内蒙古产业园区项目营销策略报告图文并茂

与世界同行，领低碳先锋——xx项目2011年营销策略报告报告整体框架宏观市场分析通过对全国整体及鄂尔多斯区域市场的走向分析，明确项目的营销背景和市场机会点。区域市场竞品分析“知己知彼，百战而不怠。”了解区域市场产品情况，才能制敌而动。产品定位分析清晰、准确地把握自己的市场定位，是找到最优化市场营销策略的核心。目标客户预判犀利、迅速地找到目标客户，是地产营销的最终目的。年度营销策略建议借势政府，事件营销，树立形象，借势炒作，低价入市，小步快跑。一期营销执行细节星星之火，可以燎原。报告第一章宏观市场分析宏观市场分析解读新国八条的市场影响概述11届人大会最新决议结论区域市场分析区域总体经济形势区域固定资产投资情况结论宏观市场分析——解读新国八条的市场影响4城市成交套数成交面积成交均价（万套）(万平米)同比(%)(元/平米)同比(%)限购合计686838-43%1383030%北京111231-40%1796937%上海151582-40%1331613%广州9638-35%1232332%深圳4320-50%2010634%天津101025-23%929725%杭州4404-44%2130747%南京5536-51%1155147%苏州5517-45%992333%宁波4376-47%1365835%福州2209-63%1194246%非限购合计858596-3%616325%武汉1414491%657220%长沙15158345%524928%成都91122-28%633222%重庆242237-8%594338%青岛1098714%820920%贵阳5614-15%453020%昆明7604-20%639022%2010主要城市一手住宅成交情况统计表出台背景：房价上涨势头未得到遏制，祭出最严厉的政策——限购、禁购政策内容：限购范围更广且更加严厉，金融信贷全面升级52010年“国十条”2011年“国八条”问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。限购禁购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房信贷二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易的，统一按销收入全额征收营业税宏观市场分析——解读新国八条的市场影响各地政府政策执行：限购令将很快覆盖到至少35个大中城市6预计在2月份，地方细则密集出台大幕拉开，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市。地方细则可能在限购区域和纳税证明年限上有一定区别，但“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”的限购政策将在这些城市普遍实行（国八条明确要求）类别特征细分城市名单解读一属于35个大中城市，“国八条”前已限购（共20个）已根据国八条调整（7个）北京、上海、广州、南京、太原、宁波、天津北京最为严厉，上海其次二(13个)2010年9-10月出台第一次限购令的城市（7个）：深圳、大连、杭州、合肥、福州、厦门、海口2011年1月出台第一次限购令的城市（6个）：兰州、济南、南昌、昆明、郑州、武汉需根据国八条调整三属于35个大中城市，“国八条”前未限购（15个）已按国八条出台(7个)青岛、南宁、成都、哈尔滨、贵阳、长春、石家庄限购仅限于主城区，严厉程度低于北京、上海四未出台（8个）重庆、长沙、西安、西宁、银川、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳需在2月中旬前出台五不属于35个大中城市但在2010年出台限购的城市

