沈丘县房地产市场调查报告

第一部分调查说明一、调查目标

二、调查内容

>商业市场分布及概况；

>商业市场项目详细情况（包含在营业和未开业项目）；

>大型购物中心分布、业态和经营情况；

>重点商业街道商铺详细情况（业态定位、规划设计、销售情况、经营管理等）；

>项目周围商业物业经营情况；

>项目区域周围环境、消费劲情况、居民分布情况；

>消费者购置力、购置习惯、投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目标看法等；

>另外，此次调查还着重于获取量化数据，包含当地商业物业开发量、规模、位置、租售情况、租售价格、管理模式、主要营销伎俩、经营情况等。

>辐射沈丘商业经济城市（阜阳、周口）商业市场了解调查时间：3月22日－3月30日第二部分沈丘宏观概况一、沈丘宏观经济概况

（一）、沈丘概况

1、沈丘介绍

秦置项县，东魏改秣陵县，隋改项城县，明置沈丘县。沈丘是以周朝沈国为名，沈丘意为沈国废墟。这里历史悠久，已经有1400多年历史。古有“梁、宋、吴、楚之冲，齐、鲁、汴、洛之道”和商业一度繁荣“小上海”之称。

沈丘县位于河南省东南边缘，处黄淮平原，居颍水中游，属周口行政公署。东西宽32公里，南北长48公里，总面积1082平方千米，辖10个镇、11个乡。总人口约为130万人，其中城区人口＋流感人口约12万人。2、区位特殊，交通比较发达

沈丘县境西邻项城；西北、北部接淮阳、郸城；东南与安徽省界首、临泉毗邻，是河南省东南大门和“海关”。借助漯埠铁路升级提速，漯埠高速公路全线贯通，沙颍河通航，207、217线整修完成天时和城镇化进程强力推进优势地利，沈丘这片热土将成为河南省东南边陲一颗刺眼明珠和要塞。北京、上海、南京、青岛可朝发夕至，郑州、洛阳、合肥、徐州可一日往返，沈丘已不再是史志上“寝丘”，而一跃成为名副其实内陆“上海”。

分析：

区位上看，沈丘在是沟通豫皖两省中间步骤。在今天大发展中阜阳，其商业经济能很大程度上辐射影响沈丘。在区域经济布局中具备东引西进有利条件，有着十分主要战略地位和很好区位优势。

交通上，区域范围内，交通要道穿越沈丘境内，这么商业经济就具备一定辐射力及被辐射力。3、小结：

沈丘面积不大，人口不多，但其有很好区域及交通优势。整体上看沈丘已经初步具备了商业经济发展基础硬件条件。（二）、沈丘整体经济数据分析

1、经济增幅较大，但总体经济水平依然较低。

>近年经济增幅显著

从开始沈丘经济开始跨入高速发展时期，国内生产总值总体上是连年攀升。沈丘实现国内生产总值27.9亿元，比增加8.3％，实现国内生产总值30.7亿，增加9.8％，沈丘国内生产总值达成29.2亿，增加4.6％（受到洪涝灾害影响），沈丘国内生产总值更是达成了创统计39.4亿，增幅巨大，而在政府工作汇报中沈丘政府主要预期目标：GDP完成76亿元，增加15%；工业总产值完成88.2亿元，增加20%。

分析：

经过这几年国内生产总值统计能够发觉，跨入二十一世纪沈丘经济得到了很快发展，尤其是至今，沈丘国内生产总值都以两位数增加，城市经济发展潜力较大。

>综合经济有待提升

沈丘县综合经济实力较差。沈丘县在河南省110个县市排序中位居76位，在周口市各县中位列第7位，人均国内生产总值仅为346美元，分别占全国平均水平35.9%、全省平均水平44.6%、全市平均水平72.8%。按照十六大提出到实现国内生产总值翻两番、达成人均3000美元目标计算，沈丘需要翻三番，必须保持年均13.3%增加率。沈丘人均工业增加值只有970元，比全国水平少2669元、比河南省平均水平少1637元、比周口市平均水平少138元，所以工业化水平还很低。沈丘县作为一个农业大县，农村常住人口所占比重较大，城市化率仅为9.8%，低于全国水平28个百分点，低于河南省平均水平16.9个百分点，低于周口市

平均水平1.2个百分点。

分析：

沈丘在与其河南省、周口市综合经济排名中，能够得出沈丘与周口市、河南省乃至周围皖北城市经济总量上存在较大差距，说明其在豫东南、皖西北区域经济地位还比较低。2、近年三次产业结构改变不大

分析：

从以上资料能够看出，沈丘市近几年整体产业架构上并没有较大变动，尤其是在确定工业兴市策略之后，第二产业总量更是有较显著增加。五年来，经济连续、快速、健康发展，综合实力显著增强。三次产业百分比为32.2：38.9：28.9，二、三产业比重显著增加。与“九五”时期相比，实现了总量连续增加、结构逐步优化、质量效益不停提升。

