浙江知名民宿旅游度假区景观规划设计

项目综合分析裸心|谷2目录一、酒店基本情况二、酒店经营分析三、模式可复制性分析四、投资风险评估五、综合结论3缘起一、酒店基本情况分析

2007年，湖州市莫干山镇劳岭村的三九坞总共有18户人家。南非小伙高天成（GrantHorsfield）第一次骑自行车来这里游逛时，村里只有二十来个留守的老人，年轻人或外出经商、或进城打工，空留下很多老式的泥坯房、西洋楼。了解到这些泥坯房大多闲置，高天成和朋友们毫不犹豫地租下了八栋农房，一租就是15年。这些农房被改造成可以接待客人的小屋，变成了度假村，于是在2007年，裸心乡诞生了。之后，2011年10月，裸心谷也开幕了。在高天成和合伙人的努力下，裸心成了一个颇负盛名，而且非常成功的的公司及品牌。4概况一、酒店基本情况分析裸心谷位于莫干山脚下的一片广阔却又遗世独立的私人山谷中5概况——选址一、酒店基本情况分析项目位于莫干山风景区附近，天然山谷之中。距离德清县火车站约15公里，杭宁高速德清出口20分钟车程。6概况——规划一、酒店基本情况分析用地面积：约400亩土地性质：招拍挂，商业用地7概况——功能一、酒店基本情况分析设施数量备注树顶别墅3081间房圆形小屋40一室一栋马厩1用于喂养私家马游泳池32个冬日温水泳池餐厅3会议室11000平米的会议空间，包括8个房间和礼堂健康中心1包括1个SPA馆和14间治疗室儿童日托中心1有机农场1为度假村提供所有蔬菜和家禽活动中心1包括山地车、垂钓、采茶、骑马、射箭8概况——业态一、酒店基本情况分析树顶别墅•2室、3室以及4室的别墅夯土小屋夯土小屋与山顶夯土小屋9概况——配套一、酒店基本情况分析包括马场、水疗中心、活动中心、三个餐厅、两个泳池、会议中心等10概况——特色一、酒店基本情况分析设计构思亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分，天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。所有建筑的设计都以尽量减低对环境的影响，并与自然融为一体为最高原则。可持续发展理念在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到LEED白金奖。雇佣当地居民，提升就业机会.所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地农户购买。二、酒店经营分析经营内容产权式酒店开发与销售酒店经营管理（一）管理团队高天成，南非人，集团的创始人和总裁。在2005年来到中国之前，高天成先生曾在英国及南非工作，有超过10年的商业经营及运作经验。2004年，高天成获得了开普敦大学商学院的MBA学位。林纲洋集团首席营运官13年的企业财务及地产开发经验。在此之前，作为中国金光的地产开发部的总监，负责上海第一家W酒店的开发。在金光集团任职之前，林纲洋是澳大利亚墨尔本普华永道会计师事务所的经理，他专注于商业价值和战略咨询。房产开发团队叶凯欣女士，BenWood设计工作室总监，哈佛大学建筑学硕士。来上海之前，她在香港、纽约和波士顿工作。来上海后，她代表Wood和Zapata负责新天地项目的监督工作。2005年秋季，叶凯欣女士成为BenWood设计工作室合伙人。有着不同文化游历经验的叶凯欣女士，担任了许多高端项目的监督，包括;杭州西湖天地、朱家角东方花园、上海外滩源、北京77宫殿、上海虹桥商业中心、丽江拉市海度假村总体规划设计等。卢家宝-naked度假村常务董事，澳门人拥有超过15年的高端活动和公共关系管理经验，naked今天的成就与卢家宝分不开。作为该团队的创始成员之一，卢家宝已经带领naked成为中国最有名的生态旅游目的地之一，吸引了来自世界各地的客人。卢家宝来自澳门，拥有丰富的多元文化和多国居住和工作经验，曾在大中华地区，英国和意大利有多年研究经历。韩天宁－销售总监来自荷兰阿姆斯特丹，韩天宁拥有商业学学士学位、战略管理硕士（专注于中国商业文化）。来集团的第一年韩天宁将公司的销售业务提高了350%，并为公司带来了不少国际性的大公司客户，这其中有国际大企业联合利华和可口可乐，也有上海美国学校等当地机构和中国银行等中国龙头企业。KurtBerman-naked私人度假村总经理有着超过16年餐饮及高档豪华度假村的管理经验，他以丰富的经验领导新度假村——nakedStables的试营业和运营。在加入naked之前，Kurt曾担任过“第六感觉”Laamu试营业总经理和“第六感觉”SonevaGili的驻店经理。Kurt是来自南非，并拥有康奈尔大学授予的酒店管理硕士学位。度假村管理团队酒店人员员工总数：370人人数最多岗位为清洁服务人员：160人餐厅均为酒店自身经营，餐厅服务人员员工含在其中，大约40人。与一般酒店不同的岗位是：客户管家、茶园工人、马场员工等。（二）项目投资分析土地总用地：按400亩测量估算建设用地：100亩（可能不到，属政府正式出让部分，其他为租赁）土地单价：10万元/亩（参考当地类似商业用地出让基准价格）土地总价：1000万元茶地租赁总额：300万元合计：1300万元建筑土屋单价：60万元土屋总价：60×40＝2400万元别墅单价：200万元别墅总价：200×30＝6000万元道路管网及其它配套设施

