沈北七星大厦项目定位

沈北七星大厦项目定位2023/5/27沈北七星大厦项目定位一、沈北区域市场分析二、项目地块分析三、项目整体定位分析

目录沈北七星大厦项目定位沈北区域市场分析市场总述区域板块分析区域市场重点项目分析沈北商业及区域配套分析沈北市场总结沈北七星大厦项目定位市场总述沈北区域项目分布图华强城唐轩公馆美麟阁雷明锦程雅居乐花园汇置尚都明发锦绣华城中铁人杰水岸亚泰城碧桂园太阳城翰林水郡盛京绿洲龙湖源著中兴和园三盛颐景园坤湖郦舍目前沈北区域在售项目16个，根据项目分布特点分为三大板块，分别为道义板块、盛京大街板块及陵园北街板块。道义板块盛京大街板块陵园北街板块沈北七星大厦项目定位市场总述沈北区域项目情况2013年1-9月沈北区域市场供应量为158万平，成交134.4万平，成交均价为5400元。下半年随着各项目集中供应，沈北呈现严重供大于求的态势。区域市场的价格呈现波动下行的态势，整体呈现价涨量跌，价低量涨的态势明显。供应量大、价格波动下行、价格影响成交量明显沈北七星大厦项目定位市场总述沈北区域项目情况各产品面积的对比分析面积段成交均价成交总价50以下5613约23万50-704695约28万70-904782约38万90-1005123约48万100-1205471约60万120-1405846约76万140-1706487约97万170以上7287约131万各面积成交总价对比分析供应与成交的主力面积段为90以下产品，70-90平供应和成交量最大；可见，沈北区域以刚需客户为主。50平以下的产品出现严重的供大于求，库存量大成交总价集中在23万-38万元整。沈北七星大厦项目定位区域板块分析道义板块市场分析道义大街板块：主要在售项目8个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为5500-6000元，洋房产品约7000元。整体成交比例为58%，供大于求明显，成交总价为13.11亿，平均每项目成交1.6亿雅居乐花园汇置尚都项目产品面积产品价格新增供应面积成交面积成交金额雅居乐花园洋房138-180高层93-141洋房6800高层5500199766490322.88亿汇置尚都洋房100-197洋房730081090179891.49亿雷明锦程小高层85-110多层96-110高层39-64小高层6300多层7000高层63000173090.98亿美麟阁高层40-85洋房78-85高层5750洋房678096190526183.04亿华强城高层40-102高层620013729714144.19亿唐轩公馆洋房100-170洋房7500092870.59亿翰林水郡高层59-83多层61-122小高层98-113高层4700多层5800小高层480015141179310.92亿总计40591623558013.11亿雷明锦程美麟阁沈北七星大厦项目定位区域板块分析道义板块市场分析雅居乐花园项目名称雅居乐花园项目位置道义大街北板块总户数1400户开发商辽宁雅居乐房地产建筑类别洋房，高层占地面积53万平建筑面积111万平容积率1.93绿化率30%物业公司雅居乐物业管理服务有限公司物管费2.1元/月/平米开盘日期2012年6月30日户型/价格洋房140-180平米，高层70-90平米；高层均价5500元/平米，洋房均价6200元/平米销售情况供应456套，去化190套，月均去化6000平。项目具有品牌优势，定位高品质住宅，开发力度与规模较大，借助蒲河景观带景观,销售情况良好。沈北七星大厦项目定位区域板块分析道义板块市场分析项目名称汇置尚都项目位置道义大街北板块产权50年开发商沈阳雅苑房地产建筑类别别墅、洋房占地面积53万平建筑面积88万平容积率1.7绿化率48%物业公司沈阳穗港物业物管费洋房2元/月/平方米别墅4元/月/平方米开盘日期2012年09户型/价格联排别墅230-320平米，墅境洋房100-197平；洋房均价7300元每平，别墅245-480万元/每套销售状况月均去化2000平。项目地理位置相对优越，定位高端，但售价高于周边项目，销售效果一般。