安徽旅游地产商业地产及房地产投资战略

关于对滁州地域地产投资可行性及**地产公司战略报告

地产营销部可行性报告摘要第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告第四篇、滁州房地产投资战略建议附件：滁州备选地块第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析滁州旅游全图第一章、滁州旅游资源结构、主要旅游产品现状评估滁州旅游产品以琅琊山为主线延伸系列旅游产品，以山水及古迹形成复合型旅游资源，加以周边所辖县市的丰富自然资源，已形成初具雏形的旅游城市资源底蕴，可景观资源丰富，但品位不高，具备了组合成较高观赏性景观的可能性。生态资源较好，但景观特点不够奇特。缺少文化底蕴及内涵，有待整合。未形成景区整体面貌，处于待开发状态。区内交通条件较差，景区道路不足。城市基础环境不良，接待能力严重不足。景点建设不精，未系统规划。第二章、滁州辐射区域滁州与南京、苏州、常州、上海等长三角经济区近在咫尺遥相呼应，又与合肥等城市毗邻。交通地理形式优越，辐射地区广泛。可做长三角的后花园。第三章、同等城市对比山东威海，以海景房为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。均价，4000。交通路途较长，则客户为多次置业，以投资养老为主。山东泰安，以酒店公寓为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。均价，3800。交通路途较长，以投资度假为主。湖北咸宁，以温泉度假为主，主要客户群为湖北地区/内销。均价，2700。交通路途便利，以投资度假为主。城市对比性比/城市滁州威海泰安咸宁房产均价2700400038003100可上升空间较大可上升可上升较大资源山水海景山水温泉主客户群（长三角）山西，河北山西、河北湖北、交通工具汽车飞机、火车飞机、火车汽车经济抗力承受力高多处置业多处置业低基础设施一般良好良好较差景区直线配套良好（5分钟范围内）较差（50分钟范围内）较差（20分钟范围内）较差（30分钟范围内）地源较多较少较少较多第四章、滁州旅游地产可行性分析1、滁州具有良好的自然景观资源2、滁州具有良好的旅游辐射资源3、滁州具有丰富的历史文化底蕴4、滁州房地产价格偏低，具有较大的可上升空间。5、滁州周边可房地产价格对比性价值较高6、滁州区域基本配套成熟。第五章、滁州地产发展现状分析1、房地产业投资滁州房地产呈现产销两旺的局面。上半年该市房地产投资额突破10亿元，增速达73.2%，高于上年同期56个百分点。但各县市区发展很不平衡，天长市和明光市分别完成房地产投资2.1亿元和0.6亿元，比上年同期分别增长134.2%和105.3%；增幅最低的全椒县为30.1%。高速增长的背后是房地产产销两旺的良好局面，资料显示，上半年房屋施工面积达173.9万平方米，比去年同期增长37.5％；新开工面积71.2万平方米，比去年同期增长18.9％。商品房销售面积42.3万平方米，比上年同期增长95.0％；空置面积仅7.6万平方米，比上年同期下降42.3%，减少了5.6万平方米。2、发展轨迹近三年，滁州房地产开始真正迅猛的发展，这与部分发达地区的中小开发商开始大量介入二三级城市有关。也与当地百姓住房消费正好处于产品更新换代的阶段不可分割。另一个重要的原因是土地价格的大幅上涨，更加速了房价的上涨。山水人家等几个相对高品质的楼盘的入市，也刺激了当地购房者的消费热情。另一方面，随着滁州交通条件的改善，长三角经济发达地区由于当地房价高昂，涌入周边城市购房的群体逐年增加，而滁州又属于南京一小时经济圈范畴之内，加之气候风景宜人，自然成为当地投资以及置业养老群体的首选。但到目前为止，滁州市房地产业还处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区10~15年。2、产品结构滁州房地产市场上的产品目前以多层为主，市区中心位置有少量小高层以及极少量的高层。从项目规划上来看，以直排板楼为主，缺少变化。而在景观设计上，目前已完工楼盘除“山水人家”在牺牲较大用地面积的情况下营造出较好的景观外，其他项目都以单纯绿化为主，尚无完整的景观概念。但是新建的如“裕坤丽晶城”等项目，已经开始逐渐注重社区景观。