2000万元合计：10400万元财务费用总费率：12％总费用：1.25×0.12＝1500万元管理费用：取总投资的5%

总费用：11700×0.05＝585万元

投资总额：1300＋10400＋1500+585＝

13785万元建设工期：拿地2009年

施工：2010-2011年9月项目投资分析说明1、土地费用根据德清国土局资产科调研预估，参考当地商业用地价格，可能更优惠；

2、工程造价：

主要分两部分，一是土建及装修造价，小屋为混凝土结构，成本较低；别墅为全钢结构加混凝土楼板，造价较高；室内装修为简装+设备+家具，预计在3000元/平米左右；

二是室外道路、管网以及与外部连接的市政水电、通讯、网络配套设施，该部分成本较高，主要参考青山湖园区道路、挡墙，以及杭州外接市政管线推算。3、费用：主要为财务和管理费用，按实际工期和资金占用推算，资金成本按6%暂估。4、由于室外环境主要依托自然，未进行改造，景观成本比想象中要少很多。5、设计费主要由境外公司和知名建筑人完成，预计费用较高。注：酒店官网宣称总投资约1.5亿元人民币，与我们估计较为接近，预计实际投资1.2-1.3亿元左右。（三）房产收益分析产品类型销售单价（万元/套）数量（套）年收入总计（万元）双房间别墅600137800三房间别墅9001311700四房间别墅120044800合计－－3024300销售收入税后利润:9600万元投资收益率：70％资产留存：40间土屋（四）裸心谷酒店营销客源地境外（主要来源：美国、新加坡、马来西亚等），20％－30％比例境内（主要来源周边城市：上海、杭州、苏州、南京），70％－80％比例主要客户形态家庭情侣（2－3人）朋友（4人以上）主要入驻目的度假休闲体验高端商务活动客户价值诉求推广闪策略主要色营销夏策略疤是投姻放时北尚类凤杂志轰软文叔或广剩告，皂进行治精准轻营销裸心挽谷在EL互LE台湾谷版上乘的软缠文(五）裸异心谷酒草店经营俱效益分瓣析1、价格201民2客房价妄格餐饮价羽格A、中餐——握15攀0元/人B、西餐——快餐：120元/人烧烤要：25拼0元/人配套价丹格SPA额6俯80-惩980元/6划0m骑马250元/30明m2、收己入估抵计客房房型价格（元/间/晚）全年平均入住率数量（套）全年收益（万元）树顶别墅平日：680050％30（6800×1.15×0.5×30×196）=2299.08假日：850060％30（8500×1.15×0.6×30×169）=2973.55夯土小屋平日：170060％40（1700×1.15×0.6×40×196）=919.63假日：210070％40（2100×1.15×0.7×40×169）=1142.78合计————707335.04说明：1、树顶别墅最多户型为“三间房”，因此以它的价格为基准。

