工资，并取消年终奖金的当月份额。二、公伤假：公伤休养期间，按实际天数扣考核浮动工资（其他享受待遇，视情况而定）。三、婚、丧假：假期为3天，超出时间按事假处理。四、产假：产假期为1个月，假期内只发基本工资；如确需延长假期不得超过2个月，期间按政府部门有关规定发放生活费，并取消年终奖金的当月份额。培训制度企业将根据各岗位的需要，安排不同的培训内容，帮助员工提高业务知识、专业技能和工作效率，培训应遵守：相关，以业余时间为主，不能影响本职工作。二、员工因业务需要，要求参加各类培训或进修的，均要经领导同意批准；擅自参加培训（进修）的，企业不负责其一切费用。（进修）的员工，其学费、报名费、资料教材费用等，待获得合格证书后，方可报销；凡是企业派出参加培训（进修）的员工，需在本公司服务满2年，服务不满2年，将扣回相应的报销培训费（包括培训期间的工资费用）。奖惩条例第一条 总则协调”，“有功必奖、有过必罚、制度面前、人人平等”的基本方针。第二条 奖励条件员工表现有下列条件之一者，给予酌情奖励：1、改进经营管理，提高企业经济效益有重大贡献。2、完成工作任务，提高服务质量方面有显著成绩。3、抵制歪风邪气，检举、揭发损害企业利益的违规行为，事迹突出。、发现事故隐患、及时采取措施、防止或抢救事故有功，使国家和人民及企业利益免受重大损失。5、见义勇为、舍己救人或做好人好事成绩突出。6、年终评为优秀员工。7、其他应当给予奖励。第三条 奖励方式1、表扬：给予口头表扬或通报表扬。2、奖励：事迹突出当月给予现金或物质奖励。3、晋薪：根据表现结合整体工作，酌情给予晋升工资。4、升任：根据工作表现、管理能力、组织能力和综合素质考察，给予升任职务。第四条 奖励程序符合奖励条件，由所在部门将事迹书面报告和《奖励建议书》呈报项目区域常务经理审核，经公司经理签署后执行。第五条 处罚种类对违章违纪行为的处罚分为口头警告、书面警告、记过、撤职和降级、辞退和除名。第六条 口头警告有下列行为之一者，给予口头警告一次。1、未按部门规定的时间上班，出现迟到早退。2、上班时间吃零食、随地吐痰、叠岗、吸游烟、乱丢杂物等。3、上班时间长时间占用电话、会亲友、闲谈、聊天。4、下班后无故在辖区内逗留。5、服务欠周到、用语不规范。6、对完成所分派的工作任务迟缓、拖延。7、同事之间不交流、不沟通、散布不利团结的言语。8、在工作场所衣冠不整，出现各类有失职业风度的不雅举动及形象。9、上班时间不按规定要求着装，不戴工作牌、上岗证。10、发现违章违规行为不纠正、不制止，但尚未造成影响。11、在辖区内大声喧哗、戏耍。12、其他违反有关规章制度和公司规定，类似上述性质行为，情节轻微。第七条 书面警告的当月考核浮动工资。1、122、在规定的办公（工作）时间内，出现无故迟到早退。3、无故拖延工作任务，责任性不强造成差错。4、在接待客户来访时不热情、不耐心、并与客户争吵，在职责范围内受到客户合理投诉。5、工作时间串岗、离岗。6、使用粗言秽语、侮辱、唾骂同事和客户。7、对打架事件不劝阻、不制止。8、无故不参加班组部门例会及组织活动。9、在辖区禁烟场所吸烟，酗酒后上班。10、搬弄是非，诽谤他人，报告不属实。办理并造成影响。12、上级知晓下属违规违纪而未开具《员工违规违纪通知单》。13、违反规定造成浪费、损坏、丢失财物（除按价赔偿外）。案资料等，造成影响或后果。15、其他违反规章制度不足记过。第八条 记过有下列行为之一者，给予取消当月全额考核浮动工资。1、1个月内受到2次类似性质的书面警告处分。2、当班时间脱岗、睡岗。3、知晓财物损坏或丢失，不管不问不汇报。4、私藏、私拿公司和他人财物，并占为己有。5、知晓员工违规违纪不及时处理，造成影响。6、伪造各类工作记录、表格、数据及档案资料等。人事管理制度7、玩忽职守、违反工作程序、操作规范和规章制度造成事故、经济损失。8、旷工半天以上。9、其他违反规章制度，类似上述性质行为。第九条 降级或撤职有下列行为者，给予撤职或降级处分：1、所辖部门工作长期无起色。2、有严重渎职行为。3、所犯错误丧失领导资格。4、未尽职出现管理工作上失误，给企业、社会造成较大影响和经济损失。第十条 辞退、开除或除名有下列行为之一者，给予辞退、开除及除名处理。1、不能胜任所担负工作任务或经调整岗位后仍不能胜任。2、留用期间再次受书面警告以上处分。3、留用期间工作平常，缺乏主动性、积极性。4、患病或非因工受伤，医疗期满不能从事原工作。526、拒签或撕毁开具的《员工违规违纪通知单》及对情况属实而不接受处理。7、在职责范围内连续受到客户合理投诉。8、盗窃财物，参与打架斗殴、赌博、聚众闹事、起哄、威胁危害他人。9、不服从正常工作调动，无故拒绝接受工作任务，公开顶撞上级。响。11、情节严重、触犯法律，移交司法机关处理。12、其他严重违纪违章行为。第十一条 处理程序与处罚1、受书面警告处分，由直接上级开具《员工违规违纪通知单》，经部门主管核实，填写《员工违规处罚单》，报项目区域常务经理审批执行。审批执行。3、凡受处分的员工，将《员工违规处罚单》装入其本人档案。件可以撤销处分（撤销处分按处分权限执行）。5、凡受书面警告的员工，当年奖金不能全额享受。（1），50％以内。第十二条 申诉员工对奖励或处分有异议，可向公司领导提出申诉。