别墅项目前期谋划

昆山尊宝庄园项目市场研究报告PAGEPAGE5昆山尊宝庄园别墅项目前期策划报告2006年8月目录HYPERLINK\l"_Toc143361348"一、认知项目3HYPERLINK\l"_Toc143361349"二、市场判断9HYPERLINK\l"_Toc143361350"三、竞争考量16HYPERLINK\l"_Toc143361352"四、项目研判31认知项目1、地块位置项目位于江苏昆山淀山湖镇西南角，淀山湖的东北侧，距离淀山湖镇5-8公里，距离昆山市中心25公里；距离青浦12公里，距离上海市中心40-50分钟车程。本案本案榴基辱本经拳济指习标河本项煮目共杠分三考个地鞠块，扬A草块较药为完寸整约撤51稼0构亩，避已确辛定，铺B懂块位绪于际A邪块的激东面认，约智80彩亩，郊目前惭还在欢协商淹中，衣C究地块俭还未才定。衫容积其率失0.虽25视左右稿，总握建筑尊面积尚约量10姓万平欺方米倚，初驴步规当划休什闲公瓣寓约桐5棕万方背，高溉端别兄墅约广5袍万方舅，另讲外讽B数块土筝地确思定后吨将规辞划为敬高级素会所卵，目哗前初云步意冻向与服美洲祸俱乐芦部合迈作。扭目前瓣规划船审批检中。占地：590亩占地：590亩容积率：0.25建筑面积：约11万方公寓：5万方高端别墅：5万方会所：1万方左右袖地块推条件耻分析漂地块情整体塔成倡“皱水娱母浸“眨状，葡即中违间方萄正，哑东西形两侧休有不连规则议的外查延。撇地块病内部史地势见较为户平整凶，无熊明显曲的突匹起或郑低洼畏，地紫块内临部有眨两条灵天然虹的河单道，霉目前后由于爱平地扮的原倒因暂够时将溉水段抽干斗。地栋块南鞭侧有汉两防片秩3-鞭4亡年的首树林走，淀等山湖供沿岸颜有腿3-慕4京米高慌的防吼风林炕，且种无法潮动拆湿。饶立地痰环境耗分析未拆迁的农民房旭宝高尔夫现有的别墅扫项目宅内部盼南北幼两侧译环境冲较好类，南底临淀领山湖街，西押北倚萌上海伴旭宝钱高尔大夫俱迅乐部喷（算2疮7颈洞）距，东仙面环窑境相柿对较魔差，泳为农仓民房嘱和现兆有的拒档次将较低抗的别丑墅区未拆迁的农民房旭宝高尔夫现有的别墅淀山湖淀山湖旭宝高尔夫球场项目西北面的旭宝高尔夫球场项目东面临湖的原有的别墅湖边必须保留的防风林项目南面的淀山湖项目东面未拆迁的民房旭宝高尔夫球场项目西北面的旭宝高尔夫球场项目东面临湖的原有的别墅湖边必须保留的防风林项目南面的淀山湖项目东面未拆迁的民房梳项目溜已有垂初步虹的规嫌划方愈案，秆已有师施工释许可男证，幕第二舞论的株规划粱方案亡报批朝中，遗目前旅项目弯迫于气政策撕的压盒力开催始平放整土企地，织交通援条件贴分析援就目田前地余块周柿边的区交通霞来看比，大萝型的折高速尿公路半并不默缺乏星，但膜从主被干道削进入师地块榜的道努路较璃小而砍且非篇常不卸好找乔，可缘以说羽项目狸的交鸣通大恢环境熟不错耗，但瞧细节罩上问奶题不睛少。支配套滤条件控分析微项目狐外部负环境瓶较差抬，絮距离惜淀山身湖镇辞8-谨10座公里嫩，周堪边以迟农田厕和民敬房为轿主查，义颇为缩荒凉闸，几批乎没宏有配候套，笑整体促感觉肿非常倚差述。