天津某国际金融中心项目产品建议

2009年5月***金融中心——项目产品建议目录

2问题发现产品建议341解决方案5市场环境分析2项目认知3项目认知一、项目认知二、区域市场分析三、项目价值分析四、项目定位方向项目认知4信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融中心本项目海河沿线板块南京路沿线板块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段项目位置项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道6总建筑面积：125355㎡，地上建筑面积：93355㎡，地下建筑面积：32000㎡，地下三层车库，地上最高44层，建筑高度150米。项目用途：金融写字楼，混合型公寓，沿街商业。写字楼33层,局部34层，位于场地东侧，紧邻大沽北路和营口道；混合式公寓为两栋板式高层组成，26层高，位于场地南侧,两栋楼间距20米。项目认知-立地条件7本项目用地基本成菱形，四面临路，伴随大沽北路和营口道的拓宽改造，未来两条地铁线从地块边界通过，用地北侧地块为规划中的交通枢纽，交通非常便利，未来商业气氛和现代高档写字楼的市场潜力极大。地块周围各种设施均为最佳。规划用地现状已基本拆迁，道路改造在进行中，开发条件良好。规划范围：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西靠承德道。规划总用地面积约1.244公顷。项目认知-立地条件8建筑形式：写字楼1—4层为入口大堂、商务中心、商业及餐厅等功能；5层以上为写字楼公寓楼一至四层为入口大堂、商业和会所,可布置茶室、酒吧、美容美体、健身等功能，公寓五层以上为混合型公寓,一层五户。地下三层布置人防，平常做停车库，地下一、二层为停车库和设备用房1—3层为大堂、店铺、会所项目认知-立地条件9高端城市综合体——豪布斯卡（HOPSCA）项目初步印象为：市场环境分析一、宏观环境分析二、市场分析宏观环境分析03-08年天津社会固定资产投资走势天津市固定资产投资呈现上扬态势，其中，2004-2006同比增长平稳，从2006年开始增势强劲。固定资产投资增势强劲

天津市宏观经济发展向好，房地产行业仍处于上升周期03-08年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2008年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。天津宏观经济天津经济呈现持续增长态势，为区域经济发展创造良好环境GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经济持续高速发展，GDP快速增长，天津2008年GDP增长幅度为16.5%，天津市生产总值完成６３５４．３８亿元，比上年增加１３０３．９８亿元，增量首次超过１０００亿元，国民消费能力快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础我们认为：天津市宏观经济发展向好,为天津市商业地产旺盛需求提供了有力支持。市场环境分析市场环境分析市场存量将保持趋稳走势，但仍高位运行。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

09年1-4月份出现供小于求现象，主要原因是由于刚性需求的增加与新增供应的保守。截止到2009年4月底，天津市商品住宅存量1262.33万平方米。天津市房地产整体市场情况市场洁环境染分析潜在左供应腊量：07年-0韵9年5月份志之间贱成交冒但未谜开工烟的纯胜住宅涌用地10狐4宗，捎规划课建筑叠面积火为13狭77投.6另7万平米。其中端，07年成猫交但盾未开危工的孟纯住壁宅用负地51宗，捐规划克建筑选面积73鞭5.头17万平野米，漂拿地专两年乖内必牛须上燃市,因此妄，73跪5.榨17万平嘱米必诱须将排在09年内辱有所约动作弹。73社5.鹿17万平盘米按厕其中30％会辫在09年产柏生有枣效的扩市场秃供应愚则为22已0.院5万平士米截止建到20查09年5月底堂，天姿津市永商品告住宅室市场栗存量12粪62称.3堆3万平房诚米，衬市场付存量柜将保释持趋蛇稳走骡势。09年5月后赶市场川整体嚷面临团的供没应量还（存罪货量俗）将矿达到14罚82万平记米。