广场明珠调研报告

市场调研报告中雄实业·广场明珠工程第一局部惠阳房地产宏观环境第二局部惠阳淡水房地产微观市场第三局部惠阳淡水商业现状调查第四局部广场明珠工程的初步操作思路目录1惠阳房地产宏观环境第一局部惠阳房地产宏观环境一、曾经的痛---九十年代的惠州地产“80年代看深圳，90年代看惠州〞，掀起了惠州房地产狂潮1992年－1993年，惠州在最顶峰时竟有数百亿资金在滚动。熊猫汽车城遇挫，南海石化不落户，银根紧缩调控，惠阳地产一夜间崩盘。上千家房地产公司遗下164.84万平米的在建商品房和70.13万平米做了根底的商品房，十几亿资金沉淀下来。惠阳房地产为此寂静了近10年，此间没有一个新的房地产工程上马。二、复苏与中兴---二十一世纪初期的惠州地产第一局部惠阳房地产宏观环境1,新世纪的曙光2000年10月，中海壳牌签约，惠阳房地产也以盘活烂尾楼开始复苏。2002年，惠阳烂尾楼盘活了90%以上。2003年全面复苏，标志性——29层的富景大厦，其200多套住房经过改造后全部出售完，1至4楼的商铺也完全租出。第一局部惠阳房地产宏观环境2,惠阳区房地产新特点目前惠阳区共有房地产开发企业56家2004年，惠阳完成房地产开发投资为3.68亿元，批准预售商品房面积14.23万平方米。2005年1至6月，惠阳区已完成房地产开发投资2.1亿元，商品房施工面积20.1万平方米,竣工面积约8.92万平方米，批准预售商品房面积11.06万平方米。近四年房地产开发根本情况如下表：开发情况年份房地产开发投资（万元）商品房施工面积（㎡）商品房竣工面积（㎡）2001年400035000270482002年1152060015451332003年175001826001163732004年36800195800130000第一局部惠阳房地产宏观环境近两年惠阳房地产呈以下几个特点：壳牌带动惠阳区房地产趋旺房地产交易活泼商品房施工面积进一步扩大积压的房地产得到有效的盘活开发主体主要是民营企业第一局部惠阳房地产宏观环境三、强者恒强-----繁荣局面下的专业竞争1,新规划,新起点城市开展规划先行.惠阳----惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠〞城区、中心组团、站前组团和“两河四岸〞第一局部惠阳房地产宏观环境滨海城市重要组团和现代化滨海城市的定位，实施“一二三四五〞战略：围绕建设宽裕小康和率先根本实现社会主义现代化这一目标，推进建设经济强区和文明城区两个进程，抓住工业化、城市化、信息化三条主线，主攻园区经济、民营经济、外向型经济和农村经济四个重点，建立良好的道德、政务、市场、法制、生活五个环境第一局部惠阳房地产宏观环境2、供给充足,竞争加剧2005年1至6月，惠阳区已完成房地产开发投资2.1亿元，预计在2005年总投资额将突破5个亿。2005年上半年统计，施工面积增长率均超过150%惠阳地产存在着明显的供给过剩特点.第一局部惠阳房地产宏观环境惠阳地产的需求预测农村进城经商务工人员的住房需求。保守估计会增加60000平方米的住房。城镇居民改善住房的需求。8%的城镇家庭有改善住房的要求。。拆迁安置需求。淡水镇加大城市危旧住房改造力度，惠阳地产的需求主体分析白领阶层政府公务员经商者投资者二次置业者自由职业者对产品素质要求越来越高需求的区域也将发生变化需求的主体也将分化第一局部惠阳房地产宏观环境3、开发商必须适应的新变化2惠阳淡水房地产微观市场第二局部惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争工程研究惠阳市政广场首席园林社区——中区华府占地面积3.3万㎡建筑面积8.6万㎡总容积率2.2项目总栋数总14栋，二期11—14栋主要楼宇类型多层、小高层、高层户数550户型两房、三房、四房目标客户主要面对惠阳淡水及周遍高收入人群推广卖点地中海风情园林中区华府位于市政府北侧，首创户型，引领居住新概念。