从户型上看，由于受板楼外型以及造价的限制，基本属于中规中矩，但缺乏变化和亮点。3、销售价格目前滁州城区房价约2500元/㎡—3500/㎡之间，郊区房价在2000—3000之间。由于滁州城区距开发区和郊区距离较近，故房价差距不是十分明显。4、消费群体目前二次置业群体和一次置业群体所占比重相差不大，说明当地房地产尚未达到真正的置换高峰，也就是说以改善居住条件为目的的公务员、私营业主等富裕群体的购买潜力尚未被激发出来。并且从目前滁州各大论坛上看，购房者普遍对房价将有较大幅度上涨已经有了心里准备。土地价格2007年，滁州重新制订了城市基准地价表，相对2001年其价格有了大幅度的提升，显然滁州市政府也对当地的房地产市场未来发展前景持乐观态度，加上上海绿地等地产大鳄的进驻，预计地价将有较大幅度的攀升。安徽蜓省滁滨州市击城区今基准跟地价侄表叙发布爱时间伪：2粪00音7-区1-状4单位胀：元弹/平洁方米综合卧分析虾：滁州烧房价绝和地衣价在距07孙—0江8年主都将顾有大箭幅度开的增楼长。随着胶更多帽大城予市开天发商弃的介销入，暑土地浓竞争饮将进苏入白合热化质。房地薄产产更品品导质将狂有较修大的广提高偶。市中像心区曾将逐耕渐以恼小高潜层和哀高层侄为主肠。预计辰08桂年年程中，床该市嫩房价通普遍万将超仆过2结50妨0元项/㎡膏，最哑高房惕价应带在4阿00煮0元遭/㎡娇左右建。纵观划安徽尘各个兆城市谣，合报肥房俭价上贞涨脚弦步已碎经放胆缓，霉但是抛芜湖末、铜陡陵、景淮南待、蚌口埠二尸线城纽奉市的叉房价哀却飞断速攀葱升。霉特别踢是蚌互埠，春竟然回窜升稳到中赠国各深大城平市房挖价涨昌幅榜虎的前俱几位恋。由哥这几梦个城窄市可破作为狮样板菠，参贴考预久测滁径州未拌来房触价走吸势（脱附文篇献《川蚌埠恩，二鞭线城本市的郊成长岩标本走》）催。第二傲篇、文厂区馋办公镰楼地男块物捕业发筛展策额划第一弊部分眼项目袋基本完情况1、废拟建陶地点紫薇蛙南路镜1号折，清库河东拌路2想2号册。滁捧州市腾近城闸工业霜区。2、担用地辽规模项目懂用地友约1趋0亩紫，6系66饭0平乏，属灰于小水型地哨块，灿整个问地块损呈不绘规则施的多筒边形权，地龟块南傅角用新地被夏其他课开发焦商占则有，写西北菊角被脑城建鸣征用脚，属队于工枕业区胀。3、劳地块凳配套模分析地块挤周边念短距度离内地无集乱中商糊业服缩慧务，佛大型希商业妨、超旷市、纷文化艇娱乐福类。周边聪交通馒条件惨优越闷，但堵分钟递车流叮量较扑低，狸只作京为城玻市备格用通称道周边股工厂笑区聚范集，戴生活台品质渴不高市政屿设施五较少纵，商之务性太不高第二椅部分沫、物野业发裳展建样议物业代发展席途径1、屠商业狐、住暗宅、犯酒店挡式公汁寓综盘合体2、棉五星午级酒绵店物业晶发展钩规划灵——疲1、商业章、住守宅、估酒店激式公闷寓综享合体市场毯产品宇布局冻现状足——除单调碰的行差列式堡布局当地厦房地毅产属隐于起替步上宗升期抄，所痕较多虽楼盘伪过于舞保守干，只糕是基鹿本照猫搬大类城市顽的成吴熟经作验故轨突现担压抑雅。成业鹊家园维也慨纳春闲天缺乏粥围合跪的邻碑里空泼间单调改的行羡列式要布局形成蓄围合造的邻棉里空钢间橄榄劣型布矿局变化结的橄参榄型翻布局围合腊、变仓化的秘邻里晋空间整体徐在南邀北向迷的行葡列式按基础杂上，池对建震筑进抱行小浸角度运旋转援，形棋成橄胃榄型士的布音局，疏增强厦邻里佳空间桌的归穗属感在橄四榄型绪的布只局基病础上预，进顷行适树度的批错位怜、旋丝式转，平丰富贵围合箭空间俱的视油觉变键化，陆提升则空间泄的舒馒适感在做巡寿到产歇品围屋合有蜂灵活施变化砌的同通时，坐必须摘保证亩大多笨数产枕品的能朝向痕仍然垒是南琴北朝邮向，荣故建喷议本谁案的牧橄榄旧型布歪局旋俊转限休定在15权º的范洒围内包。产品殊围合汗及旋数转建赶议商住花分流植建议1、智在商液业区而域、慢停车蔽场预嫩留电度梯出虹口，胃供小秆区住篮户使讲用。2、累利用数景观款带隔壶阂商猎业及哈住宅妈区域3、恭半地训下停烈车场耗间隔眉为2动个区双域，锄供分雀流使支用公寓具入口景观抢带商业免入口住宅入口停车生组织灵——地下罗停车尿与露见天停财车结仙合地下许停车水结合棒各组局团间隔贡设置采用含露天担停车位置，设退置在项目边界摊处分双震入口息，减少悄主要停车流运对居钱住区绳的影赖响，断一定煎程度盗上降滑低商办业区胀的负扁面影陕响地下朴车库害入口地下阴车库租入口建筑麻楼层央建议孕——隔小高柱层为堪主住宅黑项目此楼层忌设置建议刑以小爹高层逢为主皮，适爆当考绑虑高横层，理由疏有三勉：1、絮根据锦当前炭市场腾的普品遍偏涨好，迎能够尚接受张过高料楼层营的客留户不声在多竭数，尖高层熊数量价偏多注不利剂于产愤品的砖顺利崖销售仪；2、夹楼层悲越高朋，造避价成斯本越钟高，白但当辆地高挑层高待价的号局面品还未诞全面荷形成概，过终高楼缎层不傍利于世利润院最大挂化；3、允根据环建安扫楼层路间距颠的要艳求，笑高层任势必欺减少垃面积耻。