某地产咨询公司重庆某项目营销策略方案

][XX经纪（重庆）2011.8.202011年营销策略方案XX·XXX目录区域概况近期市场难点判断项目本体认知竞品分析营销核心策略区情概况重庆市XXX区是红岩精神发祥地（渣滓洞、白公馆)、抗战遗址密集区，国共和谈、百年学府、千年古镇，融沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉。XXX历史上是与江津白沙坝、成都华西坝、北碚夏坝齐名合称为四川著名的文化四坝；也是中国大后方四大文化区之一。全区400平方公里的土地上云集了19所高等院校、87所全市最好的中小学。全区90万常住人口中有30多万学生，8万多科技教育工作者，是西部的人才聚集区。域内历史文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺。工业概况XXX区现拥有重庆市工业企业50强4家，重庆市民营企业50强5家，大型企业3家，中型企业36家。全区工业门类齐全，工业企业涉足34个大类，其中：交通运输设备制造业、通用设备制造业、电气机械及器材制造业、纺织业、医药制造业等行业在全区工业经济中占据较大份额，摩托车整车、汽摩配件、织布、内燃机、高低压开XXX区关等产品在全国、全市占有一定的市场份额。XXX区在众多的工业企业中有享誉全国的XX工业、XX集团、XX药业、XXX等企业。全区拥有中国名牌产品3个，中国驰名商标3件，重庆市名牌产品29个，重庆市著名商标19个。拥有国家级企业技术中心2家，市级企业技术中心10家，区级企业技术中心3家。拥有重庆市特色工业园区1个，市级都市工业园（楼宇）11个，区级都市工业园（楼宇）5个，市级小企业创业基地5个，市级创意产业基地1个。商贸服务XXX区是重庆主城的核心板块之一，是重庆重要的物资集散地和商贸聚集区，三峡广场商圈年销售额在主城区排名前三位，有国家二级火车站等7个火车客货站，有XXX板材市场、梨树湾钢材市场等一批大型专业批发市场。2007年，社会消费品零售总额123.5亿元，同比增长18.4%，是1997年的4.6倍。全区商贸服务业发展总体定位构建环境优美，商业形态完善，业态配置合理，消费层次分明，商务功能完备，服务方便快捷，管理科学有序，具有现代水准的集购物、娱乐、观光、休闲各项功能于一体重庆市极具文化艺术特色的区域商业中心和现代服务业示范区。

作为“中国西部硅谷，红岩文化名城”，沙区GDP排名九区第三，经济实力雄厚，购买力强。主城各区GDP走势（单位：亿元）生产总值

地少人多，住宅开发量不足，是影响该区人口增长的主要因素区域人口对比表时间渝中区大渡口江北区XXX区九龙坡南岸区北碚区渝北区巴南区200468.6325.763.5184.0992.2265.1366.281.8879.8200569.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.27200670.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.19200771.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.11200871.1627.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.54年均增速0.91.42.01.81.92.02.14.02.9人口规模

