物业与物业管理概述

PropertyManagement

小区管理社会化进程加快，新兴的物业管理离我们越来越近。对物业管理的学习不仅是专业人员的需求，而且也是实现“居者有所居”之后对生活质量有更高要求的每位居民之所需。专业从业人员培养：—我国物业管理专业教育培训体系已初具，模式可分为：1）学校的学历教育；2）职业技能培训。我校“物业管理”课程作为工程管理专业的一门专业方向课而开设。课程教学目的：学生初步掌握与熟悉物业管理的基本原理、方法与内容，具备从事工程管理或专业的物业管理实践工作、人才培养与初步研究的基本知识，具备分析与解决物业管理相关问题的基本思路和从事各类物业服务的基本能力与基本素养。教学方法：课堂讲授案例展示课堂讨论与辩论实务练习物业小区参观实践教学内容：第一章物业与物业管理概述第二章物业管理的理论分析第三章物业服务机构及其设置第四章物业管理法规概论第五章物业管理招投标概述教学内容：第六章物业管理的全程程序第七章物业管理的运作第八章物业服务资金的使用与管理第九章不同类型物业的管理与服务推荐学习资源-教材与著作王娜主编，物业管理英语，中国建筑工业出版社2006.方芳、吕萍编著，物业管理，上海财经大学出版社，1997.王青兰、齐坚主编，物业管理理论与实务，高等教育出版社，1998.推荐学习资源-教材与著作周宇，顾祥红编著，现代物业管理，东北财经出版社，2001.黄安永，现代房地产物业管理，东南大学出版社，2002.李福平，物业管理学，复旦大学出版社，2002.推荐学习资源-教材与著作谭善勇、郭立，物业管理理论与实务，机械工业出版社，2005.姜早龙等，物业管理概论，武汉理工大学出版社，2008.周志宏主编，物业管理工作流程与工作标准，中国纺织出版社，2008。推荐学习资源-教材与著作王珺之，王玲玲编著，物业管理工具箱，机械工业出版社，2009.臧炜彤等，物业管理概论，化学工业出版社，2013年。推荐学习资源-专门杂志《中国物业管理》《住宅与房地产·物业管理》《现代物业·新业主》推荐学习资源-网络资源中国物业管理网（http://）；中国物业管理培训网（http://）；中国物业管理在线（http://）；推荐学习资源-网络资源中国建设教育网（http:///）中国物业管理师网（http:///）等等。基本要求课堂参与平时作业到课率实践报告CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）深刻掌握物业及物业管理的基本含义2）清晰了解国内外物业管理的起源、发展、重要意义与区别CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）物业与物业管理的概念2）物业管理起源的异同CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT

物业概述物业管理的内涵与特征物业管理的起源与发展CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT本节教学内容：

一、物业的概念二、物业的性质三、物业质量四、物业交易与一般商品交易的相异处本节教学重点：应主要掌握物业的概念，物业与房地产、房地产业的联系与区别，物业的特点等内容。房地坦产房地产吨，又称开不动产宣（re连al耕est茧ate旨）：狭义摊上是猾指土敲地和厌土地腐上永乎久性疏建筑虎物及夜其衍替生的彩权利输；广义上橡除上述掉内容外怕，还包胶括诸如拖水、矿还藏和森班林等自泼然资源馅。房地饼产可排以分厚为：房产指建补筑在健土地廉上的车各种劫房屋爸，包骆括住俊房、云厂房骆、仓乌库和象商业肝、服台务、累文化晨、教著育、若卫生肚、体冰育以瞧及办顶公用统房等查；地产指土胸地（叶含水进面、慨海域吴）及历其上答下一企定的汇空间机，包葬括地牛下的冷各种起基础嘴设施裤、地厨面道睛路等载。房地瘦产业房地产掩业是横悄跨生产哲、流通语和消费盯领域，椅从事房蹲地产投掀资、开老发、经计营、管搁理和服励务的产跌业部门闹，属于喇第三产吓业。我国国阅民经济奴行业分子类中的华房地产无业（2释002屡）类别名称门类大类中类小类K房地产业72房地产业7217210房地产开发经营7227220物业管理7237230房地产中介服务7247240其他房地产经济活动房地轿产业房地产仅业是横稀跨生产段、流通易和消费燥领域，骂从事房芹地产投虑资、开锯发、经周营、管惧理和服加务的产倍业部门非，属于增第三产肠业。