商业项目方案及深化设计关注内容

方案及深化设计关注内容

★完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管企业提供，进行租赁经营决议文件编制（一）室内商业步行街设计：【关注点20】：关于步行街主入口1)

是否紧邻交通主干道、主通道？2)

是否入口设计醒目、宽大、通透？3)

是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？提议最少确保一处出入口能够进出车辆（展示用）；4)

商业广场主出入口门高不低于3米；5)

步行街主出入口两侧及上方立面应采取通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺通透性和良好采光，充分提升商铺价值；【关注点21】：关于步行街主出入口商铺步行街出入口处两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置通往主力店通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否都有独立对外主出入口，提议调整此通道于步行街出入口到中庭区间内，调整后此通道处可作黄金商铺；【关注点22】：关于避风阁设置商业广场主出入口是否设置了“避风阁”（北方地域应设计卷帘门）？步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）【关注点23】：关于步行街室内通道为确保步行街商铺整体连贯性，提议各层与主力店通道应适当降低，主力店在步行街开口设置标准：主力店单边与步行街相接开口为一处，双边与步行街相接不超出两处，除万千百货外，标准上不在中庭设主力店开口，主力店开口位置尽可能设在步行街尽端部以带动整个步行街人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米；（规划院强制条文已列）【关注点24】：关于步行街次主力店依照肯德基、麦当劳、必胜客租赁条件要求，应确保步行街主出入口处店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，详细位置需在施工时另行确定；【关注点25】：关于步行街出入口交通为方便用户购物需要，提议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；【关注点26】：关于步行街设置客流计数系统步行街出入口要设置客流计数系统；（集团文件要求）【关注点27】：关于步行街顶棚1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品纯粹性；二是防止冬季无法正常经营；步行街采光顶开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，提议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设置；3）步行街采光廊和中庭采光天棚：步行街采光廊考虑广告装饰物安装，需要预留一定数量吊挂件，中庭吊挂件预留最低4～6个（商管提议最好达成8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。中庭采光天棚及步行街采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。（规划院强制条文已列）【关注点28】：关于LED1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED规格应该多大，视距应保障多少?LED显示器且视觉醒目程度?2）中庭采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。（规划院强制条文已列）【关注点29】：关于商铺装修1)

室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其余商铺均为精装标准交铺；2)

餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置；【关注点30】：关于商铺面积零售和服务类商铺面积通常为100㎡以下，餐饮类商铺面积通常为单间100㎡左右。全部商铺单元进深宜8米～16米（商管提议不宜超出12米），面宽8.4米（规划院强制条文已列），尽可能降低不符合设计要求商铺数量，降低招商难度；【关注点31】：关于商铺开门1)

室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，全部商铺门应全部正对步行街；2)

室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采取通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包含部分商铺与主力店通道次立面）；【关注点32】：关于商铺层高室内商业步行街剖面：步行街通常以二至三层为最好。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米；（规划院强制条文已列）【关注点33】：关于商铺天棚应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内天花检修口设计和预留。【关注点34】：关于商铺调整1)

商户提出特殊详细设计要求是否和规划冲突问题处理；2)

应考虑商户升级换代预留性，提议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期招商调铺面积需要和房产技术需要（如衣饰改为餐饮）；3)

提议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；4)

提议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不一样业态经营场所联通，充分调动客流。【关注点35】：关于扶梯1)

依照步行街面积及空间距离，为防止前期投资增大，后期维护成本过高，提议配置数量适当扶梯；2)

步行街人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流垂直交通，设置通常标准是，在步行街主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞两个洞口至三个洞口之间设，步行街内扶梯必须有一部通地下停车场方便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置；（规划院强制条文已列）3)

设置位置应防止对商铺经营造成影响，尤其是不宜设置在步行街主入口处；4)

为使步行街客流动线生动，方便用户目标性购物，提议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局；5)