小高啄层楼伟层建寒议设级置为榜13旺层左租右，足商业酿2层狮。建议梢电梯仙量按寨一梯末两户逗至一雹梯三蓝户配验置，水小高敲层其烛中3拢层为矛小户歪型酒喷店式昆公寓潜，商累业一清层为锄地板卖场弄，二叨层为迫肯帝夫亚展瞒示厅艰。商业小高责层建筑厚风格漠的考余虑产品白定位致：现代异简约坐，体姑现新垃城市循品质粉感区域娃规划烈层面草：嚼“建醒筑风勤格应窃充分尾体现为现代籍技术色与材丽料的睛特点筝”、腥“体瓜现城闯市中的心富银有活刻力和才节奏诉的特提征”经济估可行腊性：纽奉精致帆华丽敌的建屯筑风固格能祖提升免项目污形象阶及价雨值，抛但同色时带均来高矛成本携；相逆比而舞言，革简洁猫朴实界的建短筑风刻格更摆具性叙价比现代扣简约恨的建迫筑风面格，筝以简傅洁朴忌实的殖变化秆体现荒品质绢感和宏现代伞感。建筑忙细部危表现纷——鸽立面湿处理虚实户结合秤的立舟面处饼理，努体现讨建筑攻的现备代感污、品洽质感实：寄砖红鼓色/白色猾的外品墙虚：耐清透融的玻千璃建筑主细部您表现急——悼细部根处理通过底飘窗氏、阳烟台等桐建筑船构件演的设研置，和为立吊面带冒来丰绝富光谣影变碧化；通过淡材质草、色成彩等硬元素毯的设共置，慢塑造壮建筑步立面念丰富稳的层牧次感救。阳台窃、窗废台为臭立面任带来瓣的丰萄富光颜影材质排、色营彩搭刷配带奋来层记次感集中墙景观扰——携公共燥活动应空间邻里蒜空间马：一膀种强怠调舒侧适、柏放松猪、精避巧且垄有价达值感跳的生槽活空冰间活动情空间辩：一涂种强响调运洗动、退交流胆、实晚用且克有价漂值感殖的共蒸享空盏间公共慰活动述空间欧及公肌共景较观的转结合非集中沾设置鞭，既饿有效篮提升撒小区亭产品崭档次犹，又培集约笨整合去利用贯了高爹层住钓宅的辩间隔姿空间结合糠景观傅轴线放设置晋串联款各景斧观空饶间的蚀人行茶步道尿，提凯高不恢同功砌能空槽间的泪共享遭性空中耐花园宅间首绿化昂——接扩大刃的邻晶里空勺间树荫帝下的两休闲蜡空间学，随奥处可尽见的而休息简位置体，让反人愿狱意在词这里紫驻足犹、畅疯谈。强调筛舒适摆、放针松、螺精巧极且有婚价值君感的绕生活良空间主力缎设置铸市场余上主郊流需炸求的吗舒适迎型三语房及合经济通型三洞房户型面积（m2）比例二房100以下5％以下紧凑三房100—12030%—35%舒适三房120—14040%—45%舒适四房140—1605％—10％豪华单元160—18010%—15%本项妹目户无型配线比吸取君热销逼楼盘推优点严，适描当采匪用认识同度罚高的刺创新秋设计认及提住高附疏加值贷方式耀，提肚升产评品价烘值，斗获得让更高泊的利下润。？户型岭设计康策略市场领上的赴户型绪设计逢还未增曾注犹重产智品的于附加默值及零消费聚者心位理特湾征，扁项目久需要杨提升桶；消费赖者对彼户型纱的居青住舒侄适度绳要求腐高，透大面返积房山普遍煌受欢讲迎；从开棍发商黑角度书考虑贱，户摇型可馅以在阿保证樱热销纤的基球础上叼，通躁过亮疲点设炭计提控升销叫售价筒格，湾获得摔更多偶利润户型面积区间主要功能空间开间参考设计亮点参考客厅主卧室二室100㎡以下约3.9m约3.6m飘窗台大阳台三室100－120㎡4.0-4.2m3.6-3.8m入户花园大阳台飘窗台120－140㎡4.2-4.5m3.7-3.9m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台四房140－160㎡4.2-4.5m3.9-4.2m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台豪华单元160—180㎡4.5m以上4.2m以上入户花园大阳台双主卧主卧套间配衣帽间飘窗台户型清设计芦建议细部设计俯建议梨——假阳光猴室通过奔建筑预构造汇的方严式将吴部分坝外飘市落地寇窗的毯高度侦控制载在2到.2抹m内拥，是动飘窗惯台的挽提升淡设计纯；为房霉间带壶来额击外的壤使用设空间洲，扩戏展了按原本恐呆板梨的卧哥室空洪间。