苏州、三亚、温州、永康需根据国八条调整宏观市场分析——解读新国八条的市场影响购房需求受政策的影响：投资需求转移、首置与改善需求融合改善需求首次置业7限贷限购禁购三套禁贷二套首付60%，1.1倍利率一套取消优惠利率定期限购一套投资需求定期限购一套外地、多套禁购外地、多套禁购外地禁购受抑制受限制受控制转移至其他行业至其他城市融合首次：选择一步到位改善：先卖后买宏观市场分析——解读新国八条的市场影响企业受政策的影响：政策高压下企业违规成本高、供应量增加增加土地供应，同时通过增加企业资金压力的方式促使住房有效供应的形成8总量上条件上不少于前两年土地供应量继续提高存款准备金率对囤地等违规定企业，不准拿地土地供应对违规企业，暂停发放贷款资金供应有机会拿地资金压力大破解方法加快推盘节奏为获取新的机会（土地）创造条件宏观市场分析——解读新国八条的市场影响9宏观经济现状趋势与应对09年起放宽货币政策及4万亿投资引发严重的流动性过剩问题M1、M2保持高增长1月新增贷款在数日前已突破1.2万亿元,流动性过剩M1，M2和CPI的同比变化国际经济形势恶化，贸易顺差维持高位，人民币升值压力大增，国际热钱涌入2010年以来，贸易顺差始终保持高位人民币升值压力通胀将维持在较高位运行流动性问题仍存在贸易顺差人民币升值压力无法缓解国际热钱仍将大量涌入对房地产的影响收紧银根、控制流动性限制热钱投资全年工业产业保持平稳增长，相比09年明显企稳回暖工业增加值同比增速保持在相对稳定的区间产业经济企稳工业增加值增速工业产业走向良性发展轨道，且不存在过热风险继续财政激励相关实体产业发展负面影响：实体经济回暖，政府不需依靠刺激房地产市场以维持经济增长持续干预国际热钱流入房地产市场供应方：持续限制开发商融资渠道需求方：加息预期增强，影响整体需求购买力；继续抑制投资性需求正面影响：大量资金，包括游资、国际热钱、国民储蓄继续渴望涌入房地产市场宏观经济环境：高通胀环境之下，货币收紧不可避免宏观市场分析——解读新国八条的市场影响在保障性住房形成有效供应、市场供求得到根本改善前，政策难有根本放松。因此，政策调控的主基调还将持续甚至加强，尤其在一线城市。建立“商品房+保障房”双轨体系，让房地产市场供求关系发展进入稳定轨道，促进市场健康繁荣，最终实现：高端有市场中端有支撑低端有保障政策调控具体措施当前市场现状政策调控总体目标需求快速增长的同时商品房市场整体供应尤其是中低价位产品供应不足，而流动性过剩背景下供不应求局面加剧，最终导致：房价过快上涨房地产市场过热短期内通过行政手段等强制手段压制供求矛盾，避免市场非理性繁荣；长期内通过保障房建设等手段解决供求矛盾，引导行业健康发展：短期措施压制矛盾长期措施解决矛盾逼出供应：收紧开发商融资渠道、加强监管、加大土地供应抑制需求：限贷、限购、限外行政命令式干预旨在“等供应、稳价格”加大保障住房建设：加大保障房供地，吸引各方资金参与保障房建设推进房产税改革等税收调控：增加商品房保有环节成本，约束市场针对不同人群建立相应住房供应体系，根本改善供求关系宏观市场分析——解读新国八条的市场影响-11-政策落实：限购政策将成为常态，地方政府执行力度难统一限购-何时截止？时间短无法达到效果时间长影响经济最终会不截止、并慢慢放松保障房-能遏制房价？1000万平米执行起来难度很大保障房供地多、商品房供地会少中央政府vs地方政府政策落实过程中将面临不同程度的阻力35个城市成交量仅占全国的三分之一，依然有大部分城市不在政策调控宏观市场分析——解读新国八条的市场影响-12-货币政策转向稳健，逐步收紧流动性；人民币升值压力、通胀压力继续存在，防范热钱必持续房价未回归到合理水平、保障房、商品房供应未充足之前，必将继续从严调控经济环境政策调控一手住宅市场二手住宅市场短期（3个月内）中期（3个月至1年）供应小幅下降开发商资金”近无忧”，适度观望，伺机提速销售走量需求急速萎缩观望情绪下，刚需独撑市场供应大幅上涨开发商资金”有远虑”，调控持续将使其纷纷快速推盘需求继续萎缩调控持续、保障房建设初具规模后，需求将进一步萎缩供需双方均现低迷，量跌价滞供需关系略有改善，量平价稳供应企稳业主预期不明，谨慎出货需求略减观望情绪下，刚需独撑市场，部分一手需求转向二手供应小幅上涨调控持续、房产税预期，业主加快出货速度需求小幅萎缩调控持续、保障房建设初具规模后，需求将进一步萎缩供需关系基本不变，量稳价滞供需关系大幅改善，量跌价滞长期来看，供需关系改善后，政策调控逐步淡出，“商品房+保障房”双轨形成，市场重回市场经济，健康发展。宏观市场分析——解读新国八条的市场影响-13-小结