恩格尔系数：指居民家庭食品消费支出金额在家庭消费总支出金额中所占的比例，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。直辖十年来，XXX区城市居民家庭恩格尔系数下降到35.1％，达到富裕标准。沙区城市居民恩格尔系数近年来均保持在35%左右，表明区域城市居民生活水平已经进入富裕阶段，且富裕程度较高。恩格尔系数

沙区的经济实力在重庆名列前茅，区域GDP排名主城九区前列，显示该区消费能力强，具备中高端物业消费的潜力区域住宅开发量少，使得该区域人口增长率较低区域城市居民生活水平已达到富裕，生活品质逐步提高XXX作为重庆最具文化氛围的区域，不仅对于传统的沙区居民来说有地域情结，同时也应该对重庆其他区域的居民有着一定的吸引力。总结目录区域概况近期市场难点判断项目本体认知竞品分析营销核心策略2011年1月27日重庆房产税试点正式出台：1月26日新国八条：二套房首付提高至60%、36个城市全面限购4月5日年内第二次加息：自今年1月来已经连续二次加息、6次上调存款准备金率，市场资金明显紧张。市场环境研判——新政影响市场环境研判——新政影响一线城市：一手住宅成交面积大幅下滑国家调控政策出台国家调控政策出台银行连续加息一线城市：一手住宅成交价格出现松动市场环境研判——新政影响二线城市：一手住宅成交面积大幅下滑国家调控政策出台国家调控政策出台银行连续加息市场环境研判——新政影响二线城市：一手住宅成交价格依然坚挺市场环境研判——新政影响&1.通货膨胀加剧，5月份CPI上涨5.5%，创34个月新高5月居民消费价格（CPI）同比上涨5.5%，创下34个月以来的新高。其中，食品类上涨11.7%，居住类上涨6.1%，再次成为拉动CPI上涨的主要原因。尽管CPI同比上涨创新高，但是从环比数据来看也有积极的变化。市场环境研判——政策预期CPI创34个月新高，如果CPI短时间内无法回落，再次加息、上调存款准备金将成为下半年政府控制物价的重要手段目前缠一线影城市均受调迈控的撤影响乡丰成交润量萎市缩，始成交唱价格伟有所详下降柜，二叫线城溜市成液交量武下降乱，但味目前究价格航表现哈坚挺企。目前重庆酱市场民主城伟区商氏品房赔成交娃量下下降明溜显，但茂价格严尚未虹松动伪，若戴成交勤趋势统短时孟间内挎未得近到明载显的疾提升虚，预杯计下因半年翼价格匀会出枝现松夹动。CP暂I上涨因幅度惨创34个月揭新高彻，下环半年后加息蚀、上挺调存聋款准白备金践率将锡成为双政府态控制斤物价然水平馒的重化要手唯段。政策跟小结竭：项目光组认狼为，咱重庆误下半繁年的寸市场胖环境定会越喝发的帖恶劣帝，届秤时各铺开发驳商为酬了现窃金流置，会微出现陶如08年市辫场一尘样，耕大幅产的折患扣、暮优惠包、直煌接降简价将浴成为兔常态撤！交易乳量明望显下怠降跌龙幅达草到40街-5墙0%，价抽格较予为坚博挺主城旺区近闯几周敬商品吹房交被易量腔维持20万方匠的低汗位徘絮徊，演与去碰年周策均交附易量嗓下降40匆%左右扎。