商场经营定位调研策划报告

年4月19日商场经营定位调研策划报告文档仅供参考东雅轩商场经营定位东雅轩商场经营定位调研策划报告广州星耀同行置业顾问有限公司二零零六年九月五日档案项目名称:东雅轩商场经营定位调研策划委托机构:广东东雅轩房地产开发有限公司提案机构:广州中地行房地产代理有限公司实施时间:8月项目顾问:袁晓辉项目负责:贾洪、梁澜、刘俊辰项目组员:李波、周俊、吴红润索引前言市场调研报告一、调研目的和方法二、项目营商环境三、周边竞争物业四、区域问卷调查五、项目SWOT分析六、调研分析结论前言在广州,大量的住宅裙楼商用物业被不断开发出来,同类产品的重复、过剩,使容量有限、竞争激烈的市场越来越难以消化。裙楼商场的招商与推广,成为令广州楼市头痛的难题。缺少商业气氛的区域如此,即使是在成熟的商业旺区,裙楼商用物业如何盘活做旺也同样是一个棘手的问题。如何找到到问题的突破口,为项目指出明确的操作方向,做好项目经营定位就显得至关重要。经过对东雅轩营商环境及自身特性的艰苦调研分析,星耀同行认为:这样一个在农林下商圈,中华广场商圈,海印商圈交叉辐射大格局中偏处旺地一隅的商用裙楼物业,所担当的功能只能是作为满足社区需要的生活服务配套,是大格局中的一个小补充。这种”配套性”、”补充性”,正是本项目的角色属性。虽然如此,我们还是要力争独辟蹊径,标领新格,突出重围,使本项目的市场空间和影响力更大,更远。这样的机会可能也是有的。本项目的经营定位策划,就是要从满足周边民众物质和文化生活上的需求着眼,把握市场新的增长点和机会点,利用教育强区的背景,突出文化优势,将项目打造成区域商业格局中有档次,有内涵、有特色的新亮点,使之成为一个精当的”配套”和精彩的”补充”。进而使之能够空破区域限制,成为有独特吸引力、辐射力的新事物。市场调研报告商铺经营最怕趟浑水,失败之后重新来过,只会令项目的先天劣势更加明显。没有市场调研,就没有发言权。只有对市场、特别是周边的街区功能有足够的认识,才有可能找准本项目的定位方向。商铺经营最怕趟浑水,失败之后重新来过,只会令项目的先天劣势更加明显。没有市场调研,就没有发言权。只有对市场、特别是周边的街区功能有足够的认识,才有可能找准本项目的定位方向。调研目的和方法调研目的和方法调研目的:剖析该商场营商环境及物业自身特性寻找最佳招商切入点并提供相应经营定位建议调研范围:分三个圈层进行核心圈层:东山口商圈第二圈层:东山区第三圈层:广州市中心(主要集中在越秀、天河)调研方法:片区问卷访问研究定点深访定性研究片区商业环境观察二手资料收集研究现场踩点调研对象:本物业业主周边原住民周边商户同类物业经营户机会行业经营户地产投资专家营销专家龙头商家二、项目营商环境

项目在区域有着优厚的人文环境支撑,人口素质高,经济发展强劲,教育、医疗等公共事业发达,有着较大可操作市场空间。

区域产业类型以第三产业为主流,批发零售贸易、餐饮业和社会服务业贡献最大。服饰、电器、摩托配件、日用百货等批发零售业比较发达。

项目周边生活配套较为完备和成熟,行业发展比较平衡,同类行业竞争相当激烈,在区域营建行业亮点有相当行业壁垒存在。局部商业格局由九成的临街商铺构成,商业重点东山百货和王府井百货各占东西一方。随着新裕大厦商家的进驻、东山锦轩的开业,原来商业格局将被刷新。项目地理位置虽属农林下商圈,同时又有中华广场商圈和海印商圈的交叉辐射,但却是商业旺地中的”盲点”,存在人流量受限因素。区域人文环境:人口:东山区地处广州市中心,西连越秀区,东接天河区,南畔珠江,北依白云山,总面积15.83平方公里,末,全区常住人口62.73万人,年末户数17.93万户。历史文化:历史悠久,文化繁盛,历来为达官贵人聚居之地,”东山少爷”之说由来已久。东山是民主革命的发祥地,有黄花岗、烈士陵园等国家级、省级文物保护单位。政治:东山区是广东省的政治、军事中心。广东省委、省人大、省政协、省文化厅、省军区、省团委、省教育厅、南方日报报业集团、羊城晚报报业集团等机构驻于区内。教育:区内教育机构近六十余所,有小学46所,在校学生36149人,普通中学14所,在校学生27537人,初中升学率达98.67％,高中升学率达91.72％。高校有中山大学(北区)、广州工业大学、中山医科大学等。项目周边主要教育单位见附表(一)。医疗:全区共有卫生医疗机构220个,其中医院有24个,门诊部32个,社区卫生服务站13个。分布于项目周边的医疗机构见附表(二)。经济:7月份经济与去年同期相比,综合指标第三产业生产总值为159.82亿元,增长11.20%;房地产开发投资额为15.26亿元,增长44.05%;综合市场成交额为33.26亿元,增长21.19%,专业市场成交额为12.89亿元,增长23.58%。整体经济呈强劲增长态势,统计数据见附表(三)。城市商业规划:在<广州市商业网点发展规划(－)>报告中,项目座于商业规划的核心圈层内。其中,东山口列为八大都市会级商业功能区之一,农林下商业街、中山路商业街位属于二十大商业网点重点布局的商业区;在区政府打造”一带两轴三场五中心”的商业规划中,项目正处于”两轴”的沿线部位,是东山口商业中心的直属区域,有着良好的发展前景。区域行业特性与分布产业结构:在全部基本单位中第三产业单位总量占绝对优势,所占比重达93.91%,见附表(四)。