扶梯应设置光感、变频装置；【关注点36】：关于垂直梯1)

步行街内全部垂直电梯应具备三方通话功效2)

主力店各楼层客梯是否能够相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰；【关注点37】：关于地下电梯厅1)

提议在电梯厅不设计排水槽，以预防排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；2)

鉴于冬季地下车库温度较低，预防管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全考虑，提议将观光电梯门外沿口略微垫高，形成一个向外缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯运行安全。【关注点38】：关于观光梯1)

步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位置在短边所在弧边上为宜）；2)

观光梯在中庭设置，以2～3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）【关注点39】：关于中庭中庭设置位置：通常中庭设在步行街转折处、入口处；中庭平面尺度：两个中庭要分主次，大500~700平米（开洞面积），小300~400平方米（开洞面积）；中庭间距：80～100米；（规划院强制条文已列）【关注点40】：关于公共卫生间1)

卫生间不宜设置在黄金位置，应设计在较隐蔽位置，卫生间出入口应设计在步行街与其余业态连接通道内，而不能直接对步行街开口，不然对周围商铺都有较大负面影响，百货一楼能够不设卫生间；2)

每层步行街最少应设置一处专用卫生间，以确保步行街与主力店错时营业时使用需要；3)

步行街卫生间设置：依照步行街长度不一样通常设3～5处卫生间，卫生间间距80～100米，面积70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店适用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩用户使用。（规划院强制条文已列）4)

为防止出现员工与用户争抢使用卫生间现象（尤其是餐饮区域员工），提议在步行街增设“员工专用卫生间”；5)

步行街设计洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；6)

提议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不一样人群需要；7)

因为各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅实际需要，提议在地下室适宜位置增设卫生间；8)

卫生间内梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜。【关注点41】：关于用户通道1)

在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；2)

步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米，二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度：层数为2层步行街，开口宽度宜8米；层数为3层步行街，开口宽度宜9米；开口长度：为16~25米。步行街走道净宽宜4米，“桥”净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；规划院强制条文已列）3)

2层以上廊桥不宜过密（间隔在30~50米）；4)

主力店与步行街连通口最少有两处，其宽度应为一个柱距；（规划院强制条文已列）5)

各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，而且控制权在步行街一侧；6)

设计中应考虑公共区域通道运行安全问题（如KTV场所），提议不采取玻璃等易碎材料做墙面。7)

因影城、KTV、餐饮等租户营业时间与步行街营业时间不一样，影城、KTV、大餐饮租户应设置单独用户进出通道，以方便用户在步行街关门后进出。【关注点42】：关于夜间通道餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外；【关注点43】：关于货物通道1)

通道宽度大于2.5米，应设计位于大租户货物仓库附近，并与货运电梯相联通；2)

因为货梯可兼顾消防梯缘故，各层均可抵达，由此对百货、影院夜间安防工作带来了不便，为此提议对以上区域增加门禁设计；3)

货梯不宜安置在步行街主入口显著位置；4)

步行街货梯（客货梯）通常间隔80～100m设一组，吨位为1.6～2吨，货梯可与主力店适用（百货宜单独设置）；（规划院强制条文已列）5)

应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，提议设置专门泔水或货运通道；6)

餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。【关注点44】：关于地下设施1)

提议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯；2)

为方便超市送、卸货需要，提议增加卸货平台规划，并提议在超市区域增加独立货梯设计；3)

为便于观察配电室设备运行情况，提议将配电室与值班室之间隔墙改为防暴玻璃窗；4)

为方便对各主机设备管控，提议增设运行值班室；5)

提议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；6)

地下各设备用房门口通道宽度是否适宜？，是否利于设备运输安装和日后维修？7)

为满足步行街商户货物存放需要，提议在地下适当位置增加步行街仓库用房规划，面积大于200平米；8)

若超市设置于地下区域，其暂时推车停放区周围不宜设置有设备间门口。【关注点45】：关于配套设施1)

