某上市地产上海公司示范区控制流程与标准

上海***示范区控制流程与标准设计系统2010-01-19反思龙湖示范区为什么能持续的保持高水准？反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？1、专职、固定的示范区管理组织龙湖设置“体验中心”，内含设计、营销专业，专职负责示范区管理工作；其中售楼处装修、样板间装修、示范区景观均由体验中心负责龙湖内部编制了《体验区各阶段设计导则》，明确了体验区各阶段的设计流程与标准，在某些方面达到了非常细致的程度反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？2、规范、细致的管理流程与标准功能区名称最小面积(㎡)必须设置的功能区可选设置的功能区备注入口门厅接待咨询台模型展示区350★洽谈区120★含吧台区财务收银区15★要求位置相对安全、可设置收银台前室签约区30★建议设置3组，有隔断的形式。方便面对面服务，尤其针对网签项目。置业顾问办公室20★营销经理办公室8～10★储藏室20★含置业顾问更衣间公用卫生间40★宜设置儿童专用洗手台；男士小便斗保安室20★保洁室10★含拖布池（5㎡，靠近卫生间但独立）及保洁储藏室投影室25★工法展示区20★儿童娱乐区30★总面积(㎡)71063575功能区面积不包括通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积销售厅各功能区划分和各区域面积需求反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？3、高标准的现场完成度龙湖高水准示范区=专职的组织+规范的流程与标准+很高的现场完成度反思--龙湖示范区为什么能持续保持高水准？明确主责人工作目标明确推动力强规范动作明确成果要求持续提升的保证现场严格管理设计效果的达成魔鬼于细节1、示范区管理不规范，无统一流程，各专业之间容易出现不交圈现象；2、示范区前置工作不到位，对于示范区范围、主题营造、工作计划等没有提前考虑；3、示范区工期紧张，开盘之前抢工，展示效果不理想；4、示范区范围较小，空间感较龙湖示范区有较大差距；5、由于担心销售承诺问题，示范区展示形式受限制，展示效果打折扣；6、景观施工品质不能保证（特别是硬景施工）；7、营销、采购、成本等专业介入较晚。***示范区目前存在的问题示范区管理架构不明确

无规范的流程及标准

现场完成度欠缺启示1：明确示范区管理组织常设人员：傅明磊（第一召集人）、事业部总经理（第三召集人）、宋涛、向宠（第二召集人）、盛明、马红军、康家东、事业部计划运营岗（秘书）

其他人员：设计（建筑、景观、装修）、工程、营销、成本、采购各专业项目负责人，营销代理公司项目负责人按***目前的操作模式，成立专职的示范区管理组织较难实现，建议针对具体项目，成立临时但是固定的示范区管理小组。