项目的发展条件总结：项目的发展条件总结：备地块患的优因劣相揉当明妥显，好西北偷侧的惭旭宝初高尔仓夫占（芒2项7庭洞）福与南珠侧的椒淀山泊湖之卖间，魔景观袄条件流十分盾优越成，在尸整个脚区域鸣内甚丘至上蝇海境饮内都锻没有钉类似谎的发创展用胃地，败土地攀资源坟的稀棋缺性脂十分虑明显攻，在街项目她发展环策划按中要医充分密考虑蹲对这抱一稀滥缺性拼的挖劈掘，众强化恰对稀零缺性平的独尘占；瓣项目风的东普侧抹环境膛较差圣，如串何化忽解农都民房预和原犹有的源农民愈别墅掀所带摆来的纽劣势杀也是兄今后差项目耻开发这中重久点考惹量的安问题泄。洲项目花的外阅部环阅境则恼相当逼不利准，处驼于淀吹山湖偿镇的构西南韵角，聚在整吉个规归划中西虽然肯属于滔旅游械用地膜，但扬目前霸仍未自大规优模开舅发，拿因此桐无论庄是交位通条掌件还糠是生步活配柏套都件十分乖稀缺负，这辨对于路房地冰产项颂目开馆发而蝴言是柿十分始不利珍的，侄这就沙需要党在项恳目开自发中桶兼顾壮配套织的享狮受性饱和生群活性闹，在舰定位音处理笛上十怪分不牧利；渴项目晌虽然雅南侧南和西以北侧泊都有告稀缺它的景桃观资克源，挖但在犁这些鬼景观路资源触的直砖接利漆用上蚀却并呈不便生利，遇南侧觉的防善风林穿以及肠红线滨外的统沿湖呀道路男、西甩北侧登球场送的分系隔林腐都限喉制了湖这些栏景观皂资源亩的直钞接利害用，弓在发种展策溪划中慎要寻污求化农解的勾办法杏。野地块苍虽然寇周边傲的大遍交通迁环境翼不错师，但狭直接倒到达归项目给的道细路却舞问题寨不少躁，不招能绸做到园进出埋便利抢，因醉此如丙何解鸣决这暮一问忧题也钩是项瞧目日沉后发压展的喷重点丝课题位之一填。由地块的经济指标由地块的经济指标——容积率<0.3，以及地块周边的稀缺资源——淀山湖和旭宝高尔夫，我们可以初步判定地块有打造豪宅的潜力。但是否适合打造豪宅，如何打造，卖点在哪里以及地块现有的缺陷如何弥补都要通过对整体市场环境，区域市场背景的调研后做出判断。巩二、腔市场凳判断群宏观负发展链背景悠分析掌宏观芝大诉势仿――排利空鼠消息狼尽出伍，叹独立遗别墅坏长线肥看好灾0槽5侧年的站宏观香调控吓市场急刚刚劝回暖枯，咱0扬6喇年又松一轮待的调手控政舱策接寇踵而革来，饮虽然烛说所泥出政滩策都卧对房接地产触市场淋有打敏压效公应，漏但对戏于别供墅市舱场，劈特别贿是独别立别化墅可辣谓利积空消贫息尽武出，蚁剩下盛的只绿有利忆好。璃随着不别墅关用地宣的不史在审老批，施可以遇说独匪立别嘱墅的职土地扁供给蹦已经纱进告入蛾“树吃老覆本绳”抛阶段浑，长冈线看腊来这亲类别介墅由考于土梁地的岛匮乏足将进裙入铁“冬卖一挥套少茄一瓣套同”倦的稀庄缺时长代，辆因此肃长线静看好家。势虽然摧别墅辞用地讲不在吼审批皇，但附对哲闲置济土地挺的筒加强筐管理扁使得播区域打积压葵了几怠年的讨土地掀，几搜乎较会在趋同一滚时间宾上市数，形堵成工区域赵市场细供给云上直的宴“择井特喷昏”纹；吹因此吩在短捏时间派内，蛾别墅淘市场愈依旧俗会停各留在岔买方渗市场寸，而纱想在蓄买方旗市场升立足善，就忧必须蒙在产梨品方扭面有页所创挠新突脾破，贝也就闯是说拖买房孟市场翠内产繁品为电王！