行业分布:从基本单位行业分布情况来看,我区的基本单位比较集中在批发零售贸易和餐饮业和社会服务业,这两个行业的单位数占了全部基本单位总数的60.72%,其中批发零售贸易和餐饮业单位数达5799个,占总数的40.17%。行业变化增长幅度较大的行业是:科学研究和综合技术服务业、农林牧渔业、房地产业、交通运输仓储及邮电通信业和其它行业等,而采掘业和制造业的单位数则明显减少,见附表(五)。专业市场:项目周边如农林街、大东街、大塘街、白云街、东湖街等街区的专业市场主要从业于服饰、电器、电信、金融、布艺、摩托车配件等行业,成型早,发展成熟,见附表(六)。生鲜市场:项目周边生活配套的生鲜市场也相当的完备,能够满周边民众日常生活需要,见附表(七)。酒吧歌厅:作为生活休闲娱乐形式之一的酒吧歌厅,稍有规模的主要集中在环市东路一带,见附表(八)。美食餐饮:餐饮特色除粤味外、东西南北中各地风味也非常丰富,见附表(九)。康体娱乐:区域内康体分健身场馆除人民体育场,军区体育馆等事业型运动场外,投资性娱乐场馆也占很大比重,经营项目包括游泳、健美操、球类、健身器械、桑拿等,见附表(十)。家居:家居经营项目有卫浴系列、橱柜、床上用品,日用器具等,见附表(十一)周边行业主要类型:除专业市场外,周边行业呈自然配套构架,丰富而多样化,见附表(十二)。周边商铺普通行业比重:市场环境除多样化外,也讲求成行成市,街区不同,其行业比重也各有侧重,见附表(十三)。周边临街商铺租金情况:交通优越,商业较旺中山二路、中山三路、农林下路,署前路、龟岗路租金水平明显居高,同一街区不同位置,租金也有较大差异,如在农林下路表现为西高东低,见附表(十四)。三、周边竞争物业项目周边的竞争物业,以东山锦轩和新裕大厦为代表,二者在交通环境、物业硬件,操作时机等因素均领先于东雅轩。东川大厦运作较为成功,招商动作已基本完成。地王广场正在招商过程中,虽然物业性质与东雅轩相异,但在操作方法上值得学习。其它如洛桑美地等商场物业招商虽尚未启动,但也是本项目潜在的竞争对象。东山锦轩项目名称东山锦轩开发商广州锦城房地产发展有限公司地理位置农林下商业街东山口地铁上盖(C出口)交通状况好 经营规模负一层至地面六层,负二、三层为车库装修标准高档租金/售价策划中,未公开发售/租(据悉拟九月十九日公开招商,只租不售)出租/售率物业性质大型商住楼管理费未定铺面面积约0平米经营模式未定经营效果人流量商场定位大型集购物、休闲、娱乐为一体综合性商场。经营规划拟六层为影视厅,五层为肯德基,二层”好又多”进驻,其余未定优胜点居农林下商业街,东山口地铁上盖物业,负一层与地铁相通,交通流畅,;辐射力好劣势在区域市场凸现饱和趋势下不易培出旺势综合评述交通便利,位置优越,具有巨大辐射力的高档大型综合性商场新裕大厦项目名称新裕大厦开发商广州市新裕房地产开发有限公司地理位置广州市农林下路81号(王府井对面)交通状况良好经营规模1-6层为商场,7层以上为写字间装修标准中高档租金/售价首层售8万元/平方米,二层6.8万元/平方米、三层4.9万元/平方米,写字间售8880元/平方米起首层租金350元/平方米,二层250元/平方米,三层150元/平方米,四-五层约100元/平方米,写字间租约75元/平方米出租率30%物业性质商贸大厦管理费写字间管理费28元/平方米,商场45元/平方米铺面面积约1平方米经营模式先自营做旺,再租售招商商场定位无明确定位经营规划由发展商组织经营”新百货”,首层主营化妆品和鞋业,二层以上主营女性服饰,采取一边做旺,一边租售的策略。当前六层日本料理已进驻。四-五层拟引进四川”三只耳”火锅。七-八层为新裕集团写字间,十-十一层为羊城晚报写字间.优胜点物业三面临街,交通极为便利,劣势经营规划模糊综合评述交通便利高档商贸大厦东川大厦项目名称东川大厦开发商广州志联房地产开发有限公司地理位置东川路6号交通状况好经营规模一至四层装修标准中档租金首层租价350元/平方米出租/售率90%物业性质商住楼管理费2元/平方米铺面面积约8000平方米经营模式分散式租售经营效果好人流量15人/分钟商场定位传统商场经营规划首层有临街散铺,其一开间一至三层为东山书城,四层为拆迁户用优胜点交通便利,文化氛围好,亲和力高.劣势经营手法过于传统,吸引人气不够足.综合评述认同度较好的商用物业粤运大厦项目名称粤运大厦地理位置中山二路(东山人区人民医院旁)交通状况好经营规模一至六层为商场,七层以上为写字间装修标准中档租金商场首层150元/平方米二层65元/平方米,三层55元/平方米,写字间60元/平方米出租率30%物业性质商贸大厦铺面面积约1平方米经营模式分散式经营效果差人流量1人/分钟商场定位无明确定位经营规划首层为临街散铺,有兴业银行入驻,二层为另类女人美容院与纯色摄影影楼,三层为天雅姿美容院优胜点交通便利,设施齐备劣势无策划,无人气综合评述经营困难的商贸楼置地大厦项目名称置地大厦地理位置较场西路4号交通状况好经营规模一至五层装修标准中档租金首层105元/平方米,能够极低租价进场,做旺后再加收出租率18%物业性质商住楼管理费5元/平方米铺面面积约8000平方米经营模式统一经营经营效果差人流量0.5人/分钟商场定位专业摩托配件城经营规划无明确规划,首层40%为仓库58%为商铺,二层入驻率20%,三-五层空置.