知名机构保险资金养老地产开发方案及综合效益评估典型案例

中国高端养老健康社区开拓者合众“健康谷”

汇报合众养老健康产业合众健康谷方案综合效益目录合众企业背景第一部分第三部分第四部分第二部分合众养老健康产业合众健康谷方案综合效益目录合众企业背景第一部分第三部分第四部分第二部分组成：合众人寿于2005年2月由中国保监会批准成立，股东由中发集团、意大利联合圣保罗银行、日本太阳生命保险等国内外知名企业组成。评价：2009年3月12日，中国保监会主席吴定富到合众人寿调研，赞誉合众人寿“在全国同期开业的寿险公司中脱颖而出，在国内全部寿险公司中崭露头角，已进入中大型保险公司行列。”近况：截止2010年年底，已开设省级分公司26家、地市级机构127家、县级机构439家，员工人数近6万人。保民超过600万。总资产300亿，全国寿险公司十强。前景：根据普华永道会计事务所精算得出，2014年合众人寿资产总规模将突破1000亿元。合众人寿组成、评价、近况、前景永泰地产中国房地产50强，北京房地产龙头企业。具备房地产开发一级资质，形成以房地产开发（住宅、别墅、商业、写字楼等业态）为主导，集房地产经营、酒店、物业管理为一体的产业链，连续多年是北京市、海淀区纳税标兵。中金福投资专业的中小企业贷款综合服务机构，已在北京、天津、黑龙江等地成立了几十家分支机构。合众人寿中发集团控股全国十强寿险金融公司，是一家经中国保监会批准设立的全国性人寿保险股份有限公司。业锐药业集种植、生产、研发、销售于一体的医药集团。中发集团旗下的高新技术企业，是一家集中药种植、生产、研发、销售于一体的绿色现代中药企业。公司专注于滴丸制剂的研发和销售，主打产品冠心丹参滴丸等是国内治疗冠心病、心绞痛等老年病的首选药物。中发集团——集团业务领域涉及房地产、金融、物业、酒店、医药等，在物业开发管理、持有型物业经营以及融资、医疗服务方面具有丰富经验中资股东中发集团

联合圣保罗是意大利第一大银行，总资产5729亿欧元（约合6万亿人民币），市场价值568亿欧元，在2009年市值排名中位列欧洲第3位、全球第16位。2006年11月，联合圣保罗购入合众人寿19.9％股份，成为合众人寿第二大股东，也是合众人寿历史上的第一家外资股东。意大利联合圣保罗银行——集团业务领域涉及商业金融服务、投资银行服务等，金融实力欧洲前三名。外资股东意大利联合圣保罗银行日本太阳生命保险株式会社成立于1893年，迄今已拥有一百多年的历史，该公司是日本最大的人寿保险公司之一，同时也是日本最大的养老金发放管理机关。2007年5月，日本太阳生命保险株式会社以每股8元的价格购入合众人寿5.09%的股份，成为合众人寿第二家外资股东，太阳生命入股价格再创新高。日本太阳生命人寿集团——集团业务领域涉及保险领域、投资领域，在寿险产品研发、保险与不动产对接领域有丰富实操经验外资股东日本太阳生命人寿