启示2：制定规范的流程和标准1、编制示范区控制流程，按时间序列编制各专业重要工作内容①示范区控制分为“启动阶段、建筑方案阶段、建筑施工图设计阶段、施工至开盘阶段、开盘后持续整改阶段”共五个阶段②在每个阶段，设置固定的工作节点，部分重要节点需专项评审③针对重要节点，明确责任人编制各阶段重要工作内容启示2：制定规范的流程和标准2、编制示范区控制标准，重点是细化示范区综控评审中对效果的控制要求，按最终完成场景（空间序列）编制各专业效果控制要求重点细化五个要求+五个部分启示2：制定规范的流程和标准五个要求：展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度（1）展示集中展示集中并不是缩小示范区范围，而是相对集中；在同一个场景，所有情节的发展围绕一个主题来展开；用有限的时间、有限的场景、有限的投入打造一个主题，吸引客户有限的精力；启示2：制定规范的流程和标准五个要求：展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度（2）超现实示范区展示的是客户日常生活不能达到的陌生的场景（首置的项目提供首改的配置、首改的项目提供再改的配置…）龙湖的超尺度大草坪、花径、水系（龙湖蓝湖郡的三湾一湖、九桥双溪概念），超出目标客户之前的生活感受中鹰黑森林项目定位为节能环保高品质居住环境，示范区内种植原生态树林，成百上千棵大乔木，超出对生态建筑的常规想象星河湾用奢华的公共大堂装修、人鱼共泳的泳池、千人宴会厅超出豪宅客户的想象启示2：制邻定规鱼范的互流程才和标锈准五个锡要求北：展所示集届中、枣超现馒实、性唤醒饭客户梯感官逐、画铃面感龄、完问成度（3）唤贩醒客竖户感惜官针对沃客户油在体聚验过揭程中项眼、伤耳、央鼻的泉感官盯效果般进行摩有预造见的租、有厉主题私的、封有情爽趣的驴、有绞想象旗的装枣饰景意观实势施；画面狐感（叼色彩遣、光运影、姜形式城）、雷花香极（规组定示贼范区胳必须绿种植荡桂花沟等树含种，漆项目如景观记设计柏师及浪销售版人员股必须返现场验感受锄）、沙鸟叫末（挂塑鸟笼启）、监水中扶游鱼启示2：制营定规絮范的估流程桃和标胆准五个毁要求械：展胃示集授中、袋超现写实、狂唤醒着客户灶感官充、画械面感丈、完听成度（4）画号面感视觉物是人餐的第沾一触惩觉，仗在示冷范区否内用虽摄影卖的要脑求构围思画兽面。在示广范区仓入口园区域屠、核做心景兔观区踢域、慌样板佳间主狸要功打能房渡间等艰三个浩部分顾进行光视觉典效果嘴分析芦，制狠造画辱面感启示2：制呢定规贷范的爬流程广和标俭准五个跌要求拍：展胜示集翅中、献超现督实、够唤醒匪客户冷感官姑、画恋面感吐、完涂成度（5）完葛成度包括饮设计妻的完隐成度傻，也弱包括粒施工迟和现爸场布位置的解完成秋度；“只背要你扎始终礼不表衬现出胆失态吸，那颂么你临与客尤户之坦间就孩有一抱个隐刻形的沙约定误，就博是他锄虽然壤知道游你可禽能在卫做一患些偏寺理想蚕化的筒表演界，但距他也衬没有扭什么辰理由贸非要点拼命斯去揭商破你厅不可鲜，他龄可以何在一默定范于围内芬容忍务和认指可你否的基紧于你死的立竖场的款叙事蜘方式捧。”龙湖志蓝湖选郡的无大尺捉度草颗坪、专花径修正因做为完堂成度钉很高叹，因菌此客春户已示经忽臂略了逗草坪盏上今腾后要卡盖房言子的晋事实龙湖私的示梅范区躺完成峡度体伏现在路其魔捎鬼化扛的细道节处禽理上启示2：制源定规绍范的效流程溜和标鸟准五个妈部分里：引宰导区残、入缸口形新象区委、售尖楼处灭、通府道区够、高键潮区（1）引程导区是整室个流球程的浑序幕鞠，项匪目范劣围的鸽界定蹄，通姜过特惭定的秃场景菠让客负户感摔知“研已到种达本占项目羊”；也要求能够熔形成盈超出召周边网区域习品质哗的领外域感境并且赌传达坊给客逐户，通斗常设禽置红棒地毯乞、花毅箱、捉树阵已、道新旗等引导椒区通桥常包封括我送们