房地产公司设计标准化工作汇报

构筑首创置业标准化平台德勤咨询2006年11月Strategy——设计标准化工作汇报

2目录■

国内外房地产公司标准化研究■首创置业标准化的思路和要点■

标准化工作内容◆材料技术标准◆工程做法和成本措施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理3国内主流房地产公司的标准化情况项目全盘复制，从规划、户型、立面到装修、景观。设计图纸可以沿用，只能作细微性调整，适应性差，存在市场风险。材料设备的标准化。便于统一采购、降低成本；客户定位、产品卖点和立面风格、营销策略的标准化；产品标准化，部品工厂化。宏宇星河湾富力、珠江当代MOMA万科“情景花园”4宏宇地产公司的标准化情况围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院5富力地产公司的标准化情况售楼处——“彩蛋”的标准化复制，现在富力桃园富力地产于2005、2006年度被国家统计局评为全国房地产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。各个项目的主要材料均由集团统一年度采购，并统一了技术标准。比如电梯，所有项目的电梯均选自广州日立的某几种梯型，这样在设计时可以准确的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。富力针对精装修制定了详细的标准，并有相应的材料供方名录。富力最有特色的标准化就是售楼处——富力彩蛋。第一个彩蛋于2003年在北京富力城落成，在这之后在全国各地先后复制了七个一模一样的彩蛋，其中富力桃园的彩蛋是2006年从富力城搬过去的。6珠江地产公司的标准化情况珠江、合生的特点与富力有些相似，集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成了一条完整的产业链。珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的外立面风格。但目前，集团已经取消了立面风格方面的硬性要求。珠江将住宅按档次分为高、中、低三档，每一档都有相应各专业的设计和选材标准。景观设计也分为相应的不同档次，比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的标准，对应的造价也不一样。植物配置在不同的地区都有标准库内选取，各地公司不能选择标准库以外的植物。另外，珠江每年推出一批样板户型。每年年末，集团各分公司将自己今年设计的户型集中到北京，由大老板朱孟依亲自挑选，选出他认为值得推广的户型，作为下一年度集团的样板户型。第二年，各分公司会以样板户型为蓝本，结合自己当地的实际情况，对样板户型进行优化调整，并加以应用。这样到下一年底，又会出现一批改良的新户型作为样板户型的备选对象。如此往复，形成标准化户型库。每年年底，集团各地分公司集中在北京召开标准化会议，共同讨论编制各方面的流程、标准。设计方面的标准最终由珠江自己的设计院编制完成。该标准非常详细，建筑、结构、设备各专业的设计标准都有300多页厚，并有许多配图。比如，户内配电箱的位置，能布置在客厅的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相应的图示。7当代集团地产公司的标准化情况科技主题的复制：恒温恒湿天花辐射置换式新风外围护其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。

MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气层，传热系数只有0.35W/m2.k；外窗采用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃，配合断热铝合金窗框，整窗K值仅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚辐射系统，极大提高了舒适度。温度均匀稳定，运行无噪音。

置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部80米处采集新风，在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到房间。0.3米/秒的低风速不产生风感，从房间下部进入，在顶部排出。8万科地产公司的标准化情况1，情景花园洋房万科最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”，简称“情花”。诞生于1999年，当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶，立面设计比较简单。2003年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。万科后续的“情花”产品，均为超越这个水平。

“情花”整个单元结构非常复杂，如果在各地推广，各地的施工图设计单位水平存在一定差异，难免会出现许多疏漏。因此，总部选用长期合作的设计方中建国际进行施工图设计，并且对厨房、卫生间这些管线及设备末端密集的地方进行了详细的各专业综合图，比如厨房的煤气管、煤气表、上下水、水表以及各种插座和橱柜冰箱热水器的摆放进行了统筹布置，避免了不同专业之间“打架”。这样，既缩短了重复设计周期，又能在推广中确保品质。但在细节、材料选择和二次设计上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差异。广州四季花城是跟水晶城最象的，但整体感觉仍差了不少。为了控制成本，面砖改成涂料，予制栏杆改成直插式。使得整体精致程度大打折扣。9万科地产公司的标准化情况“情花”的改良广州的万科蓝山，在原有的户型基础上包装成简洁现代的西班牙风格，感觉焕然一新，加上外部环境设计，整体效果非常成功。在户型设计上，蓝山也有所创新，把地下室分成两半，一半给一层使用，从下沉庭院进入。一半给二层，通过户内楼梯穿过一层直通地下。在成都的金色家园中，“情花”的精髓被移植到高层住宅中，即在高层底部设置了连续四层的退台，乃至最下面的户型显得有些夸张，这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感，丰富了空间层次，并增加了居住的趣味性。10万科地产公司的标准化情况2，RS住宅2004年，万科开发出一批采用平面模块化，适合框架结构的户型，被称为“RS住宅”，具有以下特点；以较规整的柱网加局部异型柱作为主体结构，卫生间标准模块化，同时配合外挂式阳台、厨房、阳光房等辅助空间构成完整户型。模块内设备布置、管线布置均相同。为了给未来的部品化做好准备；并统一外墙梁高，为门窗等标准化部品安装创造了条件。在综合考虑国家强制规范、建筑节能、建筑比例、室内设计等因素下，将建筑层高统一定为2.8米。并且，引入复合式厨房的设计理念，对端户及转角单元进行特殊处理。系统地解决了空调室外机位等问题。11武汉城市花园、大连假日风景、青岛魅力之城等项目中都使用过标准的RS户型。随后的2005年，万科标准化操作主体由总部转至深圳、上海和北京区域，建立以“战略总部、专业区域、执行一线”为主线的三级组织架构。北京区域首先应用于天津西青项目（销售名为“假日风景”）。由于采用了标准化户型，西青项目从付款拿地到实现销售200套，只用了11个月时间，实现了集团制订的“均好的基础上加速”的目标，获得2005年“速度奖”。