金融运作平台，建成物业可通过资本市场转化为债券、REITS，获取资金将扩大投资。使项目实现资本、运营双收益。核心竞争力2未来客户储备养老、健康产业是与寿险业务结合最紧密行业，具有很强的协同效应，发展养老、健康产业实际延长了原有保单的期限，并大幅提升保单的收益价值，同时合众寿险业务拥有600万名客户，可为本项目带来广泛的客户资源。3筹建运营团队股东中有房地产板块、酒店板块、物业板块、药业板块。从定位、规划、筹建、运营全项目全流程丰富实操经验，为项目开发运作保驾护航。1筹建资金来源根据合众发展规划及保监会相关规定，合众人寿未来五年内可用于不动产投资的自有资金将不低于100亿元，此外，合众金融平台可以进一步给予项目提供融资，保障资金的充足性。4资产运作能力核心竞争力险资、客群、开发经验、股东保险资金发展养老健康产业是未来中国养老产业发展的大势所趋。合众股东背景、多领域经验、资源整合能力，是确保保险资金落地养老健康产业的核心竞争力。合众企业背景合众健康谷方案综合效益目录合众养老健康产业第一部分第三部分第四部分第二部分《保险资金投资不动产暂行管理办法》规定保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地、不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的30%。合众所有健康谷项目，合同条款中写明不做房地产开发，所有物业全部持有，不销售，经营作为主要运营方式。合众承诺健康谷全部持有非房地产开发模式合众健康谷项目投资有限公司（当地注册)100%股权外部建设方物业管理公司外部运营方（酒店运营商、商业运营商、养老运营商、度假村运营商）于洪政府土地出让土地费用物业管理物业费用委托代建代建费用运营管理运营费用合众健康谷项目(项目公司持有)医疗机构合作经营免费经营场所、分红在合众人寿下设100%控股项目公司，由项目公司参与健康谷地块的土地出让。项目由合众长期自持，以委托经营、合作经营为主，出租经营为辅，合众获取物业长期收益。引进国内外知名的养生、运动、休闲娱乐、养老、酒店品牌，进行有效的资源整合，各板块协同作战是项目运营的灵魂。运营环节合众养老健康产业—运营模式有限公司开发环节投资有限公司（当地注册）当地政府我国已经在立法和实施两个层面，为保险资金进入不动产（养老健康社区）领域铺平道路。2009年2月，第十一届全国人大修订通过的《中华人民共和国保险法》新增了“保险资金可以投资不动产”的相关规定，为险资投资不动产提供法律依据。2010年8月，《保险资金运用管理暂行办法》正式出台，在保险机构投资不动产的资金运用方面做出了明确规定，进一步为保险机构投资不动产提供了政策保障。2010年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》正式出台，明确了保险机构投资不动产的操作细则，意味着保险机构投资不动产将从准备层面进入实操层面。政策环境保监会条例允许10%保费投入不动产金融创新：通过保险金融平台、使金融与不动产联动，进而研究、开发出适宜中国环境养老健康“产品”。保险能提高养老支付能力，使更多人享用高品质养老资源。养老社区资金来源的问题和将潜在需求转化成现实有效需求的问题，合众人寿是大有可为的，综合筹划、不断创新，能提供能满足老人需要的保险产品和服务。

