房地产前期策划纲要简报

振业集团横岗六约项目前期策划纲要简报提案机构：深圳市同致业房地产顾问有限公司振业集团第一部分片区房地产市场概况

（一）、横岗概况概况

横岗镇是深圳市东部重镇，是深圳通往惠州、梅州、汕头等地的交通要道，距深圳市中心18公里，总面积81．2平方公里。分别与东莞市、深圳盐田区、罗湖区、深圳龙岗区中心城、布吉镇、龙岗镇、平湖镇等接壤市场概况

92年以前，横岗镇只有零星小规模的房地产开发项目，初步形成市场萌芽。在92—93年初始有7个房地产项目取得土地并登记开发，总建筑面积约26万m²，直到99年以后才有新世界广场、新亚洲广场、康乐花园等项目陆续推出并热销。（二）、横岗镇房地产市场概况

横岗房地产市场目前的主力消费群体包括：消费能力较强的在横岗工作和生活的企业、政府机构中高层管理人员、公务员及其亲朋好友；与本地有亲缘关系的外籍人士。（三）、市场消费群体分析（四）、按其家庭年收入可分：

为高收入（12万以上），中等收入（7~12）万），中低收入（7万以下）三类，其购房意向及现在居住情况大致如下：按其家庭年收入可分高收入类中等收入类中低收入类

希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。

希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。

希望购买高标准高品质住宅，要求环境优美，安全性高，配套全，房型多为复式或大面积公寓套房。（五）、市场总体评价

横岗镇目前房地产市场尚处于一个比较初级的发展阶段。（六）、区域市场发展条件分析

1、

优势分析

（1）

地理位置优势逐步明显

（2）交通条件日益完善

（3）

优越的生态环境优势

（4）消费市场容量优势

（5）

市政、生活设施配套逐步完善

（6）

丰厚的土地资源优势

（7）价格优势2、劣势分析

（1）、非规范性市场的冲击

（2）、交通瓶颈的限制

（3）、缺乏名牌地产商介入引导

（4）、市场形象孤立，市场认同度低认同第二部分项目分析

本地盘位于横岗镇六约片区，由三块宗地构成总建筑面积416765.9平方米，规划可建面积541796平方米。规划建筑容积率小于1.3，建筑覆盖率小于25%，绿化率要求高于40%。如此优越的规划要素非常符合开发超大规模居住型社区的理想需要。本地盘由三块被现有可更改市政道路分割的地块构成，整体地块东侧隔路与为大型旧有居民“统建上楼”住宅社区“梧桐花园”相临，西面和北面为旧有居民的部分民宅和待开发土地，东南侧紧邻深惠公路。地块现状为生地一、项目地盘分析二、地盘现场环境三、项目开发条件SWOT分析

四、小结

第三部分项目概念提示及定位

本项目作为“横岗地王”的超大规模住宅项目的整体市场初期形象进入市场，如何树立自己鲜明的产品主题和规划主题是项目成功领跑市场的关键。

深圳首个山畔休闲超大规模住宅社区一、核心产品定位1、顺应区域市场发展走势2、打造项目个性含量3、充分利用先天自然优势4、扩容未来市场吸纳空间5、项目自身规划要求

二、定位依据及阐述：三、核心产品概念结构平台

在确定了本项目核心产品定位后，面对激烈的市场竞争态势。本项目要想在市场中创造出全新的市场空间，必须赋予核心产品更高层次、更加丰富的产品内涵和生命力。基于此，我司建议搭建本项目最佳的核心产品概念结构平台即四、

核心主题文化诠释当高功能价值物业形成后，再赋予其高文化价值，实现两个价值标高的理想结合，其所产生地经济效益和社会效益将无限提升。我司提出“新世纪Sport生活革命”就是为本项目创造出的高价值增量。

五、核心主题文化诠释

六、核心主题文化延展示例

1、

Ｓ——Sport

运动（1）在项目地块分区组团规划中，对于不同组团确定代表各自组团形象的运动主题项目如：网球运动组团、高尔夫运动组团、水上运动组团等；（2）设置共享社区体育运动空间如：运动广场、极限运动场等；

(3)在社区文化和社区活动中始终围绕“全民健身”作为中心；

2、Ｐ—Ｐantisocracy

理想平等社区

（1）完善、便利、集中、仓储式的商业购物设施；（2）便捷的公共交通配套；深港直通巴士；（3）高品牌的物业管理公司提供高质素的整体社区服务；（4）园林规划、设施配套在不同档次组团设计上实现均好性。

3、O——Organismshabit

生态

（1）利用现有小山丘设计小型高尔夫果岭或环型慢跑道；（2）全方位使用大量的高科技含量的环保型建筑材料；（3）在整体规划过程中充分考虑对地块现有自然条件和地势地貌的保护。

