拍卖通论笔记

《拍卖通论课堂笔记》

第七章艺术品拍卖△1、艺术品价值有很大的不拟定性，古往今来，它是最适合以拍卖方式交易的商品。

2、一般意义上的艺术品具有个性（艺术审美）、民族性、历史性和社会性。

个性是艺术劳动形成的风格特性，是艺术比较成熟的标志。

3、艺术品的特性

（1）非统一性

（2）非实用性

强调艺术品的非实用性，只是说明这种商品的奇特之处

（3）非再生性

非再生性带来了艺术品特别是文物类艺术品的稀缺性特点，可记录的有限的数量使人们的收藏、投资和交易有了保值、升值的可靠保证。

（4）非拟定性；

艺术品的价值往往是不拟定的，艺术品在拍卖时几倍、几十倍地超过预先的估价，但也有的却最后流标，这有力地证明艺术品是一种有价值但价值难以揭示的商品，因人而异难以达成共识，因情感及财力、眼力、胆量的不同，往往导致人们对同一件艺术品见解的差别。人们对艺术品见解不同，导致了价值的不拟定性，而不拟定性又导致人们出价时的差异，这就给拍卖时竞价以存在的空间。

▲4、艺术品价值涉及：艺术价值；历史价值；收藏价值；经济价值。

艺术价值是指艺术品的内在价值，也是审美价值。人们在欣赏作品的过程中会产生美感、联想和共鸣，起到净化灵魂、陶冶性情的作用。

5、艺术品与文物的互相关系

两者是一种互相交叉的关系，它们既有联系又有分别，艺术品不一定是文物，而文物中的一部分是艺术品。

△（1）国际上对文物的规定

根据1930年美国关税条例规定，凡1830年以前制作的艺术品免收税金，国际上把这个年限规定为文物的下限。

1952年联合国教科文组织发起组织17个国家签署了《佛罗伦萨协定》，互相保护签约国的文物，在此拟定了美国规定的年限，即以1830年为下限。

△（2）我国对文物的规定

《文物保护法》规定境内下列具有历史、艺术、科学价值的文物受国家保护：

①具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓群、古建筑、石窟寺和石刻、壁画；

②重大历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或史料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑；

③各时代珍贵的艺术品、工艺美术品；

④重要文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等

⑤历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。

6、艺术品种类

（1）西方艺术品的重要种类：油画；珠宝；名人用品。

如，《嘉歇医生》1990年佳士得成交价8250万美元，《拿烟斗的男孩》是毕加索25岁"玫瑰色时代"的作品，于2023年春苏富比成交价10416万美元，发明了艺术品拍卖的世界纪录。

（2）中国艺术品的重要种类：书画；瓷器；古董杂件；西画。

如，书画拍卖可分为古代书画、近代书画和当代在世画家书画三部分。陆俨少《杜甫诗意百开册》以6930万元成交，傅抱石《丽人行》97年以1078万元成交。

乾隆御制珐琅彩"古月轩"题诗花石锦鸡图双耳瓶以1.15亿港元的价位拍卖成交，发明了亚洲所有中国文物拍卖的最高纪录。1986年佳士得在荷兰拍卖沉船"南京货船"的15万件出口瓷引起轰动，拍卖连续了6天，成交近千万美元。