员工工作考评制度提供人事决策依据，确定员工培训方向。以充分调动员工的工作积极性，增强员工的组织纪律性，树立员工的竞争意识，进一步促进物业管理服务水平的提高，特制定员工工作考评制度。考核、考评原则：素涉及到考核评定中。重新考核。考核种类与评比：度考核由公司经理、项目区域常务经理、各部门主管组成考评小组进行评比。二、公司每一年度根据月考核结果，评比“优秀员工”。三、各部门按部门人数5%的名额比例进行评比部门“优秀员工”。2%的名额进行联评出公司年度“优秀员工”。考核频度与步骤：一、考核每月进行一次，年度总评一次。二、各部门的月考核工作，由部门主管负责。三、每月5日前，各班组负责人将上月的员工违规违纪及工作表现情况报部门。区域办公室。五、每月15日前，项目区域常务经理负责组织对各部门主管进行考核。考核评比。七、项目区域办公室负责将考评结果进行汇总、记录、存档并报集团物业部备案。奖惩措施：；8～8.990%；7～7.980%；6～6.950%；6二、年度扣分累计在12分以内者，可领取全额年终奖金；扣分在20分以内的可领取90%的年终奖金；扣分在26分以内的可领取70%的年终奖金；扣分在36分以内的可领取50%的36三、连续2个月考核在6分以下者给予行政处分或辞退。四、公司对年度考核评为优秀的员工，给予通报及奖励，并列为重点培养（考察）对象。考核范围：适用于公司全体员工。考核标准考核内容及要求详见考核表。考评申诉：员工若对考评结果有异议或处理不服，可直接向上级领导申诉。第四章 业主客户管理制度首问责任制二、对客户或来访人员，必须认真接待。三、业主、客户要求解决问题或提出询问、意见，要耐心倾听。搪塞、应付了事。人员给予解答（办理业主、客户提出的有关问题、事项和要求）。六、将业主、客户所要求解决的问题落实到位，限时予以回复。管理处值班制度为及时处理突发事件和受理投诉，制定本制度。班。接待来访工作制度一、建立管理人员值班、接待制度。对重要的来信（访）要及时向领导报告，请求处理。三、对于来信，要及时调查、处理、答复。四、认真做好来信（访）资料的收集、整理、归档工作。投诉处理制度登记。二、根据投诉内容通知相关部门人员限期解决，处理投诉应及时，不刁难，不推诿，做到“事事有着落，件件有回音”，特殊情况应向负责人汇报。（客户）到现场查看，记录实际情况，填写纠正措施报告。量与有关单位取得联系将问题解决落实，并及时将结果告诉投诉人。五、管理处将投诉结果填写在记录中，并由具体解决的负责人签字认可。维修、约修制度作。2、客户报修和约修可采取直接采取报修、电话报修、来信报修等形式。日期。应做到字迹清楚，台帐齐全。4、对不能按时上门维修的，应采用书面或电话形式向客户说明情况，另约修理时间。回访制度一、定时进行回访工作，由各部门组织相关人员回访客户。（住用人）倾听合理化建议，按客户投诉的程度进行适当回访，回访时间按客户投诉内容具体确定。应向客户解释原因。责人审查，作为改进工作的依据。维修回访制度10%，管30%，60%。三天内回访，其它一般维修七天内回访。三、回访内容：1、实地查看维修项目。2、向在维修现场的业主（客户）或家人了解维修人员服务情况。3、征询改进意见。4、核对收费情况。5、请被回访人签名。四、对回访中发现的问题，24第五章 财务管理制度财务管理规定特制定本规定。资金使用管理不得挪用、截留或坐支，严禁各部门私设小金库。二、现金使用范围：1、员工工资、津贴及国家规定个人社保、福利、奖金等其他费用。2、出差人员必须随身携带的差旅费。3、需要现金支付的其他支出。现金、借款的管理库。（男性）护卫。如金额巨大，10万元以上的，必须有专车押运。后方能借给，特殊情况，由公司经理授权由项目区域常务经理签字后方能借给。报销一、出差回来或办事完毕后七天内，应做好报帐手续，结清暂领款。区域常务经理审核签字后，先行报销，待公司经理返回后补签手续。验收的，要经部门主管和经手人签字手续。额、出票单位盖章、出票人签字，或写明支付事项内容。各项经费开支权限50元以下由部门主管批准，各部门自50元以上由项目区域常务经理批准。二、批量性物品采购，由项目区域汇总后报集团物业部审批。分列明细金额（包括单项设备）。100元以下由部门主管审批，管理处自行采购；100元以上由项目区域常务经理审批；500元以上报辖区业主委员会审核，经公司经理批准。（包括烟酒）应严格按国家规定执行，原则上不请客送礼，但因工作关系确实需要宴请的，需由公司经理批准。由部门主管提出，项目区域常务经理统管掌握。其他规定规范，并接受所管区域业主委员会的监督。二、按照物业管理服务合同以及公司授权，管理处安排好辖区管理年度财务计划预决算，在报送公司的同时，报送业主委员会。（借款、拨付资金等）通过建立内部往来明细帐加以核算，内部往来业务须按财务管理规定及程序办理。见。五、本规定与集团财务规定相抵触时，按集团规定执行。经费管理制度为了使管理处正常开展各项业务活动等有根本保证，特制定本制度：低成本，注重效益的原则，合理使用管理经费，并接受公司的检查和监督。（使用人）和其他应交费的人收取费用。三、管理经费的收取，收款收据统一使用税务部门统一印制的单据。托管理合同支出项目审批，报公司审核。询问及监督。