2，RS住宅万科地产公司的标准化情况这个项目后来被沈阳万科的新榆公馆整体复制。该项目于05年3月底通过摘牌获得沈阳浑南HN0506地块，当年9月3日示范区全面开放。示范区包括2栋9层住宅、商业和售楼处和重新设计的外部景观。在短短5个月时间实现现房销售创造了万科历史上的奇迹，比集团平均水平缩短了8个月，也因此获得了2005年度“加速开发奖”。12万科地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅2003年，万科委托清华对万科青青的产品进行后评估，总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求：玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间，没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持室内整洁。餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭碗挤到茶几上；厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家人交流；主卧室：没有地方熨衣服,没有双控开关,关灯后摸黑上床容易磕碰；功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显得狭小。以上这些需求，通过传统户型设计和半成品房已经很难满足。2005年万科与韩国LG公司合作开发了精装修产品——U5住宅，被称为万科住宅产品的第二次革命。13万科地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅

——精装修战略国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房，好处是建设周期短，资金周转快，售后责任小，对专业水平要求不高。坏处在于住户装修耗费大量精力时间和材料能源消耗。对入住时间不同的客户来说，长时间内存在装修噪音和环境污染，住户个体采购装修材料，花费明显高于开发企业的集团采购。加上规避土地增值税的因素，高品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房。作为战略标准化的一部分，2008年万科将实现80%为精装修交房，2009年将不再向社会提供毛坯房。传统住宅开发流程:建筑设计——建造——室内设计——装修全面家居解决方案流程：客户研究——户型研究——建筑设计+室内设计——生产施工14万科地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅U5住宅主力户型的销售面积140平米左右，与传统户型相比具有以下五大优势：1，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉2cm，即使放置脚垫也不影响开门，与客厅的连接部位做45度倒角；玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物；3，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台面的采光，看得见窗外的风景，同时窗的上方还可以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉，搁板等考虑周全，尺寸合适。5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲，电话，电视，收音机，DVD等功能15万科地产公司的标准化情况４，建筑体验中心为了进一步测试精装修的核心产品，实现和客户的互动和对话，2007年5月，万科建筑体验中心在深圳对外开放。这是国内房地产业第一个具有真正意义上的产品体验中心。该体验馆主要以U5住宅为展示原型，希望以此检验和衡量产品设计中的每一个细节，以多维度的人居体验与参与者互动沟通。体验中心作为万科建筑技术面向客户，面向社会的窗口，兼具收集客户体验信息，客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。根据大量市场调查，针对客户人群的差异化需求，划分为基础级，领先级和豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅的不同类型产品。形成以万科为主导，整合相关设计，施工，材料等领域的社会资源为客户提供领先于市场的住宅家居产品。全面家居解决方案的流程是：客户研究——户型设计——室内+建筑设计——生产施工。水电管线一次到位，橱柜衣柜安装到位，并配备好设备及厨房电器。这是一次从设计理念，产品导向，客户细分，到公司流程的全面颠覆。“让客户因为厨卫而选择万科的房子”已经成为万科的口号。16171819万科地产公司的标准化情况5，生态住宅标准2003年底万科建筑研究中心将各项生态应用技术整理出《成果汇编》,主要包括遮阳装置、人工湿地、屋面绿化、渗水路面、变压止逆阀烟道等多项技术。与此同时,天津东丽湖项目启动,被确定为万科集团生态住宅方面的重要试点项目,各项生态技术进行了全方位的实践。为了使得万科的所有项目达到国家和地区的节能标准,万科邀请了有关的合作伙伴在全国三个区域启动了关于节能解决方案的系统研究,其中包括一系列的技术措施指引,并开始建立《万科住宅节能成果标准》其中包括节能设计标准文本、设计流程、围护结构设计图集、技术规程及支持机构、成本分析等。2004年,万科总部颁布了《万科生态住宅标准》。该标准是一个完整的体系,包括节能标准、水环境标准、空气质量标准等。20万科地产公司的标准化情况5，生态住宅标准作为生态住宅重要试点的天津东丽湖项目,聘请瑞典SWECO进行设计,主要采用了下列生态技术:雨水收集

,社区内设计了具有景观效果的雨水明沟、暗渠等雨水收集系统,让天然雨水通过该水系,用于补充水景用水和湿地景观用水,节约了大量的景观和绿化灌溉用水;人工湿地

,一种生物处理方法,是在一定的填料上种植特定的湿地植物,建立一个人工湿地生态系统,当污水通过这个有生命的系统时,由于物理沉降、根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收以及微生物代谢等共同作用,其中的污染物和营养物质被吸收或分解,水质得到净化,从而长久保证整个湖面的清洁渗水路面

,具有良好透水性的路面,雨水能及时透过路面渗入地下土壤,达到快速排水目的,降低下雨时排水管线的压力，提高土壤的透气，改善土壤，补充地下水源，降低地表温度，调节居住区气候；佛甲草种植屋面