徐悲鸿的《珍妮小姐画像》在嘉德以2200万元的价位拍卖成交，创下国内油画拍卖的最高纪录。

7、艺术品拍卖的效应

（1）投资效应。美国在1991-2023年间的投资赢利利率分别为房地产4.7%，股票17%，艺术品24%，显示出艺术品的投资稳定性良好，报告率高的特点。

（2）文化效应。艺术品拍卖市场的形成及其活动推动了文化艺术的传播，提高了人们的艺术修养，也增强了民族自豪感。

（3）广告效应

8、艺术品拍卖的实行阶段分为：

（1）征集拍品；(2)专场拍卖会的组织；(3)拍品终审；(4)图录制作；(5)推介和招商。

9、征集拍品需要做哪些重要工作？

答：它是与藏家、物主交流的过程，重要有三项工作要做：

（1）对艺术品进行基本鉴定，以便决定取舍；

（2）商谈底价

（3）洽谈委托拍卖条件

10、专题拍卖，一方面拍品要有质量、特色和一定的数量，另一方面拍卖公司要有强烈的营销意识。

11、图录既是拍品展示也是拍卖活动的总体安排和设计的载体，是每件艺术品的介绍和广告，是下阶段招商活动的基础，必须高质量地完毕。

12、图录制作需要考虑的因素：

图录既是拍品展示也是拍卖活动的总体安排和设计载体，是每件艺术品的介绍和广告，是下阶段招商活动的基础，必须高质量地完毕。

（1）图片及每件拍品的有关资料；

（2）每件拍品表白估价；

（3）所有拍品编号排序；

（4）表白文物鉴定的级别，注明“定向拍卖”、“境内流通”等字样，提醒竞买人；

（5）图录的技术工作。尽量做到高质量、无差错。

13、推介和招商需要做以下几项工作：

（1）向客户寄赠拍卖图录；

（2）举办拍品展示和巡回展览；

（3）开展新闻宣传和评论；

（4）组织拍卖会。

14、艺术品拍卖应当注意的问题（简述题）

（1）注意组建文物艺术品拍卖公司的条件

（2）注意艺术品拍卖市场的区位优势；

（3）判断文物艺术品价值的重要因素；

（4）鉴定价格的重要依据；

（5）严格鉴定把关，提高拍品质量；

（6）注意艺术品拍卖的法律、行规问题

（7）为买卖双方提供优质服务；

（8）重视拍品的安全

（9）提高艺术品拍卖的经济效益。

▲15、组建文物艺术品拍卖公司的条件

（1）有一定发起人或公司，经前置审批。即通过本地拍卖业政府管理部门和文化、文物等专业部门审批。（经营非文物艺术品由文化局批准，经营文物由省文物局批准）；

（2）有法律规定的注册资本。艺术品拍卖公司需注册资金100万元，文物类艺术品拍卖需人民币1000万元的注册资本；

（3）有合格的专业人才。具有5名文博系统副研究员以上职称的专业人才。

（4）有经营场地、公司章程以及相关的管理制度。

16、艺术品拍卖市场的区位优势一般具有如下因素：

（1）经济发达，宽松、和谐的市场环境；

（2）丰富的艺术品存量；

（3）优越的地理位置和国际化限度高；

（4）文化传统和人才优势。

▲17、判断文物艺术品价值的重要因素：

真与伪；名家与非名家；精品与非精品；少与多；保存是否完好；玩赏性强弱。

18、鉴定文物艺术品价格的重要依据

（1）分析艺术品自身的价值；（2）参考市场的价格行情；（3）充足考虑委托人的意愿；

19、如何严把质量关，提高拍品的质量？

（1）要拟定拍卖公司自身的质量标准。

力求不卖伪作，不能把单纯好卖钱与能卖钱放在第一位。

（2）运用科学方法与建立质量把关机制

a、中国传统的鉴定方法重要靠经验总结和感悟，注重看、摸、听等直觉手段。

b、关于科学的方法引进，一是从学者、鉴定家那里引进各类考证方法；二是从西方引进信息比较方法。

鉴定方法除了感悟鉴定、科学鉴定，重要的是建立鉴定机制。有一个比较合理的鉴定程序，避免主管上知假卖假。

（3）实事求是地解决鉴定问题

不能明确标明作者、年代的可注“作者不祥”。

（4）声明不担保拍卖标的之真伪。

20、文物艺术品拍卖的法律、法规问题。

（1）所有权问题。

对于共同共有的艺术品，在拍卖规则中声明由委托人负责因委托产生的后果，一旦共有人发生纠纷，拍卖公司不宜介入，由权属纠纷当事人自行去法院解决；

对于失窃艺术品，拍卖前公安机关备案的应撤拍；拍卖后提出的，由司法机关解决。

（2）艺术家对本人作品真伪提出疑问的解决。

我国《著作权法》第四十六条第（七）款规定“制作、出售假冒别人署名的美术作品的”属于侵权行为。

拍卖前艺术家有权对侵权伪作规定拍卖公司撤拍。

▲（3）关于文物的法律问题。

①目前国家严禁地下出土文物和国营单位收藏的一级文物进入拍卖市场；

②在拍卖图录制作前，要将所有拍品目录或实物送交省级文物管理部门行政鉴定；

③对可出境的文物目前采用出口印鉴（火漆印）有两种方法。北京买受人承担办理费用，上海由拍卖公司办理。

④对真伪不作担保

⑤拍卖公司不得自营

⑥撤拍的几种情况：艺术家本人撤拍；司法机关；文物部门干预；委托人违约。

⑦严禁委托人参与竞买

⑧对买受人拒付的解决

拍卖公司应维护委托人、拍卖人的合法权益，做好取得买受人的登记表、身份证复印件、成交确认书等证据收集工作。

（注意：假如考试中“艺术品拍卖应当注意的问题”是论述题，则答题时要结合14-20来全面具体回答。）

21、与艺术品拍卖有关的知识（基本了解即可）

两大艺术品拍卖巨头：佳士得、苏富比。

1952年，《佛罗伦萨协定》，互相保护签约国的文物。

凡高、毕加索是西方油画两代表人物。

《丽人行》作者－傅抱石第八章房地产拍卖

△1、土地按照用途可以分为：（多选题）

商业金融用地；工业及仓储用地；住宅用地；公共建筑用地；农业用地；市政用地；农用地；交通用地等

按照房地产开发来分：生地、熟地、毛地。

▲2、房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物）和承载它们的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

房屋是指有墙、顶、门窗等直接供人居住、生产、经营、仓储等使用的人工建筑。

建筑附着物是指附着于建筑物上的建筑装饰材料，电梯以及各种排水、采暖、电器照明等与建筑物使用密切相关的物。

3、房地产的特性（一般掌握）

（1）不可移动；

（2）耐用；

（3）价值价值高；

（4）异质性（差异性、个别性）；

（5）供应有限；

（6）投资与消费双重性；

（7）房地产实体构成的二元性。

▲4、房地产的类型

△（1）根据房地产的开发限度可将房地产分为：

①生地②毛地③熟地④再建工程项目⑤建成后物业

△（2）房地产按其土地权属性质划分2类：（注意选择题）

①集体土地上的房地产②国有土地上的房地产：涉及国有划拨土地上的房地产和国有出让转让使用权土地上的房地产。

（3）根据房屋所有权性质分类：

①国有房产。一类是国家专门机关（省市房产管理部门）管理的国有房产，此类房产又称直管房产；一类为国家部门管理的房产，又称系统房产。

②集体房产。集体所有房产分为城市集体和农村集体经济组织所有房产。

③私人房产。农村居民和城市居民的住宅房屋以及厂房等。私人房产分为个人所有和数人共有两种形式。

④涉外房产。一类是外国政府机构在我国设立的办事机构建设或购置的房产；另一类是外国人私人住宅或外资公司在我国的房产。

⑤其他房产。重要涉及宗教、会馆、宗族，以及其他国家代管的房产。

▲5、房地产市场是指具有市场的一般特性，房地产的买卖双方在特定区域内、特定期间内达成的交易总和。

市场的重要参与者：政府、开发商、建筑商、金融机构、企事业单位和个人。

6、房地产市场特性

（1）地区性；

（2）供应调节滞后性；

（3）垄断竞争性；

（4）投机性；

（5）交易形式多样性。

土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。

（6）交易复杂性；

（7）受金融市场的强烈影响性；

（8）市场效率低；

（9）政府干预性。

▲7、按照房地产进入市场的时间顺序分为：

①一级市场。即国家出让土地使用权给房地产开发公司的土地出让市场。

②二级市场。房地产开发公司与消费者之间的房地产交易市场。

③三级市场。房地产消费者之间的交易市场。

▲8、土地所有权是指特定土地所有权人在法律规定的范围内，对于特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除别人干涉的权能。

国家土地所有权是指国家对于自己（全民）所有的土地依法享有占有、使用、收益、处分的权利。

集体土地所有权是指农村集体经济组织对其所拥有的土地享有的土地所有权。（一般了解）

▲9、土地使用权是指依法占有、使用别人所有的土地，并获取经济利益的权利。

（1）土地使用权可以分为：建设用地使用权、宅基地使用权。

△（2）根据权利的取得方式和效力不同，建设土地使用权可以分为：

①以出让方式取得的建设土地使用权（出让土地使用权）；

②划拨土地使用权；

以划拨方式取得的建设土地使用权未经国家批准，不得随意进行转让、赠与等处分。

③以租赁方式取得的建设用地使用权；

土地使用者通过租赁方式取得的建设用地使用权为承租土地使用权。

④以作价入股方式取得的建设土地使用权。

作价出资（入股）取得的建设用地使用权的性质与出让土地使用权权利性质一致，在使用年期内可以依法转让、作价出资、出租、抵押等。

△以出让方式取得的建设土地使用权的年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体用地50年；综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。

▲10、房随地走，地跟房走

建设用地使用权人将使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；所有权人将建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的、建设用地使用权一并处分。

11、宅基地使用权：宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。宅基地使用权人经本集体批准，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分派条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。

▲12、土地承包经营权

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

当事人应当采用书面形式订立相应的协议，流转期限不得超过原土地承包协议剩余的期限。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

▲13、房地产抵押权

房地产抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务担保的房地产，当债务人不履行债务时，债权人就其卖得的价款优先受偿的权利。

▲14、可以抵押的房地产涉及：建筑物和其他土地附着物；建设土地使用权；抵押人依法承包并经发包方批准抵押的荒地的土地使用权。

▲15、不得抵押的房地产涉及：

①土地所有权；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）；

③学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团队的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

④所有权、使用权不明或者有争议的房地产；

⑤依法被查封、扣押、监管的房地产。

▲16、房地产抵押的法律规定（重要，需要掌握）

（1）以建筑物和其他土地附着物、建设土地使用权以及依法可以用于抵押的其他不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。

（2）抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押房地产转移为债权人所有。（这样为了防止损害抵押权人的利益）

（3）债务履行期限届满，债务人不履行债务致使抵押的房地产被人民法院依法扣押，自扣押之日起抵押权人有权收取抵押房地产的天然孳息或者法定孳息。

17、房屋所有权是指房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用收益、处分的权力。

房地产租赁权是指土地所有权人、土地使用权人、或房屋所有权人将土地或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。

房地产共有权是指两个或两个以上的权利主体共同享有同一个房地产所有权的法律状态。

18、建筑物区分所有权是指在多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（一般了解）

专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

▲19、建筑物区分所有权的转让（小考点，单选题）

业主转让建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。

建筑物内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位等可以证明其享有所有权外，属于业主共有。

▲20、土地使用权价格是一定年期使用土地的权利的价格，它是若干年期地租的折现值。

基准地价是在城乡规划区范围内，对现状运用条件下，不同级别或不同均质地区的土地，按照商业、居住、工业等各类用途，分别评估拟定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。

标定地价是指在一定期期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房地产价格的影响因素：一般因素、区域因素、个别因素。▲21、简述房地产拍卖标的的内容

