知名地产物业管理就是服务

——从“万科物业”看物业管理客户服务物业管理就是服务20世纪的盈利模式：

促进销售扩大份额21世纪的盈利模式：

满意服务忠诚客户创造并留住客户，利润只是副产品。彼得·德鲁克（美）20世纪:以生产为导向21世纪:以服务为导向高层领导中层管理（二线）基层员工（生产一线）客户管理高层领导中层管理（二线）基层员工（服务一线）客户服务21世纪是“三C”的时代竞争时代（CompetitionTime）每个企业在每时每刻都受到来自四面八方的竞争变化时代（ChangeTime）客户时代（CustomerTime）“3-11”原则：客户满意→向3-4个人做宣传；客户不满意→向9-11个人做宣传计划经济需求>供给N人选1个计划经济→市场经济需求=供给N人选N个市场经济需求<供给1人选N个国际调查权威机构的一组数据对客户服务不好，会造成94％的客户离去！没有解决客户的问题，会造成89％的客户离去！每个不满意的客户，平均会向9个亲友叙述其不愉快的经验！在不满意的用户中，有67％的用户要投诉！较好地解决用户投诉，可挽回75％的客户！完美地解决用户投诉，将有95％的客户还会继续接受你的服务！吸引一个新客户的费用是保持一个老客户的6倍！真正的销售是在销售之后！

——土光敏夫服务！客户服务！！什么是服务？什么是客户服务？服务是某个中介人和机器设备商品相互作用并为消费者提供满足的一种或者一系列活动。——莱特南服务是以无形的方式，在客户与服务职员、有形资源商品或服务系统之间发生的、可以解决客户问题的一种或一系列行为。——格鲁诺斯客户服务是一种了解和创造客户需求，以实现客户满意为目的的企业全员、全过程参与的一种经营行为和管理方式。客户服务管理的核心理念：企业全部的经营活动都要从满足客户的需要出发，以提供满足客户需要的产品或服务作为企业的责任和义务，以客户满意作为企业的经营目的。什么是物业服务？什么是物业客户服务？物业管理企业接受业主的选聘，按照物业合同的约定，对有关房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业为提高其服务的质量，发生在客户（业主）与物业管理企业之间的相互活动。物业管理企业凭借对业主的服务获取业主的满意度和忠诚度，以此获得业主的报酬而实现自己盈利的目的。客户服务的关键要素提供客户所需要的服务

使客户满意

以客户为导向

服务及客户完全满意的关键要素优质的服务产品卓越的服务意识高超的服务方式服务=服从:服务功能(无形)+务实:服务产品(有形)国际调查权威机构的一组数据对客户服务不好，会造成94％的客户离去！没有解决客户的问题，会造成89％的客户离去！每个不满意的客户，平均会向9个亲友叙述其不愉快的经验！在不满意的用户中，有67％的用户要投诉！较好地解决用户投诉，可挽回75％的客户！完美地解决用户投诉，将有95％的客户还会继续接受你的服务！吸引一个新客户的费用是保持一个老客户的6倍！客户服务原则：第一条客户永远是对的；

第二条如果对此有疑义,请参照第一条执行什么是客户？购买并使用产品或服务的个人或组织，也就是跟个人或组织有直接的经济关系的个人或组织就是客户。如消费者、委托人、最终使用者、零售商、受益方、采购方等。客户是什么？客户是上帝吗？客户如果是上帝，那他就是全能的，你还有什么存在的价值？客户如果是上帝，那他就是正确的，你还有什么必要帮助他？客户如果是上帝，那他就是唯一的，你还有什么发展的空间？客户是人！贵人情人友人亲人合伙人客户万科的客户理念客户是我们永远的伙伴。尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。我们１％的失误，对于客户而言，就是１００％的损失。衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。与客户一起成长，让万科在投诉中完美。“五步一法”创新服务体系第一步：认识客户主动地去认识和引导客户，为日后的服务打好基础。第二步：了解客户更多了解客户，更好的识别客户需求，从而更好的提供服务。第三步：帮助客户转变思维方式，寓管理于服务之中，消除或减少客户抵触情绪。第四步：理解客户换位思考，体谅客户苦衷，进而迅速的帮助客户排忧解难。第五步：感动客户除了完成"份内"的事，还要多想一想有没有"份外"的什么事情。重要法则：成就客户物业服务应以满足客户成功需求为法则，帮助客户成功是服务的终极目标。优秀客服人员的职业素养同理心感恩心博爱心责任心空杯心自信心自控力承受力谦虚诚实宽容大度处变不惊思维敏捷文明礼貌职业形象表达力沟通力倾听力注意力分析力协调力记忆力凝聚力业务精通助人为乐积极热情情感饱满重诺守信独当一面部位男性女性整体自然大方得体，符合工作需要及安全规则。精神奕奕充满活力，整齐清洁。头发头发要经常梳洗，保持整齐清洁、自然色泽，勿标新立异。发型前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领，无烫发。发长不过肩，如留长发须束起或使用发髻。面容脸、颈及耳朵绝对干净，每日剃刮胡须。脸、颈及耳朵绝对干净，上班要化淡妆，但不得浓妆艳抹和在办公室内化妆。身体注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。勤洗澡，无体味。上班前不吃异味食物，保持口腔清洁，上班时不在工作场所内吸烟，不饮酒，以免散发烟味或酒气。万科物业通用行为规范部位男性女性衣服1.工作时间内着本岗位规定的制服，非因工作需要，外出时不得穿着制服。制服应干净、平整，无明显污迹、破损。2.制服穿着按照公司规定执行，不可擅自改变制服的穿着形式，私自增减饰物，不敞开外衣、卷起裤脚、衣袖。

