年北京亚洲花园项目可行性报告

房地产项目

研究报告

目录

第一部分土地市场和供求状况第二部分目标区域市场现状第三部分住宅市场消费分析第四部分地块分析第五部分目标客源分析项目综述第一部分土地市场和供求状况

北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年的300公顷。1、土地供应市场

土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。

北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场

1、土地供应市场

去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。1、土地供应市场

2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

本案周边除今年年初高价拍出该区域的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。

一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。

3、2005年北京市房地产市场运行状况

据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况报告显示：

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅用地供应情况

2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅施工、新开工情况

2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于04年1.4个百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米，下降10.1％。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅供销情况

2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2％；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7％；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％

3、2005年北京市房地产市场运行状况3、粗20妙05坐年北肚京市参房地挑产市广场运尤行状剪况■住件房成拿交面依积情秃况20端05赚年，跨全市尤预售意的商摊品住宜宅中振，以席成交朴套数凯统计害，商央品住摸宅单单套建垂筑面唇积主要甩集中兼在8刚0－牛14辣0平控方米吵，占介商品哥住宅壶成交刚总套脾数的颂48后％。3、个20秩05丽年北更京市顾房地趋产市奋场运扁行状丽况■住杠房价牧格情沸况商品索住宅窗期房绝预售勤价格抖。2毅00坟5年抹，全帝市商痰品住良宅期证房预解售平永均价叨格6发72亦5元鲁/平聋方米墙，比义上年澡上涨革了1寨08性3元烟/平萝方米马，涨友幅为絮19菊.2掏％；贸其中同普通塑商品割住宅课67脉21字元/蹈平方僵米，闹比上丑年增放长1盘0.杂9％率。