养老地产专题二

养老地产专题研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。国内养老地产的开发供应量不足。政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例：日本医护型养老院小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓养老社区代表案例：美国CCRC社区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点：CCRC居民住院照顾方面天数短、次数少一般保守老人比较平均价格贵、次数多时间长在护理之家照顾方面次数、天数多在护理之家照顾方面次数、天数少在机构式照顾方面居住天数较多、花费较少在机构式照顾方面居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.产品形态“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案例居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务

9：00~18：00

日托护理服务站

19：00专车送回家8：00专车从家接走典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。例如：日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。国内的CCRC社区典型案例三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业

形成多元产业集群构筑复合型社区.整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题

酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；

养生文化学院、养生博物馆等经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡通过返本销售入住、反向抵押贷款、

房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。②.桑国内担养老拴地产苗的盈陈利模蚊式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例歉：出售与片持有相宿结合盈五利模式北京太掏阳城国吹际老年纯公寓就饶是较早拐采取了检这一模研式。同钳时还采肆取了“反按偶揭”炭方法沫和“茫置换磁”方法。“反按冲揭”即部老人同个意后，讽将老人者原有房畜屋出租冶，以租岩金收入荡入住(以租造换租)。”置换蒸“即将也原有的牧住房与险之进行图等价换里房，到记老人去祖世后，芬将原置毛换的房伐产折价盆返还继满承人。③.住协宅建设栽与社区岭管理建菊设相结物合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低5.目标客户搅群阶段阶段：绝大盐多数的会老年人酸在退休登后就成壮为纯消梅费者。时限遗特征：老龄纯消健费人口根比低龄杠纯消费梦人口有厚着更加瓶漫长的栽纯消费缸年数。行为特排征：自主消孟费思想特从征：消费贡观较炕为成震熟，冲坦动型幅热情钩消费偏和目代的不注明的经盲目带消费喷少。质量特妖征：老腥年消费席对商品付质量和桂服务质扬量的要叉求高于稠一般消液费。内在基特征勤：休闲伤性消尼费与糟服务桂性消友费所裂占比匠例大。目标悬客户寒群的针消费近特征“以租熔换租”的形式蚂社区帮孝助老年眼人将原遣有住房径出租，船所得租炸金来支镜付老年减人租住组独立型央老年公母寓的费死用；“以旧定换新”的形式笨即老年域人的现杨有住房谦与老年责公寓的银住房进播行交换咬，如果功老年人姓去世之嘴后，收洁回公寓遣住宅再塞将原置洁换房折引旧返还鼓其子女菜。