具体膊来说念，房警地产裤业包塘括的壶活动虑领域渐包括出以下侮七个协方面勒：1）土地杯开发和邮再开发序；2）房屋闸开发；3）地产抱经营，袍包括土猎地使用滩权出让呈、转让装、租赁尘和抵押够等；4）房地奖产经营号，包括匙房地产标转让、炼房屋租淋赁、房他地产抵渴押等；房地寇产业房地产摊业是横唯跨生产跟、流通好和消费痕领域，诞从事房矩地产投峰资、开宁发、经捡营、管醋理和服甘务的产经业部门顺，属于壤第三产延业。5）房地泼产中介古服务，鲁包括房炭地产咨锄询、房草地产估返价、房牵地产经孙纪等；6）物默业管鹅理服渴务，戏包括摆家居拼服务古、房覆屋及采配套盆设施译和公烤共场桐所的从维修踏养护漠、保缘瑞安、忆绿化毛、卫登生、行转租复、代湾收代是付等怒；7）房地画产金融网，包括屠房地产竟信贷、榨房地产驴信托、吵房地产慎保险等市内容。一、物茧业的概注念二、塞物业丛的性静质三、删物业站质量四、物柏业交易萄与一般蝇商品交绸易的相朝异处物业一拳词有着醋不同的期来源观洲：外来愉词方言琴词出现休在我证国康技熙年院间物业一仗词有着饲不同的签来源观仁：外来词方言舒词出现抓在我派国康聚熙年挥间“外来罩词”“物尊业”怜一词宾是由盏英语遭Es隔ta项te惜/最P宣ro理pe呢rt处y翻迟译而廉来，夺其含藏义为挤“财薄产”剪、“叛资产元”、竿“拥赌有物纲”、刘“房贝地产昌”、柱“不紧动产绒”等锐，这堤是一再个较普为广会义的班范畴晴。物业一母词有着奶不同的胃来源观队：外来渡词方言词出现在缝我国康挥熙年间“方氏言词腾”“物船业”哭一词千，原糟来是弹粤港狡方言捎对房饭地产危的称鱼呼，敢它最狡早于钟香港化及东挎南亚轧一带痰的国劫家和乡丰地区糕使用燥，其耕含义农是单举元性脂的房赔地产循。2睡0世颠纪8草0年处代引之入内泪地。如香港蹲李宗锷行先生认傍为：“限物业是誉单元性签的房地融产。它匪既可以豪是单元线性的地帆产，也搜可以是椒单元性畅的房产盗；既可给以是一才套住宅帜，也可乒以是一扰栋楼宇涉或房屋洁。”物业一丽词有着悔不同的信来源观念：外来贵词方言词出现辟在我帮国康挨熙年尊间出现在减我国清赌康熙年脆间《中国委皇帝大英传》之痒“康熙宽传”中筝收复台晶湾一章斤中有一要段记载盆：康熙沃二十二盲年（1卖683想年）收钻复台湾幻玉，时任争福建总脑督姚启撤圣在转清给康熙偏的信件吃中既表填示“纳圆款请疾降待堵命”，又倍提出“欲变求原竹居台档湾，冰承祀钥祖先死，照荒管物业”，施琅浊（时任演福建水虹师提督夜）拒绝锻，但郑腐克爽（杀时任台恳湾最高线统治者肉）又修冠降表，恒由姚启桂圣转复栽康熙。絮其含义馆与今物罩业一词开原则一贷致，而款且在信侧件中直滨达圣听徐，也间拥接反映糖出大陆兵以及清脖王朝对扮物业一读词的熟勒悉程度迫。词语拔的普及朝与使用百须经长晨期实践脚而约定虏俗成，励故可能叹更早。各类照房屋土指住东宅区泼或其阳他单舒体建衬筑，味也指商商业剃中心忍、办检公楼供、工酿业厂闸房、李仓库摩，甚链至含黎俱乐乔部和胁运动然场所良。相配风套的蛇设备陆、设听施和琴场地崇包括迁：房惹屋内蔽外各才类设涝备、戒市政轨公共长设施槽及相拾邻的私场地射、庭至院、准干道锅。教材丹1页一个完党整的物利业至少吗包括以考下部分骗：建筑金物:包括减房屋扩建筑耐、构纪筑物肌（如休桥梁葬、水刻塔等眯）、成道路窗、码嚼头等辽；设备:指配严套的畜专用嘱机械烈、电疼气等什设备绿。如薄电梯烘、空装调、撇备用亮电源绿等；设施:指配狐套的反公用潮管、抗线、累路。事如上粉下水百管、月消防崭、强朝电（泥供变桥电等诱）、报弱电勿（通年讯、荡信号帮网络辉等）吹、路乔灯，录以及掠室外筋公建组设施却（如巴幼儿胁园、叉医院该）等扁；场地:指开发景待建或攀露天堆拳放货物归之地，貌包括建叙筑地块建、庭院深、停车族场等。完整把庙握“物港业”含箱义需要瓦注意的烤两点第一贿，物遮业的姻主体巷是建寻筑物岂，辅鸭助部吧分是悦配套两的设象备、弯设施各与场甲地等摔。如五果没摘有建期筑物影，而锦是单贯独的当设备慨、设吧施或菠单独潮的场锻地，堪则不可能称舟其为迎物业竿。第二，灭物业管渴理中的岸物业主吊要是物协业的共同部脸位、共用设高施设备、物业盖规划红变线内的市政衬设施贺和附疫属建好筑及姥附属匙配套轰服务计设施（住招宅小帜区尤纽奉是）私。完整把疮握“物馒业”含泰义需要垃注意的店两点第一形，物翠业的积主体妨是建翁筑物破，辅务助部是分是战配套伐的设肠备、腊设施有与场悄地等道。如旺果没颤有建胖筑物川，而鲜是单渗独的娃设备址、设笋施或途单独庄的场雁地，尸则不基能称兆其为死物业德。第二冻，物高业管贿理中位的物苦业主骆要是绣物业塔的共同部膊位、共用设失施设备、物干业规教划红尤线内街的市政肃设施付和附妻属建承筑及吨附属狂配套皆服务税设施（住趣宅小践区尤溪是）狗。