房地产项目高效成本管理与风险控制

房地产项目高效成本管理与风险控制

本讲提纲房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制房地产成本管理的概念什么是成本？人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。[cost]生产某一产品所耗费的全部费用成本就是ㅡ项具体投资项目的总花费，生活消费不叫成本企业成本管理的误区

一、企业一味的以降低成本为目标，成本管理与企业战略相脱节二、成本的基础工作做得不够，给企业的成本计划、成本决策等管理带来困难三、企业不重视“隐没成本”，导致“隐没成本”成为企业发展的绊脚石四、成本控制局限于制造成本、未能进行成本全过程控制（前期和售后）五、成本考核未完全落实到位，难以有效地提供企业效益六、没有建立自上而下的成本管理体系，没有形成全员成本管理理念

成本管理手段基本经验的成本管理方法---个人色彩、就事论事基于历史数据的成本控制方法—过分强调历史最低价基于预算的目标成本控制方法---时间仓促、沦为花钱计划基于标杆的目标成本控制方法---以别人为楷模基于市场需求的目标成本控制方法—基于决策者意志基于价值分析的成本降低方法---制造业大企业、价值工程房地产成本管理的概念房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。本讲提纲房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成

房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制房地产项目成本的构成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%以上，并有进一步上升的趋势。房地产项目成本的构成2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。房地产项目成本的构成3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

房地产项目成本的构成4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院等）和各种营利性的配套设施（如超市等商业网点）等所发生的费用。一般在20%~30%左右。房地产项目成本的构成5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

房地产项目成本的构成6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。房地产项目成本的构成7、税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。房地产项目成本的构成

8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。本讲提纲房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制项目成本管理的一般原则“先算后干”、“先控制后开支”的原则：

项目开展后先组织工程、预算、财务部门对项目各项任务进行分解、计算出出各项开支，进行有组织有计划地控制与支出。项目成本管理的一般原则“成本--效益”原则：在保障工程安全、提高工程质量的前提下，将好的思路建议设计创新设计、改善施工工艺，寻求新的开拓。本讲提纲房地产成本管理的概念房地产项目成本的构成房地产企业成本管理的一般原则房地产企业成本控制体系与流程项目开发各阶段的成本管理项目开发风险控制房地产企业成本控制体系组成

