房地产计划与运营管理体系

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方案与运营管理体系天马行空官方博客：://；；QQ群：175569632逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评〞的方案与运营管理体系，有效促进“三线一圆〞均衡开展一、天泰地产方案与运营管理开展史2003年阳光公司方案与运营管理模式为雏形2004年建立天泰集团方案与运营管理体系2006年天泰集团方案与运营管理信息系统正式启动天泰方案与运营管理体系经历了由粗放型管理到精细化管理，再到重点突出年度KPI指标和重要里程碑方案的开展历程天马行空官方博客：://；；QQ群：175569632二、方案与运营管理理念1、法约尔的管理职能论计划与运营管理计划激励标准协调组织控制●方案：管理者是方案的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现工程目标的各项具体方案和总体方案。●组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为方案实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。●协调：通过有效的沟通和鼓励，使所有成员共同完成方案目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地鼓励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。●控制：控制就是将方案与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证方案的有效实施。主要职责是：全面对方案进行监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。1、法约尔的管理职能论信息交流------“数据库〞事前筹划------“导航器〞动态监控------“助推器〞决策依据------“仪表盘〞

2、方案与运营管理作用APCD分析现状找问题分析产生质量问题的原因找出主要原因制订对策和措施检查效果和发现问题总结检验纳入标准遗留问题转入下期执行、实施计划3、方案与运营管理思路：戴明环-PDCA3、方案与运营管理思路：戴明环-PDCA目标统一性原则稳定性与适应性相结合原则统一指挥原则分工协作原则适当管理宽度原则集权与分权相结合原则权力、职责对称性原则精干高效原则均衡性原则整体性原则计划运营管理指导原则4、方案与运营管理指导原那么优秀的沟通能力较高的情商系数良好的人际交往能力高效的时间管控能力高效的激励能力非凡的协调能力计划与运营管理者必备素质运用管理知识和技术能力5、方案与运营管理者必备素质第一是对近期内即将发生的活动加强控制，积极挽回时间和本钱，这是因为早控制早主动；第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步审核预估依据，并做好该活动压缩时间和费用的准备工作，因为估计值越大的工程更有压缩的可能；第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如可行，那么可有效地压缩时间和费用。6、方案调整重点每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报告，相同的管理方法，相同的授权过程。必须确定每一次变更对工程本钱、进度、风险、技术要求的影响。一旦批准进行变更，工程组必须设定一个程序来执行变更。在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并且使其保持在限定的数目之下以防止工程进度和本钱的外溢。7、方案变更控制时间与本钱之间在一定的范围内有一定的替代性，一种用最低的相关本钱的增加来缩短工程工期的方法。该方法基于以下假设：每项活动有两组工期和本钱估计：正常和应急。一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急时间时，必须有足够的资源作保证。在活动的正常点和应急点之间，时间和本钱的关系是线性的。8、时间-本钱平衡法最低本钱最正确工期直接本钱利润损失工程总本钱间接本钱工期本钱0A9、工期-本钱抉择模型方案赶不上变化，因而不做方案做方案浪费时间只做进度方案，无视质量、本钱和资源方案做了方案便束之高阁方案扭曲成了记录强调方案的严肃性，因而刻板地照方案执行10、方案与运营管理误区房地产方案与运营管理流程图.doc

三、房地产方案与运营管理1、管理流程原那么:可考核、可量化、不虚报、不肢解评价：自评考评上评方法：工作分解结构-WBS〔WorkBreakdownStructure〕依据：①重要里程碑方案〔内容附后〕②年度KPI指标分解③董事会/执委会安排的重要工作

要求：①＋②≥月度方案60%权重，月度方案不超过20项2、报送要求每月末前一天报送次月方案每月最后一天上传方案管理信息系统月度工作总结

以上时间遇节假日提前3、报送时限4、报送模版序号计划内容权重自评考评上评1里程碑计划/KPI指标分解计划不低于60…2其它重点工作不高于40…注：〔1〕其它重点工作指董事会/执委会安排工作、职责

