项目分析报告案例范文(4篇)

第项目分析报告案例范文(4篇)

项目分析报告案例篇1一、项目概况

项目拟取名为“莎络”，位于合肥市政务新区，合肥政治经济繁华地带，店面总面积为：720平方米，店面主体建筑为2层。原店一层为大厅、吧台、厨房、仓库并设有两个大型包厢；二层设有7个中型包厢。原店包厢数为9间。投资计划前期投资费用预计为70万人民币，其中35万用于店面整体转让费用，20万用于前期整改装修费用，15万用于酒楼周转资金。前期先对大厅、一层2个大型包厢进行整体装修，后期再视营业状况在不影响日常营业的情况下用投资回报款项对二层包厢进行逐个装修。包厢按合肥餐饮中高档次进行装修。目标成为合肥市主要的西餐厅之一。

二、“莎络”西餐厅风格

“莎络”西餐厅作为一个典型的法式西餐厅，整个餐厅充满法国特有的文化元素，浪漫的氛围，优雅舒适的环境，高雅的文化艺术，温馨的感觉弥漫着整个餐厅。餐厅的建筑是具有复古色彩、体现法国风情的巴洛克式建筑，自由的外形、富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩将我们带入到18世纪的文艺复兴时期。室内装修大胆采用高贵典雅的金黄色，四周悬挂着大型的水晶吊灯，周围墙壁上悬挂着具有欧洲风情的画图，增加餐厅的艺术气息。还运用一些欧洲建筑的典型元素，诸如拱券、铸铁花、扶壁、罗马柱等来构成室内的欧洲古典风情。

三、餐厅人员配置

1.办公室经理：设经理一名，副经理一名。

2.财务主管：1人

3.库房经理:2人

4.管理人员：设管理人员五人，每人分管六台客人。

5.高档接待人员：20人

6.餐桌服务员：40人

7.迎宾员：5人，门口两人，正厅两人，吧台处一人.

8.收银员：2人

9.吧台服务员：2人

10.保安：6人

11.厨师：8人，法式面包师2人，法式菜肴厨师2人，中餐厨师2人，意式厨师2人。

12.外送人员：4人

13.清洁工：8人

四、菜单设计：见附件

五、宏观分析

（一）餐饮业持续快速发展，产业规模不断扩大

我国素有“民以食为天”的传统，餐饮业作为我国第三产业中一个重要的支柱产业，一直在社会发展与人民生活中发挥着重要的作用。随着我国经济的快速发展，我国餐饮业也呈现出高速发展的势头，与此同时，我国餐饮业发展的质量和内涵也发生了质的变化，行业的经营领域和市场空间不断拓展，经营档次和企业管理水平不断提高，经营业态日趋丰富，投资主体和消费需求多元化的特点更加突出，网店数量和从业人员数量不断增长。餐饮市场更加繁荣，消费的个性化和特色化趋势更加明显。

随着改革开放的深入，我国餐饮业的规模从五十年代初的14.1亿元到八十年代初突破100亿元，到1994年首次突破1000亿元。此后，餐饮业进入高速发展时期，连续近20年保持接近20%的增长速度。2023年全国餐饮业零售额达到12352亿元，同比增长19.4%，比2023年同期增幅高出3个百分点；2023年餐饮业零售额达到15404亿元，同比增长24.7%，比2023年增幅高出5.3个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.8%，继续成为拉动经济增长的重要力量。通过以上数据看出，我国餐饮业在发展到一定程度后仍以17%左右的速度增长，整个餐饮市场发展状态良好，餐饮业在国民经济中的地位和作用将进一步加强。

（二）餐饮业在快速发展的同时也出现一系列问题

在上个世纪末期，中国的餐饮业已出现一些巨大变化，比如快餐和休闲餐饮的兴起，西式快餐大举占领中国餐饮市场，西餐逐渐被人们所接受，虽然传统餐饮和烹饪受到极大挑战，但仍占据着主要餐饮消费市场。中国的餐饮业既面临着巨大的机遇，同时又面临着前所有未有的挑战。