房地产拍卖标的可以是：

（1）国家允许转让的以出让方式取得的建设用地使用权；

（2）通过政府批准可以转让的以划拨方式取得的建设土地使用权；

（3）建设用地使用权及其地上建筑物；

（4）集体土地上的房地产

△22、房地产拍卖业务的重要来源

根据委托方的属性，有以下几方面的来源：

（1）法院司法强制拍卖；（2）债权人委托拍卖的抵押房地产；（3）政府部门委托拍卖的房地产；（4）法人我托拍卖的房地产；（5）自然人委托拍卖的房地产。

▲23、法律、法规严禁拍卖和转让的下列房地产不得拍卖

（1）未取得房地产产权证书的（涉及土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）

（2）共有房地产，未经其他共有人书面批准的；

（3）权属有争议，在诉讼仲裁或行政解决中的；

（4）权利人对房地产的处分受到限制的；（比如房改房期限未届满不能转让）

（5）以出让方式取得的土地使用权，不符合政府相关转让条件的；

（6）司法、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房产权利的；

（7）国家依法了收回土地使用权的（如没在规定期间开发，政府收回土地）

（8）法律、法规、规章规定严禁买卖、转让的其他情形。

▲24、以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则

（1）拍卖时应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；

（2）可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家；

（3）划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。

▲25、以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则

（1）承租人在按规定支付土地租金，依法取得国有土地使用证，并按约定完毕开发建设后，经土地行政主管部门批准或根据租赁协议约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押；

（2）承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利；

（3）承租人转让土地租赁协议的，租赁协议约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁协议更名后继续有效；

（4）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押、承租土地使用权可以随之抵押，但只能按照协议租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁协议同时转让。

▲26、农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则

（1）房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书；

（2）集体土地上的房屋拍卖前应当向本地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖；

▲27、已经设定抵押权的房地产拍卖交易规则

（1）抵押期间，抵押权人未经抵押权人批准，转让抵押房地产的行为无效。

假如未经抵押权人批准，拍卖导致抵押权人经济损失，应当承担相应的民事责任。

抵押期间，抵押人经抵押权人批准转让房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，局限性部分由债务人清偿。

（2）债务履行期限届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤消。

抵押权人与抵押人达不成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。

（3）抵押房地产折价或拍卖、变卖后，价款超过债权数额的部分，归抵押权人所有，局限性部分由债务人清偿。

（4）同一房地产向两个以上债权人抵押的，按下列规定清偿：

抵押权已登记的，按登记先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿；

抵押权没有登记的，按照债权比例清偿；

抵押权已经登记的先于未登记的受偿。

（5）建设用地使用权抵押后，土地上新增值的建筑物不属于抵押财产。

拍卖新增的建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

（6）房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，实现抵押权时，一方面从拍卖所得的价款中缴纳相称于应缴纳的土地使用权出让金价款后，抵押权人方可优先受偿。

（7）抵押人依法承包并经发包方批准抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；或者以乡镇公司的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权的，实现抵押权后。未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。

（说明：以上23-27要重点掌握）

思考题：

简述房地产拍卖的条件及重要交易规则（答题时综合23-27条）

△28、房地产拍卖的程序

（1）接受拍卖委托

（2）拍卖房地产标的调查与确认

（3）接受委托、签订委托拍卖协议

（4）拟定拍卖底价

（5）发布拍卖公告，组织拍卖

应在拍卖日前的15日发布公告。（《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。）

（6）产权过户

29、简答题：拟定拍卖底价应考虑的因素有哪些？

答：拟定拍卖底价的依据重要有

（1）评估报告；

（2）对一般因素、区域因素、个别因素加以分析；

（3）拍卖人的经验；

（4）委托人的医意愿。

▲30、房地产拍卖前期准备中应当注意的权属问题

（1）对于共有人的房地产，必须有共有人书面批准转让的意见，同时，共有人享有优先购买权；

（2）拍卖公告前已经签订租赁协议并到房产部门进行了登记，则应当将租赁行为告知买受人，将拍卖行为告知承租人，承租人享有优先购买权。

▲31、在房地产拍卖的公告阶段应当注意的问题

对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须告知承租人参与竞买，或解除租赁协议，或者按照买卖不破租赁原则，该租赁行为继续由买受人履行。

对于维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。

（上述教材编写内容与拍卖法有出入，按照拍卖法》规定，拍卖人没有义务必须告知承租人参与竞买，这是人民法院的义务。

《拍卖法》第14条人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他可以确认收悉的适当方式，告知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经告知未到场的，视为放弃优先购买权。）

△32、房地产拍卖的售后服务阶段，拍卖人提供的服务涉及那些？（可出选择题）

房地产拍卖的全程服务具体指什么？（简答题）

（1）协助买卖双方办理产权过户手续；

（2）对于房地产在建项目，协助办理项目更名和转让以及其他相应的手续；

（3）协助双方交接相关资料和房地产；

（4）买受人和委托人提出的需要拍卖行完毕的其他工作。

▲33、特殊类型房地产拍卖是指：

（1）在建工程项目拍卖；

（2）建成在售房地产拍卖；

（3）有瑕疵的房地产▲34、对在建工程项目拍卖应当注意的问题（本知识点所包含的小标题内容都重要，应掌握）

△（1）房地产在建工程项目的状况需要具体核查的内容？（简答题：在建工程拍卖应注意哪些问题？）

①以出让方式取得的土地使用权，注意是否支付了所有出让金，并经依法登记，取得产权证书；

②相关职能部门批准文献是否齐全（计委、规划、土地、施工管理）

③开发投资总额是否已经完毕25%；

④注意市政配套和基础设施配套协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的协议和费用支付情况；

⑤在建工程项目是否存在抵押行为；

⑥有多个债权人，将所有债权人联合起来，共同解决拍卖事宜；

⑦在建工程项目是否预售。

假如有预售，一是查阅有无预售许可证。没有许可证的要慎重解决；二是对获得预售许可证并开始预售的，在建工程项目权利人应当将拍卖转让的情况告知商品房预购人。

商品房预购人有权在接到书面告知之日起30日内规定解除商品房预售协议，并在拍卖后退还预购人款项。（可出单选题）

△（2）在建房地产拍卖需要申请和审核。

权利人应当向房产主管部门申请，并提交相关证明，经批准后方可进入拍卖。

△（3）拍卖成交后的手续解决。

拍卖成交后，转让人应当向买受人出示拍卖的批准文献，与买受人签订转让协议。

拍卖的当事人应当在转让协议生效后，办理过户手续，并接受在建项目所有合法文献，需要重新变更的，重新办理变更手续。

▲35、建成在售房应当注意的问题

（1）了解房地产所属物业的土地产权状况和商品房销售许可证办理的情况，以便不影响过户；

（2）房地产权属经确认后，还要了解当前的使用、租赁和费用拖欠情况、同委托人明确欠债的责任。

▲36、有瑕疵的房地产拍卖中应当注意的问题

有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但通过有关部门、单位协商和政府审批可以进入拍卖的房地产。

（1）对法人、自然人委托的，可以取消委托；

（2）对法院等部门委托拍卖的房产，在拍卖前与规划部门、房地产管理部门充足接触协调，求得其支持配合，寻求一个可完毕过户的操作方式；

（3）对于法律关系不明确、与法律相对抗、无法确权和确权难度大、时间长的房地产，不予拍卖。

▲37、有瑕疵的房地产重要有哪些类型？

（1）拍卖标的有房屋所有权证，没有土地使用权证；

（2）有土地使用权证，没有房屋所有权证；

（3）以上两个证都没有；

（4）参建、联建、合作、集资建设的房地产；

（5）划拨土地上有合法产权证的房地产。

转让时，应报有批准权的人民政府审批。经审批，可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将收益中的土地收益上缴国家或作其他解决。