大幅灯度优镰惠降挖价，蛛预计愉下半挂年楼越市将枪延续臭上半品年的怀基调东，继筐续探贯底。市场初情况封小结1、新兰政对离主城唇商品父房市扒场的影影响冬逐步粪显现逐，投繁资类坐产品帽受到纹的打灵击尤摇为明亭显。2、预维计下贿半年泡楼市败将继谷续延抓续上菌半年时的基扇调，过情况隐估计省更加闯严峻牧。3、开街发商塞在此佳市场歉环境甘上，大为保辅证资就金流娃的正嫩常运尾转，阵打折受现象熄将呈矿现常域态化乱。目怨录区域木概况近期睁市场苍难点洪判断项目王本体驻认知竞品搭分析营销糟核心蝇策略项目梁概况占地信面积:5份80垂00平方祖米建筑写面积:2播90国00澡0平方悟米容积睛率：5.镜0绿调化酒率30俊%产权筐年限:3煤9年户盾数:2沃36刘7户停车仙位:地面辰：16嫩1地下关：13竟36总计归：14藏97物业搬管理惹费:1俭.9元/㎡周边柄配套商业雅：国胃美电脊器。学校扁：八灰中、酿实验闲一小浊、实驱验幼割儿园葵。生活傅超市赛：XX超市施、XX号X超市栋、家耍乐福增超市投、XX炕X超市认、XX鹿X超市输、XX仓储私超市般、XX超市滤等。休闲委购物偶：XX绿X百货流、XX惊X百货馋、XX百货粪、XX百货疏、XX购物配广场沸即将颜开业呆。的8万平挺米的XX告X新纪曾元一遥站式扁国际继购物答广场达。大型久专业吼市场倒：XX电脑瞎城、崖锦阳喝数码斥通信滥城、坡苏宁摩、国零美等摘电器驴市场党、XX家装浅广场叔、欣株阳装屑饰城赞等银行配网点叮：中鉴国银蜡行、恩中信薯银行尊、建城设银疏行、懂工商疗银行信、中仓国农茫业银元行、敲民生竟银行膀、深水发展救、招中商银炊行、划浦东畅银行亦、交寨通银赞行等炎。医院春：重忙庆市XX医院僚、XX人民也医院继、妇拐幼保野健医符院、XX隔XX医院集并有叼西南若医院捕、XX医院湾、肿六瘤医敬院等感多个觉重庆洽市大窝型三逆甲医疾院。餐饮斤娱乐淡：陶袋然居抢、大属千食额府、谢寻常痛故事耍、德肿庄火樱锅、冠新七晴十二彩行、正必胜素客、洒肯德愧基、叨麦当睛劳、预哈根歉达斯浊、星搜巴克府、冰岗雪皇据后、归米罗昆咖啡访、巴铅西烤毛肉、志韩式泉烧烤践；欢葱乐迪酿、好绸乐迪梨、音齐乐龙工、XX欺X电影意院等豆；公园滑、广逝场：XX砌X公园求、XX遵X绿色筒广场(在建)教育抄配套辜：已宫签约旷实验兼一小槐，步宁行20分钟狮直达月一、损三、蚕八中碰。其他咱服务献设施燃：邮厘政、筑电信商：三店峡广菠场步卡行街衬多处信邮政桂、移偿动、肠联通词、电痕信营晓业厅完，均恢能很骆方便前的办甲理各睁种业露务。有幼燃儿园蜓和小跃学，(设计累规模仗为：6班幼李儿园烈，8班小庭学教派室)，本哨项目按对口峰入读执实验门一小糖学。生活配套非常齐全，生活氛围浓郁签约实验一小，提升了教育价值一期粉户型虎分布78910111T7户；33层1T8户；33层全跃层；17层7#拴8#户型屑分析户型巡寿格局狱方正多功睛能房烤的设蹈置，抖提升厉了生距活的纸品质7#耕8#户型迅分析户型雀格局林方正主卧摔带卫穷生间恐、衣弦帽间麻，小采三房疗大功蠢能入户秀花园论的引框入，拣提升威附加脂值缺乏精生活档阳台网，略红有缺塔陷。7#豆8#户型至分析经济孕型三菠房，元难得仅入户揪花园励引入纯；户型鸦方正枝，最义小房女间开读间为2.扇7米，沉满足窗居住摆舒适梨度7#肚8#户型设分析舒适朵型一仰室两蕉厅客厅阳开间欲达3.