3.制服外不得显露个人物品，衣裤口袋平整，勿显鼓起。4.西装制服按规范扣好，衬衣领、袖整洁，钮扣扣好，衬衣袖口可长出西装外套袖口的0.5-1cm。裤子裤子要烫直，折痕清晰，长及鞋面。手保持指甲干净，不留长指甲及涂有色指甲油。鞋鞋底、鞋面、鞋侧保持清洁，鞋面要擦亮，以黑色为宜，无破损，勿钉金属掌，禁止着露趾凉鞋上班。袜应穿黑色或深蓝色、不透明的短中筒袜。着裙装须着肉色袜，禁止穿着带花边通花的袜子，无破洞，袜筒根不可露在外。工牌工作时间须将工作牌统一按规范佩带，一般佩带在左胸显眼处，挂绳式应正面向上挂在胸前，保持清洁端正。万科碰物业每通用饰行为限规范项目规范礼仪礼节整体姿态端正及自然大方，工作中做到：走路轻、说话慢、操作稳，尽量不露出物品相互碰撞的声音。站姿以立姿工作的员工，应时刻保持标准的站立姿势：两腿直立，两脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，两手自然下垂，挺胸、收腹。禁止双手交叉抱胸或双手插兜、歪头驼背、依壁靠墙、东倒西歪等不良行为。坐姿应时刻保持端正的姿势：大腿与上身成90度，小腿与大腿成70至90度，两腿自然并拢。不盘腿、不脱鞋、头不上扬下垂、背不前俯后仰、腿不搭座椅扶手。走姿在工作中行走的正确姿势：平衡、协调、精神，忌低头、手臂不摆或摆幅过大、手脚不协调、步子过大、过小或声响过大。行走1.在工作中行走一般须靠右行，勿走中间，与客人相遇时要稍稍停步侧身立于右侧，点头微笑，主动让路。2.与客人同时进出门（厅、楼梯、电梯）时，应注意礼让客户先行，不与客人抢道并行，有急事要超越客人，应先在口头致歉“对不起”、“请借光”，然后再加紧步伐超越。万科物盒业通用沈行为规盯范客户征服务胸的关收键要年素提供客户所需要的服务

使客户满意

以客户为导向

马斯洛寻需要层龙次理论生理需要自我实现需要尊重需要社交需要安全需要第一级第二级第三级第四级第五级高层次需要低层次需要美国心理学家客户侧的心筐理需汗要与嗓服务受欢迎氧的需要及时周服务临的需奋要感觉纳舒适界的需帜要有序服督务的需裙要被理解厦的需要被帮助酱的需要受重奥视的散需要被称顿赞的楼需要被识借别或深记住离的需纽奉要受尊发重的爱需要被信任耳的需要安全及驱隐私要省需要清洁姿卫生注的服辣务安静纳舒适亲的服谢务热情纽奉亲切根的服俗务主动周维到的服安务灵活机份智的服究务尊重得赠体的服您务客户服逗务的关管键要素提供客户所需要的服务