阳光翁室<2诊.2冈m<2.2m<2.2m传统孙的飘鞠窗台腊设计阳光转室设示计飘窗拳台细部织设计吧建议拴——现飘窗犹台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗罚台与屡房间揭的开伐间相粉同，章令飘拉窗改阀造后抚，能涌全面个提升暖室内密空间努；更好他增加喷室内耻空间趟，建仪议飘兽窗进黄深约统1m龙；≤2.2m标准层高1m增左右细部避设计退建议掌——副入户忘花园主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台卧室主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台入户花园入户逼花园棍可提粪升产析品品粗质感呼和舒产适感佩，并踪蝶且以僚一半违大小昼计算殖面积控，是体拨现产腹品附颠加值朱的有走效途为径；通过虾特殊蔬的技械术处酸理还妈可将子入户顿花园箭改造牵成为下卧室限进行消使用蓝，进厚一步暑增加都产品僚的附细加值饶。细部薪设计影建议架——命首层下附加荷值单碑元入户私家花园从楼梯进入地下的多功能室入户私家花园首层入户建议诊附送检入户视私家胃花园猜或多冷功能夫室，隙提升杆首层灶单元说的产押品附户加值洒；户型宁平面轨参考古——麻一梯住两户户型秧特点尽：电梯染间、鲜楼梯斜间自坏然采食光通岸风；餐厅厉、客狗厅共漫享入捕户花方园景退观；三开府间的扯布局你设计辣，两犯个房警间＋量客厅刃朝南条，客文厅南吉北对歇流。3房着2厅能2卫建筑补面积益：约竿13球5㎡3房安2厅或2卫建筑苍面积厨：约朴13帜5㎡户型眯平面凉参考愤——籍一梯爷三户户型绣特点怨：品字束形的吧一梯紫三户笋设计掩，令丑三户巴单元贺均能辰拥有慕有利诉的南损向；电梯册间、枕楼梯邀间自尼然采盼光通圆风；采用惹大开片间的与设计惑，令药户型动能有案较多杏的空齿间位挣于南滩向；3房写2厅宫2卫建筑菊面积松：约角13秤5㎡3房旧2厅协2卫建筑揉面积战：约唇13谜5㎡2房笋2厅建筑吸面积讽：约性85丧㎡会所恋泛化陷，仅缩慧设置塞少量名的日屿常娱火乐健慨身设蜜施作源为泛滔会所努配套访；业主抖日常楼配套水——嘴泛会爪所物业姥发展卡规划册——孩2、简五星顶级酒冤店滁州馒酒店司风格暮总结1、岁古朴消古乡侨型建阀筑过跳多2、似旧搂挡改建慰过多3、摊未做辜任何般包装盒处理4、歼尊贵煤未体镇现5、棵景色逐资源纱利用堤不当6、戏不大宜气肯地暮亚整管体风特格把半握建筑衡风格友建议打造现代餐感的五熔星级烫酒店勺，以祖大气慕震撼判的形炒象引额领滁慎州新汗标杆疫，成获为滁背州标枕志性红建筑身。外立踩面建绒议满足针项目迈高端邻定位——升级滁州聪酒店档次洞，树投立酒钓店标勇杆；力争5—肝10年之未内无自竞争疾对手搬可媲军比或蚕超越述，对淋当前滁州投酒店大幅恒提升壶。外墙野部分厕采用锤玻璃盟幕墙册设计毙，构君造通事透光伏亮的巡寿橱窗们，吸妖引近谋观及讯路过谣的顾诊客。外立缺面预舍留大使幅广间告位街，悬焦挂整秋齐的微大幅浑宣传欺广告螺，渲浓染商触业气通氛。采用煮透光面材料世和渗汇光设圈计营绕造出晓美丽糊的灯少光效蚀果。主入绳口广脾场规数划建陪议主入佳口广传场预留雅主入析口广甩场空锦间，龟提高基项目撇的形缝象和之昭示闪性，炮聚集耻人气预留住足够农的空非间，禾供商刻家作折户外梦推广费使用浇，提明高人斗气和生提升圆形象粥。中庭苦是酒政店内允部的遍焦点济空间修：内部锡交通衬枢纽垄：平面急交通炒动线响与垂牢直交陶通动伤线的煤汇聚议点休息梨：提供益顾客嘱休闲塞停留转的场乔所视线乱引导葱：空间壁开阔,通过讨中庭漏环视咱周边月的购跳物环衫境增加球采光项：减弱软进深民过大逝导致滩的内帆部采愧光差废，减增少压搬抑感增强绢空间衣层次米感：避免积空间仆过大侍产生亡的单规调和柳压抑订，使淡空间泪灵动壶活跃中庭秃设计禾建议酒店中庭主入冠口建筑躲楼层顿建议究——洪小高留层为雀主小高至层楼捡层建成议设条置为傻13碗层左春右，惊底座若2层亮。小高杂层其预中3宋层为膜小户狂型酒惜店式王公寓乔，酒店客房第三区篇、具厂区青办公盖楼地涉块财锐务分怠析报栗告方案眨1、集商息业、葡住宅吓、酒孩店式该公寓脚综合耍体项目驶规划乎指标序号项目合计1用地面积6660m22住宅建筑面积19980m23商业建筑面积6000m2

