北京某国际旅游度假区项目商业操作评估报告前期策划

燕郊“东贸国际”项目商业操作评估报告2012.8前言/项目所在城市概况/

燕郊开发区地处北京天安门正东30公里；规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人；经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地；目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一；燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”

。前言/项目所在城市概况/燕郊开发区土地规划

燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等几大主要产业区域。前言/开发商需求/项目住宅部分已全部入住，商业部分施工周期已到尾部；开发商目标以全部销售为主，只有在非常情况下才考虑自持部分商业；开发商需求好的策略及手段将处于地块中现阶段的商业出售。开发商希望打造燕郊第一个大型品质商业区。报告形成思路项目解读与分析消费者调研燕郊商业市场分析整体格局划分：燕郊当前发展主要集中在北部的老城区及102国道沿线。未来发展：燕郊升级主要向北和向南两个方向发展。北部属于传统老城区，未来发展则是在老城区改善升级的基础上不断外延，属于传统区域的延续；南部属于待开发区域，面临城市发展契机，大型的商业园区与机构设施很有可能在未来的南部出现。本案正坐落于燕郊南北门户之地/燕郊区域整体印象/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研依托交通驱动及城市挤压，燕郊区域房地产市场快速发展，城市化进程加快，但综合配套设施及城市化生活方式滞后，燕郊缺少真正的城市核心。随着大北京经济圈规划利好，燕郊面临城市的快速升级，燕顺路作为燕郊未来发展的重要一极，有机会成就燕郊城市新核心。燕郊基础生活配套亟待改善，城市未来发展将与北京生活方式逐步对接。燕郊当前处于城市化向都市化方向发展的初级阶段/燕郊区域整体印象/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/燕郊商圈划分/燕顺路商圈传统中心商圈传统中心商圈：以物美、京客隆、肯德基等老区商业体为代表，其特点为认知度高，消费群体本地化并且消费水平及能力有限。燕顺路商圈：随着燕顺路周边住宅项目的大规模开发而应运而生的功能性商业走廊，除苏宁京客隆以外，其他主要以社区底商为主。其特点为消费动线长，商业聚集性差、偏重社区型服务类。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/传统中心商圈现状/传统中心区常住人口密集，随着燕郊各住宅小区的建成，区域配套开始慢慢成熟，并吸引了不少商业进驻。京客隆、苏宁、肯德基等已在燕郊落户。燕郊整体范围不大，传统老区商业可辐射整个燕郊居民，满足基本生活购物需求。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/燕顺路商圈状况/燕顺路商圈属新兴商圈，在整个燕郊区域来看认可度一般，除附近常驻小区居民购物以外，很少有区外目的性消费群体。商业辐射范围有限，现阶段仅能辐射燕顺路周边社区。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/雷捷商业广场/类型商业产权年限40年地址102国道电厂桥东路南销售价格20000~25000建筑面积24000㎡层数5层销售形式带租约返租销售承诺返租回报年限12年整体回报率90%项目地块北侧有规划中15万平米的日本永旺购物中心，东侧为大厂国际渔具城，西侧紧邻京东钢材批发市场、燕郊花卉假山展示中心、燕郊国际汽配城。

项目以轻纺批发为主的商业综合体。面积约为24000平米，可经营业态包括精品家纺、布艺软饰、工艺饰品、特色手工艺、居家日用、厨房餐饮、家庭清洁、宠物生活等。内设10部电扶梯、4部垂直梯、及中央空调，车位数量1100。目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/雷捷商业广场/项目研判:该项目位置偏远，价位相对较高，周边商业环境不成熟。其核心竞争力为带租约返租销售模式，返租收益形式对投资客会有一定的冲击力。该项目目前销售层数为3~5层商铺，1~2层为自用，就目前观察借助其良好的售楼处位置及返租销售模式，3层位置相对较好商铺销售过半，4~5层均未有成交。满江红观点-项目已过畅销期，后期滞销阶段会很长，但其销售模式值得借鉴。现状目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研项目名称

商业形态租售模式售价租金星河皓月社区底商销售140001.5元/平米/天纳丹堡社区底商销售8000-220001.8~2.7元/平米/天美林湾商铺销售200001.8~2元/平米/天夏威夷项目商铺租赁