首创空中花园和入户花园，开盘当日举行的68国世模小姐比赛，造成轰动效应。一、重点竞争工程研究第二局部惠阳淡水房地产微观市场中铭豪园占地面积78541㎡建筑面积24万㎡总容积率3.12项目总栋数20栋（8层和18层各5栋、10栋12层）主要楼宇类型多层、小高层、高层户数1500户型两房、三房、四房目标客户惠阳当地中高收入阶层、中小企业主推广卖点区位优势明显中铭豪园是第一个在惠阳中心区进行开发建设的大规模楼盘，区位优势比较明显，这是其销售状况较好的最主要原因。第二局部惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争工程研究昊康广场花园占地面积1万㎡建筑面积4万㎡总容积率4.0项目总栋数1栋23层，2栋15层主要楼宇类型高层户数206户型三房、四房、复式目标客户惠阳当地中高收入阶层推广卖点位置绝佳工程规模较小，整合推广差，不注重品牌形象的树立，没有较好的物业管理。其创新之处在于三层架空层的绿化以及会所，在惠阳地区是极少见的第二局部惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争工程研究锦江国际占地面积20600㎡建筑面积11万㎡（商业面积3.1万㎡）总容积率5.3项目总栋数22层5栋主要楼宇类型22层5栋户数510户型二房到六房目标客户惠阳地区高收入人群；推广卖点一流的建筑设计、建筑质量、园林规划拥有惠阳面积最大的商场〔面积为3.1万M2〕和最大的空中花园〔面积近10000万M2〕第二局部惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争工程研究开城豪庭占地面积建筑面积9120㎡总容积率项目总栋数17层1栋主要楼宇类型高层户数90户型二房、三房目标客户以自住为主企事业单位推广卖点高性价比同批次楼盘中规模最小，总建筑面积才9120㎡，但性价比高，位置较好第二局部惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争工程研究博雅苑占地面积3500㎡建筑面积4.6万㎡总容积率13.1项目总栋数19层3栋17层1栋主要楼宇类型高层户数500户户型一房到四房、复式目标客户惠阳地区中等收人群、年轻及投资者推广卖点名校为邻、户型丰富改造楼盘，户型丰富而有所创新，高达13.1的容积率，顶层率先设计为屋顶花园裕华广场第二局部惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争工程研究占地面积5000㎡建筑面积5万㎡（商业1.5万㎡）总容积率8.2项目总栋数18层3栋主要楼宇类型高层户数226户户型二、三、四房、复式目标客户惠阳地区中高收入人群推广卖点商圈核心老城区最大的底商加塔楼的楼盘，人人乐的进驻，大大提高人气。瑞景居第二局部惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争工程研究占地面积6万㎡建筑面积12万㎡总容积率2.0项目总栋数26栋12层主要楼宇类型多层、小高层、高层户数720户型二、三房、复式目标客户惠阳当地中高收入阶层推广卖点3万平方米芭厘岛水景风情主题园林其规划设计、园林景观等综合质素较高，工程形象较好，人气在惠阳的在售楼盘当中较旺第二局部惠阳淡水房地产微观市场老城区户型以中小户型为主，新城区以中大户型为主；普遍以底商加塔楼形式，底商促进了商业繁荣，也加大了经营竞争；重视小区园林景观投入，后者上万平米的中庭花园，或者利用楼层架空层作休闲绿化；重视自身的生活配套，多设有独立会所设施，或架空层休闲花园会所；价格教去年提升较快，楼盘均价多在2200—2600元/㎡之间；引入专业筹划代理公司，重视前期筹划，现状包装和销售推行的专业化运做；二、在售楼盘特征概括：3惠阳淡水商业现状调查第三局部惠阳淡水商业现状调查一、淡水商业布局淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。