1、行业竞争激烈

餐饮业的竞争日趋白热化，尤其是高星级大饭店受到来自社会餐饮低成本、低价格、大众化的冲击。这种竞争所带来的问题，就是如何以创新的意识，扬长

避短，凭借自己的特色占据市场。西餐近年来不断冲击中国传统的中式餐厅，受到城市年轻人的追捧，其优雅的环境、独特的口味、周到的服务给顾客另一种消费体验。

2、餐饮经营方式落后

虽然国内有很多不同规模的餐厅，但是有特色的餐厅屈指可数，这种千遍一律的消费环境对顾客缺乏吸引力。消费的个性化和特色化要求餐饮企业应把注意力放在顾客的心思和口味，企业只有以独具特色的经营才能脱颖而出，吸引更多的消费者。西餐厅对于很多中国人来说，算是比较新颖的事物，很容易勾起顾客的消费欲望。而且，在当代快节奏的生活中，人们更偏向于在很优雅很休闲的西餐厅里消费。

六、微观分析

（一）合肥餐饮业发展状况

经济社会的快速发展，人民生活水平的提高，给合肥餐饮业带来了巨大的发展机遇。目前，合肥市已有餐饮门点1.3万余家。其中，大中型餐饮企业150余家，星级酒店120余家，年增长约18%。2023年，全市餐饮业实现了营业额87.92亿元，连续保持近20%的增长率，增幅位居全市各行业前列。

不仅规模上突飞猛进，该市的餐饮结构、餐饮品牌和品牌企业也取得了飞快发展。全市形成了以徽菜为主导，其他菜系不断跟进的经营格局。据统计，全市以徽菜为主的酒店、餐饮企业约占总数的一半，以品牌徽菜和传统徽菜为特色的大型餐饮企业每年以数万平方米的速度发展。餐饮企业的品牌建设也在不断跟进，目前全市餐饮品牌企业达50多家，地方特色美食街区已达20多个，西餐厅的发展速度很快，据不完全统计，西餐厅已达90多家。

（二）合肥西餐厅发展现状

近几年来，合肥市的西餐厅如雨后春笋般发展起来，受到年轻人的热烈追捧，西餐厅占据的市场不断扩大。合肥很多知名的饭店里内含西餐厅，一般档次比较高，消费水平也比较高。一般来说，合肥市的西餐厅以中高档居多，消费水平约60~90元之间，比较符合大多数年轻人的消费水平。

项目分析报告案例篇2一、投资背景

本店在x镇二道街中心地段，具有独特的地理优势和资源优势，特别是近年来，镇区外来人口增多，各支天然气打井队来往不断，多家大型企业入驻我镇，延壶旅游专线穿境而过，流动游客和居住人口将大幅度地增加，门面还将继续增值，饮食生意也将越来越火爆。

通过对镇周边多家餐饮服务店调查来看：整体情况良好，其中有几家餐饮店由于近段因为厨师问题经营不善，市场明显呈供不应求状态。每天有相当一部分食客因为人多而流失，同时因不愁客源，也造成多家店现在味道和服务质量逐渐下降。这也为我进一步扩大店面创造了很大有利时机。可以设想，在交通又便利的`地段，建立一个具有特色的以休闲气氛主导的平民式餐饮店，是能够取得良好的经济效益的。

二、规划构设

餐饮业竞争激烈，进入门槛也底，当做起来以后，靠统一的规范化服务甚至专利都不能形成足够高的门槛以限制竞争。所以店铺形象的塑造是从始至终贯彻在经营中的，只有形成自己独有个性的品牌，才能从文化、心理等非物质因素上形成自己的门槛！我们的形象暂定为：保健的、休闲的、具有独特风味的中餐店，本着档次高、卫生好、品种全服务优的原则来扩建。

