生存压力与中小房地产企业经营变革

27五月2023生存压力与中小房地产企业经营变革中小开发商将面临长期的生存压力▲房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化、社会化，虽然房地产仍有大的发展空间，在危机期间也可能出台针对房地产的短期政策，但从长期来看，很难再形成东南亚经济危机时期那样的救市氛围和政策。▲在今后几年内，中小开发商都会受到融资问题的困扰，其他行业的资金仍会源源不断地进入房地产业，形成对中小开发商的挤压。市场一发生大的震荡，中小开发商就面临被并购重组的风险。▲在几年调控无法达到目的的情况下，政府开始反思，对市场的认识程度提高，并逐渐回到以经济手段

调控市场的思路上来，为控制房价并增加财政收入，放地量会增加，供应增大，与过去相比销售压力增加，利润率也下降。▲在“民生”压力下，保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期。从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如深圳2008—2010年将建成9.73万套保障房，厦门2008年原定建成2万套，2009年建成1.4万套。北京2008年分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平米，09年这三类住房开工850万平米。▲中小开发商往往既没有资本优势，有没有技术和管理优势，主要靠当地人脉关系和不规范操作生存、发展，但从发展趋势上看越来越难。▲各项房地产税收征收将趋于严格，打击偷漏税的力度在加大，税收压力大大增加。▲舆论暴政笼罩全国，房地产市场的发展环境进一步恶化，并未将来的社会发展埋下隐患。但在“民生”的压力下，一些制度与政策更扭曲，虽然可能增加供应，但干预增加，市场化程度明显下降，政府一些倒退行为出现。▲每当市场趋好时，就会出现打压房地产的消息，如出台物业税，取消商品房预售，提高利率或首付等。大开发商也会制造话题打压中小开发商。当前形势下（未来五年左右时间）中小开发商的战略调整▲高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路

✭工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

✭工业地产进入市场调配资源的时代,以政策为主导的调配方式淡出历史舞台

✭调控将大大提升工业地产的价值

✭工业地产开发模式

✭工业地产的前景

✭小企业如何分享工业地产的增值空间商业用地不同城市不同类型预计初始收益率比较

类型城市顶级写字楼豪华住宅零售商业地产工业物业上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%资料来源：德勤会计师事务所《中国房地产投资手册》（2009-04-07）

(1)搭乘到最后一批协议用地的‘末班车’。(2)研究模式，选好区域A.直接建工业项目，适时出售股权，回避增值税；B.双方合作，适时撤出（按照即时土地价格）；C.持续经营，争取经营收益、土地增值、上市（中小企业板或创业板）三重机会。D.投资有科技含量的工业项目，争取上市，再装入地产部分，或地产公司通过自己的工业上市项目借壳上市，获得几十倍增值收入。(3)不要瞧不起工业。有些项目回报很好；经营规范；低价买入持续持有最优质资产（白金资产）；具有世界性成长空间（500强里基本无地产企业，麦当劳的启示）(4)关注四个增长区（大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾）未来四个特别经济区域的比较（分值高为好，低为差）注：1，区域经济基础综合考察所在省份GDP总量、人均GDP、产业结构、企业规模、技术水平等情况；2，对外开放程度综合考察所在省份对外开放的历史、外资企业拥有量与影响力、涉外政策、外资企业国别、外资企业类别、进出口状况、政府官员外事素质与涉外经济管理水平、常住外籍人口等情况；3，智力支撑综合考察所在省份高校数量、高校影响力、工科与财经学科毕业生及影响力、居民学历状况、研究院所与人数、企业研发能力、发明与专利持有量等情况；4，合作对象考察重点合作国家（地区）、国内意向合作对象及其投资能力、国内外合作发展潜力等；5，交通运输综合考察所在省份及该区域海陆空运输状况和发展规划。

考察点区域区域经济基础对外开放程度智力支撑合作对象基础设施交通运输劳动力素质综合推荐程度天津滨海新区43445544北部湾21122322曹妃甸31222432长兴岛55554555▲考虑到北部沿海、到北方发展

辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强北方城市受调控政策的影响明显较小，投资风险较小

房地产市场供给增长变化房地产市场需求变化主要城市房价环比变化东北地区竣工↑↓↑北部沿海地区竣工↑↓↑↓南部沿海地区↓↓↓↓黄河中游地区↓↓↑↓长江中游地区↓↓↑↓大西南地区↓↓↓大西北地区↓↓↑长三角地区↓↓↓珠三角地区↓↓↓↓环渤海地区竣工↑↓↑↓2008年3季度各区域房地产市场变化表2008年3季度各地区商品房销售面积负增长2008年3季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面)2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化▲侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资增加很快。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量，高档住宅供应下降。城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布

90平方米以下90-120平方米120平方米以上合计在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%未来几年高档住宅价格可能大涨（北京豪宅租金08年一季度与上一季度相比则上涨约15%，上海公寓租金上涨超过50%；与此同时，强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升）。应侧重于高档房地产开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是新政府成立之初这两三年。可以向一些小开发商淘地。▲到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全

