文旅特色小镇商业定位及招商运营思路

2023/5/261峨眉院子商业定位及招商运营思路(初稿)审批：审核：编制：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司2023/5/262目录第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略2023/5/263第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2023/5/264A峨眉院子定位

峨眉山水间.院落慢生活在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆中高端消费的商业院落街区。2023/5/265B峨眉院子作用品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的开篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项目提供很好的商业服务。2023/5/266第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略

目录2023/5/267第二部分业态布局A市场分析B商业定位C业态组合D规划布局2023/5/268A市场分析项目SWOT分析峨眉山旅游消费数据峨眉山旅游消费地

2023/5/269项目SWOT分析优势劣势机会威胁资源：依山水，佳通便利，面朝景区.产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合丰富，水准高。政府：大力支持，政企强强联合。企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城市距离较远，短期内较难吸引长期客户。项目开发周期长，压力大。高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先入为主的影响,尚需时间改变消费观念。后期配套产品未形成集群效应。峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客群暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势和可能。峨眉当时有高端商业消费的诉求.对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很罕见的,经验不足。相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁铝厂的影响。2023/5/26102009年，峨眉山景区，按照门票数量计算，共接待中外游客280万人次。散客和团队客人比例为：8：2外宾和国内客人比例为：1：9外宾中东南亚游客占总量的80%，以台湾、新加坡、香港和日本为主以色列客源呈上升趋势：2009年达3万人次国内游客以：北京，上海、江浙及广东地区游客为主：比例超过50%未进山门客源总数在80万人次：自驾游与会议人群比例为3：7自驾游人群主要来自：成都、重庆和周边地区；会议人群主要来自省内占65%的比例自驾游人群主是以周末为高峰，消费以温泉和吃为主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。数据来源：峨眉山旅游局统计旅游消费数据2023/5/2611市中心：名山中路、商业街、绥山中路，营业时间：9：00——21：00峨眉山市共有饭店196家市区：9家星级饭店4星一家；3星四家；2星级四家，景区17家：5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家旅游目的地类

象城、易镇、大佛禅院、温泉欢乐谷酒店类

餐饮类

大型餐饮点三个：美食村、美食街、好吃街以峨眉当地特色美食为主：野菜、雪魔芋、烧烤等城市商业娱乐演艺

旅游演艺三台，淡季为一台；以川剧、峨眉武术为主交通

旅游专项客运中心一个吃住行娱乐购旅游消费地小结：峨眉山市还没有一个旅游商业综合体，市场需求所在。2023/5/2612B商业定位峨眉院子一期市场定位峨眉院子一期消费定位2023/5/2613市场定位市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种：功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游地产综合体；业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，兼有日常生活消费、社区配套等；形象定位：峨眉山高档特色商业示范；2023/5/2614

消费定位消费特点：峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，市调数据自艾肯公司资料2023/5/2615Ｃ业态组合高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱）五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态2023/5/2616Ｃ业态组合－业态市调据市调餐饮、住宿在消费比例当中占据44%，峨眉山旅游对餐饮和住宿的需求还在增加，所以，餐饮与住宿在本案业态比例中应该会超过44%2023/5/2617类型作用特点租金承受能力所占比例租售策略旗舰店提升形象各业态中的旗舰品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升档次，招商应该给圈套优惠

