金科东方大院整合推广方案达观广告

源于中式别墅，高于传统人文挖掘最深层的中国别墅灵魂，探寻最根源的东方人居意境金科·东方大院整合营销策划案达观整合推广机构2009年2月禅意中国［建筑中的国语，灵魂里的禅意］中国，是一个禅的国度，几千年的传统文化，禅的教化早已深入骨髓。花开花落是禅，云卷云舒亦是禅，它是一种从容淡定的生活境界。在看到金科·东方大院，在看到山环水绕的清幽环境，在看到中式别墅的建筑表情后，我们首先想到了禅，中式别墅的清幽平和，山寂林幽、月印湖心，在在都是禅。一场新中式别墅与禅意大家的思辨营销回顾批判·继承市场动态危机·机遇项目优劣扬长·避短目标客群锁定·影响项目定位深入·拔高整合营销渗透·聚焦第一篇章营销回顾『批判·继承』金科·东方大院以“原创中国湖山别墅”的定位面市，以现代中式建筑的形态登场，作为已在市场建立一定形象的项目，在过往的广告宣传中，有何精华可借鉴，又有何不足需弥补？—继承—1、项目形象定位高端，宣传基调一脉相承建筑的中式的高贵典雅，人文情怀，成功打出中国文化牌；2、定位强化项目环境优势，以“原创中国山湖别墅”作为项目产品定位，切合项目实际情况，能准确把握项目核心优势。—批判—1、项目拘泥于中式建筑文化，就建筑谈建筑，就卖点谈卖点，未上升至消费者利益层面，缺乏与消费者沟通的桥梁；2、项目以中国传统文化为精神基调，但在文化挖掘上却浅尝则止，知道项目宣扬中国传统人文，却未知体现于何处；3、中国传统文化与现代中式建筑虽一脉相承，但粗泛的中国文化却早被众多开发商争相宣扬，早已缺乏新鲜感。继承高端形象及产品定位深化拔高中国传统文化的精神内涵高贵的形象与儒雅的气质原创中国山湖别墅究竟是什么样的境界？金科·东方大院将带来怎样的截然不同的生活？我们要清晰的告知市场：第二篇章市场动态『危机·机遇』08年别墅市场回顾—量价齐低—供需分析别墅名称成交套数说明碧桂园151截止到10月份,08年长沙市别墅成交量（含独栋、双拼、联排）约为800套，占推货量40%左右，较去年同期下降30%左右。其中，成交产品以200-360㎡的小型别墅为主,占50%左右。预计09年别墅去货量会进一步萎缩，未来市场竞争将进一步加剧。阆峰云墅46美洲故事93青竹园54好望谷21汀湘十里63卓越麓山别墅8南山苏迪亚诺29迪亚溪谷161VS（总供应）（重点个案去货）2008年别墅总体供销情况面市别墅楼盘38个，在售35个，总建面累计近500万方，总货量约10000套但基本为分批上市，截至10月份累计上市量约为100万方，2000套左右。09年推售的楼盘预计增加3个，总建面约80万方。预计09年市场供应量仍然有约500万方。08年长图沙别聋墅市聚场均酬价走抖势08年别张墅项划目均鹿价走减势07年长拴沙市柿别墅若产品偏旺销艳，销史售价哀格迅别速上巩涨。辞截止怒到08年8月，坟低迷删的市出场依绿然没吐有让匆高端晒物业德价格惑降温贱。但万随着08年即竖将过习去，糕各项界目销烈售压瓣力逐咳渐增两大，报各项括目开旷始降柄价销笑售，瘦回笼选资金币。价泥格降穴幅达20哀00元/㎡。08年9月－11月竞叫争楼秘盘价芒格走惯势别墅名称价格区间（元/㎡）降价幅度（元/㎡）碧桂园8500--110001500阆峰云墅9500--120001000--2000美洲故事9700--150001000青竹园14000--160001000好望谷8500--100002000汀湘十里4100--110001000卓越麓山别墅6500--85001000岳麓山公馆(08年)10000--150001000南山苏迪亚诺5000--88001000迪亚溪谷4500--120001000从目鸡前的结市场罗售价雅来看冶，各她项目忌价格惹降幅今平均盾达到10捧%以上阵。种种荐迹象糠表明妨：各弱别墅秩开发致商都湾不约求而同饺打出蹲了各膏种促蔬销手骡段，舟以大达幅优例惠措州施吸集引客疗户，酿促成晕成交忙，以趟获得指资金溪迅速任回笼宾。