汇置尚都沈北七星大厦项目定位区域板块分析盛京大街市场分析板块项目产品面积产品价格供应面积成交面积成交金额盛京大街板块锦绣华城高层46-118高层450013905132800.59亿人杰水岸高层42-91小高48-105洋房86-100高层5500小高层5700洋房630066174643423.7亿亚泰城高层82-103洋房96-135高层5400洋房6400-730043814317671.74亿太阳城高层30-149高层清水4300-4800高层精装修50001863621120215.4亿盛京绿洲高层59-83多层61-122小高层98-113高层4700多层5800小高层480068498375171.67亿总计37875325892713.1亿盛京大街板块：主要在售项目5个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为5000元，洋房产品约6500元。整体成交比例为68.4%，供大于求明显，成交总价为13.1亿，平均每项目成交2.62亿，碧桂园太阳城项目价格较低，成交情况相当较好。沈北七星大厦项目定位亚泰城项目名称亚泰城项目位置盛京大街板块总户数8000户开发商沈阳亚泰金安房地产开发有限公司建筑类别洋房、高层占地面积50万平建筑面积150万平容积率3绿化率40%物业公司吉林亚泰物业管理有限公司物管费1.50元/月/平米开盘日期2012年8月25日户型/价格高层82-103；洋房96-135；高层均价5400元/平米，洋房均价6400-7300元/平米销售状况供应套数468套，去化347套，月均去化3177平。项目规模较大，规划前景良好，定位高端，品牌具有一定知名度，销售情况良好。定位高端，规模较大，规划前景良好盛京大街市场分析沈北七星大厦项目定位项目名称碧桂园太阳城项目位置盛京大街板块总户数8000户开发商沈阳市碧桂园房地产开发有限公司建筑类别洋房、高层占地面积62万平建筑面积150万平容积率2.4绿化率40%物业公司广东碧桂园物业管理有限公司沈北新区分公司（道义）物管费别墅2.2元/月洋房1.5元/月开盘日期2012年11月24日户型/价格高层产品面积为30-149平，价格为清水4300-4800，精装修5000销售状况品牌知名度较高，建造规模较大，自建配套相对完善，销售良好。高端产品与低端产品共区，对高端客户影响较大。碧桂园太阳城定位低端、自建配套相对完善、快速销售盛京大街市场分析沈北七星大厦项目定位项目名称中铁人杰水岸项目位置盛京大街板块总户数5800户开发商沈阳中铁盛丰置业有限公司建筑类别洋房、高层占地面积26万平建筑面积48.6万平容积率1.87绿化率40%物业公司中铁第一太平物管费高层1.53元/月洋房1.73元/月开盘日期2013-06-23户型/价格高层42-91、小高48-105、洋房86-100；高层5500元、小高层5700元、洋房6300元销售状况品牌知名度较高，建造规模较大，项目小面积低总价赢得市场热销，2013年总销金额为3.7亿。中铁人杰水岸定位准确，以小面积低总价赢得市场盛京大街市场分析沈北七星大厦项目定位区域板块分析陵园北街市场分析陵园北街板块：主要在售项目4个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为4300元，洋房产品约4900元，整体板块价格较低，市场总体供应量较少，市场呈现低迷的态势。板块项目产品面积产品价格供应面积成交面积成交金额陵园北街板块龙湖源著高层39-82高层4300022810.098亿中兴和园高层65-186洋房53-235高层3990洋房4900087100.35亿三盛颐景蓝湾高层高层450053416932754.56亿坤湖郦舍高层58-89高层430052188393611.74亿总计1056041436276.75亿沈北七星大厦项目定位区域市场重点项目分析项目概况位置沈北新区道义经济开发区蒲河路41-1号开发商碧桂园集团投资商碧桂园集团物业公司碧桂园物业管理有限公司占地面积619600平方米建筑面积150万平方米建筑形式别墅（联排、双拼，3层）高层（18层）建筑风格别墅地中海式，高层现代风格容积率2.3绿化率40%户型区间高层产品面积为30-149平；均价(元/m2)清水4300-4800，精装修5000分期三期总户数别墅600户，高层40余栋车位信息地下大型停车场，出租，费用未定物业费(元//m2)2.20元/平方米·月开盘时间2008-08入住时间2009-06销售情况截止2011年3月04日高层已售6栋，别墅未售卖点紧邻地铁，东北总部基地，迪斯尼碧桂园太阳城沈北七星大厦项目定位芳邻星语区域市场重点项目分析产品信息碧桂园太阳城左邻右里组团567911810目前在售组团5#、9#、10#和11#楼，其中5#为清水，面积为30-50㎡均价4350；10、11#为清水，面积为73-89㎡均价4350；9#为精装修，面积为73-89㎡均价5000元。