所纤说的租红线羽外区霸域，虚引导爪区注仙意事天项如扯下：A、售坊楼处庙的位父置及朗体验徐区主狱入口览的设器置应盼方便洁该项签目辐重射的椒主要湿区域撒客户中直接巩到达利，避拳免因洞下列圈因素纽奉造成掠的绕绩行，惠影响沫客户粉的体贱验感挺受：晕①单桌行道晋，反企方向违车辆虎无法熔直接眼到达遇；②绑沿途刮交通观道路赚品质衫低；森③项计目周绳边公滥交车室出租朝车站岁位置酬不便势，导盘致参哭观客经户步嫁行时累间过灶长；B、对夜于项斩目辐六射主题要区根域客齐户的仓来访鲜路线眨，考迅虑沿料线城泽市景启观对机楼盘练档次隶的影裕响；C、考特虑项忠目辐刊射主杰要区鹿域客牙户的名来访助路线遮沿途蒸路牌涉广告缠、交浴通指车示牌熔的选怠定初认案；D、考沸虑体坏验区锯范围衰以外社的客茎户接晶触点屡的景菜观等窝整体恒效果海，针嚷对项桐目规摊划红研线外推市政肢道路戚绿化赌及管臭理现陈状以眼及相秀邻建裤筑的务影响因和干碑扰等切制定援出良吧好的挡改善防措施启示2：制扇定规植范的丝式流程宋和标布准五个盲部分世：引肌导区滋、入若口形蠢象区淘、售锋楼处衰、通馋道区粘、高赵潮区（2）入蝇口形冈象区给客继户传浇达项距目的雀性格掏和调注性并洪形成短项目沟高品辛质的梯第一艘印象基，重蒙点是精神跳堡垒的设苦置（奖钟楼座、标宿志塔娃、构熊筑物上、核铺心景允观等钟等）项目战的调再性在面营销要策划叹阶段猾提出丙，精痛神堡骗垒需招上产援品决秧策会槐评审启示2：制胡定规盟范的刃流程贤和标模准五个店部分躁：引该导区汇、入而口形权象区裤、售达楼处童、通匹道区吸、高均潮区（3）售疲楼处承上冒启下能的区躲域，双利用棍好售薪楼处香整合夸各营嫩销线乒索给跌客户崖进行蓝洗脑拴，向客坟户集父中展驼示项幸目及融公司瞧亮点—中海殃万锦枣城在居售楼狐处内萝大幅冷展示陵中海滤所获根得的叹施工旷类奖矿项；售楼社处功皱能要孔求气品牌祖包装尖及空毙间要恋求：鸽**翁*物浸业、南世博睁馆、叛节能块环保柴等茫模型唇包装求及空敞间要检求：箱通过秩模型鄙展示战突出门项目四亮点启示2：制含定规绩范的高流程踪蝶和标热准五个希部分遇：引静导区丝式、入图口形厅象区芦、售屠楼处潜、通家道区如、高针潮区（4）通炭道区高品屑质的江制造沸一条鸦连接客通道喘，让客眯户在辨行走括过程印中被品打动，通筝过沿即途场钢景使伪客户文在行遥动中主潜移战默化耽的加外深项宇目形芬象的肃概念捉，通链常是吹进入下高潮滋区的夏情绪辛铺垫金（包包括从耻入口设到售航楼处盆、从毒售楼引处到骗样板仿间的的通道脊）沿途获的场源景布灾置艺项目雕亮点欣宣传回通蹄过细或节打申动客导户启示2：制挡定规爸范的削流程始和标舱准五个音部分舒：引胃导区锹、入煮口形歪象区燃、售猾楼处扩、通州道区浊、高吗潮区（5）高造潮区全方育位的劫功能穷、效遥果、鸦品质装展示割，营造规数个倘有感乱染力摊的、酿深入约人心酒、具翻备传炉播效览果的嘉画面，提反升客撑户的耐购买续冲动需要坑给客蓬户留鸭下一食个难岗以忘耀记的港画面驶（蓝湖肌郡的标溪水中、围径合庭兵院；楚星河孩湾的糖大堂服地面壮拼花午、人著鱼泳交池；幻玉中鹰完黑森书林的万乔木悲林）红线探外不答利因乐素、纳施工迫工地享应该疑尽量居进行桃视觉骡隔离黄样腥板间感的位京置选潜取需听考虑访主要服功能广房间锯的景段观视路觉效喊果启示2：制始定规烦范的播流程失和标挨准五个穗部分旬形成图五个蛇场景均，围贷绕五侦个最宝终场克景分榜专业歪编制辉效果冤控制财要求启示3：确只保现册场实呼施完坟成度有了第效果弃控制队标准衔，需鞋明确姐现场橡质量蛛控制殿的办逃法1、严丧格“样诞板先寇行”制度戏：现脏场搭裹建实糊体样茶板楼冰对建乡丰筑样扁板进挤行封林样，薪装修铲及硬挥景施凶工样歉板同届样开仪辟专燃门区千域进切行封鞋样，蛇工作伸要求俊通过成合同呢的形厨式对隙施工筋单位取进行查明确2、严阵格“现宣场抽削查”制度善：示寸范区搅管理屈小组灿周例底