三、店面选址

现在店面上下四间平房，面积小，包间少，一到饭时，本店常是来客无座，有时包间太少，不能承包多桌婚宴酒席，

造成客源流失。计划在本店左侧承包4间平房，扩大营业面积，并对现有门店进行全方位、高标准、上档次装修，并且开业期间发放各种小礼品，优惠卡等等，扩大广告效应。

四、投资估算（共20万元）

1、现金准备（投资部分）（1）装修费用8万元。（2）后台建设3万元。（3）桌椅购买1万元。（4）餐具、卫生用具购买2万元。

2、其它现金准备（非投资部分）（1）门面租金1万元年。（2）人员工资5万元/年。

五、贷款用途

需小额资金贷款：8万元，主要用于流动资金和整修店面。

六、还贷计划

根据销售和成本及利润本店能够实现年利润10万元，先行还贷。根据运行情况保守预计还贷期限：2年。

结论

民以食为天，人每天都要吃饭，人民的生活水平不断提高，在饭店吃饭次数逐渐增多，本店又是经营多年的老店，有长期的固定食客，加之本店诚信经营、童叟无欺、价格合理、饭菜量大味好，经过以上分析，进一步扩大店面，风险低投资，是值得开发的项目，为此应该尽快有效的开发此项目！

项目分析报告案例篇3目标市场分析

（一）南京市场

南京，中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。华东地区重要的交通枢纽。2023年南京市常住人口总量为821.61万人，户籍人口648.72万人，2023年为80.92%，排全国第7位。

受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，在副省级中列第1位，低于北京（31.5%），高于上海（21.9%）。南京常住人口中，具有大学程度的人口有209.1万人，占总人口数的26.12%，相当于每4人就有一个大学生。相比江苏每10人有一位大学生和全国每11人有一位大学生，大幅领先，显示出文化名城和拥有众多高校的优势。

2023年实现地区生产总值9720.77亿元，列全国第11位，增长9.3%；全体居民人均可支配收入40455.17元，比上年增长8.5%。其中，城镇居民人均可支配收入46103.62元，增长8.3%；农村居民人均可支配收入19482.91元，增长10.3%。

从国家等级划分，南京是国家二线城市。

餐饮市场具有如下特点：综合性复合商圈相对较少，目前最大规模的商圈集合为中山路新街口商圈；消费群体由于大学较多因此年龄结果年轻，多为逛街和游客；对传统中餐较为青睐，同时接受新口味菜系程度高，例：大叻、披萨等外国料理目前多为等位经营；除对传统中餐较为青睐外，对麻辣口味菜系接受度高。

XXX店市场状况分析

XXX目前在南京市场拥有4家店面：

1店：位于夫子庙附近建康路1号鹏欣水游城4楼。

月均营业额115万，人均消费75元

该店是XX进入南京市场的第一家店，消费者认知度高。

2店：江宁区双龙大道1680号金鹰购物中心4楼。

月均营业额108万，人均76元，2023年7月开业。

3店：中央路201号金茂汇购物中心8F

月均营业额90万，人均77元，2023年9月开业

4店：汉中路89号金鹰国际购物中心B座8楼

月均营业额：150万，人均74元

当地消费者对XXX认知度高，对菜品和服务满意，特别对“非常好吃”、“菜品25分钟上齐”的营销观念非常认可。目前四家店面的展示和对品牌的推广为我们下一步进入南京市场开了好头。

存在的问题：

1、有部分消费者对价格存在质疑，认为价格偏高。本地市场与我们同菜系且同质化较高的“XXX店”11家门店，人均在65左右。

2、4家门店都在半径5公里范围内，店面过于集中。

预选店面商圈分析

栖霞区位于南京主城北部，是中国重要的科教中心和航运中心。常住人口66.8万人。辖9个街道办事处，68个社区居委会、49个村委会，其中龙潭、栖霞、西岗3个街道整建制委托南京经济技术开发区管理。

仙林大学城位于栖霞区西部，东麓，距离15公里，2023年2月成立，是中国最早成立的大学城之一。仙林大学城定位于南京三个副城之一，是江苏省发展高等教育产业的重点地区，主打高档社区和科研机构错落分布，借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。