三四线非限购城市看好：不属于“限购”、“禁购”的城市范畴；一二线城市投资购房需求的重要转移对象；高铁等交通设施的建设缩短城市距离，加速城市房地产市场“泛区域”化进程近郊区市场存在风险：普通住宅市场，由于首次置业需求部分受限，加上保障房大多将在该区域建设，短期、长期该区域市场都将受到冲击；高端别墅市场，改善需求受到“限购”“禁购”“限贷”等多重政策影响，短期前景堪忧大户型产品恐将紧俏：从需求角度讲，首次置业与改善需求合并，珍惜仅有的购房机会，争取一步到位；从购房目的来讲，自住与投资保值合并，轻轨沿线和城市核心的大户型将走俏。商业地产项目将迎市场暖春：由于住宅地产的发展受到影响，大量资金、热线涌入商业地产项目，商业地产的保值增值性得到广泛认可。宏观市场分析——解读新国八条的市场影响宏观市场分析——概述11届人大会最新决议坚定不移地搞好房地产市场调控。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共１０００万套。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。有效遏制投机投资性购房。三是建立健全考核问责机制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。发改委称，未来五年，一共要建3600万套保障性安居工程，使保障房的覆盖率达到20%。

在3月5日的第十一届全国人民代表大会第四次会议上，国务院总理温家宝的政府工作报告中明确指出：宏观市场分析——概述11届人大会最新决议11届人大会最新决议解读：1、政府调控决心强大，引导房价理性回归，不遗余力；3600万套保障房的供给量和考核问责机制充分证明，虽然牺牲了部分短期利益，但政府对房地产市场的调控决心依然强大，引导房价理性回归，不遗余力；2、未来五年，房地产市场一边倒的格局恐将改变，市场结构面临调整；促进房地产市场的结构调整，变单一的商品房供应为商品房和保障房的双向供应。实施强力限购禁购政策，抑制投资性需求增加保障性住房建设，减少刚性需求量宏观市场分析——结论综合以上对于热点经济、政策方向的解读，可以得出以下结论：面对近几年地产市场的繁荣狂飙，此次政府调控力度很大，旨在抑制投资需求，稳定房价，促使市场理性回归；保障性住房的大量供应会冲击传统地产格局，市场面临结构性调整；一线城市为代表的大城市是本轮地产调控的重中之重，并正在波及二线城市，而三四线中小城市成为政策空白点，大型开发企业攻城略地，发展潜力凸显；住宅产品是本轮调控的主要对象，写字楼、商铺等商业地产有趁势崛起的空间和机会，且潜力巨大；区域剖市场绑分析昏——区域孝总体践经济波形势综合祥经济叫实力伟大幅律增加燥。20子09年全巾市实患现GD笼P达21躬61缠.0亿元驶，20育10年达捉到26鬼43亿元疑，同遣比增资长22座%，人天均GD扰P总值恋从46狡00美元泽跃升纳到20肾80贵0美元挤。经济馒结构樱调整膀取得态重大能进展跑。国家命战略表性绿支色能代源和妙新型垮化工葬基地丈建设卸初具谋规模猫，产骗业多敬元、谈产业闸延伸祖、产港业升百级取络得实丘质性寸进展宅。城市穗面貌敏发生设巨大爹变化默。区域绩性中妈心城疤市建流设大搂见成傍效，贫东胜刃新区习建设启与旧戚城改使造协校调推雕进，剩康巴按什新日区与忠阿镇勺呈现貌一体琴化态据势，坟城市驰体量仅快速出做大艰，功概能加自速完哲善。人民腿生活膨水平薯显著漏提高羽。城镇运居民盾人均歉可支舌配收带入由11句02鞭5元增搂加到25闷20说5元，椅年均希实际陷增长18柔%，农径牧民趣人均哪纯收壤入由46杀01元增绢加到87忍56远，挣年均哲实际辆增长13悼.7离%。作为省内蒙赵古省百的第圈三大贸城市偏，鄂稳尔多裹斯近糖5年肝来，再城市喝规模溜迅速溪扩大择，城致市化续进程扭不断孟加快呜，综鸡合经专济实唤力已猴跃居时全国膨地级孝市前狂20帐位。区域努市场托分析荣——房地对产市愤场形杠势分腾析20映10巴年土坊地市材场较蜓为活嚷跃，挡与2约00阀6年绞相比魔，土地晋开发厨量增房诚加了灾6倍与2桂00绣8年州相比蔽，鄂居尔多夕斯2捉01锅0年房价窗增长情75宽%，由3样50按0元怨/㎡饲增至挨55新00件元/欺㎡20姜03锡年至胸今，轿鄂尔帐多斯膀的固光定资欺产投迎资一总直保苦持快积速发越展的歪状态究，平均义年增剃长率问保持原在4娃5%旦以上驼。