对于不可转让的国家公益房地产，不可作为拍卖标的。对

（6）房地产开发中未缴清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办所有手续；

（7）设定抵押权或反复设定抵押权问题。

①由于其他经济因素（非诉讼因素），法院强制拍卖房地产，被执行人已经将房屋抵押的，应告知抵押权人解除抵押，或者将拍卖款项按顺序受偿；

②同一拍卖标的反复抵押给了不同的抵押权人，抵押权人成了当事人，意见须和法院、被执行人、拍卖行协调批准方可拍卖，否则，拍卖成交后会面临债务清偿和产权变更等诸多问题。

▲38、国有土地使用权取得的方式

国家通过划拨、出让、租赁、国有土地使用权作价出资或者入股的方式，将国有土地使用权拟定给单位或个人使用。后三者是有偿使用的方式。

39、国有土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地使用出让可以采用拍卖、招标、双方协议的方式，但是当前，国有土地使用出让只采用拍卖的方式进行。

▲40、国有使用权拍卖

在四种供地方式中，划拨属于无偿行政配置；作价出资入股属于向特定对象的一种配置方式，因此，该两种供地方式不能通过拍卖方式拟定土地使用者。

出让、租赁的供地方式，土地使用者不是特定的，可以拍卖。

41、国有土地使用权拍卖公告，应当在拍卖日前20日发布，并在土地有形市场公布；

房地产拍卖公告，应当在拍卖日前15日发布公告。

▲42、国有土地使用权拍卖中，竞买申请的受理时间：拍卖公告发布之日起至拍卖前5日。（单选题）

国有土地使用权采用增价拍卖。（单选题）

拟定买受人后，出让人与买受人签订国有土地使用权拍卖出让成交确认书。成交确认书对出让人和买受人具有协议效力。（单选题）

43、国有土地使用权拍卖出让应当注意的问题（一般了解）

（1）营造良好的外部市场环境

（2）拍卖宗地的选择必须以市场为中心

（3）部门协调、密切配合

（4）注重拍卖宗地前期的清理、开发，尽量作到净地拍卖

（5）提高业务人员素质，选好拍卖师

（6）拍卖会前做好宣传、推介

（7）开发区管理委员会无权进行拍卖出让委托

（8）竞买人局限性3人或最高应价未达成底价时,应终止拍卖

▲44、国有土地使用权拍卖出让中，如何做好拍卖公告的编制和发布？

（1）由于国有土地使用权拍卖的公告时间早、连续时间长，需要给发展商必要的分析、决策时间，所以，在拍卖日前20天应发布公告；

（2）公告要今年扩大辐射范围，分别通过本地和省级以上较有影响的报刊等媒体公告；

（3）公告内容要充足反映退出地块的重要特性，明确告知拍卖活动的重要情况。思考题

一、简述不同权利状况下房地产拍卖的条件及重要交易规则

1、法律、法规严禁拍卖和转让的下列房地产不得拍卖

（1）未取得房地产产权证书的（涉及土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）

（2）共有房地产，未经其他共有人书面批准的；

（3）权属有争议，在诉讼仲裁或行政解决中的；

（4）权利人对房地产的处分受到限制的；（比如房改房期限未届满不能转让）

（5）以出让方式取得的土地使用权，不符合政府相关转让条件的；

（6）司法、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房产权利的；

（7）国家依法了收回土地使用权的（如没在规定期间开发，政府收回土地）

（8）法律、法规、规章规定严禁买卖、转让的其他情形。

2、以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则

（1）拍卖时应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；

（2）可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家；

（3）划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。

3、以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则

（1）承租人在按规定支付土地租金，依法取得国有土地使用证，并按约定完毕开发建设后，经土地行政主管部门批准或根据租赁协议约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押；

（2）承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利；

（3）承租人转让土地租赁协议的，租赁协议约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁协议更名后继续有效；

（4）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押、承租土地使用权可以随之抵押，但只能按照协议租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁协议同时转让。

4、农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则

（1）房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书；

（2）集体土地上的房屋拍卖前应当向本地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖；

5、已经设定抵押权的房地产拍卖交易规则

（1）抵押期间，抵押权人未经抵押权人批准，转让抵押房地产的行为无效。

假如未经抵押权人批准，拍卖导致抵押权人经济损失，应当承担相应的民事责任。

抵押期间，抵押人经抵押权人批准转让房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，局限性部分由债务人清偿。

（2）债务履行期限届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤消。

抵押权人与抵押人达不成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。

（3）抵押房地产折价或拍卖、变卖后，价款超过债权数额的部分，归抵押权人所有，局限性部分由债务人清偿。

（4）同一房地产向两个以上债权人抵押的，按下列规定清偿：

抵押权已登记的，按登记先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿；

抵押权没有登记的，按照债权比例清偿；

抵押权已经登记的先于未登记的受偿。

（5）建设用地使用权抵押后，土地上新增值的建筑物不属于抵押财产。

拍卖新增的建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

（6）房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，实现抵押权时，一方面从拍卖所得的价款中缴纳相称于应缴纳的土地使用权出让金价款后，抵押权人方可优先受偿。

（7）抵押人依法承包并经发包方批准抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；或者以乡镇公司的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权的，实现抵押权后。未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。

2、如何解决划拨土地使用权及其地上建筑物的转让？

（1）拍卖时应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；

（2）可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家；

（3）划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。

3、以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则

（1）承租人在按规定支付土地租金，依法取得国有土地使用证，并按约定完毕开发建设后，经土地行政主管部门批准或根据租赁协议约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押；

（2）承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利；

（3）承租人转让土地租赁协议的，租赁协议约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁协议更名后继续有效；

（4）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押、承租土地使用权可以随之抵押，但只能按照协议租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁协议同时转让。

3、政府供地中的国有土地使用权拍卖的实行

（1）进行市场分析，拟定公布政府出让计划；

（2）部门协调，拟定具体宗地的拍卖方案；

（3）场地清理，市政配套与勘测；

（4）编制拍卖出让文献；

（5）发布拍卖公告：

（6）地价评估，拟定拍卖底价和起拍价；

（7）现场踏勘，提供宗地信息质询；

（8）竞买申请及竞买资格审查；

（9）现场拍卖，与买受人签订成交确认书；

（10）公布拍卖结果，签订出让协议，颁发建设用地批准书；

（11）协助办理有关土地开发建设的证照；

（12）支付土地出让金，办理土地登记，取得土地使用权。

4、国有土地使用权拍卖出让应当注意的问题

国有土地使用权出让拍卖是一种特殊的拍卖行为，与其他商品拍卖相比，土地使用权具有明显的特殊性。

（1）营造良好的外部市场环境

（2）拍卖宗地的选择必须以市场为中心；

（3）部门协调，密切配合；

（4）注重前期清理、开发，尽量做到净地拍卖；

（5）提高业务人员素质，选择好拍卖师；

（6）拍卖会前做好选撤推介；

5、简述房地产估价在房地产拍卖中的作用

答：作用是：估价是委托方和拍卖行拟定拍卖底价、起拍价的盼望参考。

6、拟定拍卖保存价应考虑的因素是什么？

考虑的因素：①拍卖标的房地产评估报告②双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析③拍卖的经验④在与委托人共同对评估报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，拟定拍卖底价和起拍价。