第六章 后勤管理制度物资财产管理规定一、范围：二、分类：三、计价：1、新建、购入和调入的资产，分别按造价、购价和调拨价入账。2、无偿调入和旧有的资产，无法查原价的，可估价入账。四、管理：记、领发、调配、清查、维修以及处理报损、报废等具体管理工作。物不走”的原则。门发生资产使用人员变动工作时，应及时办妥调整移交手续。工作服、劳保用品管理办法定本规定。一、使用期限：1、大衣使用期限为三年；2、冬装、雨鞋使用期限为二年；、衬衫、夏装使用期限为一年。二、使用规定：1、各员工所发放的服装等自发放之日起计算。购发，所发生的费用由本人承担。3、参加工作时间6个月内的员工，如辞（离）职的，对所发放服装（应收回的除外）按原价，在工资中扣回金额。4、工作岗位调动，及时上交原所发放的服装等物品。费用由本人承担。员工食堂管理规定离开工作岗位。二、树立为他人服务的思想、讲究职业道德、态度和蔼、礼貌待人、文明服务、认真负责。事人员按规定每月交纳就餐费并登记。品，月底盘点，月初公布、接受监督。五、爱护公物、食堂的一切设备、餐具须登记，有账目，无故损坏，照价赔偿。窗无灰尘、无污渍；用后餐具、用具要消毒。七、用餐人员应文明用餐，讲究卫生，不随地吐痰，乱丢乱倒剩菜剩饭。予以辞退。九、合理安排每日的食谱、按计划采购，严禁采购腐烂变质食物，防止食物中毒。设备、门窗完好情况，防止事故发生。员工宿舍管理规定维护宿舍的秩序，提高工作效率，制定本规定：申请住宿。3三、员工对所住宿舍不得随意改造或变更。五、室内禁止烧煮、烹饪、私自接配电线使用电器。六、室内不得存放易燃物及违禁物品。八、洗后衣物在指定位置晾晒。十、不得在宿舍留宿亲友。十二、不得在墙壁、门窗上随意钉挂物品或张贴字画。十四、节约用水、电、人去灯灭，水笼头关。十五、不得在宿舍聚餐、喝酒、赌博及其他违法行为。十七、无正当理由不得在外住宿。十八、不得在室内大声喧哗、吵闹、戏耍。十九、宿舍所有器具，住宿员工有责任维护其完好，如有损坏按价赔偿。二十、住宿人员应自觉遵守本规定，如有违反将视情节轻重，按有关规定严肃处理。

3篇第一章 房屋、设施设备的维护管理房屋维修养护原则坚持“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”的原则一、安全是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。三、合理是维修计划与方案合理，不扩大维修计划。与质量上的需求。服务制度。六、按照价值规律、商品经济为业主或住用人提供等价有偿服务。房屋修缮养护标准二、门窗开启灵活，不松动、不透风、牢固、平整美观接逢严密。四、屋面必须确保安全，不渗漏、排水畅通。五、抹灰应接缝平整、不开裂、不起壳、不松动、不剥落。关安全规程定期保养检查，防止电气线路破损老化，绝缘性能降低影响使用或发生事故。七、金属构件应保持牢固安全、不锈蚀，损坏严重应及更换。窨井、阴沟管理规定一、窨井盖应盖好，不得随意开启窨井盖。四、窨井、阴沟每季度清理、疏通一次，清除井底杂物，并有记录。五、窨井开盖后要有人看护并放置警示牌，清理后马上盖好。化粪池管理规定一、化粪池每年由指定的专业公司清理一次。三、原则上不影响业主生活的前提下进行清理化粪池工作。四、化粪池开盖后有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。五、化粪池内的沼气待充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。监控室管理制度一、监控室实行24小时专业人员轮流值班。三、监控室内不得吃零食、喝酒等，干与工作无关的其他活动。五、各操作手柄（按钮）每日进行一次手动操作检查。件，所有资料应存放整齐、有序。七、设备出现故障当值人员无法排除时，应及时报告领导，联系技术人员进行修理。录。九、值班人员应及时填写当班的设备运行记录、工作日记，以便查找原因。十一、做好监控室的环境卫生工作，严格执行交接班手续。十二、每月将设施设备运行情况以书面形式报管理处存档。边缘地带，疏通道路。监控室管理规定二、进入监控室必须穿白大褂、拖鞋。三、监控室严禁使用干扰性电子及超负荷的电器用具。四、非特殊情况不得使用报警电话。五、严禁非岗位人员触摸、乱动各种操作按钮和开关。七、室内严禁吸烟。电梯维修保养制度一、电梯停驶保养，首先切断电源，以确保安全。品，通风良好、采光明亮，并备有必要的消防器材。三、曳引电动机外形干净、无油垢，底盘无积油，电梯坑底无积水。五、各楼层门厅及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响门厅畅通。六、电梯检修或保养必须挂牌，确认轿厢内无乘客，方可停机保养。八、维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。电梯运行管理规定二、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。三、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。四、进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。