在近踏几年摘鄂尔取多斯丈市的军城市躬化进缺程中挪，房割地产阻市场沿表现库相当杂活跃柳。区域轧市场县分析戒——房地康产市祝场形热势分忘析本地拉人口畜数量址有限杨，需覆求量乞必然战有限楼。到目签前为授止，粥本地波总人哨口量尿约16脚0万人炮，市绪场人拢均居厦住面尼积已玻近15丈-1炮8平米依，市奶场已嘴近饱鹅和。城市拼化提症升空攻间有钩限。本地予的城侦市化榨率在20利09年已净经达喉到65陵%，发污达国扭家的脆城市际化率奔在80哲%左右灭；缺少失产业外支撑咬，外归地人牲口流加动小结。外地帆人口唯较少蚊，对初经济社发展层的带粱动作逢用就瓶小；天然焦降水扭少。由于郊投资肥渠道慕过于税单一电，房泽地产牌市场蒜存在稻严重惕泡沫弟。当房星地产以空置皇率达僵到10村%时，坝即是锤房地艺产市爸场过纽奉热的衡预兆惠，房且地产俘开发颤投资距速度类超过羡经济摆增长毯速度珍的两下倍以滚上，调即有升产生命泡沫就的危蹈险，才而本箭地的芹各种漂数据煎均已膜超过嘴大大届警戒树线。由于河缺乏严产业妈支持响及有日效需哑求，惜鄂尔奸多斯拘住宅胃类市络场未侍来的茂预期界不容蹄乐观尺，依社托于检产业之转型爽而来珠的房把地产愿结构瓦性调惩整已金经成弃为必拥然。结论政策车大势桑：强力测平抑丢房价享飞涨场势头邀，力园促市运场理畅性回吴归。鄂尔饼多斯排市场专：依托厨资源服优势屑，市乖场短荡期向血好，肿长期疼面临屯结构博调整报告题第二送章区域覆市场党竞品坚分析竞品舌选择御原则写字袋楼产痰品区藏域分询布图写字厌楼产佩品的践租金竹市场疏调查住宅萍类产蚂品竞钓品区铸域分卖布图竞品输分析结论区域个市场醒竞品麻分析颜——竞品张选择阶原则经调孙查，讽目前退鄂尔旷多斯苗市场止上的辟写字宿楼产鸣品供塑应量眉较少均，所歪以，本案百在市条场暂预时没坝有能暗够产迁生直崭接竞跟争的愧竞品，但谦存在骡不少锡有间遇接竞党争关界系的芽竞品序，主其要是首：同类亏型产调品产厕生的膏间接戚竞争粪：主要态是已楼售写次字楼劳产品薪，其禁租金遍情况席会对顽本案芬的价准格和龄销售泡情况县产生犹影响径；不同译类型有、同罢总价留产品圾产生撞的间雾接竞再争：主要控是东饰胜、月康巴兽什在邪售的箭高端材住宅鲜项目崭，其陡目标君客群文对本衣案同兴样具发有购轮买潜置力，喂可能吸对本押案销伏售产梨生间早接影扒响；区域燃市场法竞品才分析蹄——写字暂楼产糠品区牌域分仰布图5134恒利漂国际锣广场凤凰五城万博境广场横东脸国际贺大酒牢店金辉灭大厦2区域浑市场过竞品嘉分析垫——写字饺楼产旷品的表租金用市场底调查东胜稻区写虽字楼乞租金骡市场钩调查项目位置项目情况户型面积总面积(万平米)租金水平恒利国际广场天骄南路罗丽尔酒店南售罄200㎡5.570-90/平米/月凤凰城原旧汽车站十字路口凤凰城A售罄1400㎡3.565-80元/平米/月万博广场伊泰集团南面售罄690㎡3.520000-30000元/月横东国际大酒店七旗一区横东国际大酒店售罄453㎡275元/平米/月金辉大厦天骄路火车站附近售罄307——75/平米/月东胜怜区写机字楼眠市场惰的租些金水驾平主约要保降持在65死-8皂0元从/平键米/贸月；按1钩5年顺租金遭回报稼率计纵算，江目前州写字度楼市僚场售搏价在11羽70粘0-嫂14棒40客0元菌/平裁米区域堡市场殖竞品原分析蛇——住宅析类产康品竞肤品区伙域分律布图贴图店，标计明项屯目位覆置东胜悟区住潮宅项拔目调驶查12铁西们区4531、咸龙邻湾2、南亿利·滨河舟湾4、馒西山牢名苑5、吹阳光帝名邸3、福伊泰币华府转世家铁东算区区域长市场姑竞品布分析麻——竞品为分析项目建面（万㎡）价格套数容积率绿化率装修建筑形式户型区间剩余房源龙湾25110008702.340%毛坯板楼130-400261亿利·滨河湾301000011362.345%毛坯板楼109-35780西山名苑22130001263.9830%毛坯板楼、别墅450-65023阳光名邸5.414000520.8640%毛坯板楼、别墅590-13008伊泰华府世家60250007462.0936%精装板楼、别墅360-980尚未正式开盘东胜疫区住觉宅类辩产品榴分析区域刻市场捷竞品钱分析凶——竞品盲个案冰分析地理床位置即：蒙古妄鄂尔蠢多斯毕市东袍胜区诱什拉移乌素烂河畔抢、乌茂审西扮街南若侧开发疾商：内蒙护古伊苗泰置益业有泊限责业任公飞司物业曾费：浙江怜绿城牵物业株管理祝有限哈公司物业仙费：4.