深圳龙华旧城改造地块规划方案设计

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深圳龙华旧城改造地块

规划方案设计

2010.08ZhuguangGroup＆ZhujiangEstateShenzhenLonghuaDesignPlanforReconstruction

1项目背景项目定位规划解读总结目录2项目背景ProjectUnderstanding3456ProjectUnderstanding项目背景–发展目标总体定位构想：国际都市超大型休闲综合shoppingmall1.打造区域商业休闲购物示范区，为龙华提供一流的综合服务系统，为客户创造多元化的舒适、浪漫、精致的购物环境，提供休闲、养生的高品质度假生活体验。2.配套高端酒店管理服务，大型都市shoppingmall，通过风情商业小镇、欧式景观、以及空间开敞、错落有致的建筑群落，充分提升社区休闲度假、养生居住的舒适度。3.通过欧洲特色文化街区打造大深圳新龙华的综合高档休闲购物社区，提升龙华自身文化底蕴。4.打造龙华特色社区，使龙华成为深圳改革30年来新的深圳名片。规划要求：经济指标：占地143079平方米，规划建筑面积达到561220.58平方米地块性质：服务业+商业用地+邮政设施用地+二类居住用地+旅馆+行政办公+停车场配套要求：门诊部+居委会+警务室+街道办事处+社区服务站+文体场所+公交场站7ProjectUnderstanding项目背景–发展目标从规划图上可以看到，未来龙华大型商业主要分布在地铁4号线延线和民治大道延线据调查，集中式商业多数已经形成，未来新增的供应主要集中在二线拓展区的地铁4号线延线，其中已经调查到的较大规模的商业项目面积达到53万平方米之巨表示商业性用地地号发展商商业面积1国投、莱蒙102000㎡2港铁290000㎡3中航72000㎡4绿景25000㎡5鹏宝东45300㎡合计53.43万㎡深圳市中部综合组团土地利用规划（龙华）龙华潜在供应大型商业（部分）8人口结构调整，引发商业档次提升ProjectUnderstanding项目背景–发展目标地铁效应，加速大商圈形成空间广阔，业态存在空白点龙华商业发展驱动力房地产大开发引发了大规模“白领新移民”现象，引发龙华商业业态结构和商业档次的提升从楼盘的品质上看，二线拓展区因为本身规划的高起点，区域内楼盘呈现出了高档次的特性9规划中的地铁4号线贯穿龙华中心，地铁商圈将成为龙华商业的亮点之一，龙华中心街、美丽三A，就是如此。龙华目前仅有百货、家具、建材、低档服装商业市场和传统农贸市场，纵观整个深圳市商业服装市场，近几年商业大力发展，各种业态推陈出新。龙华和市区的互动效应将产生巨大商机。龙华商业发展驱动力9ProjectUnderstanding项目背景–区域位置区域位置1、从被辐射到向外辐射地处“三轴两带多中心”布局中的中部发展轴，并逐步形成具辐射力的副中心。2、角色定位，重要的交通枢纽轻轨铁路、地铁线路交汇于新客站，汇集成为未来深圳中长途客运枢纽。3、功能定位，中心区配套区域按照福田区的标准设立的，医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施规格高，为特区内的现代服务业提供主体供应。4、发展前景，唯一都市中央生活区，被规划为21世纪深圳几大住宅建设的典范之一，是体现深圳21世纪居住文明和水平现代化、生态化综合住宅区域。10ProjectUnderstanding项目背景–基地范围项目位置1、项目范围：西临工业西路，北靠公园路与人民路，南接和平东路，地块中间为中环路将地块氛围东西地块。项目整体为东南朝向，呈斜“H”型分布西高东低。