4地下车库面积4000m25容积率3.0成本衣明细一、餐土地帜大配驶套费1土地耳款，绒60程万元补/亩欢，6量00六万。2大配盲套费咬，2口00朗元/纯平，棍51通9.学6万陡.3拆迁宿管理裳费，向20扶00签00鹊元。4土地逐契税碎，土刷地出幕让金伯3%普，1日8万5土地仰交易墓费，灿土地刊出让摸金0胆.6希%，唐3.棉6万6小配肿套费增，1识00牌元/概平，访25混9.稍8万总计染：1弦42森1万姨。项目航成本二、灰前期克成本1、冤规划律管理窜费，倡1元豆/平继，2坟66殃40我元。2、草规划抹设计异费，鹅10伍元/脚平，价26等64辆00述元。3、菊施工哪设计糕费，池8元歉/平提，2岂13队13孙0元奇。4、滋景观哲设计拐费，鼓10州元/个平，塌26燥64嫂00停元。5、兵监理练招标拍费，呼2.饿5元忠/平提，6虏66彻00文元。6、地勘察梨费，誉4元薄/平然，1原06牢56截0元扒。7、磁产权围登记守费，弹2元邮/平陡，5呀32贞80杰元。8、鼓销售宪许可晋证及罗面积况测量苹，1彻.3侍6元谁/平跟，3驶62居30令.4娃元。9、虎房屋喂转让布手续穿费，遍3元所/平纪，7笨99眨20巷元。10稿、其碧他，伙10爆元/骗平，勒26培64窗00镜元。总计难：1季38泼.1童56衰0万嘉元三、承建安饰工程紧费住宅珠，1僻00宇0元受/平棉，1袖99伙8万优元商业筑，1粒50叮0元象/平似，9宗00浑万元话。半地狼下车编库，樱10敢00段元/惯平，渗40酒0万穷元。其他煤，2种0元驴/平慎米，愚59列.9攻6万洞元。总计萄：3炎35呆7，讲96陡万元假。四、戏其他销售伐费用组，销问售额减2%薪，1矿11门.8献96意万元推广堡费用项，销樱售额剩1.侍5%服，8字3.御92座2万碌元税费统，销黄售额拳5.凡5%亲，3异07弦.7翠14妥万不可匀预见例费用威，销铸售额从2%锁，肆11平1.交89匪6万杏元管理追费，餐销售牺额2侦%，埋1销11字.8慢96焰万元总计云：7庭27漫.3口24登万五、永总计一、剂土地掀大配颈套费到，1行42刷1万解。二、虚前期盐成本，1裳38膛.1立56原万元三、放建安亲工程办费，劣33乎57临，9绿6万狭元。四、颂其他雄，总糟计：图72磨7.节32努4万成本沿共计尤：5付64气4.译44俭万项目乌建设榜及销五售进恋度序号工作阶段2007年2008年2009年一二一二三四一二1拆迁及土地平整＆＆＆＆2开工施工期＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆3封顶及内装＆＆＆＆＆4销售周期＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆总体亿建设原期设它定约井1.并5年蚂（未分包括图筹建傍期）绞，熔从2酒00倒7年援9月还至2检00孤9年易6月民，销末售周炉期划断定横领跨2律00筛8年锈，借培以大搏势，摩有望幅缩减设周期锄及提宅高利绢润。销售亭收入项目匀销售僚货量争共为55谢94毯.8留8万万元第一营销周期（2008年元月——2008年6月）第二营销周期（2008年7月——2009年5月，2008年8月为可控节点）物业类型建筑面积（M2）销售均价（元/M2）销售收入（万元）建筑面积（M2）销售均价（元/M2）销售收入（万元）住宅7992(40%)26002077.9211988(60%)26003116.88车库1600(40%)10001602400(60%)1000240商场600010年回款900，年平租金150元600010年回款900，年平租金150元小计5594.88万，10年收回商业成本。静态炒效益昼分析项目难在可掉售物猛业销晕售完怕成后记，开猫发投摇入的极全部不资金倘能基绑本回课收，鲁亏损49餐.5屑6万狐元，但蹈持有叹60阅00波平方拆米的途商场杠物业来。并胁在第元10鹊年收梨回90揪0万，商丛业部动分运扫营周晕期计添20经年，土扣除碧30理%的粱运营遍成本泰费用隆，累娘计静不态12爬10乌.4够4万。序号项目投资总额（万元）1项目收入5594.882土地大配套费14213前期成本138.1564建安工程费3357，965其他727.3246成本共计：5644.44万7静态利润—49.56累计住现金睁流量归图项目何资金删最大板占用招量为砌33宽57副万元顶，发秧生在酸20缸08往年3龄季度罩，项什目可素通过遇资金勿滚动刃进行迈开发陶。最大贫资金房诚占用灰量成本以明细一、驾土地截大配杂套费1土地邮款，沿60窗万元五/亩望，6勺00沉万。2大配美套费很，2废00清元/锄平，化40住0万井.3拆迁吸管理生费，任20碎万元妻。4土地自契税税，土暂地出唇让金第3%共，1号8万5土地先交易吃费，摄土地腿出让鄙金0谨.6晨%，洗3.蛮6万6小配礼套费毒，1赚00便元/杀平，讨20容0万总计洽：1传24横1.胆6万栋。项目但成本方案足2、不酒阶店式界综合狐体项目弦规划怠指标序号项目合计1用地面积6660m22酒店建筑面积20000m23附属建筑面积4000m2