奖由于剩目前奔房地括产市糠场的葛发展眼受政姓策的皇影响死较大塘，政钩策又愈具有隔不可奖预知击性，挡因此吨对于临开发萄和销耍售周骗期都写较长回的豪考宅项监目来狠说，版政策扔的变干化是碎项目始所要嘉面临啦的较杀大的稿风险吹！趣区域阴市场虏发展料机会育分析阳澄湖板块＋马鞍山板块长江北路板块淀山湖板块花桥板块忌阳澄湖板块＋马鞍山板块长江北路板块淀山湖板块花桥板块尽从行购政位优置上络看，垃本项帜目处巡于江剖苏昆骗山市演下属织淀山灭湖镇介西南语侧的占，从速区位便从属公关系矛上属从于上打海外茅围，识处于销上海绣与昆铁山的痕接壤谁之地疲，俗昆山猪与上捏海的隶交界傅处，拖日益指成熟州的度锣假别扇墅板怪块促，是惠正在涛发展阶的上弦海的怕辐射属区域朝板块声之于档昆山烛目前雄昆山划的别顷墅市搜场也联以大牧致虑分为肤四个值板块词：阳荡澄湖售板块规、长滚江北倒路板鹿块、医花桥捞板块揪和淀慌山湖挤板块点。冲阳澄啄湖板打块：宿环境颗较好洗，处牛在新筛城区枕，临锋近市镜中心妨，配惕套较欠好。耽投资析度假艇的圣响地，轨也是馒淀山益湖板对块的闲主要委竞争歪板块嚼。薯长江俱路板霉块：收配套纱好，寒自然喇环境继无优资势，路养老稀投资视较为嚼热衷给。寄花桥拦板块乞：离躺上海蛛最近劝，性隔价比柜较高毛，别稼墅产狼品无否环境庆优势劈。扣淀山推湖板国块：扑距离裕上海偷近，鼓环境葡好嚼，墙“帐5+滥2梅”骡生活剥的最您佳社腐区，叫唯一漏缺点换周边附配套略相对轧缺乏对。富板块调之于头上海献不同润于花迷桥地吵区用留经济夸关系祥与上雅海发独生联自系，简本项秤目所渔处的国地区长与上饼海通荷过共省有菜的亡—例—弊淀山坚湖景焰观所莫联系率起来桌的。睛相比葛上海随已经剃成熟惰的佘驼山版对块，煌淀山匹湖版踢块内仁的别趴墅可简谓底“虫物美捏价餐廉径”东。低番廉的市土地嚷开委发商鸟更愿嫌意在她产品索品质狗上下颈功夫掠，加咬之丰没富的讯自然开环境末，性歉价比田高也夹是淀役山湖据别墅盏吸引查客户午的一简个主理要原质因。触这是鸭整个斑地区描的发算展方青向也雷是本嫂项目倒的发精展方犁向。威淀山级湖环蹈境稀足缺资图源，橡空间舒和时委间上宪的距燥离日政益接柿近购上房者寻的心乳理界搁线，涛区域麻内楼说盘的竿性价由比较律高。场是吸逐引上刺海的的客户罗的主先要因系素。妙区域苗市场讨特征抬严重幕的供句大于队求桃。天淀山倍湖镇顺的别闻墅用于地供准给量跃近北10遇00爹0孙亩，脆大多逗数班是捕01犁-0东3隐年出刺让或含采用闲其它甩方式醉得到教的土短地，覆由于表区域早市场田的不歌成熟首，大军多数粗开发酸商希投望大突自然思、东疤恒等弊实力懂较强肿的开辣发商称先期眯启动蛇，待萌区域占成熟疯后再坟启动誓，别酬墅用养地的难停止础供应吸使得吴部分伙打起篮囤积仍居奇裳，投圆机土用地的及想法沸，新苗政对福土地坦的严扇控会叼出现殖供应拿上的察集中间放量飞。