2、项目地块现状：项目为原来龙华老工业区，现在主要为出租厂房，仓库为主；其中图示蓝线区域为项目地块区域，红色线圈部分为不可拆迁部分。

3、项目周边情况：西面为龙胜工业区，北靠龙华人民公园，西北面紧靠龙华街道办事处，东临华润万家超市，东南面向深圳地铁4号线龙华站（白色部分）11ProjectUnderstanding项目背景–基地范围总体规划示意以休闲文化为主题，海纳精品星级酒店、大型都市shoppingmall，欧洲风情建筑、婚纱专业特色街区、高级住宅社区、市民活动中心于一身的城市综合体。婚纱特色步行街欧洲小镇风情步行街Pullman星级酒店Grant文化广场都市shoppingmallTap食街Discover生态社区Lecuckoo步行街Soho艺术家工作室12欧洲风情商业小镇高端精品商务酒店Discover高级社区SOHO艺术家工作室LOHAS闲居生活配套LOFT艺术家村落国际化酒店管理服务文化时尚购物餐饮娱乐ProjectUnderstanding项目背景–市场定位主题文化广场精品专区体育休闲健身休闲SPA社区养生公园13项目定位ProjectUnderstanding14ProjectUnderstanding市场定位—总体定位Grant文化广场风情酒吧商业街入口大台阶广场（露天电影）15ProjectUnderstanding市场定位—总体定位大型都市shoppingmall意向16ProjectUnderstanding市场定位—总体定位大型都市shoppingmall意向引入品牌经营楼层规划业态经营亮点主力商家7层娱乐、休闲国际电影院、电动游戏世界、多功能展示厅等国际四维式主题影院、迪士尼式主题乐园6层餐饮包括法、英、西班牙等各国菜系，更能品尝到粤、川、鲁等中国八大菜系。日韩料理、泰国菜、海南城、蒙自源、三十三间堂、西餐厅等5层娱乐、餐饮真冰溜冰场、玩具城、中华美食街柏斯琴行、书店、乐高玩具、南方欢乐儿童城、自然美等4层休闲汇集各种特色欧陆风情街苹果、诺基亚、三星、OSIM、奢侈品特色商铺等3层购物、餐饮中西特色餐厅、市场产品展示、尊贵产品展示友谊商店、拉丁餐厅、富安娜、仙踪林、元禄寿司等2层购物各种主题商店、西餐厅百草堂、皮尔卡丹、必胜客、观奇洋服、各类皮具、高档衣服等1层/M层购物时尚潮炫展示，品牌专门店周大福、哈根达斯、英皇珠宝、星巴克、OK便利店等17ProjectUnderstanding市场定位—总体定位Tap食街意向经营模式：自助式餐饮，西式快餐，下午茶餐点，中华美食；1、社区提供优越的饮食环境，增极强周边商业人气聚集；2、提升整个Discover生态社区的居住档次；3、与现有周边的餐饮相结合，获得更好的经营空间。18ProjectUnderstanding市场定位—总体定位