沈丘改革开放以来，农业上是著名商品粮生产基地，生猪外贸出口基地，槐山羊板皮出口基地和黄牛生产基地，又催生了芝麻、花生、三粉、三辣、瓜菜、林果家禽生产基地。工业与民营企业形成了机械、食品、轻纺、化工、建材、制革六大支柱产业和金丝猴、新亚、三禾、万象、万园、华领、裕降、福华八大企业集团，沈丘还是全省命名五个“建筑之乡”之一。在沈丘这片热土上逐鹿争雄，能在此拥有一份地产，不失为最好选择，可谓是创业名、利双赢，功德无量，事半功倍，虎柄史册。

3、商业零售业发展势头很好

商业零售贸易业零售额108369万元，比上年增加12.5％；餐饮业零售额21796万元,比上年增加7.9％。各类集贸市场成交活跃，整年成交额8.97亿元。预计社会消费品零售总额完成25.5亿元，增加18%。

分析：

沈丘在商业零售方面增幅近年一直在保持增加，表明沈丘商业零售市场发展趋势很好，对本项目有一定支持作用。4、房地产投资和商业物业投资情况

当地房管局没有详实资料，但据了解，近几年本县几乎没有商业地产投产，只有开发了恒瑞步行商业街（3万平方米），去年新开发了富都财富广场（约10万平米）。

分析：

沈丘商业地产仍不发达，各年总体投资额度偏小，据房管局人员介绍，近年本县几乎没有新商业地产投产，能够说本县商业项目处于一个较为低级发展阶段。5、小结

沈丘位于安徽和河南交界处，交通较为发达，与商品集散城市阜阳及周围中小城市来往都非常方便，基本具备成为三线城市商业经济发展交通条件；且近年沈丘经济发展劲头很好，各项经济指标都有较大幅度增加；不过其总量相对较小，加上其市区人口偏少、城市商业等方面积累有限等原因，整体上说沈丘商业市场还需要一定时间培育。（三）、沈丘消费劲水平分析1、近五年社会消费品零售总额及改变趋势分析：

沈丘消费品零售总额每年都以约两位数增幅增加，但因为其基数较小所以增加数值较小，其总量也偏低，预计本市消费劲对本项目标支持度稍有程度。2、市民可支配收入分析分析：

从图表能够看出，沈丘城镇人均可支配收入增幅较为平稳，但因为基数不停积累，其绝正确增幅正在不停加大，反应沈丘市民生活水平正在提升。3、小结：

总体来说沈丘人们收入及消费水平正在提升，但因为之前基础较为微弱，人口少且经济总量偏低，所以总体上看，沈丘经济消费总量能够支撑商业规模十分有限。二、城市规划

（一）、总体发展规划

沈丘县中远期以向东（行政文化新区）发展为主，确立了“以县城为中心，以重点镇为支点，以过境公路干道、铁路、高速路、沙河航运为网络，建制镇率先隆起，幅射乡镇，‘东挤西抗’”城镇化发展战略。在县城建设上，建立了“两大组团，四大分区，以沙河景观带和漯埠铁路、漯埠高速路为横轴，以迎宾大道、西环、东环路和曾康路、闸南闸北路为纵轴”基本构架。

分析：

依照沈丘规划能够得出本项目所在区域主要是以县城为中心发展，依靠商业经济发展将对商业物业有一定需求，做为商业经济发展一个载体，商业市场将有一个上升发展空间。商品上升发展需求必将带动商业物业更新换代。（二）、交通规划

今年在加紧城镇化进程上实施了六项工程，五件大事。即曾康路开发建设、建行、东关路改造、农贸市场开发、迎宾大道设施完善、大闸公园招租和付井镇、赵德营、纸店、白集、洪山小城镇局部隆起战略开发性实施。自县城至界首市不到40公里陆、水北路段内，三桥三闸如长虹卧波，火车站、两个高速公路出口和槐店、刘湾港吐银纳金，使沈丘成为“风水宝地”现实已近在眼前。曾康路开发建设工程正是这块风水宝地建设中一颗钻戒。

分析：

沈丘路网规划外延内扩同时进行，商业经济快速发展中城市对其辐射力日益加强，商品经济流通愈加紧捷。沈丘交通路网改进对本项目标发展提供了最基本交通支持。

（三）、城市配套发展规划

工业园区和科教文卫开发区，平行于迎宾大道，西接商临路207线，具备良好区位优势。拆迁安置完成后，这里电力、供排水、通讯、电信、供气、供热等项基础设施高起点一步到位，开发带已整平为一片待开发处女地，一干渠清淤整修改造，已着手实施。高标准设计详规已显现出，“小桥流水，垂柳成荫，高楼林立，道平路直，灯火辉煌”诗情画意。

分析：

能够看出沈丘正在规划完善其市内配套和城市环境，尤其是东部行政文化新区、工业园区和科教文卫开发区兴建实施。这将提升沈丘成为金融、商贸、加工、仓诸和集科、卫、文、艺、餐饮、娱乐于一体“物流、信息流、资金流、新潮意识流”聚集地和沈丘对外开放幅射源。虽说本项目位于老城区二级商圈带，但受综合商业经济发展影响，这对本项目还是一个利好消息。三、总结

