房地产开发经营经济评价指标与方法含实例

房地产开发经营经济评价指标与方法

房地产开发经营经济评价指标与方法4.1效益和费用的识别4.2经济评价指标及其计算方法4.3经济评价指标计算实例4.1效益和费用的识别名义利率与实际利率

资金等效值与复利计算

投资与成本房地产投资分析中的投资与成本房地产项目经营收入、利润和税金

房地产投资经济效果的表现形式名义利率与实际利率名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

名义利率与实际利率的关系式：

i=(1+r/m)m-1r——名义利率为，m——年计息次数

r/m——每一计息周期的利率

i——实际利率

名义利率与实际利率的关系

名义利率与实际利率存在着下述关系：

1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；

3)当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；

4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；

5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er-1。

资金等效值与复利计算

资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。等效值简称为等值。

各符号的具体含义P——现值；F——终值、将来值；A——年金、等额序列支付

1）发生在年末

2）连续

3）等额（并非等值）各符号的具体含义G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。资金等值计算资金等值计算

投资与成本

投资的概念

广义的投资——人们为获取所期望的报酬一种有目的的经济行为所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。投资可分为生产性投资和非生产性投资此处房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。项目投资分类固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等组成。流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。由现金、应收及预付款项、存货等项组成。

开发项目总投资

开发项目总投资开发建设投资经营资金项目总投资开发建设投资土地费用前期工程基础设施建设费公共配套设施建设费建筑安装工程费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用房地产项目总投资是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。经营资金是指用于开发企业（项目）日常出租经营、自营所需的周转资金：租赁费用管理费用维修费用（预备费）成本的概念

成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本+销售费用投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同

投资分析需要列入的成本概念:机会成本由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途的最高收益。经济成本除实际成本一显性成本外，还存在着隐性成本。它是指企业自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的那部分成本。经济成本是显性成本和隐性成本之和。沉没成本过去巳经支出而现在已无法得到补偿的成本。边际成本企业多生产一单位产量所产生的总成本增加。

变动成本和固定成本

房地产投资分析中的投资与成本

房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。

直接投资开发投资置业投资开发建设投资构成1.

土地费用2.

前期工程费用3.

基础设施建设费用4.

建筑工程安装费用5.

公共配套设施建设费用6.财务费用

7.

管理费用

8.

销售费用

9.

开发期税费

10.

其他费用

11.

不可预见费用

房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。二、无形资产主要包括土地使用权等。三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。2)开发产品成本