通过合众保险平台，可以提高老人的支付能力，使原本只能依靠储蓄、养儿养老的人也能享受高品质养老社区生活，现在正在设计、研发与养老社区衔接的金融产品。金融创新金融产品创新拓宽渠道市场环境关系国计民生、亟待解决、具备市场启动条件养老主要类型：1、传统机构养老模式：福利院、养老院；2、房地产开发养老模式：销售模式；存在问题：有市场、无产品，有需求、无档次，有房间、无配套，有养老、无社区，有噱头、无内容，有生存、无尊严，产品供给供给不足、功能少、档次低、无社区、无尊严国际经验CCRC模式CCRC是基于保险精算模式、以家为核心、费用不变、持续护理社区CCRC是老人从退休到临终整个生命阶段的，以“家、社区”为核心的，持续型护理社区。CCRC是基于保险精算模式，创新产生的新型养老方式，是保险金融行业与养老服务产业紧密合作的运营模式。CCRC首次入住人员可根据自身健康情况选择不同子板块，随着年龄、身体、疾病状况的变化，不断从一个子板块调整到另一个子板块，花费却不用变化。Ac锄ti音ve轨A圈du肺lt士C太om固mu羽ni访ty有活凯力的滚成人傅社区In龟de按pe万nd份en乏t乓Li掩vi援ng独立扶式社躺区As孕si未st塘ed采L止iv围in掩g援助救式社映区Al锻zh舍ei抛me蕉r’禾s顿Ca五re阿尔涨茨海别默症He粗al恳th框C扯en滋te瓣r医疗泉中心Co翠mm行un和it扯y顶Ce创nt幸er社区菊中心Th母e非ho逐me请s心ar盐e虹de劝si冻gn学ed李f勒or刑a俯du明lt杨s井wh欢o裕wa尼nt令co倡un定tr累y既cl广ub顷c快om撤mu惜ni与ti狐es匠,卸se顺co暑nd椒h习om细e备an屋d炸pr她e-涌re咸ti傍re筐me防nt盘c比om眉mu篇ni他ti孟es赔,修an豪d锦re孕so反rt把c宇om加mu前ni泳ti窗es贺/胸c地om络mu革ni工ti插es荒f绘or珠e该mp随ty吹n猪es妇te帆rs素.专为愁希望亏有乡鬼村俱纤乐部么、第应二居耻所及富退休农前社要区的管有活券力老胳人所垒设计匀的社联区，耳以及慢为空尾巢老阶人设斤计的际度假充社区具。国际吸经验CC漆RC社区—活力番成人痕社区Th淋e数ap溉ar打tm坐en顿ts异a越re平d杏es丸ig贷ne惠d也fo伏r废pe挣op谢le瞎w暴ho才ca字n吴ca鸦re键f营or堪t除he所ms琴el什ve茧s困an匹d跑st姐il坚l布co蛇ok致s厚om抗e惜me追al烛s,偶b柏ut椅w支an怎t伤a悼ho皱me冰a柱nd姻s浮er侍vi闭ce捆s童th旁at肥a纳ll讽ow给t吹he弹m扮to猫l伍iv例e达in咏de种pe植nd城en着tl傲y血as辰l懒on迷g像as罢p快os傅si丙bl盐e.为那惩些有廉独立狠生活狭能力队，仍楼可以爬照顾旬自己尸生活使起居看，但昼期望干保障矩继续筒独立忽生活嫂所需衣的环吊境和皇服务护的人宿们所豆设计可的服盛务公衬寓。Ac枣ti扒ve价A嫁du公lt翁C劫om罩mu禽ni镇ty有活驰力的乡丰成人颠社区In醒de忌pe茄nd谷en慢t港Li降vi筐ng独立针式社画区As呀si阀st诵ed敌L信iv惠in敬g援助较式社傍区Al眼zh聪ei交me独r’嘉s挽Ca投re阿尔武茨海刚默症姻护理He艰al故th赚C豪en票te忧r医疗鱼中心Co打mm侄un鞭it呢y话Ce缺nt沾er社区摸中心国际避经验CC矩RC社区—独立运式社面区Ac沾ti膀ve余A遇du帮lt增C困om卧mu耽ni醒ty有活码力的枝成人邻社区In席de脑pe胳nd牲en仁t雕Li舒vi敬ng独立磨式社睛区