共同部套位主要吉包括楼遮盖、屋射顶、梁朱、柱、或内外墙鱼体和基叮础等承固重结构泼部位和迁外墙面笑、楼梯屋间、走艰廊通道五、门厅遣、电梯扑厅等。完整冲把握伪“物俯业”跃含义辆需要肾注意证的两电点第一华，物怖业的或主体攻是建理筑物童，辅馒助部得分是枪配套胖的设瞧备、瞎设施锣与场急地等静。如饭果没唐有建泉筑物域，而呈是单摆独的惑设备庆、设谋施或赌单独极的场松地，肤则不遇能称迈其为迎物业育。第二，蛙物业管扔理中的独物业主部要是物吹业的共同纳部位、共用设贴施设备、物冶业规稿划红你线内猛的市政肠设施冶和附秒属建铸筑及坐附属鞋配套者服务忧设施（住宅水小区尤帖是）。共用设漏施设备级包括共朋用的上湖下水管糖、消防毅、强电漠（供变滴电等）碌、弱电亲（通讯朵、信号内网络等线）、路罪灯，以战及室外坑公建设掉施（如歪幼儿园假、医院厌）等。完整把趁握“物端业”含棍义需要茎注意的续两点第一东，物拾业的敲主体驶是建施筑物仓，辅讯助部夕分是扔配套目的设捞备、潮设施住与场奔地等卵。如测果没塘有建泳筑物虚，而仆是单钻独的务设备粘、设欧施或逼单独胞的场誓地，掏则不扒能称斥其为弯物业粗。第二衬，物肥业管才理中要的物济业主劈燕要是灾物业或的共同部则位、共用博设施子设备、物疼业规蜓划红擦线内立的市政希设施休和附厕属建暑筑及酱附属承配套晒服务非设施（住宅贸小区尤艰是）。物业惭规划益红线帐内的售市政卵设施访和附惨属建幸筑包上括道傲路、终绿化他、停轨车场严等；涂物业锁规划挖红线劲内的傍附属激配套势服务窑设施脸包括谁游泳村池、抛运动剂场、猛商业户网点蚀等。物业再的所肌有权输与使啊用权斧：所有法权：祖物业峰所有方者在四法律烘规定站的范盗围内雕对该尸物业陕所拥河有的子占有味、使加用、叼收益拢和处喝置的拾权利屠。使用驼权：财两权长分离毕后出戚现的归一种貌有限遇产权喝，是酱依法易对物饮业加拴以利杨用或床获取凯收益惩的权五利，铸需向热所有薪者交结纳租如金。在经济睬领域内火所表现夫的特性酒，即商描品属性刻，且具昼有双重间性：消费品投资收品构成茫内容顽上的斥二重赢性（刑建筑急物与递土地余的统天一物稠）位置组上的匪不可帽移动胜性使用任上的摩长期仇性形式上纯的多样择性（用础途与功担能不同极形式不载同；区煎域位置选不同，赌影响环剖境、气房诚候等，出所以结做构、材孕料不同突，如南悄方与北抄方）物业母实物腾形态纽奉所表碑现的淹质量讲及其蓄周围番环境拥质量封特性踢：1．楼曾龄：虎考虑慎剩余乘的使餐用年评限2．区钱域位垫置：古形成抛级差沈地租翠，影生响房吴价的刺基本容条件卫；3．基础独设施、变楼层、由朝向：丽影响使抛用功能薯、便利炭性、舒别适性；4．工器程质较量：眯建筑发施工纲质量浑、装叙修质急量及艳环境雅工程嫁质量崭等；5．结购构及陈装修6．设备脏状况7．完好梯程度8．地融质地裳形条碧件9．物业蜓环境条垫件物业谋软质跪量是佣物业梳投资描者对肺该物烫业投炉资所墙享有债的权猎利与脂承担耗的义鸟务、围风险衫等。投资者康应尽义微务做的就好坏对俱用户影物响极大皇，会直督接影响腰到用户爸的居住李条件。1、按穴使用功肃能居住茎类物槽业、甚办公逗类物悔业、鬼商业睁类物做业、舰工业提类物糊业、拌其他构用途凶类物自业2、弓按物允业所树有权品性质浙不同专有矩产权蜓物业：独有物伤业，产额权归一凶个业主乱专有共有产迟权物业高：3、按恒物业的推所有权湿人的多价少单一泊产权滔物业邻：业主槐只有远单个仍个人近或单首个单塔位多元产旺权物业禾：业主有嫁多个个近人或单度位四、法物业垒类型本节众教学膀内容谊：一、等物业贵管理黄的基气本概垄念二、烦物业溜管理震的目招的与限意义三、拦物业垒管理零的宏蛾观视阔野与瓶层次斤划分本节教歪学重点陵：掌握葡物业云管理场的基堵本概乳念；掌握勉物业皮管理泡与传弄统房复产管笛理的绩区别报。管理喂作为嘉一个辰动态狱的系弃统工庄程，乏通常匙是指虽为完将成一瓶项任侍务或傅实施胳一个躺过程健所进灭行的甩计划塘、组痰织、显指挥悔、协盘调、迅调度法、控喂制和崇处理求。物业管掩理是房似地产综青合开发熄的派生任产物，外它作为岸房地产种市场的致消费环挽节，实继质上是佛房地产缩慧综合开辫发的延蛙续与完止善，是钳一种综脖合性经平营服务菜方式。一、拼物业搞管理另基本词概念物业法管理丸有广牵义和呢狭义挨之分政：广义己的物子业管急理是对栗资产凳、财碗产的房诚管理匙，如肺对生币产资吴料、午生产冬工具抹等的偷管理危都属汤于物荡业管菠理的蓝范畴递，因西为“鱼资产爆”、橡“财池产”伙所指容的范恭围很钓广，读可以暑说无旧所不食包。狭义枪的物膏业管鱼理专指对党房地产汁的管理堤，即我破们通常售所讲的物业管辅理。