棒5米，视舒适棍度高宰；生活饱功能顶齐备9#柏10办#户型顶分析户型估方正倡实用缺乏灿生活药阳台9#坐10朱#户型滋分析客厅步位置认存在听空间限的浪船费；房间野开间壶适中次卧胸开门僻朝入润户门坏，私粱密性顾较低9#请10搅#户型嗓分析户型卸格局礼方正客厅挣开间3.邻8米较李为舒跨适，淹但卧涨室面螺积较愧小，厉舒适爽度较勇低小结户型么面积饼偏小核，降也低置舒业门混槛；户型描整体捞设计警方正皮实用度，居减住舒榜适度泼高；部分拥户型线存在存生活薄阳台范的缺总失；少量柄户型泰存在允一定涛的浪惑费空盏间。整体反而言站，本俘项目机产品探的设追计较找好，拘市场愈接受泳度高丝式。目锅录区域售概况近期奏市场潜难点颗判断项目南本体察认知竞品落分析营销音核心裁策略XX城温泉城本案XX时代XX温泉阀城开发商：XX集团物业公司：XX物业管理有限公司物管费：1.5元/平方米/月总占地面积：1200亩总建筑面积：287000平方米容积率：4.00绿化率：32%历次块销售亲节点艘：该项塞目第握一批最开盘吗时间墨为:2席00耽9年8月，晚第二相批次腔开盘著时间壤为：20藏10年7月，况第三菌批次具开盘惹：20国10年9月，损第四捏批次导开盘稻：20丧10年12月XX温泉向城项目傅共分疗四期讨开发犬，现巴在在荣售的企是二悬期，偶车位坏有17靠50个，重项目降两期宝全部双均为33层的蹈高层匹住宅陪，其底中二话期共10栋楼驾，分躲别为1.吧2.躲3.馒4.地5.败6.本7.挺8.境9.冬10号楼。其中1.惑2.鼠3.拳7.块8.谎9.科10号楼每已经颠基本苹卖完议，基龟本只设剩下派部分圾大户氧型的帝尾房。4.江6号楼主还未团开出薄来，误在9月中皮旬开飞盘。目前厘正在原卖5号楼去，5号楼富开盘咸时间帜为20方11年4月，木项目孔户型摔面积牵有70㎡，80㎡和10分0㎡左撑右的鲜两室耽，三战室户梳型。5号楼销开盘活均价悄为75辜00元/㎡。XX温泉县城户型酒存在悔一定灾浪费轿；XX温泉赤城2房面灾积较秋大，疾为舒耗适型滥两房链产品猪，与苹本案骡竞争接不大XX温泉祖城主卧泄较为等舒适捡，其戴余卧颤室较镰小；餐厅趣面积剂过大希，存络在面众积的闻浪费XX街XX城开发商：XX街重庆置业有限公司营销代理：无物业公司：北京XX街第一太平戴维斯物业物管费：1.6元/平方米/月总占地面积：47979平方米总建筑面积：230000平方米容积率：4.45绿化率：30%XX街XX城项目站共分别两期形开发迈，现洗在是果一期运共87耕0户，往车位佛有11墓00个。项目站两期较全部割均为30层的阶高层从住宅基，其门中一矛期共5栋楼限，分酬别为5.祸6.优7.漠8.访9号楼缎，其抗中5.卵6号楼殊已经纹卖完勉，7.香8号楼子还未置开出晋来，英预计艳在9月底分将会碧推出健。目前巧正在齐卖9号楼邮。项恐目户歪型面功积有60㎡，75㎡和90㎡左运右的献两室坛户型销。5号楼贸开盘痛均价非为85斥00元/㎡,6号楼牧开盘法均价荐为90西00元/㎡经济半型2房的希定位秀，户善型中索规中叹矩舒适双型两乞房产浊品，废可2变3，产观品附某加值汇高紧凑虹型2房，央存在务餐厅愁位置腿面积别的浪域费，与本纯项目B户型细较为云相似XX疗XX时代开发商：重庆XX集团（物业）有限公司物业公司：重庆XX集团（物业）有限公司物管费：1.8元/平方米/月总占地面积：208300㎡总建筑面积：1000000㎡容积率：4.80绿化率：33%XX增XX时代项目禁共16栋楼担，均宫为33层高鲜层，铁不分扫期开驾发，扮其中3.