优胜点交通便利,物业外围摩配经营气氛浓劣势经营呆板,无货梯,无规划,无法与周围临街商铺竞争综合评述位置好步履维艰的专业商场富力盈泽苑项目名称富力盈泽苑开发商广州富力地产股份有限公司地理位置较场东路(英雄广场旁)交通状况一般装修标准中高档售价28000-43000元/平方米(铺面首层二层整体销售)售率60%物业性质大型高尚商住楼铺面面积约8000平方米经营模式分散式临街商铺经营效果一般商场定位无明确定位优胜点品牌物业,口碑好劣势交通稍逊,车辆出入不利、人气不足综合评述商业氛围培养中的商用物业辉煌大厦项目名称辉煌大厦开发商广州市拓展辉煌房地产开发有限公司地理位置东华南路151号交通状况好经营规模一至四层装修标准施工未完,出现中断租金/售价未定出租/售率未出租售物业性质商住楼管理费未定铺面面积约10000平方米经营模式未定商场定位未定经营规划未定综合评述楼盘形象差,呈烂尾状态群星大厦项目名称群星大厦开发商广州市群星房地产开发有限公司地理位置东华西路180号交通状况好经营规模一至三层装修标准正在施工,进度极慢租金/售价尚未租售物业性质商住楼管理费未定铺面面积约6000平方米经营模式未定商场定位未定经营规划未定德心轩综合商住楼项目名称德心轩综合商住楼开发商广州德心轩房地产开发有限公司地理位置庙前西街18号交通状况一般经营规模一至三层装修标准未定租金/售价正在下桩打基,未租售物业性质小区综合商住楼管理费未定铺面面积约6000平方米经营模式未定商场定位未定经营规划未定广东省邮电通信枢纽综合楼项目名称广东省邮电通信枢纽综合楼开发商广东邮电建设开发公司地理位置东山口(农林下路与中山二路交汇处)交通状况良好经营规模未定装修标准施工未完便中断(仅完成外立面85%)租金/售价不明确出租/售率未租/售物业性质商贸楼管理费未定铺面面积未定经营模式未定商场定位未定经营规划未定洛桑美地项目名称洛桑美地开发商广州市东谊房地产开发有限公司地理位置广州市东川路云海通津11号交通状况良好经营规模地上三层商铺,负一层为车库装修标准施工中租金/售价未租/售出租/售率未租/售物业性质商住楼管理费未定铺面面积约6000平方米经营模式未定商场定位未定经营规划未定综合评述商铺在东华西路临街,紧靠东川商业街,邻近中华广场,地王广场,属具有较好发展优势商住物业,但商场当前不易定位。地王广场项目名称地王广场开发商广州桂鑫实业有限公司地理位置广州市较场西路18号交通状况良好经营规模地下三层装修标准中等租金负一层250元/平方米左右,负二层202—306元/平方米,与流行前线相通口处商铺租金较高。出租/售率未租/售物业性质大型商场管理费48元/平方米铺面面积约25000平方米经营模式统一规划,统一管理商场定位时尚服饰化妆品零售综合商场经营规划负一层:飞越前线,服饰、鞋业等;负二层:动感秀色,服饰,化妆,美容等。综合评述毗连中华广场,和流行前线相通,构成中华广场商圈三位一体综合商业板块。四、区域问卷调查样本量:200个(经营户与住户各100个),收回实效问卷量130份(经营户60份、住户各70份),回收率65%。样本分配:农林下路至执信南路区域40个(经营户与住户各20个),中山二路至东川路区域40个(经营户与住户各20个),中山三路至东华西路区域40个(经营户与住户各20个),东华南路至东湖路区域40个(经营户与住户各20个),东华北路至新河浦路区域40个(经营户与住户各20个)。样本构成:从业类型包含金融、饮食、服装、五金、电器、娱乐、医药、文具、音像、家居、美容、健身、通信等。个体男女比例约各占50%,年龄18-55岁,受过中等教育以上知识水平。调查结果:(具体分析见附表十五)传统经营思想在项目所处片区占主流,传统的区域功能配套有较高认同率,较高比例的被调查者认为项目经营茶楼/咖啡吧、美食城、夜总会、百货、康体中心等行业合适项目周边商业拓展滞凝惯性较强,较多被调查者商业拓展期望与项目招商目标有相当距离,项目不宜局限于周边消化消费方式多元化、消费行为的差异对项目定位方向无较大影响,品牌创立,人气营造有较强吸引力五、项目SWOT分析项目基本材料项目名称东雅轩地理位置中山二路菜园东19号占地面积6280平方米容积率6.5开工日期一九九九年十月三日整体交楼日期二零零二年十二月三十一日前商场交楼日期待定商场楼层第一层、第一层夹层、第二层、第三层每层层高1/F:7米(含1/F夹层3.6米)、2/F:4米、3/F:4米可租(售)用楼层第一层至第三层(总面积:8383平方米)每层建筑面积1/F:1900.7平方米、1/F夹层:1317.1平方米、2/F:2539.2平方米、3/F:2625.9平方米可供电量1350KVA(千瓦)有无饮食功能隔油池:可考虑?排污管:可考虑?烟道:可考虑?煤气:可考虑?基本设施中央空调、消防设施、电梯车库位置地下负一层、负一层夹层、负二层车位数量129商场交楼标准现为毛坯楼层承重350KG/平方米卸货区西面S优势地段优势:毗邻广州市最繁华的三大商业带之一——农林下-署前路商业带,坐享东山口商圈的成熟商业氛围。时机优势:地铁一号线开通已有三年,与东山口地铁站一路之隔的本项目,正好享受到地铁繁荣鼎盛期的巨大商业效应。历史底蕴:东山自古就是文人官宦之地,至今仍有众多政府机构、学校、党政机关大院及铁路、水电、电信等行业寡头机构汇聚于此,消费力高居广州十区之前列。