3、吨20将05化年北受京市写房地塘产市逼场运棒行状榨况小结屈：去年白上半但年继哭续受扶到宏洒观调究控的熔影响汪，成蜜交量坊持续肿下挫功，但当到8矩月份局以后尚交易粗量逐朗渐上磁升，厌且房避价依额然上茂涨，贩但总贫体成劲交量梅比2宿00液4年办略低洲；这是雷由于欺北京云本地披购房方者和愤大量由外地泳在京盯购房窝置业廊需求缺并没钥有下哀降，剖北京蔽住宅及市场愁的需鲁求量晚依然惑强劲挽。4、阵20阁05愤年9润月至诵今房满地产悬成交制走势◆商净品房跌成交注走势塘（住跪宅+待写字旨楼+治商业泻）4、主20译05胖年9肃月至盆今房稳地产辅成交巨走势◆商握品房充成交殊走势欢（住蜻宅+灭写字膀楼+博商业岗）4、渔20必05蛮年9飘月至培今房舅地产发成交叉走势◆住蛇宅商第品房似成交岂走势4、揉20跌05井年9侨月至宗今房悼地产豆成交厦走势◆住跪宅商斯品房立成交晨走势4、常20电05手年9尝月至夹今房录地产佛成交推走势◆住测宅商暖品房眠成交阴各区榴分布4、缴20揪05驴年9鼻月至砍今房理地产土成交唉走势小结床：1、枝从上灯图可栗以看水出北琴京住中宅市电场依危然是呢消化寄量的永主力押产品包，占妄到总泥成交迟量的王90殊%左元右。2、凑今年热年初进交易柄量有棉所下锄降，阵是因蕉为房弊产传瞧统的炕销售丝式淡季质，3奔月份音交易弓开始肯上升窗。3、垦交易喘量以业市区楼为主管，分字布量灰朝阳树略高据。4、推20叼05垒年9惠月至纸今房阿地产阀成交慨走势北京识20颈05继年成遇交量甚有所钓下降掉，是馋客户摇需求那受宏田观调尸控的却影响码有所躺抑制脱，希叹望房暑价有骑所下邻降，但大纽奉量的病自住凤刚性南需求透，又走决定凡了他嚷们不贪会等魄太长夜的时某间，谢经过蒜20养05卡年的卫观望秤，抑季制的职需求恼被大吐量积阶累，汗20劈燕06马年部恶分人间群的蹲需求泽被释诉放，这也候使2杜00还6年湾的成赌交量么逐渐册回升尽，由警于宏浸观调鸟控的刷延续降影响乔性，瘦预计补20际06捎年不顶会再各出现雅像2舌00柿2—谦20侦04象年那与样大凉的年搭增长宪幅度将。第二挖部分目标熊区域茅的市割场现孕状一、醉目标葬区区蛾域房狐地产猾市场像供应测情况目标勒区域属于妇二环石内成衡熟商朋圈，傅商业览、写幕字楼贺、住贸宅各债种产爽品混之合的奋综合严性成鼠熟区陶域，底南临张CB睁D中羽央商牢务区陡，北责临东汇直门漫交通吧枢纽用。目遍前周恳边写泻字楼淹供应涛量较五大，葬以中冶央商这务区沃为主淡，住孔宅多笨为去访年的习老盘遥的后粥期产业品在型销售材，有顽少量喝新盘以，市病场环牵境较望好，肤供销踏两旺烘。一、焰目标毕区域龄房地秒产市蠢场供斗应情果况区域内正是在销半售的写字漏楼有：写铃字楼谅1；搬中央怖商务颤区销锁售的伟写字皱楼有这：写字终楼2、写字朗楼3、写字卫楼4、写字蝴楼5、写字嚷楼6、写字的楼7等。正在夕销售住宅例有：住拐宅1姐、住宅设2、住宅为3、住宅银4、住宅脂5、住宅素6、住宅志7、住宅跌8、住宅暴9、住宅能10等，融总体驳产品贼档次颤较高帽，全胃部为葬精装浓修房往，大香户型治居多攻，部驳分楼掩盘全纤配置绝。二、句个案言分析1、易海晟锅名苑铸（5苏期）开虽发虾商阅：北京粘市海偏晟房种地产柄开发翅有限山公司位奴置：东城框区东摸直门颜外大卡街乙陕36策号建筑斑形态塔：板塔目结合产品丽类型划：住宅康、小丸户型揪公寓荣（精准装修傲厨卫叹家电剧，全窃配置插）建筑草面积口：总建谣筑面暮积：企21需万平笼方米垒，5桶期公颂寓：宾约：筐5万糖平米吗左右主力访面积植：住宅住90惊、1耽30峰平米烦、公煌寓：麻45穷、拢73熔平米平范均叠价：整盘建14娱50炎0元菊/平锣米（峡目前尖在售半均价葬18柔00勾0元森/平渡米）销纳售休率：整盘亲90姓%开盘助日期敌：5期说公寓途：2有00斯5.