截至2023年8月，已有、、、、、、、、、等院校及其校区入驻。

仙林大学城是以中产阶层为主的高档居住区。

2023年，仙林地区共有各类在建项目62个，总投资430.5亿元，截至8月底，当年投资进度已超过80%，

中电集团28所仙林新所区、金鹰奥莱城二期、江苏兰德地理信息产业园二期、万达茂等10个总投资约120亿元的重点项目在仙林大学城集中开工奠基。

仙林中心商业区以三大人工湖为核心，分为三个层次：远离水面的是由多种不规则几何形状组成的大型建筑主体，规划有百货公司、电影院、专卖场等，局部建筑单体之间则由连廊相接；临湖的是小型建筑，有饮食店、咖啡吧、书店、店等；两个层次中间是一条长长的带顶步行街，将商业区紧紧联系，成为将来商业氛围的聚核地带。

仙林金鹰天地于2023年12月18日试营业，开业后经营持续爆冷，客流量甚少。经营一年后，在2023年4月重新开业，身份转变为“仙林金鹰奥莱城”主做高档品牌折扣。

造成的主要原因：

一、最早规划项目的主要消费群为大学城的学生及该区域的高级白领。但是学生的消费能力有限，与金鹰品牌形象有较大差别，且每年有二个多月假期，对营业有较大影响。

二、周边社区当时的入住率为40%左右，社区大多为低密度别墅为主，人流小。

经过金鹰的调整及该商圈历时五年的培养，商圈趋于成熟。已经成为栖霞区的商业中心。

综述：仙林金鹰奥莱城位于仙林大学城中心地带，又名为仙林中心。经过南京市委市政府不断调整和大力发展，大学城转向科技城的规划已经有了显著效果。15年动工的金鹰奥莱城二期和17年底开业的万达茂也将为仙林中心增加更多的机会点。同时与奥莱城近在咫尺的南京中建大厦和南京高科大厦的陆续进入也会为奥莱城提供更多的客流。因此从商圈角度来看仙林金鹰奥莱城具备开设一家西贝店面来满足周边居民及学术的就餐需求。

二、预选店面分析

（一）道路、交通状况分析

该预选店面位于仙林中心的金鹰奥莱城。周边主要道路有：南，杉湖西路；北，文苑路；东，学海路；西，文津路。

其中主要的交通要道为文苑路

文苑路：

由于仙林中心区域西部较东部发展的更加成熟，因此由西向东的车辆更多，主要行驶在文苑路，文苑路到仙林中心非常方便可直达停车场。

公交站：七条线路可达预选店面：50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路。

地铁站：地铁站2号线仙林中心站，步行300米即到。

（二）消费人流分析

预选店面门前人流量测算结果如下：

周一到周四，

预选店门前高峰时段人流（11：45-12：45）17-22人

周五到周日

预选店门前高峰时段人流（11：45-12：45）25-30人

人流动线：

预选点北正对南京财经学院，从北至南属于一楼，直接连接文苑路，不需要经过楼梯可直接到达。从人的行为角度人习惯靠右行走，预选店面必经之路。预选店面楼下为儿童游乐区，消费者习惯游玩后从预选点门前的电梯进入餐饮区域。儿童游乐区北侧为奥莱城女装区，女性为购物主体，因此购物结束后也习惯从预选店门前电梯进入餐饮区域。

（三）业态品牌经营情况：

注：所有餐饮由于周一周二为学校课程较多且刚过完周末所以生意一般，其中周一周二午市全部坐满需要等位的为土大力、东北炖、南京食朝汇、石器烤肉，大叻。其他餐饮上座率为8-9层。全部餐饮晚市都可以坐满。从周三开始全部餐饮全天全部开始回暖。

