分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响及法国农村土地制度及土地流转制度

分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响摘要：本文主要研究的动机是投资主体与受益主体分离，然后通过阅读相关国内外文献中有关轨道交通对房价的影响的分析的文章，最后提出了如何平衡土地收益的建议。关键字：投资轨道交通房地产价格受益分配1.研究的动机-投资主体与受益主体分离目前我国各城市轨道交通建设大都是政府投资，采用政府主导的负债型融资模式，导致政府债务负担很重，城市轨道交通投资建设面临着投资和盈利的两大难题，迫切需要通过良好的融资模式和市场化运作来摆脱困境。应该看到轨道交通作为“准公共产品”，对周边环境有着明显的外部效应，例如城市轨道交通的建设将间接提高沿线土地不动产的价值，沿线一定范围内住宅、商业的开发及企业聚集，从而带来土地及房屋价格的上涨，使土地所有者和住宅开发者不需付出任何代价就可得到轨道交通的外部效应。但另一方面，由于高额的建设费一直制约着城市轨道交通的发展，新的线路建设面临巨大的资金缺口，许多轨道交通企业因为高额的运营成本而亏本经营。城市轨道交通突出作用表现在城市轨道交通对经济社会可持续发展的带动和辐射功能，大运量城市轨道交通的建设促进了居住聚集，增加了沿线土地高强度开发，刺激了房地产市场，为沿线地产商带来了投资机遇和实现高额利润的商机。所以只有通过轨道交通对沿线房地产价格影响的研究，研究其影响规律及影响程度，然后将这种定性定量研究成果结合市场，研究轨道交通建设与房地产开发更加良好互动，取得最大社会效益和社会公平的策略，这样才能真正挖掘轨道交通沿线房地产开发的利益，以指导沿线土地的整合和一体化开发，减轻政府财政负担，使投资主体与受益主体更加协调地融合在一起，加快我国城市轨道交通建设与房地产开发。2..影响房地产价格的因素国内外对房地产经济及住宅价格进行了大量的研究，各国学者对城市房屋价格影响因素的分类也多种多样，综合来看，可以将城市房屋价格的影响因素分为宏观因素和微观因素两类。宏观影响因素一般包括经济发展状况、利率、人均GDP、城市规模以及国家政策法规等。微观影响因素则主要包括建筑、邻里、区位等。西方学者在研究房地产价格的微观影响因素时，往往聚焦于建筑、邻里、区位等三大因素。建筑因素是指由于房地产本身条件的变化而对房价格有影响的因素，如房地产的自身条件、建筑面积和房屋数量等。邻里因素是指由于房地产附近影响价格的一些因素，如社会经济变量、地方政府或市政府提供的服务、外在性等。区位因素也是影响房地产价格的重要因素，与邻里因素相比，这些因素对房价的影响范围更广，区位因素在大多数研究中被细分为固定区位属性和区位相关属性，固定区位属性可以从整个城市范围角度进行定量的影响因素，往往是关于可达性的衡量，如城市中心影响度等。而区位相关属性是可以通过一些指标进行量化的影响因素，如社会经济的分类、人种的组成、美学属性、区域可达性等。宏观因素是指对城市房屋价格变化具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，它决定城市之间的房屋价格水平差异；而微观因素是指在一定时间范围内，对城市土地价格变化具有显著性、特殊性和个别性影响的因素，它主要决定城市房屋价格的高低，因此本文主要着力于分析房地产价格微观影响因素；微观因素对房价的影响是显而易见的。城市轨道交通作为城市交通系统的重要组成部分，必然也会具有下述两种影响作用。3.轨道交通对房地产的影响3.1国外3.1.1北美的研究1．轨道交通给沿线土地带来显著增值效应。国外有关轨道交通开发利益即“城市轨道交通对周边资产价值影响”的研究早在上世纪70年代末就已开始，近年来更是成为欧美各国研究的热点问题。