房地产项目前期筹划解析

房地产项目前期策划报告模板PartⅠ第一部分市场调研一、城市发展PEST分析1.城市发展政治环境（P）（1）国家或城市发展宏观政策；（2）城市规划发展趋向分析。2.城市发展经济环境（E）（1）城市建设状况；（2）城市产业发展；（3）城市经济实力（人均GDP）；（4）城市消费实力（恩格尔系数）；（5）城市精神价值。3.城市发展社会环境（S）（1）城市人口及结构；（2）城市化水平；（3）基尼系数；（4）人均居住面积。档4.冈猾城市奔发展氏技术盆环境奥（曾T若）疼（厘1途）城伶市智急力及巾研发望水平劈；阵（徐2清）新鼻技术样产品虹产值译所占从比重链；誓（圈3度）社浸会劳卸动生摧产率喉；军（臣4喊）科欲技进台步贡牙献率令。倾二、康城市乳发展棉房地布产市喂场总植体环犁境调愧研淹1.饥城市旨房地盖产市申场总诊体特胶征克（视1令）城厅市总茫体房管地产祖市场摘近期宫历史摄发展锯轨迹占分析誉；割（冤2耳）城黑市房绸地产栏市场鼓供求通关系窗和结族构分勉析；攀（着3薄）城珍市房固地产鹊区域良特征扒分析筑；搬（合4舞）城烧市房况地产蔽营销烘特征拒分析沃。标2.解城市议房地很产发艘展市萌场主分体特轮征气（仅1油）城葛市房漏地产松开发甜主体筹特征浅；承（果2为）城已市房匪地产据产品倡特征映；聪（较3活）城纪市房郊地产管服务付主体诊特征熊；屯（慎4膝）城米市房绝地产嫂消费吗主体健特征惹。龄3步.经城市顷房地烫产发五展预四测络（举1杯）宏镰观政直策对泛房地咽产市妖场的各影响歼；燥（兽2交）城捧市投千资环总境发赌展分程析；戴（诸3得）城贯市房誓地产讲投资廉趋向惠分析干；牙（伏4计）城登市房楚地产顿发展趋趋势抬分析毅。筑三、脂区域拴房地宴产市边场调芳研元1.凭区域份城市侄发展于总体鸡特征篮2.胡区域驼房地畅产市暮场地疏位及沾特征裁3口.五区域斩房地躬产相隆关项督目调低研分仓析且主要京研究始本区还域及摸项目响周边绕区域稿。根忧据产骄品的予可替摧代性键，项甲目的传竞争盈产品其，按爱竞争横性依烧次分缓层次眨研究题。内增容包熟括：唤（甩1手）规昆划设易计及堤卖点司；愿（差2耍）产朋品组茄合及阶特征智，包叔括户似型面数积，词厅、路房、太厨、泛厕面粮积及蛋比例各，平滨面结弄构特承色，中主力染户型锄等；率（饲3骄）项疫目定脸位；条（院4歪）营宋销综狂合及套策略罪；喉（逼5股）价尚格标准准及跪策略顷；闲（成6距）媒眯体广休告及垦效果视，包慧括广闯告宣句传、孩主打坛广告泰语等样；蛾（奏7胞）促粉销措谨施及劲效果透；渐（学8章）销己售状陆况；晃（撒9谦）客旬户群显分类集特征臭；馆（振1减0臂）物学业经密营管样理模皮式及爪市场咸调查晴：如扶服务砍项目遵、收奖费、果业主熔反应案等。其通过宵对本帆区域溜及周何边范诚围内资商品君住宅妄供应熄状况雅的调作查，欧分析映项目写与区婚域市奉场目佩前供撕应状芒况存绘在的些差异达，寻映找市既场供间应空蜘白点些及不嗓足点啄。链4海.着重点员竞争正性项列目（挠现状誉或潜叫在）狸调研益（就1蜓）区谁域房弯地产被相关烛项目奶调研曾分析化；扎（逃2唯）与获本项姜目竞最争关董联性盼调研阅分析寨。仆①化项目膊所处天外部昨环境垃比较烤；萄②庸项目蒜核心菊价值冲点比辣较；嘴③烦项目古市场宁机会惭比较胡；服④义项目拆发展主策略唇比较滚；恰⑤贱其他敌竞争粉关联场性分积析比瞧较。代5昆.符消费乓者群脂体研杏究驼主要罢指消盗费群敲体对标建筑勒风格历、户女型、醋面积纪、价裂格、页配套徒等各痕方面哑的需舱求调您查。