地产住宅附加值空间功能

附加值空间功能研究研究意义及分类附加值空间功能研究结论与启示2©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009巧妙运用“灰空间”

摊薄地价提升产品整体溢价3©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009研究意义及功能分类1利用各种巧用面积方法可使不计入面积或计入一半面积，在规避市场风险的同时也巧妙地提高了容积率，使其楼面地价将被摊薄，有效降低开发成本获取高额利润。由于高效采用“灰空间”，其得房率将大大提高，即使单价提高，与同板块楼盘溢价比仍然可达到较高水准，开发商与客户得到双赢，摊薄地价的同时达到整体溢价的大幅度提升。附加值空间功能分类表适用范围附加手法建筑面积计算普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积普通住宅落地凸窗不计入建筑面积普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积普通住宅设备平台不计入建筑面积普通住宅隐蔽式储藏空间不计入建筑面积普通住宅花架形式构架不计入建筑面积小户型/豪宅类公寓共享电梯厅减少分摊面积小户型/豪宅类公寓大进深阳台计一半建筑面积小户型/豪宅类公寓入户花园计一半建筑面积中小户型/别墅夹层空间不计入建筑面积普通住宅/别墅赠送阁楼按净高尺度计算花园洋房/类别墅赠送露台不计入建筑面积类别墅超高中庭院不计建筑面积类别墅内庭院可改造不计建筑面积类别墅车库上方改造不计建筑面积类别墅前庭后院不计建筑面积别墅/类别墅地下室/半地下空间不计建筑面积别墅/类别墅室内挑高空间不计建筑面积4©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009研究意义及分类附加值空间功能研究结论与启示普通凸窗/转角凸窗设计要点：普通凸窗：

普通凸窗在小户型中应用个较多，万科的90+户型中，功能房间内设计大面积的凸窗，在空间上有效解决了90㎡做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m；卫生间转角凸窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强2-3平方米；5©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009附加值空间功能研究2普通凸窗改造成室内空间示意实际应用广泛/卫生间空间有效增大适用范围：

普通住宅面积计算

不计建筑面积卫生间转角凸窗实景卧室内转角凸窗适用于别墅资料来源：上海合生高尔夫公寓6©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092设计要点：可改造的凸窗主要是将凸窗下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积，或者不进行拆除，直接作为室内突出使用物的一部分，例如椅子等。缺点：

拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。落地凸窗空间延伸，实际窗地面与房间地面相同附加值空间功能研究改造后内空间示意室外空间示意可改造凸窗室内空间模型示意适用范围：

普通住宅面积计算:不计建筑面积7©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092可局部拆卸内凸窗增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高设计要点：在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。缺点：

拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。

上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高附加值空间功能研究适用范围：

普通住宅面积计算:

不计建筑面积凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗外立面与外墙齐平凸窗下方为完整空间内凸窗拆卸后示意资料来源：深圳桂芳园8©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092利用设备平台大面积设备平台实用性创新设计要点：

设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。

附加值空间功能研究利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举。玻璃房隔成书房原设备平台客厅区域整体示意适用范围：

普通住宅【适宜小户型】面积计算:

不计建筑面积资料来源：上海金地未未来9©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092隐蔽式储藏空间结合管道井增加储藏空间设计要点：在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。

附加值空间功能研究管道井位置隐藏式衣柜设计装修后效果示意适用范围：

普通住宅【适宜小户型】面积计算:

不计入建筑面积10©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092以花架形式作为构架创新形式可架板直接够成房间使用设计技巧：在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁，由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用。缺点：

开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本

花架原型示意改造后房间示意户型原型以走道入室内，两侧设花架附加值空间功能研究适用范围：

普通公寓面积计算:不计建筑面积花架示意花架示意资料来源：深圳双御雅轩11©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092共享电梯厅前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性设计要点：共享电梯厅的方式主要以配置可前后双开门的电梯厅，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得主可以多出部分面积。适宜一厅二户平层大宅类户型。缺点：共享电梯厅的电梯配置要求较高

附加值空间功能研究

公寓豪宅类的设计：

电梯双开门的设计通常结合入户花园设置，给予入户私密的过渡空间，平层豪宅中居多采用主佣分离流线。

适用范围：

普通住宅【适宜小户型或舒适大宅】面积计算:

减少公摊面积

小户型中设计：

小户型的共享电梯厅可减少部分公摊面积。

形成私家电梯厅双开门设计资料来源：德兴公寓12©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092大进深阳台小户型改造卧室/空中花园休闲区域/工作阳台高效利用设计要点：小户型设计中，大进深阳台可改造为房间利用；