按照国家有关财务和会计制度，通过开发建设投资的合理分摊分别估算每种产品的产品成本

3)经营垦成本经营样成本省是指控房地童产产族品出咳售、轿出租冲时，蚕将开云发产律品成蹄本按颗照国岛家有卸关财俘务和够会计帖制度税结转银的成喊本。乐主要红包括会：商品姿房销林售成腊本配套康设施封销售婚成本房地葡产出递租、陪经营斯成本4)期间费贷用开发奏项目苏的期半间费闭用是献指企财业行熄政管絮理部侨门为穿组织胸和管过理开验发经蝴营活另动而达发生荐的经腐营费管用、曲管理筐费用顶和财率务费去用。房地贝产开保发项轨目用睡于销适售时陈，期科间费老用计府入开介发建摘设投霞资中俯的管盘理、泄财务暴和销壳售费句用，陵不另亡行计适算；房地产微开发项按目用于市出租或蠢自营时渣，开发四期的期捆间费用残计人开裳发建设未投资，桌经营期玻的期间挺费用计骡为运营肠费用；房地产咸置业投含资项目物的期间高费用计援为运营孝费用。房地产滚项目经告营收入斤、利润缺和税金（１）届经营党收入经营牧收入漂是指任向社哈会出误售、滩出租钥房地熄产商驼品或者自营集时的兼货币带收入神。包愿括销嘱售收炎入、工出租璃收入思和自福营收避入。捧销售快收入者＝销蛾售房峡屋面蚀积×房屋蕉销售哲单价嫂，蛾出挑租收汗入＝兼出租是房屋卷建筑此面积×房屋优租金酿单价跌，珍自颂营收曾入＝访营业心额一熔营业编成本嫌一自逢营中指的商辨业经周营风搞险回土报。经营收界入经营啄收入俗＝销刘售收贿入+出租努收入+自营收休入销售收套入＝土给地转让龄收入+商品房摧销售收雅入+配套设乳施销售足收入出租收约入＝房歼屋出租淡租金收浮入+土地亲出租东租金单收入（２系）配利润经营鞋利润俗＝经昨营收覆入－经营糕成本－期间费用－经营税伯金及附秆加－土地增匀值税利润钩总额嗽＝经晃营利钱润＋挺营业陆外收墨支净掉额税后利惩润＝利虏润总额－所得税可供分贪配利润侵＝税后心利润－(法定盈春余公积咳金＋陶法定视公益调金＋凡未分缝配利网润)期间爹费用郑＝管梨理费知用＋寇销售还费用＋财治务费薯用税金：让经营税妄金及附伏加经营汤税金出及附判加：索包括催营业矛税、匙城市婚建设忠维护愚税和瞎教育检费附海加，宿又称辰“两酷税一哑费”田。营业税今税额＝治应纳税涝销售(出租)收入×税率营业独税的浅税率暮为5％。城枕市建设馒维护税情和教育衡费附加逐，分别楚为营业妈税税额筑的7％和3％。税金扒：土向地增常值税土地移增值貌税：土地鸡增值税浓是对有询偿转让壳国有土炕地使用宵权及地块上建筑炕物和其伴他附着内物的单店位和个跪人征收粘的一种兽税。土地增绵值税＝土地证增值咬额×税率土地滴增值晴额＝转让房蛋地产收跪人－扣除项疤目金额税金丑：土桶地增孟值税土地增尸值税实具行四级痒超额累拼进税率猜：增值时额未仪超过她扣除蛙项目度金额50％、台超过50％，100％，200％税率捎分别为30％；40％；50％；60％。及土地增贫值税税屈额=增值沸额×适用帐的税敞率-扣除项慰目金额×速算朵扣除魂系数形。速算扣吨除系数购的数值犯如下；增值额剥未超过你扣除项舌目金额50％时，怕速算扣脾除系数降为0.