蔑Pa始rt嫩饿Ⅱ歪土第二误部分玉项鬼目担SW寿O艳T没分析惭一、瓦项目诊概况塘1.姑项目轮基本貌背景凝；较2.少项目闯规模块及用汤地状胃况；幅3.姥项目乔区位踢分析匆；廉4.梨项目牺周边导环境翁。爆二、售项愈目常SW削O魄T队分析垫（价垒值点孙及市葬场机枯会）冰1朋.寸项目趴优势寨；巷2辰.答项目节劣势热；沿3苗.傍项目湿机会缝；控4碗.暖项目将威胁消；沸5零.肉项目岂发展阀战略携思路担。主Pa歇rt早虽Ⅲ宿但第三诚部分理项目已定位倒一、草目标宝客户费定位上1.浸目标漠客户举定位涛（召1盖）市罗场细零分；桑（止2夫）选羡择目暴标市饮场；消（似3鸡）目更标市摄场细醉分定叼位。敏2嘱.琴目标劈客户炭基本怒特征同（员1隶）目饥标客闪户区够域特现征；词（机2殖）目冶标客亮户家阴庭结诞构；窜（老3递）目践标客缴户职塔业；光（产4票）目脚标客疑户年屈龄；宁（冈5杂）目码标客催户收茫入；沾（鼓6旨）目嗽标客喊户置夫业次炎数。垫3载.春目标舅客户每置业舅需求搁特征母（凉1抽）目接标市捏场价毁值取碌向分刘析；何（晶2库）目愿标客炕户产工品需肤求特良征。肤二、庄项目咱总体厅市场卡定位到1.助定位凳于地剩位或谦品牌俗形象让；艘2.康定位朴于产完品功斤能或舟价值瞒；笨3.贱定位煮于消干费者桥；揭4.磁定位泼于上够述组沙合厚。爱三、赞项目朽形象辣定位丙1.以项目饰推广震形象蓬定位决；北2.清项目续核心化概念牧；饭3.崭市场刺形象芒的内伙涵宏。估四、坏项目玩产品灯定位禾1欣.冬整体甜规划越策划宣（理阻念）蚊执注重朵空间疾环境添、生久态环镇境、攻视觉酱环境娱、文鹿化环枪境、并人文藏环境幸、智版能环孕境、亿管理什环境锹。筒2惜.重小区进规划节策划江（坦1跪）规秆划布斑局酷稼综合痒效益售、环矛境处应理、菠区内稿环境继。恼（侦2休）群此体组溉合飞卫生联、安镜全要宫求，朴邻里践关系启，群灵体间瓣与地详方特狮色。铃（迟3作）道祖路交符通渴道路誓选线咸、道汪路选财线与预地形个地貌怀、道裕路分熄级、如道路甜宽度心、道回路断赖面、讯健身踩道。姿（真4术）配博套设变施还、管暴网抗公共遇建筑咱（如志会所灾、儿比童游罪乐场纲、老宵龄活哄动场多所等闸）、低机动榨车、鞠竖向达设计丑等。黄（沈5茧）绿雁化小与品、枯植物巴配置他整体厕空间前环境简效果愉、道嫌路沿井线景唇观、锤公共它绿地责。娘3.冶环境象设计愿策划俱（始1法）居熊住环已境设洋计一边般原赴则恐（秘2崖）居旬住环赴境设哄计要造素乔（蚊3评）绿嫂地的贿设计凑要素省①窑绿地茧的植株物配迹置；骆②再绿地聪的花很坛设攀计；腰③之绿地受的草滴坪设去计；判④奋园路春设计岗；莲⑤母区内龟装饰骨场地毁设计秤（蕉4龟）朽环境痕小品驼①左建筑贴小品盼如休你息亭央、小剃桥、蝇出入疮口等捧；谊②蜘装饰泼小品笼如雕久塑、追水景创、水思池、接叠石鸭假山坡、壁杨画、侄花坛撇铺地虽等；睡③残公用邮设施谅小品仪如路概名牌体、标桨志牌拜、门阅栋号板、电娇话厅衔、灯卖具等马；鄙④旨游憩合设施呼小品巡如戏弄水池雅、座傲椅、篇桌子睬等；位⑤恳工程蜓设施俗小品缓如斜德坡、刷护坡振、台责阶等在。过4吴.扰建筑示设计能策划详（渡1茄）建乖筑风著格；寄（成2胳）外嚼立面纷造型幸、色胖彩、厘建筑赠材料率；其（红3牢）住乌宅形宪式：疯低层袜、多但层、柄小高搏层；学5弓.启户型坛设计需策划殊（闯1淋）产疑品组踢合策社略；构（养2轻）产惠品平暴面组响合；弟（演3拔）户舒型比熄重确份定；索（盘4神）各铸户型抛面积壤定位技；逆（俗5逃）户权型室占内配病比；肾亭以上扁如：乔平面麦、复泻式、牲跃式导、错习层等田比例舞；各燃户型及面积斧、比果例，微主力纤户型颤；厅阴、房显、厨皇、厕委、柜优、窗题、门舅、阳扑台等果面积巨、数丛量及挥比例域等。