宰85元/平方畅米·月总占比地面危积：20总建凉筑面甘积：60万容积镜率：2.闻09总套寇数：74态6物业蓝类型：住芹宅、池商业建筑吃形式：板是楼、绵别墅户型搂面积：36姜0-庙98帅0是否榆精装罚：精装入住霸时间臭：20拳12年开盘溉时间：20买10年销售钞报价界：25侄00慎0元/㎡【伊搞泰华阶府世阴家】整体厨规划询设计躺理念：30兵00凭平米切的华府避庄园荐(独栋互别墅料)3并栋、撕10民00怜平米敢的世家短府邸21杯套、岸以及废面积犁为3园60痕—5笔70窝平米世家尖官邸50致0余膛套、损两栋精英览公寓书楼、两栗栋独照层企脂业定赏制会乳所、材五万倍平米设的华府脾大道溪(商基业街促)。建筑励风格惹、外地立面琴设计：采用美国敢建筑剂大师傍赖特迷“草厨原宫估殿”纤式建福筑风谦格，是为卧鄂尔渐多斯郊财富哪阶层艳量身许定制困尊贵俯居所培，对奖中国有官邸垂式住刮宅的拐礼序芳再造阿和完赔美演流绎高；园林赢风格伤、设浊计理沫念：建造笼了中国曾最大慨的城挖市人嘉工景屯观白卫桦林愿，并致符力打栋造中麻国北炭方第妻一园天林会所：会所快面积本达1纷20除00漆㎡,务集热带迟风情读阳光枪SP抢A、冷四季减恒温乒泳池适、私敌人影把院、饥顶级右雪茄溪吧、绞私人载酒窖趋、红抛酒吧怀、棋钥牌室液、4蝴00陪平方晋米亲紫子乐秩园、猪全包姨房式室餐厅等高透品质守配套颤设施姐，可博提供溪私人疫大厨址、宴睛会助愚理、拒专业疗保姆刚、军套警保慈安等斩多项悬顶级洲会所格会员断式专译属服厅务区域锅市场错竞品配分析仁——竞品堡个案蹦分析户型面积总套数价格区间(万）已售余量该类产品售价（元/平米）6居980㎡212450——5居528-570㎡1881320-14255813025000元/㎡4居360㎡—499㎡362900-1247——企业会所487㎡601217——————底商100㎡-300㎡10250-750——————20花11顷年，公本项偏目计拼划推两出房码源3贫39消套，状占总鞋量户焰型百翠分比饲的4蚂3.牛7%除；预计笨首期汁推出那A、厉B、概D户盐型，届均价您为2袭50霸00皮。B奥户型慈为销嗽售的柜主力碍户型关，C圣户型肢上市脾时间幼尚未烦确定淹；由于扔E、忠F户洁型，啦企业张会所惨、底姓商尚凯未确许定产效品具恰体情秀况，鹿暂不攻纳入悉销售巡寿计划蹦。【销售澡情况圾分析碰】区域宪市场字竞品隆分析究——竞品戴个案薯分析推广初渠道练：户外欣、围隆挡、拒路牌捆、直播投、胆短信仓、广呼播、劣网络驻、主端题推触介活帖动、登案场滑包装霸等；推广隶活动伯：4月认份价塌值会毫活动基资源经嫁接辱、5激月伊慰泰华拍府世谁家电厘影季次、6李月儿帝童主止题月总活动伐、7捉月慈秀善拍食卖会推售样策略拣及优呢惠：付款刊方式祸分为裤一次客性付抵款和嚷按揭描两种看。1踢、一钥次性摸付款召优惠扮尚未帐确定延。2宅、按牌揭首姻付为虚60催%，肉可以确分两唱种方觉式分树期支藏付。此1、皱首付览分期鉴为按字揭客凝户首赚付款住为6寨0%破，签占约当土日付倍款3枕0%蠢，三票个月辜内付匹20毫%首约付款吐，六石个月眼内付另清剩盟余1蜓0%翻。2杏、工蜜程分卵期为凶：签陈约付叼款5构0%塘，结月构封井顶付另款3即0%愚，交宇房前瞒付清纷剩余匪20召%。【营销院推广寺分析矛】区域若市场却竞品刚分析备——竞品必个案凑分析伊泰撒的品发牌号挥召力替及精脸心打修造、趣多重形附加鬼价值傅的产柱品，始造就赴了市质场顶液级的遣、最饮受关捕注的贤传世咐大宅院。地理坏位置弦：吉劳躬庆路约与乌叠审西属街东版北角开发桂商：鄂尔蔬多斯刚集团物业任费：总占嘱地面书积：10香98骨86唤.6总建认筑面兵积：25浅00太00产0容积堵率：2.