美国学者对这一议题进行研究后认为，轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线土地带来显著的增值效益，经济学家WilliamVickrey认为，大容量快速轨道交通应通过其周边土地收入来筹集建设资金。美国学者对华盛顿特区地铁及周围房地产的研究显示，截至1981年底，华盛顿地铁投资了30亿美元时，引起的土地增值效益就达到了Z0亿美元，到2010年1月地铁累计投资达到195亿美元，新增的土地价值达到200-250亿美元，地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100—300％。Bajic对多伦多轨道交通建设历程的研究表明，城市轨道交通附近的房地产价值远远高于其他地区，轨道交通沿线的住房价值比其他地区平均高了2237美元，这是因为可达性提高了以及通勤时间缩短了。2．轨道交通的影响具有时间效应，不同时期带来不同影响。美国学者研究最多的是位于加利福尼亚州旧金山海湾地区的轨道交通系统ART)，对BART的研究分成两个阶段：第一阶段为BART开通运营的初期；第二阶段为BART开通运营20年后。第二阶段，Landis等对加州客运率最高，车站最多的5条轨道交通线的影响进行比较研究，发现在轻轨附近和通勤轨道交通附近，土地价值与距轨道交通线远近成负相关，这可能与这些线靠近重工业区和高速公路有关。3．轨道交通的影响具有区域性，不同区域带来不同影响。Boyce等对费城Lindenwold快速轨道线的研究认为，Lindenwold快速轨道线对郊区土地利用和房地产价值有积极影响；根据美国城市流动性研究联合中心对费城Lindenwold的研究，其附近房地产价值增长了7％，即平均增长4500美元，Voith认为轨道交通使土地价值上升了6%，Allen等认为这个影响在中低收入的郊区比高收入郊区更为明显。Knight对华盛顿的轨道交通进行研究后认为，如果缺少一些积极的经济因素、政治和社会条件以及政府为了协调发展而制定的一些政策的话，那么轨道交通对房地产价值的提升作用是很小的。3.1.2欧洲的研究欧洲学者较关注轨道交通对土地价值影响的时效性，Laakso对芬兰首都赫尔辛基地铁的研究发现，离地铁路口1000米范围内的土地有6％的价格溢价；Henneberry对英国的谢菲尔德的轻轨系(1995年建成)统进行了跟踪研究发现，1988年轻轨规划线附近的土地价值上升了4％，但是1993年，情况发生了改变，土地价值上升的幅度变小了，到了1996年，情况更糟，轻轨附近的土地价值不增反降，该轻轨系统在建设期间住房价格下降了，其原因可能是轻轨交通建设过程中的一些负面影响造成的，完工后这些负面影响就会消失。3.2国内国内学者对北京轻轨13号线进行了研究分析，把距离最近轨道站点4公里范围内的楼盘样本按圈层划分为4个区段进行研究，以消除环线对房价的影响。并且他们分析了房价和地价的分布特征，得出如下规律：1、在城市中心区内轻轨对房价影响较小，越远离市中心轻轨对房价的影响越明显。2、随着轻轨向郊区延伸，轻轨站点对房价和地价影响的空间范围变大，相同范围对房价的影响大于地价。3、轻轨站点对房价的影响远高于地价。当然还有更详细的研究结果例如以500里为单位距离，这里就不一一赘述了。不足之处，目前国内关于轨道交通对周边房地产影响研究中，缺乏对超市、商店、公园、体育场馆等设施对房价影响的考虑；缺乏从时间角度以及不同线路间的不同影响规律的研究，国内的研究中大都针对截面数据进行研究，缺乏从时间角度来考虑影响规律的变化。并且国内研究大都针对单条线路，缺乏多条线路间的横向比较。4.平衡沿线土地收益分配的建议目前作为投资入的政府目前却不能从这个地产容量增加中得到应有的回报。造成这种结果的原因有两个：一方面，地铁建设带来的收益难以精确衡量。