增值朱额超旁过扣俗除项犹目金垮额50％，龙未超吊过100％时，壤速算扣博除系数拌为5％。增值识额超荣过扣缓除项约目金职额10主0％，智未超骡过20堵0％时，爽速算扣泰除系数锐为15％。增值额喊超过扣宁除金额20队0％时，楚速算扣浅除系数否为35％。税金穴：房贷产税房产是税房产改税是骂以房宿产为递课税煌对象未，向耕产权右所有除人征截收的请一种毯税。房产急税税慌额＝房产姿余值×1．2％；房产铜税税炭额＝房产租拢金收入×12％。城镇汤土地愧使用爷税和代房产膨税在狠企业悄所得赢税前崇列支立。税金缓：企提业所去得税企业酱所得揪税：是对研实行跳独立虑经济倒核算拐的房拘地产河开发件投资阴企业肾，按推其应粉纳税载所得黄额征司收的蕉一种碗税。所得催税税朋额＝望应纳拦税所号得额×税率随。应纳嫌税所拔得额惑＝每央个纳嗽税年超度的考收入等总额煤一准教予扣偷除项析目的库金额房地产含开发投支资企业御所得税贩税率为25％。200刃8年1月起机实施俩。税金失：契伤税契税：在土枯地、老房屋倘权属政发生魔转移早时，匀对产陵权承搂受人染征收霞的一留种税盾。两转违移土棚地、丽房屋备权属蒜是指音下列薪行为西：1)国有皇土地拌使用盯权出芽让；2)土地熄使用锐权转很让，卸包括恰出售堪、赠跃与和浓交换单；3)房屋狮买卖矛；4)房屋赠军与；5)房屋患交换业。契税税取额＝转残移不动夺产价值装额×税率契税的渡税率为1％～5％，洽各地善适用嫩税率火，由何省、尺自治雀区、览直辖警市人益民政始府按酒照本熊地区弓的实楚际情堪况，樱在规狠定的算幅度姻内确袭定。房地产疫投资经动济效果卵的表现纵形式置业问投资房地产据置业投普资经济少效果主韵要表现摘为租金桨、物业宅增值、畜股权增料加等方锐面。增值和堆股权增凭加效果挎则既可弱在处置(转让)物业实鉴现，也岁可在以菊针对物略业的再养融资行探为中实篇现(如申请锄二次抵银押贷款)。开发雪投资房地产妖开发投转资经济什效果主蹲要表现赵为销售晕、出租渗、自营特收入经济效律果的大唯小则用小开发利失润、成修本利润嫩率、投咳资收益海率等指扩标来衡没量。4.2经济评景价指标彩及其计磁算方法4.状2.神1投资朋回收谷与投静资回驾报4.坏2.算2经济增评价醉指标步体系投资休回收笛与投腾资回摧报房地产季投资的纠收益=投资完回收+投资积回报投资回末收是指担投资者泛对其所店投入资齿本的回椅收；投资回斥报是指竟投资者傅所投入涨资本在租使用过住程中所副获得的休报酬。居民可储蓄涛（无您风险观投资虹）：还本=投资阶回收聪利渐息=投资扫回报两者时的关捆系可桂以从秀资金钉回收诱公式楚中反端映投资荐回报愉率为i前者就叔是投资支回报后者就缺是投资生回收财务分没析指标按是探否考米虑资丸金时杏间价渡值因历素划缘瑞分按指突标性撇质划昌分按财金务分舱析的赚目标纵划分4.毙2.术2经济评善价指标蛛体系按财务分析目标划分盈利能力指标清偿能力指标按是否考虑资金时间价值因素划分静态指标动态指标按指标性质划分时间性指标比率性指标价值性指标房地产棒投资项乌目经济慢评价指蛾标体系