As离si禽st觉ed涛L海iv增in姿g援助陈式社贝区Al象zh扒ei缩慧me饭r’梅s轨Ca酷re阿尔洪茨海邻默症赵护理He向al奸th廊C烧en洁te贺r医疗场中心Co世mm捎un欧it赶y荒Ce军nt既er社区毙中心Th挠e债ap汗ar用tm惧en伤ts脆a薪re伐d乒es健ig凯ne姐d注fo慢r仙pe杜op亲le挨w陶ho疤a窑re思f斯ra相il永a累nd密n聪ee财d漫as屑si搬st营an宋ce盏w浙it旨h票tw屋o申or尝m诉or应e餐ac些ti浊vi荡ti烟es洁o潜f猫da层il尘y针li掠vi轨ng泻(症dr凉es草si暖ng天,群ba扮th增in胜g,毫e动ct侧.)项A巴pa循rt历me殊nt欠i柱s妇ty喝pi写ca壶ll兵y穴sm询al判l运wi侧th梨a赴l唉im艰it吴ed染k引it务ch弄en革a兔s幻玉pa木ti裕en践ts枝a冻re斥p碧ro叠vi狂de诵d纤wi严th漆t钻hr浊ee击m那ea博ls哭a射d乞ay换.为那倾些身鸟体衰考弱，森需要政人照景顾生棍活起昂居（薪穿衣际，洗通漱等菊）的临人们勿所设领计的乱服务辉公寓位。单喉元面瓦积较隐小，发由于逝供应旦三餐纯，厨疑房功惜能也袜较有卡限，糕并提岁供无肝障碍尽设计淹的浴然室。国际牛经验CC奖RC社区—援助东式社恨区Ac么ti猪ve劫A远du错lt誓C姿om筒mu位ni示ty有活贿力的祝成人隙社区In窄de辱pe税nd贵en绢t姻Li色vi贼ng独立展式社贿区As思si芬st批ed库L夏iv狡in织g援助李式社兴区Al耕zh潜ei这me笨r’搅s桶Ca知re阿尔伙茨海尊默症状护理He同al姻th吹C尺en部te亭r医疗捆中心Co鹅mm捞un垂it勇y奖Ce绘nt陕er社区柏中心Fo桥r增pe滔op知le坛w御it享h搁Al遮zh胳ei好me思r'谷s售an嫁d霸de闲me笼nt育ia藏,恋t理yp赔ic伏al娱ly码a欢s置in烟gl兔e晚ro素om猛w颂it唉h移a社pr呆iv晌at扒e符ba念th鹊ro作om体w少it戏h阅me耻mo障ry裕a轨id要s.为那双些老拒年痴命呆病嚼人设旺计的首服务卸公寓渴，其衫主要臭特征朱是单钢间卧爸室，签私人扑卫生糠间以逃及记违忆辅言助设昌计。国际株经验CC诱RC社区—老年迁痴呆钩护理陕区域Fo幻玉r庆pe昼op购le老n纱ee加di贿ng茄2希4着ho末ur哑c昏ar行e,鱼e达it究he奶r毕sh具or善t漠te锁rm弯o踩r琴lo节ng妙t庄er狠m.为那赛些需绒要（皇长期/短期傍）24小时河看护兆的人援们所肺设计灵的康辫复病猫房Ac丸ti秆ve顷A照du紧lt燥C绍om务mu腹ni蛛ty有活竹力的安成人效社区In纲de岩pe拖nd营en部t洽Li桶vi牧ng独立辉式社矩区As骗si嚼st塘ed眯L尼iv宝in相g援助据式社坊区Al还zh膨ei理me狡r’篮s役Ca咳re阿尔分茨海含默症醋护理He兆al形th律C闲en鞋te辜r医疗悲中心Co熊mm气un角it毁y额Ce炭nt蜜er社区歪中心国际煎经验CC纳RC社区—医疗辰中心Ac破ti昨ve遥A关du侧lt构C呈om蜂mu嫂ni便ty有活非力的打成人纽奉社区In愿de富pe斩nd禁en凡t害Li屈vi进ng独立僚式社佩区As甲si合st幼ed情L洞iv敏in锻g援助来式社祥区Al观zh听ei箩me据r’勺s边Ca答re阿尔希茨海孤默症细护理He室al私th竖C柱en陈te夜r医疗梦中心Co钞mm干un些it胁y脖Ce钩nt监er社区锹中心Of是te毕n风in劈燕cl涛ud毕es通常争包括:Tw欠o姿or涨m淋or能e准di网ni下ng恐o缩慧pt轻io捧ns两个息以上呈餐厅We泼ll园ne筹ss恰a馅nd躬l热iv肠in圣g泼fa溉ci灾li只ti辈es养身注生活侧设施Ex界er耳ci浅se思,闷po勾ol腐a累nd挨o锹th番er贡f众it芽ne吼ss祝f径ac陷il诞it饱ie宵s健身向房、卷泳池竹及其涨他健隶身设宗施Li退br册ar屑y图书拥馆Ac惊ti漆vi控ty赶a虎re江as复;圈ar睡t,抽m省us殊ic亿,榴et苏c.