通常我们不能够有效预测出地铁建设建成后对周边市场的影响力到底有多大，相关的经济统计数据难以取得，即便得到的也只能从一些不够精确的历史数据中估计未来市场的变化；另一方面，政府在制定相应的政策如税收政策时必须十分清楚的了解造成房价增长的真正原因，从而收取适当的税收，而且征税同样存在成本，如果征税成本高于征得的税金政府就不会进行征税行为。另外，政府的行为会对整个市场形成的原有均衡价格造成影响，政府征税必须保证其行为的准确性和公平性，否则，不但得不到预期的效果，还会影响和阻碍市场的发展，造成经济的衰退。因此，怎样制定合理的税收平衡地铁建设带来的正外部性收益是一项非常困难的事情。理论上说，为了平衡收益，政府有必要向房地产消费者征收交通通达性带来的正外部收益用以平衡地铁建设支出。但是这种做法势必导致房地产价格的进一步提升，由于政府征收的是消费税，虽然税收收入用以平衡地铁的建设开支可以弥补建设成本，但是承担这部分成本的是房地产的最终消费者，地产商仍然从地铁沿线房地产的建设中得到了额外的收入，这种做法会消费者造成伤害，抑制房地产有效需求。因此政府制定税收平衡政策时可以通过适当提高地铁周边污染防治税来取得，这样政府不需要开设新的税种，缩短了制定相应税收政策的准备时间，同时征收的税金额度拥有了更大的灵活性，不会产生更多的税收成本。通过对地铁沿线房地产商适当提高噪音税和污染治理税的税额标准，并按照距地铁距离和商品房类型等因素制定不同的等级税额。这种做法可以有效平衡房地产商得到的外部性收益，得到的税金可以用来提高地铁沿线的环境治理，这样变相的提高了地铁沿线的居中水平，提高了地铁沿线居民的人居环境，也保证了社会分配的公平性。同时征税应当根据具体的市场容量调整相应的税金比例。不适合制定单一的税额标准，否则可能会产生新的寻租现象，造成城市建设的新问题。法国农村土地制度及土地流转制度法国原是一个农业长期落后的国家，但在战后用了二十多年的时间迅速实现农业现代化，1960年—1980年，农业总产值增长近四倍，粮食产量翻了一番。究其原因，土地私有制度下，以土地集中为核心的土地流转制度发挥了重要作用，土地规模效益得到大幅提高，目前，法国有六成以上的农业用地以租赁方式经营。一、法国土地制度变迁法国农村土地制度发展大致分为3个时期：第一时期，1789年大革命前的封建领地制经济；第二时期，1789年法国大革命爆发后的小农经济；第三时期，20世纪20年代开始的现代农村土地制度的构建。1、1789年大革命前的封建领地制经济在1789年的大革命前，法国处于封建领地制经济时期。其领地的特点是禁止私人圈占土地，实行公共放牧和强制性轮作制度。领地和份地的结合是法国封建领地制的土地占有形式的主体。领主是土地的所有者，同时又是领地的统治者。封建土地的农民大致分为自由佃农和农奴两种。前者与领主无人身依附关系，后者对领主有一种固定的人身依附关系。13世纪后，领主普遍减少了由自己经营的领地，将土地分成小块租给农民耕种，从而形成了法国封建土地制度的一个特点：领主一般不直接经营土地。2、1789年法国大革命爆发后的小农经济1789年爆发的法国大革命，摧毁了旧的封建土地关系，通过暴力将贵族和教会地产分给农民，在农业中广泛建立起了以小块私有土地为基础的小农经济。在大革命后，农村中高利贷活动十分猖獗，到了19世纪，法国农民开始了两极分化的过程，很多农民破产，少数大土地所有者组织起了资本主义式的大型农场。3、20世纪20年代开始的现代农村土地制度的构建第一，法国政府在将小农场土地合并的同时，限制土地过度兼并。政府规定，对农村土地使用和转让时，私有农村土地一定要用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。对于弃耕和劣耕者，国家有权征购，提高土地税或让其出租。