利用洪这些“差价养培老”的方式煤，老年求人不仅弦可以实签现人住帮，还能朽为自己此或后代悠提供了括一定的舱社会保扰障，可节谓一举阁两得。“倒按揭”在发达昼国家中是一虫种普披遍的墓做法滩。退撒休后秀的老析年夫痕妻买泡下或滑者用岛原有打住宅辅交换毕老年达公寓亚中的两住宅筒后，携与银甜行与颜保险累公司千签订掩一份挥合同举，在显相关怠机构娇评估泡公寓全价值犯和测驾算人衰均寿居命之码后，萄银行狭与保衔险公浴司每科月支坡付老份年夫笼妻一倡定的崖生活橡费，骗直到学其故扶世，件届时帐，该词住宅凉归银歼行等春处置拐。这种“倒按揭”的做法筒实际上谋还含有匙人寿保钓险的意践义。目标模客户宁群的消费方皂式6.俱融资问题非营利性组织私募基金REITS投资商国际哨养老扰地产滔的投条资商斧主要牛有三熟类：REI翠Ts作为上脂市公司康更关注内租金收壮益的稳尤定性，统强调资俱产的长扔期持有韵；私募踏基金则主要宰面向机涌构投资野人，更肌关注资淋产升值饼的收益移，强调果物业资坏产的低泰买高卖贝；非盈旗利性狸组织主要利朗用捐赠库资金和火政府补芬贴为低磁收入群糖体提供书社区养戒老。国内目前谱的融阁资机眯构多斯为商叙业银劈燕行，驴一级第城市延目前屈已经愁出现默房地卸产基袭金、鼠房地踪蝶产投邻资信改托等统新型爽的金硬融工岸具。par趴t2：种国内养框老地产拆市场分裹析有少畏量相宅关政银策，但还缺盈少政策育支持。与大型泽医院合懂作设立纸护理医扎疗中心擦、家政胡服务中念心、老鸣人再就续业中心袭、旅游职服务、砍房屋置可换服务疾、婚介登中心。商业银很行、房地漏产基愉金、房地产赔投资信幻玉托国内专赠业机构己较少，国外耻较多哭：美国升SA鞋SA驻KI冻设计尚公司重、美国K拉.J.乖A建筑胞事务所董、丹麦烦KAB兴集团。1.养狂老地产市场环境分析融资机构规划紧设计资暮源政策环境社区服务资货源2.我国老箩年人口的发兴展状取况我国生19小99阶年成叶为老良年型顿的国幸家，是世店界上正老年别人口评最多机、增戒长最鼠快的里国家溪之一。20摇世纪饭80教年代芳以来奋，60岁以上顾的老邮年人蛇口平省均每谷年以3%的千速度持虽续增长，更降为突机出的竖是，80岁以上高奶龄老人他已高达肥110伶0万，推并以年亮均5%驾的速介度递迈增。本丛世纪饰中叶挺，6近0岁悲以上岩的老诸年人剥口将领达到讨4.柴4亿叠左右基，约具占亚龙洲老榨年人轻口总鸦数的厚36巨%，小占世供界老猜年人成口总肌数的御22例.3摔%。中国老悼年人口纽奉规模之绒大，老靠龄化速限度之快棕，高龄越人口之苗多，都答是世界裕人口发鉴展史上统前所未陡有的。资料来鸽源：《那人口研筛究》3.国内老靠年人的居住巨模式B、购洗买房治屋居候住A、自行数建房居独住C、租收房居住资料来抖源：《筐人口研没究》4.我栽国养老地产现状现有的么开发模阿式：按建逗设经令营者歉划分奸为三酸种模青式政府福利跳型政府收益轻性企业盈利缝型北京香嫂山老年围公寓山东究威海你老年接公寓乡镇纸单位姐主办葛，海慰淀区淹民政究局直吩接领杏导和筋管辖山东省起标准最杆高的、按规模最分大的社挪会福利菊服务机疾构由企业麻投资开端发建设旺运营北京菌太阳产城福利型叮养老院盈利倚型型益养老桥院，防老年埋公寓老年公委寓，养汽老社区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点景：企敲业赢胀利性砖初级烤老年泊社区虹，仅趟为中耻高经桥济实本力老首年群徐体打菌造，性投资骂额大愈，开舟发周校期长养老堤地产苹开发密现状1、大斑都市色郊外狠模式爷：以上员海、旺北京裁、深捧圳、跌成都猜为代屈表的呆大城篇市，豆近郊勿开发绪模式状成熟哲，市鸽场潜丈力巨嚷大。2、古镇区开发模叼式以周庄桶、同里近等江南掏古镇及薪丽江等欧西南古敌镇为代喂表。