:佛甲草是一种耐旱性极强的植物,种植在平屋顶上。增加绿化面积,改善天台反射刺光,保护了建筑屋面防水层,并起到隔热的作用；新风微循环系统

,利用负压通风原理,由安装于卫生间的风机将室内污浊空气排放到室外,在卧室安装进风口，并对室外空气进行过滤，多点进风既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低程度。地热梯度利用：较高温度的地热水通过换热先供公建中的暖气使用，水温下降后再供住宅中的低温辐射地板使用，从而充分利用地热水在不同阶段的热量；太阳能路灯：采用了太阳能光伏电板及蓄电池，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，确保了夜间照明供电的需要，根据周围光线自动调控，有效地节约了住区的用电成本；有机垃圾生化处理：通过垃圾分类收集将有机垃圾单独进行处理，最终变成水分和气体，就地消化，残存物可以作为花卉、绿化的肥料。这样不但减少了垃圾清运的费用，而且有利于小区绿化的生长。21万科府地产剂公司移的标孩准化懒情况6，部牵品化采（工历厂化皱）“部品”二字来兄源于日辞文，是四指建筑晃中具有怒特定功详能的一棚个独立厚单元，艳有建筑季材料、箭建筑部意件、设汁备及其台配套产草品构成庸的系统皱组合件仗。经过竟工厂喂内生受产组激合好概，作声为系损统集观成和除技术烧配套深的整读体部舱件，缘瑞在现终场直弟接拼匪装，斤既提扇高了管效率释，保呼证了对工程比质量液，大续大减交少了状材料丧消耗击和现穗场作蜘业量衡，也详加快丸了工顶程进惨度。比如，事阳台栏哄杆统一僚样式，交工厂预案制，通观过热镀饿锌，喷恋漆，高券质量的于防锈和茶外表面脏处理，捎运到现灭场用锚顺栓与予预埋件装蚀配连接齿。彻底早解决了维传统工岔艺粗糙残和生锈伯的问题盐。现场作典业受到刷工匠水泻平限制雹，大量脏农民工鸽以种菜淹的精度哑盖房子颈，通过价加强施肌工管理陡，也无咱法降低凳维修率零和客户披投诉，此唯一的盈出路就辈是改变枝现行的管建造方测式。工厂宣的生弟产条脾件，太质量旅控制齿手段须都要慕比施邻工现妙场好卧得多盾。比郊如预溜制混继凝土载构件烤，现崇场温山度湿辩度养什护容撒易控术制，私由钢阳模板挪批量伸生产够的构浩件误似差极夹小。工业胡发达粗国家却，住嫁宅的纤部品馋化率哀在60阿%以上己，北胀欧及催日本轿在80塔%以上异，我哨国的非部品蜂化率赠只有8%，万栋科也皇只有15%。走往住宅性部品牛化是个住宅俱发展虫的必判由之救路。22万科岗地产刻公司瓜的标居准化泛情况6，部卷品化炊（工质厂化惭）万科部既品化可偏以追溯毕到19岭99年，锯万科穿陆续陆完成现了两惕件工讨作，路进行莲系列拨技术歇研发两工作垒。形哀成《技术信研发更成果劈燕汇编》；另枝一件偷是建坦立集团盾的材馆料和镜部品困的战毕略采抗购平冤台。200巡寿3年，损形成洁了万科标法准化部嗓品库。这些涂标准化我部品遵搏循的是导工业化匀的生产浪和安装电方式，害对提高鉴成品质夺量及保尿证质量嫩稳定性爬很有帮彩助，在汉非标准弊化的项拢目上也劈燕得到了帆广泛应批用。当年战，万至科还番发布爬了“双标”文件——《万科它住宅鞋使用筐标准》、《万科范住宅夸性能拼标准》。《使用巾标准》指的拜是住命宅面井积的岛指标和和功雅能指沸标，诵卧室暮、客沙厅、志厨房偿、洗恐手间殿、阳笛台等在功能任房间茎哪些跟是必阳须具挥备的坝，各俭个功怠能房宰间的惕面积拿各是肉多少就，都变制定拥了相派应的练衡量妇指标离；《性能标男准》包括淋了住么宅的尾保温莫隔热富性能扭、安弹全防近盗性臣能、朽门窗粗的质间量、哈地漏嫂的安尼全程赚度，惜包括摘交楼铸的装宁修标勤准、钓阳台侍栏杆神的耐傅腐蚀速年限椒、空标调百香叶的摩透空膨率等滥因素乡丰。当续然还书包括萝大量发的构葬造做从法和邮表面王做法刺。伏见辈文明男，19旧59年出男生，既日本超籍，润本科俗学历祝，20胶06年加入跳万科。事现任万保科建筑仙技术总架监。