政府明确规定土地转让不可分割，该块土地只能整体继承或出让。第二，建立土地市场管理机构——土地事务所，并建立土地银行。土地的转让和出租必须经过管理机构批准，不获其批准，土地转让无效。土地事务所对小块土地有先买权，整治合并后，卖给有经营前途的农民。土地银行购买土地后，再租给农民，订立长期租约，以刺激投资；第三，现阶段法国土地流通的特点是将土地市场分为市地市场和农村土地市场，市地市场以建设用地流转为主，农村土地市场以农业生产用地流转为主。二、法国土地流转状况1、小农土地私有制度介绍法国土地流转状况前，先来看看法国的土地制度演变。法国是以土地私有制为主体的市场经济国家，土地制度的历史转折点是1789年法国大革命。在1789年的大革命前，法国处于封建领地制度。全国人口约2500百万，其中农民有2200百万，约占总数的90%。全国约有三分之二的土地为国王、僧侣和贵族所占有。直到法国大革命爆发，尤其是雅各宾派上台之后，连续颁布了三项土地法令，农民才开始真正取得土地所有权。1793年6月3日，雅各宾政权颁布法令，将没收自逃亡贵族的土地和王室、僧侣的土地分成小块进行拍卖，土地的价款可以分10年支付，使得大量资产少的农民从拍卖中获得了土地所有权。1793年6月10日，雅各宾政权发布《分配公有土地法令》，规定凡在贵州在最近200年内从农村公社夺去的一切公有土地以及可资利用的牧场和森林等，都必须归还农村公社。如果农村公社中有三分之一的居民赞成，就可以把公有土地按人口进行分配。这样，在1973年大量土地都被分掉，几十万农民变成了小块土地所有者。1793年7月17日，雅各宾政权颁布《全部和无偿地废除封建义务》，提出无偿取消旧日的一切封建义务。这三项土地法令施行后，基本结束了法国的封建制度，形成了广泛的小块土地私有制度。2、土地流转以土地集中为核心这种以小块土地私有制为基础的小农经济在法国持续了100多年，农地细碎化和分散经营成为阻碍农业发展的根本因素。直至1955年，法国的农地还具有明显的“两小”特点：一是农户土地面积小，在全国228.57万个农场中，土地在10公顷以下的127.72万个，占农场总数的55.9%，二是地块小，总面积3400万公顷的土地分割成7600万地块，平均每块地仅0.45公顷。二战后，法国政府意识到小农所有的土地不利于农业现代化发展，颁布了一系列政策法规促进土地流转与经营集中，提高土地规模效应。法国农村土地流转形式多样，包括土地所有权流转、土地使用权流转和农村土地用益物权流转。1804年颁布的《法国民法典》第581条确立了农村土地的用益物权，包括出租、买卖、无偿转让和抵押等多种形式。（1）1960年，法国政府发布《农业指导法》，实行层级补助方法，按土地流转的性质、面积对农民实行不同的补助金额。为了加速土地流转，法国政府除了对流出土地的农民进行财政补贴外，对流入土地达到规模标准者给予优惠的信贷政策。如免费登记和低息贷款等。《农业指导法》还要求各省成立“土地整治与农村安置公司（SAFER）”。SAFER是政府监督的非营利性民间机构，是农村土地流转的中介机构，作用是购买小块土地或农场，以合并、交换或整治工程的方法，转卖给大农场主或有经营能力的农场主（在5年以内将这些土地重新出卖），促进土地集中。据统计，1963年至1982年间，SAFER共收购145万公顷土地，占同期土地市场交易量的20%。（2）1962年法国政府颁发《农业指导法补充法案》，设立“调整农业结构社会行动基金”，一方面，对65岁（后将年龄放宽至55岁）以上退休人员并放弃土地经营或自愿让出土地者，发放“离农终身补贴”，促使44万老年农民退出农业生产，放弃土地，由此腾出900多万公顷土地，占全国农地的25%；另一方面，对于转业来经营农业或扩大农场规模的青年农民，给予大量的财政补贴。如1982年，到山区经营农场的青年，可得到13.5