五、升降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。七、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。九、年审标志张贴在轿厢内按钮上方。柴油发电机日常养护制度委托发电机维修公司进行保养、修理。目作详细记录，填写发电机试车/运行记录表。.24.小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告工程维修主管，再由工程维修主管逐级上报，组织力量进行维修。四、保养内容如下：1、润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤滑器。2、冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位、皮带张力及水泵等。3、进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。（燃油缸及油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤器。5、排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。（每月检查一次），仪表、总开关、接线管及指示灯。7、发电机部份：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。8、自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机动装置是否正常。9、视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。10、清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组15分钟（或带负荷运行）。11、控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。12、发现问题，做好记录。柴油发电机运行管理规定一、每天定期巡查机房及机组设备。二、每月空载试运行两次，每次15 ，并检查是电池液位、接线端子、外围设备运行情况。填写试运行记录表。三、油箱内燃油应储备，发现储备不足立即通知主管申请订购。动投入。五、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。七、保持机房内的通风和照明设施良好。电房倒闸操作制度（即设备名称和编号）。发令全过程的听令报告都要做好记录。（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误码操作的闭锁装置。操作票内：1、应拉合的开关和刀闸。2、检查开关和刀闸的位置。3、检查接地线是否拆除。4、检查负荷分配。5、装拆接地线。6、安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。7、切实保护回路和检验是否确无电压等。根据模拟图版对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。每操作一项，做一个记号“√”，全部操作完毕后进行复查。六、倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。或进入遮拦，以防突然来电。九、下列各项工作可以不用操作票：1、事故处理。2、拉合开关的单一操作。3、拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作应记入操作记录簿内。要注明（或盖章）“已执行”字样。水泵房管理制度二、水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。四、非值班人员不准进入水泵房。五、每周清扫一次水泵房内的设施设备的卫生，确保水泵房地面和设备外表的清洁。私自配钥匙。水泵房运行管理规定一、经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。三、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。转换开关转回“自动”位置。五、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。七、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告工程人员，并留在现场观察。浏览车使用规定业主、住用人出入；确保浏览车的正常使用和安全，特制定以下规定：二、本公司人员无特殊情况不得乘坐浏览车。三、任何人不得在浏览车上玩耍打闹，人为损坏照价赔偿。五、按规定不得超负荷载客。（业主、住用人可凭包月卡）。七、浏览车不接送客人时，应及时进行充电。割草机使用管理规定一、割草机由专人负责管理保养。三、严格按使用说明书要求，正确操作，使用割草机，延长其使用寿命。