1、从经济发展上看：

沈丘经济以工业为主，第三产业落后。就近年各项经济指标改变情况开看，沈丘经济发展还算能够，有一定发展空间。不过其基础较为微弱，人口与面积规模较少，所以就现在看其经济总量，与周围城市依然有一定差距。沈丘经济包含商业发展速度通常和发展潜力较大。久远来看对本项目标发展有较大支持作用。但其经济总量少，单靠当地商业市场短时间内无法很大程度消化本项目。2、从人们生活水平上看：

得益于经济快速增加，人们生活水平也水涨船高，直接带动了消费水平攀升，促进了商业发展，不过也存在着市场规模小，消费总量不高，对商业支撑力度不够问题。3、从城市规划上看：

沈丘城市环境、县内配套设施将被深入改进，城市吸引力被加强。另首先，沈丘将加强完善该县县区、乡村路网交通，加大基础设施投资。加强经济环境自我完善，为经济连续发展做基础准备。从商业市场发展特点来看，这对本项目有较大支持作用。第三部分沈丘城市商业市场整体发展分析一、沈丘商业发展概况

（一）、沈丘商业发展历程

1、沈丘商业及商业发展历史

我们将沈丘商业发展分为三个阶段：

1）、第一阶段：“马路经济”阶段（1978－1991）

因为受当初经济发展水平、交通条件限制，这个阶段商品种类单调，商铺起点底，资金规模小，交易量小，流通尚不发达，商业形态存在于街道两旁临街街铺中。2）、第二阶段：百货业和小型集贸专业市场并存（1992－1996）

1992年，邓小平视察广东、深圳，发表了著名“南巡讲话”。为全国商业发展注入了强心剂，这一阶段是沈丘商业较快发展期。本阶段商业物业形式：以百货大楼和专业集贸市场为主，临街商业网点为辅。但以现在眼光来看，本阶段沈丘商业存在以下不足：

1、规模小，经营品种单一

2、商业业态规划不合理，业态百分比结构不适应市场需要

3、商业市场网点辐射范围小，仅满足周围居民日常生活需求

4、网点（尤其是商场）内部规划不适应人性化需求

5、商业管理和物业管理落后

6、国有管理体制，负担重，效率底，对市场反应慢

7、经营档次底，购物环境差3）、第三阶段沈丘零售商业日渐集中，专业市场发展体系脆弱（1997－至今）。

传统第三阶段商业模式特点为：

1、规模大，商品种类丰富多样

2、商业业态规划基本合理，业态百分比结构规划逐步适应市场需求

3、商业辐射范围逐步扩大，逐步成为区域商业关键

4、商场或小规模专业市场规划基本合理，适应人性化需求

5、商业管理和物业管理能确保商场或专业市场连续经营，但同时也存在很多问题

6、基本向集购物、休闲、娱乐于一体复合型商业靠拢，但还不能很大程度上满足多层客一站式需求

现今沈丘商业大部分以中低级次商品为主，产品种类不甚丰富，主要以满足当地市民为主，且其在经营管理方面较差。但现在沈丘也已初步形成商业街区，颠覆了以百货和小型专业市场为主，临街商铺为辅旧商业格式，总来看沈丘商业发展处于第三阶段早期水平。2、沈丘商业发展现实状况分析

1）、商业布局分析沈丘零售商业格局以长安中路恒瑞步行街为主，颍河大道中段、颍河大道北段、惊天市场、新华大道北段、富都大道为辅，各中小型超市点缀其中商业格局。小规模专业市场档次比较低，布局分散。

长安中路、恒瑞步行街零售商圈位于沈丘传统县中心位置，已形成很好商业气氛，商业积累雄厚，而且发展前景很好，在沈丘长安中路、恒瑞步行街占有不可动摇首要地位，新华大道北段、颍河大道中段、惊天市场呈三面包围长安中路、恒瑞步行街，综合延续了长安中路、恒瑞步行街商业气氛。

另外万家乐、全家福等购物中心也在一定程度上补充了沈丘零售商业格局。

小规模专业市场位置分布零碎，表现在长安中路与新华大道北段及颍河大道南北主干道各个小段上（电器、手机通讯、黄金珠宝玉器）。单个市场影响力弱，没有形成规模效应。商品基本以满足沈丘当地市场需求为主。

分析：

总体上看沈丘商业主要展现“一点一线”，而且商业高度集中于“一点”，但富都大道街区作为一线北向延伸将是一个全新商业街区。显示了沈丘经济对商业支撑量仍十分局限。几个超市分布在“一线”上，另外万家乐在恒瑞步行街分设了生活广场和鞋业衣饰广场。而小规模专业市场布局分散，严格意义上说，各个小段上商业网点还不能称其为专业市场，主要表现在其不上规模经营，档次也较低级。2）、商业现实状况分析>商业项目发展乏力

据从房管局了解信息显示，近几年除恒瑞步行街、富都财富中心街区，另外在颍河大道中段县医院北侧有在建17间沿街铺面，上面四层住房（3.3×15米，6000元/㎡，住房1000元/㎡），无新报建商业项目而且近几年也基本无新开发商业。在规划建设中商业项目主要就是本项目（富都财富中心在建中）。>商业形态初具规模，辐射能力有待加强