止将成励为天池津市肃场的摇高点驼。09年整层体成奥交量吹预估填：按近肉半年盾（20匀08年11月-2叼00富9年5月）伙的月斑均去拌化速论度68俭.2万平储米/月进霜行预铃测，天津1－5月共粒成交31糟7.扛66万平垫米。则：09年的穿市场触成交冒量在86摔3.升26万平茂米左蔑右.天津09年整狐体市顷场格楚局将拿面临觉供大候于求茶的局颜面。市场茧环境壤分析20械08年01月至20蛾09年4月天滑津市智商品刑住宅变走势膏图指标2009年3月2009年4月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供应量（万m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（万m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均价（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交总额（亿元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套数存量面积（万㎡）月均去化套数去化周期（月）192821.4318211数据旗来源误：CR和IC中国符房地凶产决计策咨缩慧询系乏统20艳09年4月商许品住伍宅供拦求比副为1：1.稿76，连歪续第嗓二个波月出俊现求饮大于甩供的度局面输。商朵品住侨宅市璃场成桌交量武为10宰8.厉49万平常方米大，环景比下膊降12词.4馅9%，同贱比上蚀涨13遮0.没48烈%。商绘品住参宅成垄交均葬价为66屋80元/平方抗米，聪环比穴上涨网了1.郊89松%，同喝比下饮降了4.辅87穗%。市场夜预计控未来候呈现桃供大铺于求疫局面市场扫环境架分析08年5月至09年4月和盲平区仗区域迎市场榴指标和平佩区5月成遣交商踏品住乳宅32竞2套，捏环比4月上攻升16眨.6橡7%。商怠品住础宅成师交量啦为33弟94傅1.坏7平方着米，与成交叉量环府比上渠升33大.6朱9%。占忠市内扰六区斗总商您品住需宅成吐交量团的11吴%左右修。本月些和平牛区成洗交量骗持续岸连涨冲的趋飞势，羽成为避连续12个月侵成交刮量最赖大的挂月份辩。成刘交价寒格继惜续引朽领天柿津各旬区。指标08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面积（万㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均价（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市场唇环境讨分析明显朴可以旁看出持和平挡区商劈燕品房笋成交勉量与佳井喷踏式增畜长的坚三月晃相比湾仍然顺呈现救上升鸦趋势钉，并待且再弯创连重续12个月膊的新钓高。区域潮市场鸦分析21南京屑路——天津旁市中窄心商宅务商竟贸经奴济带规划么面积伐约12稳1公顷厕，总扬长度3.籍3公里债，规殖划了武中央满商务丝式区(C够BD艳)、扬中心夺商业券区(C扬RD石)、中继央信把息区(C虚ID匙)三个煤特色滤功能替区，仅规划号时限为16年。和平丽路——滨江谢道中姑心商来业区净规划“一核描”即位稍于商陶业区堵核心差位置泰的都弹市休斜闲商糠业中或心“五区魂”商务咏旅游章区——面积17惕.4渠5公顷旬，依梅托海桐河景催观带遗开太发，摊重点届建设天津肤环球贡金融朱中心项目等。综合逮商业寄区——面积46加.9滩6公顷旬，商醒业氛雨围浓挎厚、勉文脉蜻气瓜息旺盛、行暮业门蝴类齐蒸全的通购物乘、观插光综影合商柔业区煮。文化悔体验稿区——面积30涨.7融8公顷唇，哈丈密道岂宽10汉0米绿吩轴芒景观课带的闻开发饺和文弟化产傅业项唯目。风貌兼体验鹊区——面积11拥.3愤6公顷催，依复托中莫心花质园法洲式风情区倍，展输示中论心商便业区夫深厚荡历史备文脉驶。高端蛾品牌泡区——面积20贷.1公顷洁，依拍托现步有高摔端品椒牌商崖厦蛙的基倘础上剪，形厘成天忌津市侦独树溪一帜辜的复蜂合型卷高端宪消费梅集俩聚区尼。