三、租金状况分析

（一）预选店面：预选店面建筑面积633平米，使用面积540平米，得房率0.85。目前市场开发部门与金鹰集团谈判的结果如下：。

注：物业费20元/月，3元/月推广费

预选店面633平米，按金鹰报价4.6元/㎡/天计算，年租金：106.3万。月租金：8.9万。。

预选店面使用面积540平米，按厨房100平米扣除，按单座位占2平米/人计算，可以设定餐位数220位，人均75元计算

上座率3，日营业额为4.95万元，月营业额148.5万

按金鹰7扣点月租金为：10.4万元，年租金124.7万元

上座率2.5，日营业额为4.13万元，月营业额为123.8万元

按金鹰7扣点月租金8.666万元，年租金104万元

（二）市场同店店面：

四、定位分析：

该商圈餐饮消费人群主要以学生为主，能够占到整体餐饮消费的5层，其他为家庭消费和商务用餐，家庭消费比例可占到3层，其他为商务用餐。各家店面的促销活动：美团购物券，95元购得100元消费券；消费卡储值，折扣比例88折、85折；信用卡折扣返现，交通银行最红星期五，招行返现。

根据测算整体餐饮正餐消费人均在70-80元之间。其中等位较多的餐饮门店人均分别为：土大力60元、大叻90元、南京食朝汇80元、东北炖60元。符合公司店面的定位标准。

根据等位较多的餐饮门店来看，该商圈内的饮食习惯对时尚中餐的需求较大，土大力、大叻、南京食朝汇、东北炖每日晚餐全部等位。符合公司店面的产品定位。

该商圈其他餐饮门店基础员工工资2800-3200。

五、结论

1、预选店面所在金鹰奥莱城已经营业7年，属于成熟商圈。金鹰奥莱城15年对餐饮业态进行了又一次调整，目前餐饮业态更加丰富且具有特色，可以满足各种餐饮需求，提升了对周围消费者的消费粘性。

2、预选店面的租金价格与已开的西贝餐厅对比除江宁金鹰店为最低。

3、未来机会点：

A．目前金鹰奥莱城二期正在建设中，预计2023年中会正式营业，主要的功能为大型健身中心及百货、停车场。金鹰奥莱城二期将与一期进行无缝对接，届时金鹰奥莱城将成为中国最大体量的奥特莱斯，更加丰富的业态也会吸引更多的消费人群。

B．与预选店面一路之隔的文海路东侧已建成的仙林商务中心，有可能成为栖霞区政府的行政事业中心。仙林商务中心体量10万方，是预选店面未来可期的最大机会点。

综合预选店面商圈成熟度，租金情况，未来机会点的增加三方面因素认为该预选店面可进行投资介入。

项目分析报告案例篇4一．宣化社会环境综述：

1.社会文化：

河北省张家口市宣化地处河北省西北部，在张家口市东南30公里处，为张家口市辖区，东偏南距首都北京170公里，南偏西距省会石家庄280公里，西距“煤海”大同200公里，总面积约264.3平方公里。宣化地域广阔，属中温带亚干旱气候区，昼夜温差大（年均气温7.7℃、无霜期110-140天），光照充足，地形多样，水源充足（年降雨量300-400mm），适宜多种农作物生长，盛产优质玉米、马铃薯，农副产品鹦哥绿豆、芸豆、白牛奶葡萄在国际、国内享有盛名。境内山场广大，野生花卉、中草药材种类齐全。

宣化以洋河桥为界分为宣化区和宣化县。其中，宣化区隶属张家口市，位于张家口东南28公里处，是连接东部经济带与中西部资源区的重要纽带。本区辖1镇3乡7个街道办事处。宣化区与宣化县仅一河（洋河）之隔，宣化县具有良好的区位优势，环张宣，近京津，连晋蒙，西北距张家口市区30公里，东南距北京170公里，西邻“煤海”大同180公里。宣化县经济主要依托工业、农业，工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