使客户满意

以客户为导向

客户闭服务秘公式以往弓的经集验＋缩慧亲友鼠的口萍碑＋枣服务否承诺撑＋客墨户需奔要＝荡客户军期望高品质花的服务斩＋服务凭承诺＋柏规范化贷作业＝毕实际服狸务实际恶提供绝的服更务<冠客户竿的期场望—悄—客滋户不甲满意实际纵提供邮的服钩务＝灶客户六的期网望—仁—客紫户基廉本满位意实际提败供的服个务>客腹户的期仇望——飘客户很软满意客户袋的气令质与锡服务到策略笋（上波）客户类型特点服务策略胆汁质客户对服务人员或其他客户热情，话语较多且讲话直率；喜欢与他人争论问题，而且力求争赢，因此容易发怒；在需要服务时不愿意久等；喜欢对物业设施、管理等提出意见、常发表自己的见解或向服务人员提出新问题；在发生异议或投诉时，如发现是自己的失误能立即承认和道歉。应及时、快捷地满足胆汁质客户的合理要求；当出现矛盾时，要避其锋芒，尽量在言语、情绪方面不激怒客户；在客户离开时要提醒他不要遗留物品，注意随身携带的东西；对客户的过激言语和欠友好态度不计较，以宽容、理解的心态为他们服务。多血质客户常主动与服务人员交谈；性情开朗乐观，笑声不绝；对各种场所的服务表现出兴趣，喜欢评价；善于交际，与其他客人相熟较快；内心情感容易外露，且容易受到他人的情感的感染。应礼貌回答客户的提问，满足其爱交际、喜欢讲话的特点；在推荐服务项目时，多介绍新、特、奇品种；遇上客户情感多变时，热情耐心做好解释工作。客户的引气质与签服务策孙略（下摆）客户类型特点服务策略黏液质客户很少与服务人员或其他客人交谈；喜安静独处，内心情感很少向他人流露；对服务工作一般不发表意见，生活起居极有规律。一般不要过多地与这样的客户交谈，更应避免长篇大论，也不能因为客户对服务工作不提意见而冷落客户、怠慢客户。抑郁型客户讲话速度慢、喜罗嗦；情感很少外露，不愿意与服务人员或其他客户打交道；好幻象和猜疑，对他人的言语和表情较敏感，一旦与服务人员或他人发生矛盾会长时间追究，不易自我调整心态。更应尊重他们，交谈时要语意明白，避免误会，也不要当着客户的面与其他人窃窃私语，以免引起猜疑；不能因为客户罗嗦而打断他的话语；遇上安排的变动，一定要讲清理由，取得客户的谅解。客户枪的性熄格与芒服务在策略客户类型特点服务策略活跃型客户这类客户性格随和，对自己以外的人和事没有过高的要求，具备理解、宽容、真诚、信任等人类美德，通常是企业的忠诚客户。提供良好的服务，不因为对方的宽容和理解而放松对自己的要求。拘谨型客户这类客户思维缜密，情感细腻，容易被伤害，有很强的逻辑思维能力。但他们往往懂道理，也讲道理。真诚对待，对客户存在的任何异议都应做出合理解释，争取对方的理解。傲慢型客户这类客户往往以自我为中心，不习惯站在他人的立场上考虑问题；绝对不能容忍自己的利益受到任何伤害；有较强的报复心理；性格敏感多疑；时常“以小人之心度君子之腹”。这种客户属于那种不讲道理、容易胡搅蛮缠的人，客户服务容易往往很难应对。对待客户的傲慢甚至无礼，应学会控制自己的情绪，以礼相待。对自己的过失应及时真诚地道歉。一旦遇到蛮不讲理的人，要用一颗宽容的心去理解他，这是最重要的。客户宵服务进过程掠中的秋接待涉技巧检（上奖）认识栏客户御的技屋巧主动推热情吴地接特近客祝户记住客字户的姓伪名，尊芬重每一剧位客户了解膀客户宫的需巴要与客植户交踢谈的暑技巧正确感使用租称呼肥，忌齐直呼确其名热情主沟动，忌笼不冷不写热态度谦姓和诚恳亭，忌呆弃板生硬言简解意赅祸，忌仪模棱塘两可客户原服务绘过程誓中的俘接待扰技巧摸（下羊）客户异被议处理穗技巧迅速处旺理，牢增记：有排效果比溜对错更嫌重要安抚赞客户交情绪邮，满狠足客分户的协情感半需求避免过帐度承诺酷，实事狱求是客户席关系搜处理铸技巧协调客读户关系桨的基本残原则—漆—“和攀”为贵化解抱客户微矛盾畜的“当良方狂”—得—真死诚地华道歉处理“惨两难”巡寿客户关唯系的技哈巧——订学会委亭婉拒绝融洽逮客户烤关系籍的润殿滑剂橡——枣学会施赞美物业客锄户服务软还需要异具备什滩么？职业移素质姑要求从心开汽始——稿与客户境的有效纱沟通职业形铲象要求礼多芦“客咐”不释怪—窄—服姐务礼格仪和卷服务结用语田规范职业村道德捡要求态度稀决定趁一切挡——患服务论素养叹修炼表和服往务技喉巧运跌用职业吃技能起要求化干戈参为玉帛斯——客浩户投诉句服务和完有效处小理的方慰法物业员寇工个个芒要牢记握，三大杠纪律、接八项注知意