农5.蚊6.付7.低8号楼案还未刻开出拿来，贵其他添开出阳来的斤楼栋镇小户替型已壳经基苍本卖瓜完，连只剩伍下一犯些采救光，劣朝向付不佳稻的尾划房和工大户涝型。目前凶在售皂的4号楼洞面积尿为两室58㎡、三灰室84㎡的性户型蜓，均惠价在86羊00元/㎡，窄最低弟价格月为70苹00元/㎡左歪右，朗最高类价格诸在90泄00元/㎡左涝右，柳且楼念层无犁差价。预计杆明年毒中旬原左右令交房把。XX怎XX时代户型撑方正扩实用功能塑齐全赠送胁面积惩较多XX留XX时代户型倚方正目实用功能员齐全赠送跳面积铲较多竞品谁小结相对络于竞此品，各本项光目的疯区位荣更好朴，周锹边配扇套更末为齐膏全；竞品绍的产蜡品设拦计普离遍较闯好，默也均丹定位走为首逐置类鬼产品服，与帝本项欢目竞痕争较短大；竞品乱中温住泉城而与XX时代端体量索均较摄大，聪一定背程度炸上弥铺补了南区域湖不足脑的劣肯势；本项鸽目面孝临的记竞争泰较为没激烈贸，受屋到周降边竞悉品对柄本项继目客姿户的拖分流阶。目冤录区域屯概况近期叹市场株难点慢判断项目掩本体本认知竞品筒分析营销府核心吐策略提高来访量提高成交率加强项目影响On纤e：加饮强渠伍道行秃销，相开展北定点理大客状户与们新区设域渠谱道挖侨掘1.绣1、派志单计畏划（余项目婆周边宝派单姥、插脑车等党）1.满2、大桨客户颗膜拜笑（销起售人堤员2人/组，秩针对毛对XX酒X区域故有实铁力的变企事阔业单畅位）1.括3、电闲话膜洒拜（么在销鲁售部级的工恐作人虎员每嫁天在语售楼眨中心巩打电京话CA孔LL客）1.澡4短信防推广且（定云期对顺目标醋客群袭发送辉短信运，告盾知项鸟目信公息）Tw深o：线梨上（墙网络磁、报汁媒）卧推广扛辅助位渠道断行销泄，增欧加来怖访量2.番1、网住络推唇广（雕进入答竞争赶产品吧业主病论坛必灌水摧，对扮项目种进行妇宣传竭）2.塌2、可它考虑Wb，与己专业巡寿的广盒告公勿司或紧推手侧配合Th队re伯e：定旬期活晃动，蒜配合硬重大讯节点观，积累肉人气训，为咳项目墓造势3.孙1、配染合下视半年课的重肃大节诊庆节绘点（抛如七碍夕、邀中秋内、国开庆等秋）3.午2、每始个月刑举行2次左城右的馒暖场疏活动衫（如DI丧Y、水荒果节催等）3.棉3、结洗合项施目自饶身优驶势（镜商场观），仆举办太相关缓活动线下雪渠道剪为主扰、线蜻上推刑广为擦辅On子e：加炸强渠矮道行即销，春开展木定点持大客画户与弟新区疼域渠食道挖揉掘1.派单占，插梢车计派划（DM单、秩海报叹、折杏页）鸽：2名置津业顾鸡问+4名兼颗职（幸共6人、但分为2组）何，每等组每吊天35罢0份，乎每天妙派单70瞧0份。派单葛地点退（项伪目周家边的碎老社供区、谊较大柿的企贤事业炸单位这、辖缎区内论学校究、商夫场停票车库雹等）逆。2.大客好户膜喉拜：2名置诵业顾挣问+1名策鄙划，亏分为幕两组嘱，每胳组每券天拜饲访2组大裳客户格（道折具：推楼书警、户凯型图泪）。3.电话CA开LL客：在售巷房部都置业外顾问共，每坛天在煌销售辣中心孟电话冒膜拜15松0组客麻户（州我司治将利贵用自禁身客唤户资伤源，同时砍希望胸或得激贵司刚的前绪期来知访客蓝户及雀商业蹄业主投的客康户资鲁源）勤。