交通优势:优良的历史底蕴造就本区独特的交通优势,畅达、现代化的立体交通网与成熟、市民化街区马路兼而复得,十分钟车程圈已覆盖广州市最为繁华的区域。■现楼优势:本项目已建成并有住户入住,项目立面形象较佳,成熟、整洁的现场感,是商铺招商的一大利好点。W劣势位置劣势:本项目位于内环环路高架桥旁,四面不临街,属内进式社区裙楼商铺,虽位处繁华商圈,但只能算是二级辐射区,直接享受到的客流及人气比较有限。交通劣势:东南面的东晓南路暂无路口直落本项目,巨大车流穿梭而过,并无停留或入内的意念或机会。西北面由中山二路经菜园西街进来,由天河方向来要兜一大个圈才能调头,由西关方向来也暂无明显标示来指示。这是本项目招商及销售工作开展急需解决的地方。硬件劣势:本项目为毛坯交楼,场内的梁柱位较多较大,首次入场装修量较大,且本项目无隔油池、排污管、烟道,使较有前途的餐饮行业无法进驻。销售劣势:从近三年的市场状况,一般商铺起到现楼,销售就比较缓慢,位置较偏的甚至出现短期的停滞。原因就是商铺销售主要是针对投资客,带有强烈有投资行为及梦想色彩,真正现楼一出,加之营业氛围还未够成熟的话,难以打动投资者即刻行动。反而是期楼时可经过广告进行包装,激发无限想像。O机会量不算太大,相对而言还是比较容易操控,龙头商家的面和量都不算太大,容易做出品牌。现楼是把双刃剑,对销售不利,但对招商还是有一定促进作用。地段已具备一定的先天优势,若能对交通进行适量的、低成本的改进,辟如在东晓南路直辟天桥通本项目二楼,并连入地库,又或者在菜园西街的中山二路口及正对内环路的楼体立体树大型霓虹灯招牌,将对本项目的短、长远利益均有较大的促进作用。虽说是内进式小区裙楼商铺,但周边旺盛的人气及东山区强劲的消费力将是本项目的一个重大启示:能够避重就轻,面向中高端消费者作适当的功能定位,由本次实地的调查数据也可显示——中高档社区配置型机构是本项目的一个重要发展方向。T威胁同属本商圈的东山锦轩也正在紧密的开业筹备中,已开业的新裕大厦贵为农林下一线商城,经营也远远未达到投资者当时的预期,而王府井、东山百货等大型商城也趋于饱和,这无论对于本项目的销售还是招租都将是一大考验。本项目周边800米范围内已聚集了地王广场、中华广场、流行前线、农林下商业街、王府井、东百等一大批以零售为主的百货类购物消费场所,这就注定的本项目必须在定位方面有所创新——与原有的街区功能形成互补共荣。六、调研分析结论经过对项目的区位及营商生态环境的调研,分析项目本身的具体条件,能够看到:该项目位处传统旺地中山口门户之一隅、中山二路主轴线之侧翼,农林下商圈、中华广场商圈、海印商圈交叉辐射,区域内写字楼林立,商业繁盛,医院、学校众多,居住人口稠密,消费档次较高,大环境可谓优越。但本项目独处旺地一角,属闹市中的一片”静土”。因此,本项目在商业功能上只能作为满足社区需要的生活服务配套,是”大格局”中的一个”小补充”。这种”配套性”、”补充性”,正是本项目的角色的属性。同时本项目的经营还应该有档次,有内涵,有特色,有独有的感召力,使之能够突破商圈限制,成为本区域乃至更大范围内的商业新军。结语:为期一个月的市场调研与项目经营定位策划工作,在双方的密切协作下得以顺利完成,工作是辛苦的,也是愉快的。感谢贵司在合作过程中的大力支持,特别要感谢邹东华女士在工作上的友好配合。成果属于大家。第一阶段工作的完成为进入下一阶段的操作打下了一个基础,明确了前进的方向。而要取得新的进展和成果,还需要做好后续的工作。必须指出的是:招商工作在将思路变为行动之后,需要一个获取具体契机的落实过程。本策划所提出的项目市场经营定位方案虽分别提炼出特色概念与功能区划,但其总体精神与大的取向是一致的、贯通的,那就是做一个有文化特色和内涵的”精当配套”和”精彩补充”,使之满足广大市民高雅、健康的文化与休闲生活需求。因此,在实际的招商过程当中,必须考虑到这些方案的弹性、兼容性,在功能组合和楼层分布上,应根据招商落实的具体实际灵活掌握,相机调整,不能够生搬硬套,作茧自缚。星耀同行东雅轩项目组二○○六年九月五日附表(一)项目周边学校名录:学校名称级别地址省育才幼儿二院省一级农林东路6号之4安安幼儿园农林上路二横路13号市教工幼儿园一类一级中山三路58号东方幼儿园省一级寺贝通津15号东山区教工幼儿园省一级寺贝通津8号烟敦路幼儿园省一级烟敦路18号农林下路小学农林下路76号执信南路小学省一级竹丝岗三马路11号培正小学培正路5号之6署前路小学署前路署前横街5号育才小学寺贝通津11号广州市第七中学省一级烟敦路28号育才中学省一级福今路2号培正中学省一级培正路2号广州市第十六中省一级中山二路37号执信中学省一级执信南路152号附表(二)项目周边主要医疗机构:中山医科大学附属第一医院中山二路58号省人民医院中山二路106号中山医科大学附属眼科医院先烈南路54号东山区人民医院中山二路1号东山区妇幼保健医院中山三路东臬大道6号东山区华山医院寺右新马路南三街三巷4号广州铁路中心医院农林下路19号广州肿瘤医院东风东路627号附表(三)东山区主要经济指标完成情况表单位:亿元指标名称本月止累计同比+/-%综合国内生产总值168.1212.60第二产业8.3045.00第三产业159.8211.20二、三产业比例4.94