1.5元/平米/天潮白人家社区底商销售13000

星河皓月纳丹堡美林湾潮白人家夏威夷本案/燕顺路周边商业体/目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/星河皓月/业态：餐饮、超市、生活服务类、幼儿园等业态比例：餐饮占50%、生活配套占30%进驻品牌：京客隆、哈佛摇篮幼儿园、东方金字塔培训学校、九九鸭目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/纳丹堡/现进住品牌：2家银行（工行和建行），无大型品牌企业进驻其它（餐饮、电玩城、美容美发、小超市、二手房门脸）目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/美林湾/主要以社区服务为主，其次是一些小型超市，无大的品牌企业进驻，招商情况一般目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/夏威夷项目/现进住品牌：美连福超市、苏宁电器、餐饮、菜市场目录燕郊商业市场分析区域印象各项目分析结论项目解读与分析消费者调研/潮白人织家/进驻商杆家：房栋地产中参介公司岂、装修宴公司、幸旅行社涉、中国辟电信、如便民店粮铺、老献年活动彩中心等目录燕郊商仙业市场予分析区域印钥象各项目宰分析结论项目解盐读与分威析消费赶者调法研/小结/燕郊昆整体始实际语在售拾商业隙楼盘提较少粉，一寇部分究楼盘供商业刑为出闪租，砍或者情是筹奔划阶穿段。燕郊商体业特点影为主要贪满足日连常需求立为主，沸中高端智消费需携求外流俭。除中心肝城区外玩，其他肺地区商观业形态捕多以底爬商为主另，大型墨集中商令业业态炒现阶段醒出现的立机会点朝不足。社区商穿业多数发为商铺商性质，仔业态以霜餐饮、眯零售为脊主，产拒品比较坚单一，忠且同质此化现象严重，朴无中高端品牌联。楼盘辟商铺淡面积嗽有限狼，集挖中性倚不足娇，难丽成大规模搞。目录燕郊商秀业市场企分析分析范觉围各项目捆分析结论项目解码读与分铃析消费者琴调研目录燕郊苹商业芽市场德分析项目满解读钞与分清析项目活现状外部露交通内部交漏通项目陈规划结论消费者烟调研/项目棉现状/通过京渡哈高速特、京通反快速路区直达市叉区东贸迫国际棋花园景地处贴北京稿东郊悠燕郊魂经济虫开发魄区的菠旅游筹度假玻区的孙核心违，与淡通州宫区隔刻潮白住河相村望，拦位于畅东长因安街危的延园长线沸上，陶西距CB姻D国贸拥中心25公里佛，北烤距首县都国构际机搏场及页新国颂际展坡览中蜡心25公里锡，地个理位冬置得或天独蹲厚，竖交通膝条件篇无与驴伦比商。目录燕郊商疮业市场梯分析项目解父读与分千析项目现常状外部交质通内部亭交通项目投规划结论消费者分调研/项目现盐状/整体陪工程困已经金到了昆可以痰交付队商家殃进行迎内装露的阶脱段。项目操急作初期种，未考易虑订单男式招商鹿，导致很商业现领房后有载大量的迎规划指沸标不符贸合商家论进驻需缓求。商业两项目垮规划忆初期尖，未戚考虑堂广告糕位设辽置，传无论铃是从敞效果瓶图或糕者商松业现胁状来效看没志有商坡业气峰氛。绿化带从的高度弱阻挡了皮商业的旁展面。目录燕郊商叫业市场矛分析项目解施读与分扰析项目现伶状外部各交通内部交停通项目规心划结论消费扮者调妨研/外部绪交通/进入地下停车场进入地动下停车惕场进入地疏下停车膏场93拘0、815、816、81贵7…住..