左3总套富数：87篇0物业读类型：酒学店公饶寓、旅住宅建筑催形式：板岩楼户型启面积：13执0-亡40椒0是否遵精装寇：毛坯姐、精饼装入住菠时间熟：20动12、12开盘跨时间：20义10销售勉报价爸：毛坯11咱00归0、精村装13育00暴0【龙形湾】区域恋市场符竞品释分析折——竞品竟个案借分析整体拉规划仗设计奏理念：轴一绢带一字珠一功高地速的整随体规夏划和牵尊崇边荣耀，时变尚精爬雅的些设计铸理念合，打捧造纯正凝法式麻贵族息生活者示范润，凡森尔赛筐贵族云生活胞理想箩（香素榭丽罢舍大哥道、腊凡尔鞭赛广甚场、例第五灿大道鹅）。建筑拆风格捕、外毛立面周设计：标陆准感话，符晃号感密极强铁的法巨式风愤格，立面惭为新隆古典赛主义倚风格。会所：南读侧入令口处巾，整森体风锯格和垫社区润风格略一致碑，引呢入高端呼品牌蹦餐饮政和健怀身俱维乐部、辅路以其香他休伯闲娱妹乐功排能。【规姜划理荡念】区域亡市场岛竞品辱分析励——竞品炒个案富分析区域滔市场司竞品秒分析锯——竞品浮个案呆分析【销售稳情况似分析笑】户型面积总套数价格区间(万）余量该类产品售价（元/平米）3居135㎡130148-181261套毛坯11000精装13000165㎡4504居200㎡40220-231210㎡1605居300㎡40330-440复式5居300-400㎡50小结：项滴目定仿位为促高端圆产品葛，但往仅有印一栋首楼为湖精装足产品功，其们余均穿为毛纠坯。六主力披户型男为2丹10税平米短和1价65撞平米虑。目潜前毛享坯房尘均价才11冈00果0元种/平输米。肿首推妈商业旁，已认全部绿售罄袖，住凡宅部猾分目六前已选销售扯70架%左烫右。区域贡市场闲竞品蒜分析冰——竞品眠个案舱分析推广爆渠道仗：围挡涌、短捏信，年户外血、路溉牌、辆擎天容柱、陕短信黑、广阴播、蜻折页拾、主牵题推哲介活手动、暮等有利少量菜网络用投放语；推广音活动葱：20震09年10月鄂疲尔多确斯集疮团正亚式揭抱开龙厅湾的询面纱小。推售宵策略钥及优障惠：项目砌目前湾除常胶规折秃扣外叔，暂似无新赢优惠等政策择。【营销列推广啄分析只】极具之风格榜感的航法式杀建筑粗群，哭市场驴主流输的产播品面演积区潜间，符以及慌鄂尔列多斯牧集团待的品贯牌实捏力，众共同挪成就相了项嗓目的贴市场炭关注世度。区域请市场丹竞品滴分析母——住宅叔类产振品竞息品区候域分渐布图康巴穿什区爹住宅绑项目屋分析康巴港什在袖售十周三个熄住宅愚项目蝇，均彻价4鹊76慨6元慰/平贸米，扇个别顷高端誉项目配价格呈突破80柜00谁元/堂平米。区刃域内魔较为抗典型怨的三胡个项缴目也测均为用尾盘款，均冤价在械70劫00绘元/哑㎡左障右，肯全年租价格巷变化图呈小烧幅度绕波动搅型上惜涨趋订势。6666元/平米康巴后什区塞域的占在售钞项目级价格育均较透低，砌对本午案产隙品，汇不具聋备竞瞒争力叶。报告羡第三黎章产品危定位迈分析区域党分析地块穷分析项目透整体灭规划么定位孵化横器产恐品SW寄OT分析孵化债器产阶品价坊值提万炼孵化棚器产颂品市宝场定尤位孵化层器产谜品形庙象定都位产品使定位吴分析级——区域风分析交通浅：位于木航空连、铁海路、恰告诉晚公路居的立牵体交堡汇处担。本案砍所在跪的鄂追尔多旺斯市游康巴蜘什新剧区距专离东纺胜区尿30京公里娇，新浴区总虾面积狱35纷2平鱼方公糊里，慎市区碰32篮平方杆公里甘，人撇口2善.8卡6万饮人。规划牙思路必：秉承画政府及构筑志“角一市赤三区粪”百识万人收口的闹城市婆核心茅区理数念而港建，雅目的缴是打怠造“服务拴内蒙飞古、膨连接初晋陕坡宁”岩的现溜代化面区域孔性中阶心城规市；近脉年来剖新区道牢固啦树立猫"含尚绿量辨就是周含金漂量"睬的意拖识，抛建设叙了四枣条绿贫色长黄廊和惠五大筐公园末，建掌成后绿化柔覆盖糊率将姑达到糟49曾%。2看00欺9年点被中先国建虑设文哑化艺海术协镜会环撑境艺统术专面业委诊员会严批准为首懂个中页国环挺境艺赛术示锯范试诞点城来市。政治阁地位火：是鄂竹尔多萝斯市重新的政治鼠文化颂中心踩、金惑融中偿心、那科研彩教育蛇中心琴和轿魂车制崖造业矩基地。康巴宴什—值—鄂峡尔多忌斯未牢来的列政治拴文化戏中心质、金烈融中感心、喝科研鼻教育撞中心缘瑞和轿盘车制夫造业仁基地徒，同留时也勾是鄂谢尔多违斯最骗宜居益的市妄区。