:95.06一般预算财政收入(含专款收入)4.2413.72一般预算财政支出(含专款支出)6.504.57工业工业总产值10.2727.64工业增加值4.8254.20工业企业经济效益综合指数(％)128.836.18工业产品销售率(％)91.11-5.76固定资产投资情况固定资产投资额(含房地产开发)21.0238.69其中:房地产开发投资额15.2644.05商品房实际销售面积(万平方米)7.6616.08实际销售合同金额5.11-11.79市政建设投资额(万元)617-54.90职工工资期末职工人数(万人)27.49-6.52职工工资总额52.9114.62职工月平均工资(元/人)271021.52市场情况社会消费品零售总额104.323.98其中:限额以上企业38.498.48商品销售总额370.4816.11其中:限额以上企业323.9218.64商品交易市场数(个)60持平商品交易市场成交额16.1523.09其中:综合市场成交额3.2621.19专业市场成交额12.8923.58私营个体经济私营个体经济营业额75.3213.77私营个体企业户数(户)1583122.98私营个体人数(人)2844167.11民营企业超亿元民营企业户数(个)3712.12超亿元民营企业营业额162.231.14倍对外经济外贸出口总值(万美元)397041.47本月止引进外资项目(个)2547.06实际使用外资金额(万美元)2794-34.80合同外资金额(万美元)1162附表(四)东山区基本单位三次产业构成及变动情况单位数(个)比重(%)总数14436100.00第一产业60.04第二产业8736.05第三产业1355793.91东山区基本单位行业分布情况行业单位数(个)比重(%)全区14436100.00农林牧渔业120.08采掘业00.00制造业2972.06电力煤气及水的生产和供应业120.08建筑业5643.91地质勘察、水利管理业280.19交通运输仓储及邮电通信业3862.67批发和零售贸易、餐饮业579940.17银行保险业3832.65房地产业9076.28社会服务业296620.55卫生0、体育和社会福利业1210.845213.61科学研究和综合技术服务业5363.71国家机关、政党机关和社会团体8125.63其它行业10927.57附表(六)东山区专业市场情况摸查表序号市场名称地址/邮编投资单位法人代表建筑面积硬件自评固定摊档交易品种经营特点联系人、电话备注农林街4多利通高级时装广场农林下路广铁医院综合楼首层(510080)广州市利通实业有限公司黄荣华723好115服装、皮具、精品零售李芳、871396065流行色彩商贸城农林下路2号大院12-16号严晓坤6金仕兰服装商场农林下路2号大院临铺肖文忠877552027东山区执信商业街执信南路1-37号地段临铺林棠8农林经济贸易发展公司农林商场农林下路26号临铺周桂青877755009广州市康雅倩商贸有限公司公主商场农林下路42号(510080)王卫宾800好38服装、鞋批零结合张怀锦、87775506大东街10金凯商业城中山三路53号二-三楼(510055)广州市东山区金凯商业城有限公司李建3000中282服装、化妆品、食品零售张宇明、8382718411流行前线商业有限公司中山三路25-27号(510055)邵建明21800中341服装、文化娱乐用品苏曼婉、8380149912伟超置业公司摩托车配件商场东华西175-215号首层、夹层二层(510100)广州市伟超置业发展有限公司刘伟雄3070中115摩托车配件零售8387676113置地大厦摩托车配件商场较场西路2号1-5层王爽0摩托车配件黄素萍、8385819914新蒂濠电子通信设备城中山三路55号夹层(510055)广州新蒂濠电子通信设备有限公司何溢洪1500好80通讯设备零售郭基、8383957315金蒂濠通信设备城中山三路56号首层(510055)广州金蒂濠通讯商业城有限公司何溢洪1500好100服装零售郭基、8383957416东山区景华摩托车配件总汇东华西路144-148号首层、二层(510100)广州市东山区景华摩托车配件总汇郭小平2491好120摩托车配件批零结合岑洁芳、8386172317中华广场摩托车配件城较场西路23号(510055)中国人民解放军第三五一八工厂郑学伟14000好418摩托车配件批零结合郑学伟、8373841118广州市海印东川名店运动城广州市东川路93号(510100)广州市海印东川名店运动城有限公司邵建佳7000好120运动用品批零结合邵建佳、8379823019广州岭南艺术品商城中山三路3号(510000)广州画院艺术品展览中心熊德琴6000中200艺术品批零结合张宏、83871628大塘街20东山区好运商场中山四路241号吴建平83393937*21中电贸易公司商场文德北路83号陈兑鹏83351238*22东兴顺老街商业城中山四路地铁上盖JY6、JY7地段(510030)广州市东兴顺商业有限公司何溢洪1200好244百货零售何光荣、8333445523东兴顺购物中心中山四路地铁上盖JY6、JY7、JY8地段(510050)广州市东兴顺商业有限公司何溢洪4000好62百货零售唐秀丽、8387703924广