茧9物业纱管理份：仲量茶联行二、串个案竟分析综述杏：该案施与本宵案地烤段相娘近，暮但交纽奉通及所周边系小环畏境较划差，宣在区剂域内菠属于仗较为梢具有华代表而性的营高档柱住宅遮，1赔期到衰4期僻已经升入主句，且绘已成掏为周灯边外棕籍人蔽士的浙租房恒热点准，学5期边开盘差后也队受到特市场浙的追把捧，袄总共伶50炼0多晒套公萝寓在继一月气内预装定3旦00树多户箩，小聪户型帐、精会装修伪、全签配置梯、8氧00莫0平昌米会拿所、异全方缸位物绕业管钥理、寸全球婚租赁冷服务赠、是危其卖半点。二、晨个案撇分析2、讽工体赢3号开血发断商：北京展市世恋纪中毁基房橡地产惠开发链有限衬公司位捎置黎：朝阳钉区工舞体西担路3典号建筑兆形态愤：塔楼产品牲类型仙：办公榆、小戴户型装公寓险（精辣装修艳不含娃家具液）建筑故面积嘴：63伞00厕0平梨方米主力奴面积同：公寓洲：6须6-帜10醒4平球米平付均旷价：公寓抱17她00刘0元矩/平扎米销摇售闷率熄：办公群（整早栋已距售）着公寓鬼：5垒0%开盘逗日期歇：公寓乎：2齿00伙5.勿10物业耗管理刮：戴德邻梁行仇（顾虎问）二、领个案际分析综述涂：该案翠紧邻以工体昼，地贤段较茄好，隙交通榨商圈繁成熟贪，但其该案舰以写等字楼宁和商赶业群钱房为亲主，咽缺乏著内部鉴环境俗，绿街化几彩乎没片有，推塔楼蛇结构纵，公碗寓南丢侧面修对写是字楼纽奉，采阁光有艺影响撒，5讨0%常户型昌朝北渠，销洁售并商不理服想。二、管个案苗分析3、拒当代斗MO荣MA开涝发迫商：当谋代置锻业位易置：东菠直门串迎宾蜜国道是北侧建筑内形态：塔郊楼产品胆类型：住窜宅、灿商业烧（精紫装修帐）建筑蛛面积：2旬2万迈平米塔住宅梳13作.5走万平粒方米艳，商业喊8.强5万侄平方替米主力甘面积：忧1羡30猴--鞠30创0平栗均庸价：整拒盘1裕60艺00迁元/屋平米嗓（目贵前对牛外均剖价1剃90属00钉元/莲平米兴）销劲售牌率：不勺详开盘劣日期：2详00弊5.薯4一巾期开尸盘，宜20动06艘.1们二期二、奥个案问分析综述工：该案帐由美等国著由名建挽筑设皮计师列斯蒂酷芬.酿霍尔陷担当捆设计拖，空溜中连检廊、娱屋顶飘花园铃、水珠上影坐院、酷五星险酒店州、恒文温恒欣湿系中统，架与万渣国城荡构成扑了一扫个大恨型居泡住区振。该案附由于娘产品漂建筑子形态鸽缺乏肾住宅舰概念股，装扯修风碎格单袋一，借开盘刻情况否不理矩想。但连检廊式府的“腹空中是会所藏”、且恒温度恒湿斑系统蚀是该摄案较星为突纹出的门卖点罗。二、钥个案涂分析4、睛新城阻.国屠际开迟发被商：北尾京万痛置房匪地产朽开发课有限糠公司位蜘置：北浑京朝民阳区糠朝外皆大街渗6号建筑冰形态：板护楼产品贪类型：住织宅（息精装闯修）建筑膏面积：爸32趴万平壮方米主力扮面积：疫9糕0、衫12糖0、你14驶0、鱼28观0、拾30吵0平痰均骂价：整马盘1丛70咐00现元/脱平米冻（四毅期预锈计均咽价1锻90服00悠元/役平米改)销售脂率：整飞盘7伯0%开盘秩日期：图一期感20孔02漏-0密6、裤二期乞20酸03索年1定0月睡、三共期2颗00器5年丘03层月、滑4期喂尚未菠开盘物业葛管理：燃第一睁太平廊戴维社斯二、净个案播分析综述鄙：该案逗为中驳央商摄务区荡具有瞎代表界性的逮纯住膛宅小隔区，飘1、趣2期贿已入薄住，汪3期咱开盘玩均价佩18兼00殊0左次右已白全部音售罄农，四渠期尚漫未开首盘，纠该案篇位于洒商务己区中炕心位刷置，秃周边撤密集狮的办麦公为退他提袄供了路优质丢客源徐，丰息富多栽样的醋房型稳也为月不同兰类型变的客葱户提痰供挑顺选，穷该案斧为板饶式结山构、去社区丝式环境讯良好急，物参业服咏务等敞提升春了产曾品形屋象，养这些些成为云其市握场热系销的绸重要善因素堤。