活动惕区；宜艺术稠、音南乐等Me留et避in堤g蒜ro毅om喂s会议槽室Ou冰td客oo动r驻re台cr毙ea半ti支on浩a镰re提as户外童娱乐隔区国际嫂经验CC旧RC社区—社区奔中心合众辨养老罚健康更产业块依据先经济纲发展妹状况焦、人代口密尖度，烦合众联确定遗了在未来授十年丹内：木以东抹北、刊华北所、华柄中、生华东梦、华惧南、饥西北府、西及南七钻大片斤区构获建养桶老旗搜舰社屿区的凡发展忽战略灰，形虫成合固众全废国的臭养老懒健康乖服务析网络年平台非，建竿设以荣合众垮被保射人提迷供保摇险延否伸服德务为欲主的饺养老山健康沫社区择。发展蒙愿景区域侵中心或旗舰+省会安城市略布点沈阳北京西安上海广州成都武汉华中筋旗舰——武汉耽合众便健康尚谷，伐占地50河00亩、3万张忍床位殃、总搬投资12帜0亿里程越碑——武汉月合众妈健康斥谷，臣保险竹投资栋不动里产第佩一项罩目，俗保监镜会示斧范项漏目开工敌奠基——利20邻10年12月18日，挂湖北酸省委扩副书开记杨谱松等纹出席汽奠基浪仪式合众姓养老御健康亚产业里程镰碑、宁华中搅旗舰肌、开呢工奠改基上海合众企业背景合众养老健康产行业综合椒效益目朽录合众拼健康膨谷方来案第一寒部分第三澡部分第四饺部分第二愧部分打造傅区况域领际先的删城区舌型高芳端健籍康养惰老服婚务产启业基筐地形成扇高炉端人温群养宅老、存医疗愚、养厌生、可康复胃、休录闲之夺地发展专低绵碳、概绿色吸、可倍持续喉发展誓的现扩代新齿型服皇务产追业依托飘与乔城市欣资源奴结合擦形成下带动遣效应添成为碑经营肚亮点合众“健康撑谷”——市场矩定位养老劣、养五生、栏医疗沸、休寒闲健康应谷四大麦板块医疗国际桑医院医疗闪康复扒中心养老CC均RC社区活跃理老人遭社区康体沈中心休闲温泉种酒店养生养生饺中心亚健傍康管评理功能丧规划四大碌板块乌八大恋功能恰构建略合众泳健康骆谷八大洒功能计划副引入超国内宽知名率心脑目血管继医院碍，建美设专再业老炕年医仿院、线医疗皮康复惧中心。引入旅：国歼内外秆知名浊的心钞脑血泉管老兄年病田专科内医院料建成抖合众鉴健康贤谷老恩年医呼院、怠医疗仿康复额中心功能辽：规看划医贱院建捐筑面追积4万平上米、症提供40龟0个住刘院床有位医疗堡康复欣中心滨建筑注面积4万平取米、悼提供60泥0个康公复床腿位医疗郑板块心脑蹄血管伏医院计划剥引入LI像FE织C答AR俘E客SE图RV唐IC劳ES，建喊设合浪众健坝康谷CC幅RC持续庭护理努社区惭、活虫跃老穴人社绝区。引入皆：美幻玉国排爱名前翁三的LI涉FE各C煎AR唯E极SE春RV顽IC匀ES老年乐社区究管理先公司建成糊：合菜众健削康谷CC链RC社区军、活怠跃老错人社渠区功能刷：存规划CC脆RC社区,活跃灵老人芒社区,可以末为13坏00虽0个老乘人提词供服只务。养老勿板块LI矛FE凳C卫AR禾E粉SE君RV畏IC晕ES1960196619721978198419901996200220081961第一家养老社区1971ChristianHomeServices,Inc.1979首个第三方管理合约1984家庭保健护理1995员工购买并拥有公司1998助理生活社区业主2001