一、宗物业地管理吐基本贷概念棋-学界翻观述物业管倍理，是物业管疮理经营夸人受物业真所有难人的委箩托，稼按照倒国家河法律帖规定励，依伸照合暴同和输契约扬，对改已竣厨工验级收投授入使朋用的套各类搁房屋富建筑鼻和附冤属配袄套设校施及掠场地防，运踢用现己代化崇的管砌理方早式和呀先进趁的维神修养阳护技守术，销以经早济手杠段进铜行管愉理；同时对窃房屋区逼域周围耍的环境碎、清洁毯卫生、皂安全保秋卫、公伯共绿化盗、道路驱养护统茅一实施专略业化管黑理；并且听向住既户使予用人系提供贼多方志面的综合药性服宾务，以扫创造皆一个晓良好情的社翅会环矛境，塘满足隶人们还日益侨增长冲的居绍住、妇消费肆需求鸡，使甚得物致业能佳保值无、增房诚值。一、物乏业管理册基本概悼念-号法律第界定《物业奶管理厘条例》：本条孟例所称感物业管懂理，是星指业主稿通过选界聘物业悬管理企测业，由踩业主和眯物业管研理企业素按照物狼业服务办合同约靠定，对户服务及歌配套的周设施设土备和相邮关场地懂进行维秃修、养堂护、管库理，维烤护相关缠区域内涉的环境霞卫生和某秩序的另活动。《物权法》：业主斥可以自胞行管理款建筑物游及其附挂属设施戚，也可役以委托乎物业管猪理机构畜或其他辉管理人旦管理。一、狡物业朝管理坡基本哑概念威-缘瑞注种意事坐项委托性摸与有偿颗性服务阔主体—物业击服务颤企业物业催管理被的对湖象—物业址；物业洁管理糕服务塑的对志象—物业描所有问权人翼与使蓝用权卵人；物业管悠理活动伯的依据肌：物业贤服务合么同物业距管理范的属摸性：逐服务安性；础第三睬产业—管理、云经营、条服务二、物袍业管理糕的目的绪与意义Th皂er哑e漫is蒸a棒s妻to载ry蔑a坝bo贯ut摄t弓he书i突mp抓or护ta予nc乞e临of炕p剃ro去pe割rt歼y辜ma咳na孔ge润me钻nt戏.认A羽Sa丧n仍Fr钻an冠ci过sc兵o风re疤al犯e击st诱at睁e离br风ok丈er群r肉ec挑en对tl佩y奴no圆ti拢ce阵d留a雪pr叮oj层ec没t摘th纳at义w征as涝o能n乡丰th腐e弱ma乎rk幅et蝴f撤or努$残1亲mi列ll紧io馅n.思H年e须kn自ew叨h域ow代t毫he悉p泽ro璃pe姓rt庄y悼ha极d并be祸en洗m披an辫ag侦ed擦i薪n思th虎e纺pa房诚st伪a尿nd编t娘ha贷t汇th到e奥mi灰ll泻io团n管do梳ll绝ar谱v评al阁ua续ti读on爹wa远s笛ba扩se唱d蹈on锐a缺c固ap重it决al不iz程at搁io役n舞of经h暖is鹿to学ri拉c蛮in膊co外me搂f牺ig峰ur脏e.姑H练e黄bo革rr笛ow掠ed授m违on按ey庄t师o据bu控y重t燥he招p瞒ro乳pe茅rt迁y,织r席en狭eg该ot惑ia转te枣d跌ce床rt俱ai到n饥le采as次es羊,管an帽d馅es驳ta亚bl仗is心he虽d兵mo麻re氏e脚ff羡ic滋ie唉nt劣o忽pe况ra茧ti奸ng裂p磁ro免ce宾du和re欧s.愁I膀n装si装x仇mo努nt胞hs纹h幻玉e闻so块ld龙t进he正p佩ro乓pe针rt掠y望fo候r独$1稼.4陵m界il踪蝶li艇on鲜b糖as饰ed千o测n术th演e朝ca红pi芒ta涝li艰ze菜d剪va投lu疫e握of田t遭he拣n可ew肺,释hi恋gh课er格n颗et情i湿nc蜡om估e.些H零is投c侨on逆tr遭ib订ut糟io先n而wa限s献ma吩na叙ge释me警nt耀e券xp翼er忙ti破se柔.三、疼物业以管理秃的宏各观视营野与亏层次早划分物业管线理是城凯市管理吃中的一判个十分柴重要的鞠组成部轰分，是庭一个系能统工程计，它的乘管理分笨为三个禽层次进撑行，即村:1.政府开管理2.行业管仓理3.物业服欲务企业垦开展的王管理三、赵物业异管理侄的宏窃观视腥野与子层次庭划分1.政府宋管理1）加睬强物恩业管卡理的疑法制品建设柴。2）通斩过国骡家舆饺论工渠具宣匪传物梢业管燃理的祥意义娇和基豆本政糖策。3）开流展对叮物业澡管理释企业侨进行贺资质鱼审查省，注摆册登景记，合以规鼠范物扭业管翁理公木司运骆作行咏为。4）对纽奉新建村住宅枣小区趟，在腿房屋渔所有纱者和设使用究者尚疫未明扭确条愤件下卧，政旬府主友管部挽门应总指定宵或委拾托物家业管以理公殊司参诊与管创理;在规划葵、设计规、施工救、交付涝使用时赚都要征悦求物业攀管理公童司意见;小区建寸成以后吩，开发胶公司应惨按规定脂交全售池后维修迎养护基越金。三、申物业近管理肺的宏潜观视恒野与易层次馒划分1.政府移管理5）政千府组漏织开般展物果业管辣理先哀进单奴位及骑文明虽住宅岛小区肯的评疏选，快以促哥进物谨业管萝理持术续、闯深入伤地开秤展。6）组建渔物业管闷理市场国及其管茶理机构格。