项目类型盈利能力指标清偿能力指标

静态指标

动态指标房地产开发投资

成本利润率

财务内部收益率FIRR

借款偿还期

投资利润率

财务净现值FNPV

利息备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb偿债备付率

静态投资回收期Pb资产负债率房地产鬼投资项萌目经济际评价指嚷标体系

项目类型盈利能力指标清偿能力指标

静态指标

动态指标房地产置业投资

投资回报率

财务内部收益率FIRR

借款偿还期

现金回报率

财务净现值FNPV

偿债备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb资产负债率

静态投资回收期Pb

流动比率、速动比率

（1）静态他指标的司方法与抽计算静态灵盈利降能力蕉指标庸是指锅不考岸虑货颜币时友间价其值因盆素的朴影响深而计恒算的亦盈利辞能力铸指标扩。（1）静刊态指楚标的壶方法粒与计牧算开发商哑成本利丘润率：是开发障利润占因开发总由成本的疾比例，暗是初步作判断开宾发项目轻可行性鲜的静态暑指标。（1）静态遥指标的辜方法与悲计算计算矛项目宅总开役发价毫值，项目执全部挣销售夹，则蜡等于颜扣除赞销售烛税金嘱后的绑净销药售收巡寿入；全部商出租浮，为忙项目锻在整晨个持暮有期个内所帆有净批经营笑收入搂的现篇值累裂计之批和。总开介发成哑本一羽般包流括土估地费勿用、品前期豆工程财费用迹、建伶筑安导装费风用、召管理粘费、音财务归费用易、销根售费政用和顺其他乡丰费用盏。（1）静态奖指标的瞎方法与摔计算投资宅利润汪率是指项挖目在计沿算期内迫正常生舰产年份漆的年息稿税前利傻润或运兴营期平兔均年息顾税前利瞒润与项尽目总投谅资之比亚，它是郊考察单上位投资愈盈利能悄力的静蝴态指标汁。（1）静治态指逗标的医方法隆与计继算资本江金利福润率是指项蜜目的年古净利润己或年均净利润总假额与项荷目资本隶金之比高。计算剑出的洁资本冬金净监利润顽率应痒高于法同行赤业的都资本居金净恰利润草率，春表明易用项亡目资解本金充净利什润率以表示绑的盈傻利能晋力满秀足要竖求。（1）静态县指标的资方法与疼计算静态投坊资回收包期：在不朋考虑资维金时间饼价值的怨基础上被，以项花目的静糖收益抵顺偿全部钢投资所富需要的都时间。房地产罢投资项嫂目的静觉态投资选回收期激自投资撕起始点帮算起。项目曾静态魄投资楚回收夺期要顿与行考业的偶平均你标准油对比铅，低撞于或懂等于稿行业歼平均尘投资殃回收罢期，沸则项师目可扇行，赌否则谎认为搅项目糊不可岔行。静态投昼资回收子期=[累计剂净现穗金流牌量开胶始出沿现正把值期骡数-1]崭+[上期碧累计旋净现宗金流对量的艘绝对须值/当期香净现乱金流芳量]（1）静上态指茶标的及方法冈与计足算现金回应报率：房地核产置南业投享资过沫程中满，每充年所页获得妥的现械金报宿酬与谱投资应者初稻始投银入的拣权益省资本盒的比洞率。现金回洒报率反映气了初盏始现患金投线资或货首付午款与趁年现绢金收颈入之云间的耳关系届。它姻与资腊本化卸率不们同——资本逮化率晶通常队不考庙虑还朋本付草息的仅影响夏；现金灭回报添率分役为：1）税膀前现计金回奥报率租＝净焦经营界收入盘－还裳本付遥息后辰的/投资名者初刚始现搬金投夹资；2）税锁后现盯金回矿报率五＝税宾后净射现金男流量/投资者马初始现肌金投资例题：某商棚业店烈铺的哲购买魄价格怖为60万元宫，其友中40万元富由金净融机嚼构提图供抵泡押贷造款，敏余款20万元姑由投鸣资者侦用现滚金支钳付。股如果弄该项颠投资厚的经鲜营收参入扣搬除运宜营费呜用和广抵押蒜贷款净还本接付息没后的脑年净槽现金视流量驰为2．8万元选，则该忧项投递资的段税前酬现金补回报忆率为少：2．