soho艺术家工作室意向19ProjectUnderstanding市场定位—总体定位Pullman精品度假酒店意向20Pr茎oj求ec木t喂Un氏de愁rs挨ta飘nd剖in据g市场再定位—总体数定位Pu膛ll易ma雪n精品怨度假然酒店30烂0间豪座华套趁房忠湖刮景无贯边际资泳池21Pro贿jec府tU鹊nde诵rst吩and渠ing市场定锦位—总体窑定位Pu殊ll荒ma饭n精品衔度假倾酒店中西凉餐厅拌时尚诞康体SPA22Pr泉oj方ec岔t少Un垃de适rs损ta睡nd弊in撕g市场定译位—总体定极位Dis惯cov表er生态社扇区意向23Pr棵oj累ec秒t钳Un摸de堵rs锡ta肾nd轮in宽g市场皮定位—总体掌定位Di胖sc贸ov裂er生态束社区骡意向24Pro扮jec毒tU痒nde邀rst纷and馆ing市场定梯位—总体定危位风情商橡业小镇肺建筑意毛向25Pr水oj街ec善t两Un绩de活rs册ta将nd筒in景g市场灯定位—总体定渡位风情逮商业烘小镇纯经营装意向风情商恐业小镇治采用国鸡际先进觉的商业暂模式，登打造中壁国首家待“购物是公园”冻商业模案式。其微核心理锐念是利砍用建筑参、空间夸、园林拌、文学五等艺术胞手段，哨打造出特极具旅岗游风情躬的高品轿质物业厉，并为丹每一种腊业态注酬入丰富龙的人文条内涵，懂不仅能晓让顾客艳享受到济充满游帆憩乐趣常的消费兽体验，熔更为品艘牌及商景品赋予拦极高的垃文化附特加值。1、欧它洲风间情小籍镇让勺您脚惭下有偶利玛推窦、狗曼哈妈顿、米维多枯利亚阅米兰紫大道填等充毙满了夜异域羊情调硬名胜渐广场适；以鹅及雍帖容华榴贵的湾香榭端丽舍本大街饲和如杆诗如蚂画的科米兰释大道——翻开工龙华竭风情肾商业沟小镇测，就狸等于甘翻开锄了一浮部欧尚洲风怪情的瞒浩瀚悟长卷刚。2、这厅里浓蹄缩了什数十踏个著勿名的坛旅游缺景点散，这植里有涂形影顶不离猫的利饶玛窦新和钢胡琴、袍荒诞通故事波里的啦荷兰墨风车厉和堂叛吉诃梦德，暖经典截影片页中的品许愿时喷泉苹和真植理之迹口，护比邻烫而居浊的撒叮尿小胜童和瓶美人涂鱼……晨3、小述镇集荷购物严、旅咽游、特娱乐伏、休鞠闲、在餐饮狱、酒顷店、碑商务吉多种还功能巨于一黎体，泻在满桌足顾天客一研站式水消费陪需求号的同抵时，逗通过狮精准括的主紫题划厅分及哈业态廊定位伯，实诞现了誉品牌陡个性旁与项束目文做化的室相互泼叠加决与几小何放其大。4、同时答为顾客公提供适继时、适鲁量、超渐值的商货品和服者务。雍难容华贵眼的香榭卫丽舍大棍街，云办集LV、POR鱼TS等国奏际知汤名品债牌；她上百造个精抚品店级中店捡组成乔了潮年流人供士的内终级调秀场好。5、在找这里环，你乘可以狸欣赏擦中国祖八大改菜系喘，以唱及数忧千款露异域仓美食藏对味营蕾的预极致览诱惑图；夜钥幕降宇临，890彼0㎡的“询嘉禾滥影院贤”、620玩0㎡“铂金行五星骂夜总豪会”仰闪亮叔登场崭，是洽“月梅光经秒济”穴的潮险流圣励地。26Pr帐oj盒ec犯t棋Un荡de森rs婆ta字nd武in娇g市场定村位—总体袄定位风情增商业适小镇建筑共形态扎意向27Pro续jec橡tU项nde椅rst参and蹦ing市场同定位—总体英定位风情禁商业荷小镇建筑形洁态意向28Pro纷jec揪tU俘nde嚼rst微and批ing市场歉定位—总体定酿位风情商馒业小镇建筑形堤态意向29Pro太jec姿tU庸nde笛rst纽奉and别ing市场仿定位—总体定筝位风情芦商业调小镇建筑河形态用意向30Pro应jec匹tU欢nde优rst纳and头ing市场究定位—总体定协位风情删商业骄小镇建筑形状态意向31Pr用oj类ec践t党Un晋de触rs刑ta飞nd依in钥g市场汉定位—总体案定位风情抬商业领小镇建筑形趣态意向32Pro链jec邀tU泳nde您rst堪and阀ing市场少定位—总体定顷位风情顷商业中小镇建筑荡形态姨意向33Pro洁jec浸tU床nde添rst绳and取ing市场定往位—总体定就位风情商低业小镇精致梅饮食糖休葵闲娱锅乐34Pr残oj弓ec惹t获Un名de身rs体ta锁nd腐in裳g市场捡定位—总体定藏位主题杏文化农广场婚庆傅广场思婚纱售时尚应专区主要功赴能为依齿托欧洲宣风情小册镇，提递供休闲恋场地，茫利用其长广场特梨点，可指以举办冬一些大雾型舞会搁，可以临举行特节色西式捐婚礼，驴提供大遣型演出投需要场旺地，是购都市sh膀op霞pi萝ng相m惹al依l主要的林对外宣铺传场地击，也可甩以为深斥圳以及寨龙华提饲供户外再广告资损源35Pr瞧oj回ec慌t从Un即de披rs约ta脆nd示in溜g市场定茧位—总体没定位文化双配套艺术展盈览、迷绢你电影啊院、SO估HO艺术村拘、主题玩婚纱摄割店36规划刃解读Pro码jec季tM裕ain岂Id您eas37总平面耐规划及痰效果意炸向38Pro申jec颂tU炭nde拨rst励and屿ing规划府解读–总评朗面规抹划及根效果磨意向总平面气规划示烘意Di市sc调ov持er生态社损区都市sh希op客pi延ng锅m吸al叙l欧洲泼建筑萌商业炒区39Pro少jec激tU碗nde喜rst书and醋ing规划棋解读–总评麦面规泊划及爆效果鼻意向总平面办规划细服分示意占地容积率格局分布Discover生态社区605662.86栋15个单元30层住宅1栋3个单元17层住宅2层商业裙楼商业街都市shoppingmall638754.87层大型购物广场5层主题文化广场25层写字楼+18层副楼2栋25层酒店式公寓+1栋18层酒店式公寓25层精品星级酒店2层商业步行街欧洲建筑商业区186384.552层欧洲特色步行街区、婚纱休闲专区2栋25层临街写字楼40Pro株jec龟tU鼻nde兄rst屠and骄ing规划解钻读–总评面链规划及赌效果意签向41Pro欠jec小tU客nde那rst航and她ing规划解袜读–总评面烈规划及城效果意沉向42Pr车oj孔ec垦t组Un绍de很rs岂ta拍nd载in带g规划解散读–总评的面规禽划及很效果搭意向街心水泄道骑楼奔示意43街区道吸路公共当绿化景东观图片Pro蔑jec袖tU比nde姐rst股and鄙ing规划歼解读–总评面层规划及至效果意霉向44街区道初路公共怖绿化景塞观图片Pr拥oj悲ec您t辛Un博de筛rs峰ta心nd农in烂g规划解激读–总评面畅规划及银效果意粮向45立体承、多枕