别墅防存量础庞大新货据大量索上市去货点量大谷幅降切低竞争穗激烈塘，量价齐低09年别患墅市帅场预赖测—竞争匪激烈,量价耳稍低—1、供应他量居押高不镰下，竞争昼更加攻激化举。20剃08年别块墅供俗应量此在35抚0万㎡腐左右洽。预鸦计09允\1叫0年上剥市量馋约85环0万㎡估，竞孝争激河烈；2、金融共危机挎仍未沙见底,经济夺前景匪不明赛朗,高端拴客户汽出售剥谨慎;3、刚性宾需求详是这梢几年筑房地盟产市掀场主以流,别墅维消费纷更象诱奢侈业品消挖费,回暖丧需要蜡相对罩长的腐时间;4、价格轿仍有刻下调疾可能愧。为了里抢夺级有限些的客廊户资辣源，旷加快涂销售群，价射格战切不可疾避免乘，因绘此09年仍缩慧有价笑格下忘挫的地可能扶。20灾09年别少墅市拌场走驳势预唱测个盘罢简析—各显春神通—绿城·青竹溪园单体总工程乔进度实景葱图青竹饶湖高丢尔夫该项经目为至千亩塘大盘早，营店销方筛面紧严紧围和绕“测高尔鞠夫别鞠墅”跑作文贤章，膝采用啦‘滚卧动式等’的线推盘姿策略滚，半年阔之中出五次10套左脉右小家量推甲盘，去货旧快速格，逐求步把舱价格激从开握盘时仁的80浊00推高暮到16姜00智0。目前隆项目愿一期最揽秀遮苑、规临风伞苑，骨整体荷去货10广0%。采得取低竞开高蹦走的横营销零策略羡，先牲推位累置地便段差夏的户重型，皮再逐习步上症涨价调格，08年受摊大市陵影响豆去化寇明显颜放缓1月-7月合个计去锣货18套。保利·阆峰铜云墅工程得进度外立剧面实仔景图现场锤接待修中心尽管痛内部住的自奏然资方源并朋不是次十分遇丰富悲，但累是产宴品后仗期的妇打造隶非常材舍得仆花心旱思和徐精力昌；虽然亲项目闸大部衰分产撇品总眼价都验在35傅0万元捕以上回，但邻依托耗其项究目的村不俗祸品质痕，和友较好絮的位紫置地弃段（宣紧邻许芙蓉肚南路黄）在遮短短习的开爹盘一蛋月时壁间里灭销售杰近70偿%，有虾将近40套团序购，桌一期膨已经纯售罄底，而喷受到眼长株绍潭两谅型试家点的宴鼓舞趁，价浇格也并是节矛节走依高，宁由开古盘的德每平隙方米85农00元到谷现在霸的12畅00间0元/平方宪米，顽涨幅挣达到29浆%。进入08年以南后，焰该项艘目销位售速露度明蛾显趋籍缓，1-僵4月，忠去货15套在添售房证源，5-菌7月去国货12套，惜而8月9月仅帐仅售像出2两套杆。美洲到故事外立挠面工程剧进度VI形象该项微目为神纯美仆洲风掀格的盯原生当态低忽密度文坡地昂住宅翼，以宜独栋买、双励拼、兆联排宴别墅和群为岩主，鼠是一叉个以忆山、利水、乏森林陶、坡妖地为赛主题期创造召出的决稀有固城市眠别墅茄区，敬在营萌销上其采取平“乘垂势追窝风”息之手张法，波树立颤了“板家族犁别墅壁”高待端市熊场形栋象。除了朽市中念心的灾两块赖户外牙，美什洲故淋事SP活动惜做的芳有声系有色况（美侨国自知驾游腐等）班，电搜视广肺告投狸放力末度也状较大弓，项目鸦以每成平米15嘉00绵0元的丑开盘通价格谱持续锣销售贼三月街后，绝抬升斗为目战前18贸00拒0元/平方誉米，凡目前将维多兄利亚左组团榆、阿东卡迪桂亚组碌团共60套房艘整体零去货匀达到10榜0%。08以来饺，美钞洲故构事销馒售速垃度缓战慢，1-闻4月总倚去货10套双努拼、1套独垮栋，5月未宿售，6月4套，7月3套，8到9月没军有成各交。湘江1号外立屑面样板毛房样板午区园恭林湘江1号以07年12月份怖开盘酷以来筒，价估格均意保持倍同一畏水平停上，梅特别押是在08年大隶市不淡好的棋前提索下价甘格保猎持不吨变，主进一警步提昨升了网项目匆形象违及开笛发商皂实力事。去货失相对详比较燥稳健奴，开惕盘销贿售30于套眉，1-捧7月销立售41套，8-拒10月销哑售2套。碧桂思园威酱尼斯妈城结合泄有效调的促钩销手胸段，饰一并译推出到毛坯壁与精屿装房污，将值精装史房均逼价下惯调至11鬼00惑0元/㎡，取喜得9月去栋货10套纯迷独栋丸的良泡好业技绩；售楼贵部样板话房样板腥区园触林星语钟林·汀湘烘十里10月开跟盘，采取称前20位购列买客鉴户一晚年内12堤0万保衬值计坛划，踩并与虹客户灯签定败协议新。取得虚了良诞好的族效果箭，开撑盘当离月销露售达15套，家其中葬独栋4套，凡双拼游联排11套。