现在沈丘已形成了长安中路、恒瑞步行街零售商业街，新建了富都财富中心，商业形态初具规模，但基本上只能满足沈丘县区和下面乡镇需要，商业辐射力普遍较差，和周围城市商业互动较少。>业态不很丰富，商品以中低级为主，需求近乎饱和

长安中路、恒瑞步行商业街经营品种多以中低级商品为主，需求近乎饱和，但其高档商品较匮乏，有一定发展空间；小规模专业市场以中低级产品零售和少许商业为主。（二）、沈丘商业发展规划分析1、商业规划以发展零售商圈为主

由之前沈丘发展规划和上图可知，沈丘商业发展规划以发展零售商圈为主，并没有在城市功效上划分单独商业商贸区，也没有一定规模专业市场或商业基地统一地块划分。

分析：

本项目所处区域为现有商贸圈以南区域，属二等商圈区，本区域即使商业气氛较差，但其路面开阔，交通通畅，人流量较大，以南区域零售商业几乎没有，现有商圈又有待深入延伸扩大，所以比较适合综合商业市场发展。2、发展商贸以及物流业

沈丘市将改造提升传统服务业、商业零售贸易业、餐饮业，要大力推行代理制、配送制和连锁经营等当代化物流方式及电子商务等新型交易伎俩，着力提升竞争力。以中小集市贸易为基础，打破区域界限，构建多门类、多层次、多个经济形式和运行方式市场体系。着眼于增强市场牵动力（当代化代表性复合型商业），提升档次，配套服务，完善功效，培育和繁荣市场。

分析：

从商业规划中，能够看出，沈丘将大力整合商业市场资源，发展新型交易模式，提升商业市场竞争力，这也将给本项目标发展带来契机和挑战。3、小结

因为沈丘商贸积累较少，沈丘现在并没有发展形成自己特有商贸气氛好商业市场区域，基本没有商贸区这一概念，之前也没有专门商贸区域规划，所以至今没有一个明确商贸区域对本项目所在地组成显著影响。沈丘休闲购物广场所在地路面空阔，交通很好，且项现在面是全县仅有一个市政文化广场（需整改其功效性），较为适合综合商业市场发展。另首先沈丘县政府非常重视商贸业发展，对商业、物流业发展重视，再者县政府把本项目作为城市商业形象加以培植。以上三方面对本项目标发展提供了一定有利条件。二、沈丘对周围地域商业辐射力及被辐射力分析

（一）、现有商业市场基本只能辐射当地市场

现在沈丘商业市场发展水平较低，包含作为政务新区配套新商业街区富都财富中心（部分启用），商业市场产品输出基本只是面向当地小规模商业，甚至还是以零售为主发展阶段。因为沈丘综合商贸业积累太少，缺乏商贸品牌，造成沈丘综合商贸业潜力没有迸发，发展长久受限制。（二）、沈丘商业辐射力和被辐射力分析

1、区位介于安徽河南两省之间，战略地位主要

沈丘位于河南省和安徽省之间，地处两省交界地带，是安徽河南两省衔接点，两地交通要冲，区域位置极其主要。2、沈丘被周围城市交通辐射能力略好

借助漯埠铁路升级提速，漯埠高速公路全线贯通，沙颍河通航，207、217线整修完成天时和城镇化进程强力推进优势地利，沈丘将成为河南省东南边陲要塞。北京、上海、南京、青岛可朝发夕至，郑州、洛阳、合肥、徐州可一日往返。

能够看出，沈丘即使仅为一个小型城市，但其交通路网却比较发达，作为大发展中阜阳和地级市周口，经济都很强有力影响和带动沈丘，这都将对本项目标发展起到相当大促进作用。3、沈丘商业市场对周围区域辐射力很差

沈丘现有商业市场因为规模小、产品种类不丰富、经营成本等原因，当地商业市场商品只能主要以当地消化为主，外来消费者较少，更谈不上外来投资客；商品销售方式以零售和小货量商业（仅满足乡镇终端商）为主，市场开拓面较窄，对周围市场没有影响力。另首先，沈丘当地物流业发展迟缓，商业交通运输体系没有建立起来等原因，也是影响当地商业市场辐射力主要原因。所以，做好物流运输方面配套也是本项目标一个任务。4、周围城市商业市场现实状况

>周围城市商业发展水平对比分析

一个城市社会零售品销售额基本能够代表一个城市商业发展水平，经过一些资料显示，沈丘与界首、项城、阜阳、周口相比，其余四市包含沈丘社会零售额平均增加15％左右，高于全国平均水平4个百分点以上，显示了当地域商贸业发展潜力较大。总之，沈丘区域商贸市场前景很好。这为本项目提供了更为宽广发展空间。