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第一年第二年第三年分期800亩600亩600亩合计

2000规划下建设痰用地淹面积蹲：20嫩00亩规划怨建筑纤面积哨：13安4万平鸣方米总投喜资：80亿元（不厕含土丈地成李本）项目迈投资镜估算项目规划建筑面积

(万平方米)单方造价

(万元/平米)建设投资

(亿元)土地成本

(亿元)总投资（亿元）旅游休闲城210.69

养生城2224临床医疗城1413养老城7734合计134

80Ｑ80＋Ｑ持续清的保梳费收粥入，膨保证婆建设千资金译充足——20般10年合莲众资院产规费模达20窑0亿元,预计因五年盈内资萍产规化模将攻超过10担00亿元肯。保付险资祖产的10劈燕%可用窜于不冒动产风投资白，五多年内营可投友资不康动产捷的自沙有资从金超刮过10围0亿元传，平伸均每摔年可缘瑞持续逮投入20亿元厨资金麻。项目建设陵资金蠢安排自有容不动班产投疑资资利金可届以充渗分满掩足健侵康谷奴项目盏建设愁资金客的需兵求，牵另拥盼有多叨种融雨资渠刺道进种行补蒜充。未来5年保费收入情况保守预测（亿元）年份20052006200720082009201020112012201320142015保费收入6162555587598127166215280累计保费收入622471021602353334616268421122年环比增长率

166.7%56.3%120.0%5.5%30.0%30.0%30.0%30.0%30.0%30.0%成立际资产嫌管理勺公司——资产财管理长公司灯通过洪发起场“债团权、幅股权邀计划补等”嫂，募跳集项盟目建必设资骄金，没进一抬步保歉障资唇金的悦充足钥性。社会菜效益(1灾)健康碍产业妖、养滋老产绢业与昌人民炒生活赤水平隔息息涝相关俯，发索展中售高端笔健康门、养误老产因业可早进一聋步完休善城纱市生齿活配放套，自引发刊社会峡供给拆的全桃面升蠢级，具有效乱满足沾消费棉者多征样化屡的消腿费需般求。完善佛城市厚生活涉环境本项治目可格满足习多样柳化的技中高粉层次妈的养笔生、个养老坑、医咱疗、第疗养庭康复栗、会勾议会坏展、薪休闲皂娱乐过等需姥求，宿有效窜优化毒城市施服务拜功能任，提题高城梅市品挂位和夕城市防接待跑能力杂，显伶著改切善城尊市投嘉资环垄境。本项校目的便养老贞社区紧可有砖效解掉决外定地投质资商冤与父栽母、绑家庭谅分隔羞两地袋的问炮题，勿从而油进一谁步提朱高城嘴市招只商引节资的帮吸引觉力。完善鸭城市窜投资仙环境促进损民生本项杆目将点建设满大规丸模养舒老社界区，酿有利共于在黑规模堡化、万集约劲化、消专业趣化基颈础上萍不断怒提升荷社会啊养老梢服务项的整羽体水事平，钩促进娇家庭饥、社肺会和拆谐，锹有助覆于当拘地老免年人祸实现馋“老石有所阅养、距老有购所医湖、老眨有所罗教、孝老有愤所学魄、老捕有所纳为、封老有舅所乐奏”。本项史目建拼有大添规模诸的运第动设香施，坏可丰予富当轿地市崇民的笨体育愚健身加需求绢，促都进社僵会事善业的晒发展职。社会休效益(2怠)改善据就业缓解膛政府迹财政滔压力本项恭目核为心之以一的府养老嘴社区仆可缓能解快