4地下车库面积4000m25容积率3.0二、闹前期侄成本1、婶规划按管理区费，众1元录/平灭，2放.8万元。2、烧规划氧设计斗费，泥10套元/嫩平，如28万元。3、姥施工煎设计顺费，滑8元香/平献，2宋2.痕4万元。4、蛾景观介设计底费，范10指元/类平，炼28万元。5、团监理淋招标暖费，爸2.举5元璃/平似，7万元。6、显勘察讽费，浴4元储/平克，1仔1.弯2万元。7、构产权扣登记别费，碗2元左/平逝，5退.6万元。8、旗销售决许可币证及朋面积邀测量忙，1铸.3凤6元纷/平寺，3沃.8啄08万元。9、惨房屋捧转让象手续剧费，窑3元丛/平莫，8早.4万元。10冒、其四他，使10袄元/财平，割28万元。总计赢：1震45工.2学08贱万元三、坐建安哪工程炕费建工毕，1分50颜0元术/平弃，3惰00晨0万磨元装修解，2截50爹0元柴/平旺，5草00妻0万叉元。半地斜下车炸库，先10盈00音元/姥平，匪40都0万们元。附属渗建筑圈，1你00葛0元全/平堡，团40脆0万弊元其他链，2饿0元匹/平桌米，使59酸.9思6万焦元。总计戚：8思85头9.武9秩6万盯元。四、芬其他销售恶费用励，销弱售额赵2%佩，2剑24吵万元推广哄费用烈，销仅售额帐1.滩5%药，1疑68技万元税费模，销站售额姨5.藏5%善,6品16均万元不可寇预见杂费用围，销暂售额粒2%居，2圆24轻万峰元管理泥费，绿销售披额2刚%，怖2咬24慕万元总计谨：1灾45经6万五、体总计一、话土地胆大配屿套费压，家12汉41脚.6谊万元录。二、角前期洁成本，购14旬5.饥20案8万点元三、胡建安焦工程释费，床8辰85再9.枯9至6万桂元。四、挤其他仁，1休45勇6万宽元成本讯共计羡：1躺17椅02背.7腿68临万元成本墨回收保留猾产权以五绿星级办酒店给标间狱20下0间暂，收嫂费3禁68掘，日险入住局率为门40与%，倚利润吗率5迈0%库计算情，年卖利润蚀53拣7.辞28婚万，胃计2渐0年总基本谢收回盗成本起。不保鼻留产折权以7匀0%形可出孙售面从积计呢算，展出售滨面积株为1狭40施00黎平米必。以其弟中1陕00着00模平米困单平忆售价贸80铜00贴元计询算，械销售稳收入愧为8掏00创0万浩。以其阵中4跃00再0平脚米单彩平售望价1翁00黑00头元计爷算，优销售纯收入向为4乎00嚷0万则静脖态收视入为腰29仅7.核23身2万尸。两个续方案号对比砌分析两个霜方案限都可愉通过妻资金朽滚动永进行组开发方案浩一属董于稳乡丰妥方背案，死但目失前时讨机尚焰未完郊全成嚷熟。方案干二保科留属海于产旺权，抄对资池金要顽求极训高。凉方案评二不颠保留民产权趁有风裙险性眯，且银回报糊率较雪低。方案开发期最大资金占用量（万元）销售利润（万元）周期方案一2007年9月至2009年6月33571210.4410年方案二保留产权2007年9月至2009年6月8859.96回收成本20年方案二不保留产权2007年9月至2009年6月8859.96297.2323年第四愿篇、匀滁州牵房地拜产投脖资战苏略建仅议在企甚业的羽初创僵期如奏何做堤快速盼套现尺的投柔资项浓目?1、汤从城袭市资沾源层叛面上斧去分旺析2、签从企绢业团英队层孩面上默去分帖析3、锅从客生户类吨型层旧面上逗去分舞析4、旱从区律域趋劣势层秘面上津去分泻析5、逆从竞队争形谱势层艺面上烛去分赶析6、且从营楚销机艘遇层沿面上装去分志析7、把从整荷合模泻式层据面上庭去分狡析1、悠从城着市资葡源层纷面上咬去分摆析滁州钟作为域与泰症安、御威海残、咸身宁、吩特别护是蚌嘴埠等扑同规适模同真等级数的拥叙有旅慨游资胸源的欣城市水，旅润游资雾源开且发滞贞后，名但之呈后的青同时心是更顿大得截上升居空间粮，以急本地准的房辨地产以价格极来看巴，此尖地正拜处于也房价原节点像及上掉升期塑，在犯此时江机介独入，掩投资非回报括率会舞较高矿，尤卵以非户常规姥地产僚的操妻作，胞所带郊来的胜经济注效益课及社松会效跌益极归高。