200川4年万民科确药定预卖制钢阻筋混惨凝土杂作为棚部品篮化住葛宅研件究方勿向。1号楼首赶次实验名了PC（预制演混凝土续结构）暴、PC外墙追、PC整体辽厨房斜卫生雨间、给轻钢颗外墙冠、轻净钢屋取顶、AL煤C外墙棕。三忠维预追制构筋件在袋运输烘、堆堡放、熊吊装倚、误吊差调议整方没面的斤困难盖。20兴06年聘请乐丰田房代屋的伏火见文明起对部品江化住宅谅长期规锄划，指蹈定了三恶条路线补：1、RC的部品忧化，改齐良传统膨钢筋混帐凝土结煌构，解词决传统泰建造方抢式带来裹的质量比问题。2、PC工法拴的开膝发，抖即完肤全部威品化壳体系南的研馅发，聚为规刮模化愤部品斗生产张做技灯术准资备；3，内装嘉的部品筝化，主袋要针对均毛坯房桃的弊病教，做精速装修的秆标准化乔和工厂虹化。有进闲展的隶是PC外墙体苹系，外籍墙渗漏送率为万玩分之一歇，精度帜偏差小裤于0.众1%睛.平台建硬设：硬件工雄程：万声科建筑行体验中蹦心，东席莞万科最住宅产跌业化研悲究基地软件海工程暴：申帅报国群家住停宅产木业化程示范机基地娘，成概立万振科住德宅产巡寿业化姿企业验联盟渴。23国外住候宅标准府化情况Pul克te弯Hom敲esPu诊lt裁e猾Ho霉me裙s是美国季乃至全稼世界最杜大、最创优秀的蛇住宅企帆业,是万科骄在第三仗个十年不的标杆担企业,它的许指多理念焦方法一恋直被万渴科所模垫仿。通摄过对Pul尖teH早ome狗s标准社化模吹式的撇分析,不难逐看出障住宅裁企业浸的发高展方野向。对世良界住涛宅产缎业来叙说,一直眠存在蓝着一哀个怪眉圈。吩既是,在任友何一目个国幼家,住宅桂基本粒上都单属于躬最昂赤贵的孕单件次商品,也是太大部寻分人呢一生腥中最勒大的蹲一笔疫支出辱。但视是,这个行跨业中却倚似乎从宝来没有刺出现过测像在能胡源、汽致车、家无电、金窑融、IT、甚至元零售、孟饮料、查日化行独业曾经贫出现过现的那些铲庞大的跑商业帝愈国。经壁济学家农认为,因为房骑地产特谣殊的地霸域性和若非同质羡性,这个才行业傻没有燃其它哄行业构那种趁显著逢的规栗模效咽应,也就糟是说,房地产困公司是绑无法做刃大的。直到200球5年,财富500强的凶名单码中,虽然岗出现苍过建蚂筑公订司、全出现纤过不俘动产买经营果公司,但是纯蹲粹的住江宅开发适企业,却始终装与这一坊排行榜拌无缘在200困6年,历史终饲于被改乖写,美国踪蝶的前青四大忙住宅歪企业,联抉颗进入酒了这粒个名箩单。抱其中钱排在材最前齿面的染就是Pul奴te凳Hom匹es。在过去耀的十年谣中,它的然市场绒占有袋率上淘升了圆一倍先以上避。然刻而,它的雄寻心才刚北刚开始,它现糟在的虑目标段已经秒定到指了全斑美国湿市场糟的20%。如胀果这晋个目船标能善够实怕现,我们民看到差的将寇是一段个年斑销售激千亿席美元肌级别锁的企由业。翁企业萝规模述的边弯界取彼决于钉规模余效应泛和管值理成着本的文消长膝。越零大的克企业,规模效旬应越显掏著,但是壳管理汤和经留营的港难度坚也越买高。快当一独个企蜡业的磨规模班效应描已经牌不能冻抵消厨克服衫管理巩难度陪上升抚的成妙本时,这个唤企业开就到努了增扣长的辩极限窗。确实,住宅作画为一种辜最终产鲁品,具有不校可移动劫性,无法在孝一个地岔方生产叮而销售贫到很远练的范围:客户柜需求受和地焰段的还千差哈万别,也使得赔住宅的驰生产具盟有小批禁量甚至孙单件生垃产的特干征。但虎是,企业爷的规帽模效就应不船仅仅遇源自腐大规层模流秩水线机生产协带来胜的成额本下仍降,还有另外干两个济方面,一个彩是客虫户口嫂碑带些来的品寸牌号也召力,一个罢是资舱本市在场信庸用支攀撑的偏融资中能力参。b-E&革24国外住付宅标准铅化情况Pul吸te旷Hom誓es在美国四大住宅企业晋身财富500强的过程中,美国究竟发生了什么?我们至少可以看到三件事情: 一是,美国的住宅企业在客户细分以及产品标准化方面积攒了不少经验:美国的住宅产业化水平相对北欧和日本较为落后,近些年来却在不断提升,住宅的部品开始实现规模化的工厂生产。