8／20×躺100％＝14％；如果尝该项猾投资笼年税区后净粪现金将流量医为2．2万元，认则：该进项投资袍的税后斤现金回莫报率为岂：2．2／20户×1采00％＝11％。（1）静态倍指标的虏方法与凉计算投资回层报率：房地产牙置业投饱资过程饿中，每吃年所获球得的净忽收益与谦投资者全初始投绝入的权来益资本辞的比率屈。投资回倡报率中拆的收益听包括1）还本计付息中订投资者滔所获得券的物业令权益增廊加的价董值2）物业偶升值所卡带来的传收益投资回塌报率＝(税后现耳金流量墓十投资患者权益稀增加值)／权益悉投资数盾额；考虑物环业增值扬收益时泥：投资浅回报守率＝(税后预现金身流量+投资者阿权益增趋加值+物业增史值收益)／权怪益投乡丰资数叛额。（2）动态钓指标的任方法与终计算动态详盈利惜能力僚指标攻是指票考虑倦货币元时间很价值敏因素劝的影舟响而纲计算边的盈饭利能码力指咬标。（2）动态觉指标的续方法与松计算财务顿净现分值（FN格PV）:项目按鼠行业的之基准收润益率或酸设定的姓目标收桑益率，穗将各年讨的净现若金流量蒜折算到望开发活滥动起始柴点的现冤值之和伤。按分凭析内拦容不默同，慎财务折净现下值分张为：全部嘱投资奶财务衣净现塞值自有创资金互财务局净现睡值投资各也方的财紫务净现牛值。式中漏：CI—现金奋流入C0—现金认流出CI梦-C闷O—净现金退流量ic—基准折胡现率i*FNPV0i（2）动态抢指标的特方法与鹊计算FNP踩V≥0说明浸项目农的获榨利能更力达简到或颜超过罚了基医准收挪益率毅的要丛求，革在财尽务上勒是可淹行的穴。财务净翼现值小冰于零时疗，项目乌不可行驶。财务净贞现值反怨映了资稳金的时鸭间价值因；并且诸考虑了糠项目在鸽整个寿源命期内室的经济工状况。令经济意惩义明确莫，直观来能够以占货币额妖表示项泡目的净粪效益。必须仇首先赛确定仪一个主基准睛收益揪率，妙这是统很困士难的党。不宪能真捆正反鹿映项麦目投户资中些单位蒙投资饭的使圆用效贩率。拜不能猪直接岗说明么在项够目运状营期挣间各锐年的余经营虎成果（2）动态彩指标的错方法与役计算与FN材PV相关薄的一退个评伞价指市标是组财务然净年配值(FNA吩V)，即将系项目净交现值分娱摊到投胃资期各笋年的等裳额年值叫。财务淡净现觉值率英（NPV即R）:（2）动态肌指标的厨方法与低计算财务毫内部赶收益暖率（FI号RR）：在项秒目投竖资有住效期调内，骆各年庆净现锤金流永量现贵值累愈计等糖于零除时的巷折现倚率。按分析榜内容不殃同，财朗务净现拒值分为平：全部摸投资茎财务牺净现续值自有间资金瞒财务摆净现亏值投资梯各方渡的财驱务净匙现值遣。（2）动宏态指弯标的膊方法爪与计慰算r1:当项胜目净巨现值拆为接储近于堵零的宁正值龙时的大折现淘率；r2:当项席目净恐现值店为接茅近于纹零的点负值纸时的棉折现腊率;NP梳V(线r1):采用低责折现率且时净现瓶值的正蛮值；NPV拨(r2):采用高漂折现率陵时净现乌值的负蚊值。r1与r2之间敬的差至距应电在2％之内乞，否则顾两者之醒间不一师定呈线乡丰性关系鲜。（2）动态母指标的涨方法与此计算计算认出财设务内牵部收何益率秆要与仍国家鸽规定蔽的基援准收期益率沉或者卖投资数者的厉目标基收益坛率进篮行对殊比，蚂项目万的内镜部收签益率惕高于壁国家商规定声的基早准收羽益率异或者穗投资杏者的舌目标询收益配率，腹则认风为项钳目可吴行，圆否则尝认为饰项目粒不可物行。即：FI着RR≥ic，则负认为孟项目做可行涂；FIR追R<ic，则匹认为捏项目续不可卸行。（2）动态余指标的习方法与固计算财务内堤部收益医率反映昌了资金职的时间塘价值；后并且考化虑了项厦目在整始个寿命亦期内的欢经济状灰况。能够岗直接拘衡量械项目屯的真百正的仔投资捉收益劫率。不须监事先喝确定咏一个苍基准嗽收益律率，赴而只滑要知事道大抢致范透围就撒可以奋了。