大户型设计中大进深阳台【空中花园】可与客厅结合，便于改造为家庭厅或者吧台休闲区域使用；

面宽较小的进深阳台则可作为工作阳台利用。

小户型内阳台：改造为房间利用附加值空间功能研究①①②②大户型空中花园：与客厅相连可改造为休闲空间③③可高效利用工作阳台适用范围：

普通住宅

面积计算:

计一半建筑面积资料来源：深圳书苑雅阁13©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092入户花园结合花池作为入户过渡空间/小户型可改为功能区域适用主要技巧：小户型与大户型在功能应用中有所不同：

小户型的入户花园主要为后期客户功能改造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板段中建议改造后展示，便于客户更直观接受；

大户型的入户花园主要强调入户过渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与花池结合手法，可带部分装修交房。

附加值空间功能研究入户花园改造成餐厅带花池的入户花园小户型的入户花园适用范围：

普通住宅【适宜小户型或舒适大宅】面积计算:

计一半建筑面积小户型示意大户型入户示意资料来源：上海金地未未来14©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2夹层空间别墅创造灵动空间/小户型功能升级设计要点：普通住宅应用：由于“隔层”的净高一般都小于2.2米，小于标准层2.8米的标准，所以隔层面积都不计入套型的建筑面积中；在普通住宅中，“夹层”高度有限，一般用于卧房、更衣间、储藏室使用。别墅应用：别墅的夹层空间一般作为家庭会客厅为主；

附加值空间功能研究适用范围：

普通公寓/别墅面积计算:不计建筑面积餐厅家庭厅客厅地下室主卧室卧室3.0m<2.2m卧室3.0m3.0m露台3.0m夹层家庭厅示意夹层空间剖面示意15©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092顶层阁楼英伦风格体现增加储藏空间设计要点：利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的净高度超过2.1米的部位应计算全面积；净高在1.20米至2.1米的部位应计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不应计算面积。

在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可以顶层阁楼作为储藏空间；普通住宅的复式也可应用。附加值空间功能研究适用范围：

普通公寓/别墅阁楼楼梯坡屋顶外立面25平米阁楼资料来源：上海万科红郡16©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092赠送露台退台式露台/顶层露台/无盖挑高阳台设计要点：

非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；

顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；

在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连缺点：退台式大露台，相关的防漏水外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水外墙保温达到标准；顶层露台的私密性须在规划中考虑在内；

附加值空间功能研究层层退台式露台顶层露台资料来源：上海金地湾流域17©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20092超高中庭院三层均可作为客厅、房间改造利用设计要点：可设围合式中庭作为赠送面积，三层空间均可改造为房间利用；

在大户型别墅户型中可将其作为透视景观利用。缺点：

开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。

附加值空间功能研究建筑面积：89m2

实际可使用面积：150m2在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。改造为客厅1F2F3F适用范围：

别墅面积计算:

三层均不计建筑面积内庭模型示意内庭模型俯瞰车库上方挑空设计改造为主卧不计建筑面积不计建筑面积不计建筑面积不计建筑面积资料来源：上海河谷3号18©20孙09易居中狗国妈上海剖克而瑞弦信息技易术有限恋公司版煤权所有20葱092内庭院唇改造增加功帆能空间份并可壤更改房蒸间内部上功能布衔局设计要潜点：内庭醉院改籍造可踩以通怕透性拼较高钢的大闯面积芹玻璃尸形成茄的景赔观餐侮厅和飞夹层侧的敞洁开室甚观景锁书房休。改造部鲁分不会致对整体剩建筑形卖体造成洋大面积肚破坏，缴对建筑具外墙及她项目整司体风格棒形象影贿响较小惹。如：棚搭建6米高,可以眼改造蛮夹层,使户何型南弟北房震间低蹦层和轨二层饺空间蚀有机候联系,有效醉增加瓣使用雨面积谈，适晨宜用霉于经狱济型摇别墅误。附加跳值空棋间功初能研性究可改造部分搭建内庭院后改造户型一层改造前一层改造后西式厨房/餐厅内庭院客厅餐厅次卧内庭院却改造模因型示意本户网型已挠改造逗部分19©2沟00软9易居中耻国朴上海警克而瑞按信息技私术有限委公司版壳权所有20昂092前庭后填院设计要兴点：室内捎局部逐挑空叼设计育通常唇位于涉客厅秧，两膝层挑贪高空抽间给蹈予舒床适畅茄朗的娃空间吩感，婆在小召户型貌别墅们中更帝可采涨用玻偷璃作瓶为隔本墙，财增强商整体宽空间昼感，纹使空野间整路体具荒有层鸭次感形。区域壶不同步对于贷挑高康限制橡也有甲所不凳同。附加值鼻空间功狼能研究适用范围：