二是,随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌所对应的一贯的品质日渐为人们所关注。三是,1980年代之后,美国的房地产融资不断创新,并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资,而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情,刚好对应着规模效应的三个方面。而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。b-E&革25国外月住宅娇标准厨化情遵况Pul铁te临Hom脾esPulteHomes发现影响客户需求有两个最关键因素，可以解释大部分的购房行为：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命阶段人群的需求，使用家庭收入等数据评估各人群的支付能力。然后据此划分了11类细分客户，包括首次置业者（年轻未婚比较多）；常年工作流动人士；单人工作丁克家庭；双人工作丁克家庭；有婴儿的夫妇；单亲家庭；标准核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大龄单身贵族；活跃长者；战略核心是：广泛的客户定位，通吃11类细分客户确保市场份额的持续增长。产品线策略：用标准化满足个性化。市场模拟实验：市场数据+公司经验+专业知识+想象+创造力=量身定制产品，满足个性化需求。严格的质量标准——PulteQualityLeadership,并开辟了住宅保修服务。良好口碑，多样化产品，实现了对客户的终身锁定。b-E&革26国外住菜宅标准紫化情况北欧部右品化住尤宅b-E&革工厂预挨制到饰流面砖的丧部品化鞋栏板工厂预挠制到饰吵面及窗配户的部寇品化外私墙板北欧料是世攀界上蛋住宅薄部品通化程勒度最岗高的蜓地区乓之一撒，从伸主体滴结构乳到各予种构恶件都丹采用正工厂魄预制哗的部拆品。比如针阳台考栏板舒，都奏是工赌厂预化制并鼓已经读作好令外饰耗面的现成品鱼，只观需现跪场拼解装即性可。店外墙赌板也里已经魄附着医好保刮温层殖和外已饰面话，甚拔至连奸门窗炒和玻浴璃也折已经软安装两到位飞，直蓬接用恳吊车劣吊装唯。整线个工英地看务不见状外围捧的脚速手架崭。27国外住棒宅标准族化情况北欧部圾品化住彩宅b-E&革芬兰赫框尔辛基塑PAK指KAL勾ANR很INN价E住宅港工地基础设备夹狠层预制外辽墙板拼渠装墙体穴连接骗处的云锚筋继竖昆向钢厉筋将洽锚筋伏串联琴接白缝处魔支模28国外永住宅涂标准顷化情海况北欧遭部品配化住膜宅b-E&革阳台鹊预制怒板上吴的排辟水槽析和雨导落口安装到兰位的预刑制模块睁风微道啄与模键块相连唉的水平狐管线预制袖风道出上下违水模砌块29国外住跳宅标准行化情况北欧部墨品化住乳宅b-E&革墙板中晴予留电叶管上下层戚间的电奸管用软纲管连接予留电齿盒从楼板快中穿出拒电线30国外蔽住宅兴标准依化情测况北欧希部品葵化住详宅b-E&革与墙旧体脱铜开的诊阳台够挑板靠钢索累悬挂的茫阳台挑毅板靠预制魂柱支撑彩的阳台察挑板31国外住悲宅标准贯化情况北欧暮部品航化住砌宅b-E&革预制到泥完成面模的楼梯预留安终装栏杆炒的螺栓装修剪好的泥效果施工中讯楼板间洒的接缝32小结富力与线珠江的钩经营模曾式较为申类似,均是伪占据丧整条抹产业喇链,从获取剪土地到市物业管嘱理一条馅龙的经感营。然误而,随着对蹲效率和嫁专业化创程度的掏要求不昼断上升,合作开法发、并贵购重组新与业务内外包的好帷幕已掏经拉开,未来我丝式们看到不的,将是从“小而全”转向忠精细碌分工,从企毛业内姑部整梦合转存向社状会化肾整合:逐渐央形成寸大型兰开发间企业榴、专需业设纵计单辩位、歇金融善企业牌、专畅业制秩造企拾业、致配套疲服务魄企业盘强强费联手剪的全椅新格自局。最强图的开盈发企稻业一域定是衫通过呢市场酸选择挪最强阵的合浙作伙泥伴。以万科睛为例,它在积描极寻求趋外部资辫源的同若时,万科在彻产业链伍上的资谜源整合党也在稳应步推进慕。比如颂在销售米环节,目前万陆科各地揪在售的厕项目中,一般只行保留一蔑个项目失由自己致的人员炒来进行柴销售,其它项饺目均采话用代理骗公司销洪售,能转移调到企业枯外面去帐做的工活作尽量翠转移,保留一鸣个项目姨的目的只是为了顽通过该摇项目的抖销售来面了解市转场。在妄万科开演发的项安目中,公司纱主要病控制顷设计圣、建例筑标教准及预质量衔输出这几特个关静键环像节,其它布业务门大多蛇委托陈经过惕严格锣审核着的专稠业公币司去卷做。废这样散的做创法使局万科在在开筒发规腔模成暗倍增票加的脸同时,员工碎数量里和运催营费牲用控汁制在汤合理抓水平,同时柔企业胡更加票专注躬于竞抗争优然势的煎巩固窃。走哀专业歌化的衔道路渠这也维是美架国模微式与盲香港盏模式要、以Pult懒eH壮ome没s为标箭杆的想万科驶与港音资背液景家忆族式热企业腹的富络力、遮珠江谣的最射大区呈别。外部整沿合对于锁产品标赤准化方箱面就提苍出了更的高的要独求,从而融保证河合作面伙伴懂的质司量输富出都国保持谁在一挨个较筋高的维水平虏上。星河功湾和Mom税a的复制州模式使兰得其独但一无二滑的精髓气在不同肾的项目率中得以厦延续,保证了周品质和坏独特性,但是项金目开发库周期并幕没有因右为复制拘而缩短。星导河湾借北上,为了选按择适合斧北方气晓候特点边的植物,费了馋颇多程周折宴。Mom贿a从万国该城到上肚第,再到Ste六venHol棋l的“手拉手”,也是一街变再变,这都声是为债了创造出执足够的炮卖点。宏宇谎和当代焦两个企神业虽然睬通过类矮似走高歌端的模街式在诸暂多中小叨开发商图中创出姻了品牌,但以这袜种模式脂却无法劝大批量神复制,企业也祸无法做属大。珠江与酸万科在贪标准化戏的过程凡中逐渐州积累,使得以巴往项目软中的优哲点在后遣续项目涂中得以坑延续的惰做法,值得学瞎习。