3、山余地养亚老模稠式以黄浊山、姓武夷卡山、声庐山蕉为代秘表。4、热带嚷、亚热专带避寒侵模式：三亚独势特的模晚式。主要鞋分布楼区域挑：目前既，以明北京芹、上口海的脱养老漠地产谨发展躬最为已成熟小结惜：企殿业营潜利性堪养老夫地产挪项目葡少、蚕具低据密度全、产沃品类桶型多京样特院点、通以租材售方酬式为译主企业营源利型养筛老地产辟开发现袄状：目前国浅内开发蚀的养老绳地产项葛目较少完，且开材发比较郊成功的墨更是凤灯毛麟角国内养老楼地产的物业株管理方独式根据国涛内老年谋人的特饰殊性，育物业管流理要包矮括社区榆医疗护散理中心围、家政茫服务中咳心、老尽人再就昆业中心躺、旅游逆服务、绳房屋置雪换服务逼以及婚雾介中心魂等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理基本操翠作模式：将服咏务内超容外词包给嘉引进视社区猜的专版业机禽构，竟也可北以采景用物国业管拉理公凑司与秀专业庄机构扬合作仁的方蒸式来尽进行巩。老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费5.奶养老尼地产智的发展趋势规模化痰：随着市狭场的进逆一步发蚀展，质高黎价低身的大型想老年童社区眠应运取而生厚，老怀年住佣宅产鲁品呈膨现规剖模化。郊区赢化：满足阶对环赠境的极高要裙求，核也为呼了减眯低成虎本降杯低入吩住的羡门槛叼，未挖来老碑年住载宅的享选址舰将会老远离期城市巨，但非是同进时会生顾及纵交通泡的便博捷性棵，以捕方便霜家人之朋友惊的探慈访的佣郊区脸。科技化垫：为老患年人掘提供肿更细订致的葵照顾葱；智组能化辛的应梦用，铸带来惨更方房诚便、异安全僵的全虫方位载保障小。建筑多梦样化：随着捆市场滴的日澡趋成糕熟，圆产品滥推陈耳出新势，建坡筑呈徐现多银样化瞧。在会建筑溉设计鞠上，么住宅艰健康剃性、旺使用板的多专功能否化、扛增强洲邻里转沟通关的将凡是未碗来产制品的谁竞争艳焦点让。功能阅丰富涝化：融养延老和描家庭手悠闲泉于一俘体社区服荣务专业油化：社区室服务尸在不急断细考化、壁丰富窜的过处程中言向专候业化结发展训。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中恒国养老酬地产发呆展的创油新手段从：6.养伐老地产绩的发展创新创新手缓段房屋置谊换、两吃代买、以房养侄老、分币时度假拐、私募基总金、房单地产投粪资信托咏基金(既REI岔Ts)托、上市、痕信贷、企业梅债、财政府馋债part4：发展前景分析中国巧的养坏老设叨施传隐统上扯是民葡政机跌构社毫会福犯利的扩一部发分，蒙最初程以为赛三无匀老人持服务与的社厌会救驾济为壳主，遥近年菜来逐悦步走龄向了辞社会坊化，闲但仍热然是以非营扭利社会盐福利为搭主体。无疑先，养老抖地产是幸相当有例前景的稼，市场牧需求也渗是不可凤抑制的落。发展前景机会禽点一老龄人雁口增长烫速度快旺，城市全空巢家狡庭比例酒增加过承快，对籍养老地呈产的需带求增加宁。数据来番源：20擦00年全岂国第删五次材人口脉普查骆报告诵；201雾0年全国促第六次潮人口普糕查报告全国老抛龄人口暖统计表201览0年至秧205持0年，缓中国6珠0岁以锤上的人及口将由套现在的盏12.申3%上蚊升到3督1.1驳%，到饲201毛5年的谱未来5堪年，中澡国老年互人口将辫达2亿阻，占总秀人口的总15%匙。在广掏州，6钞0岁以跑上老人碗在20胡07年突突破了做100列万大关救。机会苹点二老年消家费者收礼入提高亭，消费语能力增汉强。随着经理济的发星展，未秀来具有娇高消费缝能力的铅老年群虏体将会小凸现；随着抢收入地结构洗的多裙元化军，未缓来老浅年人除的收钻入将辣不再惯是过被去单肥一的骂退休忧补贴凳，投热资、哄保险底等收睁益也俊将纳拖入老参年人魔收入名构成译中去宣。未来老迅年人收附入水平虚的提高置，为老举年住宅迅产品提餐供了强租大的消伙费支持。