遥6裙.演配套汪设施某策划悠（舱1文）会茂所位文置、吧面积轻、功殿能等扔；复（婆2假）儿情童游受乐场脱位置顷、面茂积；馅（墓3慧）老恰龄活满动场始所位紧置、哭面积庭；颈（慕4某）学循校、环诊所则、菜但场、汤商业勾等位飞置、站面积泻；施（制5众）体威育中旷心：析网球越中心震、篮峰球场量、羽晶毛球裁馆、思壁球双、台件球、胃健身变房、车游泳轿池等貌。弊五、者价格狗定位失1.光定价袖影响钳因素泥；湖2.角价格鼻制定甘原则挽；中3.匪价格乞制定翅方法庸；嘱4.彼总体键价格往定位肃；蜡5.该起价冬与均治价确疏定秩；陶6.钳区位牧、垂饰直、号平面涝价差填的确辟定；餐7.卫分期稍价格逼定位俱；裁8.施每期碌价格匙走势滩。穗Pa渗rt降桑Ⅳ拨冰第四扮部分耗项目忍概念罗性规么划设疲计谊一、向项目盘总体顽规划那布局懒1.知项目挎规划讲功能言结构贡；缠2.岩项目牺空间困尺度增安排林；错3.离项目势用地渔规划我布局胃；丛4.慎项目限主体芦经济轿指标助。忆二、制项目里道路昆交通宿规则钢1.杏项目短道路良网络里规划原；那2.瑞项目英主次苗出入破口；染3猫.航项目死静态亦交通够规则警。接三、姥项目连绿化给景观训规则控1句.版项目殖园林城规划赶风格蚂；去2制.浪项目酱绿化遵景观望布局夕；匹3鸡.蹦项目先绿化趁指标里建议包；无4背.堪项目吵主要俘景观晌及节氏点；策5勇.手项目答鸟瞰铺、局灰部表惩现。戚四、紫建筑还设计五标割1.瓶建筑更形式孝；宏脏怠2.揪建筑帝风格湾；吨3.男立面油及色卧彩。潮五、练项目浸配套军1朗.翁配套钳商业觉环境寨概念茧（蒸1告）商智业配倚套的帅位置仰确定哨；烈（安2容）商随业业竭种选甘择。量2炼.饰社区墙配套颤设施领及会读所功逝能休（肆1岔）生采活、滔教育悲配套盏建议剂；槐（填2烘）社燃区服贿务中乘心；狂（割3堤）际会所稼主题塞确定弹；筛（饭4变）慌会所残内部桐功能看安排眨；独（款5锅）会窄所收龟费标做准确租定；拘（撇6晓）社破区文鉴化活缝动建然议。圈六、粘建筑宫工程域设计岂顾问阁Pa基rt徒钻Ⅴ瓦番第五叠部分经项目形经济业效益锹分析魔一、厕项目热的建跨筑规袄模帅1吨.犯项目今总体霞开发患规模像；屿2咏.连各期冰开发组规模六。掩二、册项目锹总投粱资估枕算兼1司.莲项目鞭总地知价；甚2拼.壮项目辨总建渠筑成宾本：秘包括械建筑怒成本薯、专住业人垃士费蚕用、元不可笛预见拌费用哑、管倾理费驼用、窜财务间费用醒等。狭三、妙项目旋的建斯设周仰期葛1话.虎项目违总开寻发周挥期；裹2北.鲁各期晴项目攻建设咸周期穴（后恭期项树目以等需定秀产、维定销广）书。男四、悬项目扒的盈炊利预乖测施项目蛾的盈僻利预驴测由梅两部打分组吉成差:她分期辣和总眠体。缠1炭.殿项目走成本筛；闷2登.易项目裹净收突入：讲项目站毛收钩入献-谢项目奥费用汉（销盾售费共用、反营业此税等侦、所宾得税横等物）村=霜项目术净收闹入滴3芹.透项目吊利润纠；天4破.酿项目莲利润单率；塘五、累项目是财务馋评估滴六、少项目孕不确寇定分宏析和走规避榆市场防风险躺策略叨1永.驳主要夜变量湿分析禽；舟2怀.火敏感乏性分唐析；雁3普.乏规避谢市场棕风险达策略馅。候Si至xt益h诚pa捉rt武s些古第六比部分微项目阳开发料模式辩策划牵懂案膨根据伯项目胜整体索定位僻、产史品定躺位、威配套会设施马定位怖、经蛮济效扬益分宪析等闭确定援项目赠的开樱发模港式，临为项他目的穿开发饲提供紫确实戒可行史的建东议。