公交甩车400米进入判项目额的交有通情佩况较梯为不亏利，箱据本乱项目洪的公桨交车帝站远法在40友0米以舞外。进入鸣项目累的车势辆大罚部分总（近95涝%）被引斥导至地钢下，地芬面仅有摔少量车俩位。易造材成地惭面人语流量饭低的勿商业春运营原现状蛮。目录燕郊商晕业市场挣分析项目扯解读询与分溜析项目现笔状外部交匠通内部箩交通项目惠规划结论消费括者调幻玉研/内部交纺通/2#楼一、二层1#楼一、二层中间的裙楼一、二层相互之间不连通相互之间不连通规划驰初衷斜：一话二层碌之间笋均不联连通杯，以算内部揉步行拆街的插形式柱，便低于一区二层闯销售涉。步行街见无法形治成连贯中的内部晚动线，烘易造成巡寿人流的饲分散。目录燕郊雷商业腥市场狡分析项目解连读与分范析项目现身状外部眨交通内部学交通项目参规划结论消费耽者调孕研/内部巴交通/2#楼三秆层中间的佛裙楼三柴层1#楼三抛层仅有三胞层是相恰互连通支的，消御费者需秘要十分寸了解本纪项目的屿业态划宋分才能剪被吸引首到三层赞。目录燕郊谜商业栗市场萝分析项目解身读与分庸析项目铜现状外部等交通内部席交通项目规孙划结论消费者喝调研/内部皇交通/电梯飘间、盈楼梯靠、设喜备间沈等B1层电梯疤间、揉楼梯芒、设他备间顶等为了乱引导慌人流扒，项阶目规香划了脾十分砍多的钩扶梯裕、楼静梯。钱产生链的问纪题就坡是将B1格局皱做的坐十分塘分散吹，不偿利于葱需求金大面识积的姓商家漆进驻瓶，无影法利罚用主请力店盗吸引惜客流困。目录燕郊商圈业市场爪分析项目滚解读糊与分穴析项目现木状外部交瓜通内部虹交通项目施规划结论消费氏者调似研/项目夜规划/项目谣体量约为4万平纲米，按照邮国际通葱用的商唉业发展温程度及箭人均商徐业需求嫌计算，人均商鸦业面积0.覆5-集--林1㎡母/人计算，宝本项目太需要周窑边有4—申8万人支卵撑，本项液目周边围居住人差口众多摩。需要收什么样股的业态享规划才宏能将人忠群吸引屑到本项纠目是本宵项目操渴作规划够的重中悲之重。目录燕郊商骂业市场秘分析项目解己读与分盲析项目现乌状外部畅交通内部狗交通项目狐规划结论消费勇者调四研/项目猫规划/宽度朽及层附高的岸不够敞导致纵了无膨法达饭到效喜果图鸟的效奶果。目录燕郊蓝商业惯市场歇分析项目解半读与分孤析项目现悠状外部交筛通内部交容通项目规雅划结论消费份者调武研/结论/结论旦：本项目企位置良块好，处磁于燕郊院门户，召同时是脂进入燕忠郊的必纳经之路前。项目辫前期造规划走未考光虑定优位和充业态尚划分薪，导卷致建驱成后迷商家演因为草各种溜规划榆条件前不符倚合进冻驻要卖求而薄出现妙空置泳现象崇。本项莲目需煌要进磁行大注量的伏商家俩调研代，充扮分了掏解到艇商家电需求轨后进驻行调测整才全能获走得商盯家的狸进驻侨。目录燕郊崖商业岗市场雄分析项目条解读虫与分滨析消费怀者调惧研问卷调尖研结论/问卷序调研/了解宜项目蛛区域沫消费届者的粒消费蒙能力尸、消厅费习浸惯及询消费母偏好了解纹项目程区域罩消费辛者对纺未来疮商业暂的期框望程诞度调研目焦标本次第消费榆者调蛮研从凝消费深者需很求出技发，奏通过15道涉赏及受蓄访者屋基本病信息鞭以及英其消慰费习恼惯的还问题丘了解刘区域战内消民费者祥的消纷费能卷力、射消费杰偏好折，以叛便为廊本项掠目的奇核心宪消费悉者提贤供定匹量化减的消椒费力地测算担基础携，并侮为本里项目唱的商非业业辞态定柳位提部供可犹参考贿的依效据。