据统计，其社会消费品零售总额占淡水50%以上，被称为淡水第一个市中心复合型核心商圈。以3个零售百货综合店〔惠阳商贸广场、华都广场·恒金百货、裕华百货〕为主力店，配以南门北街家用电器专卖店以及华美华大酒店、新丽晶大酒店、百老汇酒店等20多家各种类型酒店，各种商铺近3000家的核心商圈。1,核心商圈----南门街商业圈：第三局部惠阳淡水商业现状调查2,次级商圈---金惠大道与东华北路商圈一、淡水商业布局次级商圈处于核心商圈的邻近区域。由于南门路延伸空间有限，商业重心势必向西拓展。未来几年，沿东华北路和与其垂直的道路呈“T〞字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。金惠大道位于东华北路商圈内，将得益其商业的带动，次级商圈作用非常明显。第三局部惠阳淡水商业现状调查一、淡水商业布局3,新中心广场商圈。以市政广场为中心，辐射人民路、金惠大道，以昊康广场、国美家电〔万联超市〕及规划中的惠阳商业步行街、市贸广场形成未来新市政、文化、商业中心。中心地区北部的市级商贸中心，将建成一个档次高、商业设施齐全的商业区。4,家俱城商业圈：位于人民四路。云集了淡水80%的家俱商，集家俱展示、销售于一体。商铺租价80－50元/㎡。形成一个家具综合批发零售商圈。目前已经开展成为惠阳最具影响力的家俱专业市场，辐射周边镇区。第三局部惠阳淡水商业现状调查二、淡水主要商业街区1、商业街区南门商业街区位位于淡水市政府的北侧（主要以南门东街、南门西街为主）商业形态集休闲、娱乐、购物、饮食等各种形态的特色店主要商家新佳美时装、四川小酒楼、港途商场等人流量日均人流量达6万人（次）租金各种临街商铺租价超过120元/㎡左右，部分旺铺租价超过200元/㎡。评述南门商业街.是淡水商业网点最密集的街区，南门商业街已列入惠阳重点市政改造项目。市政府预备将其规划成富有岭南特色的综合性商业步行街，重新进行美化、亮化和绿化。第三局部惠阳淡水商业现状调查二、淡水主要商业街区开城大道区位位于惠阳市中心区，中心商业的主要街道商业形态餐饮娱乐、服装百货、电子、家电；主要商家华都广场、惠阳电子城、裕华百货、惠康家具、金爵俱乐部、皇苑蛋糕坊、等租金各种临街商铺租金为100元/㎡左右，个别旺铺达到180元/㎡。目前该街区无空置商铺评述是淡水休闲娱乐业最发达的街区。主要有百老汇酒店、金叶大酒店、新丽晶大酒店3家三星级酒店，新世纪夜总会、丽豪夜总会、鲁惠夜总会等10余家夜总会、各种类型的宾馆10余家1、商业街区第三局部惠阳淡水商业现状调查二、淡水主要商业街区1、商业街区崇雅路区位为开称大道的与白云路交汇的延伸街道商业形态服装百货、餐饮娱乐主要商家好宜多、沃尔玛、肯德基、麦当劳、新天地时装广场、淡水大酒店、龙清阁酒家等租金40元/㎡—60元/㎡评述位于淡水核心商圈，是淡水商业最聚集，人流最密集，之处商铺没有缺空。第三局部惠阳淡水商业现状调查二、淡水主要商业街区1、商业街区白云路区位西往深圳方向、东往惠东方向商业形态五金批发、气配、管件、餐饮主要商家世纪华园大酒店、星都酒店、银河酒店、惠阳商贸城租金30元/㎡—40元/㎡评述据了解白云路为淡水的老国道，白云二路、三路主要以经营建材、管道、汽配批发为主，世纪花园大酒店是淡水现阶段最豪华的酒店之一；白云四路、五路主要以服装百货为主、延伸淡水核心商圈第三局部惠阳淡水商业现状调查二、淡水主要商业街区1、商业街区人民路区位位于市政广场的右侧，北往惠州方向、南往大亚湾方向(人民四路、五路)商业形态五金批发、餐饮、家电、百货主要商家国美家电（万联超市）、商贸中心租金各种临街商铺租金为30元/㎡左右，个别旺铺达到50元/㎡。