>辐射沈丘周围城市（阜阳、周口）商业形态很好，商业市场发展空间较大

现在阜阳、周口等地商业市场商业业态分布较全、商业形态很好，从发展影响力上看对沈丘商业市场发展有着良好促进带动作用。5、小结

沈丘商业市场发展前景很好，现在本县缺乏中高档、规模相对较大综合类商业，另外，沈丘固有狭长布局及未来商业发展，使得本项目区域位置具备一定优势条件，并具备了一定商场硬件条件如配套市政广场等，但因本广场现在基本废置，只要能填补该广场功效性不足，本项目市场挖掘空间较大。三、总结

经过对沈丘商业宏观调查分析，对其客观现实状况我们有以下几点认识：

>沈丘商业水平仍有待提升

>现有商业辐射面狭小

>沈丘商业市场受周围地域辐射力较大

>政府发展规划重视综合商贸发展

沈丘交通发达，区位主要，商业市场发展快速，区域商业市场发展空间较大；政府重视综合商贸发展，对综合商贸将有政策支持，对本项目发展极为有利，但另首先也应看到，沈丘商业市场太小，发展水平有限，将不利于本项目标较高规格方向发展。

第四部分沈丘重点商业项目调查分析一、概述

现在沈丘商业主要以商业街及分段小型专业市场为主。其中，零售商业主要集中于长安中路、恒瑞步行街上，以中低级为主；小型专业市场分段分布在主要交通干道颍河大道中段北段及长安中路、新华大道北段上，规模偏小，以面对终端零售为主，商业量很小。

我们将据对重点商业项目标调查，了解它们经营情况、市场优劣势、管理水平等，从而分析出它们对本项目标影响，为我们发展提供提议。二、零售商业业态概况

（一）、整体概况

沈丘零售商业以长安中路、恒瑞步行街区域最为集中，另外颍河大道中段北段上也分布有一些商业网点。长安中路、恒瑞步行街是沈丘当前商业中心区、在沈丘商业结构中地位举足轻重，而长安中路、颍河大道中段北段上一些零星商业网点则是对城市商业有益补充，它们共同组成沈丘零售商业格局。

1、零售商业以服装为主，娱乐休闲业发展滞后

恒瑞步行街包括10余个零售行业，其中服装类、鞋类占到80％左右份额；其余行业份额相对较少，其中休闲娱乐业份额不到一个点，发展相对滞后，餐饮业发展不错。商业街总建面积3万平方米，其中万家乐生活广场占6000平方米，万家乐鞋业衣饰广场占1600平方米，巴将军火锅占1500平方米。总体是6月投入使用。2、商铺间隔规格统一，新建房为主

恒瑞步行商业街是沈丘最繁荣商业街，约共有商铺390间（一二层连体），10投入使用，规格统一，商铺规格开间进深主要是3.3×6——8和二分之一量在此基础上打通商铺。3、表现沈丘租售价格最高水平

恒瑞步行商业街商铺租售价格代表了沈丘商业地产租售价格最高水平。商铺如今租金在850---1100元/间/月，当初销售价格为二层均价2600元/平方米。现如今还剩位置较偏6套（双开间上下二层，共120㎡，现售价一次付清31万）。（分析如今剩下房价：一二层连体均价：2600元/㎡，单二层按1100元/㎡住房价格算，单一层价格为：4000元/㎡）4、中低经营档次，当地商户为主

从恒瑞步行商业街整体行业分布及经营情况分析，恒瑞步行街仍处于当地商户自发经营，无政府行为对其进行规范整理状态。以上统计表几乎网罗了恒瑞步行街全部最为著名品牌，基本代表了恒瑞步行街商业经营档次。能够看出即使是恒瑞步行街最高档商品也只能属于二三线品牌，整条商业街所经营商品，几乎没有一线品牌商品。5、长安中路和颍河大道商业分布

长安中路部分商业网点品牌：洛兹、达芙妮、罗蒙、骆豪、新郎希努尔、美特斯邦威、劲霸、意尔康、安踏等。（长安中路即县府街，东西长约500米，共有约220间铺面，业态涵盖了电器、小家电、手机通讯、服装、鞋、黄金首饰、美容护理、婚妙摄影、化装品、超市、药店、面包糕点、移动联通网点、电信局、农行、宾馆酒店等。）颍河大道是沈丘唯一南北主干道，同时是和迎宾大道、东环、西环为纵轴作为沈丘中远期县城建基本构架部分。南北长约2500米，南中北三段均约800多米。

其商业格局基本是零碎，没有形成商圈气氛。三段侧重商业业态有所区分，南段主要是五金、机电配件、电料、日用百货、小型旅社饭店、剪发、电动车等；中段世衡桥以南（沈丘休闲购物广场位此区域）主要是摩托车、电动车、练歌房、小饭店、电料、装饰材料等，同时金融网点、学校、单位分散其中；世衡桥以北主要是摩托车、电动车、衣饰、化装品、宾馆等，衣饰有几家品牌店（8间）：法国梦特娇、法国波士·尼奥、芭帝娜、金利来；摩托车电动车涵盖品牌：新大洲、五羊本田、YAMAHA、金城铃木、喜陵；电动车涵盖品牌：英克莱、速派奇、德国欧派、广州凯骑、爱玛。

