南宁市物业管理办法

南宁市物业管理方法（最新版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提醒：该文档是本店铺精心编制而成，希望大家下载后，能够帮助大家处理实际问题。文档下载后可定制修改，请依照实际需要进行调整和使用，谢谢!而且，本店铺为大家提供各种类型实用范文，如说明书、聘请书、挑战书、竞聘书、通知书、留言条、数据、领条、请柬、聘书、管理方法等等，想了解不一样范文格式和写法，敬请关注!Downloadtips:Thisdocumentiscarefullycompiledbythisshop.Ihopethatafterdownloadingit,itcanhelpyousolvepracticalproblems.Thedocumentcanbecustomizedandmodifiedafterdownloading,pleaseadjustanduseitaccordingtoactualneeds,thankyou!Inaddition,thisshopprovidesyouwithvarioustypesofpracticalsampleessays,suchasbrochures,appointmentletters,challengeletters,competitionletters,notices,messagenotes,data,collarslips,invitations,appointmentletters,managementmethods,etc.IwouldliketolearnaboutdifferenttemplatesFormatandwriting,staytuned!正文内容《南宁市物业管理方法》已于20XX年7月20XX年10月1日起施行。下文是南宁市物业管理方法，欢迎阅读!

南宁市物业管理方法暂行版

第一章总则

第一条为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业正当权益，依照国务院《物业管理条例》及其余关于法律、法规，结合本市实际，制订本方法。

第二条本方法适适用于本市行政区域内物业管理活动。

第三条市房产行政主管部门是本市物业管理活动行政主管部门。

县、城区人民政府负责房产管理部门(以下简称“县、区房管部门”)详细负责本辖区内物业管理活动指导、监督和管理。

规划、建设等关于行政主管部门应该在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

第四条在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、小区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加联席会议制度。

联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调处理物业管理中疑难问题。

有以下情况之一，应该召开联席会议：

(一)包括物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定;

(二)业主委员会不依法推行职责;

(三)物业服务企业不依法经营，损害业主正当利益，业主委员会提出协调要求;

(四)发生其余影响物业管理区域稳定情况。

第五条县、区房管部门应该建立投诉受理和纠纷调解制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中投诉和纠纷。

第二章业主及业主大会

第六条房屋权属证书记载全部权人为业主。

房屋正当买受人还未办理产权登记，但已实际占有使用，视为业主。

还未交付房屋，其建设单位视为业主。

第七条业主在物业管理活动中依法享受权利和推行义务。

第八条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

业主大会应该代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中正当权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。不过，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。

第十条物业管理区域标准上按照规划总平面图划定范围确定。

两个以上相邻开发物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用，经相邻各区域业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门能够依照物业共用设施设备、建设规模、小区建设等原因，划定为一个物业管理区域。

总建筑面积达成50万平方米以上物业管理区域，具备独立使用功效设施设备，且分开便于物业管理和业主使用，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。

第十一条业主投票权数，按照业主拥有专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

在首次业主大会会议上物业建筑面积标准上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权，以一个业主计算。

第十二条物业管理区域内，物业交付使用建筑面积达成50%以上，经20XX年。新一届业主委员会任期由业主大会决定，但通常不超出5年。

第二十三条业主委员会委员在任期内应该参加市房产行政主管部门组织无偿业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。

第二十四条业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止，业主大会应该在缺额之日起90日内增补新委员。

第二十五条业主委员会任期届满，其委员资格终止，不得私自以业主大会、业主委员会名义开展活动。

业主委员会任期届满60日前，应该召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职，应该在全体委员正式辞职30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届，县、区房管部门应该指导换届工作。

原业主委员会应该在其任期届满之日起10日内，将其保管档案资料、印章及其余属于业主大会全部财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十六条业主大会会议无法产生新一届业主委员会，业主大会及业主委员会印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。

重新选举业主委员会时，参考首次业主大会会议要求选举新一届业主委员会。

第二十七条业主大会和业主委员会开展工作经费及业主委员会委员津贴由全体业主负担，关于费用筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，不得私自挪用业主大会、业主委员会经费。

业主大会和业主委员会工作经费使用情况应该每六个月以书面形式在物业管理区域内公告，接收业主质询。

第二十八条管理规约应该对关于物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应该推行义务，违反条约应该负担责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具备约束力，物业使用人应该恪守管理规约。

业主大会议事规则应该就业主大会议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会组成和组员任期等事项作出约定。

业主委员会应该自管理规约、业主大会议事规则经过之日起10日内，将管理规约、业主大会议事规则报县、区房管部门立案。

第二十九条业主大会、业主委员会应该依法推行职责，不得作出违反法律、法规决定。业主委员会不得从事直接经营活动。

业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规，物业所在地县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应该责令限期改过或者撤消其决定，并通告全体业主。