调研意下义调研前意义本次邮调研姨共采义集项目俱周边黄区域样本洽量200份问卷从样电本采宽集有嘱效率签上分池析：有效问旗卷：18拢3份无效林问卷绪：17份目录燕郊钟商业溪市场住分析项目遵解读谣与分赚析消费者活调研问卷调削研结论/问卷踪蝶调研/本次依受访德消费唱者中列，25-软40岁年龄配所占比据例最大鼻达到75夜%区域孩中年换消费语者占南比较诱大本次据受访通消费书者中栏，男麻女性伏别比鼓列分盼别为42%与58皇%调研取央样性别馆分布较屋为均衡统计勒数据塑更具狂参考铁性目录燕郊商座业市场犁分析项目解探读与分属析消费雄者调铜研问卷著调研结论/问卷调寨研/本次包受访倡消费加者中扛，在葬这里忆居住搬的消汪费者按占比摔例较利大。大部分滋人是在苗北京工离作的白阅领，在剧燕郊买具的房，阁或者是舌孩子在毁城里上挥班，老森人过来悄帮着看朽孩子。本次拔受访堂消费千者中悉，两缝口之眨家及绪三口守之间宰占到轨了92%左右缠。由于大会部分是信两口之个家、三岩口之家缸。我司拿认为本拣项目可灵考虑偏蝴重社区套功能性扩，以满搂足周边铜区域消竭费者的回生活需抚求。目录燕郊商归业市场灵分析项目姑解读样与分地析消费挡者调馒研问卷常调研结论/问卷捎调研/本次受定访消费敬者中，注家庭年构收入在20万以下历的消费搅者最多梯，已达增到受访庆者的71胳%之多恰。以上北消费身者调他研问谈卷统鸦计数哭据显字示，怒目前蹦项目政周边饿地区换消费态者的逐收入甲水平葬处于流燕郊毛整体铸市平倚均家蛙庭年共收入耽中等医偏上壁的水直平，省这样讨的收植入水晨平将围导致井人们树由一库般消司费转强向个踢性消靠费或袋者爱影好消咬费。本次受摸访消费政者中，延月度消仿费预算立基本都卵在300放0元以下圣占到了68燃%，50俘00元以上肚只占到8%由于燕厚郊现阶疏段商业蛋的现状荷，区域鸡内消费猎最多为绣满足日序常生活奇，而中邀高端消痕费需求灭大多选摇择区外典，所以钞高消费乡丰预算在护燕郊区为域内极清少。目录燕郊部商业狱市场温分析项目倾解读未与分初析消费斗者调荷研问卷调飘研结论/问卷桑调研/本次略受访伸消费场者中鸭，私狼企老含板和蚂事业俯单位械或公吊务人举员占致比较护大，威超过哑一半坡以上朴，其决次为核私企熟职工伙。最镜后，扫学生掠和自遍由职迟业者甘占比非最少斑，。在调查镇中私营晶小企业财人士比断例较多昼，他们喘大部分庄时间用渗在了忙捞碌的工开作中，紧大部分柄人对消谱费需求轻档次没伍有太多均要求，平满足生划活舒适摆为主要补需求倾孝向。目录燕郊商敢业市场熟分析项目熄解读丘与分脏析消费瓦者调盯研问卷调够研结论/问卷调插研/大部分担进城上溉班的职蚕工们采哨多用公瓜交车形酷式，受衔油价和株拥堵影赴响，开挡私家车读的仅占典一小部适分。电恩动车、能自行车弊等形式纤都是在凳燕郊当筹地采用址的。由于从北京仿的超扇大城晃市化擦，使艘人们悔平时怕上班复就受厚到堵教车之转苦，武所以鸣很多朽人在谋购物言时就截希望鹅乘车络的时仔间越钱短越孩好。目录燕郊霉商业吹市场彼分析项目膀解读齿与分轧析消费者设调研问卷调浴研结论/问卷假调研/居住杀在燕犯郊的剥消费浸者一喜部分件是在浴北京敲的上盘班族卧，一亡部分萍是原壤住民优，受谁收入妥有限槽限制丹，大钓部分诸人对弓品牌蹦的关桃注性酸一般闷，以齐物廉匙价美各实惠免为主苹。本次害受访气消费厕者中痕