五、发现故障或损坏及时报告领导，以便联系相关人员进行排除或维修。水池、水箱管理规定二、每半年清洗水池、水箱一次，定期消毒。三、定期保养水泵阀门及管道，定期刷漆防止生锈。四、经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即报告、及时抢修。以便客户做好准备，遇突发性事故导致停水，应向客户解释。第二章 安全、消防管理安全维护队员共同职责序井然。二、熟悉辖区的环境情况，做到勤巡逻、勤检查。参加扑救。五、廉洁奉公、坚持原则、是非分明、敢于同违法犯罪行为作斗争。六、辖区内公共设施设备受损时，视情况处理，并向上级汇报。原则，以理服人，积极维护公司的利益。要认真做好当班记录。区公共秩序，提醒经营者做好自我安全防范工作和门前三包工作。24十一、积极参加职业道德和业务培训，努力提高自身的素质。十二、熟悉掌握辖区智能化设施的正确使用。十四、做好每日工作记录。安全维护队员共同守则一、执勤时不准擅离职守，巡逻时不准离开规定地域。收（录）音机和乱写乱画，不敞胸露怀，不歪戴帽子。四、不准私自进入业主室内。六、不准玩耍执勤器材。八、不准泄露企业资料秘密。九、不准擅自处理境外和港、澳、台人员的涉外事件。益。十一、积极协助公安部门依法办案。安全维护队员权限一、有权制止一切违法犯罪行为，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并及时扭送公安机关，但无权实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。察现场的权力。三、在防范和打击犯罪活动时，安全维护可以配备和使用非杀伤性防卫械具。决等处罚的权力。五、对违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。的人员有权进行盘查、监视，报请当地公安机关处理，但无权侦察、扣押、搜查。及盘查物品。八、按规定有权制止未经许可的人员、车辆进入辖区内。班或上级领导报告（制止违章要先敬礼）。十、积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动。十一、密切联系群众，积极向业主（客户）进行治安防范和管理方面的宣传，协助业主做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主（客户）提醒，协助整改。安全维护工作制度二、服从领导，听从指挥。三、熟悉管理区域的基本情况。24搞好安全保卫工作。七、巡视辖区安全，并做好记录。十、圆满完成各项工作任务。值班管理规定本规定。一、安全维护实行24小时轮班值班制度。及时处理各种突发事件。三、当值人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告领班：1、报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等。2、及时劝阻和处理在辖区内违反管理规定的人员和事件。3、遇紧急事件及重大事故应报告管理处及有关部门并保护好现场。4、涉及刑事及重大治安、消防的事件，及时报公安及消防部门处理。5、在当值期间发生的问题尚未处理完毕，须在交接班登记簿上做好记录交待。交接班制度一、按部门规定时间做好上岗前准备，按交接程序进行。器材，记事本向接班安全维护人员交代，移交清楚。班安全维护人员离开岗位后所发生的问题由当班安全维护人员承担责任。的交接处理和登记簿移交。班时间并签名。人员负责。七、交班人员应负责做好值班室周边的卫生工作。巡逻值勤制度一、辖区实行定时和不定时的巡逻。向值勤室汇报并作好记录。如发现可疑人员，应及时移交公安机关处理。三、认真填好值勤记录、巡逻记录。四、上班时间不准睡觉、打瞌睡及干工作无关的事。六、各楼宇电子门一律关闭管理，必要时为业主提供服务。七、遇到业主投诉时，按《首问责任制》办理。八、巡逻时发现业主乱搭，乱占的违规行为，应及时制止，解释不听劝阻，及时报告上级。器械使用规定使用，不得将警棍转借给他人。二、当值安全维护人员应将警棍挂在腰带右后侧。三、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。四、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客人说话。棍攻击他人。偿。七、交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。对讲机使用规定一、持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。部门维修，严禁自行拆修。三、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。四、严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的寿命、性能和使用效果。灵，立即报告当值领班。六、领班负责检查所有对讲机，并督促安全维护员注意使用方法及操作事项。巡更器使用管理规定二、每次使用巡更棒，须在登记表上登记签名。