拆迁条例法律培训讲义含案例

想说爱你不容易城市拆迁中的

情、理、法

伊犁州党校：张立哲helifeoflawdoesn'tlieinlogic,butinexperience

——OliverWendellHolmes

前言密执安大学人文学院

321大案例需要重点思维大案例需要背景分析大案例需要理论框架在中国人的传统观念里，“安土重迁”是一个影响了中国人几千年，根深蒂固的观念。中国人追求安居乐业，不到万不得已不愿轻易搬迁，房子，是中国人观念里非常重要的一个东西。而当房主的房屋所有权与公共利益、城市的规划建设或者开发商的某些商业利益相冲突的时候，就出现了社会中一种并不少见的现象—城市房屋强制拆迁，在这个过程中，往往由于补偿或者安置工作等问题，出现“钉子户”。那么,

如何定性城市房屋拆迁？政府在城市房屋拆迁中扮演了怎样的角色？公权力在其中又起到什么样的作用？公权力介入后如何做到从行政法角度保证公正等等都是急需解决的问题……对该案的道德性评价政府行为的合理性双方行为的合法性背景分析

位于深圳罗湖蔡屋围金融中心商圈核心，总投资约60亿元人民币，是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业综合体。蔡屋围金融中心

这栋高441.8米，楼高98层的新建筑，已经超越了地王大厦成为了深圳的第一高楼。京基金融中心站在深圳地王大厦第69层的观光台上，能清晰看到一座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标——高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于彻底消失了。10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。

1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房，花费120万元的建造费。蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，失去了股民资格，没有了村集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。2005年11月11日，政府核发蔡屋围金融中心区改造项目《房屋拆迁许可证》公告。此时村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋围集团公司董事长蔡洪亮和京基公司签了房地产开发合同，近4.6万平方米土地（包括宅基地）已全部被卖掉。

背景链接——蔡珠祥和多数村人被激怒了：“卖我的东西，却不让我知道，这是哪门子道理？”2006年8月24日，蔡屋围金融中心区拆迁工作组发布了“拆迁补偿优惠政策”只要在2006年9月15日前与开发商签下补偿协议，京基公司对每栋再补30万元深圳市罗湖区政府再给予每栋业主一次性补贴36万元。蔡屋围金融中心区拆迁工作组还以

政府公文的形式向每家每户作出承诺：“如果该项目回迁房出现烂尾（罗湖）区政府负责组织建设回迁安置房。”

背景链接——直到2006年8月，深圳市长许宗衡调研蔡屋围拆迁难。

京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。此后，开发商作了让步，把补偿价提至9000元/平方米。蔡珠祥将京基公司诉至国土局。2007年3月22日，国土局裁决：在裁决书生效后20天内搬出房子。3月29日，张莲好以“阿香婆”的网名在奥一网上发帖《南方第一高楼征地拆迁令我感到弱势》。4月13

深圳市政府在线发布了《蔡屋围金融中心改造项目依法拆迁情况》的新闻通稿。

背景链接——蔡珠祥把刚在3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”5月13日，深圳市政府没有支持蔡氏夫妇的行政复议，维持了国土局的行政裁决。6月18日，蔡珠祥把深圳市国土局告上法院。要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书。8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土局的强制执行申请书。国土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆迁人合法权益所受损失进一步扩大”但很不凑巧，8月18日，国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁。

“9月21日，罗湖区法院和拆迁双方调解了四次。当晚七点，双方签下了那份天价拆迁补偿协议。

9月22日，一千两百余万元补偿款打入蔡家账上。

背景链接——建金融中心是商业利益，所以我根据物权法可以和他们自由谈判。32大案例需要重点思维大案例需要背景分析大案例需要理论框架1

2003～2006年接待的上访人数中，有近40%涉及拆迁；这一期间建设部统计的这个比例则高达70%～80%。而中国社科院在此时间段完成的调查报告表明：只有2‰的上访能够解决问题。其次，其显然又是一个法律问题。《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》和《房地产管理法》等有明显抵触，它本身并没有赋予拆迁人和被拆迁人之间充分的对等关系。仔细分析会发现，当下的拆迁行为，很大因素上是地方政府执政理念和政绩观的折射。为了快速实现城市化，为了刺激房地产的发展以进一步保证城市建设，地方政府不遗余力地支持和授权开发商的拆迁行为。所以它又是一个政府角色的问题。重点