★企业内部成本控制组织架构★外部专业成本顾问房地产话企业成质本控制幕体系组皇成房地村产企则业成摧本控税制体拴系组碎成房地产叔企业成减本控制抚流程本讲提忙纲房地产锣成本管视理的概雀念房地肺产项侧目成碍本的摸构成房地淹产企班业成漫本管发理的她一般怒原则房地产论企业成促本控制录体系与响流程项目州开发堡各阶描段的竿成本华管理项目开疮发风险狼控制开发跟各阶填段的刚成本掌管理房地产页开发项鉴目的成筋本管理晶一般分税为以下勾阶段：扯开发项狡目投资皮决策阶衬段（包顺括投资钟机会选积择、项堂目策划卵与投资阀决策、戴土地获胀取）、膊规划设亿计阶段术、招投单标阶段问、施工愁阶段、负竣工结兴算阶段遭、动用仰前准备详阶段、企保修阶乔段及租污售阶段钞。投资疗决策和阶段优的成颗本管走理内容下包括指对投想资机伞会选良择、睛项目斤策划五与投见资决侦策、维土地研获取耽等方冶面的郊工作狂，直秃接关市系到爱项目春投资睬的成性败垦。投资决唇策阶段意的成本睬管理1、市场举调查对影汁响开权发项禁目的宏观环境因幻玉素、区域环境因箱素和微观环境因泛素进行注分析，济对开发芒项目周华期内的魄需求因禽素和供庄给因素杰进行调候查，对病项目的祝市场前传景进行达预测。规划精设计毙阶段弱的成蜂本管咬理规划迎设计狐方案控一旦露确定址，项粗目施灯工成权本也狮就随希之确忌定，但规塞划设露计方彩案质祸量的怨高低干，对阻项目去施工告成本题和功私能要叹求的荒影响看是巨嘴大的裳，对缺项目歼建设辰周期岁、建即设成域本和忽质量港以及约项目汇将来歪的是倘否能呢获得刃市场物的认警可并触获得虫较好应的经权济效椅益都狡起着雁决定截性作回用。规划设拼计阶段杂的成本规管理成本控侄制措施（1）采用免并行工高程（CE）的思决想进行丸规划设阿计。由与新竖开发项兰目有关耻的建设句单位、尺设计、齐建造、望销售、指物业管桨理等人缝员组成末一个多仗学科的闷规划设摔计工作速小组。哗项目的爽规划设渗计应综乔合考虑算各方意绳见，广砖泛交流甚，所设足计的产为品应满抗足技术凶上可行母、经济谈上合理误、适合泼客户需侨求等方弹面的产纳品特性杀。招投浸标阶胶段的德成本质管理1、注说重资顾料的白收集属和整幼理注重棵优秀问供选施中标促单位夫的积锡累苗、注袍重各羞种信节息库摇收集坡、策注重线整理芝出各读类工孟程的锣单位拌造价揉表截、注谁重省水地市姜颁发块的建嫂设工蚀程法宇律法晴规等溪的收霸集施工残阶段委的成痰本管浩理强化眉“成好本”详意识犬，加恒强全集面管始理对参巨与此道项目陪的每漂个部送门甚亚至每渠一个汁工作惧人员洽，强州化“斩成本鞭”意新识，尼加强飘各部兴门之践间的遭协调侦和沟欠通。商在听涨取现雄场管笨理人朵员建召议的映基础间上，乳制定重切实然可行均的成漏本计游划，杜并在伪实施满的过概程中哑，密骂切关浇注现缘瑞场施督工管下理人钩员的手反馈泽，及拴时对际反馈员在需夸要的木时候处作出凑调整灾和修壮改。施工蚀阶段释的成独本管秤理确定完成本吸控制懂的对鉴象在项目龙实施之躺前，要煮对项目使所要发巴生的费帝用首先茅进行大用致分类缎，主要佩分为主优要费用择和次要膀费用、而固定费慌用和变铲动费用膏，并在则此基础幅上再进文行详细亲分类，与形成图脉表的形脖式，由殃现场成猴本管理斧人员进胳行及时变记录，株以便在夸将来项杆目的实严施过程架中，时抓刻关注米每项费阶用发生信具体情访况，并脂对其进逮行有效秃的控制良。施工阶火段的成姻本管理工程苗索赔揉的控承制：认真填功写施工胀日志，迈描叙好符现场人敌、材、雄机的数担量、事财情起始哗末的时迈间原因叹及过程花，详细垮记录工零程项目役施工过抱程中,由于现固场条件摊、气候晒环境的子变化、角标书、筛施工说怒明、图兆纸中各话种错误深以及其乌它原因唤导致的贩工作量槐、工期钥、工程制造价的肾变化,造成矿的成挥本超栏支引芬起索另赔时鲁，分野析索阔赔是幕否成锡立，妥若成搁立，色应该群给予寒多少浪赔偿见。竣工含结算胞阶段盛的成御本管负理1、建撑立严获格的蜡预结竿算审锹核奖垮惩制疮度2、制映定初伤审—专审—定案艰等三楼审预加结算语审批慕流程扰运行务程序3、结撒算依阳据管脑理4、结算施资料控蜻制5、工程启结算分棚析竣工结专算完成毕之后，每应编制抵工程结宰算成本需和目标番成本的尘对比分纹析，并总结项目目词标成本驰控制的培经验和负教训。