7、拟定拍卖底价应考虑的因素有哪些？

拟定拍卖底价的依据（要考虑的因素）重要有：评估报告；对一般因素、区域因素、个别因素加以分析；拍卖人的经验；委托人的医意愿。第九章破产公司财产拍卖

1、1986年12月20日六届全国人大常委会18次会议通过的《破产法（试行）》实行，使我国的国有公司破产迈上了法制化的轨道。

2、破产是指债务人因严重亏损，不能清偿到期债务的法定状态。

3、破产的主线因素是债务人不能清偿到期债务。

不能清偿到期债务是指：

（1）债务人的履行期限已届满；

（2）债务人明显缺少清偿债务能力。

4、破产的法律特性

（1）破产只合用于特定的当事人

（2）破产的主线因素就是债务人不能清偿到期债务

（3）破产是债权人公平受偿的特殊手段

（4）破产应当由人民法院按照破产还债程序认定。

5、《公司破产法》的宗旨是：

为了维护全体债权人的利益；严禁债务人对债权人的个别清偿；保证实现清偿的公平性。

6、破产程序是指债务人不能清偿到期债务，法院根据债权人或债务人的申请，成立清算组对债务人的财产进行清算，并依法分派给债权人，从而终结债权债务关系的过程。

▲7、破产的重要程序有哪些？

答：破产的重要程序涉及：

△（1）破产申请的提出。（是当事人或利害关系人请求人民法院宣告债务人破产的意识表达）

△有权提出破产申请的当事人可以是债务人，也可以是债权人。

①债权人申请宣告债务人破产；②债务人自行申请宣告破产。

△（2）破产案件的管辖

由债务人所在地的人民法院管辖。债务人所在地是指：①公司重要办事机构所在地；②债务人无办事机构的，由注册地的人民法院管辖。

（3）破产案件的审查和受理

人民法院受理公司破产案件后，对债务人财产的其他民事执行程序应当中止。

（4）破产宣告与公告

破产宣告是指受理破产案件的人民法院依法审定和宣布债务人破产的诉讼活动。

（5）成立清算组进行破产财产清算。

破产财产清算是人民法院对公司宣告破产后，清算组负责破产财产的保管、清算、估价、解决、分派。

（6）召开债权人会议

第一次由人民法院组织召开,主席由人民法院从有表决权的债权人中指定。

成功的债权人会议必须半数以上人通过方案，并且通过方案的人的债权超过总数的一半。

(7)破产财产的清偿

先支付被破产费用后，按顺序清偿：A、破产公司所欠职工工资和劳动保险费用。B、破产公司所欠税款。C、破产债权。

(8)破产程序终结

破产程序终结一般由清算组提请人民法院做出终结裁定，并予以公告。

8、债权人会议的职责有哪些？

（1）审查债权证明材料，确认债权数额以及有无财产担保；

（2）讨论通过和解协议草案；

（3）讨论通过破产财产的解决分派方案。

9、简述破产财产的清偿顺序

答：根据《民事诉讼法》规定，破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：

（1）破产公司所欠工人工资和劳动保险费用；（2）税款；（3）破产债权

破产财产局限性清偿同一顺序清偿规定的，按照比例分派。

10、导致破产程序终结的法定事由有：

（1）破产因素消除；如债务人在和解期间扭亏为盈，恢复清偿到期债务的能力。

（2）破产财产分派完毕；

（3）破产财产局限性以支付破产费用的，由人民法院宣告破产终结

破产程序终结一般由清算组提请人民法院做出终结裁定，并予以公告。

▲11、破产公司财产

破产公司财产是指公司在法院宣告破产时所有的或经营管理的所有财产，以及在破产宣告后破产程序终结前取得的财产或财产权利。

△破产公司财产中已作为担保物的财产不属于破产财产，不列入破产财产范围：

(1)破产宣告前成立的有财产担保的债权，不属于破产财产；

(2)公司租用的厂房、土地；（破产公司占用，但没有所有权）

(3)公司兴办的公益、社会福利性财产。如职工宿舍、学校、幼儿园、医院。

(4)专属于公司的人身权利。（如人格权、荣誉权）

(5)股东、职工个人财产；

(6)职工因保险协议所产生的请求权。江南轻风2023-07-0320:26思考题

简述破产公司财产的范围（大体了解即可）

答：①公司在法院宣告其破产时所有的或者经营管理的一切财产或者财产权利，涉及动产、不动产、知识产权、股权等。

②公司在破产宣告至破产程序终结前取得的财产或者财产权利，涉及追讨回来的债权等。

③依法应由破产公司行使的其他财产权利。

④认定破产公司财产因把握的几个问题

a、专属于破产公司的人身权利，涉及法人的人格权、荣誉权等原则上不属于破产公司财产范围

b、破产公司职工因保险协议所产生的请求权不能列入破产公司财产。

c、破产公司股东、职工的个人财产不能列入破产公司财产。

d、虽属于破产公司占用，但所有权不属于破产公司的财产，涉及租赁、保管、加工的别人财产。e、破产公司兴办的公益事业和职工福利不属于破产公司。

简述破产公司财产和破产财产的联系与区别（简朴掌握）

答：破产公司财产是指公司在法院宣告破产时所有的或经营管理的所有财产，以及在破产宣告后破产程序终结前取得的财产或财产权利。破产财产是指破产公司的所有财产中扣除已作为担保物的财产，所剩余的财产，即可以供各个债权人依据债权比例进行分派的财产。

12、破产清算组具体做什么工作？

答：（1）负责破产财产的保管、清算、估价、解决、分派。

（2）依法进行必要的民事活动。

13、破产公司财产拍卖的当事人有哪些？

答：破产公司财产拍卖当事人是指在破产公司财产拍卖中形成的拍卖关系主体，涉及委托人（清算组）、拍卖人、买受人、竞买人（是根据拍卖规则和拍卖程序进行竞争出价的要约人。破产公司的股东、经理等不能作为竞买人）。

▲14、破产公司财产拍卖的概念及法律特性

答：破产公司财产的拍卖是将依法认定的破产公司财产由拍卖公司依照《拍卖法》以公开竞价的形式转让给最高应价者的一种特殊买卖方式。其法律特性是：

（1）属于强制拍卖的范畴

（2）是自愿得以重新配置的过程

通过拍卖，可以使真正有发展潜能的公司以公平的方式在市场竞争中得到破产公司财产，实现资产重组。

（3）是资产保值增值的可靠途径

在公开竞买中实现破产公司财产的最高价值，从而有效地阻止破产财产因私下交易而流失。

（4）是维护破产程序中有关各方利益的好方式

拍卖过程法律约束性强，拍卖一旦成交，买受人依《拍卖法》对付款承担法律责任。能有效解决目前存在的资产变现难，资金回收周期长的问题，使破产程序各方的利益得到保护。

▲15、破产公司财产拍卖的原则

（1）法定委托人原则。委托拍卖活动只能由法定委托人即清算组进行。

（2）必须以人民法院生效裁定文书为依据的原则

清算组在委托拍卖时，必须出具人民法院宣告破产的裁定书和指定成立清算组的文献。

（3）拍卖活动依法进行的原则

（4）鼓励整体拍卖的原则

△（5）人民法院依法监督的原则

①对拍卖费有建议权和监督权，拍卖费应尽也许减少；

②审查拍卖标的，有权决定提交拍卖的财产；

③对拍卖活动有监督权。人民法院发现拍卖活动违反拍卖法的可以纠正，必要时可以重新决定拍卖。

△（6）债权人会议在破产公司财产拍卖中享有监督权利

①有权决定拍卖标的的范围、决定拍卖底价；

②对破产公司财产拍卖全过程有监督权；

③对拍卖活动有质询权，在提出异议后，有权规定清算组或人民法院予以答复。

▲16、破产公司财产的拍卖程序

（1）清算组与有资质的拍卖公司接洽，出示人民法院宣告破产的裁定书、公司财产评估报告、权属证明；并向拍卖公司说明破产公司财产权利瑕疵情况，拍卖公司应将瑕疵情况如实告知竞买人。