2、短从企心业团市队层藏面上逗去分摄析未介艰入房检地产误开发裙，但摄在如团此大开趋势理下，煤完全倚可在锈奋进很中发帐展、认历练吵、成届熟。择中国培的房势地产必发展恩印证奴了此画经验脂完全滑可以座借鉴粘，在敲房地亚产大张潮中谁，前伪仆后忽继的咽历练金了万咏科、姥万达师、绿康地、啄天泰壶、海头信、抖鲁能棉等一览大批术通过吧市场胶检验范的成暖熟团粱队。季维维泻、苏比宁等四地产拣新贵易，也榜是借川此趋折势及浅机遇丘纵向姥成熟桌。3、伍从客吨户类域型层嗓面上镇去分蒜析因滁绘州的裁特定宰优势瞧资源响，其歪客户座资源任已不四是仅届仅局经限于裳当地此消费苦，借认助长亮三角喜经济馒区强韵势客盐户完默全可推促成味项目自高利剪润的附开展手。则辆在地割域建浇立第炎一品圆牌，链以滁稀州为桌平台哄，向习其他触优势蚁地区郊进驻创，历界练出边肯地柄亚地相产成塔为地碰产界陷的精农英新叠贵。4、碗从区努域趋姿势层悲面上肚去分粒析滁州刺目前丸处于研地产旦开发抱的启韵蒙发居展过滨渡阶帝段，荷尚未摇有强缸势公吸司进壶驻，怪所该洗地资领源丰爬富且结成本摧较低鹅，在喜普遍托直线御上升冬的地稀产业悟的影魄响下旧，定驶会随驱大势变发展灶。而僵现时总正处补于过孔渡期甜末的撒转型谦期，疼时间帝较短酬，适塘宜迅隐速扩仇张。5、胞从竞利争形蚁势层阁面上坚去分话析据悉换，上他海绿笼地已户与滁应州结躁成战写略合朽作伙殊伴，过但尚验未启堪动。坑析，租意欲鸟作为摸战略贺储备漆之地长，贵遭司适直时介突入，良必将联使其寒司跟智风介父入，船带动鞠当地撞地产槐发展堤，再狼此期阿间，裹利润自上升续空间皆较大稻，经录营风搅险较找小，眨产出洲比较撞高。6、仁从营桑销机棚遇层冬面上缎去分扮析在此暮大环困境下筋，营朝销战盐略步岔骤建渡议如骨下：1、拘晚启崭动厂扔区、协办公棋区土撤地（啊等待熔时机数）2、小购地杨开发蚂（近由山景稻区域量）3、狠办公昏区开肿发（脾五星持级酒辫店）4、忽购地贷待动舌（竞近山从景区桥域怕）5、坐厂区兰开发6、杏二次问购地饲开发外部趟环境A、喊机会B、炊威胁C、窜不确须定性D、睁资源楚可获傻得性内部开环境A、贵优点B、农弱点C、州特色拉能力D、傻管理撞模式E、坚过去捆业绩总裁撇、高疾层管扰理团队战略唐决策全程宫操作土地更决策规划惭设计施工爪管理物业策管理有效的性结汁果目标到利润品牌机制人才资源渡网络决定阀使命资源编整合7、雾从整坝合模次式层桶面上晶去分得析简单君＋稳震定＝撇低不阴确定拨性1、破少数开外部腾因素扰并且笑外部秧因素话相似2、虎因素仪保持滚相同区或变云化缓殃慢中低祖不确馋定性简单宫＋不托稳定铜＝中核高度店不确岔定性糖相似外因军少且因素槐变化健频繁档且不魔可预饼测高度张不确膜定性房地跌产环境脂变化环境兽复杂权性稳定不稳驱定简单复杂不确耽定性战术犁流程住设计战略家流程僵设计培养烧市场饱直觉全程艺操作打嬴说各场卖战斗获得议系统周优势形成盏整合扣能力复杂耐整合栋圈1、丸资源唇整合2、环投资锻分析3、辱土地展决策4、绒价值陕研判5、君市场膀定位6、贴营销蛋主题7、弹规划尸设计8、世建筑展施工9、加市场棒推广10畅、物胆业管让理高层验流程浊设计战略粪流程经营卷流程保障航流程目标伤购房踢者营销壳策划团机构规划现设计突人员工程滨施工惨管理市场易推广旦机构市场府潜在遣机会另分析市场乎定位鸦与产围品概青念规划基设计目方案项目节价值肝推广全程区整合色操作械：跨眉职能嫌的项级目领功导小家组规划掘设计顾客桌需求资金介滚动成本斧会计开发贩周期降控制市场灿营销物业镇控制建工魔控制分期段开发公共剩关系品质六计划8、仰从企慰业战宰略层饥面上周去分肯析1．全总体通战略以房迷地产冲开发查为主鼠业，坚以肯坡帝亚施品牌壶为依功托，劣以住域宅产渡品保赠证基塘本利绢润，庆以旅叙游地欲产获柳取高粥额利泻润，爆立足补滁州筐，幅农射长践三角告二三娇级城丑市。发展抚战略盟：立王足滁别州，亡实施晴稳健包策略离下的骡适度意扩张绩，加阅强企扣业形灯象识弓别系恭统（倍CI京S）姜建设狗，精腔心打筑造和荒维护期肯帝忘亚房量地产矩企业汽品牌旱，建熊立以伯品牌脂创立划为核历心的法内涵贩型、题集约汗化可街持续榨发展华战略择。成本啊战略积，建轮立以箩经济上效益魔为中繁心的种成本炭领先虹战略油。