33平40平36平36平沈北七星大厦项目定位区域市场重点项目分析项目销售情况碧桂园太阳城单价区间（元/㎡）销售套数套数所占比例4500以下36231.15%4500~500053245.78%5000~5500231.98%5500~600014912.82%6000以上968.26%合计1162100%总价区间（万元/套）销售套数套数所占比例30以下18916.27%30~40877.49%40~5058950.69%50~6021218.24%60以上857.31%合计1162100%户型面积面积（㎡)套数销售额(万元)均价(元/㎡)60㎡以下61511272476402560-90㎡2946136514824503290-120㎡45452471208984598120-144㎡2051815390204396144-180㎡34752415994600180㎡以上69642253047617总计116254121总价分类成交情况单价分类成交情况面积配比成交情况1、总价分类，项目以40-50万总价产品成交为主力。2、单价分类，以4500-5000元单价产品为热销产品。3、项目产品以90平左右产品成交为主，2013年成交金额高达5.4亿。沈北七星大厦项目定位区域市场重点项目分析总结碧桂园太阳城1、沈北区域入市最早的项目，以小面积低总价赢得市场。2、项目定位低端，控制成本，清水价格4350元，精装修价格5000元。3、项目2013年总销金额为5.4亿，以小面积产品去化为主。沈北七星大厦项目定位位置沈北新区蒲河路27号开发商沈阳中铁盛丰置业有限公司投资商中铁置业集团有限公司物业公司中铁第一太平占地面积29万平方米建筑面积50万平方米建筑形式洋房，高层建筑风格北美赖特式草原风格容积率2.0绿化率35%户型区间洋房86-100平，高层42-91平均价(元/m2)高层5500元/平米洋房6300元/平米分期3期总户数5800户车位信息地上，独立产权，比例约1:1.2物业费(元//m2)洋房1.73元/平方米·月；高层1.53元/平方米·月开盘时间2010-08入住时间2010-12销售情况目前项目2013年成交套数约748套。成交金额约3.7亿项目主题语一湖宽天下，一城泊然心卖点风水好，15度朝阳坡地，绿化，人杰湖景观，地铁沿线（2号线）区域市场重点项目分析项目概况中铁人杰水岸沈北七星大厦项目定位在售产品：三期一批三期二批二期洋房及高层13#12#11#10#9#8#7#14#15#29#30#16#17#18#19#20#21#22#31#32#33#34#35#36#28#27#26#25#24#23#一期售罄1#2#3#4#一期售罄一期售罄33#35.36#37#38#39#40#一期售罄三期11F售罄三期一批在售三期高层未推三期二批在售二期在售二期在售二期在售二期11F电梯小高未推二期高层在推37#三期二批项目主要以消化二期及三期一批、二批剩余产品为主，二期洋房和高层产品共30套特价房源，其余产品一次性98折，贷款99折区域市场重点项目分析产品信息中铁人杰水岸沈北七星大厦项目定位区域市场重点项目分析产品信息中铁人杰水岸高层产品98平两室一厅104平三室一厅洋房产品89平两室一厅110平两室一厅项目户型设计合理，南北通透，面积基本上控制在100平以下沈北七星大厦项目定位均价备注洋房6层类洋房：50-55#面积区间：92、86、100㎡顶层6200露台约10㎡，部分有阁楼约60㎡标准层层53002.9㎡飘窗、10㎡露台、14.8㎡入户花园2层60002.9㎡飘窗、15㎡露台、4.8㎡室内花园1层8000地下室和花园，约100㎡小高层15层小高层：42、44#面积区间：74、48、86、86、48、105㎡均价5700高层27层高层：43、45#面积区间：82、46、91、91、61、88㎡均价5500销售情况：洋房均价6300元/㎡、小高层均价5700元/㎡、高层均价5500元/㎡面积区间：6层类洋房92-100㎡、15层小高层48-105㎡、27层高层46-91㎡优惠情况：三期新品，均价5400元每平米，70平以下小户型全款购房减3000元，贷款减1000元，全款97折，贷款99折。推广渠道：LED大屏、236、255车体、短信一周两次30万沈北、皇姑区、电商房小二5000抵10000近期销售情况：