三、黎物业队管理住的宏米观视足野与箩层次扔划分2.行业管科理1）根据屠国家制麻定的有短关法律婚法规以牢及当地麻政府主完管部门之的要求雪，制订雁本行业苗的发展臭规划及祝技术经既济政策青，组织叙行业内樱部的信迁息交流瓦。2）开展均行业调浪研，办掌好协会针简报或剃杂志，举收集资填料，提识供行业税信息，错并对本国行业的标热点、镇重点问语题进行雁科学研韵究。3）为物戴业管理旅公司提迅供各种以业务咨枣询，举钳办各类牙专业技温术人员羡的业务缩慧培训。三、戒物业招管理陆的宏劳观视绢野与系层次封划分2.行业晋管理4）协助助政言府主漏管部摊门开尚展物柏业管川理评旦优活丽动，听负责熊制定轨评选巡寿标准严及方逼案,帮助丸整理侍材料,积极霞推荐低参加包评选骄的对谢象。5）参楼与物总业管配理市趟场工翁作，伙向所西有协容会或争负责趴单位橡提供捎市场扒行情沫。定厨期的膛向协宁会成城员通解报表慎扬规近范管跑理好此的单因位，甩批评池帮助胶未达孔标准喷的单车位。三、物是业管理巡寿的宏观互视野与俩层次划耽分3.物业鬼服务植企业菊开展铺的管剂理物业服铅务企业框是物业稍管理的妙具体操质作者，绑是以提内供服务邮获得收结益的法基人单位茅。它所旦开展的突工作内毁容具体程而丰富颤。而这最是学习按的重点棉，且不献特别指脉出，课纲程内容歉均关此倒层面。1）物业盲管理的堵基本业木务2）物虫业管普理的抵专项餐业务3）物圈业管步理的绕特色废业务4）物乘业管鱼理的禽多种震经营盟业务三、物凉业管理园的宏观嫂视野与倒层次划短分3.物业牢服务秋企业姑开展荐的管系理1）物业坝管理的标基本业呆务对物鲜业进沸行日父常维伐修保划养和衣计划画修理酬工作刻，是绑物管怕的基定础工敢作。2）物业盟管理的栗专项业谢务治安保恢卫环境卫讽生消防类安全园林浪绿化日常修渠理车辆交赢通此两项温为物业笔管理的隐基础工当作。·一般在用物业服霞务合同拐中约定三、向物业岂管理阿的宏苦观视融野与睛层次籍划分3.物业服看务企业趟开展的播管理3）物居业管罗理的芒特色液业务特约闲服务喂：接敞受业观务委道托提应供给奇业主话的服抚务，放如：禁车辆扎保管近、室逗内清朽洁、惩代购戏商品输、家殊庭护孩理、希接送牌小孩打等；便民耐服务竟：物渗业管月理企个业和危社会察联合射举办还的服淡务项活目（题商业染网点甚、文盏体娱缸乐、浪教育被卫生酷、交底通网天点）4）物僻业管孕理的盛多种召经营面业务以多闹种经距营的芦收入弹来弥俩补管叙理费谜的短朽缺。非如：蓬投资辣咨询晚、中临介、殿代理国经租蒜、住临房交量换、号房屋升更新岗、开坡发装沃潢、屠设备券安装轻和经自营建交材等司。相关链加接200伤3年深架圳物业辫管理企舞业的收许入排行彻榜却爆露出一个争大冷门希，收入西排在榜傲首的并谊非是管顺理面积战号称千瓣万平方垂米以上学的物业娱管理企绵业，而拉是管理插面积仅榜为40月0万平饶方米，菠以高端孟的商业班物业为船主的深咽圳中航侮物业，筝其年收赏入高达疲146生90万把元。还抢有，境绘外的第辩一太平除洋戴维塘斯、戴加德梁行衫等香港进的物业她管理公晃司凭借唱自身经信验丰富封的优势脊，进入并内地，始在内地四扮演物要业管理驴公司“遮老师”助兼竞争胞对手的畏双重身李份：一搭方面对爽物业管冻理公司械进行管越理咨询青和输出元，另一屯方面直沸接托管旷高档物葬业项目铺，志在奏拿下服扩务和项福目两个找市场的果高端业唯务，疏对“微截利行业避”、“蜡规模取朴胜”的四行业生词存发展丙态势及猪格局。—安物业庙管理仰新资猜讯1.物业遮管理撞与传堆统房隙产管圾理的贱比较2.物业通管理膏与社劈燕区管劝理的射比较四、物赌业管理浴与其他墙形式管苹理的比独较比较项目物业管理传统房产管理1.物业权属2.管理模式3.管理手段4.管理实体5.服务性质6.管理行为7.管理关系8.管理形式9.管理方针10.管理内容11.管理费用12.管理观念个人产权（产权多样化）市场经济管理模式经济、法律手段物业管理专业企业有偿服务企业行为代表业主管理，业主主导型社会化、专业化统一管理以业养房多功能全方位自筹、管理费、服务费为业主（住户）服务国家产权（产权单一化）计划经济管理模式行政手段政府房产管理部门无偿服务政府行为代表国家管理，政府部门主导型分散的部门管理以租养房管房修房，内容单一低租金和大量财政补贴管理住户1.物业细管理撑与传汤统房招产管楼理的抽比较四、物源业管理躲与其他番形式管有理的比图较四、虫物业欺管理绝与其社他形报式管叶理的父比较2.物业常管理塑与社没区管瓦理的截比较社区管底理是指障为适应和市场经须济改革练和社会漆体制转撒型，以宏街道办递为主协享调和组如织各种嚷团体，幻玉通过专以门化分屈工和发粗动居民旬广泛开敏展互助层活动，善对一定薄地域内壳的居民虾的社会访生活进面行社会斑化、综师合性的次管理。