别墅/部分复式住宅面积计算:

仅计算一层建筑面积中庭优与书赛房拜产生柄透视中庭下沉仍式庭烤院多面哲观景腊前庭下沉式帅庭院与晃前庭相黄连后院与叫邻户前致庭呼应后院各个城景观同面有阵机结冬合幼提升跃整体活产品充档次资料疾来源版：上汤海彻橡荷树湾20©20湾09易居中松国顷上海慕克而瑞薯信息技我术有限责公司版惜权所有200聪92作为罚车库迫上方屠赠送可将一戏层车位食上封顶蜂，二层滨作为房葱间改造合利用设计要广点：利用车污位上方石空间，瞒上方设猪置围墙志，为后戚期改造砖空间预挨留位置搁，可将栽二、三善层架板贴，顶部裹增设屋效顶改造顺房间使边用。车库改胞造后模血型示意附加值头空间功防能研究车库富模型棒示意建筑冈面积赤：89m2实际可合使用面填积：12渡0惠m21F2F适用范围：

别墅面积计算:二层均不计建筑面积车库羊上方本俯瞰郑示意缺点匙：开发搬商需计后期佛为业迎主提落供改部造，浪可行米性更悦高，摆但需溪增加质改造村成本熔。车库抛上方车库涂上方不计建宋筑面积不计建膏筑面积资料来淋源：上笨海驶河谷3号21©20研09易居熊中国填上绕海克咏而瑞垃信息溜技术应有限皱公司员版权喉所有20夺092地下扮室/半地夕下空括间根据跪地下亿空间角范围号巧妙陡计算敌建筑拖面积主要掌技巧塌：地下室香和半地妄下室不枣计入建嘉筑面积扣；注释：地下室纳定义：房间地疼面低于捕室外地蚀平面的硬高度超愤过该房内间净高才的1/2；半地下休室定义谷：指房间考地面低瓣于室外篮地平面获的高度异超过该袜房间净沙高的1/3，且什不超勉过1/剂2；在计算汇坡地别趋墅时，根据室区域规培范不同嘉，建筑板计算法诵规会有走所不同县：若其危高于炉高于常地面锄超过1/3，不计证入地下粮室与半躬地下室猛范围，扒则其净爸高小于2.馒2米不掘计算介建筑姨面积嚷；净艺高超则过2.筋2米部分伞按1/躁2建筑面贯积计算涛。附加租值空事间功驾能研蛮究地下爸室/半地样下室一层下沉式车庭院采光谁点采光地挥下室一层二层二层进行夫地下邮室/半地苏下室雀与非页地下妖室的卡界定采？难点：下沉量式庭忌院22©2做00痰9易居中火国忠上海江克而瑞盲信息技证术有限百公司版钞权所有200界92室内局往部挑空挑高芝空间革可增照加室蛇内空辞间感设计要公点：室内局馅部挑空妖设计通披常位于斑客厅，煌两层挑爪高空间巧给予舒应适畅朗尝的空间目感，从增而减少蚕走廊狭训长型的嫁局促感馋，在小美户型别撕墅中更落可采用汪玻璃作尿为隔墙斥，增强债整体空求间感，甚使空间本整体具词有层次理感。区域且不同铜对于恶挑高储限制存也有声所不博同。附加值多空间功猴能研究适用范围：

别墅/部分复式住宅面积计算:

仅计算一层建筑面积过道呈梅狭长式二楼卧区室采用语玻璃客厅挑岔空客厅挑筒空上方资料来钱源：上遥海橡树湾23©2梢00忌9易居中胃国裂上海伟克而瑞独信息技杏术有限凶公司版爬权所有20刊09研究豆意义劲及分敏类附加疗值空裤间功谢能研影究结论喊与启洒示24©2剩00尖9易居算中国雁上帖海克侮而瑞脚信息浊技术繁有限伴公司指版权袋所有20津09适用范围附加手法建筑面积计算作用普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积实际应用广泛客户普遍认可/卫生间空间有效增大普通住宅落地凸窗不计入建筑面积空间延伸，实际窗地面与房间地面相同普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高普通住宅设备平台不计入建筑面积大面积设备平台实用性创新小户型隐蔽式储藏空间不计入建筑面积结合管道井增加储藏空间普通住宅花架形式构架不计入建筑面积创新形