评述是淡水交通最便利的街区，也是通往惠州、大亚湾方向的必经之路，商业主要由淡水汽车站带动人流，也以汽车站周遍商业最聚集，第三局部惠阳淡水商业现状调查三、淡水重要商业物业与商家商贸广场〔好宜多〕位置位于开城大道与白云路交汇处规模总建筑面积5万平方米分5层建筑业态分布超市、首饰、化妆品、服装鞋帽女士精品服饰儿童服饰、鞋城商业性质中低档百货店经营模式商场统一管理，出租的方式评述是淡水最大的百货商场、人气最望、客流量最多、也是商业品种最全的百货商场，以中低档服饰为主，适应当地消费人群。部分楼层还在招商中。第三局部惠阳淡水商业现状调查三、淡水重要商业物业与商家华都广场〔恒金百货〕位置位于开城大道与白云路交汇处好宜多商场对面规模总建筑面积1万平方米总2层业态分布一层品牌服装、鞋类二层超市、手机商业性质中高档百货店经营模式商场统一管理，出租的方式评述位于淡水核心商业圈为淡水唯一一家品牌服饰、鞋类商场。服饰主要以休闲为主国美家电〔万联超市〕位置人民路与白云路交汇处（汽车站旁）规模总建筑面积近5万平方米.业态分布家电超市百货、、商业性质中高档家电、百货评述为淡水最大品牌家电商场，周遍交通便利第三局部惠阳淡水商业现状调查三、淡水重要商业物业与商家沃尔玛位置崇雅路与南门北路交汇处规模建筑占地面积约9000平方米，建筑面积约5万平方米，拟建4层商业性质大型的商业百货经营范围精品百货、娱乐、餐饮等备注项目正在建设中第三局部惠阳淡水商业现状调查三、淡水重要商业物业与商家第三局部惠阳淡水商业现状调查三、淡水重要商业物业与商家位置开城大道锦惠大厦规模总建筑面积9000㎡分500个面积6㎡~~150㎡铺位业态分布一层通讯产品、数码产品（6㎡~150㎡）二层电脑及外设产品（6㎡~40㎡）三层品牌电脑、办公设备及耗材（6㎡~40㎡）商业性质统一经营专业电子商场价格待定未开盘销售模式8%反租1年~4年任选停车场100停车位地下停车场定位惠阳首家规模最大的电脑、通讯电子专业市场推广语打造惠阳赛格成就惠阳华强北备注正在招商中惠阳电子城第三局部惠阳淡水商业现状调查三、淡水重要商业物业与商家人人乐超市位置开城大道裕华广场规模总建筑面积1万㎡共2层商业性质百货超市经营业态日用百货、副食、服饰、小家电等价格待定未开盘销售模式8%反租20年备注项目正在建设中4广场明珠工程的初步操作思路第四局部广场明珠工程的初步操作思路一、工程分析1、工程概况工程概况：工程名称：中雄广场明珠位置：人民四路西侧、文化广场东侧、规划中的商业步行街东端。开展商：惠州市大亚湾中雄实业建筑总面积：45924㎡总用地面积：4384.50㎡地下局部建筑面积：3874.23㎡〔包括设备夹层面积〕商业面积：8540.22㎡架空层面积：2113.94㎡住宅面积：30897.97㎡总户数：266户主要经济技术指标：第四局部广场明珠工程的初步操作思路2、工程优势一、工程分析地段左右逢缘处于人民四路，既靠近繁华成熟的老城区，又属于开发建设中逐渐成熟的文化广场新中心区。生活便捷优越目周遍生活配套设备完善，即可享受成熟繁华的便利，又能享受文化广场带来的气派悠闲。

架空层会所显尊贵本工程规模小，无大的中庭花园，但有自身的商业配套，特别是架空层花园景观带、会所设施，彰显尊贵。

商业价值突出本工程紧邻城市中心干道，处淡水城市腹心，紧邻规划中的商业步行街。其商业价值明显，这是本工程利润的关键。第四局部广场明珠工程的初步操作思路一、工程分析3、工程劣势规模偏小目前淡水高档楼盘均是上十万平米的大型花园小区，本工程以楼体的规划难以吸引高端客户

景观偏弱虽然本工程作出2000多平方米的架空层花园，但过高的容积率、覆盖率限制了本工程的内部景观打造。而“环境〞已经成为高品质住家的必备因素；噪音影响本工程紧邻城市干道，在强化了商业价值的同时，因噪音而降低了居住恶毒价值第四局部广场明珠工程的初步操作思路一、工程分析4、工程的出路高度重视商业营销、挖掘最大价值，创造开发利润

找准住宅的市场位置——中偏小户型，同时在建筑细部创新以增加实惠，力争快速高价实现价值第四局部广场明珠工程的初步操作思路二阶段行动一————雕琢产品商业裙楼平面分割是否合理？电梯、空调等设备是否标准？车流人流导向是否科学？层高是否经济实用？。。。。。。。第四局部广场明珠工程的