2、夯土小屋两种房型数量基本相等，因此取其中间价格。

3、按照2012年的放假规定进行统计，平日为196天，假日为169天。餐饮日平均研客人数写量：150人日人均妹餐饮消沈费：15济0人全年用餐饮休收入谜：82坚1.身25万元配套SP乔A日平散均客盈人数暗量：10人日人私均消行费：70选0人全年罗收入吩：255虏.5万元其它偶收入致：预计100万元总计：85豪00万元3、经悬营利片润估蜻计客房过：按照35％GO先P率估秀算：733殿5×3杯5％＝25叛67朴.2泊5万元餐饮：按照15％GO归P率估撑算：82馋1.骗25珍×0约.1开5＝123卧.18万元配套厚：按照25％净疼利润姓率估扛算：355泰.5×井25％＝88.灾86万元合计鹿：27滩79主.2下9万元静态投毯资回收羊期：13集78洋5万元÷27牛79.巨29万元＝4.9叹5年（六技）未痕来发鄙展战膝略截至20汇12年底，切包括上揉海总部严及浙江积的两个必度假村船，在未局来的五飘年到十祸年间，谋裸心酒奸店管理销集团计平划扩展哑到十个音度假杂村。28选址左要求三、市模式宴可复糕制性桃分析1、自杯然环缠境：选择预有地卫缘特暑色的维自然膨环境仅，强勒调山饲水结建合；2、人文遇环境：以当兰地建永筑风令貌、忧风俗先人情安和特密色人软文景羞观为指主，分具有陕国际土影响插力最渐佳；3、交睛通通国达性闯：与周独边中垃心城闸市距扔离最码好不织要超炼过150公里；4、内驱部环哗境：山地+峡谷+溪流活，有胳一定用的坡逼度，敏植被拌覆盖让率较磁高；5、经济锯消费水赢平和习赏惯：收入较愈高，崇行尚自然缘瑞生活方江式，有隔钱有闲于，有周煎末和假日旗出游纵习惯避。注：以嘱入住2天，帆人均馋消费1万元/人为推例，榜至少储需月犯收入5万元脱以上阔左右挺群体奸。29土地与灾开发政残策三、模胜式可复术制性分缩慧析1、用火地性斧质：商业或跟旅游用茎地，最新好能直倘接销售陈；2、规鞋划要映求：低容侮积率棍、高津绿化异率、骗低密轿度建括筑；3、土地丑成本：根据啦各地模差异赴，在宵总投梦资中侨占比洋较低绵，未盏来有巨上升趋势；4、开全发要新求：肚前期节有招舌商需俯求，耐未来尽将限纤制开街发。30规划要琴求三、枯模式此可复穴制性第分析1、建繁筑规词划：中西、守本土和袋异域文限化结合驰、亲近脸自然；2、景观忘规划：最少俘限度玩破坏惯原始肤景观撇和风想貌；3、内部承配套：主要局以酒扁店配旧套为野主，摸包括撑餐饮五、会咽务、SPA，差异化开辜发越野怠赛道、鸦马场等酒；交通门停车相摩对集中拴，内部旱以酒店述用车解决竟交通；4、市括政配奶套：渣由于月地处廊偏远凯，一勇般靠季开发雀企业振自行霉解决题。31投资昏收益铸分析三、模膝式可复较制性分中析1、建粮设成丘本：总体纯较低课，以斩建安公装修灿成本涨为主嚼；外敞部配胞套具参有很大的不承确定性2、运牧营成剃本：人员和朋营销成莫本较高纹，对地拖域性的仰人工、复食材等葡有较高依血赖性；3、收委益分误析：按当华前价因格计昌算，旅有非豆常高荐的盈丑利能膝力；4、未来催预期：弟竞争可古能加剧师，售价践和入住喇率有可却能下降岗。32经营硬管理源要求三、模路式可复钱制性分牌析1、品牌毁依托：奖为自创江品牌，害品牌度粪创新的坐要求并桨不太高碍，但文静化差异方和优失先站庄位非疤常重短要；2、酒店彼管理：膊有很高箩的专业铺性和专砍属性，统具有复呢制难度笨；3、特域色经践营：为酒习店经衔营补欣充部冒分，饥不具王有核督心竞蒜争优弊势。33当地什政策抛分析四、投供资风险凡评估1、政歌府招霜商：拜未来暑政策雁更倾末向于临保护耻，而泳不是誉开发从，理滑念吸季引力非常蒜重要寇；2、土谁地政废策：卸价格悲会上东升，高获得剧土地幻玉的渠距道减保少；3、产权邻和经营罢权：现有师法律鸦政策袋已有死完善文的保挖障。34选址康规划牛风险四、投墨资风险休评估1、选妙址风武险：主要依川托景观冰、旅游额和人文悉资源，业以及经疤济和消酸费水平蝇，具嚼有较弊高的饼风险陕；2、规划仍风险：建筑胖、装鹅修、盼设施今设备脱和旅迁住方上式的竿高度歼统一便，具有较剥高的伶规划币难度病；外经围配削套对水成本费影响书较大床。35经营与风险歌敏感周点四、投鼓资风险雨评估1、销售航渠道：主要利棋用特色婚理念塑钟造品牌表；注重须境