建筑阿形态样板质园林建筑奶形态1、竞照争项抗目各电显神袋通，片分别均推出乡丰不同龙营销渣手段掏，但准整体镰销售嫂仍呈借明显唯下滑湾之势禾；2、碧桂猴园威家尼斯币城的夸精装计降价阶策略盗、星维语林·汀湘碰十里烟的保梨值计甜划，洒以及旧麓山访恋·迪亚廉溪谷建的低搬价策惑略，丑博得萄了较吹好的佩销售朴业绩馅；3、别焦墅市辽场同抖质化泄严重僚，除帜星语济林·汀湘坟十里圾的中肚式定副位外挥，欧灰美风档格别才墅泛接滥。小结饼：差异僻化营嘴销面对固竞争跌激烈尼的市港场，疾我们岔不能她迷失露方向障！针对我性策着略面对腿为数溉众多心的竞控争楼筐盘面对忠欧美坛风格撕为主伯的别航墅市矛场深化塑中国章传统横文化面对趣层出挨不穷组的促盐销策否略虽然威目前显的长颤沙别窄墅市腾场仍态以欧尿美别串墅为董主流良，但溉金科·东方巴大院站也并脸非第搏一个樱中式慕风格恢项目芹，星熔语林·汀湘坚十里遵的中碑式风窑格及脱其宣慌扬的微湖湘谢文化筛早已仗深入短人心聚。如何醋区别瞧粗泛懂的中袭国传肉统文判化，雨区别栋本土印的湖纳湘文摘化，静深度吗挖掘诞传统朱文化跌的精冻髓，滴才是候建立纱独一炒无二折的品但牌的离关键弄！第三咐篇章务项目筛优劣『扬长·避短』环境娇：环山掌面湖光，幽汇雅宁仁静；建筑霜：儒雅械的新醋中式常别墅稍，比根欧美姑风格午的舶侄来别涛墅更横适宜纠这个预环境烟，更卖适宜房诚中国籍人居屿住；规划恋：位于肉先导慢区，邀区域季规划杏良好栗，未蚀来前形景可仍观；品牌铸：金科豆知名邪发展议商，愁其出详品令祸人信摘赖，协同时轿更是仓身份粒的表遣征。—优势—道路鹿：雷锋把大道肚尚未弄拉通绢，道扯路环监境极鲁差；筒进入森项目略的小尤径两惠旁环刚境杂族乱；氛围搏：周边己多村估落集番聚，易环境君较为纠杂乱欺；位置很：项目纸所处焦区位巴离城皆市中烧心较刚为偏桃远，籍配套锣不全拦，生炭活较统为不冈便。—劣势—做好劳道路楼：在雷勾锋大裙道无必法即累时改姿善的展情况掉下，毒我们吓需要帮改善耍进入绢项目许的道排路，每清理笑两边剥杂乱该的林盛木，本强化暴指引守，给旨予客骄户进毫入私沙家通拒道的办焕然类一新轿之感拾；做好谈园林延：卖别串墅，匹就是幅卖环商境、衣卖成怜熟。象在项隐目开则售前隙，我活们必贪须有艺完善厅的园裁林示蜜范区剥；做好圾湖泊迹：首期视示范深园林捏范围问有限堡，而晒湖位桨于项奏目入窃口，虎是门功面，相也是娘最能份体现父项目丧优势仁的地码方，圾建议促在做耻好湖陈泊的层修整祸的同吨时，付尽量接丰富喂湖的包内涵商和互掉动价在值，糠如通织过木霉栈道础、亭发子、赔廊桥租、画抖舫等恒形式竭，增贝加湖鹅的打粮动力败；做好级建筑刚：现场谦往往稻最具影有打忆动力仗，因框此做沃好园窃林的华同时枪，更呈要做捷好建赠筑和制样板纹房，锻此外钓，建隔议通套过修利建国仍学馆仁的方垄式，塑提升戴项目型的文衣化品兽位和累附加棵值。—措施—金科·东方衣大院——禅意指大院金科·东方麦大院燃幽雅傻的环辩境，软宁静扮的氛列围，店古朴揉典雅味的建怎筑，单无疑拴是最梯具禅拢意的桂所在嫩。而禅装意所龙象征煤的从败容、折平和报的境往界，傅在这娘里也龄能够揪找到抛最完自美的惭诠释仪。第四玩篇章答目标蔽客群『锁定·影响』佛说文：禅是往境非笋境，断人人丙皆知蹈，人渣人不挖知中国执人爱殃禅，因为肢禅是编生活翠的感浸悟，更指争引人砖们发柳现从冶容淡倡定的罢生命史境界干；然而披，禅远又是导高深葛莫测警的智跪慧，非普枕通人乖所能标企及台！什么紫样的驳人，伴才能存领悟谣禅的雹智慧猜，登缸临禅固的境献界？他们徒是浸眨淫了登中华嘴千年奏的文姐化，深晓肯东方妖神韵勇的精吸髓和绑真谛候的成狱功人真士。他们全身处浙繁华益，却挑能心蜻境平迎和，他们钢享受想物质谢，却舟能超文然物氧外，他们绪拥有船财富敌，却恩能淡换然处鹊之，在生械活品旺质和数精神绣享受秆之间乓，坚持裹最为南超然僚飘逸多的生禾活态从度。[他们震是东烘方文载化的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