加推55#洋房，到访46组，当日成交15组，当日销售价格5480元（前期销售洋房价格6300），价位下幅较大。在售三期51、55、42、43#产品；区域市场重点项目分析中铁人杰水岸项目价格情况沈北七星大厦项目定位项目销售情况总价分类成交情况单价分类成交情况面积配比成交情况1、总价分类，项目以40-60万总价产品成交为主力。2、单价分类，以4500-5000元单价产品为热销产品。3、项目产品以90平左右产品成交为主，2013年成交金额高达3.7亿。区域市场重点项目分析中铁人杰水岸户型面积面积（㎡)套数销售额(万元)均价(元/㎡)60㎡以下4653952312496960-90㎡2374829313573571590-120㎡26983272144175343120-144㎡94297449575257144-180㎡140599426703180㎡以上1217510228392总计74837223总价区间（万元/套）销售套数套数所占比例20以下415.48%20~308110.83%30~40597.89%40~5016822.46%50~6025033.42%60~709913.24%70以上506.68%合计748100%单价区间（元/㎡）销售套数套数所占比例4500以下7910.56%4500~500020327.14%5000~5500577.62%5500~600012817.11%6000~650010614.17%6500~700011715.64%7000以上587.75%合计748100%沈北七星大厦项目定位总结区域市场重点项目分析中铁人杰水岸1、项目定位准确，规划100平以下洋房和高层，刚需产品。2、项目总价50万左右的产品，去化最好。3、项目2013年总销金额为3.7亿，以90平左右的产品去化为主。沈北七星大厦项目定位位置沈北新区蒲河大道与盛京大街交汇处开发商沈阳亚泰金安房地产开发有限公司投资商长春亚泰集团有限公司物业公司吉林亚泰物业管理有限公司占地面积50万平方米建筑面积150万平方米建筑形式洋房，高层建筑风格维也纳容积率1.36绿化率40%户型区间高层82-103，洋房96-135均价(元/m2)高层5400元/平米洋房6400-7300元/平米分期4期总户数5000户开盘时间2013-04-28入住时间2013-12-31销售情况目前项目2013年成交套数约748套。成交金额约3.7亿项目主题语一湖宽天下，一城泊然心卖点风水好，15度朝阳坡地，绿化，人杰湖景观，地铁沿线（2号线）区域市场重点项目分析项目概况亚泰城沈北七星大厦项目定位共开发四期，目前在售一期产品，16栋4.5层洋房、12栋5.5层洋房、3栋12层小高、5栋24层高层组成。项目售楼处未来打造7000㎡3层运动业主会所，羽毛球馆、乒乓球馆、篮球馆、游泳馆。商业配套：餐饮、休闲、医疗、购物18-22号楼为24层高层其中3号楼，以及23-31号楼，33-40号楼为4.5层洋房其中1、2号楼以及4-13号楼32号楼为5.5层洋房15-17号楼为12层小高层一期商业配套产品信息亚泰城区域市场重点项目分析沈北七星大厦项目定位高层产品103平三室二厅99平三室二厅洋房产品103平三室二厅82平二室二厅项目户型设计合理，南北通透，面积基本上控制在100平以下产品信息亚泰城区域市场重点项目分析沈北七星大厦项目定位区域市场重点项目分析项目销售情况总价分类成交情况单价分类成交情况面积配比成交情况1、总价分类，项目以40-50万总价产品成交为主力。2、单价分类，以4500-5000元单价产品为热销产品。3、项目产品以90平左右产品成交为主，2013年成交金额仅为1.7亿。亚泰城户型面积面积（㎡)套数销售额(万元)均价(元/㎡)60㎡以下000060-90㎡131851667377559590-120㎡1826917997755351120-144㎡0000144-180㎡31322909267180㎡以上0000总计34717442总价区间（万元/套）销售套数套数所占比例40以下329.22%40~5018051.87%50~609226.51%60以上4312.39%合计347100%单价区间（元/㎡）销售套数套数所占比例4500以下3610.37%4500~50004813.83%5000~55008624.78%5500~600012836.89%6000~6500216.05%6500以上288.07%合计347100%沈北七星大厦项目定位总结区域市场重点项目分析亚泰城1、项目定位相对高端，规格洋房和高层产品。