从阁对万科跨标准化尿工作的听重点解炉读,可以足看出,标准化颗工作的厌过程相奔对漫长,需要嘱逐渐墙的积疼累,逐渐形喝成具有梳企业核闸心竞争劫力的产倍品。万涂科北方旁地区标寒准化的于户型产仪品目前渗也不过它只有"情花"RS住宅纺、U5住宅倦三大输类,覆盖的捷容积率古范围相秆对较窄,并且标录准化工置作在外扑立面的仿效果上恶并不理改想。万曾科今后沉如何应乱对这些违问题,值得我津们持续涨关注。33■首创潮置业螺标准夜化的贤思路限和要袍点34产品标顷准化的畅目的缩短周叔期，提买高收益蓄率：随着招诞排挂土此地成本万的大幅甲上升，70苦90、限骨价房刷政策蜜的不逢断深加化，屿房地俩产的来微利膝时代贝不可岂避免糟的到封来，侍缩短堤周期悟，提奖高资崭金周掏转率归，从脖而提肉高收类益率乱是提填高核躲心竞科争力碎的重站要手宽段。普（Pul斜te度Hom裁es的销售援利润率转在6-8蓝%，净资恨产回报铃率却在17棕-2糕1%；万慕科的驶销售远利润优率10%，净资驾产回报撑率只有12%）快速恼扩张除的需前要：土地堤成本矩上升溜和土最地出剥让的奋透明贞化，跑房地亦产准液入门崇槛越畏来越赶高，草中小模企业切越来典越难胀以生砖存，赶在规骡模化餐快速库扩张卫的同匪时，更必然戏带来浓管理注上和安融资唇上的沫难度昨。实尚行标邻准化破，提率高人遇力资适源和访资金呈利用钩效率床，才颗可能然在有旧限的影人力找资源耗和自叮有资展金的盈前提堪下实获现快讽速扩量张。统一写采购心、降累低成骡本：统一设怪计标准恢有利于蝴统一招痒标采购觉，实现河规模效使益，降师低建造竞成本和降节约周版期。对美简化开伏发企业道与供方廉关系，痰规范管巾理人员中行为也奥很有利旅。提高拌设计授质量坡：一次灶性设屋计，想作坊只式生乌产带绢来了体难以有克服胖的设岛计及副建造民的质狱量通谜病。触好的顶产品胜一定勾是长缴时间睡反复去推敲僵得来跪的，樱并经盟过市勿场检永验，顶在客纪户反置馈中款不断绑完善栋改进直。成葱熟复戏制有读利于舍保障荷设计悦水平伪，降回低开烟发风恳险。构成无产品自线，钢形成酸品牌高效益摄：将产品超划分几沈种最常调见的基志本类型掉，采用祖相同的两案名及款营销策劈燕略，形亭成品牌伪效应，溜增加项瞒目附加酱值。b-E&革35资源摸保证搭建颈产品岸标准误平台蔽，需宽要各庸业务颜部门未的通立力协廊作与著配合叫。驶产锻品标梅准化樱小组陕：核公芹司领豪导他规划患设计遭部闷市设场营虽销部润成本竿管理盗部疼招标询采购旋部疾运营察管理晶部外部资惰源：筛设计形院、测域量师行融、顾问离公司王鸿丽邱晓聪隼刘新梅袁庆华李明宇秆、夏伟败、赵平沈猛赵辉付东脚辉相关吵人员相关聪人员相关人吐员相关人叙员资金撤支持费用闪项目盾：咨投询费叛（设万计院继、顾稀问公压司）卡、项摄目考川察费资金然来源烛：2屑00徒7年受规划童设计科部专性项设皮计咨贵询费标准请化工另作专望项经栗费?36工作模辩式首创置龄业产品考标准平肥台市场珍营销（产品旦定位及谈档次）产品百1产品2产品3土建设备电气门保温材另料涂料配电菠箱钢制羊户门伏1、旧2木质撇户门革1、拍2成本际分析规划设类计（材料宝选型及维技术标铁准）成本脂管理（造立价分沃析及摔成本足信息桂）可视对谅讲红外秋对射彩色配对讲黑白咐对讲上水管空调PP个RPB价格厂家羞3厂家垫2厂家1招采（厂家担信息）结合章具体株项目,逐渐完毕善.37设计科标准踏化工密作思悟路标准粉化工疮作，欠不仅栋仅是晒对产充品本抽身的泄完善穴和研芳究，丽同时黑会带甚来工鱼作流祸程和技工作概方式盛的改首变。认清差翅距，博幼采众长解；后发鼻优势，赤学习创均新一种沃心态缩短周驴期降低成杏本提高尼品质三个目缓标技术措怠施管理手霉段计划管纲理流程能管理材料标决准：工程秒做法残：标准博化户侧型库设计秘资源竞管理知识管太理二类寸措施七项否工作38首创趟置业行业务构管理痒流程仗框架趴－规泥划设佛计流伶程一级流程二级流程三级流程图例项目规孤划设计馅管理规划设疯计(D)产品管农理D-1创10景观娃施工掀图设韵计管轨理D-毕02资0产品专阻题研究D-0为40建筑概颈念规划起设计管乌理D-淡12俘0精装仓修方羞案设挂计管然理D-接05怨0建筑方椒案设计管理D-0强60建筑扩区初设计管理D-茅07屿0建筑施骡工图设汽计管理D-贱10降0景观振扩初呼设计管理D-登03尖0产品标繁准化研差究D-1佣30精装修盼交楼设煮计管理策略管曾理D-烘01爷0规划盘设计榆策略管理D-悔09核0景观调方案染设计肌管理D-鹊08闪0景观概子念方案巡寿设计管胳理D-鸣14截0规划阶设计槽报批D-1稠50项目设乓计后评睡价D-命03娇1可研阶帅段规划倘设计支斤持D-皂01甘1规划设能计部门粪工作计茂划编制堆管理3940设计抹管理桶面临翅的难弟题b-E&革随着栗集团抗经营婶规模慰的壮窃大，饥开发沿项目毅不断忍增加吴，设呆计和甜管理旷的工煮作量恐成倍阀地加锋大。携管理偏的层肤次及腊复杂慌程度给日见蚕增加染。随着队竞争刻更激声烈，乎对手奏不断刻进步漫，单卵纯与摘优秀枕的境寇外设掌计公蜻司合由作取地得优红势已胆经越度来越个不容真易，归无法蝇形成翠集团谈产品虫竞争况力。人力掌资源待不断哑摊薄浮。设速计人佣员年冒轻化乖，在锹专业围水平闷和实胶际操摇作方浓面经解验不库足。规模优筹势没有永被充分把利用，包项目各哨自为战辉，相同卡的工作耐在不同摇的地区膊被反复羞重复。总部痕负责洽方案,项目公浓司负责衣施工图,责任盛主体阶不一硬致,管理密连贯击性差季。计划管东理缺乏菠预见性感，设计吸周期经叛常被压丑缩，导质致图纸颠深度不旅足。施工弯图纸炕缺少毅二次床设计口部分祝，无丈法指铁导总织包招唇标。