到相对较发达的中小城市发展，可避开大城市大量建保障房带来的冲击。住房保障推进的重点是大型、特大型城市▲调整经营方式，促进企业转型✭规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度（万年基业）✭与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程度和项目声誉，提升产品品质和竞争力（中体奥林匹克）✭拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、私募方式的依赖（万达：通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款，解决了拿地资金；通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金——通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题

）✭调整投资方向，向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱的领域迈进✭向更专业化、精细化方向迈进（住宅还是商业地产、旅游地产、工业园区？哪类住宅？万达模式还是万科模式）✭规模较大的公司适度构建产业链，向内部协作要成长、要效益、要影响力（万达）✭培养自己的研发力量，有自己的核心技术或能力（龙湖：设计、园林，这就是龙湖的一个研发模式

✭持有优质物业，寻求可持续发展，提升抗震能力（万达与万科的比较）✭逆势操作，降低损失（“现金为王”思维的错误，李嘉诚、万达最近的举动）▲与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平✭引入金融服务企业，提高经营水平和竞争力●“互利合作、优势互补、资源共享、共赢发展”要成为开发商经营的实实在在理念。●住房按揭贷款服务的传统模式将渐遭抛弃，一种新的住房按揭贷款“置业担保”模式已经萌芽。（1）参与方：开发商、担保公司、银行、贷款购房人（2）各方定位——开发商：住房产品提供者担保公司：金融服务提供者、阶段性担保风险承担者

银行：资金提供者、金融服务提供者贷款购房人：住房产品购买者、金融服务需求者（3）实践结果：开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务（核心业务），增强了开发商的核心竞争力，降低了成本、提高了收益。（4）新模式特点：

——对房地产商的好处：

担保风险转移，无须承担担保责任。

资金压力转移，无须占用自有资金。

服务成本转移，节省大量人力物力。

——对贷款购房者的好处：

对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价1—3%的价格优惠。

专业担保公司为客户提供贷款“一条龙”服务，具有专业性强、效率高、服务好、贷款门槛低等特点，客户省心省力。——对银行的好处：专业规范的担保公司较开发商而言具有更强的贷后管理和风险控制能力，进一步保证了信贷资产安全。✭与中小商业银行合作，争取对持有性物业的中长期贷款▲提前进入一些城市建设的新区谋求发展

花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。▲到海外寻求发展空间

一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国家也处于城市化初期，也有一些机会(蒙古)。

“四节一环保”技

术体系（框架）－能源供给系统节能－－建筑构造系统－建筑设备系统－运行管理系统节地－－规划设计系统－建筑设计系统－优化供水系统节水－－节水设备系统－计量付费系统－再生水利用系统

▲提高产品的技术含量，增加竞争力✭开发节能省地环保型住宅“四节一环保”

技术体系（框架）

－建筑结构系统－建筑材料系统节材－建筑装修系统－建筑施工系统－废弃材料再生循环利用系统环保－室外环境保护系－室内环境保护系统✭创新产品，建设智能社区与智能住宅信息社区中各方信息需求

周边商家小区业主物业公司公共服务有各种需求，主要包括：生活信息获取、沟通交流、娱乐休闲等。1需要各种途径向附近小区业主展示自身形象，获取更多商机。2水电煤气公司、民政局、交通局等。需要将自身产生的通知、政策等信息通过多渠道发布供用户知晓。34物业信息和小区动态类信息的发布者，并需要获取业主反馈。

智能社区是以规模较大的自然小区为单位，结合传统市场，通过中国电信宽带互联网，建设全网集中的信息社区门户群，通过融合现有电信业务和产品，共享和扩充信息数据库，通过多种信息发布渠道和方式，提供精确的区域化、个性化信息服务。区域化、个性化的智能库

技术分类技术举例信息发布方式社区服务类家政保洁、订餐送菜、衣服洗烫、废品回收、送气送水、场馆预定、维修疏通、紧急救助、美容美发以社区网站发布及查询为主；社区总机查询为辅；业主互动/社区动态类居委会或物业通知、失物招领、水电缴费、政策及公益宣传、二手交易、团购、业主建议、居民兴趣/需求交流等以社区网站、Web推送为主；友情提示类天气预报、安全提醒、停电停水、温馨祝福、社区动态等以Web推送、语音推送、短信推送为主；个性需求类彩票开奖、股市行情、医疗保健、优惠打折、宠物健康、汽车保养、职场信息、特色餐饮、娱乐资讯用户可订制Web推送、短信、电子邮件发送、语音推送等方式大众搜索类商旅服务、电脑快修、家教、房介、维修、婚介、培训、政务、医保、金融、交通、购物等社区网站发布为主；以社区总机查询为辅；家庭智能化网络介绍

宽带网络DVB数据流有线/无线通讯家庭游戏安防设备家用电器家庭音响摄影录像电脑设备公共电视节目电视频道单向广播业务（DVB）IP数据包流商业互动服务个人信息内容政务信息服务信息互动业务（IP）家居安防控制其它互动服务●●●●数据广播

节目内容互动信息

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服务和内容✭采暖地区和夏热冬冷地区推广技术

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