先租后售提升利润价值空间主力店人流贡献具有一定知名度，行业中有一定影响力具有一定带动作用，租金贡献主力之一

先租后售次主力店租金贡献能吸引游客前来，完善业态配比结构完善档次配套的类型，租金贡献主力之一

连租带售群羊店功能配套以服务配套类为主，以完善一站式的商业需求丰富业态，贡献租金的主力之一

连租带售其它填空补漏以消化富裕面积为考虑一般很低

连租带售Ｃ业态组合—按角色来划分业态2023/5/2618D业态分区及规划建议人流动线的规划业态分区业态规划建议各业态的物业条件2023/5/2619借用830资料已经确定的动线规划一期人流动线规划2023/5/2620业态分区注：各分区可适当叠加，相互交叉，以达到业态最佳搭配。20粒23兄/5差/521根据各胁业态的辉布点，浓则主要利有以下肆基本要毛求：业态纹规划打建议浪－单体要农求业态经营面积（平米）经营楼层位置餐饮50-2000一至二层主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作为项目形象店加以点缀客栈500-3000一至三层较靠近里面安静的地方休闲吧150-400一至二层延干道旁边餐饮区后面茶道馆200-400一至二层延干道旁边餐饮区后面民俗精品展销30-200一层介于餐饮区后，住宿区前的中间位置便利店100左右一层配套展区内配套10-80一层配套展区内202嫌3/5迟/522业态规另划建议拘－建议惨引进敲商家潜名录业态商家茶道峨眉茶道金刚石老师住宿风情客栈千里走单骑、阅古楼等快捷酒店如家、汉庭等餐饮特色餐饮御膳宫、钦善斋等高档中餐红杏、银杏、大蓉和等中西式快餐麦当劳、肯德基、味千拉面等便利店社区标超红旗、好邻居、红艳等民俗精品展销区服务配套药店、相片冲印、银行、书店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休闲吧休闲水吧避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等20社23惠/5疯/523各业态唤的物业碗条件高档秘餐饮风情偿客栈中式快志餐西式快卫餐便利逢店服务配脾套生活促娱乐奇类202电3/5董/524技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-2,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）1-2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯高档餐事饮物业末条件202并3/5棉/525风情客向栈物业烦条件技术指标具体要求需求面积（㎡）2000-3000单层面积（㎡）1000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）2.8-3.2进深10-20楼板承重（Kg/㎡）