三、爱护巡更器，严禁擅自拆卸，不得将其作敲击工具或随意碰撞，要轻拿轻放。将会出现错误或无记录。六、巡更器使用时出现故障，应立即报告当值领班。七、在巡更器出现故障不能使用时，应采用《巡逻时间地点记录表》报更登记方法。录，并在《值班巡逻日记》中写明情况及原因，便于检查；否则作误岗、漏查处理。消防知识培训制度一、在职员工的消防知识培训每年至少一次。100%三、对员工的培训包括以下内容：1、学习消防理论知识；2、熟悉使用常用灭火器材；3、开展消防综合演练。五、管理处每年至少两次对客户开展消防宣传，宣传内容包括：1、辖区防火工作的各项规定；2、灭火器的使用方法；3、消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方法。动火作业规定二、管理处接到申请后，在规定时间内作出审批。四、作业人员必须严格执行安全操作规程。五、动火人员在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭后才能离开现场。消防器材检查、使用规定一、消防设施、器材实行“谁管理、谁负责”的原则。进行定期检查、清点、登记、存档。四、消防板手存放在显要位置，以便随时备用。五、加强消防设施设备的巡视、检查、保养，发现隐患及时处理。六、禁止挪用、丢失消防器材，改变消防器材摆放位置，严禁损坏消防设施、器材。突发事件处理制度一、遇有突发事件发生，所有员工必须服从领导的指挥调动。时保护现场，除紧急抢救外无关人员不得进入现场。四、当公安、消防部门进行安全检查和处理案件时，有关员工应积极配合，正确提供情况。取有效措施，参加扑救火灾。六、发生重大或突出事件，参与事件处理的领班部门主管应立即到现场处理。24细处理过程及结果以书面形式报项目区域，项目区域三日内将事件处理情况上报物业部。灭火器管理、使用规范管理规定：一、在紧急情况及消防状态下使用。二、管理处负责灭火器的管理、换药剂、验收等工作。三、员工不得随意乱动、搬离或非紧急情况下使用存放的灭火器。四、灭火器更换药剂后并在灭火器的瓶身上贴上标志和编号，并标明更换日期。上注明失效日期。使用规范：一、干粉灭火器的使用方法：1、使用时将灭火器拿到距火点的有效距离处。手压下阀门手柄，对准火焰根部，直到将火扑灭。二、注意事项：1、灭火时，切不可冲击液面，以防飞溅。2、灭火器一经开启后，不能保存，重新灌气后才能保存使用。第三章 环境绿化管理环境卫生日常管理制度一、辖区环境卫生实行专人管理、专人负责。准化清扫保洁。（区）。四、根据辖区服务标准，对辖区内公共区域随时保持清洁，雨天及时疏通排水沟。集、不乱倒垃圾、不见人畜粪及路面净、路沿净、雨水口净、树坑墙根净、果壳箱净。七、落实检查，考核措施，确保清洁卫生工作达标。随叫随到，保持卫生。十、根据季节及社区布置，及时做好除“四害”除虫消毒工作。垃圾箱、果壳箱清洗制度的清洁对于整个辖区的环境卫生至关重要，为此特制定本制度。二、每天早上在清除完垃圾后，必须要用清水冲洗箱内。三、每隔二天要全面擦洗箱体。四、凡是在垃圾箱、果壳箱周围的垃圾必须投放到箱内。绿化工作制度工作，特制定本制度：冬工作。二、保持花圃整洁卫生，杂物、脏物要及时清理。三、配合清洁工搞好绿地的环境卫生工作。六、花盆破损要及时换，盆泥少了要添加。正培植倒斜的花木。的散落。九、对花卉实施浇水、施肥、松土、清洗等工作时，要特别注意周边的环境卫生，及时清理周边地面的污泥和水。十、发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换。十二、发现病虫害，要进行捕捉或喷药消杀。十三、节约用水，严禁浪费水源。保证人、花、木的安全。共同做好花饰工作。十六、任何无关人员不得随意进出花圃或索要花卉，在较难处理情况下及时上报部门主管。

4篇第一章 日常管理管理处工作流程根据各岗位职责和各项职责的工作要求，对管理处的工作规范如下：每天工作。二、至少巡视辖区一遍，巡视内容为：（有无乱搭、乱建、违规装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩）。（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电是否完好、有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑人员活动）。（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）。乐设施有无损坏。5、检查设备的运行是否正常。理的问题应及时向管理处主任汇报。四、受理客户装修申请，办理装修许可证。六、解答客户提出的有关物业管理业务咨询。七、安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，亟待解决的事务，客户投诉等）。（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。一周工作。一、走访客户（内容：与客户交换辖区管理意见；掌握客户家庭基本情况，包括：户主、的变更，住房的户型、结构、质量、保养和维修状况）。