案例对该案的道德性评价政府行为的合理性双方行为的合法性1996年8月，胡**与某区签订了《建房用地协议》后，在未办理《规划建设许可证》及用地审批手续的情况下，修建了面积达1600平方米的砖混结构及简易结构房屋，用于企业经营。此后，胡**对所建房屋一直没有办理相关手续。2007年8月，**市为推进全市四大污水处理厂之一的城北大天污水处理厂配套工程建设，决定实施新路建设。为保证新路施工顺利进行，某区政府房管局于2007年8月26日上门与胡**协商。但由于胡**外地未归，其母书面签字并同意了“同意拆迁协议书”。其后，胡**明确表示不接收协议内容。房管局称，胡**的房屋属于违法建设，拆除是不予补赔偿的。但考虑到历史原因（当时北京区城建管理方面的疏漏，没有及时提醒和安排居民办理相关土地证件），某区有关方面仍然拟以不低于土建及装修成本的价格给予适当补偿，但胡**拒绝接受，提出了高达800万元的要价（依照当时的商品房市场价）。2007年10月，某区城管执法局向胡**下达了《限期拆除违法建设决定书》，并告知如对执法决定不服，可通过行政复议等法律途径解决。胡**对限期拆除决定不服，于2007年12月提起行政复议。2008年2月，北京市城管执法局经审查，依法维持了某区城管执法局作出的限期拆除违法建设决定。对北京市城管执法局的行政复议决定，胡**未在法定期限内向人民法院提起诉讼。胡**前妻唐**已于2004年与胡**离婚，并协议此处房屋归胡**所有。2009年4月10日，某区城管执法局依法对胡**违法建设实施拆除，唐**组织亲属多人暴力阻挠执法，在执法过程中唐某将城管李*打成重伤。为了抗拒执法，唐**往自己身上倾倒汽油，并自燃。最终，因城管人员延误救治时间，而导致唐**死亡。案例朗思维合情闹合理法律欺关系合法紫合规重点大案符例看历史继性，小案兵例看法律最性主体绑关系先看法律羞性，再看历史齐性拆迁云管理示人拆迁腿人被拆梅迁人与被随拆迁舌房屋系相关嗓的其辫他主信体拆迁挖单位关于群主体产、关驻系你认级为哪坑些机责关有恒权管悉理土讲地相勉关事僻宜？拆迁策管理阅人与情拆迁邪人、惜拆迁亿人与暖被拆览迁人会、拆煮迁管郊理人赤与拆扣迁单俭位的牛关系干是什海么？本案顿中房寨屋评列估机箭构的棚法律正地位贯是什凝么？城管虾是否观有权勒进行座拆迁？《中华浆人民摆共和鬼国宪烦法》《中华芽人民价共和先国立书法法》《中华驰人民贸共和团国物山权法》《中华叫人民炼共和越国城倘市房西地产盯管理精法》《城市辈房屋药拆迁派管理纷条例》《国有乡丰土地且上房珍屋征执收与吹拆迁耳补偿最条例》（草已案）关于德依据贯、情忆理政府卡能否响以城众市规纸划为浆由向委公民净提出僚拆迁写要求慰？政府灵在进类行土背地拆快迁前浮，需肥要什方么流牲程，增依据昌什么防法律顽法规剑？如果垫政府/公民誓行为艘违法胁，你军认为瞒应该栋如何乌处理对于场目前常城市洁拆迁哄制度升，你削有什股么评画价和廉建议幸？本案挡中，寄胡*还*是搜否已倒经取皂得了钢房屋孤所有避权？广该房青是否港受到坦法律鹊保护咸？附加袄题如果捐本案条胡*浙*房播屋是鄙违章练建筑该，你贯觉得均政府队是否裙应当摩给予店补偿踩？如果吩本案题胡*专*房朱屋是杂合法纷建筑只，你盛觉得赌政府统是否承应当役给予似补偿幼？补辩偿标政准是湿什么杀？胡*糠*家重人的排行为民如何在认定躺？在尊面对把强制且拆迁颠行为援时，颈公民把应该繁怎样府做？如果约胡*耕*的弃行为锋违法拌，你称认为裁应该件如何深处理词？强制等拆迁孕和暴伍力拆每迁有沉什么驶区别罢？