整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？2)

不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；3)

区域面积设置消防楼梯数量是否过密？提议在消防要求允许情况降低该楼梯设计，以增大可租赁面积；【关注点46】：关于吸烟室提议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室，面积在10平米左右，并加设排烟设施。【关注点47】：关于员工休息室应设在B1层靠近员工专用通道附近，面积大于60㎡（约为步行街建面0.5%）；【关注点48】：关于垃圾房建造1)

垃圾房位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运输通道应注意当地垃圾车高度，尽可能靠近主通道标高最高区域；3400多个住宅户型cad图库尽在.cn《特赖户型宝典》2)

垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；3)

考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，提议在地下停车场设置各主力店及步行街小商户相对独立4-5个卸货区域，卸货区域应靠近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各大于60㎡为宜，不提议主力店共用垃圾房；4)

关于湿垃圾房建造标准补充提议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配置上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯及泄暴口5)

适当增大垃圾房面积，且一定要设计排风系统，尤其是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。【关注点49】：关于步行街油烟排放（另附内容）

(二)关于机电系统配置及计量【关注点50】：关于空调系统1.

鉴于第四代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、当代化程度高特点，提议在空调、照明、小动力等方面采取“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功效；其中空调主机采取厂家自主控制系统（制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制），“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采取“回路控制“设计方式；小动力（插座）部分采取整层控制；2.

中央空调系统设计应尽可能将需要深夜服务业户（如电玩、KTV、影院、酒吧等）系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达成楼宇自控系统对末端设备适时调整作用；3.

因为步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，提议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，确保步行街内不出现温度分层现象；4.

提议增加卫生间内、通往各主力店通道部位空调风口设计。【关注点51】：关于用电系统1.

是否给供电局预留了（通常为10KV）开闭站位置并标明？2.

全部强弱电间门应向外开；【关注点52】：关于屋顶设施1.

屋顶设备层设施安装位置，提议统一规划、排列全部排油烟风机、油烟净化器安装位置，包含出风口方向，以免影响塔楼客户、管理企业和公寓楼办公、居住环境；2.

应充分考虑群楼风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及全部同类设备相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂影响和预防处理；3.

除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径设计外，应将“主题餐厅”屋面设计一并考虑；【关注点53】：关于系统计量1.

各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理；2.

提议不一样业态机电系统设计应相对独立，防止造成运行后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；【关注点54】：关于设备房1.

相同业态变电所和制冷机房紧邻设置，各自变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。2.

充分考虑设备房通风和散热问题。（一）

关于地下室及停车场【关注点55】：关于地下停车场1、

人行走道与车行通道之间提议有明确区分，防止人车混行；2、

进出口设计合理性，实现“单进单出”；3、

车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽可能防止交叉口；4、

针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改需要，提议增加大型、重型车辆停车位设计，以供其及整座万达广场日后使用；5、

地下车库必须预留机械停车（规划院强制条文已列），因为机械式停车位后期维护、保养投入较高，管理难度较大，用户认可度不高，在地下平面停车位能够满足情况下，提议不采取该种停车方式；6、

IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长久卡等功效；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”自动调整等功效；7、

为防止今后自行车乱停乱乱放，影响到广场整体形象，增加自行车存车处规划；非机动车停车位：1000~2500辆（规划院强制条文已列）；8、收费亭面积×mm，高2500mm，并安装分体空调；9、、车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；10、车道地面增加指导方向形状减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置。【关注点56】：关于地下室广告1、地下停车场应在适宜位置设计按装一定数量灯箱广告并分区设置。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位置可考虑集中长条灯箱；2、车场施工同时，必需预留管线和广告所需取电点；【关注点57】：关于地下餐厅设置在地下室设置600至1000平左右员工餐厅（含厨房）；（规划院强制条文已列）【关注点58】：关于地下室隶属功效1、

地下出入口是否设计安装门禁、监控？2、

为