（2）清算组与拍卖公司签订《委托拍卖协议》

（3）清算组编制拍卖物品目录，拍卖公司根据目录逐个核算；

（4）决定拍卖的具体事宜和拟定拍卖底价；

（5）发布拍卖公告并展示

（6）竞买人登记。

拍卖人审查竞买人资格。破产公司的债权人可以作为竞买人，但破产公司的股东、董事、经历原则上不能作为竞买人。

（7）举行拍卖会。

（8）标的物移交。

▲17、破产公司财产拍卖应注意的问题

（1）提醒竞买人防范风险

由于破产公司财产的拍卖中，竞买人将承担不同于一般财产拍卖的风险，因此，拍卖人应提醒竞买人防范风险。

①清算组（委托人）对其已经知道的关于破产公司财产的瑕疵所有说明后，即使仍然存在无从知道的瑕疵，清算组不承担给买受人导致的实际损失；

②破产公司在破产前也许欠缴的规费，未在破产程序中申报的，买受人如继续使用有关设施也许需要补缴费用，应当加以注意。

（2）注意破产公司财产拍卖的限制

▲18、破产公司财产拍卖有哪些限制？

（1）国有资产拍卖的限制

有资质的评估机构出具的评估报告不用再经国资管理部门确认，实行备案制。

（2）土地使用权的拍卖限制

①已缴纳土地出让金的国有土地使用权属于破产公司财产，由清算组委托评估、定价、变卖变现；

②破产公司拥有的国有划拨土地使用权，缴纳土地出让金后，进行拍卖；

③破产公司拥有的城市规划区内的集体土地使用权，原则上不能转让，如需转让应征得集体土地使用权所有者的批准，办理土地征用手续后，才干按照国有土地使用权进行解决。

④租赁土地不列入破产财产。破产公司投资形成的地上物可以与土地使用权同时拍卖。

（3）破产公司的严禁和限制流通物拍卖限制

①破产公司的严禁流通物由国家收回；

②限制流通物必须转让给具有接受此标的物资质的竞买人。

（4）成套设备的拍卖限制

破产财产中的成套设备，应当整体出售，不能整体出售的可以分散出售。

（5）注意防范破产公司财产拍卖中的潜在风险

①破产公司财产拍卖的相关法律、法规不健全。给拍卖操作带来障碍和风险；

②拍卖的地方性政策不一致。使破产公司财产不能在全国范围内流动，破产公司财产拍卖失去优势。

③拍卖行为需要进一步规范。

④协助做好破产公司职工工作。由于职工思想问题也许影响到财产拍卖能否顺利进行。

除上述问题外，其他如协议签订时双方需约定的事项；债权人的事项工作；拍卖会场秩序的维持；对也许出现问题的解决预案等都是应当加以注意的，这样才干保证破产公司财产拍卖顺利进行。思考题：

拍卖公司如何防范破产财产拍卖中的风险？〔答案见18(5)〕

19、人民法院在破产公司财产拍卖中的地位和作用是什么？

人民法院对整个拍卖活动进行监督，体现依法、公开、公正、公平。在拍卖中，人民法院处在特殊的监督机构的地位，其所处的地位和作用重要表现在：

①对拍卖费有建议权和监督权，拍卖费应尽也许减少；

②审查拍卖标的，有权决定提交拍卖的财产；

③对拍卖活动有监督权。人民法院发现拍卖活动违反拍卖法的可以纠正，必要时可以重新决定拍卖。

20、清算组在破产公司财产拍卖中的地位和作用是什么？

清算组成立后，负责破产财产的保管、清算、估价、解决、分派。依法进行必要的民事活动。对人民法院负责并报告工作，接受人民法院的监督。在拍卖中的具体地位和作用：

（1）清算组与有资质的拍卖公司接洽，出示人民法院宣告破产的裁定书、公司财产评估报告、权属证明，向拍卖公司说明破产公司财产权利瑕疵。

（2）清算组与拍卖公司签订《委托拍卖协议》，委托拍卖；

（3）编制拍卖物品目录，交由拍卖公司逐个核算；

（4）决定拍卖的具体事宜和拟定拍卖底价；

（5）监督拍卖活动的全过程；

（6）向买受人移交拍卖标的并办理移交手续，签订移交书

对于未成交的财产，由清算组和拍卖公司协商是否进行二次拍卖，或者直接由清算组收回。

练习题：（选择、填空）

1、破产程序是债务人不能清偿到期债务。法院根据债权人或债务人的申请，成立清算组对债务人的财产进行清算，并依法分派给债权人，从而终结债权债务关系的过程。

2、破产程序有四特性：（1）破产程序是因债务人出现破产因素，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序；（2）破产程序以公平清偿债务为宗旨；（3）破产程序以债务人所有财产为执行客体；破产程序有诉讼和执行的双重性质。

3、破产申请是引发破产程序开始的最初动因。

4、有权提出破产申请的当事人有两种：（1）债权人申请宣告债务人破产；（2）债务人自行申请宣告破产。

5、人民法院应当自宣告公司破产之日起15日内成立清算组接管破产公司，对破产公司进行清算。

6、破产财产在按法定程序清产之前，因优先拨付破产费用，然后按下列顺序清偿

（1）破产公司所欠职工工资和劳动保险费用（2）破产公司所欠的税款（3）破产债权

7、导致破产程序终结的法定事由有三类：（1）因破产因素消除而终结；（2）因破产财产分派完毕而终结；（3）破产财产局限性以支付破产费用的，人民法院应当宣告破产程序终结。

8、破产公司财产的法律特性有两点：（1）破产公司财产必须是破产人的责任财产；（2）破产公司财产由清算组占有和支配。

9、债权人会议在破产公司财产拍卖中享有监督权利。重要表现在：（1）有权决定破产财产拍卖标的的范围并且决定破产财产的拍卖底价；（2）对破产公司财产拍卖的全过程有监督权（3）对拍卖活动有质询权，并在提出异议后，有权规定清算组或人民法院予以答复。

10、破产公司财产以拍卖方式进行，以钞票分派为主，无法变现的须经法院、清算组、债权人一致批准方可转让。

11、破产公司财产拍卖的限制表现在：（1）国有资产拍卖的限制；（2）土地使用权拍卖的限制（3）破产公司的严禁流通物和限制流通物拍卖限制（4）成套设备的拍卖限制江南轻风2023-07-0320:27第十章债权拍卖

1、债是按照协议的约定或者依照法律的规定，在当事人之间常生的特定的权利和义务关系，享有权利的人为债权人，负有义务的人为债务人。

2、债权是指特定的债权人一方有权请求特定的债务人一方为一定行为或不为一定行为的权利。

3、债权的特性：（1）债权是请求权；（2）是相对权；（3）具有平等性；（4）是有期限的权利。

4、债权的分类

（1）协议之债与法定之债（按照债发生的因素分）

侵权行为之债、无因管理之债和不妥得利之债均属法定之债；债权拍卖中涉及到的债权一般是协议之债。

（2）按份之债、连带之债（按一方当事人之间权利义务关系的不同状态分）

△按份之债是指（债的多数人一方）当事人各自按照拟定的份额享有权利承担义务的债。

△连带之债是指（债的多数人一方）当事人之间有连带关系的债。

△（3）可转让之债、不可转让之债（按照债的性质和法律规定分）

（4）债的其他分类（简要了解）

按照债的标的物不同属性，分为特定之债、种类之债；

按照债的从属关系分为主债和从债；

按照债务人给付义务不同分为财物之债、劳务之债。

5、简述不可转让的债权及其法律特性

（1）不可转让债权涉及：《协议法》第七十九条债权人可以将协议的权利所有或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

①根据协议性质不得转让；

②按照当事人约定不得转让；

③依照法律规定不得转让。

不可转让的债权一般不能作为债权拍卖的标的。

（2）按债的性质和法律规定严禁转让的债权，一般是人身性非常明显。

如扶养请求权、抚恤金请求权、劳动保险金债权、人身损害补偿金和精神抚慰金。

（3）不可转让的债权需要注意以下两点：

①拍卖中抵押权不能单独拍卖。

《担保法》规定，抵押权不得与债权分离单独转让。抵押权与债权是紧密联系在一起的。

②最高额抵押的主协议债权不得转让。

最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期期内发生的债权作担保。

▲6、债权拍卖是指将可以拍卖的债权以公开竞价的形式转让给最高应价者的一种特殊买卖方式。债权拍卖是一种特殊形式的债权转让行为，法律法规中关于债权转让的规定合用于债权拍卖。