你症认为载本案穿属于纠那种陵情况慈？暴虎力拆刘迁本文身合辛法吗害？大案燥例需冰要重蚀点思衣维大案胀例需直要背悠景分皆析大案约例需微要理鲁论框太架132极权希主义使的出加现并肺不是竟政府与介入什经济肌的后康果，删行政相手段炊对市湾场的课大规遍模介周入毯反倒巡寿是极恭权主暑义政兄体出猜现的窗前奏凯。极熟权政状体为荒何出敬现，送德意橡志、湖苏维米埃、丹法兰遵西等助等对损比，年当时拌的历颂史情败境不秆相似高之处岸远多嘉于相胡似之挨处……显而写易见逢，极席权主遗义不企仅可紧以在慌一个巨民众方素质指、文育化思浅辨水悼平等沉诸方端面都钓较高吗的地偷方出却现，湖也可恭以在沸那些沫目不担识丁柳的农裂民为柏主有够着浓血厚专沾制传论统的坏国家农诞生紧。写下气框架铃思路把你胃想说止的写壶下来按你舰的理义解去料讲23第一糕个问浙题合法羡性？定义糟：城多市房在屋拆歪迁，起是指返拆迁射人根餐据建机设规浓划要丢求和闪政府行所批床准的佛用地巡寿文件焦，在撕取得竖拆迁悟许可祖证的这情况水下，缴依法吴拆除标建设本用地懂范围呢内的王房屋沃和附贡属物毙，将瞒该范臂围内德的单满位和臣居民彼（被井拆迁袭人）百重新笋安置源，并桑对其轮所受违损失恐予以搏补偿疑的一挪系列饥活动惑。基本匙规范恒：人大《中华幅人民筛共和海国宪们法》人大《中华鬼人民篮共和金国立偷法法》人大《中华纹人民搅共和倘国物洞权法》人大《中华轰人民勺共和矮国城夸市房辞地产雷管理哭法》国务季院《城市黎房屋葱拆迁新管理沾条例》国务结院《国有楼土地填上房雄屋征证收与蹈拆迁妇补偿鹊条例》（草站案）法律慢依据——20妇09年12月16日，傍法制谱办副请主任解郜风州涛称剧：20暗01年颁竭布的《拆迁摄条例》根据《物权踩法》的精靠神本争来应铜当废登除，手因此纷“城兼市房睡屋拆颠迁实太际上汽处于质无法悼可依枣的状质态”太。第二兄个问颤题程序娱？定义四：行仅政程糊序的嘱概念副是宽指行溉政机酿关行久使行卵政权暴力，古作出钩行政售行为译所应届遵循呈的方咸式、霸步骤负、顺岔序和赏期间陡的总断和。……确定饥拆迁砖计划袍和方踪蝶案申领肠拆迁住许可封证拆迁眉公告确定症拆迁拒方式签订急拆迁丙协议实施炊拆迁……拆迁扬程序——拆迁散许可际证的教发放股、拆窝迁种浩类、币拆迁强程序锋、拆馋迁安旷置补谎偿金监额的鱼确定赛，拆迁菌许可灾证的追发放房屋咽拆迁忍管理孕部门季自房驼屋拆恶迁许距可证谁发放驳之日够起五日涨内，有到义务怠将房课屋拆忙迁许壶可证颗中载节明的妙拆迁怜人、粮拆迁岛范围饱、拆屈迁期首限等扭事项扶，以僻房屋出拆迁举公告丝式的形协式予堪以公肤布。拆迁桂人有负义务狠将公初告内形容告耻知被证拆迁休人。霉房屋捞拆迁江管理罪部门绒和拆祸迁人呀还有灾共同呀向被绞拆迁葬人做海好宣为传、哄解释誓工作让的义督务。政府休或政猛府主横管部杨门不能作为穴拆迁先人。拆迁荡的种坟类协议驳拆迁箭。是字指拆镜迁人吩与被伪拆迁萍人或雷房屋途承租景人达时成拆羞迁补少偿安冷置协鬼议的叠拆迁钩。裁决录拆迁垫。是境指在炒拆迁赌人与杂被拆朝迁人接、房搏屋承休租人刻达不油成拆杀迁补戚偿安粘置协单议的陪情况与下，衰房屋狂拆迁梳管理店部门评根据够拆迁爪当事失人的顺申请瘦，就肢拆迁紧补偿乌安置急问题假依法拢作出窗行政大裁决家，拆旬迁当果事人毁执行傅行政县裁决昼实施殖的拆度迁。强制脑拆迁慈。是指辱行政裁决舅发生今法律巾效力宰后，仆被拆迁人盒或房搞屋承毛租人模拒不付执行由政沿府或称者房梦屋拆组迁管杀理部门申榨请法肉院依油行政通裁决骑实施强制输拆迁