州市红棉花花艺廊广州市陵园西路东侧地段市政园林局万伟权2722好23园林批零结合万伟权、8384094325中讯通讯城广州市陵园西路13号首层南侧何业华83802060、83869105不愿提供资料26广信通讯设备电脑总汇广州市陵园西路1号首层南边黄锐雄*未能到联络负责人27广州市陵园西路通讯交易市场广州市陵园西路13号(510055)广州市凌霄企业投资顾问有限公司王俊4200中33通讯批零结合邓惠敬、8380773328文悦轩文德路67号(510030)蔡世梅3600中156艺术品批零结合张克莉、8330160829文德文化城文德北路71号(510030)广州市粤垦文德市场发展有限公司刘元宽1200好57艺术品批零结合王伟炎、83370372白云街31海印电器总汇东湖西路56-58号邵建明5000500家电吴经理、8379822532海印电器广场大沙头路21号(510100)广州市海印广场商业有限公司邵建明2250电器、电脑邓国坚、8379384833海印电脑城大沙头四马路14号二楼(510100)邵建明240089电脑、电子器材陈健强、83792934海印商贸中心东湖路168号(510100)邵建明386040电器陈志洪、83798235星之光电器城大沙头三马路11号(510100)广州市星之光家电市场有限公司黄荣新12272197家电叶健、83843774、、朱耀林、36金海印电器广场大沙头三马路8号(510100)颜基民4500182电器、音像颜基民、8379380637信和电器市场大沙头三马路9号(510100)王少和100026家电周彩霞、8379241138盛贤鸿运电器二手交易市场摄影器材、二手电器*未全面开业41兴中通讯智韬广告有限公司梁小芬20012通讯蔡先生、8379848240大沙头旧货交易市场沿江东路414号广州市中原拓展公司吴振忠旧货陈经理、83839313*市专业市场管理局管理43一骑大沙头特价商城(沥北电器)沿江东路414号观绿时装公司陈立民旧货83801561,,李永荣、,袁海健、*市专业市场管理局管理44广州市澳讯商场沿江东路414号之3-5号首层广州市东山区澳讯商行劳丽萍旧货陈先生、83805668*市专业市场管理局管理45海印旧货交易市场沿江东路466号海印实业集团有限公司邵建明旧货8739307246海印旧机动车交易市场沿江东路410号海印实业集团有限公司邵建明10000旧机动车8739307247海印布料总汇(一)沿江东路429号海印大厦1-4层广州市海印布艺总汇有限公司邵建明7500380纺织品、服装李志文、8379657248海印布料总汇(二)沿江东路431号之一、之五1-3层邵建明400024349海印二沙体育精品廊二沙岛体育训练基地门口内北侧(510100)邵建佳110043体育用品石惠静、8735122250广州市建翎贸易有限公司大通体育精品总汇二沙岛大通路28号首、二层(510105)郭凯翎155029体育用品批零结合吴文彪、8735177851新海印毛线布匹广场东湖布料城东湖路62、64、66号首、二层(510100)彭莹伦布料批零结合谭生、王小姐83799568、83792100传真多次催交,仍未交表52省图书批发市场合群一马路111-127号海印苑A2栋(510100)沈尔廉393762图书大批发钟景伦、8379062453广州粤图文化发展有限公司合群一马路99-107号(510100)张穗华9000图书大批发马佩玲、8379037554新东濠涌商业街东湖路39号(510100)洪毅1000100日用百货零售为主8766324858珠光工业品市场珠光路祖庙前街、三益街5000101日用工业品罗国文、83322678*临时东湖街62益隆商贸城寺右二马路与寺右新马路交界西南面詹锦雄87377421*63名雅商贸城寺右二马路与寺右新马路交界西北面陈志敏*64广州市酒类饮料综合批发市场寺右一马路6、8、10号丘马里87372712*附表(七)项目周边生鲜市场摸查表序号市场名称地址开业时间面积(平方米)档位数(个)现出租档位数从业人员人数合约期限租金水平(元/M)自评物业产权情况经营单位经济成份联系人\电话1东山市场龟岗大马路2号之二、之三196911001101091519月175好东山国有资产经营公司(-11)广州市东新盈蔬果食品有限公司私有吴绍培877694652福今市场福今路51号19526146855150中东山蔬菜公司(-12)广州市金裕富贸易有限公司私有黄卫红-877768863大东市场中山三路东昌大街17号199950049464612月80联封制衣常()国有李俊尧-838399764东川新街市东川路92号21019025012月70好市蔬果集团东川新街市国有曾玉英-837094535永胜综合市场东华西路15号首层、底层1998831.611090180100中东山百货总公司()永胜肉菜综合市场股份合作吴美容-838057896龟岗市场龟岗大马路江岭东街4号199610001601022307月120好广州天心药业股份有限公司()广东省宝安物业管理公司国有冯国安-873027907东富肉菜市场东华南车路边37号之一1600857878(户)6月60中自有广州市公用事业物资贸易公司事业单位罗文877692