缺乏兔图纸园内审众机制阿，图辫纸审蒸查要振点；……41首创置风业设计家标准化剩策略计划管隆理流程汗管理材料它标准纽奉：工程做全法：标准化框户型库七类庙工作统一、斯完善材殖料部品破的招标系采购技斧术标准,提高集傲团采购俊成本管盲理水平按照秀市场踢定位晨，形际成相琴对应殃的材糕料、退部品侄、设暂备清厨单，薯降低则目标牌成本愤偏差参照少万科”双标”、珠江“住标”，形成丹首创标利准体系建筑、炕结构、支设备、堤市政技浸术控制羡要点——新纪廊元含钢坑量、迈停车破方式屡、降蚁低成既本控唱制要笨点——北京院与营添销部幕讨论赤总图它户型尺设计惑规划闻要点办、评启价标咏准按不同粘容积率犯建立户协型库更新悟户型传库的踏奖励券机制总部对衔项目公餐司实行院计划管皂理，规冈定各个刺设计阶勤段的标怨准周期项目开鼠发计划宪、设计闪计划、垫月度工糊作计划酸的分解裂与对应标准流珍程作业急守则把流屠程分甘解为缩慧作业林表单幻玉，成扔为日猴常工喜作的锤一部熄分，哲列入粒考核午指标设计街资源损管理建立哲设计狭资源垒库，轨对项煌目设赠计单吩位进斥行后达评价列入取战略加合作易伙伴辟，在山非重析大工枕程中龄可以幅直接宽委托夕设计知识退管理新材料涂新技术大成果汇惹编（生智态、节骑能）成本女优化迁方法426月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技术标准：集团采购设备材料技术标准产品线材料设备匹配清单材料设备分解成本表2.工程做法和成本优化成本优化研究工程做法标准建筑设计管控要点3.产品库建设容积率研究户型库收集评价、分类整理4.计划管理设计计划管理方法研究计划管理周期计划管理规定编制5.流程管理统一图纸深度和技术标准输入输出文件管控要点表单编制工作计语划注：以水完成基誓本架构果为标准生，持续缴完善工表作未计列入43■标准化宁工作内剃容◆材料技炸术标准◆工程做农法和成呼本措施◆产品笑库◆计划管捞理◆流程屠管理◆资源管到理◆知识管榴理44设计界标准蓄化工府作内犹容材料善设备龟技术龄标准工程葵做法外和成筋本措心施标准坏化产装品库流程管哪理计划嘱管理……设计拦资源阅管理知识星管理45材料设绞备技术滥标准(硬标准扯）统一技共术要求，统循一工演程作岁法，损统一蹄详图昼作法庆（确网定统笔一采饺购厂串家后普），剑明确踏建筑冈面积吸，能艘否优渔化招桐标模肠式？锁定等目标盗成本优化训产品盗品质便于集招中采购建立班可以储集团田采购孤材料担设备汉清单接，完件成技阁术标孤准；近期目百标在可研疼阶段就仇明确材芦料标准啊，用结夫算数据令进行目锡标成本雪测算；建立姓住宅何建设躬中材议料设侍备清月单（嚼通用遣材料融、替揪代材长料、讨推荐练材料聪），困提高会产品车匹配永度。远期目共标建立营庙销定位——材料国设备——目标成瞧本联动搂数据库源，选择逝高档次酒材料设精备，即盾时生成志目标成踪蝶本，和乔对售价城提升的趣要求。材料逢设备仆模块拆解项肉目成本洽，确定炉成本控环制的分刘解目标页。比如燃外饰面具材料目傲标成本茄、门窗潜目标成畏本等。所在设计混阶段中撞精确制射导。成本异分解筒目标提前耕招标保采购46材料溉的拆姜分及炉标准携（框秒架示日意）材料建筑实体基本元素建筑实体分系统围护体系内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系屋面系统外墙系统水泥瓦屋面玻纤瓦屋面钢板瓦屋面保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面………基本建材部品构件设备器械结构构件钢筋、水泥、砂子、木材建筑组成分系统子系统材料构造做法设计要求工程标准整体性能标准材料选择标准材料验收标准施工标准验收标准材料选择标准基本建材材料验收标准材料使用要求47材料设钟备技术复标准（傍硬标准均）b-E&革按六类连部品建废立各项镰标准:建筑材原料装修俘材料水暖设颜施、设慨备电气系骂统弱电浓及智艘能化慌系统景观尚、园腹林设榆施已完成将工作成娘果:本年酬度集构采材驻料设趟备标参准材料让设备粪标准孩目录材料设翅备通用咸做法瓷砖堂、电初梯、流电子建防盗捐锁、头防火包门、胃钢制责防火民门、孟木制孤防火想门、漆户门弱、木修制入粒户门怪、火湿灾报帅警、渴开关迈插座尼、铝处扣板问、门雷控五缘瑞金、博木地随板、回散热错器、消外墙为砖、格外墙肝涂料礼、内炎墙砖钱、内掌墙涂夏料、检可视小对讲系、配肯电箱混、消早防自乳动报预警48设计孝标准归化工块作内济容材料寄设备疾技术爬标准工程凉做法爷和成睡本措你施标准化爆产品库流程管疾理计划管厨理……设计貌资源遭管理知识耳管理49工程启做法慢和成碌本措监施(软标止准）提升居闭住品质优化浓成本迁标准节约成摇本的措张施；钢馅筋、混谊凝土含拔量，停胁车方式….目标改善弄现有堂问题饶，创蜓造产站品卖束点；品质划标准酷工作毯：分别湿确定挡户内逮各功叫能空爽间的女使用鱼要求酸和性馋能指皇标；分别确剩定户外监各功能瞎空间的锐使用要氧求和性接能指标拖；成本苍标准蕉工作湖：建筑、感结构、洪设备、鸟市政技青术控制挥要点窗墙象比对鹊造价斯影响怒（节朋能控费制要课点）停车风方式泼：单赤、双漫层地茶下、婚机械按停车区、停橡车桥祥、地爷面机锈械停跪车钢筋吓含量杂、混乘凝土扮含量忠控制同层邮排水双管同除程供暖扣方式50品质蛾标准辩细分效（软骨标准椅）空间户内变空间户外饮空间门厅（玄关）客厅（起居厅）餐厅、厨房主卧室、次卧室、书房主卧卫生间、公共卫生间储藏空间、过道架空樱层泛辅会所译、架隶空层璃公共雅车库赤、室兼外楼弃栋公逃共空洲间、船组团拴内公晃共空迅间、殊小区领级公渠共空荡间组团著入口妙大堂给、单续元入阳口楼梯打间户内室陕内空间户内畜室外暖空间户外室盈内空间户外门室外萄空间生活阳台、服务阳台、平台（露台）入口花园（前院）、后院单一功植能空间整体空间51暖器歪与空情调位伴置52开关与印插座位渗置53545556空间唯使用喂性能县标准糊，从急人的色需求徐等级馅说起整体空间整体空间性能功能空间组成功能空间布局/整体交通流线朝向/日照卫生条件朝向/通风性能安全防卫性能……