2.经济生活：

2023年实现财政收入1.15亿元，首次突破亿元大关；2023年达到1.53亿元，增幅41.7%；2023年，财政收入再上新台阶，达到2.2亿元。近年来，该县抢抓省委、省政府“一线两厢”战略带来的机遇，认真审视县情，确立“争先进位，跨越发展，努力走在全市前列”的奋斗目标，实施开放强县、工业立县、科教兴县三大战略，精心建设京西重要农产品供应基地、新型工业基地和商贸物流中心。围绕这一思路，该县加快与京津冀经济圈、晋冀蒙经济圈对接，加快工业化、城市化、农业产业化建设，打造资源开发、煤炭加工、新型化工、机械制造“四大板块”，培强无公害蔬菜、生猪、蛋鸡、奶牛、杏扁五大农业产业基地，力促县域经济跨越式发展，构筑“北厢”经济发展隆起带。

宣化县把民营经济作为推进县域经济增长最具活力的因素，搭建全民创业平台，壮大主导产业，培强龙头骨干企业，使民营经济运行质量效益明显提高。2023年，该县民营经济实现营业收入74.33亿元，同比增长18%；实现增加值22.29亿元，同比增长18%；上缴税金3.4亿元，同比增长38%，财政贡献率达70.8%。

3.城市建设发展趋势：

洋河南新区总体规划和控制性详细规划已编制完成，并通过专家评审。新区拟开发区域20平方公里，预计城市基础设施投入达40个亿，城市建设投资达406个亿（主要由华兴公司负责投资、引资），新区人口规模达15万人。目前，总投资2344万元的洋河南镇集中供水项目，省发改委已核发了投资备案核准证书。总投资2760多万元，全长11.7公里的洋河南污水管网工程已经完成施工；投资3100万元的平安大街也交付使用；投资5.6亿元，建筑面积20万平方米的房地产开发项目“湖岸小镇”也已开工建设……城市的基本功能正逐步完善。2023年，华兴公司、张家口城投集团公司、中国中信集团公司先后与县政府达成合作意向，洋河南新区开发正蓄势待发。

新区规划面积19.6平方公里，区域内建成后将成为集商务、物流、文化娱乐、高新技术产业为一体的现代化新城。

二．宣化项目周边调研分析：

1.宣化县：

本项目紧临在建的宣化县廉租房和依水·绿城--邓家台新民居的两个市政项目，以及在售的湖岸小镇、洋鑫公寓、家兴小区三个商品房项目。项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前规划的2栋楼均已封顶，月租约为20元左右，需具备相应条件（a宣化县城非农户b吃低保c无任何住宅）方能租到；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，规划中的住宅基本已封顶，会所及临街商铺还未建设，预计今年10月份可交工入住。6层砖混住宅起价约1800元/㎡，均价约1960元/㎡，最高价2160元/㎡，主力户型为76-96㎡。该项目需有宣化县户口的方可购买；距项目西面洋河镇1公里左右为在售商品房项目湖岸小镇，一期规划18栋6层砖混基本封顶，预计今年底交房，小高层均价约3210元/㎡，主力户型为69-93㎡。镇中心西南角洋河南县委党校北侧还有一个商品房项目——洋鑫公寓，现已基本售完，预计2023年6月底交房。洋河南镇入口500米左右是规模较小的家兴小区，一期2栋楼为小产权，去年底交房，均价1600元/㎡；二期2栋楼施工已到尾期，预计2023年8月底交房，均价2500元/㎡，现已售完。

我项目周边现在尚为耕地，西面仅临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，空气质量差，交通压力大，经常堵车，县政府领导称短时间内这条路没有纳入规划修建范围内。距离最近的生活机能配套区（安平西街）大约1000米，生活配套设施欠佳。

2.宣化区：

宣化区的宣府街东西向将整个宣化区分为南北两片区，以洋河桥为界线将宣化分为宣化区和宣化县，总体房价以宣化区西区最高（多为6-7层，均价在4600元/㎡左右，以京西江南、万柳公寓为代表，小区内配套完善，有大面积的绿化及水系），东区次之（高层居多，紧挨宣钢和区政府，多为高品质小区，高层均价4700，小高层均价3700，以世纪花园、尚东国际、汇鑫长平小区为代表），北区（多为高层，均价在4200左右，以凤凰城为代表，小区规模大，配套完善）。