4、R——Rec届upr宜eat奋e休闲（1）将在园林疏、建改筑设甚计和论休闲岗功能已紧密岁联系如典：设削计花免墙迷损宫、影脚底绣按摩累旱泉、屋顶凑花园等拐；（2）将部园分会所括功能设句施采用筋特性设脂计如：利用防废旧的庸火车车工厢设成予酒吧或钉咖啡屋。5、T——Te没mp询er俱am码en舞t音律（1）将干音乐灭、艺睛术的航培训等内容爬加入缓未来润社区砖配套学舱校的录教学稠内容乒中，殖引入杠知名墙的艺守术学校加迟入其击中，娱成立去钢琴势、舞老蹈、龄绘画狐等丰富内容坡；（2）将至音乐售、艺乐术主破题融岗入园祸林规悲划如萌：设淘计小型的率音乐喷荡泉、艺昏术画廊叮等等。七、核心品专牌延展愁定位在本陕项目在的初橡期规再划时顶以“亚太灾村”生冬态住宅忌品牌体怖系标准打进行，同时进致行“亚太侨村”生辆态住宅扁品牌体串系认证浙申报，进而雄实现古和强输化项懂目在香生态也住宅贩、环尊保开永发项适目品网牌的具感召匠力。“亚太题村”生惨态住宅旋是由全她国工商蜘联住宅凡产业雾商会和帮中国太谜平洋经俗济合作惧理事会侨（PEC敢C）中国伍委员会嘴工商委限员会联铲合发起猪的一个驻住宅联劝合品牌族建设项鸭目.1、国际宽品牌国际湿会所国际菠学校国际开连发及管耐理模式2、住浙宅性玩能认幕证标摊准国家《商品住先宅性能金认定管炸理办法》国家康倍居示范俊工程的蛛有关3、生哪态环乐境认益证标边准国家麻生态财住宅锻指标欧体系“亚渗太村敬”的扩国际如生态笔指标炒体系客户定挠位客户群体购房目的购房偏好已在龙岗长期居住、家庭经济实力强的居民自用物业档次、优越的自然景观、超大规模社区、深圳关内工薪阶层自用优越的自然人文环境、完善配套、优越的物业文化主题内涵、价格利好片区内高收入来源人士及私营业主阶层自用、度假物业档次、优越的自然景观、超大规模社区香港及周边地区中产阶层、长期来往于深港两地经商人士和部分中低收入阶自用、度假物业档次、完善配套、优越的自然人文景观、相较于香港同类物业较低的物业价格深圳关内部分中高收入阶层度假物业档次、优越的自然人文环境、优越的物业文化主题内涵命名建暂议：“山海箱”：得天挺独厚艰的自矮然环殖境和碰自然李景观钱优势，暗扣“甩山海龙锐岗”的没整体区魂域特征。“锦”：丰富冷的生房诚活空绵间、泉居住扰形态蓝、高碑质量孤的人轧文活劲动主坏题、蛛园林姿环境象的创醒造力煤和形鸦象力取，以给及社亭区生旷活。“城”充分说惕明了本吃项目超卫大规模纪的生活这居住空铸间。“山海、弓城”与“星旦海名冻城”、“翠愧海花园灵”在名罗称上羊能够纽奉形成卸连续劲性，条进而首充分肢发挥蓬品牌连互动铅性。振业伴---农山海锦唇城第四画部分柜项目滑规划租建议一、缎项目范开发赴规划迅战略俯思路我司对带于本项浩目的开简发规划魄作出了蛋一个战眉略性构嚼想即：拜以“横岗蛙片区第严一社区挎”为项目社发展平绘台，以“SPO断RT生活革母命”为项右目整鬼体文梦化主绳题：以“生态候、品味槐、精品很、品牌砖”为核哀心市器场支肌持力。“高举牺品牌开织发领跑康大旗、打造深施圳休闲啦地产航具母”（一尾）整基体规泽划构仿想根据服“山拴海生掌态家肿园”斗的整良体构垒想在质小区颂规划香中重戒点考动虑“亲山已水社区买”的景观殿营造。废将山、虎水、园挡林、运守动场、扫建筑等阁等的一闲切融为苗一体，拌创造“天人租合一”的生蚁活空与间。将三关个分稳区进劳行相欧互呼繁应、奴同时劝相互盐独立幕的整租体规冒划。绸将各衔分区令规划挽为不同掠档次劝、不寄同风低格、防不同充运动车主题的建猛筑组筋团，窝从而尿便于背分阶乖段的佩开发绑推广举。（二）肤、户型猎设计构坊想的考肉量因素户型大比例户型面积（M²）比例一房一厅一卫36—402%小二房二厅一卫60—6310%二房二厅一卫68—7215%小三房二厅一卫83—8510%小三房二厅二卫89—9220%三房二厅二卫98—10215%小四房二厅二卫108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或单体别墅160--2105%（三崇）、沃装修燥标准在本据项目吉的销鸟售过伞程中稼以毛絮坯房并标准减交楼并，同姑时提戚供两沫到三闲种不萍同档御次的损装修钱标准焰基本掌能够朵满足洒未来膏项目葵的销来售需消要。（四）寺、园林之设计构乒想注重疤回归遇自然冠，强骂调环滋境空抗间以壁人为这本、真创造捐亲和册、自啄然的哈健康宿生活晓方式缝，结膝合“辨休闲冈、运靠动、凤度假禾、健存康”直的核圾心主宇题。（五）陶、社区霸配套商业配套社区配套社区健康中心交通条件教育配套设施社区会所（六）腥、物业战管理第五部清分植营销推毕广主题递战略一、亡整体欣推广千战略（二）浅、推广航阶段控荡制（三）羊、营销逐推广核任心卖点总体项览目宣传燥卖点主标题：（果综合概割括，偏际重感性仓）山海心美情、悠巾悠人生（四脖）、连分享拐性营主销卖您点主踩题（说虚实