闸一、搞资金闸筹措家计划族1待.荐项目警资金鼻来源烤及费仪用；暗2兔.宪项目货资金丝的合如理安坦排；蹦3稳.盗收入思与支稻出的麦优化奉方案音。有二、闷施工倦组织刑安排辞各开阅发期斜的安请排、载配套话设施源的施界工安草排、棋主体模建筑哲与配宋套设钓施的俘建设驾顺序泰。输三、膛项目坛进度强安排总Se冬ve冒nt寺h裳pa袭rt体s润贞第七汁部分患品牌努策略纯一、滴项目抹品牌就二、渣公司傍品牌兔品牌硬战略怜、品斤牌整刷合、铅品牌途价值喂。歪Ei住gt拔h泥pa删rt议s序么第八筝部分量项目浩营销夏推广训及媒谦体策泛略逐一、聪项目虎形象劲建立盯视觉犯形象理识别佣系统丧（注V刃I丹基础然设计学及延鸽展设帐计）累。燥二、设主题必概念它（宣纳传）竖定位贵1为.备定位数背景乱；因2两.欲推广嘴名建王议；且3艇.用区域丙战略局定位道；告4引.药开发桌战略们定位死；恩5宅.植市场亏战略膨定位干；岸6皮.控项目诱概念弃定位脊；京7邮.防项目抹形象梯定位营；靠8胞.佣项目植产品拉定位肆；尸9朵.忽项目该文化才定位铁。于三、豪项目旋推广狡主题题1禾.委产品道定位梦内容文及推怕广主韵题郑2唱.汤项目当卖点晃提炼唤（观1裙）主滴卖点绳确定扫；江（名2化）主览卖点着内涵盼挖掘毫；险（曲3滩）主喂卖点菠及分驾卖点佩的表色现方浊式与永传播围途径问。宵3就.丽宣传咽推广绞原则社4蚊.煌主打裁广告凯语如5页.纯系列肌宣传杏及广胸告语凳四、乔现场逆包装拥1距.这工地稀现场潜（工扔作形属象裕包装兴设计阅及应疤用及）段（老1效）工完地形敞象围蓝墙；呢（路2笋）施舅工过桃程中系建筑含主体它的形归象包阅装；匠（镇3拳）主向入口芦形象旱包装碎；值（稿4庙）物套业管懒理形京象包穷装及遭导视互。丸2.冤销售罩现场挎（营插销卖融场设廉计）糊（芽1局）办营销里卖场兽室内惰功能占布局锯设计匙；体（悟2源）预营销突卖场匀形象赶墙设立计晚；患（贱3窄）立展板普设计偏；咽（玻4屡）室摔内装萌饰设悔计提鸡示。饰3.考样板捕房装冶修风送格概芦念设收计植样板鉴房家识具风些格的蚕确定兔、饰证物选简择提尸示、杀样板翼房施鹊工指确导。蚊4妄.播外卖健场朽五、础宣传坑物料览近葛训各类作宣传姜用印事刷品誉及物却料，洁如楼舍书、朋海报刮、展格板等绍。腐六、愧市场想炒作乏前期吩市场蓝预热浴性软嘴文、值新闻述炒作他，中榨后期宗推广眠炒作益。衡七、允媒体蜘广告乎宇仪仆正式勿推广鱼期报家纸、咳电视厨、户啊外、卸车体欢等媒蝴体广翻告。兄八、则活动亭推广巨各类香公关亭、促铜销鞭、事都件行调销活码动。海1.知活动跪推广沾原则喜；棍2.臣活动如推广晕类型证；团3.求活动侦推广希步骤忍；匀4.碗活动木推广演预算仿。晚九死、罩广告姓传播男策略序1霜.骨广告我总体匙策略似；钳2径.湿广告柳阶段患性划挠分；纱3巴.腾广告项主题谜与创竟意要灾求；沸4帝.议促销唯主题愁选择扶；率5类.刺入市森前印赴刷品烛的设控计提文示；俊6当.铲广告垄费用辱投放钢计划宽。搭十闹、暮媒介盈组合感策略辽1.沈媒介拳选择怒；药2.舒最佳僚媒体盐组合和方式昆建议乘；顾3.腐投放轧时段毫、栏轿目；塌4适.通投放谷频率悲；蔽5刘.瓜效果似监测员及策皱略调雷整。净Ni河nt搬h逮pa跃rt最s拨奔第九销部分妹总体粪营销浓策略稀一、暴销售薯准备秧1.瓣销售切资料惰；布2.静销售抚现场脊；誓3.缠销售连人员沈。升二、广推广探时间前投篮舅项目宽分期秋最佳桂上市款时间标，每庄次上迹市量