东胜康巴愈什产品皇定位题分析剃——区域象分析康巴静什新脖区2骨00传8年弯-2崖01进5年览的发逐展规暂划中邻指出株：应根雾据新今区作喂为全罗市政主治、来经济俱、文秩化、白教育锅和科泡研中咸心及槐区域皇性经款济中蝴心的染发展男要求旦，适度港发展间写字革楼、肌商业御用房疲、厂帅房和偷仓储跟设施致等新络型商祝业地别产物期业，以满票足新玻区未窑来经权济活横动和供经济袍发展用不断重增长翅的现姿实需捉要；以建惑设“院总部事经济丸”基涨地为犬核心陪，逐粉步将轮新区受打造惧成为搜全市窑乃至惊整个般蒙中显经济判区乃貌至周浑边省孤区的提经济帐中心；康巴串什—涛—鄂崭尔多控斯乃肥至整丛个蒙肝中经死济区俱的总芦部基谎地。产品歪定位岸分析开——地块党分析1234待开塞发土阵地公园上正大少门处瓶，已平立好捎的5摸6个踪蝶民族犬柱较晕为震毙撼东北棍方向旅是已安修好件的公渣路项目倍西南静侧仍抗为原历始地屡块，事未进言行处屋理项目提现状臂：周边太尚未骑形成珠成熟笑氛围奔，且傍通往绑项目游的道疼路通模达性抓较差挤，需蝇进一或步改允善；钥在此烦基础嚷上，刘通过脉长期旨的形支象包瓣装，冈营造绸现场旧氛围叔，获剧得市净场认缴知。产品皆定位医分析玩——项目杏整体副规划权定位本案云的由各来国家住经济脆结构裹转型趋的趋牵势清华玻大学缺与鄂逝尔多朋斯市塔政府追合作溪开发哥本返哈根皆气候订大会国家行“十希二五耕发展守规划杜”新能驳源发酷展战崇略规直划鄂尔菜多斯兔“资锤源型钻城市结”转正变为醋“科购技创想新型趁城市箩”由来踢已久康巴朗什现押代化穿区域照性中绵心城族市的首定位康巴慰什“鄂尔森多斯均未来哀科研坡教育角中心”的目价标历史午机缘清华蜓的平划台xx产品色定位尝分析斤——项目宵整体顽规划经定位产品何线：1、祖清华掉应用盒技术宿研究坏院2、敲应用么技术怒转化膨试验乒基地境（孵借化器魂）3、分国际肉化培省训中云心4、突专家超公寓5、府独立种住宅少（别竟墅）6、饺多层亚住宅像（高洒端公颤寓）7、影商业毅中心8、位商业侄街12345678总建唤筑面椒积：富约6捏0万嫁平米一期仙规划管用地圾：2封00误0亩本项李目整淹体定若位为寸：以低哗碳行轰业为补先导梯，综津合多曾种业篇态形底式的珍低碳镰行业毁示范预基地77产品及定位匠分析者——孵化鸡器产名品S哀WO承T分用析企业鲜孵化聚器项目朋地处概康巴尾什，邮目前原人口宽较少翻，尚沈未生委活氛让围现场淹售楼控处暂跌时不域能到携位，挤接待炸中心飞的接眠待能席力有道限政府班的强华力引控导区域葱内写止字楼葬产品欧稀缺泽，存坛在市去场需俩求众多奴资源丙型企肌业的熄转型悦需求市场睁投资猛渠道射单一区域尾内众迈多财数富阶绑层的诱聚集不受掀限购暑政策拜影响项目饲所在设的地晌块周让边尚膏未形勿成成牌熟氛论围企业茂独栋盟产品民没有丽市场昆认知痒度，苏市场疼教育齿成本沸相对赶较高客户狭的购谊买习述惯以啊住宅多类产晚品为暴主，孟对写瓶字楼史的投隆资潜产力不以够认敏可ST厕RE歉NG件THWE匪AK扛NE响SSOP杏PO烫RT梳UN恩IT员YTH读RE萍AT政府训的大至力扶代持清华胜的品豆牌号圾召力大盘惑优势便利索的交欺通政策之优惠康巴仇什区召域的器新城真规划独立驱产权罪，可替冠名天然种气入棵户区域份价值项目挨价值孵化语器产起品价婶值政府桃规划渠的未妖来政扔治中爽心、器金融回中心眨、科鹿研教向育中销心，驼乃至辜全蒙摩的经笋济中泄心可持冬续发扎展、逝有前建瞻性吓和标搂志性柳的低叼碳科绞教基震地。高科戒技、桥中型趣规模樱、脑阴力密拨集、密以研毅发为朋主的劳企业多楼，高可混编合使饿用、额独立垒办公际、可闪冠名妈等复合站型企窗业独油栋产突品未来秩城市闻核心味区低碳怎行业答示范妄基地产品爹定位胖分析跳——孵化播器产膀品价肆值提低炼产品卵定位织分析享——孵化头器产眠品市懂场定堡位低碳杯产业假链上闻的商孟务花近园办徒公集捉群产品萍定位朵分析截——孵化代器产阔品形斑象定球位中国贴西部疲首席则低碳跌行业没总部芳集群助力议企业则转型渴，营倾造绿超色新籍生报告卸第四辈章目标征客群缸预判目标谎客群鹅属性皮分析目标忙客群吧定位目标让客群桂分类以特征富描述权利无阶层财富蚊阶层中产节阶层刚性世置业灰阶层客群恶层级咳分类狼：财富铁阶层后：国有挑企业厘地方歌分公永司、绪政府译资源汉型客纠户、枣大中炭型私融营企胆业老闷板、冻煤矿舟主、雕房地唉产业男老板贺及高尤管、戏地下窃金融巴信贷夜业务位组织貌者等权力奏阶层类：政府拣官员覆、高庄级公枣务员五等中产龄阶层体：中等绣管理材层、适生意做人等刚性岂置业粒阶层抽：东胜芬原住熄民、法拆迁栋户目标膨客群浓预判祖——目标区客群方属性止分析由财枣富能泪力直亲接决齐定，订本案惧客群寺属于跑金字晚塔尖印端的盛、具联有鲜级明地稳方特倘色的翁少数炒财富虏阶层叙。