三．项目基本分析：

1.项目概况及开发条件：

我公司项目位于河北省张家口市宣化县洋河南镇，西侧邻宣大公路，南侧邻安平东街，东侧邻规划市政道路，北临规划中的农贸市场。总用地面积约17.9万平方米，地块东西长约530米，南北宽约350米，场地西侧（宣大公路）和南侧（安平东街）道路标高较高，小区内场基本平整。修建性详细规划初步拟定项目总建筑面积约为366135.2平方米，地上总建筑面积约为331135.2平方米，其中住宅总建筑面积约为306415.5平方米，公建建筑面积约为24719.7平方米（其中商业建筑面积约为19239.7平方米，幼儿园为1700平方米，服务管理用房为3780平方米）。

2.SWOT分析：

（1）.优势：

1）项目距洋河南镇中心繁华地段约1000米，距洋河大桥约1公里左右，从洋河边新修的滨河大道通往张家口市仅需15分钟（时速120公里），东南向距首都北京170公里。宣化县境内112国道纵贯南北，宣大高速公路、洋新公路横亘东西，交通便利，区位优越；

2）项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前2栋6层砖混均已封顶，月租约为20元左右（针对人群受限）；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，目前住宅基本封顶（针对人群受限）；距项目西面洋河镇1000米左右为在售项目湖岸小镇，一期正在建，约为432套房，预计今年底交房（短时间内难以缓解购房压力）；镇中心西南角洋河南县委党校北侧还有一个商品房项目——洋鑫公寓现已基本售完，预计2023年6月底交房（对我项目基本已不构成威胁）。

3）项目紧邻的郜家洼村，拥有三层高大酒店，内部配有KTV、桑拿、洗浴、餐饮等；有县种子公司等企业。项目对面200米即为洋河南镇，配套较完善，可形成步行10--20分钟商业圈。

4）项目紧邻宣大公路，是目前唯一通往宣化区的公路，沿街大约1公里均为汽修商铺及小饭店、商店，车辆往来频繁，属较繁华段。

（2）.劣势：

1）项目与我公司总部距离远、地域跨度大，异地开发不熟悉当地环境，前期工作较复杂；

2）河北省因与首都北京临近，受政策影响严重，房地产销售管理比较严格，只有五证齐全的楼盘才能公开销售，销售周期长。

3）项目批地共253亩，其中属我公司可开发区域103亩，很多是攻击销售细节需要两家开发商合作完成，项目可实施性复杂（例如：锅炉房、变电站等的建设，房价的销控等）；

4）目前项目周边生活机能配套欠佳，通往宣化区仅有一条约20米宽的公路，交通压力较大。周边村民居住分散，有大范围的耕地，生活主要来源还是种地，消费能力有限；

5）项目虽紧邻宣大公路，从洋河桥南通往项目沿路两侧多为经营汽修及汽车配件的商铺，难与小区临街商铺形成生活机能相配套的商业街。

（3）.机会：

1)宣化县政府规划新城区，政策优越。市委、市政府提出了“提升旧城区、完善高新区、建设新城区、开发洋河南区”的城市建设总体格局。2023年政府已将洋河南新区确立为未来宣化县的政治、经济、文化中心。因此在新区内投资基础设施建设项目可实现较高的投资收益；投资商品住房可实现销售收入；投资酒店、写字楼等商用公建可实现销售收入或收取租金。

2)宣化县暂时均为小高层住宅，尚无配套完善及代表性的高档小区。

3)与洋河南新区一河之隔的宣化主城区，在35平方公里的地域内容纳了40万常住人口和20万非常住人口，城市空间相当拥挤。城区的东、西、北三面受社会及自然条件制约，无法向外扩展，唯一的希望是跨过洋河向南岸发展。而宣化区和宣化县仅隔一条洋河，房价相差1000--2023元（陡坡效应）。