“五条螺特色炎街”滨江堪道现冻代商泛业街哈密矮道生尸态文畏化街和平福路综匠合商疮业街河南穗路特元色休惰闲街南京西路高腊端商青业街项目睬有利量点判昂读—城市啄规划传统文化商贸区:1、瞰海2、万通上游国际3、金领国际4、陆家嘴金融广场5、仁恒海河广场6、中新城上城7、壹街区8、富力城9、海河金湾公寓都市消费娱乐区:10、君临天下11、天津环球金融中心12、同方瞰和平13、金茂现场14、吉利经典15、天津中心CBD金融商务区:16、嘉里中心17、天津公馆18、华厦国际公寓19、都市亮点20、华侨御景湾天津未来智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津湾海河国际花园23、泰悦豪庭24、融科金月湾25、格调竹境26、花园5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894传统文化商贸区都市消费娱乐区CBD金融商务区天津未来智慧城核心区泛核心区本项目本项圆目处既于海歪河经板济发拦展带呜泛核煤心区岁地带斤，和捆平区诉一侧零，地病处海懂河“视金湾洗”，崭发展额前景物极度跑看好缠。海河痛沿线商项目侵分布项目拿有利思点判畜读—城市州规划项目魄有利劝点判斤读—城市沃规划东方波巴黎——和平乌区中蚂心花毅园法喇式风休情区以中期心花箭园为梢核心错，东糕至营糠口道重，西苦至赤爷峰道庆，北搜至和篇平路被，南框至新拣华路慎，进骡行双背向放熔射，父由中馒心花炊园沿桌承德患道向怀海河住延伸脖，将递原法橡国公贺议局新、原祸法国耻领事括馆、子原法策国兵滨营、涉紫竹晨林教事堂等勇连成岂一线景。规划榨重点以依托鞠现有归风貌铲建筑裁与近污代历丧史文秆化内有涵，艇营造旗浓郁弓浪漫涉的法披式风壁情氛盈围，站建成践集文超博、昏娱乐害、艺御术、很商业毛为一崖体的归法兰能西文百化特学色的旗高档帜旅游嗽休闲为商业史文化极街区葬。结论惜：本项尿目在勿区域攀内属腊于全警市特译色商品业街煮区大环规划缠的一终部分土，利拾于借膏势宣饭传和乓推广业，拥哀有明稻显的川市场漫机会条。项目毒定位昆方向25项目欠定位本项答目位薄于交缠通便廉利的杨顶级声区域照的黄而金区挠段，闲既有界海河伪景观辩，又物具交馅通优始势，器且雄亚踞于闷未来岩法式炉商业舟风情困街顶云端，而中心醋公园缝内圈妻聚集材了大赴量旅梢行社怪，本倘区域康内大侧量的备商务至人群盐和公墨司也迅提供泉了非唐常稳雷定的障需求搏。所财以，布在本叼项目召内整物合一记个五星级以上品牌君酒店龟，应陵非常冈适合轿。钢而且运参与像运营五一个姑酒店叉，以收益忽分成陷的方式包体现父，该民写字扶楼将迎利益进最大露化。超五扇星级形酒店+纯办算公5A甲级伙服务撞式写累字楼26项目帜定位项目斯定位瞎方向——海河渣边的乖豪布蹲斯卡浩（HO摊PS记CA）打造离版块泳内首绍席城炼市综相合体项目胳价值索分析27项目石定位地段束价值苦分析毫无俱疑问怖的好艳地段躲！本项目百货大楼海信广场远东百货东方之珠一公里二公里三公里劝业场滨江商厦中原百货国际商场津乐汇乐宾百货百盛万达影城新世界百货凯旋门百货滨江购物中心水牛城家世界阳光广场食品街服装街但是……地段束是最谜大卖质点，玩却各无法散构成读唯一拘买点害！地段鄙价值把拐点迁分析文：周边幸道路绢单行帆道+2车道高双行雅，商鸟业动剑线不荷便，亿极度见缺乏半地上滔停车无位。与商柔业中捏心区狠距离谎尴尬闭，商滨业价翠值被靠边缘走化。周边累缺乏脚大型裤成片坑居住使区来妖带动炸本该庄优势到的商钉业地移段。本项谱目在才各商黎务板隙块的型边缘块，尚偶未成喂熟。31SWOT分析竞争校优势（St陡re农ng指th胀s)地理菊位置琴好，秋附近按有中边央商手业区斗、中宅心功棕能区包、山中央荷商务避区周边食居住疑环境屯成熟校，科畅大大励节省纽奉生活男成本萝，属柳于不票可多琴得的瓜黄金挂地段配套稍优势泉项目烦所在飘地未背来前大景、之潜力鸽巨大气。竞争劣势湿（We旗ak伏ne钥ss菌es淡)本项埋目为开纯公提建项军目，魄生活津成本尺和物充业费蛇将远受高于团普通钩住宅遥，对怪于惯旨于投秩资住士宅的坑客户触群体注，将万有一统定的励难度乡丰。交通踏不方纵面，亿区域椅内多情以单纵行线交为主歼，地颈上车资位稀贩缺商业绿如何族以创拆新来劫形成挪有效仿需求汇，无买疑是扶风险斤所在写字原楼大静堂偏弃小影驾响项间目档把次。市场酷机会富（Op岁po举rt遇un例it摆y)天津理市经磁济的贷快速毫发展咱，第跌三产故业快蜂速发个展区域书周边瞒的规接划力虏度加豆大所信产生驼的拉霞动作折用未伟来前疾景猪良好喜的板暖块随着跳区域春周边葛中高晴档项某目的均陆续径开动挽，带锈来大相量商誓务、魔商业沉需求区域痕内写套字楼菜同质解化严挎重纯粹皆精品将、主辫题项鸭目少市场鞭威胁箱（th息re仔at习s)未来俱写字哨楼市缓场同锣质产屡品增盆多，咬竞争键激励临。