第三十条业主大会、业主委员会应该配合公安机关、人口与计生部门，与小区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安、计划生育等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应该主动配合相关小区居民委员会依法推行自治管理职责，支持小区居民委员会开展工作，并接收其指导和监督。

住宅小区业主大会、业主委员会作出决定，应该通知相关小区居民委员会，并认真听取小区居民委员会提议。

第三章前期物业管理

第三十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，应该订立书面前期物业服务协议。

第三十二条建设单位应该在销售物业之前，制订暂时管理规约，对关于物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应该推行义务，违反暂时管理规约应该负担责任等事项依法作出约定。

建设单位制订暂时管理规约，不得侵害物业买受人正当权益。

第三十三条建设单位应该将前期物业服务协议和暂时管理规约报市房产行政主管部门立案，并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示，给予说明。

物业买受人在与建设单位订立物业买卖协议时，应该对恪守暂时管理规约给予书面承诺。

第三十四条建设单位与物业买受人订立物业买卖协议应该包含前期物业服务协议约定服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，包括物业买受人共同利益约定应该一致，并列明物业管理区域内归全体业主全部配套设施、设备。

前期物业服务协议能够约定时限;不过，期限未满、业主委员会与物业服务企业订立物业服务协议生效，前期物业服务协议终止。

第三十五条住宅物业建设单位应该经过招投标方式选聘具备对应资质物业服务企业实施前期物业管理。

符合以下情况，经物业所在地县、区房管部门同意，能够采取协议方式选聘具备对应资质物业服务企业：

(一)投标人少于3个;

(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下;

(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下;

(四)混合式住宅项目(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下。

第三十六条建设单位控股物业服务企业，不得参加本建设单位开发建设住宅物业项目标前期物业管理招投标。

第三十七条经过招投标方式选聘物业服务企业，招标人应该按照以下要求完成物业管理招投标工作：

(一)预售商品房项目应该在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)新建现售商品房项目应该在现售前30日完成。

第三十八条业主依法享受物业共用部位、共用设施设备全部权或者使用权，建设单位不得私自处罚。

物业服务企业承接物业时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应该给予配合。

第三十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业服务企业移交以下资料：

(一)完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料;

(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)房屋产权名册;

(五)物业管理所必需其余资料。

在前期物业服务协议终止时，已成立业主大会、业主委员会，物业服务企业应该将上述资料移交给业主大会、业主委员会;未成立业主大会、业主委员会，将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。

第四十条房屋产权名册仅供查对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其余用途。

建设单位、业主委员会应该指定专员保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。

第四十一条建设单位应该在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房(以下合称“物业管理用房”)。物业管理用房全部权属于全体业主共有，不得作物业管理以外其余用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋全部权初始登记时，应该对物业管理用房进行产权登记立案。

门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

第四十二条建设单位应该按照方便业主、便利服务标准确定物业管理用房位置。物业管理用房层高不得低于2.2米，且具备基本通风、采光等条件和进行普通以上装修。

物业项目总建筑面积为50万平方米以下，建设单位应该按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰标准配置物业管理用房，且面积不得低于120XX年检合格后30日内，将企业年检情况书面通知市房产行政主管部门。

第四十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业依照与业主委员会订立物业服务协议，对物业管理区域实施统一物业管理。

物业服务协议应该对物业服务内容、服务标准、服务费用标准、双方权利义务、专题维修资金管理与使用、物业管理用房、协议期限、违约责任等内容进行约定。

第四十五条物业服务企业应该自订立物业服务协议后15日内将物业服务协议报县、区房管部门立案。已成立业主大会，立案时应该附送业主大会选聘该物业服务企业决议。

第四十六条物业服务企业应该按照物业服务协议约定，提供对应服务。

物业服务企业未能推行物业服务协议约定，造成业主人身、财产安全受到损害，应该依法负担对应法律责任。

第四十七条未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域。

物业服务企业承接物业时，应该与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。

业主大会、业主委员会应该向物业服务企业移交本方法第三十九条第一款要求资料。

第四十八条业主委员会应该在物业服务协议期满90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务协议决定，并在协议期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得私自选聘、解聘物业服务企业。

业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务协议，业主委员会应该在30日内组织召开业主大会选聘新物业服务企业。

业主大会决定经过招投标方式选聘物业服务企业，应该在原物业服务协议期满前30日完成招投标工作。

第四十九条物业服务企业应该自物业服务协议终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本方法第三十九条第一款要求资料，并办理以下事项：

(一)对预收、欠缴物业服务费用按实结算;

(二)移交全部物业档案资料;