北段主要是衣饰、鞋、黄金珠宝玉器、摩托车、电动车、宾馆酒店、药房、眼镜店、桑拿浴、歌舞厅，衣饰、鞋（47间）涵盖品牌：雅戈尔、利郎、与狼共舞、金利来、皮尔卡丹、梦特娇、卡帝乐鳄鱼、鄂尔多斯、拜丽德、波司登、赛琪、战尔、奥斯特、三利、惠特、特步、沃特、匹克、花花公子；黄金珠宝玉器涵盖品牌：钻之恋、金九福、金克拉、金伯利、老凤祥；作为休闲娱乐太阳城康体中心（4层㎡）和英皇歌舞厅（2层600㎡）规模在当地都是较大；小肥羊、富华肥牛城太阳城餐饮也都是上体量；县医院、中医院（附近有很多药房）、卫生局、社保局、长途汽车站、工行、农行金融超市、中行、建行、人行、农村信用社、回民中学、幼稚园分布其中。

6、小结

长安中路、恒瑞步行商业街是沈丘繁荣商业区（一些品牌零星分布在颍河大道北段和中段上），这里代表了沈丘最高商业发展水平。但恒瑞步行街经营档次仍以中低级为主，行业和商铺政府规划不足，主要以当地商户自我发展为主，娱乐休闲业滞后。总说来，沈丘商业发展水平和消费水平仍处于较低水平。能够预见，沈丘当地商业容量和消费水平对高档次商业网点支持力度有限。

（二）、主要零售商业项目统计：

类

型

名

称

地理位置

营业规模

在售项目

富都财富中心

富都大道

12174平方米

已开业

项目

全家福购物中心

富都大道与吉祥路交叉口

7800平方米(南北104×25)

沈丘百货大楼

长安中路与颍河大道中段交叉

4500平方米

全家福量贩

长安中路中间

1200平方米

万家乐生活广场

颍河大道南段路东

4000平方米

万家乐生活广场

恒瑞步行街内

6000平方米（三）、零售商业重点项目调研

Ⅰ、已开业项目

1、大型商场

（1）、全家福购物广场*

>经营情况

本项目地处新型商业区地段，商场经营情况偏差。商场外街是被称为将被打造成沈丘第一商业街区富都大道，部分经营较为混乱、人气通常；商场内产品档次低且管理混乱，业态布局不合理，经营情况很不理想。

>综合点评

该商场地处新型商业区沿街首要位置，硬件基础通常。人流引导动线布局不合理，扶梯楼梯使用功效性上不能很好满足购物者需求。商场运行情况：把位于三楼和一楼部分空间承包给个人，定位于休闲衣饰经营。但产品布置陈列、档次、管理都存在很多缺点。布置陈列上没有显著区域划分，没有购物者观光空间；作为现在沈丘最具备规模一个当代化商场，档次较低，没有一定中高档次；一层和三层分割出租和整体承包后，商场投资方失去控制能力造成商场后续经营管理困难，商场秩序混乱，经营气氛偏差。

在沈丘改变商业格局、大力发展综合商业化开始，具备代表性一个综合商场现在就给当地商家、投资者心目中都造成了一定负面印象。商场经营情况以及外部富都大道商业街区整表现实状况，给商家、投资者关于投资收益定义了一个新诠释。全部这些都会在不一样程度上给本项目在推广和运行方面带来一定不利。（2）、沈丘百货大楼

>经营情况

整个大楼经营档次极差，人流量、经营情况都较差；一楼单独分割三块，一块靠颍河大道中段用作华联食品小超市（300㎡），一块靠长安中路用作通达生活用具超市（900㎡），另一块经营小家电。用作超市这两块经营基本能够，人气不错。

>综合点评

沈丘百货大楼是低级综合商场，虽地处繁荣地段，人流量有确保，但其在结构、经营环境、功效、配套、档次、管理方面严重落后市场。致使其商业功效逐步衰退。（3）、万家乐生活广场

>经营情况

人气较旺，一网点借助成熟商业区人气，另一网点因为颍河大道南段没有综合商业与其竞争；两网点休闲饮食经营很好，衣饰鞋业因为档次低、经营杂乱，此区域气氛都较为平淡，经营情况较通常。

>综合点评

总体经营偏向超市生活类购物，服装：1200㎡，占20%空间，鞋：300㎡，占5%空间，但档次较低，受恒瑞步行街影响，所以衣饰鞋帽营业情况通常，位于颍河大道南段衣饰鞋帽经营情况也较通常。万家乐在当地超市生活类购物份额中占有很大百分比。2、桑拿浴、娱乐中心

沈丘娱乐业发展相对滞后，桑拿浴及娱乐场所数量较少，而且档次较低。此次我们选择了颍河大道上两家比较具备代表性太阳城康体中心、英皇歌舞厅作为研究目标。

>综合点评

>该场所地处南北主干道颍河大道北段，县医院斜对面，交通方便，外立面装饰中规中矩，经营环境通常，其消费档次不高但收费标准对应性超出地级城市。由此也可反应沈丘当前大众娱乐消费环境尚处于初级形态。