具体腹而言施有以辩下几玻点区略别：1）两荐者的弟管理优主体肾不同2）两现者的巩管理各核心玻不同3）两者锄的管理辉性质不弱同物业谜管理烤主要银是以傻物业味公司肺为管滩理主毛体，既而社振区管琴理则捡是在疏街道迹办事旅处领面导下庭的行去政管厨理和现在街舍道办绵事处心组织饲引导葬下，杜社区筋有关妻单位理和居龙民共废同参南加的找综合听管理嘉。四、昨物业此管理趟与其镰他形惑式管悟理的暖比较2.物业管济理与社纵区管理名的比较社区屿管理接是指甜为适锯应市帖场经拣济改平革和巧社会苍体制覆转型羊，以乏街道洽办为烦主协推调和云组织泊各种机团体懒，通竟过专妄门化状分工素和发奶动居侦民广舅泛开茂展互蔬助活朝动，猴对一阔定地姥域内辨的居世民的厕社会热生活秀进行段社会企化、哲综合砖性的围管理趣。具体而或言有以稻下几点神区别：1）两覆者的尼管理父主体商不同2）两闯者的残管理治核心泡不同3）两害者的抱管理耍性质叨不同物业管痕理以各牵类房屋谨、相关出配套设披备、设宋施及场伶地的使花用、维啄修、养办护为核默心的管尊理；而桨社区管谷理主要唉是围绕揪着“人寸的居住铺”而实付施的管嫩理。四、我物业蜘管理裁与其否他形恳式管剩理的众比较2.物业场管理胁与社姨区管剧理的帐比较社区红管理蹄是指嚼为适忧应市铸场经滩济改程革和沸社会揪体制糠转型局，以问街道裹办为孟主协戴调和贷组织顷各种赚团体断，通脚过专秀门化卖分工匹和发优动居串民广乳泛开缎展互剂助活书动，僚对一垄定地姥域内士的居招民的米社会坛生活朽进行务社会渗化、趋综合城性的共管理窃。具体艺而言联有以聋下几剪点区亭别：1）两箭者的侍管理食主体封不同2）两者旨的管理衰核心不尘同3）两者脊的管理熊性质不欺同物业管督理主要诉是通过浪经营性诵有偿服盗务实施穗，是一疯种经营稍行为;扬而社区装管理则亲主要以考行政管杏理、互锻助管理向等方式以来实施鼓。四、屡物业括管理闲与其枝他形颂式管密理的助比较2.物业管街理与社坏区管理技的比较物业缓管理蛙与社邀区管种理也厨有密微切的今关系焦：1）物业革管理是骑社区管板理的组止成部分荒，两者纯是整体鸡与部分管的关系婚。2）两妙两相老互影耕响、眯相互锦作用绵。物职业管赖理主兽要通冷过对挖人们狡思想嚼、精伏神之服外的顷外部困环境堡的塑爸造，殖来促特进人吉们的胜思想嚼、精快神和久道德班的升随华。序而社纪区管呈理则交深入染到了挡人们失的精兼神生禁活，蜻通过穴物业书管理支和人否们精酒神世洗界的万创建稼等多抬种途纵径来妨实现域文明摆社区碌的建妇设。毙可以衔说，州物业秩管理素搞不宗好，睬社区阴管理膊同样校不会恒搞好升；而妥社区默管理怒搞不可好，盖物业炭管理抱的开银展就拍会遇琴到这侄样或战那样蹄的障蹦碍。后勤押服务混集团冶与物稳业管翅理异校同项目后勤服务物业管理单位性质学校等单位下属的企业单位一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等主要是保安、房屋及设备维修等费用收取通常比社会上的服务费低通常是市场化的收费业务来源主要是系统或单位内部需求主要到社会上去寻找服务对象主要是面向单位的员工社会各单位、各物业服务内容针对性强，相对单一、层次雷同针对性弱，内容多样、层次不一Pr链op饲er餐ty熊m匹an忽ag半em冠en难t撕is望t循he两p浅ro娱ce隆ss蹲o尤f叶ov架er径se伶ei王ng战t付he说o祝pe者ra材ti催on民a捐nd竭m脉ai怨nt尚en纯an激ce骄o尽f邻re塞al贸p壁ro象pe份rt占y办to您a排ch觉ie专ve篮t龄he狂o神bj侄ec剑ti搬ve响s谢of辜t纽奉he厦p滑ro舟pe签rt彩y腾ow拥ne茧r．么So战me辞ti没me映s梁ow牛ne率rs算m是an钟ag鸭e垦th轮ei失r柴ow未n否pr熟op辩er喘ty亚,旦pa肯rt钟ic逐ul船ar吸ly统s饮ma叔ll杀p放ro杏pe总rt怒ie斥s桥an喇d遇pa松rt堪ic鼻ul凡ar典ly妄w绿he挠n梁th载ey艇t缸he锻ms卖el烘ve筹s鱼oc染cu蛙py错p木ar像t庄of涉t老he拖s观pa拢ce奥．B浊ut很f品or挠l企ar畜ge午r阶pr甘op蹦er努ti就es灶o育r翻th荣os蓄e呈wh尺os桐e剖ow行ne怠rs森l慕iv裁e按at翅a状d像is气ta凝nc挪e,倡m抓an巧ag矿em氏en屠t救is秤u掘su拆al突ly竿p方er粘fo矩rm并ed好b佣y旦a曲pa减id齐p知ro趟pe梳rt姜y庙ma阶na按ge愿r,次e霉it坡he命r请an羊i僚nd民iv稀id哪ua呼l薪or醉a裤m弓an沉ag禁em瓦en踢t泪fi旧rm翁．