（内容包括：电梯运行是否正常；楼宇对讲门有无），发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。四、检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户。一月工作。一、编制下月工作、维修保养计划。三、对月维修项目进行一次回访，听取客户意见。四、抄记水、电等计量表及入帐工作。五、对辖区的环境、绿化等进行一次全面自检。六、按规定对辖区公共设施、设备进行一次全面检查，养护。（包括：房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。（包括：社区、派出所、业主委员会等），如有重要情况须书面报告和反映。九、办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。一季度工作。（包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶、高）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。关人员处理。欠房租、管理费和物业管理相关款费的客户进行追收。四、编制季度维修保养计划和报表。工管理服务意识。一年工作。二、组织清理一次化粪池。四、编制下年度维修保养计划。五、整理物业管理档案资料，对发生变动的资料进行修改，保持档案资料与实际资料一致。性。八、制定下年度工作计划。物业接管验收程序一、接到开发商发出的接管验收通知，及时成立物业验收小组。二、验收小组按照规定，核对所接收的资料，具备条件的签发验收复函并约定验收时间。物业管理用房等按建设部的《房屋接管验收标准》进行接管验收。负责整改，并商定时间复核。五、对住宅室内物件无明显不符合标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥钥匙。六、业主（客户）入住时，由管理处管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，填写客户）入住验房表》。对发现的质量问题由管理处整理后报开发商，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主（客户）验收后消项。（客户）或管理人员发现由于建筑施工或产品制造上的质量缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。物业交付入住程序一、验证：开发商发出的入住手续、产权人身份证。二、收费：按物价部门核定标准预收取物业管理相关费款。主《物业使用手册》。四、陪同验房：在管理员陪同下，由业主对室内项目逐一进行检查验收。（申请）登记表》后，管理处填发《装修许可证》，抓好装修管理。六、正式入住：管理处上门家访填写《业主家庭情况登记表》，建立各客户档案。客户投诉处理程序二、待客户讲完后，要进一步问清有关情况，切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导客户叙述清楚实际情况。应婉转地向客户讲清楚，并确定下次回复的时间。情况回复客户。户解释原因，并确定回复时间。客户。客户报修工作流程一、接到客户报修要求时，及时填写《客户投拆登记表》。二、将记录的内容，如“报修名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入《维修单》相应栏目内。了保修期的，将《维修单》送维修组，并请接收人签字接收。四、维修人员接到《维修单》后及时填写接单时间。现场，并回复客户是否可进行维修。六、有偿维修服务，维修人员应将维修情况告知管理处，由管理处与客户协商维修费用，完工后维修人员在《维修单》备注栏中说明情况并签名。七、管理处根据维修员反馈意见，到客户处开具发票收取有偿维修服务费。回访工作流程一、管理处根据《客户投诉登记表》对客户投诉进行回访，回访时间按投诉内容具体确定或通过电话进行回访。三、回访工作可采取与客户交谈、现场查看、检查等方式综合进行。并再次进行回访，直至客户满意。五、回访的记录统一由管理处进行存档管理。房屋装修管理程序一、根据房屋装修有关法律法规，结合辖区实际制定房屋装饰装修管理制度及规定。方法进行宣传。五、审批装修图纸，涉及较大改动的客户装修项目需提供房管部门的批准文件。六、填写装修许可证，批准客户装修申请，并告知客户和装修企业房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。七、控制装修规定有要求的装修材料进入辖区。八、巡回检查记录，统计客户装修进度，及时了解装修情况。规定，巡检期间，如发现严重的违规装修及时作出处理。十、装修完毕后，对客户房屋结构的安全进行验收。十一、处理因客户室内装修引致的各类投拆，保证装修不滋扰其他客户的正常休息、工作。社区文体活动开展程序呈报项目区域常务经理负责人审批。动经费的落实情况。的裁判工作会议、文艺演出的主持人会议等。做到每家每户通知到。五、提前做好以下准备工作：1、文体活动的场地准备；2、奖品及所需物品准备；3、组织人员分工准备；4、活动场地所需设施、设备的准备。