4.短信到推广询：每周忧至少1次，底每次20万条石（告葱知客增群项末目及冲时信带息）精，遇径到重漠大节裕点每距周两搭次。提高来访量提高成交率加强项目影响派单帐及大只客户挤膜拜箩执行箩计划物料平及人枕员费维用预做算：（亮单价损为市溜场参铁考价运）海报震：0.星7元/张，谎户型橡图：1.批5元/张，馅兼职70元/天·人7月份期物料昂费用我预算轨：1、派欧单海报滩费用=0浊.7谋*7痕00尝*2灰0=脱98出00元2、大背客户墓膜拜海报幸费用=0息.7尤*3似0*校15舟=3孔15元户型云图费允用=1挎.5梢*3蕉0*导15筒=6秀75元3、兼气职=7拘0*肆4*轻20艇=5酬60画0元合计稀：16苹39略0元渠道毒执行卸标准—电话赢行销专业虚电话馋置业辜顾问胡，每日全电话CA彼LL客15险0组，艰定时言回访手，通歇过日盒报表宁形式敬报告捧客户捷情况冬。电耐话CA善LL客转挤房率分普遍卖在2%左右王。梳理鞋前期首未成昌交意坑向性驼客户创，进满行电极话回腔访，态通过稀各种青噱头弹吸引浮再次轧回访勿项目哥，我述司也舱可以察借助萌自身帆客户森资源努帮助朽其CA蛛LL客来避访电话千膜拜抢执行朗计划活动事营销D型：横潜在炊客户排除仅到茄访一般糖性客然户维猜护到访示且满捐意活动飞营销到访哨会推厚荐C型：悔到访是客户直接绞促销歉落订意向芽等待活动趣营销意向煌会推具荐加紧玩跟踪黎，快托速落五订意向掀会购脏买B型：过意向烦客户一般汁性的旺客户雁维护仅成威交重点祥维护钢，争左取继惰续购融买成交锣且满忆意活动里营销成交恋会推熔荐A型：边成交纪客户深度趴挖掘克的潜炮力客户梯类型XX缴CR喝M将客巴户细杯分为礼十级验，针贝对不赛同级求别客职户进寨行深史度分售析与薪挖掘!提高来访量提高成交率加强项目影响发现客户未成交原因未成交客户梳理未选中合适的户型未有合适价格其他未成交客户梳理通过短信告知其新的房源推出其他解决方式通过短信告知其新的价格重新烦分析恶未成纵交客唉户，继发掘乏成交朝价值盛；>>塔>深度眨客户乱梳理皆，XX不放蹲走一王个到借访客忘户提高来访量提高成交率加强项目影响一、列提高核业务倡能力酬与逼妇定技似能，排进行姿内部恶分享虫培训提高斯销售木人员络的业炮务能铁力与生逼定恩技从捧以下宝几个晴方面携加强腐培训绪：1、SP技巧站：电折话SP、现润场SP、SP活动工、时蛋间缓疑冲SP、信隶息不离对称SP等。2、逼缘瑞定技红巧：则客户来购买诸前信妖号、撕逼定冬技巧齿及资糕源配吼合、额逼定狮过程习的危浙机意关识、坐心态箱模拟刻训练描方法歼。3、销痕售说称辞强土化对目偷前销匠售说械辞，鹿根据霸节点腾进行很更新订，对锋销售手人员寨的销焰售说注进行先强化催训练蜓。4、渠逮道技小能培怕训渠道富派单汽人员朵管理档、大唇客户增陌拜稿技巧湿、渠村道销婚售方恐式、陵开辟眠个人晕推广膏渠道齿（博泳客、洋微博看、短拔信、借电话吹等）搞。5、如抽何达犯成交菜易培记训客户眯初步悄接触胃的技帽巧、膨说服坝销售拔的技籍巧、钩处理火异议嘉额技帜巧、遇最后裙达成崇交易浩的技扰巧、斤销售副代表虽的成石功法昏则。提高来访量提高成交率加强项目影响二、摔增加恢团队芽激励焦，提娘高积臂极性2、采梳取‘求零撞身单’旱制度逆，促沿进置幼业顾工问逼