(三)移交物业管理用房、业主共有房屋、场地和其余财物，并退出该物业管理区域。

物业服务协议还未终止，物业服务企业不得私自撤出物业管理区域。

第五十条物业服务收费应该遵照合理、公开以及费用与服务水平相适应标准，区分不一样物业性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务协议中依法约定。

普通住宅物业服务收费应该依照市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制订服务等级标准基准价及其浮动幅度进行确定。

第五十一条业主应该依照物业服务协议约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。

已完工但还未出售或者还未交给物业买受人物业，物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定，从其约定。

建设单位已按约定向业主办理物业交付手续，物业服务费用由业主交纳。当事人有约定，从其约定。

物业管理区域内直管公房租赁协议约定物业服务费由承租户负担，直管公房承租人应该按约定交纳物业服务费。

第五十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应该按以下要求向最终用户收取关于费用：

(一)业主自用向业主收取;

(二)公共使用由业主分摊，按照协议约定收取;

(三)物业服务企业使用向物业服务企业收取。

物业服务企业不负担代收前款要求费用义务。确需委托物业服务企业代收，应该与物业服务企业订立代收委托协议，实施有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业代收关于费用应该按要求在物业管理区域内公告。

第五章物业使用与维护

第五十三条物业管理区域内按照规划建设公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理关于手续，并通知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途，应该提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理关于手续。

第五十四条业主应该按照规划设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需改变物业使用性质，应该经过业主大会经过并报规划行政主管部门办理关于手续。影响毗连物业业主正当权益，还应该征得毗连物业业主书面同意。

第五十五条任何单位和个人不得私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益。

因维修物业或者公共利益，确需暂时占用、挖掘道路、场地，应该征得业主委员会同意，并通知物业服务企业。

暂时占用、挖掘道路、场地，应该在约定时限内恢复原状。

第五十六条业主、物业使用人使用和装修物业应该恪守关于房屋安全使用管理及装饰装修管理要求。

业主需要装饰装修物业，应该事先通知物业服务企业。

物业服务企业应该将物业装饰装修中禁止行为和注意事项书面通知业主和装饰装修企业。

第五十七条建设单位应该按照国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任。

保修期满后，物业专有部位、专有设备维涵养护由业主负责，业主与物业使用人有约定，从其约定;业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维涵养护，维涵养护费用由双方约定。

第五十八条保修期满后，物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用在专题维修资金中列支。未建立专题维修资金，由全体业主负担，业主与物业使用人有约定，从其约定。

第五十九条业主转让物业，应该将转让情况及时通知物业服务企业，并与物业服务企业结清物业服务费用。

业主出租物业，应该将出租情况及时通知物业服务企业。

第六十条任何单位和个人不得私自占用物业管理区域内共用部位、共用设施设备。

利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，应该在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照要求办理关于手续。业主委员会不得私自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应该主要用于补充专题维修资金，也能够按照业主大会决定使用。

第六十一条物业管理区域内停放机动车车位、车库，应该优先满足本物业管理区域内业主和物业使用人使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外单位、个人。车位、车库有空余，能够暂时出租给物业管理区域外单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其余车辆和行人正常通行。

车主对车辆有保管要求，由业主和物业服务企业另行订立保管协议。

第六十二条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人正当权益，责任人应该及时维涵养护，关于业主应该给予配合。

责任人不推行维涵养护义务，经业主委员会同意，能够由物业服务企业维涵养护，费用由责任人负担。

第六章法律责任

第六十三条违反第十三条第三款要求，私自以业主大会筹备组名义开展活动，由县、区房管部门责令其限期改过，能够并处100元以上1000元以下罚款。

第六十四条物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有以下情形之一，由县、区房管部门责令其限期改过，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改过，能够解散业主委员会：

(一)违反第十七条第二款要求，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会暂时会议;

(二)违反第二十五条第一款要求，业主委员会任期届满，私自以业主大会、业主委员会名义开展活动;

(三)违反第二十五条第三款要求，拒不移交相关资料、印章及相关财物;

(四)违反第二十七条第一款要求，未经业主大会同意，私自挪用业主大会、业主委员会经费;

(五)违反第二十七条第二款要求，未将工作经费使用情况每六个月以书面形式在物业管理区域内公告;

(六)违反第二十九条要求，业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规;

(七)违反第四十条要求，将房屋产权名册用于非物业管理用途。

(八)违反第四十八条要求，未经业主大会同意，私自选聘、解聘物业服务企业。

第六十五条违反第三十三条要求，建设单位在物业销售前未将前期物业服务协议和暂时管理规约向物业买受人明示并给予说明，由市房产行政主管部门责令其限期改过，能够并处5000元以上10000元以下罚款。

第六十六条违反第四十三条要求，外地物业服务企业进入本市承接物业未报立案，由市房产行政主管部门责令限期改过，能够并处1000元以上10000元以下罚款。

第六十七条