开蓬发商组更是构打算矛较强窄目前肆能确摔定的嗽有以歼下几乎个。颤出茂浴区域醒楼市替处在拾发展份阶段爱，几幼个新涝推的庭别墅惯销售专缓慢锤，大兄市场欢的原东因更普直接播导致躁严重峡的供瑞求失严衡。棋发展茧商名怖称骑规模谜容积肌率古项目仰名称惠剩余应量选东恒富开发价商泡10顽0酱0助亩钳0.烈5蔽以下抹恒海赴高尔疤夫械10荒0戒0倦亩主中旭贫59窜0楼亩宗0.善3秧以下威尊宝惰庄园皆59漫0练亩狱大自灰然尾80集0温亩母0.纺22妻大自醒然花办园刻80扭0夕亩原耀江页10燕0盏0闻亩院0.件3予淀湖悠桃源持90纪0劝亩诵农工郑商浅10卡0夕亩夺0.细5相福运拼马洛省卡仪现房纱，还子剩徒1培0甩多套备中星摸40密0停亩藏0.借32妨清水王湾肚近招40碎0嫂亩脆新加巷坡国灭际元惜立集贫团匠50醉0宿0照亩（暮处在捞张浦缴镇，讨打高琴尔夫源概念往）妻0.锣3姑以下画太阳拌岛研·魂森活幼星墅苍还眼剩首30宝0番0肾亩未鸡动叫其它感小幅汉地块恒不明救合计纠近旷10尺00阅0斧亩沿容积擦率相扁近网――简近互80榆0邀0愧亩暗价位旬与阳深澄湖盾板块帖相当香，在愁昆山朴别墅绳市场塘中偏衬高，火与隔厉湖相苗望的汤青浦汪朱家翼豪宅理别墅珍市场上相距吉甚远滥。挂目前否区域微的就双拼曾、联南排板价位岂60泳00愉-7塌00允0张元扇/钓平方验米左伟右。晨独栋掀80胡00麦-1年10剥00疏元获/裤平方木米左舒右。败总价蛮来说宏，品10罪0-责20育0揪万的盛产品虑较多挤，丰该泽湾滋和大毙自然瓜别墅阁档次疲较高脾，价装位句40看0-着70煤0物万（烤风泽毫湾价归格，愧大自亿然还翅未推承出）况。付别墅悠产品暴多元绵化。览目前霜总价予市场集明显拣，在顾均价副走高陈的市叫场状爹况下哀，蚊别墅拾产品移逐步驶分化踩，一窑方面及坚持起独栋峡别墅扯的高宜端市荒场，途另一奥方面门开始康面对炉中产开阶政层开清发别盗墅产命品，肥联体寨、双填拼、辉叠加助等低避总价可产品调，别侧墅多术元化北是发全展主摸流方绵向。栽产品梢风格夕以欧党式、仗中式垂为主颗，肆结合烂部分草现代撑或美殃式，珠整亏体风梅格、至立面啦较为做出挑国，但孕品质抛与上葱海别骡墅还却存在详差距湾，缸部分颠产品俘细部羊比较任粗糙涂，装徐修更觉为明止显惭，如常恒海湿高尔碗夫等肺。烦整体海市场唱销售晚缓慢休，赠整体比进火入绝“亚冰河岁期匹”嘴。侮部分争楼盘傍已经呆停工珠，却部分拨楼盘欧顺势乎降价饺来打光破市组场的才僵局默。颜项目蜂名称戒销售疫情况居恒海蜡高尔话夫散一导期糊6犬0执多栋消，样桐板纯区皱1职8棒栋，鬼原定兼价岛20华0-拼25数0刃万伶/馋套，站没有受售出蝴，目佩前已点经停汤工，歌据悉贵开发妨商打干算立以腔1森0寄万利/课亩的个价格剩售出匹（买逮入地郑价两15咳-1盈6饮万尖/康亩）尖大自乐然花有园须目前绞还未蔽正式夕推广重，一哲期沿轿新乐饥路结紧构都滥已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