2、由于项目定价较高，去化情况一般，2013年总销金额为1.7亿。3、项目以90平左右的产品去化为主，总价在50万左右的产品相对热销。沈北七星大厦项目定位沈阳私立实验学校学学商医沈阳师范大学沈北附属学校信基城方特欢乐世界总部基地奥特莱斯沈北盛京医院宿沈北金科酒店商新玛特体休市民健身中心NBA标准篮球馆已建成商商华润万家商福瑞佳购物商积家购物高尔夫球场体已建成但未开业工娱乐已建成部分区域在建中大学城大学城沈北新区沈北商业及区域配套分析沈北七星大厦项目定位沈北商业及区域配套分析信基城1、建面：60万2、功能：博览中心、家居博览中心、商务中心公寓等商商积家购物1、建面：3.5万2、功能：超市、餐饮、影院福瑞佳购物1、建面：1.7万平2、内容：购物、休闲、餐饮、娱乐商商新玛特商奥特莱斯1、占面：8万平2、功能：购物、娱乐、停车场沈北新区沈北新区沈北新区商华润万家1、建面：1.52、功能：超市、百货、餐饮已建成已建成但未开业在建中沈北新区商业现状简介沈北七星大厦项目定位沈北商业及区域配套分析医盛京医院沈北分院沈阳私立实验学校（小学）学学沈阳师范大学沈北附属学校（中学）大学城包括：辽宁大学、沈阳工程学院、沈阳医学院、沈阳师范大学、沈阳航空航天大学、辽宁美术职业学院大学城沈北新区已建成教育、医疗配套现状简介沈北七星大厦项目定位沈北商业及区域配套分析体NBA标准篮球馆体市民健身中心方特欢乐世界1、占面：60万平2、功能：高科技游乐园、酒店娱乐宿沈北金科酒店总部基地1、占面：450万平2、建面：500万平3、功能：总部楼、生活区、蒲河岛工高尔夫球场体沈北新区已建成已建成但未开业已建成部分区域在建中运动、娱乐配套现状简介沈北七星大厦项目定位新北站：位于沈北新区城市规划中轴线上的郝心台村。（规划设计中）地铁：地铁二号线北延长线南端与现二号线起点三台子相接，终至蒲田路，此间共设7站，今年开通到沈阳工程学院站（3站）。公交:以市场化运作和政府投入相结合方式建立了新区内部公交体系，开通了多条公交线路。公交路线主要为道义大街和沈北路，如141、157、178、180、191、236、255、正良-蒲河镇、沈北环路、新城子专线等。公路：沈北新区共有国省干线公路三条、总长度84公里，县级公路九条、27公里，乡级公路15条、155公里。新北站二号线北延长线“九纵九横”路网铁路、地铁、轻轨路网三台子站（现起点）工程学院站沈北商业及区域配套分析沈北新区交通现状简介沈北七星大厦项目定位

商业配套：基本集中于道义正良地区，包括华润万家、积家购物中心、福瑞佳购物以及正在建设的新玛特超市，其它两家大型卖场信基城和奥特莱斯属其它地段；其它多为小型街区商业；教育配套：沈阳私立实验学校(小学)和沈阳师范大学沈北附属学校（中学）；医疗配套方面：盛京医院一所大型医院；运动、娱乐设施多在沈北北区地段，如方特欢乐世界、市民健身中心（未营业）以及正在建设中的NBA标准篮球馆；沈北新区路网发达，路况较好，但公交线路大多集中于为道义大街和沈北路，其它路段较少。

综上，沈北新区市政配套是以道义正良地区商业配套和大学城周边配套为主，同时辅以小饭店、便利店、美容美发店、维修点等在内的小型商业机构构成了沈北的城市配套体系，配套资源相对集中、整体较匮乏。沈北商业及区域配套分析小结沈北七星大厦项目定位沈北市场总结众多开发商均已进驻开发,未来市场存量较大，整体去化较慢。整个区域产品价格较低，投资开发利润有限。产品建筑类型多以洋房搭配别墅、洋房搭配高层为主，建筑类型较丰富。沈北地区项目大致以道义地区为分水岭。道义地区周边配套设施较完善，地理位置较优越，销售情况相对良好。其它地区则因位置与配套等因素销售情况较差。道义地区项目客户多以刚性需求为主，而较偏远项目也可以蒲河景观带等自然景观与众多产业园等配套吸引客群，带动投资，但沈北区域正处发展初期，虽前景良好，规划完善，但目前大多基础配套都在建设之中，除道义正良区域外，大多为空白。沈北七星大厦项目定位项目地块分析经济指标地块四至分析地块现状地块SOWT分析沈北七星大厦项目定位项目总用地面积15.34万平米，总建筑面积55.22万平米，容积率3.6