需要大快量的与批投资项嚷目有关驱的数据妹，计算液比较麻着烦。对于非次常规现挤金流量趟的项目井，其内歌部收益玻率可能码是不唯捏一的，躬或者不馆存在。（2）动态疯指标的索方法与闯计算动态回盯收期（DPP）：在考虑驰了资金跑的时间拆价值的忽基础上皇，以项瓦目每年执的净收腾益回收号项目全怨部投势资所需惯要的时望间。可以根准据现金唐流量表姜计算DPP。（2）动臣态指题标的纱方法蔬与计墨算计算出著的动态散投资回筑收期要携与行业多的标准丘投资回滨收期进士行对比遮，低于责行业平锯均标准系，则认爽为项目傲可行，热否则认和为项目油不可行唱。考虑林资金脖的时作间价俗值。依然族没有殿考虑戚投资摊回收狗后的屈投资阶效益鉴情况斗。（3）项六目偿蜜债能附力的幻玉指标投资项勤目的清要偿能力戒指标，参主要是浪考察计亲算期内下项目各界年的财侄务状况置及偿还咏到期债姻务的能冒力。（3）项姥目偿避债能配力的灿指标借款偿土还期：在国家横财政规影定及项冻目具体职财务条揪件下，个项目开诸发经营违期内使趣用可用础作还款赖的利润平、折旧畏、摊销幕及其它陪还款资扒金偿还馅项目借锐款本息季所需要乱的时间铜。式中对，Id——项目借时款还本桶付息数孟额(不包括总已用资卧本金支咐付的建戴设期利耐息)，Pd——借款偿井还期(从借款己开始期胖计算)Rt——第t期可茶用于烦还款灯的资够金(包括派：利直润、花折旧锤、摊籍消及丝式其他逆还款霸资金)。（3）项钥目偿栋债能朵力的篮指标借款恩偿还壮期可禽用资素金来辞源与风运用周表或突借款扮还本持付息解计算扒表直胶接计婚算，继其详包细计避算公烧式为爆：（3）项目注偿债能基力的指敌标（3）项目哭偿债能尝力的指凤标利息备效付率，指项凭目在躬借款器偿还还期内畅各年输用于模支付队利息霸的税肆息前洒利润暑，与炭当期沿应付也利息管费用续的比筛率。其计算巧公式为别：（3）项目李偿债能露力的指茧标利息朵备付沿率可独以按佳年计愤算，晚也可客以按伪整个假借款颠期计痛算。利息忽备付央率表乘示使拆用项进目利估润偿斩付利丝式息的流保障著倍数游。对于艰一般良房地踩产投持资项毕目，卸该指岗标值参应该红大于2。否则询，表示羞项目付稀息能力血保障程件度不足动。（3）项目单偿债能柴力的指建标偿债备条付率——项目从在借冬款偿逼还期茂内各扒年用医于还鞭本付凑息的花资金手与当亩期应撑还本品付息马金额防的比翅率。（3）项目雅偿债能居力的指恩标可用塑于还棒本付误息资查金，隙包括毒可用吸于还页款的熄折旧专和摊寄消，妖在成问本中月列支叫的利登息费挤用，甩可用哨于还市款的柳利润按等等袋。当简期应关还本蹲付息垃金额升包括迟当期汤应还奖贷款缴本金仙及计砖人成黑本的更利息象。偿债备长付率可肝以按年缝计算，榆也可以父按整个闻借款期果计算。偿债晌备付澡率表栗示可揭用于谅还本局付息贼的资码金偿承还借拖款本横息的晴保障响倍数紧。对于一惨般房地授产投资雾项目，砌该指标民值应该稍大于1．15蜓~1,霜25。秘当指标荐小于1．2时，锐表示贞当期界资金掠来源厦不足梳以偿锦付当锯期债隙务，宵需要薄通过均短期颈借款维来偿夫还已骄到期夺的债年务。（3）项目驳偿债能知力的指唉标资产负淡债率遇：资产芽负债率胡是反映睬项目各秧年所面隆临的财冷务风险签程度及嫁偿债能宿力的指略标，属聪长期偿值债能力田指标，诵反映债兆权人所暑提供的锁资金占惹全部资粱产的比运例，即印总资产点中有多六大比例喉是通过耗借债来陵筹集的兵，它可蔑以用来木衡量客蒸户在清笋算时保案护债权伍人利益滔的程度烧。其表达蚕式为：尸资产负驳债率＝震负债合做计/资产黑合计×10公0％资产负千债率高逼，则企贿业的资骑本金不惨足，对剪负债的纷依赖性蔬强，在创经济萎飘缩或信活贷政策锤有所改握变时，霸应变能些力较差严；资产仓负债率植低则企捏业的资每本金充煌裕，企窃业应变页能力强欧。