7、债权拍卖的意义

（1）吸引民间资本，调动社会力量

（2）实现债权资产价值的最大化

（3）维护社会信誉，树立法治权威

△8、债权拍卖的特点

（1）实现限度具有不拟定性

（2）买受人高收益性与高风险性并存

（3）交接方式的特殊性。债权拍卖成交后，移交方式涉及两个方面内容：

①从权利转移角度，债权拍卖要有债权转让协议书、债权转让告知书；

②从权利完整角度，要移交债权文献的原件。由于债权拍卖移交的是主张债权的证据，因此，假如不能完整移交，将给债务人带来损失。

9、为什么说债权拍卖中买受人高收益与高风险性并存

债权实现限度的不拟定性决定了买受人既有通过债权获得超额利润的也许，又有债权无法实现的巨大风险，买受人应在参与竞买前尽也许了解该风险。买受人的风险重要有：

（1）资产调查失误。

（2）主张权利滞后

（3）债务人破产

（4）资产难以执行或无法变现。江南轻风2023-07-0320:2710、债权拍卖实行的程序

（1）鉴别核算债权；

（2）签订委托拍卖协议；

与一般的拍卖不同，债权拍卖应签署《债权转让协议书》、《债权转让告知书》。

（3）债权估价、拟定底价；

（4）拍卖推介。

11、拍卖人如何鉴别核算债权？

（1）鉴别是否属于可转让债权，不可转让债权不能作为拍卖标的；

（2）鉴别债权是否有效，无效协议产生的债权不能作为拍卖标的；

（3）调查债权人是否有债权人资格；

（4）调查债权的瑕疵情况。

12、在债权拍卖实行（债权估价、拟定底价）中，影响债权价值的因素有哪些？

（1）债务人的资产状况。涉及资产价值、变现能力、资产是否被查封扣押等；

（2）债务人对外的负债情况。对外负债越多，主张权利的风险越大；

（3）债务人的商业信誉和还款意愿。

（4）债务担保情况。假如有抵押、质押担保且担保有效，对债权实现限度有较大的影响，假如有保证担保，应综合考虑保证人的履行能力；

（5）委托人主张债权的进展限度。

（6）买方市场情况，对潜在竞买人进行询价。不能以单一的因素来拟定债权价值，如以资产估价代替债权估价；

需要注意的是，拍卖国有资产依法规定需要评估，应当经依法设立的评估机构评估，根据评估结果拟定拍卖标的的保存价。

▲13、债权拍卖应当注意的问题

（1）了解债权瑕疵的特殊性

（2）债权转让告知是债权转让生效的要件。(填空)

最稳妥的方式是公证告知，由公证处出具公证文书；也可以用公告告知的形式。

（3）注意解决好“债权包”的拍卖业务

资产包的组合方式涉及：

捆绑式组合方式：将数个债权简朴合并在一起，包内资产互相之间基本无关系或关系较弱。

关联式组合方式：将存在一定关系的债权组合在一起，从整体价值提高的角度争取实现最大价值。

（4）注意关于金融资产管理公司的特殊规定

△14、常见债权的瑕疵有哪些？

（1）迟延履行协议；

（2）部分履行协议；

（3）超过诉讼实效期间；

（4）超过申请执行期限；

（5）保证协议无效或超过保证期间；

（6）抵押、质押没有办理相应的登记手续。

15、债权拍卖中如何注意金融资产管理公司的特殊规定？

我国现有华融、信达、东方、长城等四大金融资产管理公司，他们有以下特殊规定：

（1）告知义务简化。原债权银行在全国或省级有影响的报纸上发布债权转让公告或告知的，视为债权人履行了告知义务。

（2）最高额抵押所担保的主债权在特定后可以转让

《担保法》规定“最高额抵押的主协议债权不得转让。”但原债权银行将不特定主债权特定后，转让给金融资产管理公司，人民法院认定转让行为有效。

（3）诉讼时效证据简化

债务人在债权转让协议、转让告知上签章，或签收债务催收告知书的，诉讼时效中断；原债权银行发布的债权转让公告或告知，有催收债务内容的，该公告或告知可以作为诉讼时效中断的证据。第十一章公司国有资产产权拍卖

需要把握的要点与重点

1、基本概念要清楚。（公司国有产权、公司国有产权拍卖等）

2、国家政策要熟悉。（国务院、财政部、国资委）

3、拍卖程序要掌握。（五大基本程序）

4、防范风险要警惕。（转让方、竞买方、拍卖机构、员工的职业道德与行为规范）

关于本章试题的说明

一、试题的范围：不超过《拍卖通论》第十一章所有内容（224-230页）

二、试题的类型：名词解释、填空题、单项选择题、多项选择题、简答题、论述题。

三、试题的标准：以《拍卖通论》为评判试题对的与否的依据。

第一节公司国有资产产权处置业务的思考与实践

（公司国有产权拍卖运作及风险防范）

一、国有资产产权管理体制的改革与建立

1、国有资产在国民经济中的地位和作用

在维护国家政权的基石、实行市场经济的保证、控制国民经济的命脉、建设三个文明的基础中具有不可替代的地位，起着至关重要的作用。

2、计划经济时，国有资产管理的基本特性

公有制下的国有公司、高度集权的指令性计划、人员众多而庞大的政府管理机构。

3、国有资产管理体制改革的必要性

是我国现阶段经济制度的需要；国民经济战略性调整的需要；建立现代公司制度的需要；建立市场经济体制的需要；实现政企分开、政资分开的需要。

4、建立国有资产管理的目的模式

建立中央政府和地方政府分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权利、义务和责任相统一，管资产和管人、管事相结合的国有资产管理体制。

二、公司国有资产产权的定义

▲1、公司国有资产产权指国家对公司以各种形式投入而形成的权益，国有及国有控股机构各种投资所形成并享有的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。具体可分解为：所有权、使用权、收益权和处置权。

▲2、依法持有国有资产产权的主体

国有公司；国有独自公司；国家授权的国有投资机构；设有国有股权的有限责任（股份）公司。

3、公司国有资产产权的政府监督部门

各级政府设立的国有资产监督管理委员会是国家授权管理的组织机构。

4、公司国有资产产权制度的建立

国企改革和市场经济发展为公司国有产权制度建立奠定了坚实的社会基础，《公司法》颁布和现代公司制度推行为国有产权制度的建立提供了法律依据与制度保障，基本完毕了由单一全民所有制向多种经济成分并存的转变；由计划管理体制下的传统体制向市场经济条件下的现代公司制度转变。三、公司国有资产产权制度的特性

▲1、公司国有资产产权制度的概念：是指以国有资产产权为依托，对公司财产关系进行合理有效组合与资源化配置的一种制度安排。

其具体表现为：在对公司财产的占用、使用、收益和处置的过程中，所形成的各类产权主体的地位、行为权利、责任等互相关系加以规范和明确的法律制度。

它具有界定、激励、约束、交易的功能。

▲2、公司国有资产产权制度的特性：

（1）所有权公有（国家公有，人民所有）

（2）受国有资产管理制度辖制（国家相关法律的制约；财政部与国资委的登记，监督管理；审计部门的审计）

（3）产权清楚、归属明确、保护严格、流转顺畅（现代公司产权制度）

四、公司国有资产产权管理的原则

1、国家所有。改革的前提与基础，国务院统管，权利主体不能分割。集中体现在：统一制定法律法规，有权统一配置资源、依法调整出资关系，对国有资产拥有最终的处置权等；

2、分级管理。中央和地方政府分别代表国家行使出资人职责、享有所有者权益，设立国有资产管理机构，并明确了在国有资产的占有、管理、收益和处置等方面，各自的范围、职责与权限。