动用寨前准育备阶合段的同成本料管理1、投资控徒制；烟编制本婆阶段资辉金使用嫌计划；蜓进行投超资计划共值与实抹际值的劝比较;审核需及处大理施笛工综根合索线赔事尽宜;参与讨锐论工程热决算中玻的一些碍问题;编制投谋资控制总结报告梁。2、进兴度控浪制、猫合同当管理角、信便息管忍理3、组钓织与奴协调责费用醋管理4、物距业人忠员培熄训的增成本怀管理5、剩忙余甲和供材菌物资良处置6、组织金各种仪赞式活动共的成本省管理保修孙阶段朗的成浆本管程理1、划分责跑任界限块：作好即建筑物苹的使用钉说明书约和保修爹书，分族清开发绳公司、秃物业管抹理公司稻和用户佛各方应衫承担的姻保修责掠任、费膀用、范鞠围、期滤限，杜与绝非项习目部自你身责任保所发生骄的保修约支出。2、采取熄一次团性扣莫留保倍修金笋：根徐据实抽际工泥程质望量，于对保共修事插项及匀其费取用有丽充分朝的预郑计，筛合理长预计洞可能部发生嗓的维的修费柳用，施留足厕保修逢费用貌。并甘做出滩保修臣计划盘，以鸭此作光为保渔修费息用的撒控制榴依据。本讲填提纲房地荷产成备本管议理的枣概念房地亿产项蜜目成说本的纸构成房地饭产企希业成立本管陡理的材一般奏原则房地产腐企业成修本控制叔体系与英流程项目惹开发胞各阶病段的残成本巨管理项目惊开发抗风险改控制项目假风险价控制限购贵！限价截！提高利准率！提高升首付吨！资金链令告急！重大来质量猾安全排事故贤！……个……粘……厨….项目风璃险控制在现代按市场经月济的进顽程中，鹅每个企边业在经拉营中都首有发生晃风险的盖可能性盲。对于富房地产烦企业来栗说，目该前所面怕临的国册家宏观僚经济政馋策的调搞控、动古荡多变到的市场筒环境、成市场竞傅争越演漫越烈，刺都给企打业的生堂存与发仿展带来圣较高的垦风险，氧因此，贩如何化辨解和减唯少风险防是房地续产企业退必须进世行研究绕的，这讽就需要萌进行风丽险管理里。项目牺风险变控制风险的文类别1、政策泄风险。潮它是指皇因政府页法律、抹法规、火政策、茧规划的精变动，黑税率、茂利率变掘化或行敲业专项汪整治。秋对房地区产企业肚而言，躬尽管某雅些政策境的调整熊会有利每于其长压期更好飞地发展棒，但是母有些房免地产企症业可能释短期内粥难以适安应和承亏受这种生调整所访带来的乎变化与个压力。项目风漏险控制6、项目勤决策北风险房地产题项目决芝策风险梯，主要弱体现在婶项目的耀定位风加险、创御新风险恼等。（1）项目拖的定捎位是决策星层根据掩市场调畏查、项跳目的经子济技术箭分析、以项目可渔行性研简究报告程做出的洲，包括项目的螺目标客粉户定位日、产品匪定位、特建筑产幕品的质绪量定位罗、建设毁环境的俘品质定颜位，是指走导项哨目设江计、退建设表、营剂销策季划方石案等饥工作摸的依旷据。锻项目役的市施场定努位确葵定以杠后，宿基本郑上就累敲定思了项痕目的须建设页风格圣、建驴设成桐本、著营销口推广句方案聚，基弟本上毙决定春了项诵目的婚销售雪前景横。如酒果项浓目定睬位不墓准确挤、盲饺目开刑始项愁目建戴设，饺带来虑的影妇响将拖是巨图大的锡，也附给管趟理控虽制带处来的六巨大贯的难寸度。税这是理项目扑开发丈过程熔中最墨大的茂风险羡，属嘴项目祝的决叮策性冷失误兰风险槐，风湾险事倘件一怀旦发臂生，己其管克理非抬常困节难，瓜成本销巨大期，甚屋者能炊导致究不可钥挽回世的后窄果。项目畏风险盆控制２）不苗同的开敏发商风厦险喜好批不同，累采取的厚决策不赚同。有凭的房地毕产商喜拐好追求剧项目与起其他项贝目的“差异性”，抚选择指自己腔企业单不熟食悉或油者认直识尚挖不足肥以完饲成追掠求的柏“创琴新”叼，正半常地皮创新侧本身蚁就是延有风拘险的抱，更剩何况辞是遇喷到不押熟悉主的领疮域，泄很多屯情况高下创毒新便法成了咬失败跨的同千义词田。举例：曾经闻有个效开发辨商本胃意为侦客户惜着想测，采滋用轻雕质板趣墙以圈增加旬客户械的得乘房率猫。尽虎管采以用新损型的壮轻质们板墙庄前期氧也进树行了茶考察知、客尘户走先访等绕，但董是却壮忽略轰了南武北方虹的气背候差促异，黑客户范交房吉入住养采暖数季以窗后，贫在轻薯质板射墙部酷位出碎现大六量裂仿缝，场致