范围内重要工作、协调工作等。

〔2〕该方案模版在方案管理信息系统中实现，实行网络报送。举例：营销中心报送模版序号计划内容权重自评考评上评1本月销售回款完成率802其它重点工作20…假设2月份销售回款完成65%〔对应完成率得分70%〕，其它工作全部完成，那么本月完成率为：70%×80%〔权重〕+20%〔其它工作完成〕=76%4、报送模版月度方案审核流程.doc

5、审核流程

215/27/2023序号重要里程碑计划1取得《国有土地使用权证》2拆迁3施工图纸设计4取得《建筑工程施工许可证》5取得《商品房预售许可证》6、重要里程碑内容7、重要里程碑方案调整原因：受外部客观不可抗力等因素影响流程：责任单位以会签形式提报调整原因及调整后里程碑方案实施：经执委会分管领导及执行总裁批准,月度考评会公示后实施限次：每年仅限调整一次按每月实际工作完成情况评价打分

未完成项按完成比例对应其权重进行评价打分8、评价方法月度销售回款项评价方法完成率在90%以上得分：120%×方案项权重完成率在80%-90%得分：110%×方案项权重完成率在70%-79%得分：100%×方案项权重完成率在60%-69%得分：70%×方案项权重完成率在50%-59%得分：50%×方案项权重销售回款完成率低于50%，得分为0

物业公司、奥厦公司、教育公司、天影公司销售回款完成率增加10%进行分段考核8、评价方法9、兑现方法里程碑方案兑现方法偏差在1个月≤d＜2个月，予以警告偏差在2个月≤d＜3个月，不能评为A类员工偏差在3个月≤d＜4个月，直接区分为C类员工偏差d≥4个月，岗位调整销售回款兑现方法偏差在30%≤d＜40%，警告或通报批评偏差在40%≤d＜50%，不能评为A类员工偏差在50%≤d＜60%，直接区分为C类员工偏差在d≥60%以上，岗位调整

注：评价对象是年度KPI指标中有回款指标的单位9、兑现方法方案完成率兑现方法连续2个月排名最后，不能评为A类员工连续3个月排名最后，直接区分为C类员工连续4个月排名最后，调整岗位对评价内容重复的单位按照“就重不就轻〞的原那么进行评价管理9、兑现方法原那么：以奖为主；“一事一议〞；即时兑现范围：里程碑方案提前或超额完成的责任单位；在各方面为公司创造经济效益的单位或人员10、即时鼓励注：子公司考核鼓励方法简要介绍奖励额度审批权限奖励额度审批权限报备领导500-5000分管领导执行总裁5000-50000执行总裁董事长50000以上董事长董事局主席10、即时鼓励兑现流程责任单位提报或其他单位推荐责任单位提报分配方案(附领导审批意见)次月度由员工部兑现计划管理部门审核YesNo报备员工部/分管领导分管领导/执行总裁/董事会主席审批10、即时鼓励11、否决项鼓励方法序号否决项内容1甲供材料未按时进场拖延工期10天以上2重要项目控制偏差10天以上未及时预警3项目结算延误15天以上4信息管理系统瘫痪24小时以上5出现核心员工（中层5人以上）规模异动6施工图设计未按时完成拖延10天以上序号否决项内容通用否决项发生重大交通事故或重伤以上安全事故因工作失误造成5万元以上经济损失某项计划连续2次未完成（除月度销售回款）当出现否决项时月度方案评价扣减30%

视情节轻重由方案管理部门提出处分方案报执委会11、否决项鼓励方法功能：方案报送、评价依据自动计算、及时提醒信息交流、分级管理查询便捷、经验沉淀四、方案与运营管理系统自主研发、专业软件分级管理：一级单位二级单位个人方案注：天泰地产内部管理实行分级管理、越级复式监督原那么四、方案与运营管理系统日日追踪落实到各单位督查了解实际情况周周汇总分析?重点工作完成情况周报?月月评价总结与兑现编制工作总结报告，组织月〔季〕度考评会五、方案与运营管控措施周例会