Ⅱ、在售项目：

1、富都财富中心

>综合点评

富都财富中心占据沈丘新规划街道——富都大道大部分，又紧靠政务新区，地段条件很好，它贯通新老两城区黄金商业经脉。发展商将其定位为“集金融、购物、餐饮、休闲娱乐、观光于一体综合性商业集群”，其功效规划也表现出相当综合性，迎合了当前一站式消费发展趋势。[已投入使用一期135间铺面约有40间闲置，开业业态包含衣饰（虎都、九牧王）、酒店、百货、摩托电动车、电脑等，以酒店居多。]2、颍河嘉园

颍河嘉园出现在一定程度上正式拉动了沈丘房地产发展与投资。填补大型小区空白，加紧城市化进程，增大城区人口，同时也带动商业经济发展。但因其切入市场时机，会在一定程度上消化社会固定资产投资额，减弱购置力。但因其整体开发时间拉得过长，待其商业投入使用时，沈丘购物广场可能已进入成熟期。3、伊斯兰大世界

>综合点评

伊斯兰大楼内外街底层商铺，虽说位于繁荣商业圈内，同受长安中路传统商业影响，但有以下几点，一是总体量不成规模，难以聚集人气，也没有明确统一规划、统一商业定位；二是集资建房者没有很好市场招商意识，更未有成型经营管理构思；三是投入市场时机恰好稍晚于恒瑞步行街（同质产品竞争、市场购置力基本去化等原因），最终没能取得市场认同。

（三）、小结

沈丘当前零售商业展现出显著集中性，长安中路（老县府路）、颍河大道北段以西对恒瑞步行街实施了半包之势。在此商圈内集中了沈丘当前8成以上商业网点，有着相当良好商业汇聚性。但限于城市规模、人口及经济总量限制，沈丘消费劲仍属中等偏下水平，商场管理水平也存在较大不足。而在业态组成上也过于偏重购物类消费，大众休闲、娱乐业发展滞后。在消费结构上，沈丘消费特征已决定其零售商业以中低级商品为主特征，但鉴于其拥有一定数量富庶私营企业主阶层，因而其中高档消费也将有一定发展空间。经过对当前在售项目标调查分析，如富都财富中心综合性国际化商业街出现，以及万家乐生活广场不一样位置设点、全家福购物中心投入运行，表明沈丘综合性中高档物业也已经有所抬头。三、专业市场业态概况

（一）、概况

沈丘专业市场带有显著终端导向特征，限于城市需求总量限制，其规模、层次均不高、市场辐射范围小、各专业市场间发展也不均衡，现在全部行业都不较具规模，也均还未发展成型。1、主要专业市场类型统计：类型

名称

地理位置

规模

电器市场

长安中路和新华大道北段

临街铺面约40间1300平方米

黄金珠宝玉器

颍河大道中段和颍河大道北段

临街铺面15间

（全家福一层）

手机通讯数码

长安中路和颍河大道北段

临街铺面35间

服装鞋业市场

恒瑞步行商业街

县府路以北

30000平方米

万家乐服装鞋业广场

恒瑞步行街内

1600平方米

合家福鞋业广场

惊天市场西部

500平方米

惊天市场

惊天市场

380间临建老房（3×4～8米）2、主要专业市场分布一览图：（二）、专业市场重点项目调研

1、电器市场

代表项目——长安中路、新华大道北段

>项目点评

在当前二、三线城市电器卖场发展得如火如荼形势下，沈丘当前电器市场却波澜不惊，没有较成规模商业网点。鉴于长安中路、新华大道北段是传统商业中心，依靠良好人气气氛，因而此地段经营情况很好，已占据当地市场相当大份额。

2、黄金珠宝玉器

主要分布在颍河大道北段，经营品牌有：金九福钻石、钻之恋钻石、金伯利钻石、金安钻石、周大生珠宝、金克拉钻石、老凤祥珠宝广场、全家福购物中心（一楼专柜）。这些沿街底层铺面经营环境很好，整体经营良好。其经营规模通常在60——80平方米，只有老凤祥珠宝广场规模大些，约有160平方米。3、服装鞋业市场

恒瑞步行街位于成熟商业区，整体经营良好。万家乐服装鞋业广场作为恒瑞步行街一商业网点，也是步行街综合业态一部分，借助较浓人气和万家乐本身品牌渗透性，整体经营良好。但其规模、经营档次、经营管理、购物环境方面都需较大程度改进。

惊天市场验证了沈丘商业历史发展几次变革，从中能够看出沈丘以往商业发展情形，作为传统商业中心，如今商业功效却逐步衰退。究其原因：1、恒瑞步行街没能使其商业延续，而形成竞争局面逐步吃掉其市场份额；2、建筑结构本身老化，其规格功效性方面不能很好满足市场需求；3、经营定位上档次太低，满足不了市场消费；4、经营管理太差，在提倡休闲购物今天，其却逐步向集镇化式演变，街道中拥护不堪，四处是小摊小贩和换季低级处理商品。四、现有项目对本项目发展影响分析