二、束个案低分析5、腔维多理利亚与花园膨公寓开副发懒商：北缴京正雁旭晶息典房没地产鸟开发嘱有限对公司位铜置：朝恼阳区捡朝阳筒公园煤西里炉南区叫15碰号建筑霞形态：板思式庭涉院围黎合产品承类型：住炉宅（捉精装柱修、插厨卫听）建筑择面积：4统80览00忙平方扰米主力篮面积：1卫30矿、1心53红、2怒23速、2俊52平均仇价：整家盘1愁50侦00详元/含平米线（目迅前在椒售均财价1谎80难00繁元/凤平米览）销童售必率：4饥0%开盘胆日期：算20挤04荐.9物业赌管理：中所信物凭业管挂理公撕司二、炉个案告分析综述缘瑞：该案默建筑弹外型岂独特插，波亩浪形湖围合怕建筑泽，现权代简农约风窝格，迅院内收设花桃园，筑顶层况建阶宜梯形捐屋顶稠花园立，室侄内精你装修自，但犹有朝匀北户容型，样朝南月部分厚均价料21亚00兽0元杀左右柔，去拔年开店盘以言来，拢销售义并不菜理想涉，主案要是埋由于至中国个传统械居住脏概念郊不接穴受、志户型邮偏大订、对期视情藏况严避重、梨回音轿现象遣等所售造成称。二、尚个案掘分析6、辜幸福杜村开债发部商：北难京天觉鸿集嚷团公血司位赢置：东寻城东炕直门特外新时东路诵两侧基地价面积：9帅80完00渡平方密米建筑附形态：板纪楼，眉内复足式产品渠类型：公番寓、著写字宗楼、挎商业微（毛拜坯）建筑机面积：5拒50藏00酬0平部方米主力催面积：具办公激：6绒00梢-1蕉00闹0，牌公寓踪蝶：2女00桑-4笛00平童均产价：写篇字楼剥、公汇寓：碧14啊00丑0元句/平迈米（缠毛坯盼）销急售剧率：1下期在顺售，馒2、绵3期禽待建伏，1哈期商俱业销欣售完搅毕，厌公寓适20暖%，戒写字腾楼5掉0%开盘役日期：哗20做05刚.8二、殿个案倒分析小结狭：由此阶可见诞：户辈型结密构合术理的分项目暖在市纪场反杏映良厅好，园那些滴户型效偏大复，总菠价偏叶高的笔项目菠市场月销售谁不甚专理想朽。二、虏个案朗分析目前汉北京候住宅匪市场普消化笨以自粪住为欠主，图很多绞项目刑虽占姜据黄具金地栽段，待但脱青离了盐客户朗实际牺需求榴，定爪位过愉高、冠总价命过高煎、户屿型面想积不剖合理姐是通利病；所以滔在本器案规叼划过键程中敌，产卵品可笨以高炮起点荷，高调规划纤，以稀符合态工体仍板块叫的黄拜金地疾段，贝提升鸟产品社附加介值，申但户森型设畜计需恢做到丝式符合块市场合需求织，合歉理的霉面积殊，合渴理的为得房捎率，绘合理己的户戏型配域比。第三默部分住宅缘瑞市场腐消费圈分析三、喷住宅蓝市场庭消费压分析1、晴调查连购房乏计划从右教图表呼可看暮出，丹本次招调查咸所取贷得的您调查身样本帆大部魄分为闪以上忍所说去的住缎宅市穗场的符现实筋购买的者与汁潜在码购买吉者。杂90秘.9僚%的祸调查爹者表展示他勒们将荣会在督三年再内买端房，话其中批70姥.5假%的间人表莫示只押要有即适合疮的房森子，秃他们财就会阔选择栋购买毒。另骑有9孝.1距%的耀调查咐者已颠经购脏买属班于自守己的张住宅老。图表帜1熄调查叠对象奏购房馅计划缺分布拾图三、猜住宅溉市场削消费碍分析2、慌消费帜者购夺房动缸机从调率查所踩取得狡的数费据看屠，大荒多数昼消费如者选锐择购叨买住腹房是青出于汽自住槐的考认虑。转只有恶26梅.2渐%和赖7.反1%于的调打查者未购买治住房薄出于祖投资债与二饭次置晶业的耕目的舰。以扩上数晚据反惩映出荐北京铅地区呈现有电个人璃住房桃保有完量还酸不是控太高饼，住贞宅市旧场将倍有很慕大的榜发展流空间址。图表碍2愈调查澡样本极的购盏房动输机三、寻住宅胀市场届消费仇分析3、恩消费归者购这房区与域选梢择对于恼北京勺城区驴来说亏，消誓费者链在选坛择购辱买住灰宅时坊，更钓倾向今于选纯择东猜区与夸北区哲的住梁宅项眨目。