4)宣化县工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。内部建材资源丰富，可大大降低建材成本。

5)正在修建的洋河景观将大大改善宣化整体环境，提升整体形象，以洋河为中心，再加上县政府的南移，洋河周围将逐步完善。而我项目距洋河大桥不到1公里，发展速度将随之加快。

6）未来政府规划在项目对面建立客运站，新县政府将迁至洋河南新城区内，5年左右配套有望逐步完善。延洋河边的滨河大街通往张家口市开车仅需15分钟（时速120公里），洋河正在修建中，洋河上游水源丰富。

7）洋河南新区（宣化县）的发展定位为晋冀蒙经济圈与环渤海经济圈的物流、商流、人流新枢纽，经济发展的新核心，未来张家口地区政治、经济、文化的次中心，具有优美人居环境的宜居城市和新生活示范区；3、政府优惠条件：①减免县级权限内行政事业性收费；②依据投资强度确定土地优惠程度。

8）因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而项目周边小区供暖设备多为暖气片，取暖室内温度难以保证。项目紧邻依水·绿城--邓家台新民居建设工程为仅有的地暖配置小区。

（4）.威胁：

1）宣化县洋河南新城区处于发展起步阶段，配套设施有待进一步完善，需政府大量政策的支持，配合新城区发展。

2）宣化区内居民普遍不接受来县城居住及发展，而大部分居民更因高层价位高，相关费用贵，对高层住宅有抗性。

3）宣化整体呈宣化县包围宣化区的形状，而我项目仅为宣化区南面，未来整个宣化区扩散发展方向难以把握。

4）项目周边紧邻廉租房、新民居回迁楼，湖岸小镇等中低档房，小区规模和配套均受限，项目若想有绝对竞争力，只能降低房价，做中低档小区。

5）目前宣化县政府初步打算将县政府办公地点南移到洋河南岸滨河大道南侧，但具体规划文件尚未落实，不定因素较多。据不可靠消息得知，宣化县新政府将落在宣化区西门外。

6）宣化县周边主要经济来源为种地、打工、开大车，购买商品房能力极其有限，而宣化县内居民基本一家一个孩子，在有能力的范围内均已购得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城区内空置率高。

7）宣化区内项目对外地购房者实施了限购措施，有些拒绝对外地购房者售房，有些需出示相关年限纳税证明，还有的贷款首付不同，大大局限了购买人群。而宣化所处张家口市距离首都北京行程仅有170公里，房价仅为北京郊区房价的三分之一。

8）大部分宣化人即使可一次性付款购房也多选择贷款。而做到可贷款需要项目证件齐全，回款周期长。

9）周边竞争项目定价：小高层均价在（大产权现房）3000元/㎡，（小产权现房）1600元/㎡。

10）88%的人只购大产权房产，可见宣化受首都北京政策影响严重。

3.建议销售价格（据市场统计数据所得）：

（1）小高层：

大产权：均价2500元/㎡

小产权：均价1700元/㎡

（2）高层：

大产权：均价3700元/㎡

小产权：均价3200元/㎡

4．建议户型分配（据市场统计数据所得）：

（1）80-90㎡左右（两室两厅），占58%；

（2）90-100㎡左右（三室一厅），占17%；

（3）70-80㎡左右（两室一厅）及100㎡以上（三--四室），占9%；

（4）50-60㎡左右（两室一厅），占4%；

（5）60-70㎡左右（两室一厅），占2%。

（各项目户型图后附）

四、项目创新：

1.环境改善：我项目西面仅临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，空气质量差，交通压力大，经常堵车。在统计数据中显示，大部分人不选择购此地房产均以环境和交通问题为首。而宣化县政府短期内没有改善该片区的政策，大环境无法改变，只能改善小区内部。我小区可建一个街心公园，要有大的休闲广场，可聚集更多的人在此地乘凉、做运动（跳舞、练太极等），增加项目的人气和知名度。形象定位：我的家就在公园里，那是天然的大氧吧。

2.地下室销售：当地项目均以买房