加绸强成厘本控睬制管援理，泡在房售地产速微利贼时代逗，成接本管躁理是厉赢得格项目诱价格题优势艇的重锣要基小础。肯帝时亚要慎坚持葡以适迷应市则场要棉求的逼经营愿理念粮，完佣善的规品牌绵经营柱战略例为指锡导，泄精心境打造尽公司软品牌佩。发殖挥肯菜帝亚帖地板荡固有寺的企安业品惨牌优剖势，给努力阿在住济宅小勿区规扬划设还计、卖环境见建设桶、工素程质熄量、高配套诱设施欢、管狼理和轰服务芽等各霸个重裳点环绣节上补取得雪最佳捐的效口果。永不沟停歇菠的创墨新战喊略。俗在房楚地产阵开发壶的各滋个环介节，还努力肾做到枕不但字比过辛去做尼的好限，还混要比夫竞争店对手邻做的隐好，素创新限是企煌业赢碎得超叙额利敬润的仅重要鸡手段堂。2．艇投资炊战略2．歼1投器资方湿向土地由于伪政策骡规定穷一般坟土地度出让犯是按询项目像出让它，国友家不究允许知进行市土地孩炒卖胶。为嘴保障遍北辰易房地刑产业菜务持友续滚黎动发化展，里储备套一定室量的仔土地爹是必悼要的愉，若珍能凭鞭肯帝烧亚地批板与恳政府香创立凤的关辣系便套利地钳取得穷一手管地，滨且位傅置优辅越，在完卷善整极个肯钞帝亚应房地傲产公御司的偷企业增内部倚架构求之前种，肯吐帝亚堵集团胜应该戴在各智地产平大鳄吉进驻百滁州火之前雹加紧毒“圈辅地”肝，以波及与昼目前磁手中眠有地吗的部缝门和满公司纹达成建合作蠢协议贞，并沸寻找捧合作浩伙伴摆进行州开发适和销裁售。（2逗）普判通住供宅根据专经济每学家搁分析乘，进灭入住棋宅投舰资的畏时机谣应当栏在住抬宅需答求上前升之催初或见在通论货膨营胀之袍初。衰根据能对社诸会经军济发耳展形浴势分眨析，防目前咳中国宗经济君正处叛在通扇货膨卵胀期炊，而撕滁州稀正处胁于房炒地产邻产品周更新土阶段僵，购锅买潜类力刚饶刚被运激发狼，正话是房甜价上讲涨的旗高速认期，勺所以哄应把挠握时介机，曾选择在住宅扛作为迈重点照投资尾方向扶。根刘据前拍文分敞析，忆滁州性普通晋住宅北需求兼潜力硬在未限来几库年仍留然很铜大。（3剖）高林档公熟寓和缝别墅由于攻滁州德的地灿理位海置和意房价轻都具到有先随天优守势，怖又有它快速纹通道兔建立摄的利棵好消栗息，洒必然捎吸引很大量踏南京方及周轻边地寄区的汇群体尼来滁苍州置先业。身这一煮部分临人消坏费能刺力强牧，要缺求品娃质高那，对体高档促公寓渔和别碑墅产倚品需则求较荷大，退别墅啊产品抹的利镰润率腊很可秆观，鹅但是博出售互风险脉相对兵较大连。肯渗帝亚扰集团闭若有冠长线冤投资武打算叹，即霜迅速偿圈地观建设绿别墅熊，将落有较尾为可夏观的英现金少流入腔。（4恢）经蜓济适匹用房随着问国家卡对房宪地产巴政策匀有限颠制需资求到欣增加姨供给逢的转幕变，盟二三让级城哀市建背设经致济适州用房派、限寇价房键和廉坊租房搅的力趣度必兵将加妙大。饼肯帝旨亚集兄团与驼政府汉有良馋好的例关系照，但苏是由肿于利役润率晒受政棒府限岛制，腐加之煎对开承发企昨业有浓一定图的资棋质限虏制。犹现阶凉段，大肯帝消亚不透宜参肚与经垫济适农用房油开发过，但弟可随寄着公洋司实跑力的勇增强凳逐渐带参与铸进来卸，作蠢为稳跨定的协利润买保障躁来源炒，也伶可凭集此建霞立与喷政府尾更密泳切的腹合作施关系伙。（5民）写丛字楼投资建写字旺楼所听担的举政策美风险施、经凤济风提险和狸财务处风险抱都要支远高辞于投伤资住泰宅。气因此迫，写扁字楼附开发继不应句作为对肯帝输亚的芳投资炕重点敢,但倍若有城好的累地段衔,在耗分散改风险陪的情押况下饱,可盒适时桥介入泉，作摸为自薪有优桨质物佳业，蚂长期瓣持有昨。2．荣2投咐资区判域从目蓝前滁甜州房喉地产逐发展柳趋势污来看镰，琅伟琊山晓脚下捧和城监市中愈心都狱是重贼点发住展方天向。宝特别正是琅怜琊山尾脚下枝的区徒域，疫目前女土地绣供应为量较脾大，白且最绪具升画值潜询力，高肯帝补亚公磁司应芬密切明关注抗这些敏区域召。2．幸3投剩资策翼略由于恼目前插滁州造房地饼产业烟处于计“群臣狼环磨视”社的阶宴段，稼安徽灰类似励城市南的房钥地产今都已存被炒挣热，疤预计肠滁州葡的房服地产清开发物市场痰在今园后几志年内冶，发顶展前哀景广锄阔，原但是贵也将鉴面临乖越来部越激商烈的积竞争舟。肯帝挑亚集昌团在扮投资秘组合复上，翻应采婚用：短线柿长线棚相结斩合、饱低风恋险项厉目和座风险闪高项姥目相披结合看的方贡式，亿以住雷宅特杆别是税中档前住宅疯开发耽为主盒，并援为企斯业的毙滚动辉发展抛不断诸储备胀土地戴。长饥期可药