Pro端per骡ty绿man挽age块men挤th题as鹅lon竹gb或een叮an温un藏der系rat堆ed背fun响cti存on用in顿the脸re猛al距est护ate习in高dus值try莲．Th她en息eed境fo衔rp值rof荒ess目ion漠al蛮man尖age旬men巷td雾id份not六be机com胳ea饰ppa娇ren秒tu呢nti妻lt宪he吼dep俩res凡sio月no驰ft否he窃193柔0s,索ru蛮nni依ng造al洁arg陕ec昂omm抢erc活ial阵or森re疲sid卧ent黎ial阅pr鸽oje顽ct验in莫whi础ch途hun叮dre共ds投or塌tho田usa容nds苍of钳pe炉opl愚er容esi汪de株or桃wor倦ki重sa费hi闻ghl雀yc删hal争len开gin诉gt恐ask野，ca观lli完ng缘瑞for汪tr咱ain迷ing烫，go槽od鲜jud盆gme雀nt，休var逮iet革yo绳ft西ech牺nic协al抵ski托lls味．本节版教学秆内容俱：一、国仿际上物炭业管理轮的起源介与发展二、物越业管理铅在我国国的产生三、物蚊业管理绝在我国酬的发展本节准教学胜重点宣：了解叛物业拘管理核的起侵源原渔由以惕及发向展现捎状；了解邀我国抱物业盈管理愿的起有源及踪蝶其原刺由与泰发展标现状睛。一、国迫际上物认业管理游的起源些与发展1.起源时间旱、缘炕由：民间版的物送业管应理活要动于19世纪60年代壮在英宇国开壳启了状科学附化、城专门屯化、款行业咬化进渐程。2.关键立人物:奥克预塔维假娅·希尔(O霜ct挑av饲ia肢H孙il柿l)3.缘起产再生原因:工业革袜命工业合化头城捞市化4.现代意般义上的虚物业管电理形成签于19世纪筒末20世纪初摊的美国夺。高层杀建筑产并生专业稻性管理牵需求。一、敞国际赛上物状业管君理的萌起源表与发乡丰展5.发展标踏志性事秀件19询08年：CB兵MO芝加窑哥建仍筑物妖管理谣人员己组织茅成立节。关榨键人渗物芝未加哥担摩天趋大楼爹的所锁有者干和管连理者条乔治·A·霍尔熔特；191旺1年：BOO建筑物缠业主组政织；BO纯MA建筑润物业惑主与该管理报人员幻玉协会抓；19畅33年：IR盘EM美国婶物业各管理碧协会静成立橡。一、窜国际吨上物禁业管态理的厘起源苦与发便展6.发展基绒本特征从国外晋近几年相的实践幼来看，灭现代意喇义的PM（或REM）与我摸国开展都的物业剂管理，嚼在内容吉和范围旗上存在向一定的歇差别，钱它一般颜体现出摄以下的计具体特述征。1）内帐容及里范围爸广义菌性；2）物业田管理的停服务性素特征；3）设专施管齐理模莲式的仗产生哪及其理与PM的关系秆。二、竖物业哭管理策在我片国的间产生1.产生原素因:伴随我筝国房地音产业的期发展与染国家改较革开放册的实施既而实现季的。2.时间与镰标志:深圳市匹物业管银理公司，该钻公司汽成立才于19材81年3月10日，是辽我国新予型房地腥产管理字模式诞足生的标羊志，意榜味着中舒国的房蔑地产管律理发生曲了划时搁代的变丸化。相关孝链接路：东湖先丽苑窄：梦斩开始摔的地骄方东湖去丽苑符的尊炭严和坝神圣袭，在冻于它踏所开雕创的冤中国线物业棋管理忘历史岸，以夏及它球所代老表的茶中国能物业砌管理微发源幼地这厌一标填志性垃的符鹊号。19竹80乒年8颈月，每作为跑中国支第一每个涉薯外商田品房妹住宅刚小区么的东列湖丽戴苑开幼始动疤工兴松建，察19策81倍年9打月，洲东湖倾丽苑译正式性交付首使用死，与鸭此同横时，校东湖芦丽苑袜物业聪管理墨处也恒应运安而生氧。房叛屋销昏售是义出奇挖地好释，蜂僚拥而北至的渗香港译人在巡寿短时闷间内锈将这愧个小典区的攀房屋勿抢购恼一空牢。小倚区的恒入住砌率高裤达9删5%像以上浸。东湖灿丽苑罪的建良成，女在当撇时所闯产生描的效紫应毫季不逊分色于倾稍后缠建成浪的深杏圳标飘志性行建筑仗——锹国贸韵大厦自。200狂1年3哥月10栏日，它突得到了么一个既惕是情理舅之中又译在意料援之外的啄光荣，鸡这一天子，国家佛建设部硬和深圳景市有关功领导在口东湖丽卡苑小区幸前，竖哨起一块讨纪念碑胜．碑上可刻有“融深圳物创业管理换第一村兽”的字煤样。今衡天，这胳块纪念萄碑竖立擦在小区浆大门口坚最显眼减的位置避,诉说音着东湖术丽苑过艇去的辉莫煌。三、物潜业管理殃在我国贝的发展1.蹦国家播或地忧方政诵府的节推动2.实失践中取非得的进狱步3.按教育喊培训蒙体系劣的建准立4.从来业人数济佐证5.管积理领域昨与范围绍的不断党拓展三、物少业管理纽奉在我国骂的发展1.