（3）项糠目偿覆债能衣力的讯指标流动比访率CR：反映项萌目偿付僵流动负反债能力晕的指，守为流动汗资产总土额和流市动负债别总额之禾比。流动比躲率=流动资耀产合计/流动萍负债科合计往*100芬%流动膛比率毁是用镰来表祝示资与金流塘动性挣的，袖即企门业（湖项目蜓）短裂期债轰务偿晕还能勤力的呼数值芹，基准值法是2。注意溉：流盾动比悦率高揪的企扬业并异不一则定偿夜还短灭期债物务的滋能力狐就很酬强，构因为渔流动浸资产请之中洲虽然帽现金地、有垫价证埋券、御应收再账款评变现捡能力韵很强桑，但宏是存辞货、课待摊随费用饺等也门属于盏流动雾资产替的项鼠目则炉变现杆时间鞋较长道，特侦别是寄存货片很可勇能发邻生积侧压、折滞销丈、残雕次、沟冷背墨等情阴况，催流动余性较掩差。（3）项机目偿心债能腰力的歌指标速动比牵率：是夸指速浩动资柿产对滋流动跳负债粒的比披率。狗它是方衡量晒企业纽奉流动掀资产些中可鹊以立遥即变畜现用荷于偿乎还流碎动负谷债的跟能力两。速动比搏率是企智业速动煌资产与宣流动负紧债的比尖率。速动貌资产梨包括淋货币孙资金改、短详期投订资、成应收往票据唱、应沫收账阶款、涌其他啦应收敞款项疾等。而流值动资产院中存货兔、预付裙账款、炉待摊费坑用等则终不应计锁入。（3）项目炼偿债能寸力的指仆标速动比比率=（流惊动资岁产-存货-预付型账款-待摊费掩用）/流动芒负债旦总额×10侧0%速动拉比率节是用肌来表辰示资涂金流春动性鹿的，应即企切业（梦项目刘）短虎期债况务偿芦还能兆力的孤数值矩，基准忆值是1。房地锤产开沸发项拳目的夸存货踪蝶占流壳动资耐产的梦的大毅部分辽，速亭动比克率较王低，秋低于10脏0%4.险3经济艳评价匹指标号计算短实例【例4—社1】某投资城者以10邻0宗00元／㎡素的价格怨购买了骂一栋建本筑面积童为27归00堂0㎡的写字膜楼用于崇出租经萌营，该狠投资者附在购买自该写字晒楼的过哄程中，排又支付亩了相当姑于购买印价格4％的契毕税、0．5％的哄手续屑费、0．5％的亭律师昂费用诊和0．3％的其兰他费用近。其中省，相当确于楼价30％的购访买投资弱和各种苏税费均格由投资彩者的资总本金(股本金)支付粘，相扩当于隐楼价70％的购狂买投资册来自期掩限为15年、固兄定利率判为7．5％、严按年芬等额芹还款由的商与业抵穴押贷割款。缎假设猪在该汇写字内楼的刮出租陷经营楚期内沃，其塌月租烘金水产平始素终保脚持16绘0元／棋㎡，映前三绿年的盐出租锹率分枕别为65％、75％、植和85％，卫从第4年开始剂出租率为达到95％且凯在此哄后的复出租程经营应期内壤始终先保持得该出营租率活。使出原租经稠营期穿间的爬运营精成本牢为毛丸租金袋收入茎的28％。喇如果处购买纤投资尸发生鸦在第1年的年仪初，每疑年的净疮经营收历入和抵酬押贷款恒还本付幕息支出鸭均发生君在年末播，整个咬出租经略营期为48年，投赢资者全酬投资和莲资本金冲的目标帆收益率魄为分别灶为10％和14％。试肠计算该彻投资项痛目全部俭投资和蹈资本金好的财务赤净现值恋和财务弯内部收腹益率，习并判断伯该项目怕的可行似性。[解](1)写字楼样购买总草价：27配00倦0㎡闸×l监00距00元/㎡＝27更00变0万元(2)写字设楼购牵买过帐程中慰的税吩费：270科00万元×(4％+0渠.5％+0随.5％+0幻玉.3％)＝143把l万元(3并)投资浮者投音入的博资本敲金：27柳000万元×30％+1传43枣1万元＝95脑31万元(4)抵押贷刚款金额尝：27舒000万元×70％＝18出90液0万元(5)抵押格贷款代年还恶本付坚息额泽：A＝P×剧i／[l-盆(1+壤i)-n]＝18判900高×7.格5％/[1婚-(血1+骨7．5％)-15]＝2谣14政1.挎13万元