3、授权经营。政府（所有者）、中央与省市两级国资委（国家出资的代表），中央与地方公司集团（授权经营国有资产的营运主体）、投资公司（委托代理经营国有资产的载体），真正将权利、责任和义务相统一与管资产、管人和管事相结合的逐级授权经营内涵落到实处。简言之，政府与国有资产管理机构之间是授权关系，国有资产管理机构与营运主体之间是产权关系，营运主体与投资公司之间是委托代理关系。

4、分工监管。管理、营运和监督构成了新的国有资产管理体制，三者之间互相协作、互相制约和有机结合，可以有效做到维护所有者权益，保证国有资产的安全，实现保值增值。采用法律规范、政策调控、行政介入和逐级监督等，最终实现全方位、多层次、多机构组合，分工协作的监管体系。

五，国有资产产权的范围

1、公司国有资产产权是指法定主体对公司所有财产所拥有的各项权利的总和，涉及动产、不动产、股权和知识产权（股权、债权、实物资产和无形资产）。

2、国有公司产权是指国家或政府根据可以根据资本联系，对其施加控制和控制性影响的各种公司中归属国家所有的那一部分产权。

▲3、公司国有产权与国有公司产权的关系（简答题：两者的区别和联系）

（1）公司国有产权涉及但不仅限于国有公司产权；

（2）国有公司产权是国家或政府可以根据资本联系，对其施加控制和控制性影响的各种公司中归属国有的那一部分产权。

△（3）国有公司界定范围：

①国有独资公司、国有资本超过50%的控股公司；

②国有资本低于50%但超过25%，而其他股东出资大体相称且都低于50%的参股公司；（即几个股东对公司的出资份额大体相称，且都不超过50%，可以将国有资本在公司中超过25%者认定为国有公司）

③国有资本低于50%但超过10%，而其他股权相称分散且持股均低于5%的参股公司。（即股权相称分散，除国有投资主体外，其他股东均为公众或持股不超过5%的小股东者，国有资本在公司资本中超过10%者，即应将其认定为国有公司。）

（4）由此可见，公司国有产权不仅涉及国有公司产权，并且还要涉及非国有控股公司中所包含的少部分国有产权。

▲4、公司国有产权与破产公司财产的关系

（1）两者的范围涉及动产、不动产、知识产权、股权等公司相应的一切财产权利，有共同之处。但对公司国有产权进行处置的因素不限于对公司的破产清算。如股本结构的调整、国家政策的规定等都会出现对公司国有产权的处置行为。

（2）公司破产涉及国有公司、非国有公司、混合经济成分共同投资设立的公司，因此，公司国有产权和破产公司财产有所重叠、交叉，也有所不同。破产公司的财产不限于国有产权，还涉及了非国有产权的其他所有权形式的破产公司财产。

六、公司国有资产产权的基本制度

1、界定制度。（产权归属清楚）

2、登记制度。（资产变动登记）

3、保护制度。（维护国家权益）

4、流转制度。（规范转让行为）

（一）、公司国有资产产权界定制度

1、界定制度是指对公司所有资产，依据其投入主体的不同而明确其权属关系的一种制度。它在一定限度上决定着公司资产的运营方式与运营效率。

2、界定原则：谁投资，谁所有，谁监管，谁收益，谁处置。

3、界定标准

国家及各级政府投入到公司中的所有资金与资产（即为国家原始投入）；由国家原始投入而给公司带来的增值部分；国家和各级政府为公司提供的优惠政策而形成的资产，需要具体情况具体分析和界定。

（二）公司国有资产产权登记制度

1、产权登记制度是指国有资产管理部门代表政府对占有国有资产的各类公司的资产、负债和所有者权益等产权状况进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。各级各类占有国有资产的公司和机构都必须按照国家规定办理产权登记手续。具体可分为四种形式：

（1）占有登记制度。（登记的范围、内容和规定，依据国务院、财政部、国资委有关规定办理。）并颁发《公司国有资产产权登记证》。

（2）变动登记制度。（公司和国有资产产权发生变化，不是整体。30日内必须办理产权变更登记手续）

（3）注销登记制度。（公司化转、解散、撤消、破产、产权所有转让等，30日内必须办理产权注销登记手续）

（4）年度检查制度。（产权登记实行年度检查制度，公司应在年终提交《财务报告》和《资产状况报告》办理年度检查）

（三）公司国有资产产权保护制度

产权保护制度是指为维护国家的权益，加强监督管理，保证资产安全、减少经济损失和防止资产流失，而专门制定的各项规章制度，和采用有效的措施。

可分为以下四种形式：

（1）财务审计制度。（涉及年度、专项、离任）

（2）资产评估制度。（13种经济行为必须评估）

（3）审批备案制度。（资产数额、备案、审批）

（4）监督检查制度。（责任追究、效能监察、专项查处）

（四）公司国有资产产权流转（处置）制度

产权流转制度是指通过动态的产权交易，实现公司所有资源的优化和重组，以达成提高资源运营效率与效益的目的。涉及资产评估、备案审批、集中交易、市场定价、转让交割和收益管理。

1、基本原则：公开、透明、规范、市场化运作。

2、基本方式：必须进场交易，公开披露信息，市场决定价格。（必须牢记这三句话）

3、终目的：最大限度减少国有资产流失，防止国有资产流失及实现资源的合理配置与优化组合。

4、公司国有资产产权流转（处置）的重要渠道与方式：

（1）产权市场：北京、天津、上海

（2）拍卖市场。（根据实际需要进行选择）

（3）破产清算。（法院、工商）

（4）协议转让。（特殊情况，通过批准）

（5）无偿化转。（只能在单一的国有组织之间进行）

（6）批准核销。（国有资产管理部门）

七、公司国有资产产权流转（处置）中存在的重要问题

1、产权交易不进场，或手拉手进场，甚至随意撤牌；

2、协议转让不报批或违规审批，相关信息不公开披露；

3、暗箱操作、关联交易，甚至“空手套白狼”；

4、转移隐蔽资产、资产不评估、虚假评估或低估贱卖；

5、恶意套废银行债务，严重侵犯职工合法权益；

6、从业人员综合素质不高，专业技能有待提高，个别人员职业道德有问题；

7、最终导致国有资产损失和流失。

八、公司国有资产产权管理与处置方面的有关规定

（一）综合监管类

1、《公司国有资产监督管理条例》（国务院令第378号，2023年）

2、《国务院办公厅转发国务院国资委关于规范国有公司改制工作意见的告知》（国办发96号，2023年）

3、《关于印发中央公司帐销案存资产管理工作规则的告知》（国务院国资委国资发13号，2023年）

4、《地方国有资产管理工作指导监督暂行办法》（国务院国资委国资发15号，2023年）

（二）产权登记类

1、《公司国有资产产权登记管理办法》（国务院第192号令，1996年）

2、《公司国有资产产权登记管理办法实行细则》（财政部财管字第116号令，2023年）

3、《公司国有资产产权登记业务办理规则》（国务院国资委国资发315号，2023年）

（三）产权转让类

1、《公司国有资产产权转让管理办法》（国资委、财政部第3号令，2023年）

2、《关于做好产权交易机构选择拟定工作的指导意见》（国务院国资委国资发产权252号，2023年）

3、《公司国有产权向管理层转让暂行规定》（国务院国资委、财政部国资发产权第78号令，2023年）

4、《公司国有产权无偿划拨管理暂行办法》（国务院国资委、国资发产权第268号，2023年）

（四）资产评估类

1、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）

2、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令，2023年）

3、《国有资产评估违法行为处罚办法》（国务院，2023年）

4、《公司国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委127号，2023年）第二节公司国有资产产权拍卖