千国家额或地纷方政卸府的模推动19伶89遍年，即国家衔建设傲部开梢始有战计划独地组艳织物售业管图理新断模式械在住花宅建慕设试指点小梢区的慢应用流；1丑98棕9年贼9月辽13碎日，含建设傅部在稠大庆寺市召羡开了掩第一料次“鼓全国吨城市游住宅乔小区跳管理略工作男会议科”；19失90廉年6皇月2曲8日床，建雅设部重在沈壁阳市立召开怠“全糕国城沾市住商宅小才区管姐理试监点工腥作会归议”秩，先痒后颁忌布《昼全国饲城市撇文明立住宅稍小区培标准鸦》、烈《全延国城容市文伴明住铃宅小傍区达泻标考箱评办赶法》解、《柱全国涨城市醋文明蜂住宅胜小区覆达标续考评报实施锡细则堪》等讨；19风92横年3膛月6段日，闪第二城次“杀全国洲城市污住宅袖小区宝管理叮试点朵工作砖会议弊”在钢北京假召开万；九公届全吗国人颂大四法次会鼓议通豪过的贵《中陈华人让民共茧和国熟国民深经济偷和社贪会发给展第沫十个进五年赚计划耍纲要迫》明忠确提室出要掉“规栋范发知展物作业管轧理业贱”这稳一重真要决很策。三、气物业控管理姿在我圆国的信发展1.螺国家叹或地灵方政侮府的汪推动19取94估年3苗月2毕1日刻，山阳东省链青岛厨市政荒府以骗18鼓号令讨批准浆发布卧了全楚国第母一个滨关于盖物业宅管理豆的地段方政抢府规呼章—亏—《约青岛乘市住苗宅小父区物播业管款理试忽行办周法》蒸；3廊月2慌3日林国家涨建设趣部以满第3忌3号蚂令发抵布了粪自同僻年4杂月1辽日起绝施行务的《旨城市北新建设住宅劝小区测管理踩办法研》。199西4年6牺月18卧日深圳途市第一搂届人大令常委会存通过了熊自同年够11月茶1日起气施行的萌《深圳盯经济特腰区住宅耳区物业芽管理条胀例》，饿这是全克国第一兵部地方杰性法规司。从此抚，在中辆国确立鞠了物业工管理在敲房地产蛮业中的创法律地侄位。三、屯物业副管理齿在我短国的捧发展1.伸国家贤或地菠方政像府的店推动19辨94精年国脱家建炒设部肢对已主按物我业管利理模愉式进缘瑞行管坊理的析住宅隙区、仇综合侧大厦撞进行后评比构；1锋99暴6年弹扩展穷到标桌准厂炸房工炭业区竖。从桐19摩96步年以苍来，民以非高居住叉物业牺实行守物业酬管理洁的潮蕉流涌纯动。20融03庆年，泉《物类业管苗理条瓦例》饰出台角；2填00葵5年辣《物桃业管崭理师咬制度柿》实允施；恨20墙06梨年物邀业管仙理师材制度显管理嫩委员节会成颜立；杨2早00强7年乖3月它16责日签脊署主孔席令奔公布双物权肾法，澡同年禾8月闯，《准物业深管理稿条例交》修锋订，培自2亲00观7年青10牺月1舍日起蠢施行株。这些趁会议该、办字法、保条例盐、政愈策与型法规屯等形津成了片我国摘物业瓦管理饥业发岁展的飘晴雨乡丰表。赏伴随悲地方撒法规畜、条恭例的遵出台截以及杯国家行房地膊产管验理体鸽制改总革的协深化趟与物侍业管荒理法锄规，透物业遵管理而这一衡新兴鲜行业君必将忌在我渡国获送得前照所未穗有的殖大发北展。改革开隔发较早兴的我国蒸南方沿逮海一些就城市，生也纷纷较参照深畅圳新的省房产管胞理经验踏，相继棉成立了珍一些物储业管理风公司。暴如广东绵省广州烧东华实绑业股份艇有限公袋司19阁84年铃征地开朵发五羊起村，1绝986寇年迎接注第一批幸住户入告住后，溪该公司舟就成立左了专业泊物业管反理公司返——广辱东东华捐物业管正理公司辣。19悠93培年6煌月3肥0日跑，深圳市量物业管善理协会批正式成区立，表碑明我激国的信物业冻管理峰进入龟了一尺个新处的阶皆段。20蜘00凳年1萝月1谷4日深圳歉万科炒物业苦有限犬公司参接管小了国祸家建骆设部大院（有包括办先公楼和斯住宅区洋）38枕万平方喜米的物狸业，这谷是将非稼居住物凡业纳入摩物业管仙理潮流歉的典型乌性表现志。2.豆实践扬中取补得的旧进步三、系物业悬管理发在我踩国的锦发展物业狭管理锐在中惩国从定无到扇有，钉至1热99赠9年蚊底在之全国聚普遍美推行食，2转00结0年嘴成立疏了中欣国物百业管肾理协排会。200胞5年上吴海市在痰全国率测先实施该分等级虽菜单式做服务收粮费，物拘业服务笑收费难独题出现毫转机。20枕06锈年，类全国舟物业录管理危覆盖踏率达盗到5京0%亚。全仗国达量标示减范住赞宅小贝区、腹大厦因、工国业区股累计耕达到虽14申00莲个；等中国絮物业拢管理疑协会锡于8浴月8繁日成舅功换执届；压4月矩26沉日上躲海市倍物业君管理压协会桥更名后为上植海市自物业喂管理画行业吹协会哪，由狱企业绞协会危拓展绩为行甲业协训会，筋开展绸行业体调研克、行圈业协拣调、穴行业坚培训北、行由业评泄比、连学术颜研究读、会县展服掘务、曲业务狂咨询嫂、信却息交喘流和盲发布检等。2.实浸践中取强得的进记步三、南物业蒜管