年

份

01234～1516～48年净经营收入(万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万元)28431.0资本金投入(万元)-9531.0抵押贷款还本付息(万元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现金流量

(万元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量(万元)

-9531.0

285.0

658.2

1031.5

1404.7

3545.9

还本付息收益(万元)

723.6

777.9

836.2

899.0(7踢)全部伍投资秀财务品内部宴收益摸率和蒸财务差净现谷值1)求FNP辜V因为ic＝10％，喘故FNP揭V=4斥747揭.1(万元)迷2杆)求FIR步R。a)因为i1=11％时，NP袜V1＝l7处01．6万元b)设i2＝12％，兰则可昏算出NP值V2＝一870．7万元c)所以FI深RR＝14％+1％×l敌70侧1.止6／(1怖7网01箭.6期+8锯70选.7毯)＝11.横66％(8耕)资本撒金财灾务内病部收肤益率捉和财岩务净发现值1)求FNP浑VE。惜因为icE=1籍4％，故FNP祥VE=耐789贼.8(万元)2)求FIR伯REa)因为iE1＝14％时，NFVE1＝789那.8万元b)设iE2＝15％，坟则可季算出NP更VE2＝一22俘4．3万元c)所以FI妨RRE＝14％+1％×78狭9．8／(7其89．8+2隙24．3)＝14．78％(9)因为FN刊PV＝4团74桶7.狸1万元>0，FI议RR＝11．66％>1窑0％，故掀该项目撞从全投铸资的角拐度看可察行。信因计为FNP仁VE＝78虾9．8万元>0，FIR距RE＝14．78％>14％，尸故该忠项目榜从资侍本金墓投资业的角朝度看姿，可成行。还本付值息的计勾算:第1年还岩本付穗息收闭益=21临41-找189庸00×胃7.5牧%=7幸23.掠6第2年还本房诚付息收组益=21饥41-贝(18斤900阅-72谷3.6适)×7斑.5%砖=77齿7.9第3年还本帅付息收赏益=2骗14挡1-苹-(怖18艳90武0-贺72巾3.毯6-启77爹7.见9)腰×7腐.5汽%=久83早6.谁2.谨..远..忧..由次可墓推导出,第t年的还磨本付息驱收益=7族23蹦.6栗×(砌1+艇7.挠5%咽)t败-1第t年的之还本车付息宁收益=第t年还本匠付息额-（贷蚕款总反额-累计还鹅本收益见）×贷款指利率[例4—姐2]某房地赞产开发带商以5

0偷00万元杆的价公格获纤得了乒一宗至占地绣面积聪为4

0因00平方轰米的恋土地50年的皇使用陈权，燥建筑秀容积律率为5.饶5，建挑筑覆浓盖率构为60％，楼叨高14层，1至4层建筑棕面积均碧相等，5至14层为浸塔楼(均为标胸准层)，建逐造成编本为350倍0元／㎡翼，专业提人员费冶用为建突造成本舞预算的8％，行恳政性收竟费等其窜他费用碎为46庄0万元钢，管屑理费见为土备地成趋本、庄建造搞成本装、专畅业人帝员费驶用和缝其他挂费用非之和堤的3.蠢5％，酒市场抵推广努费、格销售倒代理泼费和油销售笛税费撒分别暑为销申售收拌入的0.5％、3.裁0％和6.勒5％，预倘计建成待后售价随为12耻0驶00元／㎡掠。项目软开发周魂期为3年，建己设期为2年，地天价于开幸始一次卸投入，低建造成杀本、专肾业人员闪费用、免其他费浙用和管调理费在闹建设期猛内均匀丘投入；搬年贷款水利率为12％，按低季度计骆息，融样资费用轰为贷款见利息的10％。拿问项厘目总凳建筑等面积笨、标考准层穗每层滤建筑钉面积敌和开找发商匠可获统得的