可行性研究报告编制规范

可行性争论报告编制标准中铁十七局房地产公司202311可行性争论报告编制标准中铁十七局房地产公司可行性争论报告编制标准中铁十七局房地产公司第第13页目录\l“_TOC_250004“概述 4\l“_TOC_250003“目的及适用范围 4\l“_TOC_250002“部门职责 4\l“_TOC_250001“流程输入及输出文件 4\l“_TOC_250000“操作标准 4产品研发部组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并根本固定。有特别要求的可聘请社会专业人员参与。 产品研发部制订工作打算，明确可行性争论工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作打算报总经理批准后，布置安排落实。 各成员依据专业分工调查争论收集资料，必要时再次进展实地调查和市场调查。 4小组集体争论，议题为： 4编写争论报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由产品研发部协调综合汇总，编制报告初稿。经总经理回复意见后，修改完善，形成正式报告。 5产品研发部组织决策委员会对可行性争论报告进展评审、决策。 5可行性争论报告内容 5可行性争论报告编制标准中铁十七局房地产公司可行性争论报告编制标准中铁十七局房地产公司第第13页概述目的的主要依据。适用范围目的的主要依据。适用范围适用于房地产工程可行性争论报告的编制。部门名称本流程中担当的主要职责主办部门部门名称本流程中担当的主要职责主办部门产品研发部1.制订工作打算，安排任务；协作部门决策部门2.组织编制可行性争论报告，汇总编制，提交评审。营销治理部/财务治理部/工程治理1.提出优化修改意见部党政联席会1.对可行性争论报告进展评审、决策。流程输入文件流程输出文件1.流程输入及输出文件流程输入文件流程输出文件1.操作标准请社会专业人员参与。小组集体争论，议题为：市场争论。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。优化后，提出推举方案。可行性争论报告编制标准中铁十七局房地产公司可行性争论报告编制标准中铁十七局房地产公司第第1313页可行性争论报告内容〔见后页〕附：可行性争论报告第一章 工程决策背景及简要分析一、外部环境府重点工程等。工程启动对集团将来几年进展战略、进展规划的意义〔一般3—5年〕，〔是否核心工程〕；风险、扩大社会影响力的作用；从集团将来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；其次章 工程概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔〕的地理位置。〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔〕。宗地四至范围；地势起伏状况、自然标高、与周边地势比较；地上障碍物状况：包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔〕宗地范围内有无受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地；地质条件：包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。2023教育：大中小学及教育质量状况。医疗：医院等级和医疗水平购物：超市、购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、消遣设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。交通状况交系统状况，包括主要线路、行车区间等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决；附图：〔描述工程个案状况，无以下内容的可不写〕治安状况空气状况噪声状况污染状况〔化工厂、河流湖泊污染等〕危急源状况〔〕对工程有重大影响的现状周边景观〔附图〕规划中对改善片区景观、提升片区形象有重大作用的工程状况六、市政配套条件(需说明接入可行性、接入点至宗地距离、接入本钱)〔影响〕供水：现有管线、管径及将来规划和实施时间。污水、雨水：现有管线、管径及将来规划和实施时间。通讯〔有线电视、、网络〕：供电〔永久性供电和临时施工用电〕：燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积总容积率、住宅容积率建筑密度绿化率其他要求土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。依据价格计算总地价、楼面地价。第三章 法律、政策性风险分析〔3〕合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房〔〕付款进度及与拿地程序〔或交地节奏〕其他合作条件与合作方式相关的其它法律规定现状土地全部权归属土地使用权归属土地的用途规划规划全部权归属规划使用权归属规划的用途取得土地使用权程序的评估1〕取得土地使用权的程序取得土地使用权需要的工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权的风险及掌握〔〕。〔已是商品房用地的可以不写〕地性质变更的程序和理由土地性质变更的政策支持或障碍土地性质变更需要周期〔最好准确到工作日〕〔没有这方面状况的可不写〕第四章 市场分析一、城市〔或区域〕住宅市场成长状况 城市〔或区域〕住宅市场简述1〕形成时间各档次住宅在区域内分布状况购置人群变化城市〔或区域〕住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕开工量-竣工量销售量-供需比平均售价区域市场在城市中各项指标的排名状况及进展趋势〔〕〔或区域〕内产品供给特征各档次产品供给状况各档次产品的集合特征，尤其争论与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图将来2-3分析：本案在区域市场内的时机点结论：区域市场在城市整体市场的地位及进展态势〔没有可不写〕本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围〔特征上〕。竞争对手客户群体分析四、目标市场定位、产品定位目标市场定位及分布目标市场的规模、消费力量及能否保证公司的经济效益目标人群特征-来源区域-行业特点目标客户可承受的价格目标客户对产品、配套和效劳的需求目标客户对品牌的认知度目标客户信息接收渠道及方式第五章 规划设计分析一、规划设计思路设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产型、别具一格产品的可能性。假设是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。角度推断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。况、较深的沟壑〔小峡谷〕保护的影响及解决的方法。空气状况、危急源、“〔可能与小区主要出入口有关〕〔有线电视、、网络〕热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况与是否开通业主班车有关〕、商业设施〔大型购物中心〕自身配套建设规模和面积做出推断。第六章 工程开发分析一、土地升值潜力及规模开发时机评估工期打算、各期开工面积、竣工打算、开竣工时占当地城市或区域〕市场的占有率。各期销售时间、价格、面积，估量销售各期的市场占有率，售打算实现的可行性分析。第七章 投资收益分析〔直接建筑本钱加期间费用，不包括资金利息、营业税和所得税〕营业税及附加所得税工程利润率、投资回报率及主要经济指标。各期的利润表达敏感性分析〔〕资金推测资金投入打算；资金回款打算；资金需求打算；均额。四、资金筹措融资效劳的协议。第八章 治理资源配置一、工程机构设置是否需要成立独立法人公司〔工程公司〕；启开工程对个专业〔部门〕人员的需求，具体人数〔〕口人员的解决途径〔调动、聘请、培训等〕。第九章 综合分析及建议一、SWOT分析套、生活配套、是否符合开发企业的进展思路等方面论述。套、生活配套、是否