618*农林农贸市场竹丝岗四马路新南街1979114350中集体9糙米栏肉菜综合市场广州市东华西路糙米栏59-63号199848080668036中广州市皮革公司()大东街经济科股份合作陈荣俭-8383852310*农林市场农林下路62号19683009差国有附表(八)区域内部分酒吧歌厅:名称地址电话大象堡酒吧环市东路363号83593309大蓬车酒吧环市东路360号珠江大厦西地下83875177和平路酒吧环市东路华侨新村和平路2号83581720骏马地吧(酒廊)先烈南路23号华泰宾馆迎宾馆楼内87789888-88825TAKEFIVEJAZZCAFÉ环市东路淘金街11号地下83596681木子吧环市东路水荫路口华信大厦东座二楼87619909贝壳酒吧环市东路360号珠江大厦东侧83863660金芒果酒吧环市东路361号83597564华泰骏马酒廊先烈南路23号华泰宾馆迎宾馆楼内87789888-88825三里屯酒吧下塘西路6号二楼83506567光阴的故事淘金路正平南街金源楼1号83586989爵士酒吧环市东路326号亚洲国际大酒店39楼61206122路点酒吧环市东路360号、和平路4号83880059讲讲吧先烈中路云鹤北街8号云山大酒店凤凰城87698908蓝色音符酒吧淘金路165号83593384附表(九)项目周边部分特色餐饮名称地址电话万年酒楼越秀南路22号83828128红高粱川菜酒楼五羊新城店五羊新城寺右一马路10号87375662北京东来顺饭庄广州分店恒福路338号83586998-3578老蜀人火锅城建设大马路(横马路2号)83806853客家王酒家五羊新城分店广州市寺右新马路10号87160218重庆小洞天酒楼庙前西街30号87754888-6621龙海宫寺右新马路长城宾馆首层87766888-2466丝绸南海城海鲜酒家东风东路752号丝绸大厦1－3层87777778云香酒楼东华东路342号37638807东山酒家龟岗大马路1号87776108附表(十)区域内主要康体机构名称地址电话广州二沙岛保龄球馆有限公司二沙头广东体育馆87373085金桥健体中心广州市寺右新马路金桥宾馆首层87381168海印康乐城健美中心广州市东湖路39号87765917广州军区游泳场健美乐苑广州市寺右一马路5号87778512广州军区体育馆东山达道路10号大院87160720东山游泳场东湖路39号87765917广东省人民体育场较场西路18号83809911广州市康正保龄球馆广州市水荫路70号侧门87666937狮子湖高尔夫球渡假俱乐部广州市环市东路368号83871686东方健美乐苑中山二路92号(烈士陵园内)83874818广州华泰保龄球馆先烈南路23号华泰宾馆内83826600广东体育馆二沙岛广东体育馆87789888-82167广州新世界溜冰俱乐部中山二路烈士陵园83829370附表(十一)部分家居用品机构表名称地址电话广州家居乐商贸有限公司东华东路547号87660596东山区恒达装饰布艺商行东华东路409号87659546科勒卫浴系列万福路182号之二首层83309055欧典厨柜寺右新马路131号87396616-1007梦美舒床上用品店中山四路地铁口B4档83328470美嘉乐床上用品店东川路70号83821025中华现代家居城中山三路中华广场5楼附表(十二)周边行业类型表街道名称行业类别行业典型备注东川路饮食雅苑健康饮食世家、东川酒家、麦当劳240m2、800文化东山书城1500银行工商银行、中国银行美容魅力嘉美容美体连锁、花之彩女子俱乐部200m2、康体海印东川名店运动城4000医药百源堂、宝芝林、100m2超市胜佳超市800典当广州市公开拍卖行电器松厦冷气公司80眼镜康华清视光配镜中心100中山三路饮食云南大班米线400文化岭南艺术商城1通信中国联通60医药保健深圳绿爱天然螺旋藻100眼镜海得近视矫正1000东华西路饮食雄辉腊粉80便利店快客便利店40(续1)街道名称行业类别行业典型备注医药采芝林、梅康连锁药店60m2五金超力商店40通信佳力通讯30摩配广宇摩托配件70文化广州新华书店100化妆品雅芳化妆品25康体锦绣休闲康体中心东华东路饮食云香酒楼400家居东宏家私150银行农业银行粮油东华粮油食品公司200摩配豪盛摩配80医药采芝林40综合商场大昌岛货仓商场200文具新生文具60电器丰宁电器东山交电商场80东湖西路医药信心药店20文具咏豪文具35通信中国移动、中国联通80m2(续2)街道名称行业类别行业典型备注饮食美京酒家800银行中国银行超市金田超市400东湖路银行中国农业银行康体海印康乐中心1200医药康之健药业80饮食新南海城400新河浦路文化广东省图书批发中心银行中国农业银行证券民安证券饮食新月酒家800康体新康宝盲人按摩中心200美发海倩美发形象设计60茶叶瑞丰名茶30合群路超市家谊超市1000饮食东北人风味饺子馆400龟岗大马路艺术典艺琴行80饮食东山酒家200美食圣安娜饼屋80(续3)街道名称行业类别行业典型备注服饰质顶服饰20医药采芝林、宝芝林大药房20m2美容欲亮美容美体中心100便利店快客便利店20鞋业大学鞋25银行中国农业银行眼镜东方眼镜店30庙前西街服饰东图南韩港台时装店30布艺雅兰辉布艺15文具东山文化用品商店30五金建明五金机电商场25康体飞一般休闲中心200庙前直街钟表首饰国营东山钟表首饰行45文化新华书店15美食萨比诺蛋糕作坊30服饰时尚基地80冲印吉化冲印店20眼镜明钟眼镜店15署前路综合商场东山百货8000(续4)街道名称行业类别行业典型备注服饰卡迪士服饰80眼镜明廊眼镜15饮食肯德基200美发水佰美发80美容赛莱拉美容院180银行工商银行、建设银行农林下路银行交通银行、中国银行饮食大东饭店、彩记茶餐厅麦当劳、100m2、80服饰多利通女人世界1000医药保健瑞德药店、宝生图保健、北京同仁堂 