单一功能空间性能指标基本使用性能其他性能指标平面布局

/流线尺度

三维采光

勒克司照明

勒克司通风

通风量隔声

分贝数温湿度色彩质感根据书马斯涝洛的狂需求辫层级仆理论,每个泊人都匠有五奔种层民次的槽需要（从上到妨下）:Sel丙f--a喝ct揪ua斩li大za建ti梯onEst摔eemSo猛ci搅alSa停fe初tyPhy可sio四log病ica繁l自我实慕现尊脖严瓜的社期交篮的安德全勤的生书理渐的对建板筑，龟即空涉间的袍需求喜也必熊将遵弄循此旷层级溉理论瓣。从窑对单增一空疫间的稳基本热使用置需求友到整拌个小流区的描建筑翁风格杏要求范逐步粉提高伍。57空间席的性奶能（赏感知撞属性挑及使哗用）整体空间的性能单一功能空间的性能平面布局平面流线三维尺度设备设施家具工具完善程度使用性能功能空间组成、功能空间布局、整体交通流线、朝向/日照卫生条件、通风性能、保温隔热性能、安全防卫性能等级、防虫害性能、建筑风格……使用性能指标基本使用性能室外室内主观感受性能及指标采光照明通风隔声温湿度色彩质感感觉照度勒克司照度勒克司通风量/换气次数分贝数温湿度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指标使用使用方便使用需求的满足、使用的方便/舒适性、安全感、交往的考虑、满足感、成就感、……使用、感觉58工程做征法的总蛙体工作惩构想客户努的空间校感知使用逢体验生活撞体验(描述薪性)客户的需求(描述遥性)空间趟的性能哪标准(量化)实体分呀系统和颜子系统担的技术思标准(量化)实体川基本快元素哑的技术标善准(量化)设计特技术英标准工程技蔬术标准施工江图设炮计指盟导书方案设控计指导嘉书施工图泊审查指芬导书工程乖施工绑要点风险辜评估袖要点工程拒验收承检查稼要点客户细分工作（正在进行中）空间性能标准工作（与营销部门合作）实体性能标准工作（与运营部门合作）59设计标弱准化工制作内容材料设幅备技术这标准工程送做法楼和成桃本措怕施设计郊标准蔬化产仔品库流程对管理计划管罪理……设计耻资源兄管理知识管拉理60标准徐化产素品库喷工作患思路侵与计符划产品库堡建设：乎根据2种常蛋用容劫积率(3谋,5栗),建立雅产品竿库:规划模新式；户型杨；立面蛛风格括（时凉尚现匀代、染高品晌质、辛国际犬化）的；标准化基部品做概法、节膛点详图绵；统一哗评价绒标准榴：结伙合营辅销系吐统产磁品线呈，明驻确产叨品评守价体球系，嚷分区绪域、枣分档阔次设翠定产础品卖仰点和沸权重烤：规划卖创点：集州中绿地宽、开放每、多元糖、配套景、服务书、生态故、科技……户型卖宜点：功特能流线馅、面积荡合理、蹲产品附细加值、忽新材料灿新技术……立面厘风格绳：风崇格、愚品质公感、具材料血、成似本……可持续接发展机句制保障先：明确组集织构架踪蝶，标准惩化工胳作小按组、产品决目策委员翁会；每半译年召伯开一亮次集刃团标佩准化绣会议蛮，项树目公泼司提叶交标肢准化稻成果景，列存入考委核指滩标；建立换标准车化产冲品研代究委丧员会电，制屈定标琴准化于产品圆库的冶合格洋标准脂，设需立标模准化辞基金袄；考察参辫观、自冲主研发掌的户型姓、符合恭入库标牺准，现帽金奖励……项目操容作中，茅持续改楚良标准吃化产品示，现金作奖励……61第一售级产品巡寿简介产品基组本信息典型平则面资料产品誓形式唯资料第二级全套挥施工才图部品珍清单业及样何板工程巷量清蚁单销售察资料模型产品伶库框报架产品全宁套资料市场脂调研差成果项目成厕功案例62容积狠率研兰究的云意义珠江峰腹景批塔楼哨容积至率2.4腥0万科危紫台巾板贿楼节容舌积率2.勒50以北柳京为亏例：1、板楼班容积率贷可达2.食45，如果抵增加东带西向，梢最高可狼达2.奋96。塔赴楼可吊达2.5粉7。高度汤增加对扒容积率悦提高影腾响不大雄。2、18层以内浇，一梯另两户的酒户型使表用系数棍和可实远现容积尼率高于尾一梯四烂户。3、单元辞并联不迟宜超过2个，高纳低错落买可实现先容积率蚊最大，泄连续长救板无法蒸满足日返照分析歇。4、梅换花桩打式规拨划，授中间告单元搜尽量血不要皂有东剖西向俱采光孤户型锁。。。。偷。。。63容积焰率研骂究——容积率素指数FAR64塔式FAR恨=君2.1时6容积率匙研究——容积宪率指垒数FA赶R塔式FAR蔬=说4.3姐265容积旧率研滑究——非阴影原区修正哗系数非阴窗影区贺修正年系数意＝(总建设辽用地面及积－非棵阴影区冠面积)÷总建告设用山地面皱积66容积率狮研究——用地写外阴威影区怕修正舱系数用地丑外阴遣影区蛮修正许系数忍＝(总建设石用地面匹积＋用微地外阴澡影区面妈积)÷总建设活用地面懒积假想瞒地块压用地友外阴辫影区属修正糠系数屡为1.1恩8167容积率脆研究——菱形地啦块修正僚系数非阴恳影区衫修正给系数间为0.胸86高5菱形地蛮块修正排系数为0.8外40非阴怎影区泽修正里系数障为0.7黑59菱形地群块修正垄系数为0.7孝0668层数折华减修正薪系数＝(设计层贵数÷应达到枣层数)×(纸(层高×应达到呜层数×1.挽7＋平均俗进深)÷主(层高×设计珠层数×1.翻7＋平荷均进竟深))18层的言核心吵筒形棋式，对平均怒进深磁为12m，设计肃层数为16层，圈则修溪正系悦数为0.犬98叮5；18层的核驱心筒形粥式，平别均进深榴为12誓m，设计听层数为12层，则制修正系管数为0.伟94揭4；容积漫率研品究——层数折商减修正唇系数69容积饶率研歉究——顶层毯退台头修正县系数顶层退窝台修正揉系数＝复1＋(籍平均进旬深－层旧高×1乒.7)座÷(平甚均进深至×层数欲)11层住竟宅，幸平均言进深盖为12夜m，则红修正狡系数萍为1.0器54；11层住掀宅，撇平均芦进深芹为15m，则修卖正系数凯为1.丧06捉1；18层住伐宅，助平均述进深粘为12估m，则忠修正比系数年为1.衣03德3；70产品百线与潜产品充类型紧凑型销售面瞎积90挎m2，套咏内建扣筑面县积75m2普通计型销售铲面积11缠5m2，套艳内建碌筑面雾积100棵m2舒适锄型销售面厅积13饮0m2，套变内建秩筑面倍积115峰m2国际助城爱这咸城缘溪堂71户型冲评价坏指标平均进慰深AD＝标拘准层建蚂筑面积÷标准层将面宽进深有替效率DR＝教平均默进深AD拆÷标准层柿计算日软照间距互时的最点大进深72户型蔑库——主卧普通南型舒适型紧凑型普通型73户型库——次卧洽室普通耀型舒适型紧凑型74户型库——起居崖厅紧凑型普通型舒适陕型起居段室餐厅75户型误库——厨房紧凑型普通型舒适型76户型库——卫生间紧凑插型普通型舒适型77户型库——舒适央型一梯两裁户一梯止三户一梯四毙户78户型库——豪华镇型一梯材两户79户型睁库——分类表一梯两户一梯三户一梯四户一梯多户7-11层B2B3B4BN12-18层C2C3C4CN19-30层D2D3D4DN一梯两户一梯三户一梯四户南转角北转角东西向11层紧凑型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒适型B2lB3cB4cB>SlB:El30层紧凑型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒适型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El80户型库81户型竖库82户型胁库——转角碎单元83设计标筹准化工捧作内容材料忽设备寇技术弊标准工程续做法别和成测本措松施标准化智产品库流程管技理计划管油理……设计资手源管理知识管味理84计划管转理根据虑项目沈实际叮时间岂，总热结设逗计合启理周鹅期；制定设雨计进度谈跟踪