≥500给排水市政给排水

供配电

市政配电中央空调提供与否需与发展商沟通电梯

1-2电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位货区（㎡）20停车位（个）30-50物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供202铜3/5民/526技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1－2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快傻餐物业副条件20为23展/5雀/527技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1－2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快残餐物业总条件202宽3/5傲/528技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利景店物绣业条息件20埋23眉/5抽/529技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务笨配套爬物业石条件202变3/5亦/530娱乐类千业态辐翠射面较臭广，服酷务性质料较强，一般一熄、二、蛛三楼均载可，对刻给排水蒜、供配炼电、排胜污、停距车场车竭位等要地求较高，同时锡，面积杂的需求粗也相对纷较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2－3结构层高要求（m）≥4给排水市政给排水供配电市政配电排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50个以上物业交付装修标准毛坯生活娱接乐类物暑业条件202眼3/5年/531第一填部分军峨眉券院子第二童部分著业态透布局第三钟部分工租售掠定位第四仿部分吃招商车及运的营策驴略目闭录20嚷23逝/5产/532第三部橡分锁租售愁定位A租售悬定位B租售笑价格吼策略20梢23勿/5自/533A租售定陶位租售定谱位原则腥：以目烛前项驼目周渡边商听业气竭氛不险浓厚愧，商乌业项虽目不倘成熟亦的问素题为谣依据丸；以公仆司的春开发冷意图龙为准桐：产品递以最终汉销售窃，利惜润最错大化的经仍营目狮的。*项目盖租售孩策略毁建议胁如下：202盟3/5分/534A租售定渠位—赢利萌模式熊策略商业的淋赢利模脑式纯销骄售模歼式租售结仔合的模足式纯租汁赁模呢式售后犹返租村策略先租拜后售件策略分割式亲销售策浸略分层眠与分恶散结贿合策言略分散出黎租策略分层(片)出租策或略整体饶出租雪策略拍卖销血售策略建议采厅取租售贱结合模腔式考虑谦到周脂边无愚类似晴商业裕存在泛及一述期的豪开篇将作用陵，最招佳方净式具体置操作协：1、首先蹲对项目译进行整梨体包装2、通过贤适当的悬宣传和忠推广，那按合理和的价格卫定位，恭以5%怕-6语%的年回湖报率，价以五年害返租方乌式进行桂销售。3、同颠时进钞行租夕赁和绒销售伐的方榴式,”旺租旺花售”策略.（先知出租说的带胶租出笋售）20梨23企/5射/535A租售湾定位丙－连租带革售策略优点：A：最大迅限度的捡保证项馆目的整躺体经营宽形像和径档次B：最扑大限更度的杰提高朵项目产最终萌整体村销售续利润C：可在俱经营前挂期回笼射部分资期金缺点：A：项权目前摆期需业要投墓入一储定的名包装窗与推究广、宫宣传越费用B：存在弄一定的煎经营风绳险，销摊售受市匀场周期被制约20甲23智/5丈/536B租售价粱格策略唉－市场比偿较法名称经营业态档次商业形态主力面积（㎡）经营模式租金经营情况佛光西路餐饮、副食、杂货中低端临街商铺50-70租赁为主，自营为辅30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周边餐饮、旅社、酒店、副食、纪念品中低端临街商铺30-50自营为主—由于租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周边商业多为当地居民自营名称经营业态档次商业形态面积（㎡）经营模式租金经营情况峨眉象城酒店、餐饮、纪念品、玉器、小吃、会所中端集中式商业街30-150租赁70-130元/㎡.月目前尚未正式营业，但小户型商铺已租完易镇餐饮、药材、酒店、娱乐会所、咖啡厅、纪念品等中端集中式商业街30-120可售可租售价：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡较差，入住率20%计算得出均价为：53-97元/平/月市调数煮据自CR勤IC碑:2驻01暮0-筛8-执30报告目前峨阔眉山新妙兴商业恨主要集笑中于峨雾眉象城渡和易镇最，同区框域在名劳山门周腰边和佛犬光西路.20掏23段/5故/537*收仗益还靠原法宅根据蜜商业搜租金零与投竿资回鸣报率接来确否定售星价，煮商业秤前期乖实际沟租金穿回报犹率一芦般按马照6％计算：均价招＝租搅金/投资回司报率；*根据石市场调滤研，在浙市中心执三条街触及易镇条的价格抛参考,商铺疫售价滥案例:易镇:40绕00-蝴100圣00元/平米红华苑栏商铺:5换51奥7元/平米中医角院附阔近商出铺:87脑50元/平米状元如街商潮铺:65展21元/平米X元/㎡虚×1神2月÷6%尝=61狮97元/㎡（市调租最低平裤均价格殿）X元/㎡赢×1锄2月÷6%歌=76各97元/㎡（市调改最高平仪均价格凡）*根看据收测益还炮原法锁，得惰出租池价在31嫁—3锹8元/㎡随/月之间。*市场钻比较法塘租金：53-竞97元/㎡月/月*保守租价建议为:42-改67元/平米/月*由非此方速法推涌算保蛇守售价建议为:840焰0-1慈340表0元/平米B租售价卫格策略遗－收益还芒原法202算3/5容/538预计1期商铺编均价销船售收入:见10酸90衰0元／平×89愤00平=0透.9拣7亿预计1期商铺换均价租惹金收入:婶54是.5元／车平／位月×裁12月×8抹900平×1蜘5年=0有.8棒7亿*未考吵虑租金15年内每教年的递太增及高桐低租金察划分等殊因素，总租金体桂系符合超回报率问要求*根鲜据前点面整求体推蔽广思幼路，青因涉史及项广目整卷体定垄位及湾推广熔，因姜此一杀期总穗体营端销费勿用比殖例占棵总销舅售额亚的2％。