机会隐点三国内养躁老地产梢的开发坛供应量键不足福利性铸养老地尚产供应筛不足，20宰10年，居带住在福示利性质丛的养老舍机构人如数不足邻高龄人乌口总数品的0.岩54读%。营利祝性养和老地蝴产供理应不楼足:国内开如发的养柄老地产夫较少，鹿做得成但功的更膏是凤毛拘麟角。数据轧来源厦：策夫略研怀究周肝报机会亚点四政策词的支惑持，撑“适般居养趟老”撑概念否的提羞出财政闷部和秀税务预总局《关于汽对老买年服测务机戴构有深关税裁收政陷策问犁题的潮通知》（财也税〔2刚00份0〕贞97号）耍；20涛06年颁发听的《国务胞院办槽公厅素转发崇全国测老龄烟委办肝公室保和发都展改持革委咬等部姿门关荡于加昏快发鞋展养独老服逼务业篮意见麦的通俭知》（国办廉发〔2裕00弃6〕划6号）雀；海南政厚协提案《关于大时力推进咏我省异目地养老桑度假项龙目建设快的建议》。“十康二五刚”规蚊划纲灯要提棕出，堵鼓励暗社会租资本搁兴办各具有脱护理闸功能宫的养桃老服榆务机突构，企提倡蒜'适窑居养呈老'竭概念建"市场不元成熟，商业躺模式私仍需顾探索，创新畅赢得先意机。机会点罚五：养老勤地产这种创唯新型的贼地产产局品，租颂售方式饲将比普扑通住宅舌更为复躁杂。从磨更长远五的层面羡来看，仗对于大彻多数开桂发商来超说，受逆限于资拥金压力蹈，开发商资采取“望销售+习持有运驻营”的脏方式运才作更为匪现实。比如沙康乃馨待，二期奸10万米平米疗庸养型精脊装公寓乐和养生帝型住宅蜓已全面盐启动，粱在这一耍公寓中连，有带找租约销净售的商旧务公寓挎，也可推以直接犬采取租条赁方式酒。“未坟来养筑老社茫区模四式一石定是蜜多元帐的。”李重桨九表示矮，老年券社区房杏产可能商会采取肌出租、挥卖产权币和直接魔买断等篇方式进纪行。而分更具体租的问题稀，则是乔医疗机卡构是否潮能够满堵足社区蜡老人护哪理需要疗。而这军，或许刃也是未色来是否杂能够持爪续生存妇的关键批所在。part3：产品打造①.构建估开发股商、熟投资乞商、摊运营征商角精色分挑离的犹金融殊生态中国腿养老窗地产田持有巷经营荣要考嫩虑资绿金风掏险，词经营责收益姿不足胆10届%，开发史与经辛营的岸截然冬分开嘉势在之必行。其发展惹需要把开旷发商消、投漏资商捡、运移营商挥的角稻色进办行分悦离，框促使煎养炸老地揪产金咳融生善态的捷发育不，并鹅逐步栋构建鸣这一俩生态馒链资返金成细本最钻低、叙规模罪化速俊度最狱快、傍抗冲门击能饮力最咐强的篮优势朱。问题购的核巨心是仿如何娇对养奔老地顽产的锹风险鞭收益贱进行般合理割分配蛛，实省现整乐个系过统的界低成汪本平帜稳运谢行。美国养碰老地产厕金融生竭态中风英险收益志分解与炕匹配1.如秒何打造成功的杨养老地隶产②.六拨大核心爆要素，杯打造成狮功养老相地产室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计6大核心要素色彩规划项目选照址：环境表良好边，交垂通便寇捷，妄场地幼周边括活动领安全普，生捡活气栏息浓兔郁。规划乔设计蹲：应该杨从老每年住载宅的查特点薄出发症，满菊足自咳然环泄境、鹅人文伏环境发、生幸活环滑境等灶方面代需求孕。单体取设计师：单体年设计馅以别和墅、叫多层惩为主泳，主狐要是孙从老织年人尼行动戴不便泊的生稻理特怠征考砌虑。色彩即规划雄：稳重液和谐估，但振忌过钱于沉若闷；不同组贪团应采裙用不同阵的色彩浑，利于浊老人辨永认。户型思设计悔：保证气有良嫌好的兵采光鞭、通恰风，礼为老坛年人茎提供渡一个映健康纤的生术活环师境；室内色设计稠：从墙地殿面装修倡、厨卫述产品选久择到色拒彩设计般、电器固照明设浓计，乃股至门窗脂的选择商等等细幻玉节上都醉应体现湖出对居驼住者的饿细腻关需怀。③.产甲品设计断原则心理：环境思行为拢心理炮学的爱角度阳出发螺，考黎虑大拣多数重老年功人常渔年形缩慧成的居住理习惯，提稍供传荡统形祖式的零室内伶空间痒。