未来2年天诊津市结大牌仙商业指项目浮海量谁上市翠，蕴王含极裹大竞桐争。棵能否遭提早周入市注，并活在产体品营最造中甩尽量乓避免军同质羡化竞老争因扛素，箱将成趋为未咽来决稼胜的置关键嗓。32问题秧发现产品羡问题良点：赠本项欢目最醒大问残题来想源于奏商业1.商业钢价值嫌边缘投化与商机业中刺心区图距离警尴尬洒，商舒业价关值被绣边缘岛化。周边酸缺乏竟大型规成片够居住款区来撇带动围本该握优势页的商修业地旨段。本项牵目在抬各商尾务板五块的追边缘锋，尚爱未成挣熟。2.产品敬自身挥问题商业模首层透单体部面积贝过大占，进陷深过扶长，员影响耻去化脆。问题项发现34问题蹦发现如何定位形象包装客群定位项目掌面临粗的核踏心问得题市场疲空间客群膨增长百性需求位点1：当视前城屋市核窝心板票块环系境下追项目谱如何诞定位埋、形淹象包仔装、秃客群喜定位需求崭点2：项迹目地各处和失平核愚心位商置，斩综合夕性项饰目客杀群如衣何保领证整体蔑项目35项目进需求市场需求项目功能定位产品适用性分析客群分析综合齿体项肚目研鼓究综合锤体的齐核心旧问题综合抄体定汁位客群泛增长书性综合宜体运月营模展式需求赔点1：成歌何核串心综岔合体秧如何标定位需求材点2：如鸽何保撇证城己市核僻心综柱合体覆项目贱客群煌增长需求雅点2：综腰合体治项目摄内具队体经片营模季式36解决膏方案解决督方案37针对**捞*金苦融中揭心的需抄求点款，我绸们将辛提供辣有针湾对性脾的专另业服泼务项目朱市场预定位讽报告徒：和平马区域励市场勾环境枯研究竞品户研究项目思市场巴需求清研究项目抚产品饲研究项目巨定位需论述项目卖客群奔定位衡建议项目规推广帮和形群象包泉装建特议报告怠一项目补研究38针对**帮*金己融中核心的需钻求点嫂，我贞们将荡提供佣有针询对性挡的专傲业服沸务城市割核心汗地段缝综合该体研跃究市场翅需求膏研究综合结体项司目定登位功虚能建纸议客群毕定位凝研究综合堤体产气品研墓究综合硬体内论运营才模式付建议二、瓣城市像综合沙体研垄究报告安二城市倒综合男体研究39附件诵：城胜市综狭合体膊个案信达野广场天津瞒中心赛顿舟中心津汇浆广场君隆女广场天津攻环球枕金融丢中心本项荷目海河覆沿线摆板块南京歉路沿滔线板帅块五大邮道板授块内环昏内区丈域海河U型黄顶金地养段竞品咬分布项目敌四至扎：北监起大斗沽北赶路，水南至恐和平悔路，川东临日营口挑道，闸西至释承德妹道天津娘津湾涂广场天津尿大悦拨城41天津帆环球都金融鞋中心项目屿基础煮资料地理扶位置说：天鞠津和崖平区岸大沽旁路与喊兴安岸路交豆口开发诞商：秒金融挤街（灿天津婚）置东业有腐限公解司占地局面积寄：5.浓3万平枕方米建筑半面积狼：60万平土方米建筑延最高丧处高茎度：33寄6.糠9米建筑协层数谜：写松字楼75佩F；公柱寓41狸F开盘求时间哄：20电09年3月入住嘴时间贼：20竖10年4月容积棋率：严津门4.绣8；津陡塔11墨.7物业通管理等：金哗融街拦第一虏太平柜戴维尸斯配套络：5A智能它化写劳字楼纯、5星级识配套腐公寓污、停蜜车场肉、会锁议中帮心、弊游泳恨池、槐餐厅苏、超探五星谱级圣亦瑞吉巡寿斯酒至店、扑精品姐商业42天津合环球亲金融职中心产品壤定位户型司配比写字太楼：裳办公曾面积挡为20寸00平方竞米，蒜自由边组合雹。酒店紫式公盆寓：属主力续户型叨为17扫7-提36残0平方盘米，客群倍来源主要垦是天槽津本消区域滥自主抹居住际为主两，主像要是逐知名辫企业崇入驻伶，产趁业链深将涵国盖银腐行、枕保险手、证跑券、谁会计喘、审纪计、拘评估耍、中咸介、雁法律聚、信众息、容咨询俊等诸避多方虑面的级高端恐服务缠行业乌。43天津滨中心项目素基础居资料地理劝位置票：和妄平区欠南京去路与稿营口臣道交丘口办公扬等级傻：甲挤级占地咏面积角：18每10垃5平方糟米建筑康面积籍：15万平贵方米租售寨状况命：写字色楼部致分：但出售酒店狼式公趋寓：络预计津以出睬租为煎主开盘足时间池：20挠07碌.6蹄.1完5入住林时间羽：20饶09辞-0距4得房题率：70出%物业摄管理川：世环邦魏睛理仕翁，物阳业费侦：8元/平方均米/月44天津供中心规划唐布局酒店蒜＋公益寓部煎分为48层，骂写字测楼部氏分为52层，披地下1-封3层车之库，丛裙楼1-鞭6层以推购物竞中心剧会议皆中心瘦、休须闲、熄健身趣等设燥施为恋主。服务债设施配有20随00平方程米会崭所，信以健鼓身、由