动（详保见下鞭图）瘦而相着同品谁质的菌住宅嘉项目肥，东恭区和注北区蹦住宅埋相对情要比晶西区扒和南归区更员具有宏竞争旧优势知。图表答3内消费哑者购雕房区益域选越择三、随住宅逗市场按消费五分析4、腊消费察者购植房选芳择位方置消费骑者在泊选购绣住房牌时，竟76北.7截%的韵消费偶者将汁首先山选择鹅三、弃四环烘之间肺的住命宅项争目；选16唱.3眯%的前消费佩者将围会首浅先选样择位己置在领四、恨五环迅之间告的住烧宅项尾目。幻玉另有炼4.乘7%集和2吊.3扬%的凶消费年者的至首选舟位置肾为二绢、三美环之水间和缠二环幅以内懒。从劝消费胃者选晓择的厌人数忽看，胖三、肥四环伙之间岛的住村宅项偏目将到更受侧消费辅者的轻青睐故。图表鉴4蓝消费予者购虽房选拒择位啄置三、佣住宅杰市场勉消费嫩分析5、六消费美者购纪房产浆品选裕择消费纸者在杯选择辩购买耕住宅魔时，浪对板晋楼更拘具有倡明显挺的倾亦向性财。5汽9.猪1%冠的消钓费者早在选末择购仆买住衬宅时我，会烤选择杀购买波板楼盯，2拆5.币9%减的消年费者侧持只余看设哲计而凯持无号所谓找的态茶度；右另有稻11弄.4磨%的伴消费颈者在时选择杯购买剖住宅物时会轰首先且选择贼高层驾住宅粮。图表递5售消费按者购提房产踏品选住择三、良住宅增市场辆消费兴分析6、蓬消费畏者购拦房选戒择户谢型从消仗费者固选择俊购房懒的户分型看绩，目污前住哑宅市蔬场的家主打该户型稀应为嫌两居围或者顿三居众，7菠0.祸5%伏的消甚费者怀购房脂时，百将会踏选择背购买校三居汪，另坑有2卵0.授5%术的消乌费者蔽将会属选择秃购买智两居典；选香择购库买四挖居或悦一居忙的消老费者店只占带调查贯样本好总体积的6沸.8隆%和闸2.嫁3%巡寿。图表赌六伟消费掠者购燃房选艰择户阁型分扶布图三、搁住宅便市场兽消费全分析7、奔消费具者购层房选娃择面租积从下模图所哲示数盈据可筐看出董，消骄费者碎购房众面积粮选择俱主要婶集中倚在1辽20镇—1紧60谨平方胡米之扁间。窃相对华来说独，购慕买面波积在捞10闯0平膨方米通以下股或1乖80侄平方叶米以拍上的盘消费男者还搏处于交少数惑。今宣后相疤当长翻的一渐段时筝间内膊，1列20技—1鬼60椒平方旋米的损中等忆面积姜住房黑将成给为住未宅市孝场的士主流血。图表努7赵消费年者选绣择购耽房面绣积分哥布图三、情住宅笑市场铃消费星分析8、豪消费扭者购若买户房诚型与这面积朱交互反分析消费害者在育购买摘两居地住宅由时，董12疮0—辱14诞0平穷方米柔的住传宅面回积会谎成为箭他们览的第砌一选泰择。辛消费忧者在寨购买梢三居辱时，楚将会扁首要冰选择吓的面第积为犯14斩0—稍16寄0平密方米悬。但谅从所也取得钓的数尤据看稼，面宝积为绪12躺0—馅14娇0平殖方米厕与面眉积为经18箭0—赵20即0平示方米旋的三躲居将捡成为德三居短住宅凤市场莲的有福效补浆充。图表陆8稻消费禾购买伯户型迹与面帜积交竟互分坦析图三、他住宅救市场等消费遥分析9、摔消费喜者购杠房选涂择条睬件消费俱者在挤选择醋购房广时的启主要啊条件边为本喘地区慈生活诱是否侍方便尸，其穷次为餐物业乐所在躺位置当的交架通、贞环境均、物冈业本异身的魔管理皂水平什。因杀此一缓个住惜宅项剃目是可否能究够成坡功销画售主冤要因掏素不千在于黎物业蛋本身旗所处丹地理婚位置蓄的好您坏，欧而是哪在于略物业汁本身贱是否陪具有码完善杜的生遗活配盏套服扭务设颠施。孟随着挥住宅著消费颠市场芝的成寄熟，败越来条越多装的购秃买者父开始娘关注躬住宅沈自身丘的景才观规肤划与倘投资仪潜力柿空间各。图表版9掉消费雪者购走房选物择条杆件第五劝部分目标歼客源淘分析本项近目的