项目整军体推广于费用预咬计：194万B租售短价格福策略姿－营销覆费用测算202射3/5维/539目齿录第一散部分晒峨眉乐院子第二部膀分轨业态布摧局第三枯部分五租售垦定位第四桑部分己招商针及运桐营策哲略20粉23慨/5卧/540第四部询分慰招商则及运营璃策略A招商摄策略B运营策滩略a总体净思路b招商富策略c招商酸政策d租赁俩合同20果23警/5肯/541A招商策存略20圾23兆/5赠/542总体坡思路遭：－先接主后次次，亭多元桑招商经。商家准掘入要求：1、经营治的品牌悄必须有母一定的刻知名度狐，主力线店要求滨为知名湾品牌。2、入束场商寄家必取须具绳有品状牌意扮识和轻有一尼定的蝴品牌袋推广疯意识它，能录参释与商军业街句的整俩体营脂销。4、具有尿高档形蛋象店的加装修标城准，具此有优秀评的经营敲理念。5、能配召合商业瓜街的各选项经营揪管理。a总体去思路202颗3/5特/543b招商茂策略品牌招商分行业招商优惠招商定向招商品牌商家可以为项目带来大量人流，创造良好商业氛围根据项目业态分布，民俗精品区商家数量较多，便于商业气氛的营造，所以集中招商招商优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位、租金折扣等，对于主力商家，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。周边商业氛围不浓厚，本项目主题较强，因此对商家都具有较高的要求，通过现场招商难以满足定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。a、针对燃主力宅店，它是库整个项时目商业拣价值的超体现与失维系项掀目整体胁招商成鸭功率的每前提，邻是项目胆整体策拾划定位鸦的支持盆点和保永障，应夺实行局洽部区域蜡性低价脑招商策呼略，可协考虑以责低于面剩价30%作为优练惠。b、针对次主线力店，它是炸项目整廉体租金气的主要疏来源，复租金可凯考虑以派接近面建价或略山低于面警价5%－10庆%作为招丝式租标准珍。c、针对群羊店，服务勿业态，鲁它是项汁目整体摊经营的必绑要组译成部查分，租锻金可骑依据嫩相应肠产品朱或业刘态在尘面价泄的基萝础上盏作相箱应调萍整。202塌3/5馒/544c招商政鬼策—租金泻策略叠建议1、针对越业态招畅商租金乌策略本项目耽应根据参各商铺茅位置差未异、视逝觉效果追差异、动线组织差挖异等因践素来制早定各商队铺的具缸体租金度价格。a、位置差决异：按商门铺门前丸经过人慈流量大雹小，商唤铺位置楚优劣的田租金单汇价差异叼，差价胸比例控蜘制在5-1嘴0%之间肯。b、视觉销效果：消费罪者在入口处书或节点位置直个接注意根到的商叮铺租金己单价高库于其它秒内铺，史差价比脖例控制革在5-咽10泻%之间。c、流通情阴况：人贿流疏耳导良炕好的针商铺扇租价不高于慨其它齿商铺敏，差牺价比渔控制彻在3-跃8%之间20谣23脆/5否/545c招商政卸策—租金陆策略米建议2、针对烫不同姑因素听差异创招商悉租金锦策略202糟3/5额/546c招商政缘瑞策—租金督分区子策略些建议--麦--单体顽面积差出来成后划袖分经历辞了培育期后，艇随着项目的经营恰步入正厘轨、经气营状况管蒸蒸日爆上、商业唱氛围形勿成，在续菊签租赁处合同时校，可采冰取租金卖逐年递德增的方伯式，递浪增幅度塔为5%—棋10%。202泛3/5静/547c招商政饼策—租金司递增筐策略20坐23浑/5沈/548c招商访政策趴－招商优逼惠条件护建议优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所的回报(含税)，开发商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。在联营合作中体现。其它形式租期\租金一般行业1-3年固定合约，餐饮、客栈一般3-5年固定合约.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，递增方式一般至少年增涨5%-10%。免租期项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为6个月。管理费商业物业服务费标准，建议免租期内免管理费。装修补贴除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，建议5000-10000元的补贴，开业经营一年后返。以租带租进场的商家介绍商家进场，给予一定经济奖励，建议介绍主力商家奖励5000元（面积300以上），次主力商家3000元（面积200以上），一般商家1000元（面积100以上）。活动期签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等，可商榷。一般以增加一个月免租期为底。营销推广费商业要持续浓厚的气氛，宣传推广是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作为优惠条件。赠广告位建议对本项目的知名品牌商家赠送期限为一年的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）202减3/5秩/549A招商跟策略—租赁合房诚同初稿解决婚问题呜：如担何运爷营－税计划霞：硬嘉件和掉软件抢包括损项目珠办公枕物料唯机构啄人员惜等等怎么逮运营相－人丝式员管歪理商瓣家管骗理产万品管前理：季硬件胞营销冬等等运营水的效该果：吴达到产什么券目标希付出累多少晃成本国获得元多少宜利润202鉴3/5谨/550B运营粘策略借势造标市营销龟策略节奏总端控202嗓3/5归/551B运营先策略20够23盖/5砍/552共同宝借势逗，共慢同造谱市现目前哑周边的植类似项痕目中，恳仅象城显和易镇财类似，蓬因租汤金较高墓，目前担还比较锄冷淡，蛾竞争已差不可避炭免。区障域市场持的商业献环境培腊育显得阔更为重酱要，那绪我们的兄应对策怖略建议剃：营销炒作侨：借贝大项置目之杠势，惭扩大研营销珍面差异竞燥争：商姿业定位串、主题侨定位、悔营