目标丽客群刊预判很——目标蜡客群统属性重分析他们淡已经臭达到鸡完全逆财富苹自由临的高吓度，旨不受开生活事所迫工，有胁自己甘的事消业和耽发展拌方向羊。在经的过了穷多年枪的原闸始积戏累之融后，鞠视野平更加况开阔宣，心套胸更遣加高哪远，驶对于斩事业稳发展毕方向喇、社核会责伪任和仇个人度价值集定位善产生遍了新形的思姥考，示有改块变的歇冲动衔。他们轮喜欢拨接触于新鲜划事物达，喜薪欢在冰第一槐时间俩感知园世界靠的变屿化方讲向，箩敢于砍参与竖其中游，寻忠找乐瞎趣。在经星过了果的商树海沉邀浮后柜，他害们对贱自己谨的生边活目骗标和湖生活水品质申有了装更高虏的追然求。由于耐多年钞的打田拼，咏他们火有自折己固以定的缩慧一个筋交往犯圈层期，政胃、商墓各界割，均吃有交释际，关大部杆分的条信息夏和想速法都暂在圈滴层内共共享芒。地啦位与掠个性伐正是罩这种“精英贱心态”的具还体表有露：席他们更崇尚塌自我只表达征，又熄看重工所在排圈层初的影种响力域。精神放追求役大于普物质圈需要圆，不忠满现睬状，械有反喘思、凡自省锡，渴校望提宇升和辽改变49财富蚊顶层地，城恳市发惹展的询中坚违力量个体老板/企业高管/私营煤矿主/资深投资人/财富阶层集中于东胜、康巴什以及鄂尔多斯周边区县。产业精英能源贸易/高新产业/大中型能源企业……分布于鄂尔多斯、乌海及其周边县市。中产阶级政府机关/生意人/个体贸易……辐射东胜、铜川及周边区域、甚至是全市范围。目标撤客群那预判脑——目标盐客群污定位核心蛇客户重要扮客户偶得要客户目标舅客户江预判活——目标画客群渗分类稀描述本案克孵化撤器产撇品的框主要讯客户遣大致嫁可以短分为议以下付三类辰：核心火客户贼：中西细部地漂区，睁以低勤碳行宏业为闲先导惭，中存小规摩模的怎资源嗽类型批企业逆等重要吐客户舅：康巴谈什、麻东胜类乃至双整个崇鄂尔顺多斯京有政揪府背孤景的爆各类降企业险、投载资客讲等偶得叔客户疫：呼、都包、救鄂等装地有僵投资校需求追的高退端住揪宅客称户偶得贤客户及是本醉案产此品在街销售陆中所桥面对殿的大勾多数壮客户奖类型蛙，需筛要在出销售斤过程赔中加攀以引那导，枝通过占本案沈产品酱的功微能多们样性唐及康乡丰巴什页未来殃美好屈预期尚的引疤导来蚀促进未成交律。核心娱客户环和重炕要客乒户是蚂本案插的主旧要目土标客泄群，净需在倒后期辉的宣商传推效广中喇全力扰覆盖殊，集魂中轰捎炸，寒达到嚼口碑绕传播搅，促鬼进成险交的着目的治。51心理仿描写报：奏“现改在煤驳炭的伞价格贪越来冈越低绞了，提而且摆污染颤还这尼么厉卖害，呆政府舱一直以在说英要环夕保，导为了化长远蔬的事螺业发浇展考绪虑，伤也该久为自绑己的眨企业袭想想荐出路饥了，踏听说每康巴层什要础做个探什么漠低碳铸谷，和好像庭是研振究什庄么环唇保能乡丰源，演还是辩清华针的研抹究院录牵头衫，政禁府也丽支持酿，很障想去扰看看辰，既滨然有恨独栋岁的办任公楼腔卖，绞我正禁好可拍以给祸公司手买个摸像样斤的办涉公楼歉，价伤格也送不贵站，还预能接盼触到搅环保废能源贸的发御展方产向，敢给企助业找凤个更间好的样出路槐，不手错。到”目标夏客群暗预判卫——目标察客群陪分类喉特征吼描述客户改素描沙：郭洽先生胀——干发展吩型企老业职业难：能款源企询业负诱责人置业掩目的避：依幻玉托国灶内前肿沿的抹环保裙能源寻科技软力量励，扩五大企爸业发抽展规模，姜积极呜拓展权企业宏转型心理总特征鸣：从衔事能包源行富业多晃年，收希望后企业伟能有喉更好映的发此展，灵能够做大斩做强考虑辱因素紫：地码段、碧交通您、清末华科恨技、跪政府岁支持典、价尚格等心理丽描写临：“在颤内蒙议发展选多年乐，对攻本地赔的资伍源、岛环境泡和政粥府关俩系等饼都比汪较了已解，冷也想秧继续远留在带本地未发展啄，现响在企幼业已谨经发图展到蝇一定允高度闸，希捷望能钳在本蹈地为厌企业谦购买工独立雹的办直公楼差，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