设计押：从空庄间（编消除结室内残高差临）、粘装置势（设就置扶侧手、寸地面唇防滑命）、犬设备豪（紧纱急通收报系鱼统、服安全楚电热厨源）辆、管百理员钩或护册理人组员等且方面对应厚老年内人日忽常生招活中善的安迫全性球，做尿到紧装急时蛾刻可窄立即俘采取兵措施坡；交流洽：尽可能档在楼内事外为老寄年人提虾供各种邻里垒交流惕、人斩际交脱流的公共缎交往空点间和环剥境；建筑：从建舅筑人已类工植程学量的观父点出估发，猛在家负具、位卫生名器具杠的尺州寸方结面符合己老年伐人的换身体贺特征；交流建筑设计心理产品设计原则区位：北京顺刘义区潮钞白河畔定位：“世击界级极的高饶尚退平休社撑区”芹、“康全新碎退休锻生活黑的领杂跑者风”规模秘：总建筑那面积70万平传方米物业宪类型漫：独栋别唱墅、联为排别墅耳、中式况四合院纵、公寓客户来匹源：主要崇来源告北京2.典畜型案例北京太秒阳城：长国内最肝成功的灯老年社缝区之一别墅别墅四合院公寓公寓成功乌点之1：针对立不同人密群，设惜计较为毙丰富的示住宅物事业形态①东捎方太根阳城狮医院交（一鞠级综粮合性陈医院斗）②东方嘉吹宾国际肾酒店，爹五星级午标准③大型超哥市进驻贞，商业枪一条街④康体壁中心僚，各腰类球农馆、鹊温泉置游泳鉴池⑤5万平愉米太嫂阳会势所，谁商务桑会议洋，餐底饮休悔闲⑥汇佳幼尽儿园成功点2：六重占成品配香套满足革各大需闭求①荒约20支00亩潮琴白河②近10万株盯原生传树③近20万平米炒社区生野态湖④7形5万平米狸运动休牧闲绿地⑤节能环筐保的水买源／地少源热泵放系统⑥高达40扒00个/立方畏厘米想负离趣子含甜量，茂绿色刊生态蔬系统职，可悬比海它滨、黄森林翅开放成功点3：良好膜的自然良环境太阳城悄医院：专业医姻师和设壳备、由支北京市河老人病误研究中高心选派木、定期铜体检，径提出保考健计划漆、专业父急救中泛心、全来覆盖的饮应急呼逃叫系统教。老年大稍学：北京器第一侨家社口区申焰办的贡老年河大学狂，开蔬设多愤重课犁程，骄如芭姓蕾、渠陶艺购、书家法、描雕刻荷等，俯部份寨课程顽由社来区老停人担诊任教框师社区承农庄球：在社区抄内开辟该可以耕拌种的农逝庄，每线块地管撤理费低伞廉，一乌年中可再以在地裳块中耕柴作，很泄多老人狐非常喜酒欢这种紫农家乐妥的感觉成功迁点4：针骂对老辟年人傅需求促建设恰的社匪区医蚊院、壤康体樱中心什、老脾年大存学、驴自助电农庄阔等音乐亿会合漂唱团太极凑俱乐仰部活雹动棋牌俱楚乐部国际隔风筝白文化棵节举办藏过3届国容际风画筝节举行策了3次新年嫩音乐会社区组鸟织的俱败乐部乒乓球篇俱乐部功、太极阴俱乐部陵、棋牌涂俱乐纹部、纠钓鱼断俱乐死部业主自它发的俱笼乐部太极长俱乐宅部、伯音乐携沙龙渴、健身嗽俱乐移部等成功腐点5蓄：多娃彩的回精神祥文化磁生活养老地盐产要配售套完整艇的，可链应对紧土急情况链的医疗识服务系献统。要拥有晒丰富的殊、满足棚不同需淡求的康崭复运动催和娱乐涉配套设男施。具有复筑合精神遍和价值卡需求的途老年人哭服务功胜能，满浊足自我创价值的颂实现。针对渐养老栗客户宋的无惹障碍个设计瓣。养生跟吹养老相贡结合。小结：part5：风险评估“银狂发经草济”横的庞酒大市攻场预播示着休中国猾“夕初阳产不业”财正在简成为便蒸蒸侧日上冒的朝屋阳产敲业。然而，利因为缺茄乏配套牢政策和戒监管，槐持有经占营要考免虑资金钢风险，访经营收音益不足鹊10%，开发圣与经杏营的嗓截然阻分开剃势在煮必行，养忠老地辣产面上临着率很大蹈风险。风险评估新兴机市场好不稳维定风险评差估一老年地袋产作为蚂一个新翼兴的市请场自然词要面对槐新兴市污场所要照面对的茂风险。讨由于人名们多这葛一产业杠还不熟妈悉，所胞以可能愚需要一待个适应目期，再携加上老待年人风泳险意识团很强，宿行事谨忧慎等原券因，是老年捐地产悉的投辆资者身可能盟出现殿面对颈着巨凯大的井消费闭群体纷却卖害不出画房子蜡的风杆险。政策优唇惠无保议障由于老掏年地产通的带有雄一定的夕社会福兔利性质骑，所以政府的桑政策扶凶持对老绸年地产论的发展趋至关重首要，也是而老年而地产趁的投菜资者伙首要局考虑踩的问雁题之闪一。一般柔来说哈，政接府会往在税竭收、屡土地却的取忠得、敏贷款亡政策炸等方饼面给