40m2、20眼镜东方眼镜店20鞋业多美安路20摄影名人婚纱影楼120文化雯雯书店5茶叶天福名茶18皮具Blank皮具15首饰广东黄金公司、点石珠宝12m2(续5)街道名称行业类别行业典型备注冲印黄金时代冲印60家居富安娜床上用品80美容保健新标榜沐足美容美发100综合商场王府井百货美食雪贝尔艺术蛋糕18执信南路综合商场佳旺百货商场80文化岭南医学教材银行工商银行、建设银行茶叶广坪名茶行18粮油执信粮油店30水果鲜花大铭食品水果鲜花20装璜华英装饰工艺10五金达迅五金店8保健品赛凡神奇昆虫健康品10便利店快客便利店40家居威龙卫浴5通信广东一穗通信器材8饮食味然香粉面35m眼镜明朗眼镜店15(续6)街道名称行业类别行业典型备注医药中粤药材公司美发名发城30音像中国唱片音像店20中山二路美容SPA美容生活馆120音像长生音像20首饰景福宝玉行50医药景然药店、中山药店30m2饮食喜运来海鲜野味食家80银行中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、招商银行证券华夏证券附表(十三)越秀路经营类型药店办公设备士多店餐饮店其它门面数量21551所占比例15%8%35%35%8%从图表中能够看出餐饮店和士多店是主要经营类型,其街区功能以居家型服务为主。东川路:经营类型皮鞋药店士多店餐饮店服装音响其它门面数量531582714所占比例8%5%23%13%42%2%7%服装店占绝对比例,从其几类的数量分布能够看出东川路是一条发展较为成熟的商业街。东华西路:经营类型皮鞋皮具药店文体用品士多店餐饮店服装摩托配件门面数量5221231118所占比例11%5%5%2%5%7%25%41%摩托车配件、服装两类商铺数量最大,东华西路应以摩托车配件为主营的商业商业街。东华东路:经营类型药店士多店餐饮店服装音响电器五金综合商场门面数量18781362所占比例3%22%19%22%3%8%17%6%街区内经营的各种类型分布较为均匀,是成熟的生活街区惯有的分布状况。农林下路:经营类型皮鞋皮具药店办公设备文体用品士多店餐饮店服装音响电器门面数量3255118107942所占比例24%3%3%1%1%6%7%61%3%1%从上图能够看出,农林下路是一条发展成熟,商业氛围浓厚的商业商业街,其中服装占总量的61%,其是皮鞋占24%,本街区是以这两类为主打产品的商业旺区。注:农林下路有王府井百货,是东山区百货居民消费的重要场所,故此本街区是东山中心商业旺区之一。署前路:经营类型皮鞋餐饮店服装音响电器门面数量131312所占比例5%15%65%5%10%署前路较短,却集中了十多家服装品牌店,街区有良好的商业氛围,是街区居民重要的消费场所之一;注:署前路上有东山百货商场,是东山区居民生活消费的又一次中心。执信南路:经营类型皮鞋皮具药店文体用品士多店餐饮店服装音响电器门面数量315710104211所占比例5%1%9%13%18%18%7%3%20%本街区功能较为齐全,经营种类丰富多样,电器、餐饮店、士多店比例较大;能够看出本街区主要功能依然限于是只满足居民基本生活消费的经营状况。中山二路、中山三路:经营类型药店文体用品士多店餐饮店服装音响电器其它门面数量103171015253所占比例15%5%26%15%23%3%855%中山二路中山三路均是东山区发展最成熟的商业区和商务区,从图中能够看出士多店和服装店和餐饮店比例略为突出,但所占比例数额均不高;区内的中华广场是周边居民购物休闲的重要场所,也是东山区的商业消费中心。注:中华广场将与紧邻的地王广场,挟地铁物业的发展优势将同共营造本街区的商业地位。庙前直街、庙前西街街:经营类型药店办公设备文体用品士多店餐饮店服装音响电器门面数量141843112所占比例2%8%2%15%8%59%2%4%本街区服装占比例最大,占69%,其次是士多店,占8%,能够本街区是一条以服装经营为主的商业街;庙前街也是东山区人气较旺、半步行街式的商业街,服装品牌店林立,紧邻东山百货,是东山区内又一商业旺地。附表(十四)周边街区商铺租金情况(单位:元/平方米)路段租金越秀路东川路东华西路东华东路农林下路署前路新河浦路执信南路中山三路中山二路龟岗路庙前街东湖路福今路最低价6815015015035025018010030020025017030045最高价75300350300680490210200650600400210500100附表(十五)问卷调查分析表经营户对裙楼商场的经营定位:从周边市场的经营者意向看来,”夜总会、茶楼/咖啡吧、康体中心、美食城、百货商场”等经营方向为高比例;而银行、电信等商业机构被选的机率则相对较低,调查组认为这与经营