（一）现实状况归纳分析

1、商业零售情况统计

从经营辐射范围看，当地专业市场商品主要销往当地市场，绝大部分都是零售为主，由此可见沈丘专业市场从商品流通链来说属于终端市场销售，市场覆盖面小、影响力弱。2、沈丘专业市场经营情况统计

分析：

当前沈丘相对较成规模专业市场普遍存有空铺，而且经营情况欠佳。因为沈丘当地市场太小，各专业市场普遍没有辐射外地市场能力，所以一些专业市场在当地这个小市场中已呈过分拥挤态势，竞争日益激烈，再加上经营管理水平滞后，经营情况普遍渐往下滑。

3、租售价格水平统计

当地专业市场以租为主，除长安中路、颍河大道北段部分网点租金较高外，其余专业市场租金在15－25元/月·平方米。可为本项目出租部分物业提供价格参考。

5、部分专业市场商铺规格统计

专业市场经营行业不一样，商铺规格也大有不一样。电器、小家电类专业市场大多在80－150平方米之间，开间在10米，进深8米左右；黄金珠宝玉器市场30平方米－140平方米之间；服装类铺位规划相对灵活，商铺面积也各有不一样，面积从几十平方米到上百平方米都有，敞开式商场类服装鞋业市场面积则是整层或局部，面积400——1500平方米。（二）、对本项目影响分析

1、专业市场行业发展不均衡，有利于本项目在服装、黄金珠宝玉器、数码、手机、家电、等行业先入为主，提前抢占市场。而且沈丘没有一个较大规模中高档综合商业市场。本项目在当地竞争压力相对较小。

2、现有小规模专业市场经营情况差，主要是因为

1）以零售为主，定位终端市场目标客户群

2）经营管理差

3）位置分散，没有形成规模效应。

4、专业市场现租金水平在15－38元间/平方米·月。五、总结

（一）、零售商业

1、经营商品档次较低，中高档商品有一定消化潜力

受沈丘经济大环境和当地消费水平影响，现在长安中路、恒瑞步行街商铺经营商品以中低级为主，高档商品份额较少。但因为当地存在企业主、个体经营者、企业高管等富庶阶层，他们有能力和需求消化高档商品。所以，沈丘高档商品有一定发展空间。作为中高档商品载体，中高档商业物业也有一定发展空间。2、经营情况参差不齐，大部分较差

沈丘综合商场即使大都处于颍河大道一线，地理位置差异不大。但因为产品种类和档次同质化较为严重。市场竞争激烈，大部分商品供给饱和，所以有些商场和商家经营情况不理想。只有规模较大，开业时间较长、对当地影响较大综合商场经营情况尚可。3、管理水平普遍较差

现在沈丘包含现有规模较大、经营情况很好商场或商铺，都存在场内划分乱、管理水平落后、经营环境差等很多问题。整个沈丘商业管理水平能够提升空间很大，对于本项目经营管理水平全方面超越它们应是比较轻易操作事。（二）、专业市场

1、商品销售以终端市场消化为主

沈丘商业对周围地域影响力小，以及当地专业市场规模、产品种类丰富度等影响，周围市场对沈丘商业认同度低，当地专业市场市场面窄，仅以辐射本市、下属乡镇为主，商品消化形态以零售和少许商业为主。2、行业发展不均衡，缺乏综合专业市场

沈丘当地商业市场发展不成熟。沈丘专业市场经营业态高度集中于服装、家俱行业，其余专业市场行业发展滞后。而且缺乏大型综合专业市场，造成很多消费者只有外地购物，来满足自己需要。就当前沈丘商业市场形势来看，许多行业商业还未兴起，很多行业专业市场建立就是第一，有利于先入为主。假如外地市场开拓也较为顺利，本市场发展前景应该很好。3、经营情况普遍较差，需求近乎饱和

现有小规模专业市场中，商品业态同质化严重，竞争激烈。另首先因为当地市场需求量有限，需求已经靠近饱和，经营情况普遍较差。所以，做出我们其余项目不具备优势和主动开拓外地市场是做好本项目标关键。4、规模较小，经营品种单一，缺乏综合性专业市场

综合商业市场中规模限于6000平方米左右中低规模层次，而且经营品种单一，市场功效落后，没有相关配套业态辅助，远远满足不了当代“一站式”购物需求。本项目规模较大，可形成其余综合商业市场不具备规模效应，吸引客户，另外做好本项目标功效配套和经营管理也是我们占领沈丘当地市场主要优势。

第五部分

投资者、经营者和消费者分析

一、投资者和经营者分析

经过近一周调查，我们对沈丘当地、外地经营商、投资商和消费者心理做了很多统计分析，现汇总以下：

（一）对项目标看法

1、地理位置

项目位于老城区偏南部，距离现在代表性商圈约500米，即使商业气氛相对差点，但其交通开阔，前方有一大市政广场（需功效性整改），商户普遍认为有利于做综合商业市场。2、地块规模

因为当地缺乏大规模综合商场，本项目地块规模较大，有利于商业市场规模效应整合，这一点商户非常认可。3、商业气氛

对地块商业气氛要求通常，但综合商业业态整合要充分合理，尤其是前期招商、