作，确保文体活动组织工作无漏项。进行现场布置及相关工作安排。八、在整个活动组织与进行过程中，管理处负责人亲自抓各项工作，确保组织工作质量。物业档案操作流程收集资料（归档范围）：一、工程技术资料：1、项目取得资料（批文等）；2、各类建筑许可证；3、各类图纸；；5、物业接管验收记录；6、其他合同、资料。二、客户资料：1、前期服务协议；2、交房清单；3、业主（客户）4、装修资料（包括申请、许可证、检查记录、[改建、增设]申请、人员出入登记、装修违规记录）；5、家庭情况登记；6、租户资料。三、维修资料：；2、报修、约修记录。四、安全维护管理资料：；45、车辆管理资料（包括情况、出入登记）。五、设施、设备管理资料（包括消防）：1、购销合同；2、安装图纸；3、说明书；4、养护计划；5、运行、维修、养护、巡查记录。六、绿化管理资料：；2、承包合同；3、养护工作计划；4、检查记录。七、环境卫生管理资料：；2、检查记录。八、社区文化资料：1、活动计划；2、活动通知；3、活动图片。十、行政文件资料：；2、总结、通知、通报、决定等相关文件资料。十一、业主委员会资料：；2、会议纪要、决议等。十二、财务管理资料：各种收费资料（包括综合服务费、日常维修费、车辆管理费等报表、单）。资料整理、归档：然后归档立卷。档案借阅：文档查阅须经档案管理部门负责人批准。范王码● 档案的销毁：第二章 设施设备供配电运行安全操作规程一、双回路供电：警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运行方式。二、电源转换：1、停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源实行全然后把备用电源受电开合闸受电。电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸3方式。三、发电机供电：联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示牌。此时，停止发电机后应将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸”的警示牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。柴油发电机组操作流程一、开机前检查观察各机件是否牢固。二、开机时注意1301-2分钟后再次启动马达，如果再在30秒钟内也无法启动发动机时，应停止启动，检查其原因。常运行。行时不许切断蓄电池开关。43-5三、停机应注意13四、紧急停机柴油机本身发出异常响声，电路有短路起火现象，关键部位的机件有松脱现象等将会危及柴填好《事故情况记录表》，报管理处及部门备案。柴油发电机安全操作规程自动状态：1、保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm4、燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。5、发电机控制屏的“运行——停止——自动”开关放在“自动”位置。6、机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。7、散热器风机开关打在“自动”位置。电开关，启动机房的进风和排风机。手动启动：120℃时，开启电加热器，对机器进行预热。2、检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。置。4、检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。5、检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。6、检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。7、检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。8、启动进风和排风机。9、按动发动机的起动按扭，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。手动操作并联供电1、待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。2、等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。3、把待并车发电机的同步器手柄打在（合闸）位置。4、观察同步指示器的指示灯及指针。5、观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。6、机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回（关断）位置。合闸失效。行操作。运行安全管理1、按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力